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曾淵滄博士-恆生(011)的增值史

2007-03-12 AppleDaily











曾淵滄專欄：保持鎮定迎接反彈市








連 續兩天，港股都是先跌後升，上午下跌是因為美股跌幅頗大，下午回升是因為港股已暫時擺脫美股下跌的打擊。昨日，不只是港股擺脫美股下跌的打擊，整個亞太區 也出現反彈。近來，我一直期待一個較像樣的熊市大反彈，同時也期待一個熊市一期的「終極一跌」。至今為止，仍然沒有看到一個極度恐慌性的「終極一跌」。不 過，從恒指走勢圖來看，3月10日最低點22034點與1月25日的最低點21709已很相近，有雙底回升之勢，也可以增加自己的信心。因此，現在千萬不 好胡亂自我驚慌，鎮定一點準備迎接反彈市。


恒生75年膨脹262萬倍


前日恒生銀行（011）慶祝75周年紀念，熱鬧非凡不用說，有趣的是，原來75年前恒生是由一家面積僅80平方米的小店演變成今日香港最大的上市本地註冊銀行。75年前恒生銀行投資額僅10萬元，今日，恒生市值達2629億元，增長262萬倍，驚不驚人？在會展中心的慶典現場，還展示當年舊店舖的木製招牌。


3月3日，恒生與滙控（005）一起公佈業績，公佈業績前，人人看好恒生業績，因為恒生沒有參與美國的次級按揭貸款的業務。結果業績公佈果然不錯，但是好的業績是預期中，結果反而出現趁好消息出貨的壓力。那些在業績公佈前買入博短炒者紛紛求售，最後股價不因業績好而升，反而下跌，一直到昨日，恒生75 周年紀念的酒會召開後才出現回升之勢。在香港，城大說不上是中學畢業生爭着入讀的大學，但是，城大的辦學絕對不馬虎，商學院更是精益求精。昨日我們剛剛接 到消息，城大MBA課程已取得國際MBA課程聯盟（AMBA）的學位認可，再加上過去取得的美國（AACSB）及歐盟（EQUIS）的認可，現在，城大商 學院已經是整個大中華地區唯一一家大學同時取得全球三個最重要的學術學位認可資格。2003年在沙士的陰影下，我當上城大MBA課程主任，5年來看着報名 的學生越來越多，也很高興。今年，我們不但取得AMBA的認可，更與美國加州大學柏克萊分校合作辦學，將來城大MBA學生可以到加大上課並獲頒證書，加大 的教授也會來城大任教。加大柏克萊分校的商學院可是美國一等一的商學院，與加大的合作，能為城大的學生擴大視野，向諾貝爾獎的大師級教授學習。


作者為城市 大學MBA課程主任



greatsoup:
根 據馮邦彥的<<香港金融業百年>>，1933年恆生註冊，。初期實收資本10萬，其後股本增至12.5萬，開業首年，獲利 10,389元，經過多年發展，1952年，恆生註冊為私人有限公司，註冊資本1,000萬，實收資本500萬，1959年增至此前股本3倍，即註冊資本 3,000萬，實收資本1,500萬。1960年正式由恆生銀號易名為恆生銀行。

1965年，匯豐收購恆生時的價格為5,100萬，收購51%的股權，即整家企業市值1億元。

1972年恆生上市，股本1拆10，由100元面值拆為10元，另外把股本由4,500萬增至1億元，以10元面票值計，即有1,000萬股

最後以發行價每股100元，即恆生的市值是:
100 x 1,000萬 = 10億。

上市第一日曾暴漲至186元，收市165元，即該日市值最高為18.6億，收市市值為16.5億元。

所以可以概括的說:

1965年至2008年增加2,000多倍。

1972年上市至今增值200多倍。

由上市第一日至今增值多於100倍。
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又破曾淵滄於東周刊對越秀房託(0405)購入IFC的誤解

筆者今日又見到這一篇在東周刊的文章，有時候寫寫下都覺得好煩，點解他們仲要寫這些不知所謂的文章來誤導小股東，難道寫了這麼多篇，他們還未明白這宗收購是對小股東處於不利的地位，是否要我和他當面對質，這才說一個明白?  但是為著各位小股東包括筆者的利益著想，我決定再次應戰。

1.  今年五月八日，越秀地產（123）與越秀房託（405）兩隻股雙雙停牌，至五月二十八日復牌前宣佈越秀地產將出售廣州第一高樓廣州IFC給越秀房託，售價 134.4億人民幣，消息公佈後，越秀房託股價急跌。由停牌前的3.96元跌至3.42元，而越秀地產的股價則能保持在停牌前的水平，應該補充，停牌期 間，大市是下跌的。....幸好，越秀房託股價過後也慢慢地回升，七月六日收市價為3.89元，很接近停牌前的股價了...

按: 我決定和每一隻房託做一個比較，讓大家看看他是否說對，很顯然的，越秀的表現雖然較大市表現較佳，但是和同類的房託平均來說，計算股息因素後肯定是跑輸的，可見下圖。



2. 我認為廣州IFC的售價一點也不貴，每平方米才2.9萬元人民幣，股價下跌的另一個可能原因是收購條件的財務安排非常複雜，不易明白，造成誤會，更重要的是，這宗交易需得到越秀房託小股東投票支持才能成交，若真的對越秀房託不利，小股東不可能支持。

按: 作價是以甲級商廈來說確實不太貴，但是房託不是用來炒物業，是用來收租金的，所以物業的回報預期較價格重要。根據筆者計算，但是綜合通函及其他資料，商場的租金大約7,280萬人民幣，寫字樓以3月底的出租率52%推算，按年底70%出租的年率計算大約是3.34億元，酒店保證為2.684億元，停車場1,300萬，就算加上品名權協議的2,000萬，合計為7.078億元，全幢折合回報率為5.27%。但以原有物業去年的租金5.23億及至3月底的估值64.71億計算，回報率為8.07%，在收購合併後，回報率會降至6.18%，如果以原物業估值計，回報率進一步降至5.63%，很顯然就看到收購是會降低資產回報的，不利小股東。

筆者只知道，愈複雜的交易應該就愈不利小股東，所以這不是誤會，是這位教授完全不明白交易，大放厥詞。

3. 實際上，134.4億的售價是偏低的，獨立估值師的估價是153.7億，有近20億的折扣。
按: 這句話，我已一而再，再而三講明是不對的。我再次引錄通函財務顧問的評論。

「除非該物業的經調整賬面值（現時協定為人民幣134.40億元）較由越秀地產提供的評估值（按評估值計算為人民幣153.70億元）的折讓足以抵銷因融 資發行股本批次所產生的每基金單位的資產淨值攤薄，否則按最後實際可行日期的基金單位價格計，由於現時每基金單位的資產淨值折讓約38.0%，故每基金單 位的資產淨值將無可避免地被攤薄。由於二○一一年十二月三十一日的每基金單位資產淨值為人民幣4.78元及越秀地產就轉讓值較評估值提供的折讓為 12.6%，倘新基金單位以低於每基金單位人民幣4.18元或5.16港元的價格發行，將會對每基金單位資產淨值產生攤薄影響。雖然賣方為越秀房產基金的 控股股東，惟評估值難以作進一步折讓，因越秀地產本身亦是一家香港上市公司。此外，發行遞延基金單位將會產生每基金單位的資產淨值的進一步折讓。」

4. 另一個有力的證據說明廣州IFC的價值是六月十九日恆大（3333）成功於廣州政府的土地拍賣價上買下廣州IFC附近的一幅地皮，每平方米的土地價格高達3.3萬元，而廣州IFC的售價每平方米僅2.9萬元，麵包比麵粉便宜，恆大買地的消息公佈後，越秀房託的股價更是穩步向上。

按: 前面你又說是大市影響，現在大市好起來就不是因素，恆大高價買地是因素? 另外，這塊地不有一位地產發展商稱，「廣州市政協委員、新城市投資控股集團董事長曹志偉表示，該地塊的合理地價應該為24000—25000元/平方米，此次成交價有點高，在當前市場條件下不具有指標性意義。」

況且，恆大以廣東為基地，他在2011年廣東的地塊佔土地儲備9%，所以以較低的地塊總價，投得高價地皮，可拉動旗下地皮的估值，你說它是不是有別的目的?  所以就此而言，恆大高價投地不是單純認為地價低估這樣簡單。

5. 之前，投資者可能也擔心越秀房託為了集資買廣州IFC，配股價的折扣太高而使到小股東的利益被攤薄，六月二十九日，越秀集團終於再公佈集資配股的安排，配股價最低每股3.56元，這宗買賣將於七月二十三日的股東大會上表決，很明顯，每股3.56元就成了今日至配股日之間的最低底價，絕不會低過，這也難怪股價在七月三日後就大幅抽升。

按: 通函中並無說過這一句，這點我之前已經說過。

根據通函，3.56元只是一個「說明性最高攤薄發行價」，其稱，「發行價將以越秀房產基金管理人與基金單位配售包銷商於基金單位配售定價日考慮市況後釐 定。因此，將在最終融資結構採用的代價基金單位、遞延基金單位、配售基金單位及新銀行融資比例可能會與通函所述者有所不同。」，所以一連串假設就失效。

而根據新的延遞代價單位及在收購發行單位不得多於30億單位計算，其新配售價可低於2.98元，較之前的3.24元更低。

但據通函稱，「發行價不會較緊接基金單位配售定價日前十個交易日在聯交所所報基金單位的平 均收市價折讓超過20%」，以現時的10個交易日平均價3.792元計算，配售價可低至3.0336元，較每股單位淨值5.70元，折讓46.78%。以上均可 見對原有單位持有人的淨值造成重大損失，可見新補充方案是其實更不顧及股東利益的。

總的來說，曾淵滄完全沒有完整地看過通函，更大放一些荒謬的結論，語調更和之前陳永陸差不多，可見這兩個人可能受到某種既得利益者的操控，已經缺乏獨立思考。作為一個教授，如果連獨立思考也不懂，就這樣教學生，肯定是一個悲哀。

從上面和之前的東西見到，交易絕不利小股東。希望小股東能團結起來，反對這次收購。不過無論如何，最終大家都會看見這堆人都是大話精，以後這堆人連公信力都沒有了，我覺得很高興。

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利字當頭：曾淵滄專欄大市指標

1 : GS(14)@2012-10-09 01:02:08

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121008/18035206
曾淵滄博士，是蘋果B叠眾多專欄中，網上點擊最高的一個。曾博士是前輩，《蘋果》第一代社論主筆，他轉攻股壇好多年之後，我才加入《蘋果》當社論主筆。下意識當中，我總會希望〈利字當頭〉，可以像〈曾淵滄專欄〉般受讀者捧場。
曾經有段日子，我要負責蘋果網站業務。當時，我研究過曾博士的專欄網上點擊率：驚人發現是，曾博士文章的點擊，有時比起財經頭條的更多。我推論是，財經新聞，資訊速度最要緊，報紙在這方面比較輸蝕。相反，評論和觀點，歷久常新；故此，報紙在財經資訊的競爭力，在於評論和觀點，甚至預測。
周末無所事事，我用過去五年，10月份的〈曾淵滄專欄〉網上點擊，以及當天的《蘋果》財經頭條，統計分析。07年10月，當時正值港股直通車的亢奮期；由10月8至12日，《蘋果》財經頭條的平均點擊是26520，曾博士的文章，也有23060。兩者的對比，大概是87%。
到了08年10月，雷曼爆破之後，《蘋果》財經的點擊高，比起之前狂牛市之時，要更高。由10月6日至10日，《蘋果》B1頭條的平均點擊34349，曾博士有30091。比率仍然87%以上。
去散戶化？
一年過後，大市經過QE後的大反彈。09年10月，《蘋果》財頭在10月首個星期一之後的五天，平均點擊38673，曾博士有26206，比率急跌至68﹪。為甚麼？到2010年，那年的10月，正是QE2之後的亢奮，《蘋果》B1平均點擊42206，曾博士仍然有22893，比率再跌至54﹪。2011年，數字沒有大變。不過，到了今年，無論是曾博士抑或《蘋果》B1，都只有去年的一半。為甚麼？難道，這就是大家所講的「去散戶化」？投機者連睇報紙都沒有心機，又說明了甚麼？
利世民
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炒股如打詠春 三招足以打天下 曾淵滄

1 : GS(14)@2013-02-12 22:33:40

http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=24735
最近看了一套電影《一代宗師》，戲中主角葉問自稱詠春只有三招，三招就夠用，這使我想起股市。許多股友天天在追新的、值得炒的股，傳媒天天在介紹股，但是，來來去去也只有三幾個概念，重複又重複，甚麼十八大概念，城鎮化概念，同一個概念談了許多次，滿足不了股友的要求，股市升了這麼久，甚麼概念股沒炒過？當所有的概念股炒過一輪又一輪，股友覺得悶了，希望傳媒能提供多一些股票號碼讓他們追，看了《一代宗師》，深深感到股票實在不該求多，就算是分散投資，二十隻也已夠了，但是不少股民在過去一段時間，炒過的股票可能至少三十隻，不斷地換股，不斷地打聽最新的當炒股。
梁朝偉飾演的一代宗師葉問，稱詠春三招就夠用，同樣炒股招式不用多，三幾招已足夠。
買二十隻已夠
也因為股民追求新的當炒股，三、四線股因此而炒起。但是，這類股的炒作風險的確很高，理由是大部分股民在看到某某三、四線股炒上的時候往往已經遲了，已經炒了數天，股價升了不少，該不該高追？有些人選擇高追，高追後不幸股價開始由高位向下調整，不甘心，再買，希望溝淡，但往往不能如願，另一些人見股價上升，不敢追，就等調整，好不容易調整出現，追入，但是，調整之後不是上升，而是打回原形，留在低位徘徊，幾時再炒多一輪？可能會有，可能沒有，股友仍持有幾天，沒動靜，缺耐性，也賣掉了！
有時候我在一些場合或街上，遇上股友，問我一些過去我推薦過的股，問我現在是不是可以再追？我的確很難回答，因為現價可能比我推薦時高了許多，我自己也不知道該不該追，我只能告訴他們，我是在過去低價時買入，低價買入而持有至今，我自己不會在現價增持。同時，因為入市價低，也沒有套利止賺的意圖，另一些股友可能問我另一類問題，他們可能也在低價時聽了我的推薦買入某一隻股，股價雖然有升，但可能近來又停着不前，心思思想換股，從傳媒中見到我又談起另一隻股，於是問我是不是該賣掉舊的換新的？我該如何回答？坦白說，這樣的問題我也不容易回答，當我告訴股民我不會換來換去，股民感到失望，因為他們心中一直認為要賺最多錢是應該不斷地捕捉最新的當炒股，最好是能不斷地買中明日的十大升幅股。
經濟衰退無一幸免
詠春拳三招打天下，投資也該如此。有時候傳媒為了滿足各種各樣的讀者、聽眾、觀眾，會問我許許多多另類的投資，如投資名畫、紅酒、郵票、黃金、債券……投資真需要如此多樣化嗎？是不是如此多樣化才叫做分散投資？
不是的，一場經濟大衰退，股市跌、樓價跌，名畫、紅酒、郵票、黃金……無一能幸免。
2 : 鉛筆小生(8153)@2013-02-12 22:52:56

最好既投資, 就係當人地無信心時開始買
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賣掉百佳 分拆港燈 和黃自有如意算盤 曾淵滄

1 : GS(14)@2013-10-21 23:31:55

http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=29335

和黃（013）股價在一連串售賣資產的聲音中不斷上升，現在已創十三年新高，超越二○○七年時股市高峰期的水平，和黃股價在十三年前的高價，也是受到售賣資產的消息所推動的，當時和黃以千億元的價格賣掉Orange電訊，獲利也千億，售價千億，利潤也千億，原因是Orange在和黃的資產負債表中的紀錄是零價值，和黃早已把投資於Orange的成本當成折舊，虧損而清除掉，這使到和黃在當年可以少交一些稅，也使到和黃在出售資產時可以獲利巨大，一舉兩得。

和黃股價超越○七高位

和黃售賣資產使到投資者重新認識到和黃隱藏着的巨額資產，這是和黃年報上的帳面資產所沒有反映的，和黃的實際資產遠超過其帳面值。因此，當和黃出售資產時，其隱藏着的資產就曝光了，這是我們可以從和黃打算售賣資產的事件中學習到的第一個經驗。

和黃打算賣資產，但是，賣百佳與賣港燈的手法卻不一樣，賣百佳是一次過賣掉100%股權，從此百佳與和黃將再也沒有任何關係，賣港燈則以分拆港燈上市，賣掉至少51%至70%股權的方法出售，港燈分拆後，其管理權仍然由和黃控制。

為何賣百佳與賣港燈的手法會不一樣？理由是和黃以這兩種方法，從這兩家不同的企業抽取最高的金錢回報。簡單的說，可以賣得好價，如果百佳以公開上市的方法上市，和黃通過百佳上市時賣舊股套現，上市的價格不可能高過把整家和黃賣給一家企業，因為目前整體股市的估價不高，零售股的P/E值也不高，通過上市賣股的對象是一般公眾投資者，P/E估得高根本沒法吸引廣大的公眾投資者，單一的買家更可能付得起和黃的叫價，理由是單一的買家考慮的因素較多，有些會考慮通過收購百佳來搶佔香港市場，來收購百佳的人才，聯想電腦當年收購IBM的個人電腦業務不是要IBM的品牌，而是IBM的人才，如果收購者也是零售業的經營者，收購更可以帶來協同效應。

港燈上市吸引好息一族

和黃選擇把港燈通過上市的方法賣掉大部分股權，理由是今日的香港依然有許多人在尋求一些有固定回報的收息股，過去港燈及電能（0006）只把部分利潤分派給股東當股息，將來分拆港燈上市，至少90%的利潤會分派給股東，收息的誘因會大過目前的電能，可以吸引「好息」一族，因此也就可以賣個好價錢。

前些時候，李嘉誠也打算把香港一家酒店的房間一間間分拆出售給小投資者，為甚麼不一次過賣給單一的投資者？道理也是售價的差別，單一投資者的出價一定低過分拆賣給眾多小投資者，銀行利率太低，眾多小投資者很想找一些回報率不太低而穩定的投資。
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升市初段人最窮 曾淵滄

1 : GS(14)@2014-08-07 10:12:37

http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=35450
恒指創立五十周年，不少傳媒做了報道，並計算恒指五十年來的複式回報率，恒指於五十年前開始推出時，以100點為基數。五十年後的今日升至近25,000點，升幅249倍，因此複合年度回報率為11.6%。美國道指歷史更久，已超過一百一十年，是十九世紀末的產物。開始的時候，基數也是100點，以道指近日近17,000點來計算，升幅僅169倍，很明顯地，香港股市的表現是遠遠超越美國。

當然，上述的比較，是以恒指約25,000點來計算，如果我們在二○○八年恒指跌至10,600點時來計算恒指的長期回報率，或者用二○○七年恒指32,000點來計算，則結果自然不同。因此，所謂長期回報率是應該考慮股市的盛衰周期，另一個重要的考慮因素是股息的收益，對真正的長期投資者而言，股價升跌只是帳面值的改變，真正的收益是股息收入。

當然，不論你以二○○七年的高位來計算，或是以二○○八年的低位來計算。香港股市的長期表現在過去五十年的確是遠遠跑贏美國。道理就是香港在過去五十年的經濟發展速度遠超美國。股市的升跌，最終的支持力依然是經濟力量。



恒指50年歷盡盛衰周期，能夠如股神巴菲特般有大量現金，於低位大手買入的，才能成為最終贏家。

早在二十多年前我開始在傳媒撰稿寫投資文章時，已經指出恒指的複合回報率超過10%，再加上約3%的股息，是一個不錯的長期投資地點。二十年過去，很幸運地香港經濟依然保持高增長，股市表現也保持高增長。不過，明顯地，香港經濟增長速度已經放慢了，恒指也加入大量的中國國企。因此，所表達的已不單單是香港的經濟，而是中國經濟，這是大家應該留意的。

選擇投資地點是長期投資者的第一個決定，如果你在一九九○年投資日本股市，則至今日依然遠遠無法翻本，不單日本如此，台灣也一樣差。這說明上個世紀八十年代不可一世的日本是真的在走下坡，四小龍之一的台灣也失去了光彩，中國這條巨龍的崛起，四小龍如何定位？

股市有盛衰周期，真正能在長期投資中獲得巨利者必須有耐性過去一個又一個盛衰期，不在狂盛期大幅加碼，不在衰淡期胡亂止蝕，沽清股票。貪婪與恐懼永遠是長期投資者最大的敵人。看看股神巴菲特，他能在二○○八年金融海嘯時大手買股，未為股市狂跌所嚇壞，而且，更重要的是，在股市大跌時，他能動用巨額現金買股票，二○○八年的金融海嘯是趁低吸納的機會。但是，機會只提供有現金的人。
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曾淵滄：繼續持貨不估頂

1 : GS(14)@2015-04-15 01:50:32

早年持有大量港交所股份的資深評論員曾淵滄表示，會繼續持有，但不會估頂，至於曾淵滄持貨量有多少？他謂：「都有幾多㗎！但實數唔想畀人知。炫耀自己賺咗幾多錢呢啲事，留畀少年股神去做啦！我老喇。」曾淵滄認為，港股成交暢旺，港交所仍然有上升空間，現價仍值得吸納，對港交所沒有目標價。曾淵滄坦言，未來日子必定有更大的震倉，震走絕大部份小股民，股市才可以真正進入瘋狂時代。■記者李嘉麟





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150414/19112070
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港銀地產股跌近海嘯價　曾淵滄：唔驚

1 : GS(14)@2016-01-19 22:38:14

本地銀行股昨日幾乎全線跑輸，除中銀外，大新系亦挫約半成，渣打（2888）及滙控（005）亦分別跌3.4%及3.1%，分別創出歷史新低及金融海嘯後新低，至於東亞（023）昨下挫2.5%，今年至今已累計大瀉兩成，為板塊中表現最差。除銀行股外，同為本地薑的地產股亦走弱，新地（016）及九倉（004）分別跌3.4%及2.1%。



人幣跌或推高債務風險

以立投資董事總經理林少陽表示，本港經濟放緩周期剛開始，銀行貸款業務前景不樂觀，未來一年增長引擎或只可依賴人民幣跨境業務，但早前人民幣持續升值時，不少廠商及出入口公司均有為人民幣對沖或套戥，不排除部份廠家「玩大咗」，拖累銀行債務風險上升，形成市場對銀行股持續審慎，並相信在人民幣貶值預期揮之不去的前提下，板塊亦難有好表現，但債務監控能力高股份料跑贏，如恒生（011）。中環資產投資行政總裁譚新強則指，預期令本港股市成資金避風港，但其他主權基金受累油價下跌而「後欄起火」，因此急急撤資救國，令走資速度比資金流入更快，加上今次跌市跌得慢，市場「唔急買」，自然就少撈底盤。財經評論員曾淵滄亦指現時並不鼓勵買貨，但仍可持滙控長揸收息：「唔使理佢跌定升，揸揸吓等多幾年就升返，有咩好驚，長期投資就唔理短期升跌！」



港股跌283點　沽空率12%

整體大市方面，恒指昨低開233點後一度失守19200關，最多挫325點，惟受惠A股倒升而午後跌幅收窄，收市報19237點，跌283點或1.5%；H指一度倒升33點，惟收市報8134點，再轉跌101點或1.2%，直逼歐債8100點水平低位。全日主板成交額750億元，當中沽空佔12%，連續12個交易日高於一成。滬綜指及深成指昨分別升0.4%及1.6%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160119/19458073
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曾淵滄、湯文亮籲勿心急買樓猴年新盤鬥散貨　細價樓料最傷

1 : GS(14)@2016-02-09 12:08:56

■本報邀請到曾淵滄（左）及湯文亮（右）論盡猴年樓股滙。　馬泉崇攝



【本報訊】羊年樓市、股市風高浪急，升得快跌得更快，本報今年邀請到財經評論員曾淵滄及「細價樓爆煲之父」湯文亮論盡猴年樓、股、匯！兩人齊為樓市把脈，認為上半年樓市會繼續下跌，猴年仍然未有撈底機會。記者：程俊華攝影：馬泉崇


問：猴年樓市有何預測？湯文亮：之前數年樓價不斷升是因為供不應求，但預期未來供應只會越來越多，今年最少有2.6萬伙供應。「長實（1113）要貨如輪轉，連新地（016）都話有6,000伙新樓要賣，大發展商今年好肯定要賣樓」，而中小型發展商更加要賣樓，要去貨。因此，相信一手樓定價一定不高，樓價依然會跌。曾淵滄：樓價升跌在乎供求，近年每每以剛性需求多為由而推高樓價，但我從來不相信剛性需求，「每一個人買樓都希望樓價升，如果樓價跌，冇人想買完層樓之後又平咗，剛性需求都會冇咗或者推遲」。由於剛性需求是可以調節，樓價一旦下跌，需求自然又會減少。



問：樓市繼續尋底抑或會喘定？曾淵滄：「樓市一跌會跌幾年，唔係一跌見底」。去年尾樓價見回落，但整體計仍有升幅。猴年樓市會否下跌，視乎發展商如何與政府博弈，如何定價賣新樓，如今發展商尚有周轉餘地，真正供應要到2018年才會湧至，所以猴年樓價未必會大跌。基本上樓市形勢只會越來越惡劣，未來只會更差，因為再無供不應求的藉口推高樓價。湯文亮：相信樓價會繼續下跌，尤其是細價樓，估計上半年會急跌15%，會有少少恐慌，下半年會稍為回穩。至於中價住宅都會向下，幅度在一成以內；豪宅及超豪宅都不會跌價。



問：如何看發展商部署？湯文亮：發展商不怕以略低價錢賣樓，因為如果樓價跌，賣地價亦會較低。如果大發展商繼續以貨如輪轉方法去貨，樓價跌未必對其不利，因為有足夠資金去以低價吸回土儲。惟中小型發展商項目不多，套現較心急，要散貨！曾淵滄：「發展商今年仲有條件同政府玩落去」！因為2016年真正供應其實未到，而政府是否真正可以繼續推出土地？如果政府推出不到土地令供應斷層，發展商又可以推遲新盤時間表，影響供應，到時又儲到少少購買力。今年都是由發展商主導樓市。但肯定一手定價同二手樓相若，不會再有高價新盤。



問：猴年應否入市？曾淵滄：「樓價周期太長，你miss咗呢個底，再等下一個底，要等十幾二十年，搞到啲人不耐煩，呢幾年咁高，啲人都不停衝入去買」。但要注意樓市一跌會下跌好幾年，不會一跌見底，所以猴年不是樓價見到底的時間。而細價樓每次都是「升到最後一浸先會升」，如果買得起不應買細價樓。湯文亮：由於現時市場上以低價或蝕讓賣樓的人，好多都係被迫賣樓，因業主按層樓去借錢用來消費，要賣樓還錢。雖然平價盤源增多，但一如之前所講細價樓在上半年仍會急跌，所以猴年應該繼續「睇住佢跌」，除非有好逼切的自住需要才買樓。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160209/19484376
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曾淵滄專欄：耶倫隨時創造歷史

1 : GS(14)@2016-03-31 13:49:36

交行（3328）為內銀股開了很好的第一炮，在一片唱衰之下仍然能保住利潤有1%增長，更重要的是派息不變，今日內銀股全部都變成高息股，但是也有許多人不斷地說千萬不要上當，買內銀股收高息的結果一定會虧掉老本，因內地銀行壞賬驚人，很可能賺息蝕價。過去幾個月，我是極少數建議買滙控（005）買內銀股收高息的人，是的，內銀股及滙控在過去一段時間，股價大跌，不過，也因為股價大跌，才變成高息股，在股價大跌之前，不是高息股，自然沒有投資的價值，我是很耐心地等待，等到滙控及內銀股股價跌到股息率升上8厘時才唱好。過去許多年，你見到滙控派8厘息嗎？



可以趁低吸納藍籌

繼交行之後，其他內地銀行也會相繼公佈業績，如果都能保住每股派息金額不變，最壞的情況應該已經過去。如果股價回升，股息率就保不住8厘了。前晚美國聯儲局主席耶倫公開發表談話，很強烈地暗示加息的步伐會比預期慢，加息要非常謹慎，一下子，美股升了，港股也升了，這當然是好消息。現在市場最關心的事情應該是美國股市這隻老牛究竟會不會死？美股牛市由2009年3月開始，至今超過7年，7年牛市的確很長，長到人人都不相信，如果耶倫有能力使到道指在今年再創新高，她就是創造歷史的神奇人物。與美股比較，港股太便宜了，流走的國際熱錢一定會流回來，大家應該盡量樂觀，現在，那些跌得很慘的恒指成份股都是趁低吸納的對象。曾淵滄財經評論員





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