國際金融中心地位難動搖 趁脫歐低吸倫敦物業
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GS(14)@2016-09-23 08:01:05【明報專訊】美國聯儲局加息步伐緩慢，加上香港樓價高企，港人前往海外投資物業的意欲熾熱。作為熱門升學地點，加上不少港人較熟悉英國房地產市場，倫敦一直是香港人海外置業的心頭好。英國房地產中介公司第一太平戴維斯稱，倫敦物業受脫歐陰霾影響，加上此前價格一直處於高位，預計今年核心區域房產價格將下跌9%。倫敦發展商Crest Nicholson表示，有信心倫敦在脫歐後仍然保有其金融中心的地位，長遠仍然看好其樓市。
明報記者 蘇樂恩
過去兩天日本央行及美國聯儲局分別公布議息結果，聯儲局一如所料維持利率不變。在美國仍然維持貨幣供應寬鬆的大環境下，港元兌多國貨幣的購買力維持強勢，令海外物業價格顯得更為吸引。其中英鎊自從脫歐公投後，兌港元一直維持在大約10至10.1算的水平，遠低於長期平均約每英鎊兌13港元。
雖然低匯價某程度上反映了投資者對英國未來缺乏信心，Crest Nicholson倫敦分部常務董事Trevor Selwyn表示，「不確定性（uncertainty）並不足以令目前成為一個不當的投資時機」。他又稱，在公投之前沒有人想像過英國真的會脫離歐盟，因此公布脫歐結果後，「當天早上市場的確是被嚇到了」。但隨着時間過去，站在現在這個時間點回望，相信不少人都同意，事實上沒有想像中差。
金融海嘯時 樓價未受太大打擊
他表示：「當然里斯本條約仍然要啟動，脫歐的真正影響現在尚未完全反映；但倫敦過往對重大轉變的適應能力很強。例如，在2007、2008年的全球金融危機中，倫敦樓價幾乎沒有受影響。」
第一太平戴維斯國際住宅銷售部主管Thomas McAlister表示，在脫歐公投前大約6個月顧客較為審慎，但隨着結果塵埃落定，加上市場反應遠較預期正面，最近倫敦物業在香港的查詢和銷售亦有所增加。他表示，「不少香港客戶仍然對倫敦的基本面因素甚有信心。另外，本地不少顧客在倫敦置業是為了預備子女在當地升學，因此對短期的樓價波動並不太在意」。
長期求過於供 支持樓價
McAlister及Selwyn均認為倫敦在基建及其他方面，均是難以取代的商貿中心。Selwyn稱，「可能你身處香港未必同意，但我仍然相信，倫敦是世界的中心城市，將來亦將繼續如此」。脫歐公投後有聲音稱，國際機構將遷移總部至巴黎或其他歐洲國家的首都，但McAlister表示，「人們喜歡在倫敦工作，就目前情况看，大機構不太可能將總部搬遷至其他城市」。預計在脫歐尚未實際啟動的這段期間，跨國機構並不會貿然大舉搬遷，於倫敦工作及居住的人口短期內亦不會大規模減少。
作為長遠投資，倫敦樓價不菲，回報率一直維持在不多於4%，但最吸引的地方在於其資產升值前景。Selwyn表示，作為一個歷史悠久的城市，倫敦市中心可發展的地方非常有限，長期求過於供支持樓價一直上揚。以Crest Nicholson最近推出的樓盤為例，該樓盤位處倫敦zone 1的南華克區（Southwark），地皮亦是以收購重建的方式取得。他表示，「每一年倫敦需要5萬個新單位供應，但只有2.7萬個推出市面，可見供求非常不平衡」。
第一太平料2019年樓價回升
第一太平戴維斯預期，今年倫敦核心高尚住宅價格將下跌9%，未來兩年樓價漸趨平穩，預計最快2019年才會重拾升勢（見圖）。
至於價格較低的倫敦非核心區，該行預期今年住宅價格將下跌5%，2017年再下跌1%。雖然在脫歐疑慮下，倫敦樓價短期內不容樂觀，但隨着脫歐商議逐步明朗化，他們預期2017至2021年的5年間，倫敦核心區住宅將升值21%，非核心區亦將見15%升幅。第一太平洋戴維斯表示，「脫歐後的未知因素，加上近年接連的稅項提升，令倫敦高尚住宅市場的增長一再延遲」。對倫敦物業有興趣的投資者，可考慮謀定而後動，把握未來一兩年出現的樓市低位入貨。
（海外置業錦囊 - 英國篇）
[蘇樂恩 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8245&issue=20160923