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美國房貸可抵個稅 “兩房”是房貸批發市場

作者：聽潮(筆名)，曾在美國信用卡公司Capital One(第一資本)、房地美、美國銀行房貸風險部門工作，目前任職美國銀行總部企業風險管理部門。

說“擁有房產是美國中產階級家庭的基石”也不過分，國家從稅收，利率等方面給予勤奮努力的普通人足夠的機會。這樣信用良好的普通人就能夠有安穩的生活，整個社會也得益。常見的30年或者15年房貸的頭幾年還款，基本上都是付息為主，這部分可以在年度報稅的時候抵扣個人所得稅。

雖然說傳統上把房地產叫做Real Estates “不動產”，但是從中可以看到仿佛水循環一樣的財富流轉。

從房貸的申請，貸款項目的證劵化，貸款者的還本付息，房產賣出所得，房地產稅的運行，稅款用於抵扣個人所得稅，由於利率變動帶來的貸款重整機會，從地產抵押貸款提取現金，自住房與投資房，無力或者無意願還貸交稅導致的房產被沒收，以及後續的拍賣，這一系列紛繁蕪雜的話題，細細看來就是房貸的“循環”往複。

房貸可抵扣個稅

水從海洋蒸發成雲雨，在山川大地涓涓匯聚成小溪，再成大江大河奔流入海。其實錢的走向、房貸之路也是類似道理。這里管理得當就能造福社會並且大家安居，甚至可以發財、養老。美國的房貸從零售到批發，從安居到抵稅，鼓勵人們保持良好信用，提供儲蓄手段。

有恒產就有恒心，說“擁有房產是美國中產階級家庭的基石”也不過分，國家從稅收，利率等方面給予勤奮努力的普通人足夠的機會。這樣信用良好的普通人就能夠有安穩的生活，整個社會也得益。常見的30年或者15年房貸的頭幾年還款，基本上都是付息為主，這部分可以在年度報稅的時候抵扣個人所得稅。

美國房地產被認為最具投資價值的地區之一（資料圖）

美國中產階級儲蓄存款不多，但是通過房產貸款還本付息，多年以後還是能積累可觀的資產。以最常見的30年房產貸款來說，到還清貸款大致是退休年齡，這樣房產也就成了退休的保障。在房地產市場幾十年基本穩定的狀況下，這個是很好的財富蓄水池。

信用良好的個人，能夠得到相當於年薪三四倍的低息貸款——目前30年貸款年息在3.5%以下的房貸利率，大概是普通美國中產階級能夠得到的最優惠個人信貸。

而對於銀行來說，在房地產市場穩定的普通狀況下，穩定的房屋價值給貸款提供了良好的擔保，遇到無力還款的房主，銀行可以收下房產進行拍賣。

放出房貸的銀行，一般很快會通過證劵化把房貸產權賣給房利美、房地美以及別的大銀行機構。以房貸為基礎的債券是證券市場的重要品種，吸引了社會上的資本流轉起來。

在房貸房產財富的流轉中，又以房地產稅的形式對於各地經濟發展以及社會治安、學校教育都起著重要作用。因此，房地產稅、學區房，也成為美國人及在美國生活的華人所關註的話題。

房貸證券化，風險社會化

房地美、房利美(簡稱“兩房”)是美國房地產業的中堅力量，大約70%的房屋貸款會通過兩房債券化，這樣就把房貸市場的風險很大程度上社會化了，大中小銀行於是可以專註於房貸產品的市場營銷，而把相當部分的房貸風險管理任務交給兩房。這樣兩房就起到了房貸批發市場的作用，而因為房貸與房地產業在經濟中的影響，兩房的經營有很強的半國有色彩。

房地美總部（資料圖）

房利美的總部在華盛頓特區的城里，占著很大一片優質地塊。也許是因為公司建立得早，辦公樓群並不是高層建築，而是由二三十座二三層高的小樓組成。樓與樓之間的綠地休閑空間也是非常的寬裕。這樣的辦公環境，給來到公司的人們一種安穩自信的感覺。

房地美在華盛頓特區內環線的西側一個叫做泰森角(Tysons Corner)，是高級住宅小區與高端商業購物中心區。和房利美類似，房地美的公司園區也顯得底氣十足。辦公大樓之間的休憩區寬廣流暢，有溪流小橋甚至有大樹成蔭，上百年的合抱古樹在員工散步的小徑左右隨處可見。

房利美總部（資料圖）

美國在次貸危機之前的房地產市場有數十年基本穩定增長的時期，擔任房貸批發市場任務的兩房由此也安穩而順利地盈利多年。公司的正式員工不僅職業穩定待遇優裕，每天中午就餐的食堂也是補貼十足，給大家提供價廉物美的午餐：比如說食材新鮮而足量的一大碗羊肉或牛肉蔬菜湯只需一美元就可以了，花上六美元，則可以吃上有機認證的上好牛排。

公司員工們享受了比一般公司要好很多的待遇，還包括一些高級職務的員工受聘從外地搬家到總部的時候，房地美公司會按市場價格買下員工在外地的房產。雖然說是市場價，具體執行的時候往往很慷慨的給予高估。有位從底特律福特公司跳槽來的程序員，靠這個福利非常幸運地把不久以後就要崩潰到不值幾個錢的房產脫手，讓房地美來接盤。

兩房均都有上萬的分析師程序員，要是雇傭福利待遇都堪比大國企的固定員工的話，大概也受不了因此，他們就雇傭了大量的consultant 數以千計，占正式雇員的三分之一還多。（註：本文僅代表作者個人觀點）