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不准出「地王」

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國土資源部的「地王禁令」,讓數個地方政府暫停了部分地塊的拍賣。但過去多年樓市宏觀調控的失敗早已證明,以行政手段干預市場,僅僅是逼迫地方政府玩弄數字遊戲,根本沒法改變一線大城市土地的供需關係。

一位中年男子牽著一隻獵狗,走過北京順義潮白河畔一片雜草叢生的荒地。此地位於順義新城,距離北京中心城區25公里,面積相當於兩個天安門廣場。

四年前,這片貧瘠農地曾經是北京樓麵價和總地價的雙料地王,最近又因中國國土資源部的「地王禁令」出了名。

2009年11月,名不見經傳的順義國企大龍地產(600159.SH)經過190次競價,擊敗了龍湖、保利、百仕達、遠洋等大開發商,以50.5億元拿下了這塊北京地王,合每平方米樓面2.98萬元,而當時與該地塊毗鄰的龍灣、龍湖灩瀾山等別墅項目售價則在兩萬多元。

拍地失敗後,龍湖地產董事長吳亞軍心有不甘地對媒體感慨「算不來大龍地王這個賬」。果然未足三月,大龍地產因無法繳足土地款,被北京市國土資源局收回土地,2億元保證金遭罰沒——這件事被視為當年中國土地市場盛極而衰的標誌性事件。

沉寂四年後,「大龍地王」在2013年9月23日再次整理掛牌,起始樓麵價即達到2.1萬元/平方米。在房價、地價再次步入癲狂的節點上,「大龍地王」的二次入市也被賦予更多的關注。

恰好在2013年9月25日,國土資源部在北京召開了一個城市房地產用地管理和調控座談會,要求供需緊張的一線城市加大住宅用地供應,國土部門也都得低調,務必做到年內不再出「地王」。

於是,北京市土地整理儲備中心網站10月9日發佈公告稱,因故暫停北京市順義新城第21街區地塊掛牌出讓活動,「大龍地王」再遭暫停。有報導援引北京市國土資源局相關人士的話稱,由於近期北京土地市場過熱,出於宏觀調控需要平抑市場預期,故而暫停了順義地塊的掛牌活動。

這也是2013年中國大城市一連串被行政干預土地交易中的第一例。此後,杭州市國土資源局亦暫緩了杭州蕭山湘湖地塊和杭師大地塊的出讓。

搶地搶出「地王」

過去3年,中國政府出台了一輪又一輪的措施,以求遏制扶搖直上的房價。但新一屆領導層自2013年3月上任以來,迄今避免出台任何重大的收緊舉措,擔心進一步影響本已不穩的經濟增長勢頭。

感覺到政府對樓市態度趨於緩和,開發商為此振奮不已,地方政府的賣地積極性,更對地王的誕生起到了推波助瀾的作用。在剛剛過去的9月份,中國幾大城市頻頻出現新「地王」。

9月4日,北京農展館附近一塊佔地2.8萬平米的土地,被融創中國(1918.HK)以21億元人民幣買下,若包括融創承諾將用於建設一所醫院的另一個地點,總價格相當於每平方米樓面7.3萬元人民幣,這是中國有史以來最貴的土地。

緊接著9月5日,上海徐家匯中心地塊以217.7億元創下全國總價地王;而一直不溫不火的天津土地市場也第一次出了上百億元總價的地塊,南開區天拖地塊以103.2億元成交;杭州、廣州、武漢等地也紛紛有地王誕生。

保利地產集團一位高管向南方週末記者抱怨,過去兩年賣得不錯,但運營性土儲需求被行政式調控長期摁下,積聚之後正轉化為爆發性補倉需求,不過現在去一線城市參與土地招拍掛,常常連舉牌的機會都沒有。

「一線城市推的地太少了,那麼多開發商去爭,周邊房價4萬一平方米的話,你要照著6萬一平方米的房價去測算拿地,否則完全沒機會拿著地。」這位高管稱。保利地產過去一直被視為中國招拍掛市場上最為大膽激進的房企之一。

開發商的競相叫價,使得大部分土地價格都出現明顯上漲。上海易居房地產研究院發佈的最新報告顯示,9月北京、上海、廣州、深圳、杭州等十個典型城市土地出讓金收入達到1454億元,環比增長79.2%,同比增長199.3%,金額創下近33個月的新高。

「自今年年中以來,開發商比之前樂觀多了。近期他們專注於購買頂級城市的土地,因為他們認為長遠而言這些地方更有價值。」瑞信房地產分析師杜勁松表示。

地王頻出的另一面,是加劇了房價的上漲預期。在北京,「日光盤」頻出,開發商霸氣盡顯——買房者除了需要驗資,還得接受一筆房款以外30萬到80萬不等的額外費用。

在上海,自貿區東風吹來,有人手中房子漲了80萬還有惜售心理;來自房管局的數據顯示,南京9月認購、成交量均雙雙創下四年以來「金九」最高值。

據中國指數研究院最新發佈的百城房價指數報告顯示,9月份全國100個城市住宅平均價格環比上漲1.07%,漲幅較8月份擴大0.15個百分點,同時這也是2012年6月份以來連續第16個月環比上漲。

這種狀況讓中央政府面臨兩難選擇:既不能任由這種亢奮無限制地膨脹,但也不能斷送樓市已有的良好勢頭。於是,遏制地王成為主管部門負責人「不得不完成的任務」。

只是數字遊戲

2013年9月25日,按照國務院領導批示要求,中國國土資源部召集13個省份和16個城市國土資源部門負責人召開房地產用地管理和調控工作座談會,要求各地嚴防高價地,保持城市地價平穩,切實穩定土地市場。

據《中國國土資源報》披露,在座談會上,國土資源部副部長胡存智稱,一些地方政府過度追求高收益,引起市場誤讀,少數大企業搶地推高地價,借此消化庫存。會議特別指出北京、上海、廣州、深圳等一線熱點城市,要比照前3-5年住宅用地平均供地量,持續加大住宅用地供應力度,將嚴防高價地作為近期市場穩定的首要工作目標。

自2011年以來,類似通知、座談會這樣的「喊話」,有過六次,但每次調控過後的地價都是屢創新高。決策層如此喊話,實乃整個中國樓市矛盾糾結下不得已之舉:既不能不發展,也不能非理性發展,土地市場亦因此陷入了進退兩難的境地。

備受國土資源部指責的是北京市國土資源局。該局一位內部人士稱,他們感受到了巨大壓力。隨後,他們召開了內部座談會,集體協商後決定在四季度大力調整土地供應結構,擴展「限房價、競地價」出讓形式,並迅速叫停了原大龍地王的掛牌出讓活動。不久,多個城市亦效仿推遲出讓熱門地塊。

國慶節後,北京市土地整理儲備中心又在幾天內集中發佈了17宗經營性用地,其中,10宗為住宅用地,住宅土地總面積達到了157.8萬平方米。國土資源部網站數據顯示,截至9月29日,北京市住宅用地實際供應1331公頃,完成全年計劃的81%,較2012年同期提高約22個百分點。

「但這些地都主要在順義、延慶等偏遠地區,並不在北京熱門區域,並不能形成實際有效的供應。」陽光100常務副總裁范小沖稱,2013年北京土地供應量號稱完成不錯,但就真正需求而言,是不夠的,尤其是五環內供應量遠遠不夠。

他同時稱,要在數字上保證不出地王很容易,可以通過很多方式「做到」,比如競拍配建,價格不會到敏感高點,但這只是玩個數字遊戲,開發商成本實際上沒有降低,「行政手段就像給高燒病人打降溫藥,簡單降溫了,但沒有治本,根本問題還是土地供應不足,以及貨幣超發。」

面對國土資源部的「喊話」,其他城市反應卻平靜不少。9月30日,深圳市國土資源局連夜下發通知繼續加大房地產調控力度,要求「加大普通住房土地供應力度,確保今年普通住房土地供應量在以往五年平均供地量的基礎上增加20%以上」,但並未給出具體的執行措施。

成都市國土資源局相關負責人也對南方週末記者表示,成都和北京不一樣,土地供應十分充足,不存在地王現象。

中原集團研究中心總經理程澐稱,每個人算的賬不一樣。土地管理是屬地管理,真正的供地權是下放到各市縣人民政府的,而地方政府面臨大規模城市化的巨大資金需求,及償還地方債務的巨大壓力,賣地是迅速獲取資金的捷徑。尤其到了年底,地方債、銀行貸款問題集中凸顯,不得不推一些好地塊,那將是地王又一輪集中湧現的時刻。


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