城建模式新動向 發改委打造60個產城融合示範區

城建模式新動向 發改委打造60個產城融合示範區

一財網 林小昭 2015-07-09 20:25:00

國家發改委擬在全國範圍內選擇60個左右條件成熟的地區開展產城融合示範區建設工作。

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中海地產“千億”拿地 嫁接中國建築資源介入“產城”開發

自去年12月份顏建國掌舵中國海外發展有限公司（00688.HK）以來，這家老牌央企明顯加快了土地投資的步伐，不僅在公開土地市場動作頻頻，也更多地聯合外部夥伴合作開發。

中海地產今年提出千億土地投資計劃，前五月，土地支出為343.91億，還有大量“彈藥”蓄勢待發。

與萬科、碧桂園等大型房企類似，中海地產也在加大收並購力度。今年房地產市場進入調整期，預計下半年將出現更多的並購機會。

值得關註的是，從去年底以來，中海地產還大大加強了與母公司中國建築（簡稱中建）系統內部兄弟公司的業務協同與優勢互補，實現了多元化投資新突破。

6月21日，中海地產與中建全資子公司中建方程、中建資本簽署了戰略合作協議。同時，三方還就鄭州高新區項目簽署了合作協議。

據21世紀經濟報道記者了解，中建旗下主要包括專註在城市軌道交通等基礎設施投資業務的中國建築基礎設施事業部，專註於城鎮成片土地綜合開發、城市更新業務的中建方程，以及推進中國建築“產融結合”戰略的中建資本及中建旗下各局等，通過與這些兄弟公司合作，中海地產開始介入城鎮化開發和產業新城領域。

土地投資多元化

中海地產主席兼行政總裁顏建國在今年3月份的業績會上透露，中海在戰略目標、拿地方式、管控模式等各方面都在進行優化，例如在投資方面，由於現在一線城市拿地會越來越困難，中海也會通過聯合拿地、適當參與棚改進行一二級聯動等方式拿到一些地。

同時，據21世紀經濟報道記者了解，中海地產還要求，將投資拿地列入城市公司的考核指標，要求各城市公司采取更多樣化的投資手段，增加更多儲備土地。

這樣的投資思路顯然已被貫徹。去年12月起，中海地產緊抓歲末年初的土地市場機遇，在公開市場拿地速度明顯加快，迅速吸納了多宗優質土地。

根據公司公開資料顯示，去年12月至今年5月底，中海總計斥資552.17億元在25個城市新增39宗土地，總建築面積達921萬平方米。其中，今年前5個月新增土地儲備26宗，總建築面積約610萬平方米，權益面積約508萬平方米。

根據21世紀經濟報道記者統計，相比去年前五月新增的總建築面積228萬平方米，今年前五月已實現168%的增長。同時，今年前5月的土地投資總額也同比增長約3.2倍。

而在業績會上，中海方面表示今年全年的土地投資額預計1000億。前5月，中海地產土地支出為343.91億元，完成率約為34.39%。

在土地規模迅速擴張的同時，中海也不斷加大外部合作力度，積極聯合優秀外部合作單位組成聯合體進行土地投資。

據統計，今年前五月，中海地產已與龍湖、保利、首開、中糧等7家房企以及曲江文化產業集團展開合作，先後在西安、北京、香港等地獲取了4宗地塊，總建築面積約189萬平方米，支付權益地價超過60億元。

此外，今年上半年，中海先後與深圳國際、中集集團、平安不動產等企業建立了戰略合作關系，未來有望在合作開發上實現新的突破。

介入產城融合

顏建國回歸帶給中海的新變化還包括，與母公司中建集團的聯結大大加強，背靠母公司強大的資源，一向專註於住宅+商業開發的中海地產，開始進入了城鎮化、產城項目的多元化領域。

為開發鄭州高新區的宅地項目，中海地產已與中建方程訂立協議，並成立了項目公司。該項目公司將由中海地產擁有65%股權，中建方程擁有35%股權。同時，根據約定，中建方程預計將在2018年年初將該項目註入項目公司。

據了解，該宗地塊是中建於去年12月28日拿下的高新區朱砦合村並城項目，土地用途為城鎮住宅，占地面積約113.98畝，地上建築面積約為19萬平方米。

在鄭州高新區項目開發方案中，中建方程以在建工程轉讓的方式，將其中一宗土地轉讓給中建方程與中海地產組成的合資項目公司，而中建資本負責在開發建設過程中提供融資貸款，實現三方合作共贏。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，近期各地的土地供應規模加大，但資金審核力度趨嚴，這使得房企難以拿下優質的土地，因而實現內部資源的共享很關鍵。

更進一步，中海與中建方程合作不僅是利用了系統內部的土地資源獲取優勢，還充分發揮了中建方程的城鎮化綜合建設之長，中海地產也因此介入了產城運營。

中建方程是中建集團於2014年1月組建成立的新型城鎮化投資公司，旨在向地方政府提供“一站式、系統化、全要素”的優質城鎮綜合建設服務。中建方程以土地成片開發和土地價值提升為核心業務。

目前，中建方程已在北京、上海、天津等15個一、二級城市投資運營了30余個大型新型城鎮化綜合建設項目，並取得了可觀的成果。其中，西安徐家灣地區綜合改造項目和上海重固鎮新型城鎮化綜合開發項目分別入選國家級PPP示範項目庫和PPP創新工程重點城市名單，天津塘沽灣新城項目也入選了天津市示範小城鎮建設試點。

對於這次合作的意義，顏建國在簽約儀式上表示：“雙方簽署戰略合作協議是進一步加強系統內單位間的協同發展、合作共贏，通過積極融入中國建築的大戰略、大體系，為中海發展帶來巨大的發展空間。”

在前述戰略合作中，還有一個機構不容忽視。那就是中建資本。中建資本定位於中建的金融控股平臺，旨在為全集團的投融資提供金融服務，並以自身為載體對外實施金融投資，獲取金融牌照，打造中國建築唯一的金融業務板塊。同時也是中建深入推進“產融結合”戰略，促進主營業務和金融業務協同發展的重要戰略舉措。

對此，嚴躍進認為，中海與中建方程、中建資本的合作，通過發揮集團內部的拿地、建設工程、融資等方面的資源優勢，實現了對重點城市優質項目的獲取開發和建設，“符合中海當前控制財務成本、企業發展提速等導向策略”。

（來源：21世紀經濟報道 記者 張曉玲 實習生 徐憶珺）

中海地產“千億”拿地 嫁接中國建築資源介入“產城”開發

自去年12月份顏建國掌舵中國海外發展有限公司（00688.HK）以來，這家老牌央企明顯加快了土地投資的步伐，不僅在公開土地市場動作頻頻，也更多地聯合外部夥伴合作開發。

中海地產今年提出千億土地投資計劃，前五月，土地支出為343.91億，還有大量“彈藥”蓄勢待發。

與萬科、碧桂園等大型房企類似，中海地產也在加大收並購力度。今年房地產市場進入調整期，預計下半年將出現更多的並購機會。

值得關註的是，從去年底以來，中海地產還大大加強了與母公司中國建築（簡稱中建）系統內部兄弟公司的業務協同與優勢互補，實現了多元化投資新突破。

6月21日，中海地產與中建全資子公司中建方程、中建資本簽署了戰略合作協議。同時，三方還就鄭州高新區項目簽署了合作協議。

據21世紀經濟報道記者了解，中建旗下主要包括專註在城市軌道交通等基礎設施投資業務的中國建築基礎設施事業部，專註於城鎮成片土地綜合開發、城市更新業務的中建方程，以及推進中國建築“產融結合”戰略的中建資本及中建旗下各局等，通過與這些兄弟公司合作，中海地產開始介入城鎮化開發和產業新城領域。

土地投資多元化

中海地產主席兼行政總裁顏建國在今年3月份的業績會上透露，中海在戰略目標、拿地方式、管控模式等各方面都在進行優化，例如在投資方面，由於現在一線城市拿地會越來越困難，中海也會通過聯合拿地、適當參與棚改進行一二級聯動等方式拿到一些地。

同時，據21世紀經濟報道記者了解，中海地產還要求，將投資拿地列入城市公司的考核指標，要求各城市公司采取更多樣化的投資手段，增加更多儲備土地。

這樣的投資思路顯然已被貫徹。去年12月起，中海地產緊抓歲末年初的土地市場機遇，在公開市場拿地速度明顯加快，迅速吸納了多宗優質土地。

根據公司公開資料顯示，去年12月至今年5月底，中海總計斥資552.17億元在25個城市新增39宗土地，總建築面積達921萬平方米。其中，今年前5個月新增土地儲備26宗，總建築面積約610萬平方米，權益面積約508萬平方米。

根據21世紀經濟報道記者統計，相比去年前五月新增的總建築面積228萬平方米，今年前五月已實現168%的增長。同時，今年前5月的土地投資總額也同比增長約3.2倍。

而在業績會上，中海方面表示今年全年的土地投資額預計1000億。前5月，中海地產土地支出為343.91億元，完成率約為34.39%。

在土地規模迅速擴張的同時，中海也不斷加大外部合作力度，積極聯合優秀外部合作單位組成聯合體進行土地投資。

據統計，今年前五月，中海地產已與龍湖、保利、首開、中糧等7家房企以及曲江文化產業集團展開合作，先後在西安、北京、香港等地獲取了4宗地塊，總建築面積約189萬平方米，支付權益地價超過60億元。

此外，今年上半年，中海先後與深圳國際、中集集團、平安不動產等企業建立了戰略合作關系，未來有望在合作開發上實現新的突破。

介入產城融合

顏建國回歸帶給中海的新變化還包括，與母公司中建集團的聯結大大加強，背靠母公司強大的資源，一向專註於住宅+商業開發的中海地產，開始進入了城鎮化、產城項目的多元化領域。

為開發鄭州高新區的宅地項目，中海地產已與中建方程訂立協議，並成立了項目公司。該項目公司將由中海地產擁有65%股權，中建方程擁有35%股權。同時，根據約定，中建方程預計將在2018年年初將該項目註入項目公司。

據了解，該宗地塊是中建於去年12月28日拿下的高新區朱砦合村並城項目，土地用途為城鎮住宅，占地面積約113.98畝，地上建築面積約為19萬平方米。

在鄭州高新區項目開發方案中，中建方程以在建工程轉讓的方式，將其中一宗土地轉讓給中建方程與中海地產組成的合資項目公司，而中建資本負責在開發建設過程中提供融資貸款，實現三方合作共贏。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，近期各地的土地供應規模加大，但資金審核力度趨嚴，這使得房企難以拿下優質的土地，因而實現內部資源的共享很關鍵。

更進一步，中海與中建方程合作不僅是利用了系統內部的土地資源獲取優勢，還充分發揮了中建方程的城鎮化綜合建設之長，中海地產也因此介入了產城運營。

中建方程是中建集團於2014年1月組建成立的新型城鎮化投資公司，旨在向地方政府提供“一站式、系統化、全要素”的優質城鎮綜合建設服務。中建方程以土地成片開發和土地價值提升為核心業務。

目前，中建方程已在北京、上海、天津等15個一、二級城市投資運營了30余個大型新型城鎮化綜合建設項目，並取得了可觀的成果。其中，西安徐家灣地區綜合改造項目和上海重固鎮新型城鎮化綜合開發項目分別入選國家級PPP示範項目庫和PPP創新工程重點城市名單，天津塘沽灣新城項目也入選了天津市示範小城鎮建設試點。

對於這次合作的意義，顏建國在簽約儀式上表示：“雙方簽署戰略合作協議是進一步加強系統內單位間的協同發展、合作共贏，通過積極融入中國建築的大戰略、大體系，為中海發展帶來巨大的發展空間。”

在前述戰略合作中，還有一個機構不容忽視。那就是中建資本。中建資本定位於中建的金融控股平臺，旨在為全集團的投融資提供金融服務，並以自身為載體對外實施金融投資，獲取金融牌照，打造中國建築唯一的金融業務板塊。同時也是中建深入推進“產融結合”戰略，促進主營業務和金融業務協同發展的重要戰略舉措。

對此，嚴躍進認為，中海與中建方程、中建資本的合作，通過發揮集團內部的拿地、建設工程、融資等方面的資源優勢，實現了對重點城市優質項目的獲取開發和建設，“符合中海當前控制財務成本、企業發展提速等導向策略”。

（來源：21世紀經濟報道 記者 張曉玲 實習生 徐憶珺）

碧桂園在深圳已布局9個產城項目

第一財經獲悉，房地產業內，銷售規模行業第一的碧桂園（02007.HK）已在深圳儲備了9個產城項目，總體量超過500萬平方米。

2016年，碧桂園宣布進軍產業地產，計劃在五年內投資一千億元，實現一線及強二線城市覆蓋。傳統房地產開發面臨天花板限制，調控措施如限價、資金成本升高等因素使房地產開發的環境變得嚴峻，房企必須在保留現有開發優勢的基礎上，尋找其他發展空間。

在這個背景邏輯下，碧桂園從單一地產商向城市運營商甚至智能制造商的角色轉換。碧桂園集團產城融合中心副總經理周洋艦表示，公司提出“產業＋地產＋金融＋應用場景”的發展模式。

2017年5月，碧桂園在惠州拿下一塊地，做首個小鎮惠州潼湖科技小鎮的首期用地。及至深圳，碧桂園在產業路上的實踐，已呈遍地開花狀。

碧桂園深圳區域副總裁冀豫東告訴第一財經，在深圳的9個產城項目，有4個位於寶安區、龍崗區有五個，如果包括在談項目，有十幾個。

冀豫東透露，”有些項目前期籌備期比較長，公司沒有規定年內要達到多少個項目的持有量，我們內部口號是做一個成一個，目前主要工作是要做好第一個開園項目的運營。“

6月1日，碧桂園深圳機器人產業園正式開園，這是碧桂園在深圳落地的首個產融項目。

據了解，碧桂園深圳機器人產業園位於深圳市寶安區一個工業園區里，前身為原為飛利浦燈飾廠區，主營業務是照明燈具生產。去年年中，碧桂園花了數億收購此園區項目。

碧桂園做產城項目，要求有主題和主要產業。譬如潼湖科技小鎮主題是物聯網產業。而碧桂園深圳機器人產業園，便是重點引入機器人及相關配套產業，打造以機器人為主題的產業園區。

目前，園區內已進駐企業13家，產業類型是機器人研發零部件、芯片研發封裝、精密儀器等。

碧桂園深圳機器人產業園總經理李堯表示，進駐企業均處於上升期，部分企業已完成B輪融資，待園區正式運營後，企業年產值將超十億元人民幣，稅收過8000萬。

此園區包括眾創空間、孵化器、研發空間、服務式公寓、招商中心、綜合配套等。但問題是，傳統地產開發出身的碧桂園，在產業孵化和運營上並不具備優勢，碧桂園如何解決此問題？

冀豫東對第一財經說，關鍵在於人才，團隊已招募到專業且有經驗的人才。

在碧桂園集團的角度來看，產城項目屬於新業務。目前正在大熱的長租公寓行業也是新業務。據碧桂園2017年報，年內公司正式成立長租事業部，在一、二線城市籌備項目，在建房間數量已達2963間，已獲取項目的總房間數超過8000間。不過年報並無公開關於小鎮的精確數據。

另據碧桂園公告，截止至2018年4月30，公司共實現合同銷售金額為2575.2億元，銷售建築面積為2739萬平方米。