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陳山聰拋棄糟糠之妻，搭上賭王三房長女何超雲，由籍籍無名二打六，搖身一變成為新一代賤男。即使臭史越揭越多，仍獲何家千金寵倖，地位穩如泰山，並獎賞寶馬代步兼進駐豪宅陽明山莊。

至於一直反對個女同明星仔行埋的三太，忙完「分燊家」之後，即時「做嘢」棒打鴛鴦，在未有知會超雲的情況下，向陳山聰收車收樓，逼賤男露出狐狸尾巴。

至於一直吹噓自己家族在澳門經營運輸生意的陳山聰，據澳門「商業及動產管理局」資料顯示，其兄長陳山海任職的運輸公司「世運行」，既不是股東也不是管理層，將打工仔阿哥變成大老闆，陳山聰扮上等人企圖拉近同何家千金距離，大話不攻自破。阿媽睇唔實

何超雲有鋪追星癮，經由陳山聰介紹認識林峯不果，轉頭帶埋細妹超蓮齊齊做周柏豪fans，兩姊妹自得其樂，阿媽三太卻睇唔過眼，限制二人跟出跟入追明星。

明知單身超雲芳心寂寞，陳山聰吼準時機，積極埋身，甘心情願被何家千金搓圓㩒扁，隨傳隨到，加上把口「啷過油」，即使二打六、零人氣，一樣成功奪得「雲」心。

超雲連奀星都啱，三太當然睇唔過眼，一度向女兒大興問罪。據知，超雲為掩飾二人親密關係，訛稱跟陳山聰純粹朋友關係，並非傳媒所寫的打得火熱。由於當時正值四房人為「分燊家」一事爭崩頭，為免節外生枝，引起賭王關注，三太只作出口頭警告，未有出手干預。

「當時水深火熱，三太顧住『分燊家』，仲邊有時間睇實超雲，佢更加無諗過個女玩到咁盡，唔只送車，仲俾埋層樓佢住，後來啲記者踢爆陳山聰結過婚，三太知道嬲到震，同朋友講只要搞掂『分燊家』就會『做嘢』。」熟悉三太的人士透露。

沒收車樓

明知阿媽唔鍾意，超雲卻話之你，並先後兩次被傳媒影到同陳山聰孖公仔搭直升機夜訪澳門，證據確鑿，三太轉向奀星埋手，斬斷陳山聰財路，在未有知會超雲情況 下沒收陳山聰的二手寶馬及陽明山莊單位。你精我唔笨，當日不顧身世狠撇糟糠Ponny追超雲，陳山聰當然不會輕易罷休，死纏扮可憐搏同情，難得超雲心軟照 單全收，為怕再次觸怒何三太，超雲更加扮同陳山聰斬纜，飛英國治情傷避風頭，實質同二打六轉玩地下情。三太棒打，被經濟封鎖的陳山聰，先以腸胃炎為理由缺 席上週日（四月三日）《洪武三十二》的宣傳活動，連帶本週一（十一日）《我的如意狼君》煞科飯局都冇影。上週五（八日），陳山聰到粉嶺「雲泉仙館」為《我 的如意狼君》拍外景，全情愁爆無表情，還公然在寺廟內食煙。被人收車的陳山聰，當日收工焗住坐公司van離開，風光不再。

唔係老細

聲稱識朋友講心唔講金，陳山聰更多次提及父親在澳門經營家族運輸生意，陳家上下在當地同樣有錢有地位，「我家人知道呢一行（娛樂圈）唔穩定，好大壓力，我 哥哥有叫我不如過澳門幫佢打理家族生意，但我拒絕。」據了解，陳山聰兄長陳山海的確在澳門落地生根。○九年陳山海更以「世運行」裝運行政總裁身份，出席當 地一份免費雜誌《梳打》的創刊一周年酒會。但本刊記者走訪「世運行」位於澳門南灣大馬路的辦公室搵陳山海，職員卻說：「你有咩搵我哋就得，佢喺倉嗰邊返 工，唔會喺office出現。」其後記者兩次追問陳山海是否公司老闆？職員只是「陰陰笑」未有回答。根據澳門「商業及動產管理局」的商業登記資料顯示，世 運行分別以有限公司及非有限公司註冊，兩間公司均由Kou Im Tong、Ng Ha May Rina及Lay Hing Sieng持有。九九年，Kou Im Tong及其妻擁有的股份全數轉讓給Lay Hing Sieng，並委任李永康擔任行政管理，證明陳山海並非公司老闆或股東。

茶餐廳醫肚

純粹打工仔，陳山海上班的地方是工廠大廈，四周擺滿一桶桶清潔化學物，環境惡劣。上週一（四日）食飯時間，陳山海開車返回住所，接載妻女一同到附近茶餐廳 醫肚後，再到一座大廈，監督工人進行搬運工作，之後便返回工廠大廈上班，直到晚上八時才收工返家。至於陳山聰在訪問中指兄長染指飲食業及按摩中心，原來通 通都係大話，「條澳門街有幾大吖，真係未聽過陳山聰個家族有幾財雄勢大，只係知佢（陳山聰）阿哥陳山海同《梳打》雜誌社長好老死，社長個老公有間泰國餐 館，又喺皇朝區有間泰式按摩囉！」充闊佬，窮山聰現晒形！

雲山戀

自陳山聰在微博大鬧情敵周柏豪借何超雲宣傳，「雲山戀」正式曝光，之後更被踢爆在情人節及生日拍拖密會，又以「My Love」相稱，戀情火速升溫。2月5日今年農曆年初三「赤口」，陳山聰突然在微博發功炮轟，「唔該有啲人唔好利用人哋個名見報啦。」又指某人穿壞了 Rick Owens潮牌，矛頭直指超雲緋聞男友周柏豪，其後，柏豪不甘示弱：「盡情向我開火吧！」2月27日超雲22歲生日，在微博自爆有J君送上心形蛋糕和99 枝玫瑰，而陳山聰英文名正是Joel，二人即傳出緋聞。其後，再被踢爆情人節在酒店歎香檳，並以「My Love」作暗號在微博傳情。3月9日陳山聰被爆已婚，更有傳他為了超雲跟太太Ponny離婚，事後陳山聰直認已辦理離婚手續，而超雲則在微博力撐：「交 友的定義不是用金錢來衡量，而是在乎個人的品格之高低。」3月11日有指陳山聰搭上超雲後忽然富貴，秘密換了一部茶色玻璃的寶馬，更入住三太名下的陽明山 莊單位。3月22日超雲生日當晚，與陳山聰齊齊坐直升機到澳門，陳山聰更幫超雲拎手袋及攬腰上機，事後，超雲否認相中人是陳山聰，但周柏豪卻唱反調說： 「係佢嚟嘅！」3月23日就攬腰上機一事，超雲維護男友在微博炮轟周柏豪，「作為朋友，是不應利用對方，難道你不感到內疚和羞恥嗎？」過兩日，又再踩多 腳，「小人總有生存之道。」3月26日超雲與陳山聰乘直升機遊澳門再被斷正，二人在晚上8時上機，笑容滿面，後來陳山聰更放了一張叉燒照片上微博。

裙下之臣

22歲的何超雲有錢有樣有身材，亦愛在公開場合騷「事業線」，貴為賭王千金，裙下之臣，的確要幾多有幾多。

霍啟人

09年，何超雲與霍震霆幼子霍啟人在中環西餐廳撐枱腳斷正，超雲落手落腳為對方添意粉，隨即傳出緋聞。

何敬豐

有傳超雲搭上何厚鏵姪兒何敬豐，更結伴出席三太的31周年結婚晚宴，超雲不避嫌帶男方四出跟親友打招呼。

王大業

超雲21歲生日，與皮草商太子爺王大業（Andy）十指緊扣與三太食飯，親證拍拖兩個月：「鍾意佢有膽識！」二人拍拖不夠半年，因性格不合分手。

周柏豪

周柏豪主演舞台劇，超雲一連兩日山長水遠到葵青劇院捧場，有傳二人不時互通SMS，又借微博打情罵俏，柏豪更大讚超雲靚女冇架子。

唔會結婚

被冠以「新賤男」稱號的陳山聰，棄糟糠追有錢女搏入豪門做有錢女婿。無獨有偶，陳子聰、陳振聰均與豪門女子結緣。陳子聰03年與何超儀在澳洲註冊結婚，正 式成為「何家女婿」。陳振聰亦與身家逾千億的已故華懋集團主席龔如心有過一段情，由「風水師」躍升億萬富豪。記者致電堪輿學家麥玲玲了解，她表示男性會否 跟富家女結緣，主要看命格，眼下一吋位是主宮，主宮飽滿者容易「田定得財」，根據陳山聰的命格，麥玲玲說：「我唔太睇好佢同超雲，短時間拍吓拖可以，但唔 會結婚，佢條命唔係結婚後唔使做嗰種。」

自從政府實施強制性土地收回條例，加上市區缺地，收舊樓的活動又再活躍起來，不過從來沒有一個收樓集團，像田生地產這樣出位。

在電視上，有田生地產日播夜播的宣傳廣告；在街上，又有收樓交易中心和一條條掛在舊樓上，寫上「成功收購」的橫額。田生甚至在去年中借殼上市，保證收樓過程「公平、公正、公開」，與以往的釘王或發展商代理人收樓要低調的手法，截然不同。

保守估計，田生在過去一年極速收購的項目逾一百個，涉資逾百億元，收樓速度同樣是同行難及。這個「反傳統」的收樓集團揸弗人，是今年五十一歲的田生地產主席區永華。在市區渴地的情況下，區永華的出身、資金來源，以至收樓手法，成為地產界的焦點。

田 生地產收樓規模之大、速度之快，近年罕見。上週四記者跟田生的揸弗人區永華，在港島區的中、西半山、西環及香港仔走了一圈；車子繞過每一條建有舊樓的街 道，區永華都會指手畫腳，一時指着這幢舊樓說：「已經收咗九成！」一時又指着那幢說：「俾緊訂金啦！」據估計，過去一年田生提出收購的舊樓數目逾一百個， 由旺角花園街、深水埗醫局街，到中半山堅道、香港仔石排灣道，直伸延至北角、筲箕灣等地。

說到這些，區永華便十分興奮，並將自己的收樓行動「昇華」為「將歡樂帶給全城舊樓居民」。他說：「你知唔知我哋製造咗幾多百萬富翁、千萬富翁！好多七老八十嘅老人家見到我哋，都會好激動話：『我等你哋呢鋪食胡好耐嘞！』」

反傳統收樓行動

在市場上，過去一直充斥着大大小小的收樓集團。遠的有九十年代專落釘的桂洪集團，近年則以有「山東李嘉誠」之稱的楊世杭及上市公司金朝陽最為出名。他們的策略都是夠低調，收樓靠「地膽」經紀，亦從來不透露自己是老闆。「收樓梗係愈低調愈好啦，俾啲業主知道你係邊個，有幾多實力，咪等佢哋吊高嚟賣，而且你單項目揚開去，就一定有人落釘，到時要的一定是天價。」一名參與收舊樓的地產行家說。

不 過，近兩年才冒起的區永華看法就完全不同。從他位於尖沙咀新港中心的辦公室，牆上貼滿以往有關其報導，已可見一斑。「政府九九年實施強制拍賣條例，只要收 足一幢大廈九成以上業權，就可以向政府申請強制拍賣其餘業權，所以落釘比以前難好多。我哋寧願攤開條數俾啲業主睇，大家傾啱價錢，儲足九成業權再簽約。」

然 而，並非每個樓盤都可以順利收到九成業權，故田生採取「大包圍」手法。只要符合以下三大條件，就有得傾。「第一、樓齡要夠四十年以上，愈多 building order（維修令）愈好；第二，樓盤面積最少要有六千呎；第三，地積比率最好有五倍以上，亦要未用盡的，這樣發展商先有錢賺。」區永華以一副老行尊的口 吻說，有否天井位、後樓梯是否公家契，是否有業主持有超過一成業權等，都是關鍵。鎖定目標後，田生便會主動發信給大廈各業主聽取其意向。

鎖定目標逐個擊破

舊 樓業主多是耆英，收舊樓最麻煩就是溝通；加上舊樓業主多把物業以廉價出租，簡直龍蛇混雜。田生地產往往先花一筆錢將業主大起底。每個業主的現址、何時買 入、家庭成員有多少、手頭持多少物業，業權份數多寡亦查得透徹。區永華說業主分為三大類：第一、老業主；第二、移民海外；第三、投資者。

「第 一類較容易處理，都係送吓『魷魚蝦米』，有啲硬頸嘅，日日陪飲茶囉，或者向佢哋嘅兒孫入手。第二類，我哋會想辦法搵佢哋海外地址再聯絡。要返來簽約，五星 級酒店及頭等機票都無問題。」要應付第三類，無非是錢，「但如果投資者太多，就會有太多不明朗因素，我哋就未必開始收喇。」區永華說。在西環有間叫曾氏投 資的公司，十多年前開始，已「靜靜雞」買入一些天台、地鋪等業權份數大的單位，靜待收購。區永華帶點激動說：「嗰班茂利手持嘅業權分分鐘超過一成，開價可以好高，我避得就避啦。」

在 探查業主同時，區永華還會嘗試先收地鋪。事關每個地鋪的收購價都無跡可循，基本上可以任由業主開價。若然給地鋪業主知道有人收樓，必定獅子開大口索價，故 田生收筲箕灣道附近的教堂里，便先假扮買家，以正常市價逐個收購地鋪；然後才慢慢跟樓上單位業主出信及講價。再來「擒賊先擒王」，與業主立案法團主席先 「溝通」，往往事半功倍。

見盡人性貪念

區永華坦言，大部分業主收到價單的第一反應，就是講價。「如果佢哋開嘅價係合理，好似 十萬蚊樓下，我哋通常都照俾佢哋，多一事不如少一事。」不過，有些業主貪心程度，非常人可以想像。「我哋收中半山一幢舊樓時，開價四百萬，有業主反價四百 五十萬。有個阿婆業主非常好心，不斷幫我哋勸啲業主賣樓，話機會難得，收樓嘅人又做得辛苦。結果個個業主肯減價，但到簽約時，阿婆竟然變臉同我哋講，話幫 我哋慳咁多錢，分番一份俾佢都好應該，激到我吖。」但田生以手頭已有九成業主作為籌碼，最後阿婆未能得逞。

另一奇事，是區永華收堅道一幢舊 樓時，遇上的一個已移民加拿大的八十歲阿婆。「佢早兩年以四百萬買了兩個地鋪，竟然開價二千萬先賣，然後無啦啦三更半夜打俾我哋同事，話自己唔係貪錢。」 到田生屈服肯以二千萬收購，阿婆又說：「返來簽約都得，不過我坐唔慣商務，最好係頭等機票啦。」阿婆一落機，即說：「我身上得加幣，阿婆唔係好慣唱錢，你 有無港紙喺身啊？」田生的經紀揸頸就命就付了二千蚊給她，簽約之前阿婆再說：「我唔舒服手震啊，驚揸唔到筆簽名，不如俾錢我睇醫生啦！」最終還說：「阿婆 唔慣俾佣o架！你哋唔好收啦。」

出價夠豪薄利多銷

說到尾，收購成功與否，無非是「錢作怪」。有個別業主索價太高，田生會向所 有業主發信公開點明誰在作反，希望藉此施加群眾壓力。「其實收唔收購得成，都係個錢字啫。我哋比其他收樓集團，開價已經係最高，業主可以自己搵測量師睇睇 合唔合理。哈哈，多數都合理啦。」區永華自認強於估價，出價前先會找恒生銀行或戴德梁行等為物業估值。

以西環南里為例，測量師以市價計算， 每戶約四百呎面積，市價不足一百萬，但田生就以一百九十萬元收購，每呎四千七百元，其中一戶業主蘇先生說：「○六年頭有人嚟收過，俾一百二十萬。個價咁 低，我哋唔賣囉。好簡單嘅，田生到價，我哋就賣。」南里收購金額接近一億五千萬，現時該處樓面面積八千多呎，用盡其地積八點四倍比率後，可擴大至六萬多 呎，計落每呎收購成本只是一千多元。而毗鄰豪宅西寶城，每呎平均呎價已要九千多元，南里拆卸重建後，呎價有機會與之看齊。

田生的收購價往往 比同行高，區永華說是因為他們賺錢方法與同行不同。同行都是在市場以市價逐個收購單位，儲齊一定數目後再以該物業拆卸重建後的價格作指標賣給發展商，賺取 中間差價，而田生則只賺佣金。區永華說：「發展商俾嘅錢係直到災區（即業主手上）。係拉高晒市場價o架，人哋話拍賣鬧黃志祥（信和主席）、收樓鬧我區永 華。」他們賺取業主百分之一樓價作為佣金，同時收取發展商獎金或顧問費。「個個發展商出價都唔同，有時百分之一到三，有時收幾千萬啦。」田生以此策略吸引 更多業主放售，效率較快，做到薄利多銷。

自製私人勾地表

每一幢收購了七成以上業權的舊樓，田生都會放入其自製的勾地表內，然 後給發展商參閱。現在，勾地表內約有一百五十多個項目。「而家發展商好缺地，通常都主動搵我哋要貨。第一間唔得，第二間發展商實得。地盤在二億以下就搵小 型發展商遠東或者九龍建業，二至四億搵中型發展商如嘉里或英皇，四億以上就要搵新地同恒基喇。」

其中合作得最多的，要數英皇。○六年至○七年一年間，田生地產已先後完成十個項目。其中最新鮮熱辣的是中半山西摩道九號及英輝臺其中九成業權，涉及資金共八億多元。去年，以二億多元完成收購的西環美景大廈，都是由英皇購入，當中部分業權英皇再售予其他發展商。

英 皇地產部總監張炳強說，認識了區永華兩年：「佢多才多藝吖……我哋英皇較缺地，就好似由零開始，好多收地機會都唔會放過，其中包括阿區收購了的舊樓。」另 外，田生跟遠東發展時有合作，像去年九月收購西環爹核士街及西洋菜街北，遠東就分別以一億五千萬元及七千多萬向田生購入九成業權。

地盤佬出身

現時已進身收樓天王的區永華，生於廣東新會，十八歲從新會到澳門當建築工人，當時中三還未畢業，他說：「澳門葡京賭場隔籬嘅金華閣、金輝閣，我有份起o架。」兩年後，他就來港與親友合資開山寨廠、貿易公司及酒家。八十年代中，開始涉足地產，主要在九龍灣淘大花園及德福花園等從事地產工作。其後更開始收購深水埗及太子一帶舊樓，而第一單大生意，就是收購深水埗醫局街二○二號，並由恒基購入。區永華表示收了佣金約一百萬元，當時來說已十分驚人，地盤現時已被恒基發展為嘉御居。

區 永華宣稱九六、九七年收購的舊樓項目多達數十個，當時他還從永義國際手上買入四個地盤及六個地鋪，這次與官永義交手，卻是不歡而散，因此反目。「我想救佢 （官永義在金融風暴因購入地產項目而受損），點知佢爭我成千萬。有傳我哋打交，但講笑啫，不過我真的同佢無來往九年了！咁耐嘅嘢唔好提！」區永華在九七年 金融風暴亦有所損傷，蝕了近二億元後，便離開香港，退隱東南亞，到這兩年才回港，展開其狂風掃落葉式的收樓行動。根據其網頁資料，在去年中前成功收購及成 交案例，達一百多幢樓宇，未計商場、鋪位，成交額達四十六億元。

先付錢再交易

然而，記者翻查紀錄，卻見持有以上於九六、九七年購入物業的投資公司，並非每間都由區永華出任董事，股東則多為海外公司，而且區永華少有借貸記錄。區永華對此解釋，部分收購物業為方便計，由公司職員出任董事，而他亦宣稱買貨從來都是現兜兜付款，從無按揭。

區永華的財源滾滾之謎，令地產界嘖嘖稱奇。而且按照他收樓慣例，部分物業都是先給業主訂金，到集齊九成業權才與發展商商討；有時他為表誠意，還會無條件先給「誠意金」。

若同時有一百多個物業進行收購，以每個單位訂金最少五萬元計算，一個物業平均有八十伙人，未計行政費用，已經要落四億元訂，區永華解釋：「通常唔係一次過俾呢筆錢嘅。我哋長短棍，呢度收到發展商啲錢，嗰度俾訂業主，只要一年有一個項目做得成，已可彌補我們全年成本了！」

在其寫字樓的相架及相簿，可能有點啟示。其中一個相架放有他與泰國前總理他信的合照，在相簿中，則有老撾國防部長及其他東南亞國家領導合照。

東南亞首長合照

區 永華解釋，這些東南亞官員都是他在九八至○四年在當地從商時，由朋友介紹認識的。但是什麼朋友，他就不願透露。區永華自稱他信每次來港，都會找他喝下午 茶，對上一次是去年十二月，「他信佢真係好有錢，相信有過千億……不過我同佢從來唔傾生意o架，只談風花雪月。而老撾官員則是當年經朋友介紹投資當地湄公 河水利項目而認識的。」他說自己連老撾國家主席坎代亦認識。

借殼上市打名堂

區永華說的，無從求證，唯他搭上新殼王龐維新，卻是事實。去年十月，龐維新的全美集團以五億九千七百萬元收購田生的收樓業務，公司易名田生集團，其中二千萬以現金支付，其餘由可換股債券及票據支付。區永華已把這批票據兌換，現持有公司兩成五股份，而龐維新則佔四成多。現時公司市值四億多，截至去年九月的半年業績，期內營業額為六千六百多萬，應佔溢利七百萬，為這間創業板上市公司轉虧為盈。

龐維新向本刊說，他的母親認識了區永華一位同事十多年，從而認識區永華。購入對方業務，是看好地產發展，「我相信未來地產市道會好好，我希望做到，大家想買樓，就諗起中原、美聯，想收樓，就諗起田生。」對區永華來說，田生上市令公司知名度大大提高；而對龐維新來說，他在去年三月才以二千多萬購入全美集團，現時手頭股份已值億元，大家齊齊有錢賺。

田生地產「勾地表」港島區部分項目

●堅道18-20號格蘭大廈、堅信大廈

●列提頓道碧翠園

●西環南里1-25號

●德輔道西326-332號

●茶果嶺道177-183號

●鰂魚涌多寶樓

●鰂魚涌海濱街

●筲箕灣道295-299號

*田生集團旗下的收樓項目，港島區佔九成，九龍區一成。

現在勾地表中有大約150個項目，涉及金額超過五百億。

收樓五部曲

收樓天王龍虎榜

注：九十年代的收舊樓大王陳桂洪，已於九九年心臟病發逝世，後人及妻妾並無繼承其「釘王」事業。而曾有「李兆基軍師」稱號的蕭承忠，八、九十年代亦活躍於收舊樓市場，但近年已退隱江湖，轉戰中醫藥。

區永華小檔案

年齡：51歲

家庭狀況：已婚，育有一子一女

出生地：廣東新會江門

簡歷

1974年從新會到澳門做建築工人

1976年到香港開設製衣山寨廠，其後轉營貿易公司，入口泰國童裝

1980年在北角開設新永華酒樓

1984年跟親友入行，從事地產經紀，間中炒賣舊樓

1985年前後開設振華及偉仁有限公司，分別做貿易及收購深水埗舊樓

1995年創立田生地產

1997年金融風暴，蝕超過二億元

2003年往老撾投資修建湄公河工程

2006年回港東山再起

2007年借殼龐維新的全美集團，把田生地產在港上市。

近月有三個位於港島區的舊樓項目 ——跑馬地南廬、山村臺及灣仔活道廿號等，都被發展商爭相搶購；負責經手收樓的，就是有「山東李嘉誠」之稱的楊世杭。單是這三宗交易就令他及其他中間人勁 袋十三億元！

楊世杭一直低調神秘，原來他是全港最大收樓集團的揸弗人。近年發展商不肯高價勾地，寧願不斷在市區的舊樓叢中尋寶，更加奠定了 楊世杭收樓天王的地位。他更獲發展商垂青，成為恒基及新世界的御用收樓專家；現時他收樓的足跡，已成為行內人坐「順風車」的搵食指南。

位 於中環士丹利街的陸羽茶室，數十年來，都是金融經紀、地產代理收風及「搵老細」的好地方。來到這裡，就會知道楊世杭有多紅。

前週五早上九時 多，楊世杭如常坐在陸羽茶室地下左側的一圍枱。英皇國際地產部總監張炳強早已在場，看到 楊世杭即滿面笑容打招呼，示意坐下。而地產代理世紀廿一的行政總裁吳啟民及專幫富豪落盤的超級經紀蔡展榮等人，亦先後加入。

楊世杭在陸羽坐 了兩個多小時，同桌竟已轉了三批人；他們大都是股票或地產界行內人，均留心傾聽楊世杭發言。今年五十三歲的楊世杭，身形魁梧，聲如洪鐘，對時事尤其樓市意 見多多，例如是「新近樓盤三千幾蚊呎都嫌貴」等等。說到某些生意的關節位，在座還有人拿下紙筆記錄下來。

三鋪勁賺十三億

楊世 杭最近在地產界當紅，事關有三單新鮮熱辣的交易均與他有關。其中大坑春暉臺九號華苑，由新世界發展以六億多元購入其中近七成業權。而跑馬地山光道南廬及山 村臺一至三號大部分業權，近月以十億元賣予嘉里建設，又淨袋四億多。

至於灣仔活道二十至三十四號的舊樓群，本來在上月以五億八千萬售予羅家 寶打骰的百樂集團，但最後交易取消，麗新發展及AIG立即出擊，上星期以五億九千多萬買入地皮，比上手還多了一千五百萬元。三單交易令楊世杭等財團，就此 勁賺十三億元。

而一向專長在市區收舊樓重建的恒基，近年大部分地產收購合併項目，都有楊世杭份兒。例如恒基的干德道三十九號樂基山項目、土 瓜灣的金都豪苑及去年開售的北角匯豪峰項目等，後兩者楊世杭還有份發展，可與恒基主席李 兆基齊齊搵大錢。而李兆基對楊世杭亦讚不絕口，記者向他提起楊世杭，他笑到「見牙唔見眼」說：「我識佢，佢好叻仔，做得幾好吖。我哋同佢都有好多合作 㗎！」

政府改例造就商機

此外，新世界發展的般咸道雍慧閣，及恒基與新世界共同發展的馬鞍山烏溪沙項目，楊世杭亦有參上一腳。 他能成為收樓天王，可說是時勢做英雄，近年政府奉行「高地價」政策，不容賤價勾地，在市區缺乏土地儲備的發展商，便轉移找尋地積比率未用盡、位置在半山或 向海的舊樓購併重建。

另外，政府放寬租務條例及強制收購規限，亦令收樓順暢容易得多。一名行內人說：「以往收樓時遇着租客賴死唔走，我哋要 斷水、斷電，甚至淋屎淋尿嚇佢，搞到好麻煩。而家告上法庭已可即刻要佢走。而收夠一棟樓嘅九成業權，就可以強制拍賣其餘嗰一成業權，就更加令落釘搞事嘅釘 王無運行。」

收購舊樓業權重建，賺的是「心機錢」，往往要花十年八載才能成事，例如合和在灣仔樂活道十二號收樓，搞了三十年才收齊，皆因合 和不懂技巧，亦太高調，令小業主可吊高來賣。而楊世杭之所以做得起，首要條件就是懂得低調，事關打正旗號由億萬富豪收樓，又豈會收到靚價；所以上週一他從 陸羽步出，記者上前找他訪問，他不發一言便匆匆離去，十分低調。

放蛇收料

現時楊世杭旗下是全港最大的收樓財團，其固定班底雖 只有十多二十人，然而一聲令下便能號召該區「地膽」開工。例如大坑春暉臺九號項目，近幾年才完成收購，但其實楊世杭馬仔早於九四年已落下一口「釘」，除了 是向同行示意該處已有人睇中，依行規不要再來爭地盤外，楊氏的馬仔亦可透過參與業主立案法團，了 解小業主的家庭及心理。

據一名曾參與收樓 活動的人士說：「我哋事前會花一年半載時間起小業主嘅底，例如屋企有幾多人，做咩工作等，有細路嘅會易收啲，等錢使嘅，價錢又可嗌低啲。」他們跟業主開 會，從旁觀察有否「搞事分子」。「嗰啲意見多多嘅，我哋已列入黑名單，佢哋會最遲先收到收購價，以免佢主動同其他業主通聲氣，聯合其他人搞事。」

出 價豪爽

而跑馬地南廬及山村臺項目，由於規模龐大，收樓人亦先向地皮面積較大的南廬着手，其後才收山村臺一至三號。該名人士說：「若果收山村 臺先，南廬嗰邊收唔成就會因地皮太細而重建唔到。相反南廬收成，山村臺的小業主扭計，相信亦可將重建計劃縮細，唔會渣都無！」

由於收的都是 貴價樓，業主大多屬斯文人，故不會用「嗱渣招」，反而捉緊這批小業主心理更為重要。例如南廬業權多，住戶多而鬆散，遂採逐個擊破手法。其中一位業主何先生 說，去年六月有人向他開價九百五十萬元，收購其一千六百呎的單位。何先生聽落本已心足，事關他九○年才以一百多萬元購入，於是只「循例」講價，「嗰個收樓 人向我哋講，已經夠九成業主肯賣，我賣唔賣都無影響。如果唔賣等強制收購，到時又冇人倒垃圾，又無看更，聽打靶㗎。」何先生根本與毗鄰不熟，也不知對方所 言是否屬實。不過他對價錢亦算滿意，並沒有主動提價，反而對方竟主動把價錢提高至一千一百五十萬元，何先生嗱嗱臨拍板成交。

離間小業主

而 去年十月才開始收樓的山村臺三號，楊氏的馬仔八個月間經已與八個業主傾掂數，在行內算是神速。其中一位業主Patrick說，收購者很懂掌握他們的心理。 Patrick於沙士後以呎價四千元購入一個單位自住。去年收到書信表示有集團欲收購其單位，並開價每呎九千元，Patrick認為價錢不錯，本考慮即時 出售，「不過同其中一、兩戶業主傾過後，認為不如搏一鋪，同佢哋講一講價。」

對方見小業主聯合講價，知道他們團結，遂表示可派幾位業主做代 表與他們開會，同時又向代表們暗示，已購入隔鄰的南廬及山村臺一號發展大型項目，山村臺三號是可買可不買。同時又私下找人向Patrick說項，主要針對 他疼惜兒子的心理：「佢哋話，呢度同南廬及山村臺一號咁近，到時實沙塵滾滾，你兩歲個仔實住得唔舒服，要把握機會呀！」

「佢哋又同我講，我 個單位係特別單位，因此可以比同座嘅其他單位價錢略高，但千祈唔好向其他人公開價錢。」Patrick曾向其他業主查詢呎價，不過其他業主也不太願意透 露，明顯同一番說話已向每個戶主說過一遍。最後經過八個月磋商，全部業主都同意出售單位，而Patrick亦在這次交易中賺了六百萬元，皆大歡喜。

楊 世杭集團已沾手舊樓項目

尖沙咀漆咸道南17號帝后廣場地庫

尖沙咀漆咸道南29號溫莎大廈A座地下商鋪

尖沙咀漆 咸道南33號友聯大廈B座地下商鋪

尖沙咀漆咸道南5號宏富大廈地下

尖沙咀漆咸道南39號地下至一樓

銅鑼灣白沙 道18-20號低層

半山羅便臣道麗澤園低層

尖沙咀赫德道19-23號夏蕙閣地下至一樓

釘王惺惺相惜

現 時收樓已手到拿來的楊世杭，人稱「雪茄楊」或「肥楊」。楊氏祖籍山東，他的父親楊培鑑少時在北京長大，並在四十年代來港，從事抽紗生意。後來楊世杭繼承父 業，遇上抽紗式微，遂開始轉型炒賣工廈，及從事工廈購併的工作。

到八十年代，舊樓購併熾熱，楊世杭亦有參與，並遇着「釘王之王」李兆基。李 兆基家族靠收購舊樓起家，擅長在港島舊區落釘。大哥李兆麟透過大信財務，專做舊樓物業的按揭，方便「收釘」，而細佬李達民亦以「落釘」飲譽樓壇。楊世杭與 李氏兄弟因屬同行而認識，早於八七年，楊世杭收下永樂街一○六號等地皮，並由恒基將地皮合併，重建為現時的安泰金融中心。一名行內人說：「以前恒基仲未有 規模，好多嘢都由四叔親力親為，結果楊世杭就同佢熟落咗，大家好有默契㗎。後來四叔搵佢收樓，仲會先科水，等佢唔使咁手緊。」

中資銀行撐腰

而 以往專幫恒基收樓的蕭承忠等人，都已退出江湖，令楊世杭更有機會上位。他能直達四叔這「天庭」，有恒基「射住」，在過去二十多年靠購併及炒樓已搵到大茶 飯；而幾乎每個購入的物業他都有做按揭，大水喉是浙江興業銀行，最近兩、三年則為中銀香港。

按土地註冊處記錄，賺得最和味的是駱克道三三三 號，八八年他以逾八千萬購入數個地段後，在九三年連同附近另一地段以高達五億七千萬元賣予聯合地產，並發展為中國網絡中心，估計因此淨袋近五億。由於大部 分併購項目，都以海外註冊公司入貨，難以追查，相信楊世杭所賺的應不止此數。

手頭生意瓣數多

楊世杭的收樓足跡，已成為行內人 搭順風車的搵食指標。他集團手上還有一大堆地皮仍未發展，包括元朗牛潭尾、上水龍門路等，○四年購入了四、五個尖沙咀漆咸道南地鋪，現時大都丟空，估計又 是發財收樓項目。地產界傳出他正收購跑馬地華芝大廈及協助英皇收購摩羅廟街舊樓。

現時楊世杭與妻子及家人，住在半山克頓道慧苑兩個單位，現 值二千多萬。他的寫字樓在中環南華大廈，門內外都放有石獅子及鳳凰等風水擺設。每朝他必西裝筆挺到陸羽飲茶，與眾經紀「吹吹水」才返工上班。

除 了收樓，他旗下的培新集團還經營天然氣設備、建築材料、鞋業、食品供應，以至啤酒等等，生意極廣泛。楊世杭還持有上市公司亨達國際六成多股權，及來自山東 的濰柴動力百分之七外資股，在山東同鄉中有「山東李嘉誠」之稱。

而楊世杭的弟弟楊世彬，在加拿大地產界亦響噹噹。在溫哥華建有酒店、商廈及 住宅等。在溫哥華興建中、將是全市最高建築物的首間香格里拉酒店，亦是由他們發展。最近楊世杭的兒子楊紹東由加拿大回港，有志投身酒店業，楊世杭即抽出旗 下地皮，發展為中環的蘭桂坊酒店及另一間尖沙咀麗景酒店；兩者皆是時興的精品酒店（Hip-Hotel），套房每晚收費估計起碼要三千多元，實行多元化發 展。

一代收舊樓王消失江湖

陳桂洪

是「釘王」始祖，八十年代其位於中環的唐樓被發展商高價收購後，賺了第一桶 金，於是不再做菜販，轉行收舊樓及落釘，並成立桂洪地產。他曾於七三年至八六年，花了十三年時間，逐間收購北角連續七座舊樓，建成現在的和富豪庭。陳桂洪 一生轉奇，曾於九八年被大陸情婦的親友綁架勒索，付贖金三千萬元後獲釋，但就因受驚過度，於九九年十月心臟病發逝世，遺下逾百個舊樓物業。其後人並無繼承 其收樓事業，且因妻妾眾多而弄至爭產，近年只以收租度日。

陳桂洪收舊樓以親力親為見稱，他去世後，其子女曾向傳媒表示：「手頭舊樓多到唔記 得。」

蕭承忠

人稱「白鞋蕭」，在地產界打滾逾三十年，以九龍及新界區收舊樓為多，他曾幫四叔當收購美麗華酒店的說客，袋了一 千三百萬佣金，曾經有「李兆基軍師」的稱號。於九○年代開始轉做恒基集團發展顧問，並於九六年淡出地產界。近年他投資五千萬興建中藥港，在荃灣、佐敦等地 開設中藥診所，成績平平。記者致電找他，提起楊世杭他便酸溜溜的說：「佢近年係冒起咗嘅！」

與楊世杭一樣，蕭承忠同樣是四叔的戰友，不過近 年漸漸淡出地產界，轉戰中醫藥。

福和集團太子爺、前東華主席梁定 宇○六年和傅明憲爆出緋聞，去年又瞞住老婆張雅麗搭上台灣東森電視新聞台女主播韓佩穎，事件曝光，梁定宇先斬後奏公開要離婚，仲聽從母親計謀，扮窮拒俾贍 養費，當年送給妻子作結婚禮物的何文田愛巢，亦準備收番唔認數，實行一個崩都唔願俾。十個男人九個滾

自爆出傅明憲緋聞後，梁定宇（Billy）妻子張雅麗（Carol）為了現年六歲的兒子晉熙死忍，不過一○年中傳媒偷拍到Billy與富豪二代帶模出 海，去年又被影到帶台妹韓佩穎返私竇幽會，係女人都發火，知情者說：「鬧親交Carol都摷番啲嘢嚟講，Billy嫌煩咪提出離婚，佢仲同Carol講十 個男人九個滾，有乜大不了喎。」Billy當年苦追Carol，到頭來竟然分手收場，他身邊朋友說：「Carol同Billy都喺劍橋讀書，Carol是 窮出身，靠獎學金過去讀書，當時Carol有男友，Billy等到佢無男友追到返香港就拍拖，Billy好錫佢，拍拖三年幾，○四年結婚。」梁定宇○一年 加入東華做總理，結識了不少朋友，○六年做第四副主席，由此認識同是總理的傅明憲（Gigi），他們的朋友透露：「傅明憲同Carol扮好姊妹，一齊去買 嘢，去Billy屋企食飯，混熟咗就淨係同Billy去蒲。」不久之後，就影到他在Gigi的富豪海灣屋企短聚。事件被踢爆，Gigi飛甩梁定宇，他亦落 嘴頭氹番老婆，不過試過偷食又豈會收手，「Billy本來好乖仔，係Gigi主動撩佢，佢試過出去玩原來咁爽，咪群埋班二代一齊滾。」知情者說。但 Billy話晒一直鋪路做東華主席，緋聞出街後，他即寫信給各總理澄清，希望安然度過做主席的任期，不過一卸任，又爆出他搭上主播，Billy為保形象和 韓佩穎，公開話：「我同太太分居已經一年多。」不過後來Carol證實他講大話：「今年八月初我先生先開始無返屋企瞓。」Billy索性搞離婚，搬返沙田 與母親同住，兒子就跟Carol。

老父唔撐

其實梁定宇是梁契權與二太太譚鳴鸞的兒子，可惜大房子女都讀不成書，梁契權於是搵Billy幫公司搞上市，知情者說：「Billy爸爸以前俾咗好多股份 Billy媽，令佢喺公司有大權。」年多前，譚鳴鸞與丈夫鬧翻分開了，梁契權不想這女人操控公司大權，於是買回股份，Billy媽由此揸住一大嚿錢，加上 梁契權亦嬲兒子「沙沙滾」，一○年上市後便叮了兒子出公司，而受緋聞困擾的Billy亦搞到冇得受勳，知情者說：「做得主席，之後都會獲政府頒紫荊星章， 但Billy當時咁多負面新聞，搞到冇得攞。」現時梁定宇在福和無職位，反而Carol是集團非執行董事。

福和太子

梁定宇的父親是「再造紙大王」梁契權，六十年代從內地來港，一九六八年創立福和集團，以回收廢紙、鋁罐起家，成為本地回收業的龍頭之一，一○年三月福和集 團（923）在港上市，公司現市值為三十三億元，而生意拍檔有新世界主席鄭裕彤。

無錢俾兼收樓

其實Carol婚前任職高盛，○二年出任英孚教育執行副總裁，一直自己賺錢買花戴，但Billy媽就認定新抱是為錢嫁入梁家，於是知兒子欲離婚就叫兒子扮 窮，知情者說：「Billy話無嘢做，唔肯俾贍養費，但Carol覺得佢點都要養個仔o架！」而結婚時，男家送給他們的何文田單位，原來只由梁定宇與其母 持有，Carol最近才知一直無佢名，知情人說：「佢太信男家，亦無諗過會搞到離婚，依家Billy媽諗住攞番物業，呢排仲成日有人上門㩒鐘騷擾 Carol。」記者求證Carol，她有點避忌地說：「佢冇拒絕（贍養費），（有沒有拗數？）未傾。」至於話Billy媽要收樓趕她走，Carol欲言又 止，沉默片刻才說：「好多嘢律師處理中，未正式傾好，不便回應。」至於梁定宇就沒有即時否認拒付贍養費，只想了一想才說：「唔係。」對收樓一事又無私顯見 私話：「我唔會回應，我依家唔得閒。」

繼股市後，樓市亦繼續尋底，連帶 收購舊樓這個行業亦生意難撈。在行內有「收樓大王」之稱的田生地產主席區永華，為了保住一個旺角地盤，由收購人變身為釘王，在該地盤下了「三粒釘」。然而 此舉卻惹怒了同樣在收樓的澳門財團。據知區永華早前曾被襲擊，為此更聘請一名尼泊爾籍保鑣跟出跟入。

田生地產主席區永華被打消息，在地產 界傳得鬧哄哄；有消息人士向本刊透露：「佢無被人打得好傷，碰撞吓啫，以示懲戒。」記者於上週五，到田生地產位於尖沙咀新港中心的辦公室找區永華，雖不見 他有表面傷痕，但一向單人匹馬出現的他，身邊卻多了一名尼泊爾籍保鑣。對於被襲擊一事，區永華斷然否認：「我個司機三個月前走咗，橫掂都要請，咪請番個識 保安嘅司機囉。」

這名尼泊爾籍「司機」，月薪三萬，上班已接近一個月，但只一直站在區永華後面，平時做「司機」者反而是區永華。他說：「我 哋部新車剛落地嘛，○八年先出車，司機話太多掣，唔識點揸，我咪自己開住車先囉。」

旺角靚地掀爭奪戰

事實上，坊間一直傳言區 永華被「教訓」，並且與收購一個旺角舊樓地盤有關。這個地盤牽涉六棟物業，位於旺角亞皆老街一百一十號A、B段、梭椏道十號及十二至十四號的前、後座，正 好位處旺角及何文田交界，屬三面大單邊；佔地共八千一百多呎，重建地積比率八點七倍，可建樓面達七萬一千多呎。發展商無需補地價，日後亦可興建超過三十層 高的大型豪宅。

據區永華透露，由於地盤極具價值，他於○六年展開收購行動。根據田生地產一向的收樓做法，他們先逐家逐戶游說，並簽署臨時合 約，謂於○七年四月三十日前，如有超過九成住戶願意賣樓予田生地產，田生就會給予訂金；有發展商肯透過田生「接手」收購，便再向業主繳付餘數。「我哋一向 對呢個地盤好有信心，一開始已經有七、八成業主肯賣俾我哋o架。」區永華說。

然而田生每個單位出價二百多萬，較當時市價高一倍，仍然有業主 「扭計」，吊高來賣，「有幾個業主嗌到個價好高，佢哋一百萬買個單位返來，我哋出二百幾萬同佢買，佢哋反價六百幾萬，根本係有人幕後教唆佢哋。」區永華不 忿地說。由於田生未有於限期前儲夠九成業主願意出售物業，被迫擱置項目。限期完結後一個月，有人開始高調出手搶地盤，「嗰啲人擺明同我爭，我出幾多錢，佢 哋就出多百分之五嘅價錢。」區永華繼續說。

是次收購事件，不但殺出「程咬金」澳門財團，這個經營物業公司的亞皆老街地鋪業 主，亦獅子開大口，叫價四千萬才肯出售。

澳門財團插手

根據收樓行頭的不成文規定，如有人收購該地盤，其他人本應不得插手；與 此同時，一班來自澳門賭廳的人馬卻開始在該地盤插旗。翻閱土地註冊處紀錄，於○七年五月至十月期間，分別有六間公司以二億多元，收購了該地盤接近三十多個 單位，佔整個地盤份額近八成。而根據公司註冊處資料，這六間公司的股東之一為凌國賢。

這名凌國賢在香港經營中僑財務公司，與澳門亦的確有淵 源。一名知情人士說：「佢嗰間中僑專放數俾澳門賭廳；而凌國賢父親曾喺澳門經營賭廳，與劉坤銘父親劉思仁齊名，屬八、九十年代的四大天王。」

正 當凌國賢密密收樓之際，「唔忿氣」的區永華，原來亦秘密「玩嘢」。在去年七月，有投資者以高於市場百分之二十五的價錢，買入該地盤三伙單位；這批業主原來 與區永華相熟，並且於今年二月，將所持單位轉售給田生地產。

而這三個單位，正正「夾」於整個地盤的中間，而且佔梭椏道十二至十四號超過一成 業權，令凌國賢財團不能使出「強制性拍賣條例」這把尚方寶劍，收回該棟物業，即時阻礙整個地盤的發展。區永華坦言此舉是為了宣示主權，他說：「我喺何文田 一帶收緊好多地，由自由道、勝利道、到棗梨雅道都有，梳椏道呢度如果咁容易就俾人搶咗去，咁我仲有名聲嘅！」

同樣經營收購 舊樓業務的大鴻輝老闆梁紹鴻，欲出價二億八收購澳門財團已買入的單位，並打算連同區永華的三個單位，向發展商開價五億五出售。

龐維新（左）擔任主席的全美國際，於○七年五月以四億購入區永華的田生地產，後更改名田生集團，主 要業務就是收購舊樓。

大鴻輝介入

田生地產這次以高價「落釘」，實行一拍兩散。而為了減輕成本，還在落釘單位外掛上「出租」橫 額，打算短期租出單位。與此同時，市場傳出他被襲擊的消息。據區永華透露，現時最新發展，是梁顯利後人梁紹鴻打骰的「大鴻輝集團」，已買入澳門財團的三十 多個單位，雙方於兩個星期前「講掂數」，共同發展該地盤。

不過，市場指大鴻輝仍未「俾錢」，兼且正在市場放暗盤，整個項目售價五億五千萬 元。若無發展商肯承接，事情仍會出現變數。

記者於本週二在旺角山東街的中僑財務找到凌國賢，詢問他有否代表澳門財團收購該地盤。年約六十歲 的凌國賢，顯得氣定神閒，既沒有承認，亦無否認，只支吾其詞地說：「總之有商機啦。我唔想講幫咩人買，但係可以話你知我識好多人。」

他不認 同區永華所說，對方一早已開始收購該地盤：「佢話佢一早買咗，佢買咗邊度呀？買樓好似去街市買瓜買菜咁，你見啱就俾錢，未俾錢即係未買。你話放咗啲錢喺律 師樓，我點知係咪呀。我唔識佢，不過我覺得佢喺度搏宣傳啫！」

全年促成兩生意

凌國賢兼且否認區永華所言，已把地盤轉售給大鴻 輝。他說：「你哋咪放長雙眼睇囉。我發展唔到，咪由嗰棟樓放喺度囉！（利息？）蝕得幾多？我出面放緊十幾億街數未收都係咁，我大把生意，又開學校、又開紙 廠……」

區永華「惹禍」上身，其收樓生意亦愈來愈難做。這半年來，樓市不斷尋底，發展商出價亦較以往保守。區永華說：「經濟唔係咁好，叫業 主賣樓就易，發展商話睇唔通三年後個市係點，所以出價好謹慎。」而這個田生與大鴻輝合作的地盤，據知不斷被發展商反價，至今仍因為開價太高，未有發展商認 頭。

年初至今，田生地產只成功促成兩個地盤，包括山道項目以及西洋菜街項目，總共以三億多元賣給遠東發展；以田生地產收百分之一佣金計算， 盈利約三千萬。曾由龐維新擔任主席的全美國際於○七年五月以四億多收購區永華的田生地 產，並改名為田生集團。當時區永華曾保證於交易完成十二個月內，為集團帶來一億五千萬元盈利。但截至今年六月，田生管理層預期，期內盈利只有四千萬元，區 永華並改口風說田生集團會在三年內賺一億五。