📖 ZKIZ Archives

關鍵16問 會壓垮周邊租金嗎？能和朋友住嗎？ 無殼蝸牛、鄰居照過來

2015-04-13  TWM

社會宅不是噩夢，是救星！ 撰文‧周思含、蔡曜蓮 有人說，社會住宅是台灣房價所得比超高之下的年輕人最後救星；有人說，它會壓垮鄰近的房價與租金，是台灣房地產投機客的恐怖噩夢；也有人說，它形同貧民窟，必會拖垮周邊住戶的生活品質。是救星還是噩夢？無殼蝸牛們應該如何善用這個福利政策？投資客與周邊居民又該如何健康看待社會住宅的影響？綜合來自各界的五位達人、專家意見，我們對以下十六個關鍵問題提出解答。 住戶篇 在當地就業、上學的，都能申請Ｑ1.我要具備怎樣的資格，才能住進社會住宅呢？ A：全台灣的社會住宅申請條件都依據《住宅法》，相關規範大同小異，以申請台北市的社會住宅為例，首先，你必須設籍於台北市；若非設籍於台北市，那麼，如果你正在台北市就業、就學，也能符合最基本的申請資格。在年齡方面，當你提出申請時，必須年滿二十歲，且未滿四十六歲。 辦法中另有規定，如果符合《住宅法》第四條中所定義的「特殊情形或身分者」，則不受年齡上限四十六歲的限制，不過必須設籍於台北市。 以上，是關於身分及年齡的基本條件，接下來，還有所得與財產的相關規定。 所得部分，家庭年所得須低於當年度台北市百分之四十分位點家庭之平均所得，且平均每人每月的所得金額，不得超過台北市最低生活費標準的三．五倍。以一○三年度的標準換算成數字的話，就是家庭年收入低於一一九萬元，平均每人每月所得不得超過五萬一一七九元。 財產部分，你名下不能有自有住宅，甚至，你的配偶、和你在同一戶籍的直系親屬及其配偶，都不能有自有住宅。 更進一步的規定是，申請人目前並無承租國宅（不含中繼住宅）、公營住宅或借住平價住宅；承租入住時，亦不得領有政府各類住宅金錢補貼。要特別注意的是，如果你或配偶曾入住公營住宅，那麼在租約期滿或契約終止日的兩年內，就不能申請其他公營（或公共）住宅。以台北市為例，上述資格條件都符合後，你就可以依都發局網頁公告的申請期限內，在「台北市民e點通」公營住宅出租申請區，登記申請資料，並上傳相關文件，都發局會先進行選（配）屋順序抽籤，並按抽籤結果辦理選（配）屋作業。 如果不方便以網路作業上傳相關附件的話，也可以將申請書列印出來，於受理申請截止日前的上班時間內，親自或以掛號郵寄至台北市政府都市發展局，並以郵戳為憑，逾期案件不予受理。 至於你需要備妥的文件，則有：申請書、申請日前一個月內的戶籍謄本（夫妻分戶者，配偶的戶籍謄本也應附上）、申請日前一個月內的家庭成員財產歸屬資料，以及家庭成員最近一年綜合所得稅等各類所得資料。 關於招租資訊，目前並沒有統一的公告專區，對此，台北市政府都發局的回應是，請民眾密切鎖定都發局的網站公告；其他縣市的資訊及申請辦法，則可以參考各縣市政府網站上的公告。 Ｑ2.社會住宅可以住一輩子嗎？就算經濟改善，可以賴著不搬走嗎？ A：社會住宅只是為了滿足階段性的居住需求，無法讓你住一輩子。而且，市府為了要維護合理的「轉換輪替率」，鼓勵承租戶在租約期滿後，轉向申請租金補貼，承租民間住宅，讓其他市民也有公平的機會接續進住。 依「台北市社會住宅出租辦法」第十五條規定，社會住宅每期租期最長三年，如果在租期屆滿時，仍符合承租資格的話，就可以在租期屆滿前一個月申請續租，但是租期合計最長不能超過六年；不過如果是以特殊情形或身分租住，在續租時仍具同一特殊情形或身分，租期則得以延長為十二年。 Ｑ3.租社會住宅也需要付押金嗎？若提前結束租約，要付違約金嗎？ A：入住社會住宅前，要在期限內繳交兩個月租金總額的押金及第一個月租金，在簽訂租賃契約並經公證後，即可入住。如果提前終止租約，雖然租賃契約上並無違約金的相關規定，不過，社會住宅的承租須辦理公證，公證費用由都發局跟你負擔各半，如果承租期未滿一年就提前終止租約，那你就要負擔都發局原本負擔的公證費用了。 至於租金的話，原則上是按月繳交，你可以到指定金融機構辦理自動扣款，或者每個月持繳款單到超商、ＡＴＭ、網路銀行繳費。 Ｑ4.我的房東是市政府，還是市府委託的民間物業管理公司？ A：社會住宅的本意是為了伸張居住正義，以及滿足市民的居住需求，所以「房東」的角色，理應由台北市政府擔任，不過為了提升居住品質，政府會委請民間物業管理公司依據契約，規範管理居民。 在此你必須特別注意的是，「台北市社會住宅出租辦法」第十七條載明，社會住宅的管理經營者可以要求承租人將戶籍遷入，並提出證明文件，必要的時候還可以訪視住宅，檢查建築物、設備，也有權限核對承租人身分，承租人不得拒絕。 Ｑ5.我租了三房型的社會住宅，可住幾個人？能和朋友合租嗎？ A：社會住宅依房型不同，有不同的人口限制，一般而言，套房或一房型，須一口以上；二房為二口以上；三房則為三口以上。如果持有醫院證明或媽媽手冊能證明懷孕的話，那麼胎兒也視為一口。 社會住宅僅供家庭成員使用，所謂家庭成員指的是你、配偶、同戶籍子女或同戶籍直系親屬，如果你將社會住宅轉租、分租、出借或供三親等親屬以外者居住，或是變更為非居住用途，那麼依照契約，都發局可以隨時終止契約，因此，答案很明確，社會住宅是不能與朋友合租的。 Ｑ6.如果與鄰居發生糾紛，會讓我失去居住資格嗎？ A：為了維護社區居民的生活品質，市府將社區管理相關規範以及扣分機制列入租賃契約中。如果鄰居間有糾紛，或者有妨礙社區安寧、危及公共安全等行為，將依情節輕重扣點，嚴重者則可能終止租約。 另外，在住戶退租時，須先完成點交作業，若有缺漏損壞之情形，住戶須負恢復原狀之責，如果住戶未配合或無法修復，那麼市府則會請廠商維修並向住戶收取相關費用。 Ｑ7.入住社會住宅後，我可以養寵物嗎？可以自由裝潢嗎？ A：雖然這兩個答案都是肯定的，不過有幾項但書須特別注意。在租約的第十一條中有提到，養寵物的前提，是要先經過住戶規約或社區管委會的同意才行，而且不得影響住戶安寧或社區環境整潔，否則如果被投訴檢舉，市府有權終止租約；至於房屋裝潢，則只要注意不破壞牆壁及房屋結構即可。 Ｑ8.如果我在租約期間過世，我的家人還能繼續住在裡面嗎？ A：承租人如果在租約期間死亡，租約當然就終止了。不過，你戶籍下的配偶與直系親屬可申請換約續租；此外，同一戶籍內若有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙、無謀生能力，且均無擁有自有住宅的兄弟姊妹的話，只要符合社會住宅的承租資格，也能申請換約續租，直到原本的租賃期限為止。 Ｑ9.社會住宅的租金比市價便宜多少呢？ A：社會住宅的用意，是減輕承租人的租金負擔，不過同時為了維護社區的生活品質，租金的訂定是依住戶遵守租約的情形而逐年減收租金。意思就是，第一年的租金以市價的八五折而定，然後依照在租賃契約條列的扣分條款中，第一年僅扣分在三分以內者，第二年租金就以市價的七折計算；不過在減收租金後，如果扣點累計達到三分，那麼減收優惠就會被取消，回復原訂契約的租金價格，也就是市價的八五折。 小訣竅 與父母同住，可辦原址分戶申請社會住宅的基本條件是「戶籍內直系親屬沒有自用住宅」，那麼，目前仍與父母同住、且房子是在父母名下的年輕人該怎麼辦？其實，只要到戶政事務所辦理原址分戶，在同一個住址獨立成戶，就能符合申請資格。 理財篇 為申請社會宅賣房子，不一定划算Ｑ10.住在社會住宅有什麼好處？ A：「抽中社會住宅就像中樂透！」永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛是這樣形容的。當然，這不能算是抽中了大樂透的頭號大獎，但至少給了年輕人一個安身立命的機會，在面對未來時，心態會篤定一些，「讓年輕人安心拚未來」，這是社會住宅的基本功能。 務實一點來看，雖然目前已釋出的社會住宅，租金仍然不能算是十分便宜，但至少已比周邊行情少了兩到三成租金，「對於年輕人存頭期款當然比較有利。」黃舒衛說。 在薪資理財的基本觀念中，有所謂的「三三三」法則，即每月用於繳交房貸及房租的費用不應超過薪資的三分之一，投資及儲蓄的金額則不少於月薪三分之一，以社會住宅的租金水準來看，月薪四萬元的獨身青年在三年租期內存到一桶小金，不無可能。 Ｑ11.如果我賣掉房子去申請社會住宅，划算嗎？ A：也許不少名下有房、算盤又撥得精的人都有想到這點。永勝資產管理執行長徐銘達認為，判斷重點在於：房子未來的增值潛力能不能超越節省的租金，「若看壞未來的房價，就逢高脫手，入住社會住宅節省租金；相反，如果看好房子未來發展就不賣，否則節省的租金會低於房子未來的增值。」但以上的判斷，是基於兩個「極度理想」的假設：首先，是賣屋之後你的當年度所得仍低於一一九萬元，相反的，若賣屋利得加上其他所得超過一一九萬元，你就不能立即申請社會住宅。 第二個假設，是你「抽中」了社會住宅，這個假設成立的機率恐怕更低，目前約在一五％以下。 話說回來，社會住宅終究是項福利政策，初衷畢竟是要幫助剛起步的年輕人或一時困頓的民眾，如果你並不需要這樣的政策幫助，而是想利用社會福利來進行理財操作，難度既高，也會排擠了真正需要幫助的年輕人。 Ｑ12.租金會調漲或調降嗎？ A：社會住宅三年一約，三年內，租金的變動就像前面Q9所提到的，如果沒有嚴重違規，第二年起租金可能從「市價八五折」再往下調整為「市價七折」；但三年後若要續約，租金的確可能存在「向上」調整的空間。 依規定，租賃期限屆滿時台北市府可調整租金，調整範圍限制在台北市百分之四十分位點家庭平均所得的三成以內；也就是說，若台北市所得後段班家戶的平均所得有所成長，社會住宅的租金也就有了向上的空間，當然，若所得下降，則租金也有下調的機會。此外，調整過後的租金及管理維護費，合計不能超過市場的租金水準。 Ｑ13.社會住宅租金可以抵稅嗎？ A：住戶在申報個人綜合所得稅的時候，社會住宅的租金支出能成為列舉扣除額的子項。不過，住戶還是得衡量選擇列舉扣除額的門檻，能否超過標準扣除額；以去年標準扣除額為八萬五千元為例，只有總列舉扣除額超過八萬五千元，將租金抵稅才划算。 小叮嚀 社會住宅的扣分機制 ● 經勸導未改善，按次扣３分：1.在公共空間晾曬衣物等私人用品2.在窗台掛衣物或在窗台放滴水花盆3.丟棄垃圾未使用專用垃圾袋4.未經同意於公共空間張貼紙張● 經勸導未改善，按次扣５分：1.積存垃圾、汙水致異味或蚊蠅孳生2.任意玩弄電梯、消防等設備 3.製造噪音經３戶反映 4.冷氣機滴水 ● 可不經通知，按次扣５分： 1.隨地丟垃圾 2.在公共空間吸菸或燃燒金紙3.在陽台放置未固定、具掉落危險的盆栽或物品4.於走廊或樓梯間堆置私人物品5.攀折花木或破壞環境景觀者● 可不經通知，按次扣７分： 1.汙損電梯 2.隨意抽取他人信箱內物件● 可不經通知，按次扣15分：1.於高處拋擲物品，有危及他人人身安全或破壞環境之虞扣分累積達３分，第２年的租金價格便無法優惠調降為市價７折３年內扣分累積達10分，市府即會發函告知承租人３年內扣分累積達30分，市府就會即刻終止租約，終止租約收回房屋的２年內，承租人不得申請承租台北市國民住宅、公營住宅及社會住宅鄰居篇 政府管理完善，可帶動周邊房價Ｑ14.社會住宅蓋在我家附近，租金行情是否受影響？ A：社會住宅會不會影響周邊社區租金，最主要有三個因素：市場供需、心理因素、管理素質；其中後兩項因素彼此息息相關。 從市場供需的角度來看，徐銘達認為社會住宅占社區的比率越高，租金受影響越大，「簡單來說，今天兩百戶的社區，一半是社會住宅，租金都打了八五折，那一定會影響當地的租金行情。」但就現在的情況而言，社會住宅不僅入住限制多，數量也供不應求，對於租金雖有一定的抑制效果，但對房市的影響還不及後兩項因素。 從心理因素來看，德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群解釋，不少民眾會對社會住宅混居的社區有顧慮，多數是受刻板印象影響，認為經濟弱勢的居民會導致社區混亂失序；眾人成見越深，租金跌得越深。 因此，要改變刻板印象，維持社區秩序，政府的管理角色就非常重要，「只要有好的管理，社區運作良好，能扭轉社會大眾的觀感，租金自然就高。」花敬群說。而從現有的社會住宅管理狀況來看，若未來每個社會住宅區的規畫管理都有相同水準，對周邊社區生活環境不僅沒有扣分，反倒會有加分可能。 Ｑ15.社會住宅蓋在我家附近，會影響房價嗎？ A：租金與房價存在連帶關係，影響租金的因素也會影響房價，未來柯P新政能不能成功扭轉社會住宅的形象，提升房產價值還有待觀察。 檢視過往歷史，社會住宅帶來的效應並不總是負的，黃舒衛表示，社會住宅如同政府造鎮，原則上就是新市區的興起，「以過往的大型合宜宅經驗來看，經過政府重新利用，引進居住人潮，帶動商機與生活機能。其中像托嬰中心、里民中心、運動中心等公眾設施，也在政府資源挹注下快速到位，結果反而使周遭房價上漲。」整體來說，社會住宅對周邊房價的影響有正反兩效應。負面看，社會住宅的供給越多，必定會衝擊房價；正面看，政府的資源與管理的外溢效果，將使周邊房價向上提升。 社會住宅的供給將逐步攀升，該如何評估供給增多造成的抑價效果？黃舒衛以多年市場經驗表示，「最終還是回歸到房產地點，若房產位於蛋白區，即使供給增加，兩者效果互相權衡，房價還能持平；但若房產位於蛋殼區，例如香港的天水圍社會住宅，因為離市區過遠，即使周邊建設完善，但就業機會少，交通不便，增加供給對於房價只能說是雪上加霜。」Ｑ16.如果社會住宅住戶造成居住品質下降，我該怎麼辦？ A：其實，社會住宅住戶都須簽訂契約。在契約內容的規範下，住戶如果違反生活規章就會被扣分，扣達三十分就得被迫搬離。扣分內容林林總總，包括積存汙水導致蚊蟲孳生、製造噪音、積放垃圾導致惡臭、小孩玩弄電梯、消防等公共設施，甚至冷氣機滴水都詳列於規章。 不妨這樣想，相較於一般缺乏管理的社區，社會住宅區內的住戶雖然不是「往來無白丁」，但至少政府已經做了相當把關，不必急著擔心社會住宅會造成生活品質惡化。 當然，如果未來的確造成困擾，鄰居可向大廈管理員或政府委託的物業公司投訴。不過台北市都發局都市發展科專員邱婉清表示，「目前為止，這類的投訴少之又少，住戶們都相當自律，尚未傳出因生活習慣不佳被迫搬離的案例。」

高利貸成壓垮企業的“最後一根稻草”

編者按

有關高利貸的話題成為時下熱門。多年來，金融監管及司法機關一直持續打擊地下錢莊及帶有黑社會性質的高利貸組織和行為。但高利貸行為卻屢禁不止。

第一財經1℃記者多路展開采訪，通過對企業界人士、高利貸放貸者、金融界人士的采訪發現，帶有黑社會和暴力催收性質的高利貸行為，成為壓垮很多中小微企業的“最後一根稻草”;同時高利轉貸行為的普遍存在極大威脅著金融安全，也成為高利貸資金的重要基礎來源;很多小貸公司魚龍混雜，與高利貸行為的錯綜交織，伴生了不少暴力催收案例。借此專題，希望政府有關部門及司法機關進一步細化對高利貸行為的整頓方案，也希望立法機關能夠就高利貸的民事概念和刑事定罪量刑問題予以厘定，更希望金融監管部門加大對中小微企業在融資渠道上的開放和規制力度。

正在熱播的電視劇《人民的名義》中，大風廠老板蔡成功自求囚禁於看守所，他的一個重要目的是為了躲債，準確地說，是為了躲避高利貸。他不怕銀行追償貸款，也不怕一般民間借貸敗訴後被司法機關列入“老賴”名單，他害怕的是：高利貸背後的暴力威脅。

企業經營中出現資金緊張和經營困難，屬於經濟領域的常見情形。他們可以向正規金融機構貸款或者通過一般民間融資緩解困難，但是當自身信用陷入高度危機後，很多企業不得不選擇高利貸。

第一財經1℃記者調查發現，高利貸尤其帶有黑社會性質和背景的高利貸，成為壓垮很多中小微企業的“最後一根稻草”。

一家經營機械配件的企業負責人，向記者講述了他們的遭際。

2012年之前，這家企業按部就班地發展，年利潤曾有幾百萬。但是當年下半年，因為上遊行業主材料價格的巨幅下跌，以及該企業決策層對市場的誤判，他們逐漸陷入到“拆東墻補西墻”的困境。

銀行貸款是這家企業的首選融資方式。1℃記者獲得該企業的一份統計資料顯示，他們在2014年短期貸款數額超千萬，一度達到2000萬以上，其中包括在部分國有大型銀行和地方農商行的貸款。

該企業負責人回憶，很多情況下，他們不得不以貸款還貸款的方式進行運轉。但最終，他們仍有近千萬貸款無法償還，從而陷入信用危機，被司法機關列入“老賴”名單。銀行信貸逐漸對該公司關閉了大門。

實際上，銀行對該企業關閉信貸大門還另有隱情。

上述企業所在的工業園區內，不少公司的經營狀況與之類似。除了抵押和質押等獲得銀行貸款的主要方式外，這些急需資金的企業，在銀行等金融機構的默許下，以互相擔保的方式獲得貸款。這種方式往往是一榮不一定俱榮，但一損卻是俱損。上述企業便與當地至少四五家企業之間形成“互保”關系。

互保套貸，短期內確實可以從銀行獲得貸款，緩解企業的資金緊張問題。這一政策將各企業的資金、信用和責任相互捆綁，表面看來降低了企業風險，實則是一個巨大隱患。多名企業經營者表示，他們其實也都清楚互保套貸的危害。擔保考驗的是信用，互保圈中一旦一方或幾方跑路，無限連帶責任的條款下，沒有跑路的企業就要承擔所有債務。如此以來，即使在互保鏈條中經營不錯的企業也會被拖垮甚至倒閉。

前述企業經營者認為，互保圈里的企業，經營情況可能差不多，信用資質也就差異不大，“表面上是相互擔保，但其實等於沒有擔保”。互保套貸天生的弊端註定這僅僅是一個權宜之計。

正常融資和互保套貸都不能奏效時，有的企業想到了集資。

他們的辦法是，成立一家可控的融資服務公司，通過宣傳和推廣，許諾高息吸引普通民眾融資。有的企業直接將這些融來資金用於經營;有的公司通過中間一家資質比較好、規模都比較大的公司作為樣本，吸引民眾前來投資，再將資金轉用於自己的經營。

上述企業負責人介紹說，他認識的另外一家企業便以此種方式，許諾18%的年息，吸引了30余人近2000萬集資款。

然而，當這些集資款仍不能改變經營狀況後，一個可以想象的結果便是無法按時償還本息。最終極有可能陷入集資詐騙的犯罪深淵並引發社會穩定問題。

已經走投無路的企業，在選擇被揭發犯罪還是繼續掩蓋真相時，他們往往選擇後者。但在銀行貸款和民間集資都被關上大門後，他們只能選擇高利貸來填補資金漏洞。

接受1℃記者采訪的上述企業負責人表示，高利貸也分為一般民間借貸模式的高利貸和涉黑的高利貸等多種形式。對於涉黑性質的高利貸，他們不到萬不得已是不會選擇的。他周邊很多老板在選擇高利貸時，一般會選擇利息上可以接受的放貸者。他曾經向一位自然人借款100萬元，利息為月息3%，也就是年息36%。

月息3%的高利貸尚屬可以接受。但仍無法償還後，又會如何呢?如同銀行貸款一樣，放貸者與借款人之間一般是通過訴訟的方式予以解決，但是借款企業已經不具備可執行財產時，判決書如同一張“白條”。於是，一般民間借貸也對這些企業關上了大門。

那最後只有一條路可走了，即只能選擇利息高到無法承受程度並可能帶有暴力催收性質的高利貸。上述負責人身邊的多家企業就曾有此遭遇。有人借款約定月息高達10%。

年息高達120%的高利貸成為壓垮駱駝的最後一棵稻草。壓垮企業的原因不僅僅是利息太高，更主要的原因是這些高利貸背後的暴力因素。

第1℃記者檢索中國裁判文書網發現，2014年-2016年，該網收錄與高利貸相關的刑事判決共411例，所涉罪名涵蓋了非法拘禁罪、故意傷害罪等多個罪名。非法拘禁罪成為由高利貸引發的數量最大的罪名之一，合計108例。

因高利貸引發的更嚴重案件也有出現，中國裁判文書網收錄的判決書顯示，2014年-2016年，全國各地法院作出的高利貸引發的命案判決共4例，4起案件造成4人死亡。4起案件所涉罪名包括故意傷害罪、故意殺人罪、放火罪。

上述企業負責人告訴1℃記者，他聽說的多個企業老板，有的因此妻離子散，自己隱居躲債;有的被多次暴力拘禁;甚至有的人為此自殺。老板如此遭遇，他們的企業更是可想而知。

被房子壓垮的中國人

來源: http://www.iheima.com/zixun/2018/0216/167322.shtml

來源 | 圍爐夜讀（ID：weiluyedu_）

文 | 爐哥

十年前，剛剛大學畢業的朋友老方，寫下一條QQ個性簽名：“我要一所房子，面朝大海，春暖花開。”

十年後，老方的QQ賬號已經不知落在誰手，只在微信朋友圈里留下一句：“活得好像一條狗。”

就是這十年時間，房價“突突突”的漲，熬禿了老方的頭，也熬謝了他心里那朵曾經驕傲不可一世的花。

一

現在的中國，見面聊天一定繞不開房子。

有錢的聊自己買了幾套房，沒錢的聊自己租過多少房，長輩們聊自己給孩子攢了幾平米，年輕人只能幹巴巴看著房價表，聊聊下個月怎麽還花唄。

從來沒有哪一個歷史瞬間，“房子”被放大到這麽重要的位置。

以前讀書的時候，老師常講“堅持就是勝利，堅持就有希望。”

現在呢？越堅持越失望，不去卯足了勁努力拼一拼，你都不知道什麽叫絕望。

以前讀書的時候，課本常講“前途是光明的，道路是曲折的。”

現在呢？早早買房的前途一片大好，生不逢時的人生滿是坎坷。

而且，更加殘酷的現實是，你推著老牛車使勁熬，房價卻坐著火箭蹭蹭飛，你工資上漲的速度永遠跟不上房價上漲的速度。

以致於有段子手寫道：“人生有三大錯覺，TA還愛你，股票要漲，房價要跌。”

但你千萬別覺得只有買不起房的人才苦，那些買了房的，沒比你好過多少。

二

很早以前就有人在知乎提問：“如何靠著5000月薪，在北京買下一套500萬的房子？”

一位網友給出了自己的回答：“月薪5000，工作兩年，剛在四環買了一套600萬的房子，自己拿出兩萬，爸媽贊助了598萬。”

回答是個段子，想要捧腹大笑卻笑不起來，因為所有的段子背後都是對現實的刻照。

絕大多數年輕人想要在工作幾年時間內買下房子，只有兩個選擇，要麽啃老，要麽被爸媽養著。不論怎麽選，你都難以擺脫對父母的依賴。而且，很多時候如果你想在北上廣買房立足，那基本上你爸媽在老家就無立足之地了。

之前有媒體報道過一則新聞：剛剛研究生畢業的一對新婚夫婦，為了在北京買套50平的房子，逼自己的父母賣掉了老家的兩套房。更關鍵的是，小縣城的房子相比大城市而言，簡直可以說便宜的要死，雙方父母又東拼西湊了十多萬才給孩子湊夠了首付。

一代人的房子，壓垮幾代人的脊梁，對於普通家庭而言，就是如此。

因為房貸拖垮你的生活時，很大程度上，也在拖累你父母的生活。

三

而且，一日買房，終生為奴，看似鹹魚翻身，其實鹹魚終究還是鹹魚。

電視劇《蝸居》里郭海萍有一段臺詞，簡直可以說是道穿了無數房奴的心聲：

“每天一睜開眼，就有一串數字蹦出腦海：房貸六千，吃穿用度兩千五，冉冉上幼兒園一千五，人情往來六百，交通費五百八，物業管理費三四百，手機電話費兩百五，還有煤氣水電費兩百。也就是說，從我蘇醒的第一個呼吸起，我每天要至少進賬四百，至少……這就是我活在這個城市的成本。這些數字逼得我一天都不敢懈怠，根本來不及細想未來十年。”

一個朋友就曾和我抱怨，“人在35歲前，要麽只要房子，要麽只要孩子，千萬不要貪得無厭，兩手都要抓，兩手都要硬。”

他自己在14年貸款買的房，每月還款8000，當時覺得壓力還可以承受，便和老婆要了孩子。結果孩子出生了，預算卻不夠了。

每個月奶粉錢、保姆錢、幼教錢……衣食住行，處處要花錢，加一起也得萬把塊，這還不算其它意外，要是孩子再患個小感冒，幾千塊錢眨眨眼就又沒了。

現在兩口子整天過得扣扣巴巴，每次見面都跟從非洲逃難回來一樣。

四

比這更悲催的是，很多人連愛情都沒經歷過，就被房子死死地壓在五指山下。

我見識了太多悲劇與鬧劇，它們原本有著極其美好的開頭，結果卻因為“房事”而搞得一地雞毛，不歡而散。

比如之前鬧得沸沸揚揚的蕭山情侶事件，當事人在一起快三年時間，結果女方卻因為男方無法全款買房，而直指其沒擔當，要分手。

雖然那個男孩處處遷就，句句小心，但最終還是沒能挽留住女孩的心。

有網友在了解事情經過後評論：婚姻真的太現實，你情我願、風花雪月說到底還是要有房在先。

高房價限制了很多人的愛情，甚至直接扼殺很多人談戀愛的念頭。經濟實力弱小的個人被遠遠擋在婚姻的外面，很多買不起房子的大齡男性不敢戀愛也拒絕相親，因為沒有任何優勢。

伊斯蘭教創始人穆罕默德曾經說過一句話：“假如你有兩塊面包，你得用一塊去換一朵水仙花。”在房價居高不下的今天，當愛情遭遇高房價的脅持，愛情顯得不堪一擊，大部分人需要的都只是面包。

畢竟，房子可以珍藏有愛情的婚姻，但有愛情的婚姻卻常常承受不起房子的沈重。

五

如果你再仔細觀察，你還會發現，“房事”在深刻地改變著中國人的性格和思維。

以前的我們很中庸，做事先站隊，講話看臉色，票子要攢著花，日子要勒緊了過，愛情也要講究個門當戶對，看看生辰八字。

現在的中國卻湧現出很多“激進分子”，房無一間，地無一壟？沒關系！花唄、借唄隨手用，閃婚、裸婚處處見，每個人心里都裝著一個宇宙，惹急了老子，擔子一甩先去外面的世界看一看，管你是七舅姑八大姨，還是天王老子下凡。

以前的人窮起來是真窮，走到哪里都恨不得揪起自己的皮包骨，告訴別人有多慘。

現在的中國人則明顯要窮的有風度很多：

打光棍不叫打光棍，叫“守護人生最寶貴的單身時光”；

買不起房不叫買不起房，叫“我喜歡在不同的城市間流浪”；

就連租房中介的廣告都打得極其風趣“房子是別人的，但生活是自己的。”

六

為什麽會這樣？

中國的傳統文化里一直很講究“安土重遷”，有一套固定的房產，就意味著安定。

一旦沒有房子，人的心就像漂泊的浮萍，總覺得沒有歸屬感和安全感。

這就是為什麽會有這麽多人，明明知道有房價泡沫存在，卻依然擠破了頭去買房；明明知道年輕人的經濟壓力巨大，卻還是要求對方結婚先有房；明明知道人生有很多美好可以追求，卻固執地紮在房貸的深淵里樂不思蜀。

房子，就是中國人千百年來唯一的信仰。

不過，買不起房雖然難過，卻不必覺得難堪，你只需要記住一點，那些背著房貸的人不過是比你窮的像樣點而已。

庫存壓垮華帝京津經銷商，傳統代理模式將終結

自代理華帝股份有限公司（下稱“華帝”）天津地區經銷業務的時間算起，王偉作為華帝經銷商的身份已經20余年。在事發之前他仍然是北京、天津華帝燃具銷售有限公司的法人代表，運營著京津及張家口、廊坊等地的經銷業務。

6月21日，王偉突然失聯；6月29日，京津公司的庫存被華帝總部申請中山市第二人民法院查封；7月2日，此事被曝光，華帝當晚發布澄清公告；7月24日，王偉失聯後首次現身，接受媒體采訪，講述失聯前後經歷，指華帝取消優惠政策，且有壓貨行為。

7月27日，第一財經記者獨家采訪了華帝股份副總裁韓偉，他並不認同王偉的說法，並表示“如果王偉及早從傳統家電代理模式轉型，則可以避免此事的發生”。

雖然對於王偉失聯事件，雙方各執一詞，不過從現有的狀況看來，資金緊張、轉型不力是雙方均認可的關鍵點。此外，家電企業市場行情的持續走低對下遊經銷商產生了巨大的影響，他們賴以生存的傳統經銷模式受到了沖擊。用韓偉的話說，“與大環境有關，要不然他（王偉）還可以喘一口氣。”

華帝“京津事變”背後

按照王偉的說法，庫存過大、銷售不暢，使他從去年年底已陷入資金緊張的境地。

他說，2017年線下進貨2億元，電商進貨8000萬元，但到2017年底仍有庫存1.2億元；而華帝的銷售人員在2018年年初仍希望他提貨，表示可寬限到3、4月份付款；2018年1月，他再提了7000多萬元的貨，4月份時，難以支付貨款的王偉與華帝協商延期按6%的年利息算，如果晚於協商日期，每天滯納金1%；6月，王偉的壓力遂逐漸變大。

不過，華帝方面則表示，北京、天津華帝燃具銷售有限公司的法人代表是王偉，該客戶（指王偉，下同）2017年提貨額1.63億元，占華帝銷售總額的2.84%。華帝的此表述，在7月2日晚的澄清公告和2017年年報中都有出現。

雖然雙方對此事的說法莫衷一是，但所有的線索均指向了一個關鍵詞——高庫存。

華帝7月2日晚的公告顯示，該客戶長期依賴公司一攬子銷售政策等傾斜優惠政策發展，在2017年華帝取消了一攬子特殊銷售政策後，該客戶未能調整經營思路，渠道建設速度緩慢，產品銷售結構長期不合理，導致市場出貨緩慢，造成一定的庫存規模積累。

王偉說，華帝董事長潘葉江接手華帝後雖然取消了一攬子政策，但運作模式上換湯不換藥。返利33%的模式需要經銷商拿很多票據去核銷。原來670元可提1000元貨，現在變成1000元提1000元貨，但後期可以返還330元，實際上並沒有任何變化，但這樣的運作模式對經銷商而言有很大的資金周轉壓力。

對此，韓偉向第一財經記者表示，王偉說2017年年底他有1.2億元庫存，如果刨掉30多個點的返利，庫存就是7000多萬元，王偉在2010年~2013年的庫存也都有這麽多。韓偉認為，王偉經營壓力驟升主要來自其對市場的盲目樂觀，又挪用資產來添置物業。目前王偉整體的房產、物業加起來有一億。而過去兩年，他對北京市場卻投入不足。

“現在把任務、目標與壓貨混淆了。”韓偉說，原來華帝給王偉是裸價，沒完成任務也很難進行處罰；現在是完成任務後才能獎勵，與原來有巨大的差異。當然，人對改變習慣多少都會不適應。對王偉而言，原來容易，現在有難度。因為這兩年，華帝不只是發貨，而在全國推進旗艦店建設，北京市場在選位上有許多投入，就要計算產出。

早在2016年底、2017年年初對經銷商演講時，韓偉就指出，“層層批發的模式一去不複返；利用信息不對稱賺差價的時代一去不複返；只投入流動性、不投入渠道資產的時代一去不複返。經銷商只進貨不行，一定要投入渠道資產。只有渠道資產深挖、樹立品牌、產品升級，才能牢牢抓住消費升級的機會。對消費者來說，認知比促銷重要，人心比流量重要。”

但韓偉坦言，改變傳統家電經銷模式，要根據社會、企業情況。華帝在一些地方，已經有職業經理人與老代理商合作參股的模式。京津市場有複雜性，不能一刀切。如果王偉願意改變，早就改變了。京津地區的老模式，如果及早轉換為新模式，可以避免這次事件。

“考慮到他是老客戶、大客戶，（我們）希望讓他與總部利益一致，跟上轉型的步伐，多建店、多采取創客模式，而不只是搞批發。”韓偉向第一財經記者表示。

韓偉口中的轉型，則是王偉沒有走出的一步。韓偉說，家電經銷的新模式有三個關鍵點：首先懂得與新流量入口對接，比如建材市場；其次是有質量的對接，包括門店、裝修和服務力；第三要有創客模式，不是雇傭制，而且落到店。

他認為，一級經銷商建店，招募年輕人經營，付10萬~20萬保證金，門店的運營權、分配權給他們——這樣的模式是華帝轉型求變的關鍵步驟。但是，這幾年，王偉在北京、天津的旗艦店建設步伐，在全國是最慢的。

而對於王偉提到京津地區有362家門店，韓偉說，把國美、大中、蘇寧以及二級經銷商開的店刨掉，王偉自己沒開多少家店。

“（華帝在）京津地區的恢複有四個步驟。”韓偉說，首先是京津地區的服務恢複，配送、安裝、維修已經全面恢複；其次是電商恢複，北京、天津、廊坊、張家口的客戶回饋情況都看到了；第三是大連鎖恢複，與國美、蘇寧、大中都已溝通，大連鎖的門店銷售也將恢複；第四是專賣店恢複，因為原來有協議，要分店、分步驟恢複。“現在走了兩步半，還有一步半。”

其它地區如何防患於未然？韓偉告訴第一財經記者，京津模式是個體，類似操作的還有重慶、成都地區，但是當地經銷商的實力、營銷態勢非常健康。而且，因為出了王偉的事，蓉渝經銷商專門開了警鐘長鳴的會，7、8月的促銷也做了調整。

第一財經記者想向王偉了解和核實更多細節，王偉的夫人7月27日通過短信回複稱，王偉心臟病又厲害了，去醫院治療，等他身體好些再聯系。

無論韓偉認為的轉型模式是不是最終的解決辦法，但對於家電行業，尤其是廚電行業而言，市場的寒冬則早已到來。奧維雲網（AVC）全渠道推總數據顯示，2018年上半年國內大廚電（油煙機、竈具和消毒櫃）零售額為311億元，同比下滑1.6%，是幾十年的首次下滑。

韓偉坦言，“與大環境有關，要不然他（王偉）還可以喘一口氣。”

傳統經銷模式終結

中國家用電器商業協會理事長彭寶泉6月21日在2018中國（重慶）家電渠道商TOP峰會上曾說，今年上半年，受房地產市場疲軟、新增消費需求嚴重不足等多重因素影響，中國家電流通行業整體面臨巨大挑戰，下滑趨勢非常明顯。

當時，奧維雲網董事長文建平也打趣說，今年1~5月份的國內家電市場，就像重慶的天氣，本來夏天卻有寒意。今年開年不利，整個行業面臨“失速”危機，只有冷櫃、凈水器、洗碗機等少數產品保持增長。彩電、冰箱、洗衣機在線下市場持續不景氣，線上渠道的增速也在放緩。

“今年零售業出現很多新的變化。”文建平說，傳統零售業態正在加速裂變，渠道變得碎片化、去中心化。家電連鎖向郊區大賣場轉型，百貨向體驗式賣場轉型，線上線下結合的會員電商快速發展。同時，出現了家裝渠道、社交電商等新興渠道。加上行業重心從渠道為王到產品為王，所以，渠道商的行業地位在下滑。

由於渠道入口多元化並分流傳統渠道，原來“代理商－批發商－零售商”的傳統渠道層級體系逐漸瓦解。文建平建議，線下渠道扁平化，縮減分銷渠道中不增值或增值很少的環節——一二級代理：擁有管理能力、資金實力較強、銷售額大的區域，可以將二級代理商升級為一級代理商；經營、管理能力較弱的二級代理商，通過銷售賦能，讓它更好地做好終端銷售。

事實上，一些家電企業和經銷商已經在積極推進渠道模式轉型。

珠海泰鋒電器的總經理邊廣學告訴第一財經記者，如今家電消費的時代變了：首先用戶變了，80後、90後有不同的消費理念和生活方式；其次用戶買什麽變了，從低端到高端，從單件到整套；第三在哪里買變了，用戶在房子設計裝修、跑建材市場、衣櫃櫥櫃定制的時候可能就已選購了電器，消費環節前置；第四用戶溝通方式變了，傳統打廣告、拼價格的手段失效了，以前五一、十一促銷人山人海，現在門店人流減少，反而是社群營銷興旺。“所以，我們要往前端走，涉足定制、裝修，與開發商配套，進入社區加入各種業主群，到電商上開店。”

邊廣學說，家電銷售的模式也要因時而變，過去渠道長，從工廠、代理商、經銷商到消費者是“F2B2B2C”；先進的模式是價值鏈更加扁平化，未來一定是“F2C”，工廠直接到消費者。傳統經銷商在家電流通過程中，是資金、貨物的“蓄水池”。但是，現在很多產品生命周期短，一旦過期，很快就積壓，所以現在要求把產品很快地賣給消費者。

“為什麽經銷商的‘蓄水池’會‘爆’？有偶然性，也有系統性。”邊廣學認為，今年以來廚房電器行業的銷售在同比下滑，一方面蓄水池的進口在入貨、壓貨；另一方面蓄水池的出口銷售下滑、出貨不暢，蓄水池一定會爆。華帝與代理商之間有保兌倉業務，代理商向銀行貸款，以貨抵押，同時銀行要求工廠擔保。代理商出了貨，才能還銀行的錢；出不了貨，就還不了銀行的錢；貨還在，華帝就把貨封住。王偉欠錢，貨在工廠手里，這樣沒有問題。但是，行業應該反思這件事情。

湖南正東家電有限公司總經理謝少良告訴第一財經記者，作為家電經銷商，他正在徹底轉型。像美的，在全國推“一盤貨”模式，代理商采購了貨，貨仍在美的倉庫里；電腦系統，也用美的的IT系統，這樣錢、貨都在美的手里，批發沒以前賺錢多，代理商的職能改變了，變為服務商。另一方面，京東專賣店、蘇寧零售雲、拼多多等新業態出現，也分薄了門店的生意。

因此，謝少良把原來的家電經銷業務分為四個子公司：一是做家電後服務市場，與京東、蘇寧、海爾日日順合作；二是水設備公司，銷售服務一體化，今年凈水器業務增長30%；三是中央空調、中央熱水、中央凈水的商用業務，如在一些工廠可一次性投資，然後慢慢按服務收費；四是家電集成，承接了美的八個品類的全屋集成銷售業務。“純粹賣彩電、冰箱這些沒有服務的產品，很難賺錢。我們與電商合作，同時避開電商的優勢項目，著力打造自己的服務品牌。”

家電銷售模式的變革，必然會帶來制造商、渠道商的“洗牌”。福建東南電器董事長翁武嶽向第一財經記者說，市場壓力大，關鍵是做好自己。“我們店的數量、面積都會減少，合作的品牌也會減少，以降低成本。品牌集中，增強體驗感，一定跟大品牌合作，把小品牌洗掉，這是我們的方向。這段時間，大家要熬住，不要拼價格，關註用戶要什麽。”東南電器已把一些店開到建材市場、小區，如在紅星美凱龍、居然之家建體驗店。“壓貨絕對不行，市場變化大，壓只能壓常規產品，個性化產品給壓沒了，不能經營最新產品。渠道商寧願少做，也不想壓貨，相對的要勤進快銷。”

中國家電商業協會副秘書長吳鹹建向第一財經記者分析說，華帝京津事件只是一個信號，住宅市場疲軟，家電經銷商的壓力正逐層傳導。在壓貨模式明顯的空調行業，有的經銷商也庫存高企。單純靠買進賣出的經銷商，抗風險力較弱。因為資金周轉，一方面是自己的錢；另一方面是銀行的錢，甚至高利貸，快速周轉才能消化融資成本。所以，目前碰到的問題，需要全行業共同面對，整個業務模式要檢討。“中間商這個群體是有價值的，如果沒有這個群體，工廠會斷胳膊、零售商會少腿，像一些彩電企業合並銷售區域來減員，就更需要中間商配合。但是，壓貨模式不行了，必須快速周轉，中間商要更多往代理運營商、理貨服務商轉型，甚至滲透到家裝環節，增強抗風險能力。”

此內容為第一財經原創。未經第一財經授權，不得以任何方式加以使用，包括轉載、摘編、複制或建立鏡像。第一財經將追究侵權者的法律責任。 如需獲得授權請聯系第一財經版權部：
021-22002972或021-22002335；[email protected]

責編：胡軍華

美國制裁加關稅壓垮了土耳其里拉，特朗普在把全球經貿政治化

繼上周土耳其里拉跌破極具象征性的5里拉兌1美元後，土耳其里拉本周的頹勢依舊難以扭轉。

當地時間8月10日，土耳其里拉兌美元匯率再度出現崩盤，日跌幅一度跌幅高達13.5%至6.30，隨後雖然出現一些反彈，但仍處於歷史最低水平。

金融數據機構Factset的數據顯示，今年以來，土耳其里拉已暴跌30%，成為僅次於阿根廷的最差經濟體。

目前，里拉的閃崩已引發歐洲市場的密切關註。由於土耳其銀行資產的40%來自於歐盟其他國家的美元貸款，歐洲央行擔心里拉暴跌會將風險傳染給歐元區其他貸款給土耳其的國家，主要是西班牙、法國和意大利，造成連鎖反應。

特朗普：對土鋼鋁關稅加倍

美土關系交惡，成為了此次里拉閃崩的導火索。

美土之間從盟友到反目，很大程度上源於一位叫安德魯·布魯森（Andrew Brunson）的美國牧師。這位美國牧師因涉嫌恐怖襲擊此前一直被羈押在土耳其監獄。直到近日，布魯森才被改為軟禁在家。

美土雙方爭議的焦點在於，要不要釋放這位美國牧師。為此，美國總統特朗普與土耳其總統埃爾多安分別加入了輿論戰。

面對土耳其方面“不放人”的強硬表態，特朗普不惜以經濟制裁相威脅。8月1日，美國財政部宣布，對土耳其內政與司法兩位部長進行制裁，即凍結兩人在美國境內的資產，同時，美國企業和個人不得與其進行交易往來。而土方則不甘示弱，宣布了對等的反制措施：凍結特朗普政府中內政與司法兩位部長在土耳其的個人資產。

當美國財政部正式宣布對土耳其的兩位部長實施制裁後，里拉應聲暴跌，在1日當天跌破1美元兌5里拉的關口，為1:5.06。

7日，埃爾多安政府派出外交部副部長塞達特·厄納爾率領的代表團赴美，試圖解決這一外交風波，但目前並未奏效。

在這場由外交風波引發的經濟戰中，埃爾多安表現出了其強人本色。他表示，土耳其將頂住壓力，“不要忘了，如果他們有美元，我們有我們的人民，還有我們的神。我們能成功走出這場經濟戰。”他還呼籲土耳其民眾將手中的美元兌換成黃金或土耳其里拉，“里拉與黃金應該會升值，而不是外國貨幣。”

10日，特朗普在社交媒體推特上宣布，將對土耳其鋼鋁產品加征關稅翻倍，鋁產品加征20%，鋼鐵產品加征50%，因為“土耳其里拉因強勢美元迅速貶值，抵消了關稅效果”。 他還提到，“當前與土耳其的關系不好”。土耳其也是特朗普於全球範圍內挑起貿易爭端的受害國之一。此前，特朗普就已宣布對土耳其的鋁產品加征10%的關稅，鋼鐵產品加征25%的關稅。

也正是特朗普在這一敏感時刻對土耳其鋼鋁關稅加倍的決定導致里拉隨即暴跌。目前，尚不清楚的是，特朗普政府將何時對來自土耳其的進口鋼鋁產品加征翻倍的關稅。

埃爾多安：我是利率的敵人

一直以來，埃爾多安都將自己形容為“利率的敵人”。幾年前，他甚至表態，不降息就等於“叛國”。

去年10月，土耳其的年度核心通脹率高達11.8%，創下13年來最高水平。當時，按照傳統經濟學的觀點，土耳其央行應當大幅加息來抑制通脹過快。然而埃爾多安卻一向認為，高利率正是導致高通脹的罪魁禍首，加息是遊說人士的“陰謀”，降低利率才有助於吸引投資。埃爾多安的一名顧問曾在土耳其媒體上撰文指出，在土耳其，推高通脹的最大因素就是高利率，用加息來遏制物價無疑是“火上加油”。

但現實卻是土耳其國內通脹不斷走高，以及里拉的大幅貶值。土耳其國家統計局8月3日發布的數據顯示，7月土耳其消費價格指數（CPI）繼續在高位運行，同比上漲15.85%，漲幅創近14年來新高。分析人士認為，這是內因和外因共同作用的結果：從內部看，商品供需關系、擴張性財政政策是通脹的誘因；從外部看，里拉快速貶值直接造成了輸入型通脹。

為了緩解里拉的貶值，土耳其央行還是在今年6月宣布緊急加息決定，將基準利率從13.5%大幅上調至16.5%；此後又宣布簡化貨幣政策、允許部分外幣債務以固定利率償還等措施，以遏制里拉匯率持續下跌勢頭，挽回市場信心。

土耳其里拉何時能走出“跌跌不休”的怪圈？埃爾多安在此次里拉閃崩背後還有哪些牌能打，已成為外界關註的焦點。

有分析指出，土耳其經濟當前最大的問題在於，無法加息以及在外匯市場上美元流動性的缺乏，導致里拉失去了扭轉頹勢最主要的支柱。數據顯示，在土耳其近870億美元的外匯儲備中，美元占比較小。相反，埃爾多安政府青睞於持有黃金。

目前，埃爾多安面臨的選擇有限：放棄不加息的執念、進行資本管制，或者向國際貨幣基金組織求援。不過，鑒於埃爾多安此前一系列的強硬立場，這些可能都不會是他最終選擇的對象。

盡管土耳其的經濟體量為希臘的4倍，同時占歐元區GDP的比重為6.5%，再加上是北約的傳統盟友，歐洲國家非常關註土耳其經濟未來的走勢。除了土耳其經濟一旦崩盤可能對歐元區其他國家帶來的傳導效應外，歐洲國家更擔心，滯留在土耳其境內的300萬敘利亞難民屆時將何去何從。

此內容為第一財經原創。未經第一財經授權，不得以任何方式加以使用，包括轉載、摘編、複制或建立鏡像。第一財經將追究侵權者的法律責任。 如需獲得授權請聯系第一財經版權部：
021-22002972或021-22002335；[email protected]

責編：繆琦

滴滴事件會成為壓垮共享經濟概念的稻草嗎？

一石激起千層浪。

滴滴順風車引發的輿論風波讓這家公司站到了風口浪尖。同時，也將話題延伸到了共享經濟這個行業。

共享經濟是否為偽命題再次被擺上議程。

壟斷下的畸形

複星同浩資本創始合夥人劉琦開對第一財經記者表示，首先要明確何為“共享經濟”。

他稱，對共享經濟有兩類定義——第一類是真正意義上的C2C模式，例如Airbnb、滴滴順風車等，用戶將自己的資產及工具與其他用戶分享，提高利用率；第二類是目前國內較火的B2C項目，如共享單車、共享醫院、滴滴快車與專車等。

“這兩類是完全不同的。”劉琦開稱，B2C模式資產集中，利於控制風險與糾紛，但可控成本也非常高；相比較而言，C2C獲取成本低，雖然更符合共享經濟模式，但較難控制。也正因此，C2C模式更看重平臺方到底願意投入多少成本，具體包括對平臺機制的設置、對風險的把控、對處理糾紛流程的設置，以及進入平臺資質的審核、服務過程的透明性、解決問題的時效性等。“如果不願為平臺規則的制定以及進入門檻的審核耗費成本，那這個項目未來肯定會出問題的。”總之，劉琦開稱，兩種模式雖然花費成本的落點不同，但並不存在哪個好與不好的區別。需要特別註意的是，不論B2C還是C2C模式，平臺的公平性、風險性與可控性都是需要重點解決的，與具體落地哪個垂直行業沒有太大關系。

滴滴如今的“壟斷”也被詬病。自從2016年8月滴滴與優步中國合並起，中國網約車市場一直呈現滴滴一家獨大的局面，雖然仍有神州、首汽、易到等其他參與者存在，但都無法改變局勢。商務部也曾對滴滴進行反壟斷調查，約談滴滴出行，但兩年時間過去，反壟斷調查一直未有結果。

劉琦開表示，本質上講，行業內同時存在幾家良心競品企業是較為平衡的狀態，若幹良心玩家可以促使行業更具公共屬性，進而完善公共規則，而非完全按照商業邏輯運作。其次，不論是網約車行業還是共享單車領域，都存在被資本催熟、惡性競爭與極大資源浪費等現象，由於企業在資本助力下過度發展，企業自身的技術實力與運營能力反而並未得到核心提高，資本冷卻後，行業進入穩定狀態，企業便開始衡量運營成本與收入之間的關系，逐漸回歸市場自我調配。

劉琦開認為，共享經濟並非偽概念，其需求是客觀存在的；限制共享經濟的最大問題在於法律法規沒辦法短時間內完全跟上；順風車社交場景的確存在，但並非第一需求，核心痛點在於平臺方如何規避可能存在的風險與安全隱患。

“共享”是偽概念嗎？

滴滴作為共享經濟出行領域最大的平臺方代表，如今問題頻發。此外，去年曾出現過短暫的共享雨傘與共享充電寶項目，經過一時輿論熱潮後逐漸冷卻，甚至退出歷史舞臺。

共享經濟本身是偽概念嗎？

多位接受第一財經記者采訪的投資人與企業界人士均表示，共享經濟本身是具備存在價值的，尤其在盤活閑置資源、提升利率效率等方面。

劉琦開表示，“共享”更多是一種“關系”——一方將手中富裕的生產力與資源分享出來，讓更多人使用，這種分享關系是肯定存在正向意義的。另一方面，順風車這類典型C2C共享經濟案例更多問題是出在執行層面。而諸如共享雨傘與充電寶項目之所以出現，是因為其本身在市場上是具備一定需求的，但究竟能生存到多大規模要具體看商品需求與商業化落地之間的匹配程度，共享雨傘落地失敗一方面是雨天場景本身較少，二是商業模式不夠大。另一方面，充電寶之所以還能存活是因為消費者對移動手機需求量大，但究竟是否也有足夠大的商業空間還有待檢驗。

中歐國際工商學院金融與會計學教授芮萌在接受第一財經頻道《財經頭條》欄目采訪時表示，共享經濟的初衷是所有權與使用權分離，激活閑置資源，使其得到充分利用。而共享單車被稱為偽共享經濟，是因為它並非閑置資源，而是重新生產投入，但它確實給人們帶來很多方便，以及綠色、環保的效益。

要“共享” 先“風控”

通過此次滴滴事件，共享經濟行業應該吸取什麽教訓？

滴滴官方宣布自8月27日零時起，在全國範圍內下線順風車業務，免去黃潔莉順風車事業部總經理職務，免去黃金紅客服副總裁職務。滴滴出行稱，順風車業務下線後，公司將內部重新評估業務模式及產品邏輯。

對此，劉琦開表示，共享經濟成熟過程中，規則與規則的保障機制需要進一步保障，不該唱衰共享經濟本身，更該譴責平臺在具體規則制定、風險控制等方面的缺失。

一位Uber中國員工對第一財經記者表示，平臺應盡可能將可避免的風險排除掉，並在遇到緊急情況時及時妥善處理。Uber早期在安全處理方面也曾犯過類似錯誤，因流程與分級不合理等問題導致耽擱，之後便從技術方面開發更多安全功能，包括實時給親友分享行程狀態、一鍵SOS、隱藏司乘電話號碼等。

據該人士稱，如果Uber司機被乘客投訴性騷擾將被立刻下線與封號，客服接線時均可看到該司機此前的客訴記錄。另外最重要的是，司機車牌號並非被設置為查詢流程複雜的隱私。

不過，該人士補充稱，沒必要將滴滴與Uber再進行比較，雙方在技術、算法、產品設計、系統體制，甚至國情等各方面均有不同，但此次滴滴事件實在該引起互聯網行業反思在企業宣傳、文案設計、風險安全控制等方面的意識。

此內容為第一財經原創。未經第一財經授權，不得以任何方式加以使用，包括轉載、摘編、複制或建立鏡像。第一財經將追究侵權者的法律責任。 如需獲得授權請聯系第一財經版權部：
021-22002972或021-22002335；[email protected]

責編：胡軍華

湯文亮：壓垮樓市最後一根稻草

1 : GS(14)@2017-12-03 18:06:54

【明報專訊】曾教授突然話明年股樓爆煲，股市先行，樓市隨後，從曾教授發表的言論，似乎是利息令到股樓爆煲，我同意樓市會有危機，但利息不是最主要因素。不過，如果美國聯儲局加息好似曾教授所說，明年就有5次甚至6次之多，利息的確會令樓市下跌，但是否會加五六次之多，我深表懷疑，我並不是說不會出現，但機會率不高而已。

在下半年林太上任之後，樓市已經呈現強弩之末之勢，雖然在這4個多月，各種唱好樓市的聲音不絕，新樓熱賣，二手樓又不斷創新高，但中原指數只是上升了百分之一點幾，與聲音不大配合，而兩三個星期前曾經指數狂飈，我認為這是突出部戰役效果，不出三個星期，樓市就會向下調整，短期內都沒有能力再次攀高峰，主要是市場內的購買力差不多用盡，現在連提供高成數按的新樓銷情亦放緩，更何妨影響指數的二手樓巿場。即使指數制定人不斷表示購買力澎湃，樓市蓄勢待發，但樓市升跌，並不是說出來，但又不是沒有作用，最低限度可以安慰最近上車的人。老實說，那些人到現在仍然是心大心細，是需要有人講一些安慰的說話，如果那些人信心搖動，的確是有影響但未至於壓垮樓市。

白居二搶走細價樓購買力

在林太施政報告中提及的綠置居及白居二恒常化，很多人會認為是雷聲大雨點小，作用不大，或者林太只講不做，根本毋須理會，但我知道林太是言出必行，而且將會是壓垮樓市最後一根稻草。白居二已經開始進行，首次推3,000個名額，有需要的話可以增加至5,000個，有評論員立刻表示，在白居二刺激之下，樓市將再起風雲，我並不了解他們怎可以得到這個結論，但我認為白居二將會搶走不少細價樓購買力，尤其是新樓盤的納米樓。

不少上車的人其實是打算買二手樓，但他們沒有足夠首期，所以被迫買新樓，但如果那些人現在可以用白表買未補地價居屋，在政府擔保之下，銀行可以為他們提供九成半按揭，而且毋須三至五年後清還本金，利息比地產商提供的低很多，這樣會令到買新樓的人大幅減少，地產商要推銷新樓盤，減價是不二法門，二手樓樓價亦會受到影響。

不是一根稻草 實乃一碌杉

其實在利息趨升，供應增加的情况下，樓價早應作出調整，但始終欠最後一根稻草，我認為白居二恒常化代表最後一根稻草，樓市會不會下跌就要看有沒有足夠承托力，現在連父幹的購買力亦差不多耗盡，即使沒有最後一根稻草，樓市亦會下跌。不過，大家千祈唔好以為白居二恒常化是一根稻草，其實是一碌杉，所以曾教授才會說樓市爆煲。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7035&issue=20171127

---

瑞銀：內地需求殷切 港樓難跌 「拆息升兩厘也不會壓垮樓價」

1 : GS(14)@2018-02-01 10:38:42

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2415&issue=20180201
【明報專訊】今年以來本港股樓齊鳴，恒指及樓價指數均創出歷史新高，此情况除了在1997年7月回歸初期曾出現外，是過去20年難得一遇，究竟形勢能否持續？抑或股樓經過急升後已出現泡沫？本欄訪問了曾成功預測資產泡沫爆破的專家分析後市。瑞銀財富管理全球首席投資總監Mark Haefele指出，隨着通往內地的跨境基建即將啟用，本港日後料將實施一地兩檢，通關更加方便，此舉將吸引更多內地人來港置業，殷切的需求為本港樓價帶來上升動力。該行亞太區投資主管陳敏蘭則補充，由於目前港樓基本因素理想，即使未來一年本港按揭利率上升兩厘，也難壓垮樓價。

港股今年延續去年的強勢，恒指在1月17日已突破2007年的前歷史高位31,958點，其後亦屢創新高，全月勁升近一成；而期內住宅樓價破紀錄成交湧現，發展商高價搶地，例如華懋以31.1億元、呎價1.2萬元投得觀塘安達臣道住宅地。

廣告


港股除了近日向好外，在2015年第二季亦曾經歷「大時代」，恒指在當年4月初的幾個交易日內便勁升近3000點，其後2個多月在高位徘徊，最高報28,588點，中、小型股份則輪流炒上，當時市場普遍看好後市。惟Haefele在當年6月9日見報的專訪中預測，隨着美國加息預期升溫，料環球資金由新興市場流走，故他予包括港股在內的新興市場股市「減持」評級。結果美國加息陰霾在其後8個月一直困擾新興市場股市，恒指期內便曾大跌逾10,000點，在2016年2月12日跌至18,278點始見底。

港樓美股日債未見泡沫

Haefele早前來港出席「瑞銀財富透視」活動期間再次接受訪問，目前他對環球股市看法樂觀，「由於環球經濟向好，2018年股市料繼續有好表現，雖然升幅很可能不及2017年」。陳敏蘭補充，該行在全球股市中尤其看好中國股市，當中包括在本港上市的中資股。

有分析認為，由於環球央行在2008年金融海嘯後接力以量寬（QE）印錢救市，在資金氾濫的情况下，目前美國股市、日本國債及本港樓市估值均遠高於歷史平均水平，形成泡沫。惟由於美國聯儲局於2015年底已開始加息，去年第四季亦啟動縮表，正逐步收緊貨幣政策，可能令上述三大泡沫爆破，或至少令這些高昂的資產價格出現調整。

但Haefele不同意上述觀點，他相信目前不論美股、港樓或日債均不存在泡沫。美股方面，瑞銀財富管理美洲首席投資總監Mike Ryan解釋，美國目前通脹率低，而在特朗普稅改將令當地企業今年盈利顯著改善，可望支持更高估值。日債方面，Haefele分析，雖然其孳息率接近零，反映債價高企，但其原因是本土需求強勁所致。

至於港樓，他分析，連接本港及內地的跨境基建（如港珠澳大橋及廣深港高鐵）即將啟用，日後本港個別口岸更可能實施一地兩檢，此舉令通關更加方便，肯定會吸引更多內地人來港置業，殷切的需求很自然為本港樓價帶來上升動力。

跨境基建吸引內地人來港置業

值得注意的是， 根據稅務局最新數據，向非本地客及公司客徵收的買家印花稅（BSD），去年12月錄得13.17億元，除按月升23.3%外，更是2015年1月以來新高，成交達534宗，按月增51宗或約11%；由於該月本港一二手註冊總量僅5471宗，故BSD佔該月總成交宗數的比例高達一成。

券商分析，上述數據反映內地人佔港樓成交比例已增至近一成，由於內地人來港買樓須同時繳付BSD及從價印花稅各15%，稅務成本高達30%，他們購入物業後除非出現財務困難，否則便會長線持有，令有關供應變相在市場消失一段長時間，使港樓供應更緊絀。

基本因素穩健 按息仍偏低

事實上，內地資金近年大舉湧入本港樓市掃貨，已將樓價推升至遠離港人購買力所能負擔的水平。研究機構Demographia上周發表的報告便顯示，去年第三季本港私人住宅樓價中位數相對家庭年收入中位數的比率達19.4倍，屬歷史高位，並且連續8年成為全球樓價最難負擔的城市。

陳敏蘭分析，本港樓價為全球眾多城市中最難負擔並不只是今年的現象，這是需要面對的現實；至於息口上升是否可以壓抑樓價，她表示，美國聯儲局去年3次加息共0.75厘，令1個月港元銀行同業拆息（HIBOR）也跟隨美息上升，而本港按揭貸款利率大部分與1個月HIBOR掛鈎，即使本港銀行沒有調高最優惠利率（P），按揭市場其實早已開始加息，惟有關利率現時普遍於2.15厘封頂，仍屬歷史偏低水平。她認為，由於目前港樓基本因素理想，即使未來一年本港按揭利率再上升兩厘，估計也不會壓垮樓價。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

---

2 : GS(14)@2018-02-01 10:42:39

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3788&issue=20180201
【明報專訊】環球股市急升，很多投資者擔心其估值過高，股市恐掉頭回落，但瑞銀財富管理全球首席投資總監Mark Haefele認為，投資者更應該擔心的是「上升風險」（upside risk，即低配股市或持貨不足的投資者將錯失賺錢機會）。

Mark Haefele解釋，特朗普減稅措施對美國經濟影響正面，因為隨着企業稅率由35%大幅下調至20%，企業盈利顯著改善，部分盈利可用來投資或增加員工薪酬，例如沃爾瑪加薪發花紅，逾百萬員工受惠，此舉利好當地消費市道。

廣告

企業盈利改善 員工可加薪

根據Haefele的觀點，特朗普的稅改措施可望帶動美國經濟向好，其他國家亦會仿效，令全球出現競爭式減稅，此舉利好全球經濟，故即使環球央行日後跟隨美國聯儲局加息縮表，減稅料可接力成為推動全球經濟增長的第二波動力，因此他看好環球股市。

[名人樓市論壇]

---