【新盤放大鏡】啟德供應多 樓價續向上
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GS(14)@2016-11-21 03:56:41https://hk.finance.yahoo.com/new ... 8%8A-081159085.html
本月初海航集團以88億元天價奪得啟德一幅地皮，頓時令整個發展區成為市場焦點。
中海外（00688）的啟德一號（I）為區內新盤打頭陣後，料緊接下來便有啟德一號（II）及嘉華國際（00173）的嘉匯，同時還有3個項目正待批預售，涉及單位逾3,900伙，加上本年度還有6幅住宅地尚未推出，換言之，啟德發展區的住宅供應將會以海量級陸續登場。不過，環觀全港，土地供應仍然緊絀，麵粉價貴，麵包價仍然難望大跌。
本月初啟德地皮以天價成交的時候，剛好中海外（00688）的啟德一號（II）及嘉華國際（00173）的嘉匯取得預售樓花同意書。當時市場人士已預料，在「麵粉貴過麵包」的效應下，區內新盤定價不會便宜到哪裏去。然而，政府突然加辣，新盤市場忽然靜下來，不但正在開售的項目停售，就連啟德這兩個項目亦放慢推盤步伐。
作為政府規畫的住宅重點供應區，啟德現時只推出了啟德一號（I）一個項目，供應將會陸續有來。淨計目前正部署推售的兩個項目，合共提供1,524伙。其中啟德一號（II）同樣設有「港人港地」條款限制，即買家禁止以公司名義購買，而且須為香港永久性居民，並禁止向財務公司承造按揭，連出租租約期、預收租金的數目均有限制。
位於沐寧街8號的啟德一號（II），尚未公布戶型分布。但其鄰居嘉匯，則由4座物業組成，實用面積約300餘至逾2,000方呎，標準單位涵蓋1房至4房，當中主打1房及2房，1房約300餘方呎，2房約400至500方呎，佔全個項目的約7成，另有少量特色戶，預計關鍵日期為2018年12月31日。
除了這兩個項目已準備就緒外，區內還有3個項目排隊登場，目前正在待批預售。當中，在啟德一號（I）對面、由建灝地產發展的沐寧街1號項目，涉及822伙，預計關鍵日期為2018年12月底；最近啟德河的保利置業（00119）沐寧街9號項目，涉及約930伙，預計關鍵日期同樣是2018年12月底。至於位處啟德1號（II）旁邊的會德豐（00020）第1H區3號項目，涉及648伙，樓花期雖較長，預計關鍵日期為2019年3月底，但也料於明年初開售。上述5個項目，涉及單位數量已達3,924伙。
新供應多上加多
這還不特止，自2013年至今，政府合共批出了7幅啟德住宅地皮，本年度還會再推出6幅。當中，有5幅位於海航「地王」的週圍。而本季截標的，便有3幅，每幅用地可建樓面介乎39.7萬至57.4萬方呎不等，總樓面達140萬方呎。
即將在本週五（18日）招標的1L區3號地皮，可建樓面為39.69萬方呎。由於相鄰地皮便是由海航投得的地王，故市場紛紛調高地皮估值，高力國際亞洲估價及顧問執行董事張翹楚預料，是次會有約10數家財團競投，估計樓面呎價約9,000元，估值約35.8億元。
另外，區內尚有多幅規畫作住宅用途的地皮，主要分布前跑道向九龍灣方向，以及鄰近九龍城一帶。再加上，政府10月中發布了《啟德發展檢討研究》，建議提高區內多幅地皮的地積比率、放寬高度限制及改畫4幅地皮作住宅用途，若建議獲接納，啟德區住宅單位總數會大增28%至4.99萬伙，容納的居住人口亦增至13.4萬人。若以公營及私營房屋的「六四之比」計算，即約4,360伙為新增的私人單位。
港版金絲雀碼頭
雖然區內的供應陸續有來，但並不代表市民可以「執平貨」。觀乎啟德一號的地皮平均約為5,170元，但首張價單的平均呎價亦要1.45萬元，更何況區內的地皮價格屢創新高，海航投得的1K區3號地，單是樓面呎價便要1.35萬元，落成後呎價最少要2.2萬至2.5萬元，可媲美現時的九龍站。
即使其後推出的地皮樓面呎價不再戰新高，市場估計亦要8,000至9,000元，日後落成呎價最少也要1.8萬元以上，在高地價帶動下，樓價應會繼續向上。畢竟啟德發展區為市區罕有的供應，再加上沙中線（沙田至紅磡段）將會於2019年落成，可連接啟德至各區，配合本身的小巴及巴士的網絡，交通配套日益完善及成熟。
再者，區內同時料可容納4,000萬方呎的寫字樓樓面，張翹楚認為，啟德與英國倫敦的金絲雀碼頭相似，同為沿海商業區，有機會發展成香港主要的核心商業區，受此帶動，故料往後的「麵包」和「麵粉」皆貴。
啟德地皮成交
批出日期
地皮
成交價（億元）
樓面呎價（元）
中標發展商
1
6/2013
啟德一號（I）
22.70
5,428
中國海外
2
6/2013
啟德一號（II）
22.70
4,913
中國海外
3
2/2014
第1I區3號地
39.23
6,530
保利置業
4
2/2014
嘉匯
29.39
5,330
嘉華國際
5
2/2014
第1I區1號地
29.11
5,600
建灝地產
6
5/2014
第1H區3號地
25.20
6,101
會德豐
7
11/2016
第1K區3號地
88.37
13,500
海航集團
啟德發展區本年度賣地表住宅地
地皮
可建樓面面積（萬平方呎）
8
第1K區2號地
56.59
9
第1K區1號地
57.02
10
第1L區3號地
39.69
11
第1L區2號地
55.21
12
第1L區1號地
43.34
13
第1F區1號地
141.96