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關鍵16問 會壓垮周邊租金嗎?能和朋友住嗎? 無殼蝸牛、鄰居照過來

2015-04-13  TWM
 
 

 

社會宅不是噩夢,是救星!

撰文‧周思含、蔡曜蓮

有人說,社會住宅是台灣房價所得比超高之下的年輕人最後救星;有人說,它會壓垮鄰近的房價與租金,是台灣房地產投機客的恐怖噩夢;也有人說,它形同貧民窟,必會拖垮周邊住戶的生活品質。是救星還是噩夢?無殼蝸牛們應該如何善用這個福利政策?投資客與周邊居民又該如何健康看待社會住宅的影響?綜合來自各界的五位達人、專家意見,我們對以下十六個關鍵問題提出解答。

住戶篇 在當地就業、上學的,都能申請Q1.我要具備怎樣的資格,才能住進社會住宅呢?

A:全台灣的社會住宅申請條件都依據《住宅法》,相關規範大同小異,以申請台北市的社會住宅為例,首先,你必須設籍於台北市;若非設籍於台北市,那麼,如果你正在台北市就業、就學,也能符合最基本的申請資格。在年齡方面,當你提出申請時,必須年滿二十歲,且未滿四十六歲。

辦法中另有規定,如果符合《住宅法》第四條中所定義的「特殊情形或身分者」,則不受年齡上限四十六歲的限制,不過必須設籍於台北市。

以上,是關於身分及年齡的基本條件,接下來,還有所得與財產的相關規定。

所得部分,家庭年所得須低於當年度台北市百分之四十分位點家庭之平均所得,且平均每人每月的所得金額,不得超過台北市最低生活費標準的三.五倍。以一○三年度的標準換算成數字的話,就是家庭年收入低於一一九萬元,平均每人每月所得不得超過五萬一一七九元。

財產部分,你名下不能有自有住宅,甚至,你的配偶、和你在同一戶籍的直系親屬及其配偶,都不能有自有住宅。

更進一步的規定是,申請人目前並無承租國宅(不含中繼住宅)、公營住宅或借住平價住宅;承租入住時,亦不得領有政府各類住宅金錢補貼。要特別注意的是,如果你或配偶曾入住公營住宅,那麼在租約期滿或契約終止日的兩年內,就不能申請其他公營(或公共)住宅。以台北市為例,上述資格條件都符合後,你就可以依都發局網頁公告的申請期限內,在「台北市民e點通」公營住宅出租申請區,登記申請資料,並上傳相關文件,都發局會先進行選(配)屋順序抽籤,並按抽籤結果辦理選(配)屋作業。

如果不方便以網路作業上傳相關附件的話,也可以將申請書列印出來,於受理申請截止日前的上班時間內,親自或以掛號郵寄至台北市政府都市發展局,並以郵戳為憑,逾期案件不予受理。

至於你需要備妥的文件,則有:申請書、申請日前一個月內的戶籍謄本(夫妻分戶者,配偶的戶籍謄本也應附上)、申請日前一個月內的家庭成員財產歸屬資料,以及家庭成員最近一年綜合所得稅等各類所得資料。

關於招租資訊,目前並沒有統一的公告專區,對此,台北市政府都發局的回應是,請民眾密切鎖定都發局的網站公告;其他縣市的資訊及申請辦法,則可以參考各縣市政府網站上的公告。

Q2.社會住宅可以住一輩子嗎?就算經濟改善,可以賴著不搬走嗎?

A:社會住宅只是為了滿足階段性的居住需求,無法讓你住一輩子。而且,市府為了要維護合理的「轉換輪替率」,鼓勵承租戶在租約期滿後,轉向申請租金補貼,承租民間住宅,讓其他市民也有公平的機會接續進住。

依「台北市社會住宅出租辦法」第十五條規定,社會住宅每期租期最長三年,如果在租期屆滿時,仍符合承租資格的話,就可以在租期屆滿前一個月申請續租,但是租期合計最長不能超過六年;不過如果是以特殊情形或身分租住,在續租時仍具同一特殊情形或身分,租期則得以延長為十二年。

Q3.租社會住宅也需要付押金嗎?若提前結束租約,要付違約金嗎?

A:入住社會住宅前,要在期限內繳交兩個月租金總額的押金及第一個月租金,在簽訂租賃契約並經公證後,即可入住。如果提前終止租約,雖然租賃契約上並無違約金的相關規定,不過,社會住宅的承租須辦理公證,公證費用由都發局跟你負擔各半,如果承租期未滿一年就提前終止租約,那你就要負擔都發局原本負擔的公證費用了。

至於租金的話,原則上是按月繳交,你可以到指定金融機構辦理自動扣款,或者每個月持繳款單到超商、ATM、網路銀行繳費。

Q4.我的房東是市政府,還是市府委託的民間物業管理公司?

A:社會住宅的本意是為了伸張居住正義,以及滿足市民的居住需求,所以「房東」的角色,理應由台北市政府擔任,不過為了提升居住品質,政府會委請民間物業管理公司依據契約,規範管理居民。

在此你必須特別注意的是,「台北市社會住宅出租辦法」第十七條載明,社會住宅的管理經營者可以要求承租人將戶籍遷入,並提出證明文件,必要的時候還可以訪視住宅,檢查建築物、設備,也有權限核對承租人身分,承租人不得拒絕。

Q5.我租了三房型的社會住宅,可住幾個人?能和朋友合租嗎?

A:社會住宅依房型不同,有不同的人口限制,一般而言,套房或一房型,須一口以上;二房為二口以上;三房則為三口以上。如果持有醫院證明或媽媽手冊能證明懷孕的話,那麼胎兒也視為一口。

社會住宅僅供家庭成員使用,所謂家庭成員指的是你、配偶、同戶籍子女或同戶籍直系親屬,如果你將社會住宅轉租、分租、出借或供三親等親屬以外者居住,或是變更為非居住用途,那麼依照契約,都發局可以隨時終止契約,因此,答案很明確,社會住宅是不能與朋友合租的。

Q6.如果與鄰居發生糾紛,會讓我失去居住資格嗎?

A:為了維護社區居民的生活品質,市府將社區管理相關規範以及扣分機制列入租賃契約中。如果鄰居間有糾紛,或者有妨礙社區安寧、危及公共安全等行為,將依情節輕重扣點,嚴重者則可能終止租約。

另外,在住戶退租時,須先完成點交作業,若有缺漏損壞之情形,住戶須負恢復原狀之責,如果住戶未配合或無法修復,那麼市府則會請廠商維修並向住戶收取相關費用。

Q7.入住社會住宅後,我可以養寵物嗎?可以自由裝潢嗎?

A:雖然這兩個答案都是肯定的,不過有幾項但書須特別注意。在租約的第十一條中有提到,養寵物的前提,是要先經過住戶規約或社區管委會的同意才行,而且不得影響住戶安寧或社區環境整潔,否則如果被投訴檢舉,市府有權終止租約;至於房屋裝潢,則只要注意不破壞牆壁及房屋結構即可。

Q8.如果我在租約期間過世,我的家人還能繼續住在裡面嗎?

A:承租人如果在租約期間死亡,租約當然就終止了。不過,你戶籍下的配偶與直系親屬可申請換約續租;此外,同一戶籍內若有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙、無謀生能力,且均無擁有自有住宅的兄弟姊妹的話,只要符合社會住宅的承租資格,也能申請換約續租,直到原本的租賃期限為止。

Q9.社會住宅的租金比市價便宜多少呢?

A:社會住宅的用意,是減輕承租人的租金負擔,不過同時為了維護社區的生活品質,租金的訂定是依住戶遵守租約的情形而逐年減收租金。意思就是,第一年的租金以市價的八五折而定,然後依照在租賃契約條列的扣分條款中,第一年僅扣分在三分以內者,第二年租金就以市價的七折計算;不過在減收租金後,如果扣點累計達到三分,那麼減收優惠就會被取消,回復原訂契約的租金價格,也就是市價的八五折。

小訣竅

與父母同住,可辦原址分戶申請社會住宅的基本條件是「戶籍內直系親屬沒有自用住宅」,那麼,目前仍與父母同住、且房子是在父母名下的年輕人該怎麼辦?其實,只要到戶政事務所辦理原址分戶,在同一個住址獨立成戶,就能符合申請資格。

理財篇 為申請社會宅賣房子,不一定划算Q10.住在社會住宅有什麼好處?

A:「抽中社會住宅就像中樂透!」永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛是這樣形容的。當然,這不能算是抽中了大樂透的頭號大獎,但至少給了年輕人一個安身立命的機會,在面對未來時,心態會篤定一些,「讓年輕人安心拚未來」,這是社會住宅的基本功能。

務實一點來看,雖然目前已釋出的社會住宅,租金仍然不能算是十分便宜,但至少已比周邊行情少了兩到三成租金,「對於年輕人存頭期款當然比較有利。」黃舒衛說。

在薪資理財的基本觀念中,有所謂的「三三三」法則,即每月用於繳交房貸及房租的費用不應超過薪資的三分之一,投資及儲蓄的金額則不少於月薪三分之一,以社會住宅的租金水準來看,月薪四萬元的獨身青年在三年租期內存到一桶小金,不無可能。

Q11.如果我賣掉房子去申請社會住宅,划算嗎?

A:也許不少名下有房、算盤又撥得精的人都有想到這點。永勝資產管理執行長徐銘達認為,判斷重點在於:房子未來的增值潛力能不能超越節省的租金,「若看壞未來的房價,就逢高脫手,入住社會住宅節省租金;相反,如果看好房子未來發展就不賣,否則節省的租金會低於房子未來的增值。」但以上的判斷,是基於兩個「極度理想」的假設:首先,是賣屋之後你的當年度所得仍低於一一九萬元,相反的,若賣屋利得加上其他所得超過一一九萬元,你就不能立即申請社會住宅。

第二個假設,是你「抽中」了社會住宅,這個假設成立的機率恐怕更低,目前約在一五%以下。

話說回來,社會住宅終究是項福利政策,初衷畢竟是要幫助剛起步的年輕人或一時困頓的民眾,如果你並不需要這樣的政策幫助,而是想利用社會福利來進行理財操作,難度既高,也會排擠了真正需要幫助的年輕人。

Q12.租金會調漲或調降嗎?

A:社會住宅三年一約,三年內,租金的變動就像前面Q9所提到的,如果沒有嚴重違規,第二年起租金可能從「市價八五折」再往下調整為「市價七折」;但三年後若要續約,租金的確可能存在「向上」調整的空間。

依規定,租賃期限屆滿時台北市府可調整租金,調整範圍限制在台北市百分之四十分位點家庭平均所得的三成以內;也就是說,若台北市所得後段班家戶的平均所得有所成長,社會住宅的租金也就有了向上的空間,當然,若所得下降,則租金也有下調的機會。此外,調整過後的租金及管理維護費,合計不能超過市場的租金水準。

Q13.社會住宅租金可以抵稅嗎?

A:住戶在申報個人綜合所得稅的時候,社會住宅的租金支出能成為列舉扣除額的子項。不過,住戶還是得衡量選擇列舉扣除額的門檻,能否超過標準扣除額;以去年標準扣除額為八萬五千元為例,只有總列舉扣除額超過八萬五千元,將租金抵稅才划算。

小叮嚀

社會住宅的扣分機制

● 經勸導未改善,按次扣3分:1.在公共空間晾曬衣物等私人用品2.在窗台掛衣物或在窗台放滴水花盆3.丟棄垃圾未使用專用垃圾袋4.未經同意於公共空間張貼紙張● 經勸導未改善,按次扣5分:1.積存垃圾、汙水致異味或蚊蠅孳生2.任意玩弄電梯、消防等設備

3.製造噪音經3戶反映

4.冷氣機滴水

● 可不經通知,按次扣5分:

1.隨地丟垃圾

2.在公共空間吸菸或燃燒金紙3.在陽台放置未固定、具掉落危險的盆栽或物品4.於走廊或樓梯間堆置私人物品5.攀折花木或破壞環境景觀者● 可不經通知,按次扣7分:

1.汙損電梯

2.隨意抽取他人信箱內物件● 可不經通知,按次扣15分:1.於高處拋擲物品,有危及他人人身安全或破壞環境之虞扣分累積達3分,第2年的租金價格便無法優惠調降為市價7折3年內扣分累積達10分,市府即會發函告知承租人3年內扣分累積達30分,市府就會即刻終止租約,終止租約收回房屋的2年內,承租人不得申請承租台北市國民住宅、公營住宅及社會住宅鄰居篇 政府管理完善,可帶動周邊房價Q14.社會住宅蓋在我家附近,租金行情是否受影響?

A:社會住宅會不會影響周邊社區租金,最主要有三個因素:市場供需、心理因素、管理素質;其中後兩項因素彼此息息相關。

從市場供需的角度來看,徐銘達認為社會住宅占社區的比率越高,租金受影響越大,「簡單來說,今天兩百戶的社區,一半是社會住宅,租金都打了八五折,那一定會影響當地的租金行情。」但就現在的情況而言,社會住宅不僅入住限制多,數量也供不應求,對於租金雖有一定的抑制效果,但對房市的影響還不及後兩項因素。

從心理因素來看,德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群解釋,不少民眾會對社會住宅混居的社區有顧慮,多數是受刻板印象影響,認為經濟弱勢的居民會導致社區混亂失序;眾人成見越深,租金跌得越深。

因此,要改變刻板印象,維持社區秩序,政府的管理角色就非常重要,「只要有好的管理,社區運作良好,能扭轉社會大眾的觀感,租金自然就高。」花敬群說。而從現有的社會住宅管理狀況來看,若未來每個社會住宅區的規畫管理都有相同水準,對周邊社區生活環境不僅沒有扣分,反倒會有加分可能。

Q15.社會住宅蓋在我家附近,會影響房價嗎?

A:租金與房價存在連帶關係,影響租金的因素也會影響房價,未來柯P新政能不能成功扭轉社會住宅的形象,提升房產價值還有待觀察。

檢視過往歷史,社會住宅帶來的效應並不總是負的,黃舒衛表示,社會住宅如同政府造鎮,原則上就是新市區的興起,「以過往的大型合宜宅經驗來看,經過政府重新利用,引進居住人潮,帶動商機與生活機能。其中像托嬰中心、里民中心、運動中心等公眾設施,也在政府資源挹注下快速到位,結果反而使周遭房價上漲。」整體來說,社會住宅對周邊房價的影響有正反兩效應。負面看,社會住宅的供給越多,必定會衝擊房價;正面看,政府的資源與管理的外溢效果,將使周邊房價向上提升。

社會住宅的供給將逐步攀升,該如何評估供給增多造成的抑價效果?黃舒衛以多年市場經驗表示,「最終還是回歸到房產地點,若房產位於蛋白區,即使供給增加,兩者效果互相權衡,房價還能持平;但若房產位於蛋殼區,例如香港的天水圍社會住宅,因為離市區過遠,即使周邊建設完善,但就業機會少,交通不便,增加供給對於房價只能說是雪上加霜。」Q16.如果社會住宅住戶造成居住品質下降,我該怎麼辦?

A:其實,社會住宅住戶都須簽訂契約。在契約內容的規範下,住戶如果違反生活規章就會被扣分,扣達三十分就得被迫搬離。扣分內容林林總總,包括積存汙水導致蚊蟲孳生、製造噪音、積放垃圾導致惡臭、小孩玩弄電梯、消防等公共設施,甚至冷氣機滴水都詳列於規章。

不妨這樣想,相較於一般缺乏管理的社區,社會住宅區內的住戶雖然不是「往來無白丁」,但至少政府已經做了相當把關,不必急著擔心社會住宅會造成生活品質惡化。

當然,如果未來的確造成困擾,鄰居可向大廈管理員或政府委託的物業公司投訴。不過台北市都發局都市發展科專員邱婉清表示,「目前為止,這類的投訴少之又少,住戶們都相當自律,尚未傳出因生活習慣不佳被迫搬離的案例。」

 
關鍵 16 壓垮 周邊 租金 能和 朋友 住嗎 無殼 蝸牛 鄰居 過來
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