終於到銀行提出了加按要求, 出奇地竟然有新收穫, 知道了一個止凡沒有想過的加按方法。話說我間自住樓本身有兩份按揭, 第1份是三年前做的H按, 是非常吸引的利率, 所以一定不動, 第2份是大約50萬的加按, 不足1年前所做的, 今次準備做的是第3份, 亦是大約50萬左右。
記得做第2份按揭, 當時銀行職員有提過如果做100萬以上會有一個比較優惠的利率, 所以去銀行之前亦有翻閱第2份按揭合約, 看上年何時做及罰息期如何, 由於當時不知道100萬按揭在利率上確實有多少優惠, 所以沒有再考慮這方面的操作。心中想著的操作是要先放售手上股票拿50萬提早還款, 再連同今次的50萬一次過做一份100萬的按揭, 當中要罰息, 但日後省下多少利息又沒有數據, 還是分開要求第3份按揭罷了。
年假時總共去了兩次銀行, 第一次接待我的職員比較年較, 她只是幫我打個電話確實估值足夠, 之後提醒我帶齊所需文件擇日再來, 傾多兩句都覺得她不太積極處理我的個案, 而我又沒有帶任何文件, 還是初步瞭解了算。
第二天是另一位職員接待我, 看來她比較有經驗, 我把我的要求再說一篇之後, 她立即建議我這個個案可以考慮一次過做100萬, 當中的50萬左右會自動還掉我的第2份按揭, 即不用先套現拿錢出來還款, 亦可以享受100萬按揭所提供的比較低的利率, 這是我之前沒有想過的操作。
明明估值只能加按多50萬左右, 真的可以連之前的按揭一起做一份100萬的按揭嗎? 當然銀行職員說可以, 我不會作出挑戰。
之後, 我立即表示第2份按揭還在罰息期, 她立即給我印了100萬及50萬的利息比較表,100萬是2.15釐, 50萬是2.6釐, 相差0.45釐, 借100萬比起借兩份50萬, 一年計可以省下$4500。
接著她再幫我看罰息期資料, 又打電話問按揭部, 只要過了5月就進入第2年, 總罰息應該是$6250, 有回贈後, 差額不足一年的利息差就能省回。今天可以幫我照申請, 成功後可以表明借款日在5月才開始, 想得實在周到。
事實證明, 與銀行討論, 比起自己在家中計左計右來得更實在, 不是第2位職員提醒, 自己不能想到這樣的操作, 因為根本不知道可以這樣操作。其實幾個月前做第2份按揭時, 已經學了新東西, 在這之前我還未知道可以不動第1份按揭, 又不用律師費, 就能加按套現, 當時又是自己左計又計, 與銀行討論後才知道。所以要財務自由, 與銀行要有良好關係。
不過, 今次去了銀行兩次, 第2位職員才跟我說這個建議, 第1位職員, 連名片也沒有給我, 也沒有主動預約我, 不知跟年齡及經驗有否關係呢? 相比之下, 第2位職員實在專業很多, 如果她們的收入計算這類按揭成事佣金的話, 她一定比前一位成功。
還要過壓力測試之類, 結果還未有, 有消息再分享吧。
http://hk.myblog.yahoo.com/lgaim-foolman/article?mid=4745
連日批評了好幾隻唔同財政類型的股票,居然冇比人反擊,比較出奇,而且人氣下跌,但凡係唱衰的題材是冇人鍾意睇的,同時也証明本博的確不太受 注目,這也是好事,現時找不到什麼特殊又具代表性的案例,唱衰就暫時停下
想起湯兄一直寫一些不受歡迎的題材,毅力的人感動,也算是投資界的一股清流
由於味皇已經欠銀行一屁股債,因此一直在研究如何優化手上的按揭同租金,由於罰息期較長,現在只是齋研究而已
根據6月19日澳門日報經濟版的內容:" 政府研究報告日前以實用面積60平方米、售價151.4萬元的單位，工作收入中位數為1.8萬元的雙 職家團為例，計算出樓價收入比為7.01倍，稍高於世銀的中位數6.4倍，但低於平均值的8.4倍，遠低於香港的19.8倍，認為本澳房價收入比仍處較合 理的水平。"
香港樓樓價是兩公婆年收入的19.8倍,而澳門是7.01倍,澳門樓價合理的話,香港的樓價豈非高得變態?
另一方面看,香港150萬的樓可租7000,而澳門是3500,澳門樓價合理的話,香港的樓價豈非低得變態?
香港同澳門無法比較,因為遊戲規則不同,但出現縮水樓,訓窗台等情況的話,該地方的市場應該已發展到相當崎形,而不適合人類居住了
澳門已經開始香港化了,不斷起的豪宅,密不透風,形如蜂格,明顯交易性大於居住性,香港交易性單位多,資本市場先咁發達,發達較容易,但住還是澳門 好
同一間樓,打工仔人工10000,比如樓價120萬,到底是平定貴?
用現金買當然係貴,打工仔不食不喝10年先買到
如果貸款買,為求簡單計算,當0首期,2厘息借15年,月供6450,買得起,也是貴
但改一改借貸條件,2厘息借25年,月供就是4250,就買得起了,仲叫平添
按供款為收入的50%同2厘計,當銀行普遍只借15年,10000人工對應樓價78萬,而銀行以借25年為常態時,10000人工對樓價120萬, 如果人人肯借40年,10000人工對樓價165萬
所以樓價高低的關鍵因素是銀行的取態,理論上供款年期是1萬年,人人也會話平,對銀行也冇差,不論甚麼年期,按揭算法每期利息也是一樣
香港即使40年樓也能供15年,澳門20年樓也只能供10-15年,一半的差別在此
另一半在於租金,香港少空置樓宇,而且雲集一大堆高薪外地人,比得起貴租,而本地人一係很高收入,租得起,一係很窮,窮的住公屋,商業中心非常集 中,同居住區之間路程過長,土地商業價值高,而澳門丟空大量樓宇,工人收入人人都低,倒是不用住公屋,買野可以簡單走出大陸買,拉低生活同商業水平,租金 不同自然樓價有差別
香港的租金大於供款,利息同條款都比澳門好,味皇對香港生活的人很同情,但以投資角度上卻相當眼紅,在香港只要符合一定的起始條件,就有可能發達, 澳門的起始條件就高得多,味皇是指借錢套利
經過計算,假設用按揭借100萬,不同年期同利息的情況會如下:
10年 15年 20年 25年
本金 8338 5560 4171 3338
2.00% 9201 6435 5059 4239
2.25% 9314 6551 5178 4361
2.50% 9427 6668 5299 4486
2.75% 9541 6786 5422 4613
3.00% 9656 6906 5546 4742
3.50% 9889 7149 5800 5006
4.00% 10125 7397 6060 5278
4.50% 10364 7908 6326 5558
以4.5厘計,各年期的第一期供款淨利息分別是3711,3721,3726,3729,居然一樣,因此銀行就算供1萬年,供款也有個底線,銀行盈 利也有上限,因此樓價谷極也有個極限
而資產100萬,不同派息率/租金率的數字如下:
3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%
2500 3333 4167 5000 5833 6667 7500 8333
以味皇為例,味皇的情況在上面紅色標示的水平,利息支出是2276,如果我要按樓借錢投資,2.75%是利息打和點,收入超過2.75%的利潤部分 是零存整取,而8%是供款打和點,當投資項目收入為8%,味皇就可以1個仙都唔駛出,年期一完就可得到全部資產,如果供款年期是25年,5.5%的項目就 可以養樓了,如果要預留20%現金做保障,除以80%就是打和點
8%的項目是有,但5.5%易搵得多,香港出租屋出租車位都有,澳門卻不能,這就是味皇眼紅所在
所謂發達的起始條件,就是借錢能力,即是自有物業,沒有?打兩份工都要搵返黎
從平常角度來說,供款年期短可以慳息,但以投資角度來說,供款年期有咁長得咁長最好
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