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半年來，公益路上最紅的店就是Bistro88，他們租下了公益路最貴的一塊地，還一口氣拿出一億四千萬元在公益路投資，這樣的超級大戶在想什麼？

安卓餐飲董事長孫雅雯，一進場就以Bistro88震驚了台中餐飲界，她本業是化妝品代理商，另外還有台中補教界名師華盛頓中學董事長羅文貴、醫生等五對夫妻組成股東團隊。簡單的說，他們早在各行各業擁有一片天，卻跑到了公益路開餐廳。

學選地點！月租近六十萬，比鄰赤鬼、無老鍋

開店之前，他們大手筆挖角印月餐飲集團的法月餐廳主廚，同時也租下門牌號碼八十八號的公益路地王，緊鄰無老鍋、正對赤鬼牛排，一塊兩面臨馬路的三角窗角地。

這家店位於超級戰區，每月租金高達五十八萬元，光裝潢就花了超過五千萬元，卻能在半年內開始獲利，並且準備往台北展店，Bistro88初亮相就給了各界三大驚奇。

學定價格！不超出千元天險，客單價壓在七百內

第一個是孫雅雯在公益路開了一家風格截然不同的店。

當公益路上盡是東方風、禪風的建築時，她找來曾任十月設計設計師的邱永，走紐約現代工業風，光是金屬燈罩直徑有一米八，直接從台北做好運下來，還要用吊車吊進來，裝好之後再用手工把燈罩裡的每片鏡子貼上去，旁邊的牆要漆三道油漆，刻意製作了金屬質感。

就連廁所也不用紙巾，而用進口品牌的烘手機，戶外的LED燈花了兩百萬元。花錢毫不手軟，孫雅雯說，就是要給消費者超乎期待，才能在公益路一登場就吸引所有目光。

第二個驚奇是產品的定價。兩個極端的同業在旁邊，一個是大又便宜的赤鬼，一個是火鍋界龍頭無老鍋，怎麼區隔？但孫雅雯卻刻意將平均客單價壓到七百元。

為什麼這樣做，其實是偷偷在公益路學來的，對象是一家價位在三千元以上的高級法國料理店所衍生的次品牌，這個次品牌價位一口氣從三千元降到了一千多元，期望能夠拓展市場到金字塔的中層。

孫雅雯說，策略方向沒錯，但產品設計錯了，他們一次又一次的去看，發現用餐想點足夠的分量往往會跳到兩千元以上，如果刻意維持在一千元左右，又覺得沒有其他競爭對手的好吃。於是產生了衝突，要花更多錢，不如到主品牌，想控制預算可以去吃別的法式餐廳，陷入了不上不下的窘境，生意越來越慘澹。

孫雅雯說，不到公益路實際開店經營，學不到這樣的體驗與經驗，更無法了解箇中訣竅。

所以不僅定位要清楚，連產品怎麼賣、服務怎麼做都要非常清楚，現在別輕易超越一千元以上的平均客單價，這是台中市場的天險。因此，他們調整菜的分量與設計，打開菜單有一份一千五百多元的牛排、一份三百多元的披薩、三百元上下的沙拉，怎麼點可以維持在七百元？他們把主菜分量刻意設計成三到四人剛剛好可以分享的分量，例如牛排是一人兩塊，同時訓練服務生怎麼建議客人點菜。

為了這樣的定位，連餐盤都是直徑二十公分的小餐盤為主，適合用來分享而不是一個人獨食，所以一次消費下來，要換四次餐盤、分四種顏色，整個餐廳準備了五百個餐盤，隨時讓客人換。

學打品牌！虧錢也不在乎，獨家辦起節慶派對

第三個驚喜，在講求翻桌率、便宜又大碗的公益路，他們竟然辦了耶誕節、跨年派對，更清楚的展現自己是一家賣歡樂與分享的服務業。在台北，這樣並不稀奇，但在投資金額大、月租金高、單價又偏低的公益路上，這是一個奇特的事情，結果跨年當晚來客數突破三百人，這讓孫雅雯滿意了第一次跨年夜的表現。

標準聽起來似乎很低，事實上，這群股東到公益路開店，根本就不打算在這裡賺大錢，第一個目的是建立品牌進軍全台灣。原來孫雅雯長期經營化妝品生意，知道想進百貨通路設店開櫃，一是要講求知名度，二是高營業額，如果沒有知名度，那進駐百貨通路的成本就會非常高。所以才會不惜代價在三角窗的馬路口租下店面，就是要讓南來北往的人都能看見自己的品牌，重視廣告效益遠大於實際獲利。

其二是這裡根本就是練兵場，訓練廚師、幹部、還跟消費者學習。他們光是廚師，基本需求只要十五人，卻又額外增加五個培訓廚師，就是打算未來展店使用。 因此，孫雅雯的團隊，進場前就把未來計畫想好了，以十年為目標，就算不賺錢，也能承擔得起十年近七千萬元的店租以及其他開銷，就是打算從這裡進軍台北，接著全台灣開店。

連事業有成、財力雄厚的富豪都到公益路，這裡已經不僅是台灣致富一條街了，更是想成功者的秘訓基地，個個都想從公益路練出一身好本事進軍全台與海外，掀起了一個由公益路引領風騷的時代。

由國泰蔡家蔡辰洋領軍的寒舍餐旅集團，剛在觀光局最新公佈的今年1月觀光飯店營收排行榜中奪魁，卻驚傳旗下最大山頭—喜來登飯店大樓，可能不保。

因喜來登飯店的大樓租約將在3年後到期，擁有此一大樓的不動產投資信託基金（REITs）國泰一號（國泰R1）的一群小股東，為提高收益，要求公開招租。據本刊調查，老牌的台北天津大飯店葉家正籌組團隊，有意搶標租約權，使得蔡辰洋能否繼續經營，徒生變數。

寒舍集團創辦人蔡辰洋近來喜事頻傳，先是去年底以夫人賴英里（Ellie）為名的寒舍艾麗酒店開幕，繼而在本月初以一月總營收四‧五二億元，打敗觀光股後晶華，笑傲同業。

黃金地段 新約生變

就在六十五歲的蔡辰洋滿懷雄心，打算把旗下三大品牌喜來登、寒舍艾美及寒舍艾麗壯大，並規劃上市的同時，一股市場勢力正悄悄集結，直攻他的版圖核心—喜來登飯店，打算拿下飯店租約權。

位於忠孝東路一段黃金地段的喜來登飯店，是蔡辰洋於二○○二年向他的堂弟、國泰金控董事長蔡宏圖經營的國泰人壽承租。年租金計算是採包底或抽成制，取其高者。據國泰一號年報資料，現行包底一年五‧九億元，抽成則是每年營業額的二五％，去年租金為六．七億餘元。由於喜來登大樓租約將在二○一七年到期。按商業慣例，需在今年底或明年，就展開續租的議約程序。

本來，蔡辰洋只要跟國壽談好承租條件即可，但二○○五年，國壽打出「一萬元就可以當喜來登房東」口號，將喜來登大樓以及位於台北西門町的中華大樓與西門大樓，包裝成一檔股票，發行不動產投資信託基金（REITs）國泰一號，自己僅持有二成，其餘出售給一般大眾。

比起其他REITs只擁有租金固定的商辦大樓，國泰一號因有喜來登飯店，可分享其經營利潤，被視為「很迷人的標的物」，吸引近萬名小股東投入。從此，喜來登的房東就從一人增為近萬人，埋下今日生變的種子。

散股串連 租金喊漲

本刊調查，一群持股約三％的小股東，今年二月中旬發函給國泰一號的受託機構—土地銀行，要求喜來登大樓租約公開招租。小股東具體建議，未來招標的底價，包底部分應調高到七億元，漲幅約二○％；抽成部分應提高到二七％或二八％，每年租金大約會增加八千多萬元。

依照規定，土銀早該在三月上旬回函，卻至今仍未回覆，令投資人很無奈，原就支持這項提案的天津大飯店董事長葉富國決定站上檯面推動，「葉董（葉富國）現正籌組團隊競逐承租，打算與蔡辰洋一較高下。」知情人士透露。

十三日，葉富國的兒子Jason告訴本刊，由於寒舍蔡家與國泰蔡家是親戚，續約不宜讓外界有私相授受、世襲的疑慮，應該透過公開招租，分出優勝劣敗，也可墊高租金，增加投資人收益。

Jason說，父親葉富國持有國泰一號基金約五％，加上其他好友共掌控八％多。相較於大股東國壽的二成以及各有一成的新光人壽和富邦人壽，無異是小蝦米對上大鯨魚。

但二年前，三鼎及基泰之星等二檔國內REITs，由野村證券出面，獲逾九成受益人同意下，成功地賣掉大樓、清算下巿，套利約五、六成，這激勵他們，只要聯合力量仍大有可為。

賣樓增利 都更卡關

事實上，槓上蔡家並非葉富國第一次發難。去年，葉家看到國泰一號旗下中華大樓帳上價值為二八．八億元，不到市價一半，便在十月間集結小股東，發函土銀要求改善國泰一號的收益，並提議出售中華大樓。

「若賣掉大樓，一次產生四十多億元獲利，每股可退還股東三元以上，比起現在每年每股拿約○．四八元好得多。」Jason說。但後來遭國壽、新光人壽和富邦人壽三大股東聯手否決。

今年三月五日的國泰一號受益人大會上，最大股東國泰人壽改提都更重建案互別苗頭，並表示一旦都更成功，中華大樓的價值可由現在的四十六億餘元衝上一百一十五億元。結果，都更案以出席票數六一‧八％，七五％贊成，獲得壓倒性勝利。

對此，葉家大為不滿，因為股東們不但少了租金收益，還要拿出約三十億元新資金投入重建，且都更辦理時程漫長，對小股東都是負擔。

二星商旅 挑戰五星

Jason砲轟：「國泰一號算是REITs都更的首例，現在權責不明、事權不統一，誰當實施者？未來要蓋成辦公室、商場、還是住宅？也沒講清，等於沒有藍圖與願景。」

最近，葉家又查出，國泰一號旗下另個資產西門大樓遭到「賤租」。Jason指出，依據計算，西門大樓目前租給誠品生活，每坪月租金僅九百元上下，等於市價打六折。

不僅租金低得離譜，誠品還當起「二房東」，將部分樓層轉租給國賓飯店的副牌意舍（AMBA），一個房間一晚要價三、五千元，大賺觀光財。Jason質疑「西門大樓的租約，一簽就到二○二九年底，我們問為什麼，國泰也不鳥我們。」對此，誠品則回應，皆依合約經營與使用空間。

本來，葉富國與蔡辰洋是二條平行線，卻因不動產證券化把二人變成「房東」與「房客」而迸出火花，一場「二星對五星」之戰，已是山雨欲來。

天津大飯店位於台北巿天津街上，與喜來登飯店相隔約五百公尺，具有近四十年歷史，為二星級旅館，基地不到一百坪，內部陳設復古，客房走道間擺放二具圓盤式手撥電話機；因價格低廉實惠，每晚均價僅一千五百元，又位於六條通附近，交通方便，深受日本客喜愛，假日經常一房難求。

由於飯店二面臨路、位處角地，具有明顯店面效益，目前一樓的餐廳與地下室都出租給餐飲業者。飯店人員說，雖然有很多人來談都更，但該處算是葉家的起家厝，葉家並不想賣。

風光開幕 十信重挫

葉家發跡彰化和美，早期做紡織，一九七○年代，遇到紡織成衣不景氣，葉富國的父母親葉玉煙與葉趙彩霞，到台北討生活，早年靠葉趙彩霞理財持家，度過低潮，二○○五年，她難得接受外界採訪，靦腆地說：「先生做，我顧錢。」

葉家到台北後跨足營造業，蓋了天津大飯店，並在內湖擁有近千坪土地。二○○八年與長虹建設合推「長虹旗艦」廠辦大樓，長虹的部分已售罄，但葉家仍保留一樓與頂樓出租。

房仲估計，天津大飯店的土地市值約五億元，葉家內湖廠辦至少有八億元，加上國泰一號約五％股權，整體來看，葉家至少擁有二十六億元資產。與葉家合作過的建商說，葉家很低調，但應很有實力。

相較天津大飯店的規模，喜來登飯店可以說是燙金的招牌。喜來登前身為來來飯店，原是昔日台灣首富國泰集團創辦人蔡萬春長子、時任國泰信託董事長蔡辰男所興建，於一九八一年三月二十四日風光開幕。

剛開始的前幾年，來來飯店是外國旅客來台住宿的首選，業績年年成長二至三成；然一九八五年，蔡萬春次子蔡辰洲因違法挪用資金，爆發轟動一時的十信弊案，讓一帆風順的來來飯店突遇驟風狂雨。

王子復仇 逐步攀峰

由於，當時蔡萬春已與國泰蔡萬霖、富邦蔡萬才二位弟弟分家，在孤立無援下，蔡萬春一脈包括蔡辰男、蔡辰洋、蔡辰威等兄弟名下資產全遭到查封與變賣，一蹶不振。

也因此，蔡辰男忍痛退出來來飯店，轉手給鴻禧集團老闆張秀政。在張秀政經營期間，因政商人脈廣、且緊鄰立法院、行政院，政商巨賈皆為飯店會員，績效甚好。

二○○二年，張秀政爆發財務危機，找上經營寒舍食譜的蔡辰洋，在堂弟蔡宏圖同意簽下十五年長約的協助下，拿回來來飯店，獲得國際品牌喜來登授權，改名為台北喜來登飯店重新出發。

接手初期，因喜來登設備老舊，蔡辰洋一邊營業，一邊裝潢，他形容：「穿著西裝、改西裝。」業績起起伏伏；數年後，待內部裝潢煥然一新、客源穩定後，蔡辰洋才勇敢向外發展。

二○○七年，新光人壽的信義A12招租，蔡辰洋以喜來登營收突破二十億元及引進國際大品牌艾美酒店，擊敗對手。隔年，緊鄰A12的A10，由蔡辰洋的堂弟、蔡明興以富邦人壽標下五十年地上權，也找上蔡辰洋談合作。蔡辰洋於是一口氣在信義計畫區開了二家酒店，再創高峰。

市場叫戰 山雨欲來

對此，蔡辰洋還不甚滿意。個性大開大闔的他，曾對本刊說：「要不是新光與富邦都留下部分樓層另做商場或辦公室用途，我整棟都會拿下來！」

如今，儼然已是飯店霸主的他，面對突如其來的「公開招租」震撼彈，是否影響經營與上市計畫？本刊向蔡辰洋提出邀訪，他婉拒受訪。

本刊另向國壽、新壽及富邦人壽詢問，其中，新壽表明支持小股東，「若能帶來價值、提高租金，樂見其成。」可以預見，小股東的力量將愈來愈大，市場派和公司派的戰爭一觸即發。

蔡辰洋小檔案

現職：寒舍餐飲旅館集團創辦人

生年：1949年

學歷：德明專科學校畢業

經歷：國泰建業廣告（奧美廣告前身）副董事長、來來百貨董事長、喜來登飯店最高顧問

興趣：藝品收藏、美食

小辭典 REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）為一種不動產證券化商品，主要投資標的為不動產，特色是每年租金收益強制配息。概念類似共同基金，例如，以往辦公大樓的所有權為一名或數名大老闆所擁有，現在大老闆把辦公大樓的「所有權」交付信託公司，信託公司再把大樓的所有權切割成較小的單位，供一般投資人認購。投資標的以辦公大樓、購物中心、飯店、賣場等商業不動產為主；投資門檻也低，每單位金額為10元，最小申購金額1萬元，交易方式像股票投資一樣，國內目前有6檔REITs。