財經八一八: 富豪收樓「過水濕腳」
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GS(14)@2015-04-12 17:18:06https://hk.finance.yahoo.com/new ... 6%B2-220000533.html\r\n\r\n在觀看「公仔箱」一些說及豪門的電視劇時，常有些劇情總講到富二代或富三代很喜歡「過水濕腳」，例如當知道自己集團要收購某幢舊樓時，會先以第三者身分「落釘」，再待自己管理的公司以高價收購，賺得幾多得幾多。這種做法如果出現在一家上市公司身上，其實就是詐騙。\r\n\r\n在現實生活中，原來有關事件彼彼皆是，問題只是實在太難搜證，太難檢控。不過，市場卻總有流言蜚語傳出。老戴最近聽聞本港某大上市發展商正在收購九龍塘的舊樓，在收購前就有部分單位被一些「先知」購入，之後即傳出收購行動。\r\n\r\n傳聞中的「先知」當然是提收購地產集團的關連人士。知情者透露，這地產集團的二代早晚會接收龐大王國，如今也不愁衣食，真奇怪大雞也有食細米之時。
港首5月最少百伙被收樓 太古城今年首現銀主盤
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GS(14)@2016-05-21 13:37:41■藍籌屋苑太古城出現逾一年來首間銀主盤。 資料圖片
【本報訊】經濟下滑，因斷供及破產等原因被銀行收樓個案急增，當中藍籌屋苑也開始出現銀主盤。鰂魚涌太古城更出現逾一年來首間銀主盤。有物業拍賣行表示，今年首五個月市場新增最少100間銀主盤，當中近七成屬住宅，樓價逾1,000萬元更屬重災區。記者：朱連峰
忠誠物業拍賣昨一口氣推出四間銀主盤，其中太古城、紅磡黃埔花園及小西灣藍灣半島更屬指標藍籌屋苑，連同元朗朗晴居，將於下月1日拍賣，底價待定，這批單位估計市值近3,000萬元。太古城銀主盤位於興安閣高層H室，建築面積675方呎，實用面積583方呎，屬兩房開則，部份銀行估值810萬元，呎價13,894元。土地註冊處資料顯示，該單位於2002年曾以100萬元內部轉讓，2013年9月曾「翻按」，獲渣打銀行承按；業主今年3月宣佈破產，單位淪銀主盤。中原地產趙鴻運表示，該單位未變銀主盤前，去年12月31日曾放盤，叫價900萬元，但至今年3月已封盤不賣，估計單位現市值低於800萬元，寧安閣高層A室同類兩房則王，上月成交價796萬元。他又指，太古城對上一次出現銀主盤，已是去年2月，當時恒星閣高層G室銀主盤以1,150萬元售出。另一藍籌屋苑紅磡黃埔花園亦再現銀主盤，為11期5座低層D室，實用面積639方呎，底價待定，但市場放盤叫價698萬元，呎價10,923元。
君臨銀主盤叫低500萬
尖沙嘴九龍站君臨天下1座高層B室「六按」銀主盤，實用1,061方呎，本月底由環亞拍賣，底價3,500萬元，較部份銀行估值3,975萬元平近「五球」。業主為內地客，2007年以2,498萬元買入。環亞物業拍賣董事總經理及拍賣師曾傑俊指今年首五個月，市場新增銀主盤最少100個。現時市場上約120間銀主盤，住宅佔80多間，當中樓價1,000萬至3,000萬元的中貴價樓屬重災區，有逾20間，佔住宅銀主盤的三分一，原因是中小企老闆經營困難被銀主收樓。他預計，至今年底銀主盤數量有可能增至200間。美聯吳肇基表示，太古城春櫻閣頂層複式F室，實用面積1,046方呎，剛以1,880萬元易手，呎價17,973元，比高位平300萬或14%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160519/19617956
華懋劏房商廈易主 38日內收樓 120租戶徬徨
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GS(14)@2016-09-02 05:29:10■華懋紅磡商業中心被改建成逾百劏房出租。翁鈺輝攝
【本報訊】紅磡漆咸道北華懋紅磡商業中心，近年一直有人經營劏房出租作住宅用途，因租金便宜，吸引約120戶租住。但華懋今年初出售商廈後，新業主前日透過律師行向全部租戶發出收樓通知書，限令他們10月7日或之前（即38天內）必須遷出。有住客一家大小感徬徨無助，稱事件如大逼遷，租客們擔心無法討回已付的租樓按金，現只望新業主能寬限或酌情補償。記者：翁鈺輝 徐雲庭 陳志偉馬先生與妻子、2歲大女兒及7個月大的兒子，一家四口去年初住於上址一個百多平方呎劏房，今年6月1日簽定一年期新租約，月租5,800元，雖然擠逼兼僅只得廁所沒有廚房，但總算是個安樂窩。現突然被要求搬走，馬太最擔心的是兩歲大女兒：「我哋3個月前先簽新租約……原本明年5月底先完結，而家突然要逼遷，一家大細好徬徨！小朋友剛搵到幼稚園，快要讀書，唔知點算！」
■馬太稱突被逼遷感徬徨，最擔心女兒的生活問題。
■新業主結好控股日前接管商廈，並在劏房門外貼出收樓通知書。
3.5億賣予結好控股
華懋紅磡商業中心樓高14層，一梯約10至12伙，早年華懋將商廈租予潤福（香港）實業，近年上址一度有無牌賓館經營，但現已幾乎無商業活動，2樓或以上料約有120個劏房出租成民居，住客包括獨居者、小家庭及大學生。但其實上述商廈按地契，根本不能合法再分租作住宅，故大業主華懋2013起已入稟法院要求終止與二房東租約及收回物業，今年初華懋更把整幢商業中心以3.5億元賣給結好控股。至前日代表新業主結好控股的管理公司接管商廈，並在地下大堂向出入租客派發由律師樓擬定的收樓通知書，通知書亦同時張貼於各層劏房大門。通知書要求租客必須在10月7日或之前遷出，否則業主會採取法律行動收樓及追回相關支出。
區內類似單位貴兩成
突然面臨被收樓，馬氏夫婦及眾住客頓感晴天霹靂，馬太嘆稱感愕然，不知如何是好，擔心不能在一個月找到地方搬，因區內類似面積單位租金最少貴兩成，恐難負擔，租客們亦擔心無法追回已付的租樓按金。新管理公司黃先生稱，劏房戶與舊管理公司簽的租約無效，因商廈不能合法出租，加上為消防安全，商廈住戶必須遷走。對於劏房租戶望求寬限，黃指「結好」於8月31日成為業主原可即時要求租戶離開，但明白租戶苦況，故已額外給予逾一個月的搬遷通知期。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160902/19757490
湯文亮：小心財仔趁有價有市收樓
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GS(14)@2016-10-28 05:59:24【明報專訊】現在市况熾熱，樓價飈升，不少將物業按在財務公司的人以為心安理得，只要依期還息，財務公司不會沒收他們的物業。如果物業是按在銀行的話，他們有這種想法其實是沒有錯，但按在財務公司是絕對不同，只要債仔沒有依時還款，或者貸款到期，債仔沒有辦法清還本金，財務公司就會沒收債仔物業，趁現在有價有市放售，這樣做就可以本利收回。
老實說，現在賣樓利潤是不少，但如果唔趁有價有市將物業賣走，債仔一定會要求借更多錢，實行以貸冚債，到市况逆轉，不但很難出售債仔所按物業，就算可以賣到，價錢都唔會好，未必可以收回貸出款項，所以，不少財務公司現在部署收樓。當然，財務公司亦非常正道，不會突然間追收貸款，不過，以物業作抵押向財務公司借錢的人，又有幾多個可在到期的時候清還本金，被財務公司收樓亦只不過是遲早的事，現在已經開始，我相信陸續有來。
業主最好將按揭轉到銀行
銀行借錢畀客戶，除了睇抵押品之外，還要睇客戶的收入，是否有能力分期本息清還，否則，就情願唔借，財務公司就唔同，只需要睇抵押品價值是否足夠，收入反而是其次，除了每月清還利息之外，亦會訂下一個清還本金期限，或者要求貸款客戶年年續期，如果財務公司唔續期的話，即是貸款期限只得一年，不少向財務公司借了錢的人都認為已經有抵押品，對依期還息從不上心，經常拖延，又認定財務公司一定會續期，而且樓價最近急升，財務公司沒有不續期道理。
那些人實在有所不知，正因為樓價急升，而且有價有市，是賣樓好時機，如果債仔沒有依期還錢，財務公司就會替他們賣樓，所以，有物業按在財務公司的業主，最好能夠將物業按揭轉到銀行，否則，有機會被財務公司沒收物業。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8989&issue=20161028
東環收樓在即 會所全面睇
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GS(14)@2016-11-20 22:19:30【明報專訊】2016年開始進入倒數階段，市場上將有多個大型樓盤於今季內入伙，其中新地（0016）東涌東環將於短期內收樓。新地日前就開放部分現樓單位及住客會所，予傳媒參觀；整個住客會所分為3部分，佔地達18萬方呎，其中二座頂層，設有兩層天際會所「Sky Link」，主要為宴會廳及餐飲部分（圖1），外連之露台可享270度機場海景（圖2）。
另會所部分地庫樓面，除提供餐飲外，更針對年輕住客提供多項特別設施，包括24小時健身室、拳擊場、卡拉OK派對室、4條球道的熒光保齡球場（圖3）。此外，東環提供多項迎合年輕住戶的服務，住戶可透過應用程式，預訂餸菜包、送餐、預約家居清潔及維修服務等，而e-locker服務，可讓住戶在網購後，直接儲存貨品在屋苑本身的儲物櫃，不用外出到指定交收點。
攝影：劉焌陶
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0907&issue=20161119
新地收樓東環石材花痕超多
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GS(14)@2016-12-31 10:16:55另一個剛剛交樓的東涌東環一期，涉1,407伙，明哥驗收的一個483方呎的6B座低層戶，2房間隔，望唔到海，望返內園、昇薈及映灣園樓景，但感覺算開揚。明哥驗收時指，單位的兩個浴室問題最大，廁所石材連同廚房及窗邊出現花痕，超過10處，相信是工人工作時刮花，建議全塊更換。主廁的馬桶下的排污喉同邊無封好，如有水滲入可滲到樓下單位，要起返圍板或者封返好。另外，浴室的水龍頭設計奇怪，水龍頭與花灑的轉換掣，「易轉去花灑但難轉返水龍頭」，長期拉扯，損耗極大，亦會造成漏水，使用上極為不方便。客房亦有一些問題，房門關上後，空隙極大，一扯風，就會造成極大嘈音；另一問題是客房對出的走廊木地板有明顯鏽跡，不美觀之餘又高低不平，容易刮腳。不過，明哥總結指，批盪、油漆、鋪磚、潔具及家電等8項評分全部滿分，是石材被扣30分最多，總分都可保住90分。新地的回應指出，公司會在今個月底前完成所有執修，令業主滿意。公司將秉持理念繼續保持優質的物業質素。單位業主於2014年底以超過450萬元買入，呎價逾9,300元。記者：黃嘉銘攝影：朱家駿
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161231/19882568
房協喜漾收樓僅4處瑕疵
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GS(14)@2017-03-22 00:45:29■浴室天花板有石屎剝落，碎片如指甲般大小。 黃耀興攝
【驗樓直擊】房協長沙灣「大四喜」最後一個項目喜漾收樓，同樣由資深驗樓師賴達明「明哥」驗樓，由3年前喜雅生銹屋僅50分，到今日喜漾14項工種9項滿分，總分92.5分，見證房協近年不再馬虎交樓。
■全屋未見批盪空鼓，交樓水平令人滿意。
馬桶水箱無入牆
明哥2014年2月獲本報邀請驗收房協喜雅低層連平台單位，全屋多處銹迹，包括門、窗鎖，最離譜是房門匙膽生銹得連鎖匙也插不入，用料勁差，承建商為華營建築。明哥指3年來房協「喜」字項目交樓進步，上周日驗收最後一個項目喜漾，承建商為協興工程。他檢查一個兩房單位，實用490方呎，不再見劣質生銹用料，漏水、空心磚、批盪空鼓均沒出現；單位僅4處小瑕疵，包括房間牆身有一道收水紋、一塊地板小崩、玻璃窗一處崩花，美中不足是浴室天花板出現如早前新地（016）將軍澳天晉IIIA般石屎表層剝落，但相比之下情況輕微，建議業主向發展商要求修補。明哥又指出一個設計問題，馬桶水箱無鎖死牆身，徒手能搖動，隨時弄爆鹹水喉，建議業主要求發展商鎖死水箱入牆。總結今次驗收單位評分達92.5分，在同系「喜」字項目中，屬最好水平，交樓質素拍得住大型發展商新盤。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170321/19964856
屋契多列明99年後收樓
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GS(14)@2017-06-23 01:34:28【本報訊】本港地契擁有權模糊，例如2047年後住宅到期續契方式存在不確定性；新加坡則無論是私樓或組屋，不少屋契年期定為99年，到期後須交還予政府，不過不少樓宇漸壽終，樓價卻暫未反映。新加坡發展部長黃循財上月中說話引起當地熱議，指出大部份組屋在屋契滿了以後，會歸還給建屋發展局，土地歸還政府。又指只有位於土地尚未被充分利用地段的組屋，才會獲選加入SERS（新加坡舊樓重建計劃），22年來僅有4%的組屋獲得重建。星展集團研究部高級副總裁陳偉祥指，新加坡至今未出現過屋契到期後物業還給政府，但不時有些舊屋苑，無論是私人屋苑或是組屋，發展商會因應發展潛力，向業主商談舊樓重建事宜，為業主帶來潛在退市機會，價值不致變零，而收購頻率近年有上升。陳偉祥指，新加坡土地供應未來逐漸減少，未用盡土地效益的舊屋苑，例如接近市中心或鄰近地鐵站的屋苑將會吸引發展商提購。而一些郊區較偏遠屋苑，樓齡亦較新，發展商入市的可能性則較低。中原地產新加坡總經理許大偉亦指出，同樣未見到現時組屋樓價因應地契年期減少而跌價，主要原因都是憧憬收購，或樓齡仍然較新所致，「新加坡人冇乜擔憂，例如中峇魯（Tiong Bahur）非常舊，但係旅遊同文化地方，又冇話因為地契太接近屋契年期而出現價值下跌而話要搬」。此外，新加坡亦有長達999年屋苑以及永久持有（freehold）兩類屋契，許大偉指後者越來越少，估計較屋契99年物業價值有20%溢價。香港現時業主持有之物業，近半將於2047年到期，不少人懼怕屆時政制出現變化，或影響物業擁有權。不過發展局去年已暗示這些物業將能自動續期50年，意味現時擁有權在可見將來仍然相當穩陣。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170619/20060847
Capri收樓 兩房戶月租兩萬
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GS(14)@2017-11-05 15:54:19【本報訊】將軍澳會德豐（020）Capri已陸續收樓，未入伙便已錄得5宗預租成交，其中一個2房連平台戶以2萬元租出，租金暫為屋苑新高。港置劉浩勤表示，Capri9座低層F室，實用517方呎，以2萬元租出，呎租38.7元。原業主於2015年以769萬元買入，回報3.1厘。目前屋苑有約30個租盤，呎租由36至56元不等，最平叫租1.7萬元，為1座高層C室，實用372方呎，呎租45.7元，業主以558萬買入，預期回報率3.7厘。
Ava62呎租達72元
叫價最高為一個特色單位，位於10座頂層，實用708方呎，另連495方呎天台，叫租4萬元，呎租56.5元，若租出回報率近3.9厘。納米樓租盤有價有市。尖沙嘴Ava62自入伙後已錄得30宗租務成交，其中一宗呎租高見72元，創物業新高，甚至貴過九龍站豪宅天璽。世紀21李建華表示，Ava62高層A室，實用面積253方呎，一房間隔，以1.82萬元租出，呎租71.9元。業主於2016年5月以576萬元買入單位，租金回報約3.8厘。現時Ava62提供20個租盤，平均呎租由65至72元不等。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171105/20204961
Capri收樓 無座頭保安倘增設需加20%管理費 業主感被騙
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GS(14)@2017-12-05 01:18:24■Capri不設座頭保安，令多名業主感覺被騙。黃耀興攝
【周末專題】會德豐（020）將軍澳新盤Capri本月入伙，惟業主們一見大堂通告就扁晒嘴，內容指：「如每座安排保安員當值，管理費需增加約20%」，一旦落實，每呎管理費將由目前4.4元至4.9元，增加至5.3元至5.9元，以最細單位實用359方呎計，每月管理費將由1,580元增至1,900元。多名業主感覺被騙，其中陳生不滿地表示，「點解連呢啲咁基本嘅都冇！」記者：陳家雄
將軍澳新盤Capri兩年前開賣，標榜低密度臨海住宅，高座10幢呈「U」型分佈並包圍洋房，首批折實均價約1.46萬元，入場費逾400萬元。11月初陸續入伙，兩年前以近900萬元買入一伙的陳生稱：「入伙見到大堂有張通告，原來座頭居然無保安員，通告話管理費要加20%先可以有，唔係咁理想囉！公屋都有個座頭保安啦，現時係私人樓，管理費仲要唔平，講緊每呎4.5元，如果加兩成，咪5.4元，好過份！」
■業主茹先生認為，冇座頭保安等於無最後把關，擔心好多閒雜人等。
業主批買樓時未有講明
他記得買樓時發展商沒有講到管理費包含甚麼服務，沒想過管理費居然不包括每座座頭保安員，「呢啲係最基本要求，應該要包！」他認為，屋苑最重要是保安，「入伙初期咩人出入，去邊個單位都唔會問，我揸車入來，掂行掂過……如果有座頭保安，多一層關卡。」他大嘆管理費不值，同區帝景灣也沒設座頭保安，但每座之間對出設更亭，「但呢度冇嘅（更亭），點解連呢啲咁基本嘅嘢會冇呢，一入伙就話要加20%管理費，係咪要我哋硬食呢？如果唔畀，係咪會冇？我覺得管理費係包咗要有座頭保安。到時如果要畀，都要硬食，冇得選擇，有得選擇，梗係唔畀啦，呢種情況，感覺有啲被騙！」另一名業主茹生憶述買樓初期，發展商提及管理費每呎3.8元至4.2元，今年10月公佈管理費由4.4元至4.9元，已比兩年前貴逾15%。目前大部份業主都不開心，覺得發展商先斬後奏，管理費開支欠透明度，「有少少濫收管理費嘅感覺！」他自覺有被騙的感覺，無論賣樓或入伙簡介會均沒有特別提到管理費包含項目，更沒有提出沒有座頭保安員，但設置座頭保安員是常識。他稱：「冇座頭等於無最後把關，只得大閘門口，擔心好多閒雜人等。」
會德豐：採智能保安系統
目前約100名業主組成一個WhatsApp群組，佔整體戶數逾兩成，希望盡快達到發展商要求25%業權門檻成立業委會，與管理公司磋商。目前入伙初期，業主對於硬食兩成管理費增加座頭保安員仍議論紛紛，普遍不接受沒有座頭保安員。會德豐發言人回應，屋苑採取智能中央保安管控系統，並設三重保安裝置，包括屋苑出入口拍卡閘機、外圍閉路電視；地下大堂入口設拍卡系統；升降機內設專屬樓層拍卡系統，與同區低密度屋苑保安系統類同。所有訪客須於屋苑出入口登記，經保安確認後會發一張訪客證到專屬樓層。此外，亦安排足夠保安員於屋苑主要出入口及屋苑公眾範圍內當值、巡邏及對住戶提供即時協助。單位內特設住戶對講機，如需支援、查詢及互訪，可透過住戶對講機聯絡24小時保安專綫。為使住客更能了解以上安排，管理公司將會增強與住戶溝通。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171202/20232563
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