📖 ZKIZ Archives

供樓與租樓（一） 笨發.

自置物業有兩年時間了，明年今日，三年的罰息期便會屆滿，keep住供落去，定係賣左佢，轉買為租好？

於是今日用excel計一計數，嘗試用客觀數據支持自己的下一步行動

有以下假設：

1. 樓價每年升8%，折舊3%，即淨增值5%
2. 通脹3%

筆者住緊的乃一20年樓齡之物業，每年淨增值5%相信已是相當樂觀的數字，而平均通脹3%應該雖不中亦不遠矣。

Option 1 Keep住供（95按，30年）

10年後層樓約值180萬，減去所有銀行貸款，尚餘90萬，present value近70萬。

Option 2 轉買為租

如轉租一相約面積的單位，租金較原有的供款 + 差餉管理約可節省$1,500，並即時套回約$15萬現金。

15萬現金，假設年回報15%，10年後值60萬，present value為45萬

另加每月投資$1,500，假設年回報15%，10年後值41萬，present value為30萬

即10年後共得101萬，present value75萬。

表面上看，10年後兩種方案差別不大，唯時間越長相距會越來越巨大，且有以下隱憂

1. 10年後30樓齡的舊樓還可以每年淨增長5%嗎?
2. 維修開支會增多
3. 會住厭

另一重要假設為每年投資回報達15%，如低於此數，則供落去較可行，如能高於此數（say20%），則option 2的回報會遠高於option 1。

回顧自己過去數年（01年打後）的揀股成績，15%或以上應該屬於能力範圍以內的，何況本金只是可憐的幾十萬，應不存在本金過大難以投資的問題。

總結，明年今日，除非樓價太殘（相信機會很微），如無意外應會沽出現有物業，轉買為租，增強現金流追求更大回報。

P.S. 此文成於2007年中，事後睇返，對股太樂觀，對樓信心不足。不過我永遠強調，係人就市，唔係市就人，投資最忌一本通書睇到老，便會變成坐井觀天。

供樓與租樓(2) 笨發

半年前（咁又半年…），寫左篇供樓與租樓，比較了keep住供樓同轉供為租兩個情況。結論係自己會半年後沽樓，套現增加現金流。如今市況大變，樓價及租金都同時飛升，似乎需要重新檢視此一策略。

選擇有三，預期半年後樓價再升15%，同一物業租金上升至每月$6500。

1. 半年後keep住供，不變
2. 半年後沽出手上物業，租樓

case1：供樓支出$5,000（預期再減息兩次共半厘），加差管$900，每月支出共$5,900。

case2：沽樓，減去樓按套回約50萬現金，每月租樓支出$6,500，

50萬現金每年投資收益15%計，平均每月投資收入$6,250，每月淨支出為$250。
10%計，平均每月投資收入$4，167，每月剩支出為$2,333。
5%計，平均每月投資收入$2。083，每月剩支出為$4,417。

租金雖然會跟隨樓價上升，然而樓價的基數遠超於租金，樓升15%便多十幾廿萬落袋，這十來萬（say15萬）只要每年有10%回報，每月便有$1,250，足夠抵消租金近20%的升幅。明顯地，明年中樓價越高，我轉供為租的誘因便越大。

當然，仲有另一個可能性，就係換樓。下一篇文再探討下，希望到時唔會已經賣左層樓。

P.S. 2007年尾，當時成班fan已見到套股換樓的趨勢，實在係太明顯，不過真係估唔到，一場世紀金融海嘯會在下一年發生，睇返當時的租樓供樓支出，同而家比較，仿如隔世……

供樓與租樓(3) 笨發

來到第三個可能性──換樓。換樓一般來說會有兩個目的

1. 提升生活質素
2. 玩多一鋪搏升值

Scenario 1: 生活質素

小弟現居沙田圍一帶，呎數（4xx），步行往馬鐵站約10分鐘，如搭樓下的小巴往沙田火車站，則約15分鐘（平均等車8+車程7）。前往上班地點（尖沙咀），出門口到office，door to door計約50分鐘。

而女友的上班地點並不固定，而佢只喜愛搭巴士，前往巴士站+等車+車程總體來說平均約1小時10分鐘。

a. 如換樓至市中心火車站上蓋，每人每天每程約可省回10分鐘交通時間，來回20分鐘。

早一兩星期睇樓，48x呎的偉華做價180-190萬。如此一刻賣樓，應可套回30萬左右，隊晒落去新樓，按30年計，每月供款約8千，加埋差管即$9,000。這一刻的供款約是$6,000全包。

即每月支出會多$3,000，換來每天來回20分鐘時間的saving+多幾十呎地方用。

b. 如換樓至九龍東地鐵沿線，48x呎的淘大同樣做180-190萬，上班交通時間較現居快15分鐘度，唯人口密度勁高，治安較差亦較嘈吵。

即每月支出多$3,000，換來每天來回30分鐘時間的saving+多幾十呎地方用-週遭環境質素輕微下降。

如地點再好d或再大d的，則每月供款會更多，逼近能力範圍的極限，所以不作考慮之列。

結論係，換樓的確能帶來生活質素的輕微提升，唯值不值得每月多花$3,000，小弟個人則有多少保留。

Scenario 2: 搏多一鋪升值

前文第一篇<租樓與供樓>曾經計算過，如每年投資收益能保持平均15%，長線應該可以跑win樓市（假設樓每年升8%折舊3%，剩增長5%）。你可能話，人人都睇（包括自己）明年樓市起碼升15-20%，你用8%黎計會唔會保守得濟？

回看過去樓市表現，通常都係急升一輪又橫行/調整一兩年，幾年下來拉勻每年8%便差唔多了。05年中原指數年頭約53點，升到07年底64點，3年升幅兩成，主要的升幅都係集中於07年第四季。

和現下環境相近的90年代初，樓市亦都曾急升到94年，唯打後兩年都一直調整至96年初。

咁，剩係睇一年囉，搏佢20%都好嘛～換樓的成本頗大，搬黎搬去，買賣佣金，律師費，簡單裝修執漏等等，幾萬蚊走唔甩。一來一回，較諸唔換樓坐多半年，其實相差不遠。

千萬唔好誤會小弟看淡，事實上小弟係其中一個最看好樓市的人，問題係呢一刻樓換樓，值搏率不高，keep住本身的物業等升可能更上算。

綜合生活質素及搏升值兩點，我都認為係呢一刻換樓，並不是一個理智的決定，當然半年後可能又係另一世界，到時再review未遲。

計死數？

至於有網友提醒，做呢d決定唔應該計死數，要加入埋主觀及個人感受因素，小弟相常同意。

唯主觀感受等等乃不可計量的因素，我們只能將此歸類為感性消費。事實上，我們作出感性消費時，一定會以理性因素作為基礎的。

舉個例，有人可能覺得朝早／夜晚訓多半粒鐘大過天，因此上述的淘大花園便是必然選擇，代價是每月俾多$3,000。咁如果係$5,000呢？又或$7,000？可能已足夠住遠d大d，但每日搭的士返工了，到時選擇就未必再係一樣。

故此，只有係死數上計得清清楚楚，我們才能知道自己係感性消費上所付出的真正溢價，從而作出一個最適合個人又平衡各方利益的選擇。

******

睇晒咁多個scenarios，目前仍然係坐多半年，之後轉供為租最上算。

P. S. 又係事後回望，2007年果一刻的決定，好難講係啱定錯，不過你話係一動不如一靜，都可自是一種策略，right？