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市場派搶租 蔡辰洋喜來登經營生變


2014-03-20  TNM
 
 

 

由國泰蔡家蔡辰洋領軍的寒舍餐旅集團,剛在觀光局最新公佈的今年1月觀光飯店營收排行榜中奪魁,卻驚傳旗下最大山頭—喜來登飯店大樓,可能不保。

因喜來登飯店的大樓租約將在3年後到期,擁有此一大樓的不動產投資信託基金(REITs)國泰一號(國泰R1)的一群小股東,為提高收益,要求公開招租。據本刊調查,老牌的台北天津大飯店葉家正籌組團隊,有意搶標租約權,使得蔡辰洋能否繼續經營,徒生變數。

寒舍集團創辦人蔡辰洋近來喜事頻傳,先是去年底以夫人賴英里(Ellie)為名的寒舍艾麗酒店開幕,繼而在本月初以一月總營收四‧五二億元,打敗觀光股後晶華,笑傲同業。

黃金地段 新約生變

就在六十五歲的蔡辰洋滿懷雄心,打算把旗下三大品牌喜來登、寒舍艾美及寒舍艾麗壯大,並規劃上市的同時,一股市場勢力正悄悄集結,直攻他的版圖核心—喜來登飯店,打算拿下飯店租約權。

位於忠孝東路一段黃金地段的喜來登飯店,是蔡辰洋於二○○二年向他的堂弟、國泰金控董事長蔡宏圖經營的國泰人壽承租。年租金計算是採包底或抽成制,取其高者。據國泰一號年報資料,現行包底一年五‧九億元,抽成則是每年營業額的二五%,去年租金為六.七億餘元。由於喜來登大樓租約將在二○一七年到期。按商業慣例,需在今年底或明年,就展開續租的議約程序。

本來,蔡辰洋只要跟國壽談好承租條件即可,但二○○五年,國壽打出「一萬元就可以當喜來登房東」口號,將喜來登大樓以及位於台北西門町的中華大樓與西門大樓,包裝成一檔股票,發行不動產投資信託基金(REITs)國泰一號,自己僅持有二成,其餘出售給一般大眾。

比起其他REITs只擁有租金固定的商辦大樓,國泰一號因有喜來登飯店,可分享其經營利潤,被視為「很迷人的標的物」,吸引近萬名小股東投入。從此,喜來登的房東就從一人增為近萬人,埋下今日生變的種子。

散股串連 租金喊漲

本刊調查,一群持股約三%的小股東,今年二月中旬發函給國泰一號的受託機構—土地銀行,要求喜來登大樓租約公開招租。小股東具體建議,未來招標的底價,包底部分應調高到七億元,漲幅約二○%;抽成部分應提高到二七%或二八%,每年租金大約會增加八千多萬元。

依照規定,土銀早該在三月上旬回函,卻至今仍未回覆,令投資人很無奈,原就支持這項提案的天津大飯店董事長葉富國決定站上檯面推動,「葉董(葉富國)現正籌組團隊競逐承租,打算與蔡辰洋一較高下。」知情人士透露。

十三日,葉富國的兒子Jason告訴本刊,由於寒舍蔡家與國泰蔡家是親戚,續約不宜讓外界有私相授受、世襲的疑慮,應該透過公開招租,分出優勝劣敗,也可墊高租金,增加投資人收益。

Jason說,父親葉富國持有國泰一號基金約五%,加上其他好友共掌控八%多。相較於大股東國壽的二成以及各有一成的新光人壽和富邦人壽,無異是小蝦米對上大鯨魚。

但二年前,三鼎及基泰之星等二檔國內REITs,由野村證券出面,獲逾九成受益人同意下,成功地賣掉大樓、清算下巿,套利約五、六成,這激勵他們,只要聯合力量仍大有可為。

賣樓增利 都更卡關

事實上,槓上蔡家並非葉富國第一次發難。去年,葉家看到國泰一號旗下中華大樓帳上價值為二八.八億元,不到市價一半,便在十月間集結小股東,發函土銀要求改善國泰一號的收益,並提議出售中華大樓。

「若賣掉大樓,一次產生四十多億元獲利,每股可退還股東三元以上,比起現在每年每股拿約○.四八元好得多。」Jason說。但後來遭國壽、新光人壽和富邦人壽三大股東聯手否決。

今年三月五日的國泰一號受益人大會上,最大股東國泰人壽改提都更重建案互別苗頭,並表示一旦都更成功,中華大樓的價值可由現在的四十六億餘元衝上一百一十五億元。結果,都更案以出席票數六一‧八%,七五%贊成,獲得壓倒性勝利。

對此,葉家大為不滿,因為股東們不但少了租金收益,還要拿出約三十億元新資金投入重建,且都更辦理時程漫長,對小股東都是負擔。

二星商旅 挑戰五星

Jason砲轟:「國泰一號算是REITs都更的首例,現在權責不明、事權不統一,誰當實施者?未來要蓋成辦公室、商場、還是住宅?也沒講清,等於沒有藍圖與願景。」

最近,葉家又查出,國泰一號旗下另個資產西門大樓遭到「賤租」。Jason指出,依據計算,西門大樓目前租給誠品生活,每坪月租金僅九百元上下,等於市價打六折。

不僅租金低得離譜,誠品還當起「二房東」,將部分樓層轉租給國賓飯店的副牌意舍(AMBA),一個房間一晚要價三、五千元,大賺觀光財。Jason質疑「西門大樓的租約,一簽就到二○二九年底,我們問為什麼,國泰也不鳥我們。」對此,誠品則回應,皆依合約經營與使用空間。

本來,葉富國與蔡辰洋是二條平行線,卻因不動產證券化把二人變成「房東」與「房客」而迸出火花,一場「二星對五星」之戰,已是山雨欲來。

天津大飯店位於台北巿天津街上,與喜來登飯店相隔約五百公尺,具有近四十年歷史,為二星級旅館,基地不到一百坪,內部陳設復古,客房走道間擺放二具圓盤式手撥電話機;因價格低廉實惠,每晚均價僅一千五百元,又位於六條通附近,交通方便,深受日本客喜愛,假日經常一房難求。

由於飯店二面臨路、位處角地,具有明顯店面效益,目前一樓的餐廳與地下室都出租給餐飲業者。飯店人員說,雖然有很多人來談都更,但該處算是葉家的起家厝,葉家並不想賣。

風光開幕 十信重挫

葉家發跡彰化和美,早期做紡織,一九七○年代,遇到紡織成衣不景氣,葉富國的父母親葉玉煙與葉趙彩霞,到台北討生活,早年靠葉趙彩霞理財持家,度過低潮,二○○五年,她難得接受外界採訪,靦腆地說:「先生做,我顧錢。」

葉家到台北後跨足營造業,蓋了天津大飯店,並在內湖擁有近千坪土地。二○○八年與長虹建設合推「長虹旗艦」廠辦大樓,長虹的部分已售罄,但葉家仍保留一樓與頂樓出租。

房仲估計,天津大飯店的土地市值約五億元,葉家內湖廠辦至少有八億元,加上國泰一號約五%股權,整體來看,葉家至少擁有二十六億元資產。與葉家合作過的建商說,葉家很低調,但應很有實力。

相較天津大飯店的規模,喜來登飯店可以說是燙金的招牌。喜來登前身為來來飯店,原是昔日台灣首富國泰集團創辦人蔡萬春長子、時任國泰信託董事長蔡辰男所興建,於一九八一年三月二十四日風光開幕。

剛開始的前幾年,來來飯店是外國旅客來台住宿的首選,業績年年成長二至三成;然一九八五年,蔡萬春次子蔡辰洲因違法挪用資金,爆發轟動一時的十信弊案,讓一帆風順的來來飯店突遇驟風狂雨。

王子復仇 逐步攀峰

由於,當時蔡萬春已與國泰蔡萬霖、富邦蔡萬才二位弟弟分家,在孤立無援下,蔡萬春一脈包括蔡辰男、蔡辰洋、蔡辰威等兄弟名下資產全遭到查封與變賣,一蹶不振。

也因此,蔡辰男忍痛退出來來飯店,轉手給鴻禧集團老闆張秀政。在張秀政經營期間,因政商人脈廣、且緊鄰立法院、行政院,政商巨賈皆為飯店會員,績效甚好。

二○○二年,張秀政爆發財務危機,找上經營寒舍食譜的蔡辰洋,在堂弟蔡宏圖同意簽下十五年長約的協助下,拿回來來飯店,獲得國際品牌喜來登授權,改名為台北喜來登飯店重新出發。

接手初期,因喜來登設備老舊,蔡辰洋一邊營業,一邊裝潢,他形容:「穿著西裝、改西裝。」業績起起伏伏;數年後,待內部裝潢煥然一新、客源穩定後,蔡辰洋才勇敢向外發展。

二○○七年,新光人壽的信義A12招租,蔡辰洋以喜來登營收突破二十億元及引進國際大品牌艾美酒店,擊敗對手。隔年,緊鄰A12的A10,由蔡辰洋的堂弟、蔡明興以富邦人壽標下五十年地上權,也找上蔡辰洋談合作。蔡辰洋於是一口氣在信義計畫區開了二家酒店,再創高峰。

市場叫戰 山雨欲來

對此,蔡辰洋還不甚滿意。個性大開大闔的他,曾對本刊說:「要不是新光與富邦都留下部分樓層另做商場或辦公室用途,我整棟都會拿下來!」

如今,儼然已是飯店霸主的他,面對突如其來的「公開招租」震撼彈,是否影響經營與上市計畫?本刊向蔡辰洋提出邀訪,他婉拒受訪。

本刊另向國壽、新壽及富邦人壽詢問,其中,新壽表明支持小股東,「若能帶來價值、提高租金,樂見其成。」可以預見,小股東的力量將愈來愈大,市場派和公司派的戰爭一觸即發。

蔡辰洋小檔案

現職:寒舍餐飲旅館集團創辦人

生年:1949年

學歷:德明專科學校畢業

經歷:國泰建業廣告(奧美廣告前身)副董事長、來來百貨董事長、喜來登飯店最高顧問

興趣:藝品收藏、美食

小辭典 REITs

REITs(Real Estate Investment Trusts)為一種不動產證券化商品,主要投資標的為不動產,特色是每年租金收益強制配息。概念類似共同基金,例如,以往辦公大樓的所有權為一名或數名大老闆所擁有,現在大老闆把辦公大樓的「所有權」交付信託公司,信託公司再把大樓的所有權切割成較小的單位,供一般投資人認購。投資標的以辦公大樓、購物中心、飯店、賣場等商業不動產為主;投資門檻也低,每單位金額為10元,最小申購金額1萬元,交易方式像股票投資一樣,國內目前有6檔REITs。

 
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