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調控政策當頭 地產領軍人如何調整發展方向?

“房子是用來住,不是用來炒的。”中國社科院《房地產藍皮書》執行主編王業強近日預測稱,2017年房地產政策的基調是抑制房地產投資,防控金融風險,同時保持房地產市場平穩發展。

那麽,當趨於收緊的市場調控政策當頭,在房地產過度投資不斷被抑制的環境下,地產商們都在想什麽?他們將如何找到一條結構性出路,繼續尋求發展?

“未來,房地產的發展方向有‘城市群’、‘特色小鎮’及‘都市更新改造’三個方面,另外,‘品加精’也是下一階段的投資目標。”住建部住房改革專家委員會副主任顧雲昌日前在鼎盛長城主辦的“2017中國產業金融投資策略論壇”上表示。

除了這一大方向,在城市選擇方面,多名地產領軍人物在參加論壇討論時透露,他們已在“跟著周期走”,在三四線城市悄然做出布局調整。

投資對象:一二線?三四線?

北京“3.17樓市新政”的出臺引領了全國樓市調控浪潮。過去一段時間,據多份相關統計數據,一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅已經持續回落,而三四線城市則仍在上漲。這一背景下,業內人士的觀點開始出現分化,有持續看好一二線城市者,也有均衡布局做好三四線市場土地儲備者。

顧雲昌稱,目前中國正處於一個城鎮化快速發展的道路上。一二線城市的城鎮化發展相對來說已較為成熟,所以投資機會在於圍繞中心城市所建立的大的城市群。

中梁地產集團副總裁周鳳學則透露,雖然公司主要布局還是在一二線城市,但也會跟著周期走,對“全結構布局短板做好嚴防”。他認為,自調控到現在的七個多月,一二線城市已經出現拐點,開始下行,而三四線城市房地產市場銷售依舊良好。“所以從這個角度我們在三四線的城市也做了一些布局。”

所謂“不落幕的老一線”,與會人士中也不乏堅定看好一二線城市機會者。鼎信長城董事長章華認為,最好的投資機會依然在“三圈”內的一線城市及少數二線城市,“我們做債要看未來一年到兩年,做股則要長遠看到五年”。根據《鼎信長城環京津冀、環長三角、環廣深地區地產投資報告》,鼎信堅定看好未來以“三圈”為重點的投資區域。

旭輝集團財務中心總經理楊欣雖然認為“現在是一個比較敏感的時點”,且具體布局和各個企業本身的策略有關,但他提及,“一個低融資成本的企業,如果拿到長期融資,那麽就可以在一二線城市大展拳腳。”

就價格來看,楊欣表示,內地一二線城市對比香港來說還有很大的空間。

就拿地風險而言,中南置地總裁陳小平提出:“對於地產商而言,真正的風險是拿到的地和該城市未來的發展規劃對不上號,這種風險對地產商來講意味著巨大的損失,而這種損失不是靠等時間就可以(彌補)的。”他認為,這種情況往往會發生在小城市。“像上海、南京這樣的城市,被套牢的很少。”

投資方式:並購還是拿地?

樓市雖進入調控,但土地交易市場並未出現冷卻跡象。今年50個重點城市“賣地”收入合計為7645.3億元,同比上漲53.3%。房企的拿地熱情仍在持續。

對於拿地,周鳳學對整體大環境的判斷是“市場是長久性的”,因此“能不能有更多的土地儲備也很關鍵”。

不過,協信集團常務副總裁兼啟迪協信執行董事曹誌東則提出了另一種觀點:花錢買地不如花錢買上市公司。“花50億買地,並不能買到多大的地,但是90億買一個中等的上市公司,其中還包含了對土地資源的控制,所以這對地產公司來說是一個機會。”

他進一步表示:“尤其是上市公司還有監管機構,相當於幫你把風控的事情做完。”這也解釋了為什麽近來出現大規模的買殼、並購現象。曹誌東認為,這一趨勢會越來越明顯。

發展重心:規模還是利潤?

地產行業通常以規模論資排輩,在行業集中度越來越高、競爭越來越激烈的情況下,各類房企在業績突破新高的同時,利潤率下滑是不爭的事實。如何平衡規模和利潤是地產商的考量所在。

楊欣認為,規模和效益是一個矛盾的綜合體,公司在不同的階段會有不同的傾向和選擇,這也需要公司戰略做支撐。他稱:“正確的戰略加高效的執行力,有利於企業的良好發展,但維持一定量規模還是必須的。”

針對這個觀點,周鳳學則表示,規模和利潤是不矛盾、不對立的。他表示,第一,房地產企業要達到一定的規模,有合作,才不會被市場拋棄掉;第二,要有效益和質量、並且堅持標準,否則規模上去也沒有意義;第三,是要跟著大勢周期走。

房地產行業,兩到三年是一個短周期,十年左右是一個中周期。周鳳學認為房企要跨周期發展是需要一定規模作為支撐的。在他看來,跨周期的規模安全邊界是1000億規模。“規模大概達到1000億左右,企業才可能更安全。”

對此話題,陳小平提到了同行們的“規模焦慮”,亦即在房地產行業大變革的當口,一批規模在500億到1000億左右的房企會覺得自身“不進則‘沒’”,如果不迅速的做大,連能不能生存下來還是個問題。

所以在目前還有機會的時間窗口內,公司會在一定程度上做大規模,以此保證在下一輪的競爭當中能夠雄起而不是退潮。

同時他也提及,規模本身只是一個基礎,發展的關鍵還在於怎樣把產品做得更好,怎樣定義品牌價值,怎樣進行產品創新。“從這個方面來說,大多數房地產企業還有很長的路要走。”他稱。

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