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中天城投豪擲20億轉身城市運營商 跨省搶食PPP項目運作

每經記者 杜冉樂

臨近2016年收官之際，一線房企如萬科、恒大提前1個月鎖定了3000億元銷售額，盡管這些房企樂觀預期明年或能突破4000億，但畢竟市場已變，大多數房企或許不能如此有信心。

12月初，中天城投（000540，SZ）公告其擬出資20億元設立中天城投有限公司，作為公司房地產業務開發投資運營平臺，推進其戰略轉型進程，實現分類運營和歸口管理。

實際上，去年以來中天城投作為貴州省域化的房地產開發商，已多次躋身機構統計的全國百強房企銷售之列，而且一個單盤的銷售額可達百億，傳統房地產業務的表現並不差。但今年以來，中天城投依然加快了“大金融、大健康和精品地產”戰略，屢次通過控股公司形式介入雲南、四川等區域的城市基礎設施，尤其是火熱的PPP（政府與社會資本合作）項目運作。

業內看來，這主要是因為貴州及周邊兄弟省份受益於國家多項重大戰略，迎來大發展契機，中天城投順勢轉變了戰略。

跨省搶食城市運營

一直以來，中天城投對外宣稱自己是貴州省首家上市公司，也是該省唯一的一家上市房企。依此來看，房地產特色在該公司身上顯露無疑。

從介入一二級聯動開發的“方舟系”產品線如未來方舟、假日方舟等，到承接貴州省繁重的保障房建設任務，再到大規模開發“貴州金融城”，背後均與中天城投密不可分。

克而瑞研究統計，2015年中天城投實現房地產銷售金額193.1億元，名列全國房企第51位；實現銷售面積231.5萬平方米，名列全國房企第30位。

從房地產業務來看，中天城投除了2014年在南京拿地涉足首個省外地產項目之外，並未進入全國化擴張，一直以省域化開發為主。

按照上述機構的統計，今年前11個月，典型一二線房企銷售額再次刷新歷史紀錄，相對而言，中天城投雖在規模上仍占優勢，實現銷售面積257.1萬平方米，排名全國第31位，但受制於其所布局的貴陽、遵義等貴州省內城市售價偏低等影響，雖然已實現銷售金額197.1億元，已超過去年歷史業績，但其排名僅位於72位。

隨著房地產集中化與輕資產化，中天城投去年開始轉向開放式地產戰略，日前已出資40億元成立地產基金，以此為母基金根據不同地產項目設立地產項目子基金，出資5億元設立中天城投地產開發建設管理公司，以配合前述戰略，在全國尋找優質項目。

在中天城投一位內部人士看來，這樣做除了能夠做大地產規模和投資回報率，還能為快速推進大金融、大健康戰略提供資金等保障。

據悉，中天城投擬出資20億元成立子公司中天城投有限公司，以此為基礎，上述子公司通過增資擴股實現對雲南華盛基礎設施運營管理有限責任公司的控股，控股比例為51%，並與該控股子公司合資成立中天城投集團雲南投資開發建設公司，參與當地PPP項目。

同時，中天城投有限公司全資設立中天城投集團四川投資開發建設公司，與貴州兩家非關聯企業設立中天城投瀘州置業，該子公司業務將涵蓋鐵路、公路、軌道交通、市政基礎設施PPP項目投資建設運營；房地產綜合開發；酒店經營與管理；會議服務。

介入PPP運作須整合多種資源

巧的是，中天城投集團掌舵人羅玉平即為四川瀘州人，日前曾現身於成都舉辦的川商大會上，受當地政府號召回川投資。去年底，中天城投就與位於瀘州的西南醫科大學簽約布局大健康產業。

今年7月份，中天城投集團大健康產業投資控股有限公司正式成立，註冊資本500萬元。但相對於大健康產業，中天城投在大金融和房地產領域動作要大的多，也更為頻繁。

對於斥巨資設立中天城投有限公司，中天城投上述內部人士解釋說，這是為了整合房地產業務，實現各業務板塊的分類運營和歸口管理公司，降低成本、提升效益。

除此之外，更深層的意圖是中天城投想借此積極推進“大金融、大健康、特色精品地產”三大戰略，認為這符合其長遠發展戰略等。

11月中旬，中天城投斥資39億元增資全資子公司貴陽金控，增資完成後該金控平臺的註冊資本將高達99億元，在全國房企發力金控平臺上較為罕見。

按其定位，貴陽金控的角色是中天城投“大金融”產業核心平臺，構建集持牌類金融業務與創新金融於一體的“全牌照”金控構架。目前，貴陽金控正在進一步收購海際證券與中融人壽等，其中對中融人壽的大舉收購已構成其重大資產重組。

另據深交所互動易平臺消息，中天城投對外透露其將支持貴州省近年內設立定位於不良資產處置業務的貴州地方性資產管理公司（AMC牌照），優化金融資源配置效率。

去年以來，涉及城市基礎設施投資的PPP項目異常火熱。據財政部消息，截至今年9月末，全部入庫項目10471個，總投資額12.46萬億元，其中已進入執行階段項目946個，總投資額1.56萬億元。

財政部最新季報透露，全國PPP入庫項目的地區和行業集中度均較高，貴州、山東（含青島）、新疆、四川、內蒙古居前五位，合計占入庫項目的近一半；市政工程、交通運輸、片區開發3個行業項目居前三位，合計超過入庫項目的一半。

值得一提的是，針對上述入庫PPP項目回報機制，政府付費類和可行性缺口補助類項目的比重比6月末增加3個百分點，結合6月末該比重比3月末略有提高可見，需要政府付費和政府補貼的項目比重正逐漸提高。

縱觀中天城投的歷年年報，不難發現其多個年份就因參與了貴州省內不少政府類項目而獲得了不菲的現金補貼。

一個不爭的事實是PPP項目因涉及城市基建投資，多為投資期長，沈澱資金占用量大，但回報較為穩定，個別領域回報率還較高，尤其是當前“資產荒”背景下，國有資本與民營資本爭相強搶食。

據悉，重慶PPP項目發力較早，也較為領先，曾吸引了多層嵌套運作的銀行、保險、基金、信托等金融資本進來，甚至還有特色產業類資本。

重慶一位不具名的私募投資機構負責人表示，民營資本參與PPP項目，首先要有較好的政商關系資源，其次隨著民資頻繁參股金融，對金融運作也越來越成熟，那些具備金融與產業資源整合優勢的民間資本更有優勢參與其中。