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老百姓最高能承受的最高房價為200W 董小球

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最近著手考慮換個大點的房子，因此不得不考慮房價未來的走勢和風險，最近李嘉誠同學都開始賣掉房子了，他這樣的人物一定至少會打一年的提前量開始行動，下面我偏重從老百姓的承受力來分析一下房價見頂的可能位置。歡迎拍磚～

    房價是2000年入市和商品房的改革開始的，絕大多數人都沒有抓住這波樓市行情，如果當年肯貸款抓行情的，現在恐怕都大富大貴了。

    前面幾年的房價我認為是投資投機以及通貨膨脹造成的，而接下來的時間裡我相信唯有剛需才是支撐房價的源動力，只要有剛需在，那麼就會繼續上漲，只要剛需變弱了，那麼樓市的拐點就到了，那麼什麼時候到拐點呢？我覺得2014年就是拐點年。

    前幾年人們買房還會考慮均價多少，地段如何，現在基本不用考慮均價了，地段也開始弱化了，因為現在大家只能從總價下手了。對於上海來說，中環和內環的房子基本都算是做夢了，我也相信很少有人會願意花一兩百萬去買個20平米的老公房吧。對於一套房子都沒有的人來說，他們的承受範圍是150W～200W的房子，對於可以有一套房子墊底做置換的人來說，承受範圍基本是自己房子價格+100W。

    甭管哪種人，總之就是手裡的錢或房+100W，這是絕大多數老百姓所能承受的最大極限了。
（有錢大佬不再下面討論範圍，因為他們早已沒有剛需，早都手握幾十若干百套了，就別在這裡瞎摻和了，這裡只討論平均數人群的消費力和承受力。）

    很多外地滬務工人員，年齡在20～30歲之間的年輕人是絕對的剛需軍團主力（上海本地的孩子情況略好一些，因為基本都會有拆遷房或早已買好婚房，因此剛需難度稍小），這部分年輕人的父母多是50後和60後，由於早年工資收入不會太高，縱觀父母們的工作年限，基本都是從幾十塊工資漲到現在幾千或者1萬多點不等，刨除掉自己的各種消費，能夠到孩子畢業結婚剛需買房攢到50W現金在手裡的已經是不錯了，如果夫妻雙方父母都出錢幫孩子買房，那麼大概也就是最多能湊夠100W左右的首付款（這裡基本可以忽略小年輕的存款，因為都剛剛步入社會，生活能不問家裡借錢就算不錯了），而現在100W在上海核心區周邊20～30公里範圍內買房的話，的確就只夠首付而已，因此必然還需要貸款。以浦東外環為例，二手房均價27000左右，二手房單價普遍在2W~3.5W之間了，新盤的話基本沒有低於3W的，估計絕對多數人都沒有能力選擇新房，因此小夫妻一般會根據財力情況選擇50～80P之間的1房或者2房，按照單價來算的話，最爛的房子大概也需要100～200W左右，實際購房的花費比這還會更高一些，因為還會有各種稅費、中介費、裝修費用、搬家費、家具家電、鍋碗瓢盆等等，這些都要花錢的，所以如果是100W的房子，你要住進去基本得預備好120W才馬馬虎虎夠。基本上現在年輕人買完房子手裡就空了，空等每個月工資到帳然後還款，什麼社交應酬婚喪嫁娶一概從簡，好多人都沒怎麼去過KTV、酒吧、咖啡店、自助餐之類的。

    上海2013年的人均月收入是7112，夫妻兩個人的話算月收入14000，那麼如果商業貸款100W，按照基準利率6.55%來算，30年還清的話，每月需要還貸6350，房貸佔掉夫妻收入的45%多點，這樣他們手頭還能每月剩餘不到8K用於生活消費。

     如果是家裡只有2人的話那還可以湊合生活，如果再加一個孩子（一般孩子奶粉、尿不濕等一個月1K不算多），或者再加一個車（算上保險、保養、油費、停車費等一般一輛車每月平均開銷1.5K~2K是要的）那就會感覺很捉襟見肘。去掉這些消費的話，實際上留給夫妻倆自己的就只有4K多點用於最基本的吃穿住行了，應該會非常苦逼，但這就是當前最普遍的大眾的生活情形。當然了，如果不買房而選擇租房的話，一般一個家庭現在租個2室一廳的房子也要2～3K一個月，情況也不會好太多。

      因此，根據祖孫三代的當前收入和當前消費情況來分析，無房家庭購房的最大承受力就在200W左右；有一套房的家庭購房最大承受力就在貸款100W左右的水平上。

     由此可以斷定現在的房價基本是頭了，2002年以後建造的70P的兩房基本算是最小面積的兩房了（千萬別跟我說什麼去買價格低的保障房，自己去查查保障房的申請條件，相信能上雪球的人基本都不符合條件），在外環這麼遠的地方基本也要170W左右，這還沒算交易雜費，家裡能拿出100W的話還是要貸款七八十萬的，再高的話就真沒辦法了，房子造出來畢竟最終還是要找最窮的老百姓來接盤的。這也是為什麼最近這一年多中環和內環的漲幅其實都不太明顯，但是外環漲幅呼呼的起來的原因，因為總價低，這是老百姓沒辦法的選擇了，不是因為房型好或者位置好配套設施好或者學區好，只是因為總價低能買起而已，殘忍的僅此而已。

    以上這些承受力還建立在夫妻倆必須工作穩定的基礎上，夫妻雙方、雙方父母、孩子身體健康無大病大災的前提下，一旦其中有任何一個環節出問題，承受力就崩潰了，問題是，會有那麼穩定麼？

    看來我買房的計劃還是緩緩吧～小球的2014年啊～快點到來吧