蔡宏興：華懋變革 貨如輪轉 闢新路線 不跟風建「納米樓」
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GS(14)@2018-01-18 13:56:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4393&issue=20180118
【明報專訊】一般香港人60歲便會退休，南豐發展前董事總經理蔡宏興卻選擇在「登六」之年開展人生新一頁，轉投另一發展商華懋，擔任執行董事兼行政總裁。蔡宏興在新公司正式履新後首度接受訪問，他表示華懋在慈善基金管理下，未來除了會大力提高營運效益之餘，也會和其他發展商走不一樣的路線，起樓會「實而不華」，以及關注環保和履行更多的社會責任。
以往華懋予人的印象是喜歡慢慢發展和慢慢賣樓，一些樓盤可以在落成20多年後仍有貨尾，有追不上時代的感覺。不過，蔡宏興指華懋其實已在起革命，近期開賣的樓盤，不少都能一鋪清袋，現在華懋的新風格，可以十六個字來形容：「貨如輪轉，長做長有，貴有貴賣，平有平賣！」
地價攀升也不會惜售
即是說，華懋不會再如以往的囤積貨尾，買了地，起了樓便會按時賣樓，就算地價不斷攀升，也不會惜售，而樓巿轉淡，也會先賣了樓再買地起樓，以求長做長有。
蔡宏興又說，華懋也不會單為追高利潤而大起「納米樓」，並指現發展的項中不存在有關設計，「巿場的一些納米樓，當年輕人買入後，也難以住得舒適，日後生兒育女更難有好的居住環境。」
「正常來說，一個家庭應居住在數百呎的兩房單位，而華懋日後的發展，也會朝提供『合理』空間的住宅作為目標！」另外，蔡指往後集團發展也會多關注環保，以及希望可解港人難以負擔居所的問題作優先考慮。
「我們在薄扶林的華富閣，將會推出翻新後的16個單位，在今年首季和社聯合作以相對低廉的租金，租予有需要的人士或家庭。」另外，華懋也計劃將位於秀茂坪多年沒租出的原金茂坪戲院物業，和NGO合作，作社企用途。
籲放寬按揭 可配合建較大單位
蔡宏興認為，現在不少發展商傾向起細單位，其實也有被迫的成分，因為樓價在400萬元以上難以申請九成按揭，而樓價又高企，人們便只能買更細的單位，整體銀碼較細便較容易儲到首期，結果巿場需求被擠至細單位那一方，港人便也愈住愈細。「如果政府能放寬銀行或按保公司的按揭成數，人們可負擔較大的單位，發展商便也會配合興建較大的單位。」
除了年輕人的置業問題，蔡也指香港如全球其他國家一樣，開始面對人口老化的問題，「空間狹窄不單影響年輕人，也不利長者，比如只有百餘呎單位，廁所轉身也難，多加扶手也不易，都不是合適老年人居住的。」
空間太狹小 老幼也不宜居
蔡又認為，巿場有不少方案可提供更多土地起樓，公眾應持有更開放的態度討論，例子有如可否讓葵涌貨樓碼頭改作住宅用途。「自深圳鹽田港啟用後，香港的貨櫃碼頭地位日漸下降，而香港的貨櫃碼頭一直沒有火車運輸直接接駁，效率受到限制，如能改用途，包括興建住宅，提高經濟效益，為何不去讓社會討論、研究？
明報記者 陸振球
2 :
GS(14)@2018-01-18 13:57:01https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5173&issue=20180118
【明報專訊】華懋近年賣樓的確較以往積極，如現在便有約8個樓盤正在銷售，今年也會再推出約4個新樓盤（見表）。
約70收租項目可翻新或重建
蔡宏興說，華懋除了起樓和賣樓較以往積極外，也有意將至少60個至70個收租項目，研究翻新或重建的可能，因此華懋雖沒有如其他一些發展商般擁有龐大的農地，其實也有不少的「隱藏土地儲備」，如鄰近金鐘的「軒尼詩道1號」，便屬重建的商廈物業，該幢興建中大廈約30層高，總樓面達達20多萬呎。
「華懋和我的舊東主南豐，都是財政極穩健、少借貸而現金充足的發展商，只要有合適的項目，便隨時可收購和進行發展。」
[名人樓市論壇]
3 :
GS(14)@2018-01-18 13:57:14https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5937&issue=20180118
【明報專訊】雖然香港樓價高企，蔡宏興認為後巿仍可看好，至少今年樓價不會跑輸通脹，隨時可升5%以上。
「首先，剛成交的龍翔道地皮，每呎樓面地價已要2.8萬多元，便反映巿場參與者頗看好後巿，事實上中港經濟表現較預期優勝，而美國總統特朗普吹噓說美國GDP或可升4%，就算不可盡信，但明顯真的高於上屆政府約2.5%水平，美國作為全球經濟大佬，如經濟好香港也會受惠，亦會帶動香港的消費和通脹；雖然美國加息，但加幅預料有限，港息仍然繼續處於合理低水平，樓價自然可長線看好。」
不過，蔡宏興也承認政府要解決和紓緩樓價高企的問題，並建議可從數方面着手，一是盡量增加供應，尤其低收入巿民較需要的中小型單位；二是多建公屋；三是放寬按揭，令巿民更容易可以儲到首期上樓。
[名人樓市論壇]
「納米樓」當道 慳位家俬大熱 睡牀書桌「共享空間」
1 :
GS(14)@2018-01-28 14:38:10【明報專訊】香港的新樓愈起愈小，若是一家幾口，即使已放棄設置廚房和洗衣機，要放置足夠的睡床和書桌，也不容易。至於內地的大城市，亦正在步香港後塵；按照內地2012年8月生效的新版《住宅設計規範》，最小套型住宅的使用面積只需不小於22平方米。有家俬業者就想到，在香港和內地引入整合書桌或梳化的新款「壁牀」（Wall Bed），實行讓多種家俬「共享空間」。
窩居（香港）有限公司共同創辦人陳家和表示，他本來從事保險業，已有大約10年之久，並晉升至中層，旗下的團隊有數十人。但即使如此，說起房子的面積，他也像大多數香港人般無奈，「我的房子的實用面積只是167方呎，即使加上20多方呎的窗台，也不到200方呎，但已經要410萬元」。
大件家具合二為一 較同類產品突出
陳家和有感香港的居住環境愈來愈狹小，能夠節省空間的家俬必定有需求，於是找來從事家俬業工作約20年的王挺，一起在去年5月成立公司，在觀塘開設樓上舖，計劃銷售各種慳位家俬，尤其是壁牀。壁牀又稱「隱形牀」或者「翻板牀」，是指這種牀平時垂直放置和牆壁平衡，以節省空間；當睡覺時，才將之放下。
不過，香港近幾年盛行「蚊型樓」和「納米樓」，一般的Wall Bed早已有售。因此，窩居引入的是將睡牀與書桌或者梳化整合的新款Wall Bed，可以稱為「摺疊書桌組合牀」、「摺疊梳化組合牀」。在日間時，因為只需使用書桌或梳化，睡牀就垂直隱藏起來；到晚上要睡覺時，放下睡牀，將書桌或梳化完全覆蓋起來。這些Wall Bed的好處是，將家中最佔用地方的睡牀和書桌或梳化合而為一，讓兩者分時段來共享空間，以盡量在小單位內騰出多一點空間。
部件向龍頭採購 惠州廠代工
陳家和及王挺最初只是向內地的家俬廠直接訂購Wall Bed，運來香港銷售。但賣了三四個月後，發現產品質素不是十分穩定，交貨亦不準時。於是，他們改向Wall Bed行業的鼻祖美國Murphy公司，洽商大中華區代理權，向後者購入彈弓和框架等重要零部件。另一方面，在深圳僱用一批家俬設計師，利用Murphy的彈弓和框架來自行研發及設計Wall Bed，再轉交惠州的家俬廠代工。
由於Murphy的各地區代理權是由其英國代表負責洽商，剛巧他以往曾經當過王挺的上司，該公司成功取得信任，首批採用Murphy的彈弓和框架製造，由該公司自行設計的Wall Bed，趕及於去年12月運抵香港，在工展會中展出。從示範所見，該公司的Wall Bed的確非常平穩，不論是拉下還是推上牀板，即使書桌上有水杯，水未有濺出杯外。
雖然工展會的入場者大多是為了買食品，很少人會即場拿兩三萬元出來買家俬，但因為窩居在觀塘還設有樓上舖，不少入場者在工展會看過其攤位之後，都會再到其樓上舖參觀。由去年12月初至今年1月初，該公司已接獲大約40套Wall Bed的訂單，另外還有數十個顧客正等候上門度尺之後才落單，反應不俗。
工展會展銷 1個月接40套訂單
除以上提及的Wall Bed之外，該公司還有其他類型的慳位家俬。例如，有雙格的Wall Bed，售價略貴，約3.2萬元（連牀褥）；亦有兩邊都可以摺疊的設計，一面是書櫃及摺疊的書桌，另一面是摺疊的牀板。但這方案牀需要較平坦的地面，以及在牆邊安裝一條導軌，售價約8萬至9萬元。
該公司亦早考慮過電動升降牀板，惟在試用過台灣的電動部件後，覺得未算理想。該公司計劃，一方面採用更可靠的德國電動部件；另一方面修改設計，令到牀板既可以電動升降，也可以手動升降，萬一真的遇上停電或機件故障，也可照常使用。
陳家和表示，公司將於3月參加廣州家俬展，順道招募內地的經銷商，屆時Murphy也會派出代表到場。雖然內地有些家俬廠不用Murphy的部件，也能夠造出同類的Wall Bed，但他們比較過，覺得那些Wall Bed推上去時要比較用力，質量和外觀還未算很理想。因此，他們很有信心，以Murphy在行內的名氣，首階段至少可以在內地招募到50個經銷商。
內地設旗艦店 擬拓一線城市
他們計劃初期先主力發展北京、上海、廣州、深圳4個一線城市的市場。其中，在深圳和廣州，該公司將會自資或者和經銷商合資開設一家旗艦店作樣板店，估計最快可於5月開業。下一步，會發展約30個二線城市。此外，該公司亦計劃將產品出口到東南亞，新加坡的代理商已接近簽約。在農曆新年前後，就會付運首批數十套Wall Bed到新加坡。之後，還可能開拓馬來西亞和菲律賓市場。香港方面，有劏房經營者有意訂貨；王挺笑說：「當然，我們更希望，將來能夠接到新樓盤的生意。」
明報記者 薛偉傑 攝影 蘇智鑫
[行銷攻略]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4961&issue=20180126
本季4770伙入伙 今年最多 主打納米戶環海‧東岸佔逾千伙
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GS(14)@2018-07-23 08:03:45https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6888&issue=20180723
【明報專訊】本季將有8個主要新盤相繼入伙，涉約4770伙，除按季升11%外，亦是今年按季最多，重返去年第四季約4800伙水平。當中以一梯36伙、九建（0034）旗下紅磡環海．東岸最矚目，該盤實用不足200方呎開放式戶，叫租約1.2萬元起，實呎叫租62元。業界預期，即使本季租盤續增，但由於樓價高企下，部分買家由買轉租，令租務需求持續，料難以令租金大幅下調。
明報記者 謝穎怡
連同首季及次季，今年首三季有約1.35萬伙新盤入伙，與去年全年新盤入伙數目1.39萬伙相若，料全年新盤入伙單位總數將創近年新高。本季入伙新盤主要來自三大區，分別為紅磡、荃灣及將軍澳。
首三季1.35萬伙 近去年全年
紅磡環海．東岸提供1008伙，為本季入伙盤中單位數目最多。項目主打細單位，開放式戶實用面積194方呎起，至最大面積375方呎，為1房間隔，開售時以銀碼細吸引不少投資者購入。
項目暫錄約65個放租盤，當中入場費最低為面積最細的194方呎開放式戶，位於1A座中層K室，叫租1.2萬元，實呎叫租62元，業主2015年以378萬元買入，倘租出可享租金回報3.8厘。其他市區單幢樓，如上季入伙的深水埗海柏匯，一伙實用面積204方呎開放式戶，呎租亦高見63元，租金回報4.7厘。
環海194呎叫租1.2萬 呎租62元
環海．東岸提供28伙2房戶，實用面積331至352方呎，如1A座高層B室，實用面積352方呎，叫價2.2萬元，實呎叫租62.5元。
荃灣西未來有多個新盤入伙，其中提供983伙的新世界（0017）柏傲灣，市場暫錄約52個放租盤。柏傲灣上周錄得首宗預租個案，單位為2A座低層E室，實用面積347方呎，1房間隔，以1.45萬元租出，實用呎租42元，業主去年初以529.8萬元買入，租金回報約3.3厘。值得留意的是，該盤提供區內罕有的開放式戶新供應，該戶型佔全盤約17%，其中1B座低層F室，實用面積306方呎，為面積最細開放式戶，以1.4萬元叫租，實呎叫租45.8元。
轉買為租增 租金難大跌
樓價持續高企，不少買家由買轉租，成為刺激租金的因素之一。資深地產分析員林一鳴表示，短期入伙盤供應增加，以環海．東岸為例，該盤單位面積細，不排除租客以同樣租金有機會轉租同區二手樓，但由於業主以高價入市，故不會以低價出租，相信住宅租金短期難以回落。他又預期，暑假後名校網地區租金或會上升。
長實趙國雄：明年樓價最多跌三成 二按樓納米樓「高危」 跟其他發展商唱反調
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GS(14)@2018-12-05 07:59:48https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9593&issue=20181205
【明報專訊】近年少有投得大型地皮，以及今年未有推出大型新盤的長實（1113），對本港明年樓市悲觀，與其他大型發展商持相反意見。長實執行董事趙國雄昨表示，集團早已看到中美貿易戰對經濟的負面影響難免，且會愈來愈嚴重，去年便大手沽出住宅新盤套現達500多億元，創歷來紀錄，並認為明年經濟會較今年更差，料明年樓價可跌25%至30%。
明報記者 陸振球、林尚民、甘潔瑩
事實上，今年長實賣樓不多，暫僅售出逾500伙，套現約135億元，為五大發展商中售出單位及套現金額最少（見圖）。
趙國雄表示，今年集團雖沒有開售大型全新樓盤，但去年集團以402億元沽出中環中心的資金將可在今年入帳。他又指出，雖然香港迄今加息幅度輕微，但過去數年樓價急升和巿民收入追不上，供樓負擔其實正在加重， 估計中美貿易戰對樓巿的影響明年將更明顯，尤其已承做二按及納米樓更是高危。他亦表示，3年前與近年看淡樓市的湯文亮對樓巿看法意見分歧，但現在則變得一致。
長實今年暫沽500伙 套135億
對於剛完成的「習特會」，趙覺得中國其實勝了一仗，因應承美國增加採購農產品等其實是數月前已備了的方案，美方沒有取得新的成果，中國卻多了90日的時間作部署，中國人通常是有了着數反不會高調，才予人以為中方蝕底了。
相對長實看淡，其他多家大型發展商對明年樓市卻持正面態度。今年售出3300伙套現近500億、勢成今年賣樓王的新地，集團副董事總經理雷霆早前就表示，過去兩年本港一手市場成交量高，樓市回氣一段時間屬正常現象，相信待明年農曆新年後，樓市將重新活躍起來。
至於今年賣出單位數目僅次新地的會德豐地產（0020），集團常務董事黃光耀亦認為，雖然現時樓市踏入鞏固期，但明年樓市仍然十分樂觀，因本港失業率低，經濟增長不錯，樓市亦有強勁的需求，故相信明年初樓市會逐漸釋放購買力，屆時市場將轉趨活躍，樓價亦會平穩向上，惟升幅或遜今年，料升幅小於一成。
一太料明年樓價下跌5％至10％
另外，第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，中美貿易戰、加息等因素，影響準買家入市意欲，當市場不明朗因素消退後，市况始重拾升軌，預計明年中小型住宅及豪宅樓價均下跌5%至10%。正因二手樓價下跌，發展商未來推售新盤將貼市價開售。
陳又指出，樓市前景不明朗，發展商出價投地亦見保守，預計地價明年將較今年為低。目前政府推售的官地規模較大，中小型發展商未必冒險將大量資金投放於單一地皮之上，反而會選擇風險較低的市區舊樓進行併購。
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GS(14)@2018-12-05 08:00:08https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1683&issue=20181205
【明報專訊】去年賣樓破紀錄的長實（1113），對比其他主要對手，今年無論賣樓及買地都相對較少，今年到目前為止只推出淺水灣道90號一個全新樓盤，僅涉及11間洋房；而已獲批預售樓花同意書的中半山波老道項目，迄今仍未有任何新消息，估計要到明年才會推售。
換地未見積極 洪水橋項目涉300伙
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事實上，撇除近兩年多投得的地皮，長實現手持4個主要項目可供推售，其中波老道21號一、二期，前者提供115伙，後者則有66個單位，雖然首期在今年4月份已批出入伙紙，兩期亦已於今年9月獲批預售，但適逢樓市回調，至今仍未推出市場。此外，長實年初曾明言會在今年內推出的市建局深水埗海壇街項目，以及將軍澳日出康城第8期項目，同樣未有任何「動靜」，其中提供876伙的海壇街項目，今年9月才申請預售，相信最快明年才有機會推出，估計提供約1430伙的日出康城第8期，更是至10月為止仍未申請預售。
此外，近年長實亦甚少成功投得地皮，過去兩年多只兩度「得手」，包括2016年9月以19.53億元投得沙田九肚山麗坪路住宅地，項目佔地67,802方呎，可建樓面244,093方呎，每方呎樓面地價約8001元。
多個項目重建商廈
至於近年最矚目的地皮，則是今年9月奪得的港鐵黃竹坑站第3期物業發展項目，商住總樓面約150萬方呎，補地價涉約129.71億元，每方呎補地價8614元；其中約50.59萬方呎商場，落成後須交還港鐵。補地價項目方面，亦只有去年以4.3億元完成元朗洪水橋地皮補地價，可建樓面約13.9萬方呎，每方呎樓面補地價約3112元，預料提供約300伙。
不過，長實系內近年亦有多項重建商廈項目，如中環和記大廈將於明年展開重建，預計於2023年落成，重建後的和記大廈樓面超過49萬方呎，樓高約41層，並設185個停車位，集團旗下兩個位於紅磡雙子酒店海韻軒及海灣軒部署先後向屋宇署入則申請重建為商廈，總樓面面積逾220萬方呎。
建築師符展成：內地創意空間較大 納米樓令港建築面貌「好悶」
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GS(14)@2019-01-02 12:04:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1311&issue=20190102
【明報專訊】香港樓價高、城市發展空間亦有限，社會有意見指，港人移居大灣區或是解決本地住屋問題出路之一；梁黃顧建築師（香港）事務所董事符展成接受專訪時表示，內地市場的創意空間比香港大。事實上，近年香港出現不少「納米樓」，發展商將單位劏細以迎合市民承受能力，符指「將貨就價」令香港建築面貌「不斷重複、好悶」，相反內地幅員廣闊、居住密度較低，令設計師有更多發揮空間，將創意與環境結合。明報記者 謝穎怡
以梁黃顧建築師（香港）事務所負責建築設計、由寶華世紀及創能國際投資等合作發展的珠海橫琴區的港澳智慧城為例，符表示項目鄰近小橫琴山，綠化空間寬敞，故將山水融入設計主題，所有單位樓底4.9米（逾16呎），近兩層空間，亦可加建閣樓，相比本港樓盤樓層高度一般3.15至3.3米（逾10至11呎），彈性更大。
符展成表示，智慧城市的範疇包括與周邊環境配合、環保及智能科技，是次項目物業管理用上AI體驗式設計，如物業大堂將採人面識別系統，另單位窗戶、玻璃幕牆均選用可減低傳熱物料，提高大廈保溫隔熱功能。此外，內地現時亦相當重視環保和綠化，發展物業除需進行環境評估外，園林設計亦須遵守「硬條例」，如加裝雨水收集系統等。
環保智能科技成設計主流
至於近年成為全國重點戰略發展的大灣區，雖然高鐵、港珠澳大橋等大型基建有助各地域融合，但礙於香港及內地法律和社會制度不同，港人到大灣區買樓要考慮限購政策、承造按揭等問題。除社會制度存差異外，符展成稱，建築師於兩地的工作範疇亦存差異，舉例說，香港建築條例遵從英國制度，建築師交出施工圖後，需負責監管工地進度，建築師要兼顧更多行政管理工作；相反，按照內地法規，建築師對有關發展項目提供概念及方案設計，於交付圖紙後只需定期提供建議。
內地樓市差 設計師收入料減
此外，該公司2001年起銳意進軍中國市場，內地項目收入比率佔70%，香港業務收入佔25%，其餘收入主要來自東南亞。對近期內地不少城市實施限價或限購措施，符預計今年內地樓市將續受衝擊，限價、限購措施除令發展商資金回籠出問題外，物業銷售速度減慢，設計師收入亦會減少。
深水埗納米盤129呎起 細絕市區 僅大「龍牀盤」1呎 AVA228勢成豬年頭炮
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GS(14)@2019-02-12 10:51:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8360&issue=20190212
【明報專訊】豬年樓市氣氛回暖，有「納米盤」急不及待推出市場。投資者盧華旗下公司發展的深水埗大南街AVA228，昨日突擊上載樓書，勢成豬年首個推出的全新樓盤，項目面積最細單位實用129方呎，僅比「龍牀盤」屯門菁雋最細的128方呎大1方呎，亦屬市區面積最細。有分析員認為，市場開始抗拒「納米盤」，發展商要以低價推盤或需提供高成數按揭才可確保銷情。
明報記者 謝穎怡
目前一手市場面積最細新盤為內房佳源（2768）與「舖王」鄧成波家族持有的「龍牀盤」屯門菁雋，最細一款開放式戶實用面積僅128方呎。是次細絕市區新盤的AVA228，屬於單幢項目，全盤提供160伙，全屬開放式及1房單位，實用面積最大249方呎，最細僅129方呎，比標準私家車車位約135方呎更小，有關單位設有兩伙，分佈於2樓D室、E室，兩個單位各連接28方呎平台。
樓花期近3年 最細單位面積比車位小
可留意的是，項目預計於2021年12月31日落成，樓花期近3年，另項目不設車位。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，AVA228將於本周開價，預料同步開放示範單位，項目售樓處設於尖沙嘴加拿芬廣場。
分析：市場開始抗拒納米盤 銷情料受壓
事實上，投資者盧華旗下公司過往曾發展不少納米盤，2017年6月推出、同系同區AVA61最細單位實用面積150方呎，項目首張價單折實平均實呎高見20,282元，去年初項目更有特色戶實呎逼近3萬元，貴絕區內分層。
不過，去年下半年樓市調整，迷你戶銷情亦未見理想，如屯門菁雋去年12月首輪開售至今僅沽出兩伙。資深地產分析員林一鳴認為，去年中開始市場對納米盤態度有變，由起初屬新鮮事，到現時納米盤過於氾濫，加上納米樓買家在收樓後，發現單位「住又住唔到」及租金回報率低，令買家產生負面印象，對納米盤銷情造成相當大的壓力。
萬科長沙灣盤申預售 最細不超過300呎
另一方面，去年10月推出至今累售596伙、套現逾37億元的萬科（香港）屯門掃管笏新盤上源，踏入豬年有新銷售部署。萬科（香港）市場營銷與客戶關係部董事周銘禧表示，上源計劃月內推出「Sky Le Pont」連天台連特色戶，該批單位戶型以3房、4房戶為主，實用面積介乎790至1570方呎，部分單位連逾1000方呎天台，預計以招標形式出售。至於萬科（香港）同系長沙灣全新住宅項目，現正申請預售樓花同意書，提供467個單位，最細單位面積不超過300方呎，預計於今年中推出。
納米盤AVA228 首日收逾100票超額1倍
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GS(14)@2019-02-17 23:23:43https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9277&issue=20190217
【明報專訊】由資深投資者盧華旗下裕滿工程發展的深水埗大南街AVA228，上周以折實實呎19,402元公布首批單位50伙後，於昨日接受入票認購。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，AVA228首日收票逾100票，以首張價單50伙計，超額認購逾1倍，當中上車客佔約七成，餘下三成為投資客。項目示範單位自上周五起開放供參觀後，累計參觀人數約1000人。
市場消息，信置（0083）旗下大埔白石角逸瓏灣8更新價單，部分園景3房戶及2房特色戶提價約1.5%至2%，涉及33伙。會德豐（0020）旗下將軍澳南CAPRI，昨日透過招標售出15號洋房，實用1,934方呎，連764呎花園、733呎天台，成交價5506.4萬元，實呎28,472元。
啟德天寰首宗租賃 呎租39.7元
入伙盤方面，啟德多個新盤可望於今季內入伙，其中由建灝地產發展的天寰，首錄預租個案。香港置業營業經理徐永全表示，上述預租單位為天寰3座中層N室，1房望市景，實用面積330方呎，月租1.31萬元，實用呎租39.7元。據悉，新租客為夫婦，心儀單位全新兼設豪華會所，故決定承租。資料顯示，業主於2017年6月以683.4萬元購入上述單位，可享租金回報2.3厘。
紅磡納米樓不足200呎月租萬元
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GS(14)@2019-02-28 11:17:38https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3011&issue=20190228
【明報專訊】雖然去年下半年樓市逆轉，部分納米盤銷情未如理想，不過市區迷你單位買賣及租務交投仍獲支持。九建（0034）旗下紅磡環海．東岸3年多前開售，今年1月起陸續入伙，屋苑本月錄逾70宗租賃成交，面積最細不足200方呎的開放式月租1萬餘元起。
明報記者 謝穎怡
攝影 楊柏賢
環海．東岸提供1008伙，以單幢設計，雖分為1A、1B及1C三座，但座與座之間只相隔一道玻璃門。項目一層36伙，設有8部升降機，樓層設計以木色為主色調。是次介紹的1A座高層L室，實用194方呎，屬全盤面積最細單位，採開放式間隔。甫入大門，左邊為開放式廚房，提供一系列Bauknecht家電，包括雪櫃、電磁煮食爐、2合1洗衣乾衣機等，可留意的是，全個項目單位均不設明火煮食。大門另一邊則為浴室，設有企缸，惟浴室內不設通風窗。大廳面積逾100方呎，間隔方正，外望開揚樓景。
本月逾70宗租賃個案
項目本月錄得逾70宗租賃成交，據了解，上述單位已獲承租，月租1.13萬元，實用呎租58.2元。另參考同類開放式戶租務成交，如1A座中層L室，實用面積同屬194方呎，以1.08萬元獲承租，實用呎租約55.6元；另項目面積最大的開放式戶、實用241方呎，以1C座高層E室為例，以月租1.2萬元獲承租，實用呎租49.8元。
另一方面，項目二手交投亦相當活躍，自本月錄得首宗二手成交以來，現已錄得約13宗二手成交，個別單位成交呎價高見逾2萬元。中原分行經理葉文浩表示，環海．東岸1A座中層C室，實用285方呎，屬1房間隔，成交價600萬元，實呎21,053元，原業主2015年10月以537.5萬元買入，持貨逾3年，帳面獲利62.5萬元或近12%。
暫錄13宗二手成交 個別呎價逾2萬
環海．東岸3年多前開售時獲不少投資者追捧，區內代理透露，有持有數個單位的業主，於收樓當日隨即沽出持有的其中一伙，如1A座低層G室，屬實用325方呎1房戶，以538萬元沽出，實呎16,554元，原業主2015年10月以約521.2萬元購入，持貨逾3年，帳面獲利約16.8萬元或3.2%，若扣除使費等開支，預料蝕約4萬元離場，該名業主亦持有屋苑另一伙單位，惟料保留作自住。
配套方面，環海．東岸基座設有逾3萬方呎的商場，而項目周邊民生商舖林立，毗連崇潔街雖為舊式大廈中的小巷，惟亦屬一條食肆林立的美食街，吸引不少遊客慕名而來，因此又稱為「崇潔美食街」，另項目未來亦接近港鐵沙中線土瓜灣站。
納米樓租值升幅跑贏豪宅 嵐山不足200呎戶 3年累升近三成
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GS(14)@2019-03-19 09:27:23https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8939&issue=20190319
【明報專訊】納米戶近年成市場熱話，雖然供應不絕，但無論樓價及租金升幅都跑贏大市，如大埔嵐山II期一個實用165方呎細單位，差餉租值最新按年升約一成，並連升3年共約三成，反觀「亞洲樓王」山頂MOUNT NICHOLSON租值，過去3年來均無任何升幅。
明報記者 林尚民
據差餉物業估價署最新資料顯示，嵐山II期2座低層A室，屬實用165方呎的開放式單位，2015年開售時為全港最細新盤單位，新一年度租值為7.088萬元，比本年度租值6.372萬元高出9.98%，較上年度的7.27%升幅有所增加；若對比2016/17年度的5.376萬元，3年累升約三成。
資料顯示，近期屋苑一個開放式單位租務成交，位於9座高層D室，實用181方呎，月租8500元，若以2015年開售時售價約170萬元水平計，租金回報約6厘。除嵐山外，西營盤AVA128一個實用227方呎的中層C室，新一年度租值15.264萬元，按年亦上升7%，兩年來亦累升約15.6%。
MOUNT NICHOLSON 3年租值不變
若對比豪宅屋苑，目前仍為亞洲最貴屋苑式洋房的山頂MOUNT NICHOLSON 2號洋房，新一年度租值為773.28萬元，有關數字是自2016/17年度以來，一直維持不變。另外，恒生銀行（0011）前副董事長兼行政總裁李慧敏持有的山頂傲璇單位，租值已連續5年維持在440.76萬元的水平。
全港私樓估值按年上升5.4%
事實上，在上月差估署公布新一年租值時，全港私樓估值按年上升5.4%，其中實用752方呎以下小型單位按年升6.3%跑贏大市，而實用753至1075方呎中型單位則升4.7%，實用1076方呎以上大型單位升幅更只有2.8%，當時差估署助理署長（差餉及物業估價事務）葉百強亦指出，細單位租金對比中、大單位租金較平，即可以負擔到租金的人較多，競爭大所以租值升幅亦較高。
學者料細單位租賃需求將持續
香港中文大學市場學系教授冼日明認為，雖然沒人會願意住一間細單位，不過，與買樓一樣，即使大單位呎租較細單位平，但總價始終較高，故只能夠支付細單位的租金，令細單位的需求較大單位高。另一方面，就算部分人是有能力租住大單位，但租樓人士中不少為有意買樓人士，他們均希望租住細單位而把多餘資金儲蓄作首期，即使無意買樓，亦有部分人會寧願租住細一點單位，亦不希望降低生活質素。
因此，他認為除非樓價下跌三四成，否則短期內細單位的租金走勢，仍然跑贏豪宅物業。
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