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恆基地產發展故事-恆基地產(0012)、恆基發展(0097，前稱永泰發展)、香港小輪(0050)、中華煤氣(0003)、美麗華酒店(0071)、港華燃氣(1083‎，前稱百江煤氣)

1 : GS(14)@2011-04-16 13:42:25

三、恆基兆業

恆基兆業有限公司創辦於1973年11月，創辦人李兆基，祖籍廣東順德，1929年出生，早
年曾在其父開設於家鄉的永生銀號當學徒。1948年，年僅19歲的李兆基隨身攜帶1000
元，從家鄉順德南來香港，初期在金舖做外匯黃金買賣，1958年起與郭得勝、馮景禧等
合夥從事地產發展，並創辦新鴻基地產。1972年新地上市後不久，「三劍俠」各奔前
程，李兆基辭去總經理一職，自立門戶創辦恆基兆業。當時，恆基兆業約有資產5,000
萬元，發展地盤約20多個。職員四、五十人，已有一定規模。

恆基兆業與新鴻基地產原來同出一系，淵源深厚，其投資策略亦相當接近，如看好香港
地產業發展前景、緊扣地產市道循環的盛衰、重視維持龐大的土地儲備、重視住宅樓宇
的發展等等。不過，與新地相比，恆基兆業特別重視小型住宅樓宇的發展，故有「小型
住宅之王」的雅稱。

恆基主席李兆基認為，由於香港人口增長迅速，而且隨著經濟的蓬勃發展，市民收入增
加，置業觀念日濃，但土地供應有限，小型住宅樓宇的發展前景大有可為。早期，恆基
兆業的地盤多集中在市區，主要發展300至500方呎單位面積的小型住宅，銷售對象是廣
大受薪階層，由於住宅和工作地點距離不遠，加上交通方便，因而深受置業者的歡迎。

恆基兆業經營地產的方式亦與新地相似，強調貫徹「貨如輪轉」的宗旨，「只做樓宇供
應商不做收租業主」。因此，恆基十分重視增加土地儲備。1976年，恆基旗下發展地盤
已增加至140多個，成為土地儲備最多的地產公司之一。不過，恆基兆業增加土地儲備
的方式相當特別，它極少參與競投港府公開拍賣的官地，而主要是長期派人游說舊樓的
業主售樓，以各個擊破的方式，說服業主出售他們所擁有的單位，然後將整幢樓宇拆卸
重建。恆基又長期在英國和加拿大的中文報紙刊發廣告，收購香港的舊樓，這既方便老
華僑將香港的物業脫手，更令恆基在無競爭對手的條件下以低價購入地皮。這是李氏經
營地產的「絕招」。

早期，恆基的物業發展主要是收購舊樓重建，故主要集中在港九市區。不過，隨著時間
的推移，市區內可供發展或重建的地盤已買少見少，恆基看準新界必定成為地產發展商
日後爭奪的對象，於是自70年代末期開始大量吸納乙種公函換地證書，以保證日後在新
界有足夠的土地可供發展。1981年，李兆基就明確表示：「我們既然以地產發展為主的
公司，但是眼看到的是港九市區可供發展或重建的地盤所餘無幾，相信五年之後便無法
可以再在市區內找到『併樓』式的地皮，而政府官地則價格奇昂，數量也有限，屆時新
界的土地必定成為大家爭奪的對象。我們認為與其在未來幾年後跟其他公司兢出高價爭
投新界土地，倒不如先行未雨綢繆吸納大量換地公函，確保日後在新界有足夠的土地可
供發展。」李兆基這種高瞻遠囑的戰略眼光，可說是恆基兆業成功的重要因素。

正是基於這種戰略眼光，1975年港府開標競投沙田新填海區時，李兆基即作為發起人，
由恆基兆業聯同長實、新地、新世界發展合組百得置業有限公司，投得沙田新市鎮第一
號地段，並在該地段發展規模龐大的沙田第一城。沙田第一城不僅是恆基的精心傑作，
更成為該集團進軍新界地產業的先聲。

恆基兆業創辦初期，李兆基就有意將其在香港上市，當時有關上市條件及招股書已全部
準備好，可惜遇上股市暴跌，被迫取消有關計劃。後來李兆基選擇永泰建業實行「反收
購上市」。永泰建業原是一家規模較小的地產公司，1972年在香港上市，其時實收股本
僅2,532萬元。1975年，李兆基以恆基兆業名下物業換取永泰建業1,900萬股新股，控制
了永泰建業42．9％股權，成為最大股東。1977年，李氏再以名下6個地盤換取永泰建業
4,200多萬股，將控制權增至70.8％。到1979年，永泰建業妁市值已由初上市時的約
4,000萬增至9億元，短短4年間擴大20多倍，成為一間擁有26個發展地盤的中型地產公
司。

然而，永泰建業始終無法替代恆基兆業，前者只及後者的20％左右規模。1981年8月，
正值香港股市午氣沖天之際，李兆基將恆基兆業大部分資產注入旗下一家成立於1976年
1月26日的附屬公司──恆基兆業地產有限公司，並將其在香港掛牌上市。恆基地產上
市時，法定股本30億元，實收股本21.38億元，分10.69億股，每股面值2元，恆地以每
股4元價格公開發售5,000萬單位新股，每單位包括繳足股本1股及未繳足股本4股，未繳
足股本新股東申請時每股先付1元，其餘款項分兩期繳付，每股1.5元，分別於1981年12
月31日及1981年6月30日繳付。全部繳付後恆地集資10億元。恆地上市後即躋身香港十
大地產上市公司之列，該年底恆地市值達35.2億元，在地產上市公司中排名第七位。

80年代期間，恆基集團展開連串資產重組，以使集團結構和業務合理化。重組後，恆基
地產成為集團控股公司和上市旗艦，專責集團的地產發展業務，而旗下永泰建業則改名
為恆基發展，以地產投資和投資控股為主，持有中華煤氣和香港小輪兩家公用事業上市
公司的股權，在香港股市中自成一系。

恆基與新鴻基地產淵源深厚，投資策略亦相當接近，如看好香港地產業發展前景，緊扣
地產市道循環盛衰，以「人棄我取」的策略趁低吸納土地，維持龐大土地儲備等等。
1982至1984年期間，在中英談判僵持不下、香港前途尚末明朗的時候，地產市道低迷，
恆基即「反潮流」地乘機大舉購入土地，為日後公司的發展奠定基礎。

1987年10月股災後，新界的換地證價格下跌了三成，恆地便在1988年5月動用超過5,000
萬元，以平均每方呎1,000元價格，大手購入新界換地證書，加強了日後在屯門和葵涌
商住地皮的投資實力。1989年「六四事件」後，地產市道再次下跌，恆地於1990年度再
斥資3.2億元購入一批換地證書，使公司的換地證賬面值超過7.6億元。1991年3月，當
政府拍賣換地權益證書而乏人問津之時，恆地以8,300萬元悉數購入。因此，恆地成為
香港擁有最多換地權益證書的地產公司之一。

由於採取「反潮流」，「人棄我取」的投資策略，恆地得以低成本維持龐大的土地儲
備。從1990到1996年，恆基的土地儲備從1,650萬方呎增加到2,420萬方呎，其中尚未包
括1340萬方呎農地，成為香港僅次於新地的第二大土地儲備銀行。由於土地成本低，恆
地的邊際利潤相當高，以1993年度為例，該年度恆地其完成及售出160萬方呎樓宇，獲
得利潤約30億元，即平均每方呎純利1,800元，比新地的平均每方呎1,400元還高出接近
三成。

恆地與新地一樣，亦極重視「貨如輪轉」，強調資產負債的平衡。尤其是在市道不景時
期，恆地就會不斷地將樓盤的售價調低，以測試樓價底線，保持貨如輪轉。如1989年
「六四事件」後，恆地即將樓價下調20％。1994年中市道不景，恆地即在一個月內三度
減價推出單位，從初期的每方呎5,576元減至5,090元。恆地還將百貨商場零售促銷的手
法運用到地產市場，諸如以車位配售半山慧豪閣並以先到先得方式認購，向買家提供九
成按揭並對加按的兩成提供首三年免息供款優惠等等，甚至用抽獎送黃金（頭獎黃金
100兩）展開促銷，結果引起買家輪候或市場超額認購，取得滿意的效果。

恆基的算盤可說打得相當精細，即使到了八、九十年代，它仍堅持早年在市區收購舊樓
的策略，以最大的耐心，經長年累月，將逐層樓、逐吋土地收購回來。恆地還發明「袖
珍樓」、「袖珍鋪」，將市區內狹小的地盤建成袖珍式的住宅和店鋪，表面上總體樓價
不高，但平均每方呎的價格及利潤都相當驚人。

恆基在理財方面更是業內有名的高手。1992/93年度，香港地產市道暢旺，恆地盈利急
升64％，李兆基眼見集團股份長期偏低，不利於在股市集資加速集團發展，遂一反傳統
「密底算盤」的作風，採取了連串矚目行動。1993年9月，恆地在公佈年度業價時，大
派現金紅利，每股恆地獲派1元紅利，涉及金額高達16億元，給股東帶來意外驚喜，恆
地股價當日即急升18％。不久，恆地又宣佈集團資產重估，每股資產淨位達42.69元，
比市場預期的25至30元高出三成以上。翌日恆地股價從每股24.2元急升到28.7元。至該
年底，恆地股價升至每股59元，短短3個月內市值急增逾600億元，恆地成為這一時期香
港股市的藍籌明星股。

1993年第四季，恆地趁公司業績理想，連環出擊，先是發行4.6億美元（約35.7億元）
的可換股價券，安排將投資中國內地的恆基中國分拆上市；繼而發行3億美元（約23.38
億元）歐洲美元價券，並取得13.8億元銀團貸款；而旗下恆基發展亦以先舊後新方式配
股集資20億元，短短3個月間恆基其籌得資金超過90億元。

這一時期，恆基股價節節飆升，到1996年11月20日已升至每股74.72元水平。恆地不失
時機地配股籌資，先後於1995年12月和1996年9月兩次以先舊後新方式配股集資22億元
和35.2億元，集資總額達57.2億元。就在第二次配股當日，恆地又宣佈發行武士債券，
集資300多億日圖（約23.4億元）。從1993到1996年，恆基集團集資頻率之高，數額之
大，業內公司無出其右。難怪有評論認為，派高息、借貸、集資已成為恆地的「財政商
標」了。

1995年，港府批地給地鐵公司興建中環總站至大嶼山赤立角新機場之間的機場鐵路，地
鐵招標發展沿線各站上蓋物業，結果，擁有龐大資金的恆地及旗下的中華煤氣聯同新
地、中銀集團所組成財團擊敗了置地，奪得中環機鐵總站上蓋物業發展權。中環機鐵總
站上蓋發展項目佔地約4公頃，發展工程包括3幢高級商廈、零售商場，以及兩間酒店或
服務式住宅大廈，總樓面面積預計達447.7萬方呎，總投資400億元，預料分六期進行，
1997年動工，至2004年全部完成。該發展計劃不僅是機鐵沿線各站中最負盛名及最昂貴
的發展項目，而且也是香港有史以來最大的單一地產項目，屆時完成後，置地的中區王
國將黯然失色，中區地產霸主地位無疑將屬新地、恆地兩大集團。

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2 : freecow(1747)@2011-04-17 02:56:54

(難怪有評論認為，派高息、借貸、集資已成為恆地的「財政商標」了。)

What is he doing now?? Does he apply the same technic to the situation now??

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3 : GS(14)@2011-04-17 15:31:43

2樓提及

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(難怪有評論認為，派高息、借貸、集資已成為恆地的「財政商標」了。)

What is he doing now?? Does he apply the same technic to the situation now??

咪要錢搞地產囉，現在當然不脫情況啦

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4 : freecow(1747)@2011-04-17 23:21:13

3樓提及

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2樓提及

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(難怪有評論認為，派高息、借貸、集資已成為恆地的「財政商標」了。) What is he doing now?? Does he apply the same technic to the situation now??

咪要錢搞地產囉，現在當然不脫情況啦

He already want the stock right to be exercise in order to 集資. Stock price may still go up??

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5 : onesee(1238)@2011-04-19 15:13:28

四叔增持以來 恒地股輪錄最大跌幅
2011年4月19日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110419/News/ea_eac1.htm

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6 : GS(14)@2011-04-19 21:02:01

4樓提及

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3樓提及

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2樓提及

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(難怪有評論認為，派高息、借貸、集資已成為恆地的「財政商標」了。) What is he doing now?? Does he apply the same technic to the situation now??

咪要錢搞地產囉，現在當然不脫情況啦

He already want the stock right to be exercise in order to 集資. Stock price may still go up??

最少到58吧

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7 : New comer(7338)@2011-05-05 09:27:20

淡友沽港股 10個月最狠
恒地沽空達 55%　紅輪變仙輪
2011年05月05日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15226402

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8 : 鉛筆小生(8153)@2011-05-05 10:18:06

7樓提及

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淡友沽港股 10個月最狠
恒地沽空達 55%　紅輪變仙輪
2011年05月05日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15226402

看看四叔最近既回購係少量, 個價可以維持到咁, 算唔錯了

不知道何人為四叔添神奇色彩, 沽空強勁, 總需要補倉

四叔隨時發力一挾既話, 來過順水推舟, $58有何難, 街貨根本不多

我估月中爆上機會大, 值搏率又重現

http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... ortsell.php?code=12

不過短期之來, 我估佢真係要北上借下東風先得


也許, 一切都有時間表, 買花生睇戲吧

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9 : onesee(1238)@2011-05-05 10:31:57

四叔：豪宅仍有價 有意投地
2011年5月5日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110505/News/ea_eab1.htm

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10 : leoyk1014(859)@2011-05-06 23:08:27

greatsoup sir: 其實(他們)是否想小股東行使紅利認股權政(879) 比錢供股？

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11 : leoyk1014(859)@2011-05-06 23:08:27

greatsoup sir: 其實(他們)是否想小股東行使紅利認股權政(879) 比錢供股？

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12 : 鉛筆小生(8153)@2011-05-06 23:16:58

可以肯定的,恒基/四叔唔需大家俾錢供..........
就算係供, 都係大家自願入去

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13 : 鉛筆小生(8153)@2011-05-06 23:16:58

可以肯定的,恒基/四叔唔需大家俾錢供..........
就算係供, 都係大家自願入去

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14 : superkkw(6672)@2011-05-06 23:21:50

但係$58行使價喎
除左四叔邊有人會貴供?

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15 : 鉛筆小生(8153)@2011-05-07 00:02:15

14樓提及

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但係$58行使價喎除左四叔邊有人會貴供?

其實除左四叔之外, 真係有人行使左

再看環球, 底部有可能今天已經到左,

四叔早排唔硬撐#12, 也許係唔想樹敵

當市況U TURN 後, 你覺得別人會俾返面子四叔嗎? (這我暫信會的)


第二, 再看沽空與街貨問題, 假若大市真的要反彈
四叔一定會順水推舟...到時大手增持恒地, 一日三,五百萬股都可以
到時再挾淡倉有何難?

假若外資大行要聯合行動沽空既話, 本地富豪亦可聯合行動
俗語說, 猛虎不及地頭蟲.......何況四叔係人中之龍

最近還覓得軍師, 更與內地修睦.....多做善舉
這舉更可以為內地近年暴發個批作榜樣

結果中央會否支持四叔, 拭目以待吧

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16 : 鉛筆小生(8153)@2011-05-07 00:02:15

14樓提及

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但係$58行使價喎除左四叔邊有人會貴供?

其實除左四叔之外, 真係有人行使左

再看環球, 底部有可能今天已經到左,

四叔早排唔硬撐#12, 也許係唔想樹敵

當市況U TURN 後, 你覺得別人會俾返面子四叔嗎? (這我暫信會的)


第二, 再看沽空與街貨問題, 假若大市真的要反彈
四叔一定會順水推舟...到時大手增持恒地, 一日三,五百萬股都可以
到時再挾淡倉有何難?

假若外資大行要聯合行動沽空既話, 本地富豪亦可聯合行動
俗語說, 猛虎不及地頭蟲.......何況四叔係人中之龍

最近還覓得軍師, 更與內地修睦.....多做善舉
這舉更可以為內地近年暴發個批作榜樣

結果中央會否支持四叔, 拭目以待吧

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17 : superkkw(6672)@2011-05-07 02:04:24

我心思思想入879,爆上60蚊就發

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18 : 鉛筆小生(8153)@2011-05-07 02:51:36

17樓提及

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我心思思想入879,爆上60蚊就發

得個睇字會好D, 如果呢D 錢咁易賺既話, 個個都發左

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19 : 鉛筆小生(8153)@2011-05-07 02:51:36

17樓提及

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我心思思想入879,爆上60蚊就發

得個睇字會好D, 如果呢D 錢咁易賺既話, 個個都發左

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20 : leoyk1014(859)@2011-05-11 22:39:45

渴sir, 如他(恆基地產 12 )真的想人行使 879 供股，但 879 的價直又底，而且 ( 恆基地產 12 )又不在 $58元之上，你估他們會否抬價??

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21 : GS(14)@2011-05-11 22:41:40

我唔識估，估到就發

但近排加快賣物業，應該告訴你了

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22 : leoyk1014(859)@2011-05-11 22:45:12

但近排加快賣物業，應該告訴你了 ? what does it means???

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23 : GS(14)@2011-05-11 22:49:40

22樓提及

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但近排加快賣物業，應該告訴你了 ? what does it means???

看來他對行使權信心不大

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24 : 鱷不群(1248)@2011-05-12 01:35:53

點解訪客連個簽名都跟足我

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25 : GS(14)@2011-05-12 21:28:59

25樓提及

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點解訪客連個簽名都跟足我

....唔知道

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26 : superkkw(6672)@2011-05-13 00:03:41

guest default 就係上校

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27 : leoyk1014(859)@2011-05-13 00:07:55

greatsoup sir :我想問，如果 12 它市價在$58或之上，那879會否被回收。及怎樣? thk!

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28 : GS(14)@2011-05-14 11:17:32

28樓提及

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greatsoup sir :我想問，如果 12 它市價在$58或之上，那879會否被回收。及怎樣? thk!

除了行使外，這就變成無價值，不會回收

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29 : 鉛筆小生(8153)@2011-05-14 11:37:21

29樓提及

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28樓提及

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greatsoup sir :我想問，如果 12 它市價在$58或之上，那879會否被回收。及怎樣? thk!

除了行使外，這就變成無價值，不會回收

其實如果要玩衍生, 係LC 6月52-54 既12

都唔玩879

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30 : onesee(1238)@2011-05-19 14:34:48

大律師5.11億購赫蘭道大屋
2011年5月19日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110519/News/ea_eab1.htm

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31 : 鉛筆小生(8153)@2011-05-19 15:22:41

最近我係到諗, 紅股未必係為集資而行

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32 : leoyk1014(859)@2011-05-19 18:45:02

why?????????//

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33 : GS(14)@2011-05-19 21:05:43

32樓提及

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最近我係到諗, 紅股未必係為集資而行

咁是為方便四叔擺錢增持?

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34 : leoyk1014(859)@2011-05-19 21:25:23

但我見879是有人抄上抄下，目的為何？

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35 : GS(14)@2011-05-19 21:26:17

35樓提及

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但我見879是有人抄上抄下，目的為何？

平嘛

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36 : leoyk1014(859)@2011-05-19 21:28:54

但抄返上0.1都好難

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37 : GS(14)@2011-05-19 21:29:36

37樓提及

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但抄返上0.1都好難

一日賺兩格都和味啦

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38 : leoyk1014(859)@2011-05-19 21:32:46

但可借有diedline,好在咋天入了些少(0.011),博一博

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39 : GS(14)@2011-05-19 21:34:10

39樓提及

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但可借有diedline,好在咋天入了些少(0.011),博一博

唔好問我，總之有得升就走

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40 : onesee(1238)@2011-05-23 12:37:58

紅輪難行使 恒地集資覓新途
2011年5月23日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110523/News/ea_eac1.htm

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41 : 鱷不群(1248)@2011-05-23 13:52:14

879不用問啦，有得走就要走

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42 : superkkw(6672)@2011-05-23 21:27:09

大量0.01賣盤

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43 : GS(14)@2011-05-23 21:28:50

如果可以拆開D輪變牆紙一股一股咁都抵的

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44 : onesee(1238)@2011-05-24 10:53:35

李兆基4298萬增持恒地
2011年5月24日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110524/News/ec_ecj1.htm

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45 : onesee(1238)@2011-05-27 15:28:55

恒地港鐵發水則 尾班車大贏家
4月1日新制生效 入則申請銳跌九成 2011年5月27日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110527/News/ea_eaa1.htm

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46 : onesee(1238)@2011-06-01 23:44:00

丁書苗天匯3伙終撻訂
2011年6月1日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110601/News/ea_eab1.htm

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47 : superkkw(6672)@2011-06-02 02:26:39

真係人怕出名豬怕肥,特別係大陸富豪

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48 : GS(14)@2011-06-02 07:54:38

財話短說
小輪 2.8億售銀礦灣酒店
2011年05月13日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15249944
發表於:2011-05-13 23:42:30

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49 : GS(14)@2011-06-02 07:54:44

港燃年內拆佛燃滬上市
2011年05月31日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15299022
發表於:2011-05-31 18:18:35

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50 : onesee(1238)@2011-06-02 13:45:21

四叔﹕天匯3戶撻訂 難追差價
2011年6月2日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110602/News/ea_eab1.htm

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51 : onesee(1238)@2011-06-02 13:47:23

李家誠研分拆飲食業務上市
2011年6月2日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110602/News/ea_eab2.htm

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52 : 鱷不群(1248)@2011-06-02 14:21:05

52樓提及

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李家誠研分拆飲食業務上市
2011年6月2日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110602/News/ea_eab2.htm

這個主意也不錯，不過我希望他用多一兩年時間養肥隻雞仔才進行，以現時規模未必可以上到主板

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53 : GS(14)@2011-06-02 21:23:07

53樓提及

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52樓提及

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李家誠研分拆飲食業務上市
2011年6月2日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110602/News/ea_eab2.htm

這個主意也不錯，不過我希望他用多一兩年時間養肥隻雞仔才進行，以現時規模未必可以上到主板

如果上創業板，兩年就得，但是上來幹甚麼呢?

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54 : GS(14)@2011-06-04 12:56:03

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15312153
李兆基︰恒地估值偏低
指市值何止 1200億　揚言續增持
2011年06月04日

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55 : GS(14)@2011-06-04 13:00:09

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110604/News/ea_eab1.htm
恒地價值 李兆基指被低估逾半
2011年6月4日

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56 : GS(14)@2011-06-04 13:00:49

煤氣未來3年 百億投資內地
2011年6月4日
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110604/News/ea_eab2.htm

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57 : 鉛筆小生(8153)@2011-06-04 16:08:19

55樓提及

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http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110604&sec_id=15307&art_id=15312153
李兆基︰恒地估值偏低
指市值何止 1200億　揚言續增持
2011年06月04日

我相信若牛市未完, 恒基下一輪攻勢必會派高息開始

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58 : GS(14)@2011-06-04 16:16:13

恆地真是幾超值

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59 : carl_li(1524)@2011-06-07 14:51:34

四叔好過X哥ge..........

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60 : GS(14)@2011-06-07 21:58:07

60樓提及

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四叔好過X哥ge..........

至少有誠信

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61 : onesee(1238)@2011-06-08 14:29:25

四叔棄行使紅輪 續斥近1.3億增持
2011年6月8日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110608/News/eb_ebe1.htm

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62 : GS(14)@2011-06-08 21:19:55

李兆基︰恒地估值偏低
指市值何止 1200億　揚言續增持
2011年06月04日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15312153

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63 : GS(14)@2011-06-11 11:52:23

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15329581

四叔：恒地收舊樓唔霸道
2011年06月10日

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64 : 鱷不群(1248)@2011-06-11 12:12:45

64樓提及

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http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110610&sec_id=15307&art_id=15329581

四叔：恒地收舊樓唔霸道
2011年06月10日

這個要問問甜心集團

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65 : GS(14)@2011-06-11 12:14:33

65樓提及

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64樓提及

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http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110610&sec_id=15307&art_id=15329581

四叔：恒地收舊樓唔霸道
2011年06月10日

這個要問問甜心集團

請埋社工洗底wor

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66 : onesee(1238)@2011-06-22 14:01:43

威華達﹕適時再減持港華
2011年6月22日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110622/News/ww_ww3.htm

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67 : GS(14)@2011-07-16 15:23:35

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 335&art_id=15436564

香港恒基兆業參與經營
杭州斷橋　貨車飛墮司機傷
2011年07月16日

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68 : GS(14)@2011-07-21 23:08:45

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15450722
九成員工不滿加薪幅度
中華煤氣醞釀工潮
2011年07月21日

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69 : superkkw(6672)@2011-07-21 23:55:26

畜牲就有份

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70 : david395(4434)@2011-08-22 22:45:38

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110822562_C.pdf

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71 : 香男(5828)@2011-10-06 00:18:34

97 到左現金價

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72 : GS(14)@2011-10-06 19:08:22

73樓提及

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97 到左現金價

未到好平的水平，只是合理...最低是28.5仙...何況主要資產三橋有事

前貼已講

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73 : 香男(5828)@2011-10-07 00:36:22

無論現金值 , 圖表 , 大市氣氛 , 老散心態 , 0.466 左右的支持值得試下

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74 : GS(14)@2011-10-07 20:34:52

75樓提及

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無論現金值 , 圖表 , 大市氣氛 , 老散心態 , 0.466 左右的支持值得試下

圖表我唔記得，但是想買來短炒同長線唔同的，如要買我寧買1123

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75 : DragonGirl(40332)@2013-10-11 15:20:09

1083 甚麼都好，timing 問題

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恆基發展(0097，前稱永泰發展)專區

1 : GS(14)@2014-08-11 23:23:55

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=7665
前專貼

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2 : GS(14)@2014-08-27 12:15:38

虧損增20%，至3,000萬，11.1億現金

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3 : derek777(35201)@2014-09-05 21:44:33

本集團將收購主要從事於香港營運名為「千色Citistore」 百貨公司之目標集團。
代價為港幣934,500,000元。

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4 : kkcw(39721)@2014-09-06 00:43:53

derek777在3樓提及

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本集團將收購主要從事於香港營運名為「千色Citistore」 百貨公司之目標集團。
代價為港幣934,500,000元。

想學新地咁改造西田??

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5 : derek777(35201)@2014-09-06 03:03:24

kkcw在4樓提及

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derek777在3樓提及

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本集團將收購主要從事於香港營運名為「千色Citistore」 百貨公司之目標集團。
代價為港幣934,500,000元。

想學新地咁改造西田??

千色欠缺像日式百貨的大超市部份, 反似是設在民居商場的永安或先施，只是當次較平民化

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6 : derek777(35201)@2014-09-06 12:04:33

johnson1在6樓提及

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冇左注資概念。不如估下郭家買邊件好遇。

唔知周一市場反應点？ 但第二件諗好了。

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7 : derek777(35201)@2014-09-06 13:30:03

恒地系進一步重組業務，多次被私有化不成的恒發（097）昨公佈，向大股東恒地（012）購入主要包括六間千色店百貨公司的目標公司，變身零售股，作價9.34億元，以目標公司去年1.33億元盈利計算，收購作價市盈率約7倍。

恒發表示，9.34億元的總代價將以現金支付，但有權選擇全部或部份代價，通過發出承兌票據支付，承兌票據屬無抵押及還款期最遲12月31日(或訂約雙方另行協議之其他日期)，附帶利息年利率按香港銀行同業拆息一個月期息率加0.84%。

公告指，目標公司包括現時於香港營運六間以「千色Citistore」為名的百貨公司及以一間「id:c」為名之專門店。至6月止，目標公司的資產淨值約1580萬元，去年盈利升8%至1.23億元。

現時以基建投資為主業的恒發指，由於仲裁案件，自2012年3起未有確認收入，今次的收購可令集團業務及收益來源多元化，從而可抵禦營商環境之波動。去年恒地向主席李兆基收購系內四間上市公司股份，涉資近30億元，當時就有券商認為系內重組的一部份。

記者：石永樂
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20140905/52872691

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8 : Louis(1212)@2014-09-08 11:35:09

淨現金的公司, 可炒到市淨率1.7倍, 即使有注資, 都算難得!

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9 : derek777(35201)@2014-09-08 13:25:09

derek777在7樓提及

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johnson1在6樓提及

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冇左注資概念。不如估下郭家買邊件好遇。

唔知周一市場反應点？ 但第二件諗好了。

估唔到巿場反應咁好! 咁四叔又係比+X抵!

第二件諗好而又今日入左o既係"災時抱鐵"，希望97事件再會引起市場憧憬注入"蓮加彿"。

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10 : kkcw(39721)@2014-09-09 00:24:25

derek777在10樓提及

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derek777在7樓提及

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johnson1在6樓提及

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冇左注資概念。不如估下郭家買邊件好遇。

唔知周一市場反應点？ 但第二件諗好了。

估唔到巿場反應咁好! 咁四叔又係比+X抵!

第二件諗好而又今日入左o既係"災時抱鐵"，希望97事件再會引起市場憧憬注入"蓮加彿"。

如果買一田, 呢個反應就算合理, 買千色店, 似乎過分左...

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11 : Clark0713(1453)@2014-09-09 00:59:19

kkcw在11樓提及

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derek777在10樓提及

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derek777在7樓提及

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johnson1在6樓提及

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冇左注資概念。不如估下郭家買邊件好遇。

唔知周一市場反應点？ 但第二件諗好了。

估唔到巿場反應咁好! 咁四叔又係比+X抵!

第二件諗好而又今日入左o既係"災時抱鐵"，希望97事件再會引起市場憧憬注入"蓮加彿"。

如果買一田, 呢個反應就算合理, 買千色店, 似乎過分左...

細股亂舞無辦法⋯

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12 : GS(14)@2014-09-09 01:32:30

呢個世界太恐怖

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13 : derek777(35201)@2014-09-09 22:06:37

【名家搶先睇】恒發獲注入千色店的問號？（林少陽）
上周末收市後恒基地產(012)宣布向附屬公司恒基發展(097)注入千色店零售業務，刺激恒發周一股價急升逾兩成。驟眼看來，這單交易為恒地明益恒發小股東的派錢大行動，事關注入資產作價9.35億港元，相當於2013年盈利的7倍。然而，事情並非表面看得那麼簡單，千色店於去年底股東資金只得區區1580萬元，按市賬率計算交易作價相當於股東資金的59倍！

按市盈率及市賬率計算交易作價，得出兩個截然不同的結論，關鍵在於千色店的股本回報率(ROE)令人生疑地偏高──按2013年底盈利1.33億元計算，千色店的ROE高達842%！對於任何具備些微財務學常識的投資者，都會對這麼偏高的ROE能否長久維持提出合理質疑。

千色店目前在九龍及新界各主要住宅區經營6 間分店及日本時裝品牌id:c專門店。千色店本身並沒有持有任何物業，不用我講，大家都可能估計得到，所有分店的業權全屬母公司恒地。在注入恒發之前，千色店為恒地全資附屬公司，子母公司基本上是二為一體，這些關連交易不會引起任何股東的質疑。然而，一旦注資落實，千色店不再是恒地全資附屬公司，而只是透過恒發間接持有69.72%權益，屆時恒地不再是千色店的阿媽，而是隔了一重關係的──阿嫲。

恒發的小股東在決定應否接納這單交易之前，最好還是細心的觀察千色店是如何獲得這麼高的ROE，尤其是千色店與恒地之間的租約是怎麼簽的。由於上周五晚的公告內容簡陋，我手頭未有足夠的資訊下判斷，因此只能憑常理推測，千色店這麼出色的業績，有很大的機會是因為母公司用一個很筍的價錢租借場地給千色店經營零售業務。假如恒地真的是用一個奇低的租值出租物業績千色店，則千色店的管理層至今仍未有令人信服的證據，證明其業務定位、產品質素以及管理能力，是經得起自由市場競爭挑戰的話。

當然，如果未來千色店仍然繼續得到恒地的照顧，年復年地以友情價出租物業給這家未來的孫公司，千色店未來的盈利仍然會繼續傲視零售界。然而，這樣的關連交易，對只是持有恒發不足70%股權的恒地的股東又是否公平？未來恒地與恒發之間，又何制訂雙方股東均認可的租務合約，最終會否必須按市值租金重新租約？屆時千色店的盈利能力，還會否像現在一樣亮麗嗎？

恒發的股東因為消息公布後股價狂升，加上多份傳媒落力吹捧甚麼分家產及注資概念，現在一定很開心。然而，所謂的分家產或進一步注資之說，不過是傳媒毫無根據的猜測。經過今次注資之後，恒發的淨現金將由原來的11.5億元，急降至2億元，除非發行大量的新股攤薄現有股東權益，否則屆時將再無彈藥進行其他大型收購。

自從恒發被大股東誘使出售其持有的香港中華煤氣(003)控股權後，這隻殼股已有多年無所事事。今次注資之前，恒發只是持有國內一些有限定年期的基建項目，而且近年開始已轉盈為虧。再不注入任何實質業務，這隻殼有被港交所(388)要求除牌的風險。對我來說，這次注資最明顯不過的作用，就是避免這隻股票變成可能被逼除牌的純現金公司。

恒發董事局於交易中同時宣布，集團於2014財年至2016財年期間每年派發每股股息不少0.04元，期望透過接近5厘的高息吸引股東批准注資計劃。假如恒發股東認為恒地將繼續像過往一樣照顧千色店，這單交易對恒發來說亦不算是太差的交易。恒發的股東，就當我是以小人之心，度恒地董事局君子之腹好了。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20140909/52883997

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14 : Louis(1212)@2014-09-11 19:24:56

點股壇：恒發中線可憧憬

■李兆基任主席的恒基發展，料短期仍是反覆上落，中線可望進一步上升，目標價1元。　資料圖片

恒基發展（097）獲注入千色店，勁升後反覆，回吐壓力不大，反映近日的買家仍在持貨。恒發將向恒地（012）收購千色店，代價9.34億元，恒發持有現金11.48億元，足夠應付收購，目前資金用作收息，未能抵銷經營費用，中期有虧損，千色店去年盈利1.33億元，相當於收購PE7倍，恒發已預期2014年至16年每股股息不少於4仙，是對股價的支持，對股價80仙來說，息率是5厘，但收購後PE則達18倍以上，對零售業而言，則是過高。

恒發原持有杭州錢江三橋經營權60%，但涉及仲裁中，有關收入已停付兩年多應收6.99億元仍未入賬，而經營權無礙資產賬面值3.75億元，這是仲裁結果可能影響的收支，恒發表明即使經營權失效，仍將尋求其他投資，反映持續發展的意向，不滿足於市值25億元之譜，消息更傳與集團權力分配有關，更添憧憬。

目前恒發每股資產44.6仙，已非重要，展望於完成收購後，續有其他發展，短期有息率支持，中線憧憬繼續有另一次注資或其他發展，暫時急升後略為回吐，但價位有利即日鮮，估計短期仍是反覆上落，中線可望進一步上升，目標可達1元左右。

齊明

Good Luck!

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15 : greatsoup38(830)@2014-09-21 00:48:02

2014-09-20 HJ
恒發注資 息誘股東   

恒基發展（00097）於兩次建議私有化失敗後，改變策略，恒地（00012）注資恒發，使其有足夠營運規模以維持上市地位，但仍待股東批准。

恒地注入資產為千色百貨全部股權，作價9.345 億元，預期恒發將以內部資源支付，截至6 月底，恒發持有現金及現金等價物4.72億元及長期銀行定期存款6.76億元，有足夠資金應付收購。

收購市賬率十分高

千色百貨於香港經營百貨零售，於荃灣、元朗、馬鞍山、將軍澳、大角咀及屯門營運6間千色百貨，消費群為本地居民，主要為家用必需品；另於尖沙咀設一專門店id:c，提供日本服飾系列，以迎合旅客需求。零售經營已有20年歷史，業務波動不大，2012年純利1.23億元，2013年1.33億元，增長8.1%；但截至6月底資產淨值僅1580萬元，收購市盈率7倍，是較低水平；收購市賬率59倍，卻是十分高，原因是並沒有自置物業。

恒發的主要投資為杭州錢江三橋經營權60%，經營期30 年，但收費期於2012 年3月19日終止。恒發多次與有關方面溝通磋商，隨後已於2012年9月向中國國際經濟貿易仲裁委員會提交仲裁申請書，並於今年4月開庭審理，但未有結論，仲裁庭於7 月要求雙方各自提交調解方案，以便於9月中進行調解會議，該會議將延至另訂日期。截至6月底止，未被確認的通行費收入共5.61億元人民幣（約6.99 億港元），已扣除內地營業稅。恒發立場視作為應收而未收，亦未入賬，仍待仲裁的結果。

如完成收購，恒發2014至2016年的每股股息將不少於4仙，採取高息政策。

恒發的意向是，繼續開設千色百貨新店。如內地仲裁裁決恒發確認收費權，將繼續經營，屆時業務為百貨及基建；如不再擁有經營權，恒發將考慮其他適合投資機會（包括基建），看來恒發不滿足於經營百貨。市場已為此憧憬恒發再獲注資及發展機會，暫難估計，消息指出涉及「分家」，更添憧憬。

仲裁結果影響估值

如仲裁裁決恒發有收費權，則累積未收的6.99億元是否可以收回，或需要扣除若干費用才是恒發的收益，因未入賬，可視作額外收益；如再無收費權，此投資便了結，賬面的經營權無形資產3.75 億元便要全數撇銷。因而裁決的成敗，仍是恒發股價的關鍵，但現在估計變化，則無依據，純屬揣測。

只以恒發經營百貨而論，目前市值不過22億元，恒地是否滿足？就現價72仙看，注入百貨後的市盈率約18倍，息率5.5%，市盈率是過高，息率則具吸引。

恒發股價於公布後搶升至85仙後拾級而下，是過去不斷憧憬者的獲利回吐；當然，高位回吐後，可候低位吸回，不論再有憧憬能否實現，預測3年股息，對股價應有支持。

戴兆

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16 : GS(14)@2014-10-19 11:50:15

千色店資料，最重要的租金都是每年增1,000萬

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17 : GS(14)@2015-05-05 01:55:42

取回3億多賠償

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18 : greatsoup38(830)@2015-05-17 20:40:54

2015-05-11 HJ
恒發憧憬注資 跌至0.7元可撈   

恒基發展（00097）為投資杭州錢江三橋的爭議，擾攘3年始獲解決，將獲補償以解除收費協議，該爭議源自項目經營期與收費權年限不同，經國際仲裁委員會判決，具有法律約束力。

裁決杭州市政府於90日內對恒發補償3.76億元人民幣，延遲付款須支付5%違約金，該補償款應徵稅項由杭州市政府支付。錢江三橋由合營公司經營，恒發佔60%，中方佔40%，恒發收到補償款後，合營公司的合資合同將被解除。恒發應付予合營公司220萬元人民幣律師費，仲裁費用及其他調解費252.5萬元人民幣由恒發及杭州政府平均分擔，相關的仲裁員費用各自承擔。

爭議落幕獲補償

恒發投資合營公司的成本及應收款，在收到補償款後撇除，所得補償淨額約2.17億元，已確認為淨利潤，合營公司的應收通行費自2012年3月20日起不再確認，累計未確認的通行費營業額（已扣營業稅）約8.08億元，如全數確認為應收款，所獲補償是否足夠並不明朗，但既已解決，也是仲裁，只能接受。

過去恒發為此項投資設有滙兌儲備，投資解除，已把該儲備1.38億元作為額外利潤，雖非業務利潤（補償亦非業務利潤），但連同補償，將使股東權益增加3.55億元，至16.58億元，相當於每股0.54元。收回現金約4.65億元，去年底則持有現金4.02億元，即共有現金8.67億元，相當於每股佔0.28元。

合營公司事件未能預期何時有結果，為使恒發得以持續經營，去年收購恒地的零售業務，包括6間千色百貨店及一間專門店，2014年錄得經常性盈利1.29億元，收購已於去年12月完成，已佔盈利2100萬元，因去年未知仲裁，仍按年把合營公司經營權攤銷及計入相關費用，因而錄得虧損700萬元。

此後，恒發的業務只有零售及運用資金收益，假定零售業績與上年相似，扣除行政費用外，約為1億元，每股盈利3.3仙，已計劃於2016年前每股股息不少於4仙，希望經營業績可以應付；萬一不足，亦可由手頭資金應付，因此，股息政策是可以實現，問題是否增派。

未來或注入服務業

零售已成為唯一業務，6間千色百貨位於荃灣、元朗、馬鞍山、將軍澳、大角咀及屯門，只是一般性的百貨店，專門店則設於尖沙咀美麗華，其業務並無特色，雖稱繼續開設新店，亦須因應市場形勢，似乎近期不利零售業，相信恒發不會急進。

恒地曾擬私有化恒發，無奈市場不接受，又不擬恒發成為殼股，因而注入零售業。筆者早已認為，恒地不會滿意恒發的現狀，規模不大，市值不過23億元，須要承擔上市及相關行政費用，經濟效益有限，但既已注入零售業務，而基建投資亦已解除，有理由相信恒地繼續支持恒發。零售業務不易發展，再來一次注資的可能性存在，至於注入何類業務，則難揣測。零售是服務行業，未來的注資或可能與服務業有關，似乎恒地的業務無分拆必要，但為注資，便有理由。

恒發股價因為有關消息而搶升至0.84元而回落，是市場趁勢回吐，恒發早前股價約0.7元，此股低位常見收集，搶高回吐是正常，所定三年股息政策，是對股價的支持，派息4仙，對股價0.7元而言，息率5.7%，而存在注資期望，因而價低常見閒資投入。

話說回來，恒發價低有息率支持，而賣點只是憧憬注資，是否值得，見仁見智，主要是對可能注資的觀感。短期而言，搶高後回吐，買家可能等候另一次低吸機會，因而需要有若干耐性，最少候至7月底前收到補償款項後再作安排。基於此，如恒發回落至0.7元水平，應有策略性投資的價值，不是看好零售業務或其資產值，而是憧憬注資。

#戴兆 #港股分析 #公司透視 - 恒發憧憬注資 跌至0.7元可撈

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19 : GS(14)@2015-06-02 02:53:06

仔接班

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20 : greatsoup38(830)@2015-08-21 16:11:07

轉盈4,700萬，2.11億現金

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21 : greatsoup38(830)@2015-08-21 17:19:07

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150821/news/ec_ecm1.htm
租金升 恒發千色店倒退 賺5600萬 按年跌一成
  2015年8月21日

【明報專訊】今年初轉型百貨股的恒基發展(0097)，上半年雖扭虧為盈賺4.1億元，但主要來自一次過收益，而重金斥資9.4億元收購的千色店，在母公司恒地(0012)加租及薪金開支增加下，終止過去4年增長紀錄，貢獻盈利5600萬元，按年倒退近一成。

去年蝕900萬元的恒發，於去年12月完成對千色店收購後，昨日公布首份中期業績，千色店對公司盈利的貢獻令人期待，惟千色店上半年營業額僅微增7%至4.49億元，稅後盈利卻減少9.7%至5600萬元，扣除行政費等開支，實際貢獻恒發的盈利只有5500萬元。反觀此前所公布，千色店於2011年至2014年連續4年盈利均有增長。

租金開支增加1000萬

對於千色店盈利於收購完成後立即出現倒退，公司解釋是分攤租金開支增加了1000萬元、元朗千色店裝修工程額外增加了折舊支出300萬元，以及銷售成本和員工薪金增加了1500萬元所致，如扣除分攤租金開支和裝修折舊支出兩項，上半年千色店盈利應為6700萬元，按年增8%。

翻查資料，千色店與恒地的商場租約，絕大部分是在恒發收購交易前不久簽訂，2014年尾及2015年頭生效，由於過去未有獨立披露租金條款，因此未能確定具體金額的前後變化。

分析：指望重組再注資

恒發去年宣布收購千色店前，即去年6月曾一次過向恒地派發5.28億元股息，令千色店資產淨值急跌至剩1580萬元，雖然恒發市值急升至9.345億元，但恒發也因此現金水平大減。有中資券商分析員指，恒發9億買下一個資產淨值被「抽乾」的千色店後，公司面對「沒資金、沒市場」窘態，「恒發收入已只剩千色店，看不到可有什麼新發展，惟一寄望是其承諾至2016年不少於0.04元的股息可以不變，或者等恒地重組看有沒其他業務注資」。

明報記者 陳子凌

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22 : ccwhk(22610)@2015-10-05 23:40:13

can we treat this stock as bond of 6% (at least till 2017)?

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23 : GS(14)@2015-10-05 23:59:23

可以

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24 : ccwhk(22610)@2016-03-22 23:53:36

as expected 0.02 div...
so assume we also can have 0.04 for year 2016

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25 : greatsoup38(830)@2016-03-23 00:01:16

都不會預期太多吧
盈利增26.3倍，至8,200萬，6.8億現金

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26 : ccwhk(22610)@2016-03-23 00:30:52

0.04 per shares needs 1.21 億 each year...
8,200萬 - 1.21 億 = -3900萬 per year
6.8億現金 / -3900萬 >= 17 years to give at 0.04?

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27 : greatsoup38(830)@2016-03-23 00:33:33

應該是這樣的看法

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28 : greatsoup38(830)@2016-08-29 02:06:01

盈利增2%，至4,800萬，7.35億現金

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29 : GS(14)@2017-04-10 10:12:39

盈利增1%，至8,200萬，6.35億現金

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30 : GS(14)@2017-09-01 19:22:26

盈利降45%，至2,700萬，6億現金

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31 : GS(14)@2018-03-21 17:18:03

盈利降32%，至5,600萬，6.16億現金

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32 : GS(14)@2018-05-25 17:36:32

buy Uny

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33 : GS(14)@2018-08-24 23:57:47

盈利增3成，至4,600萬，2.1億現金

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34 : GS(14)@2019-03-24 11:02:46

盈利增35%，至74億，無現金

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