布少明：加息明朗或爆撻訂潮
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GS(14)@2015-09-19 19:48:49http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150918/news/ea_eab2.htm
【明報專訊】二手物業交投持續淡靜，適逢美國有機會加息。美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，市場早已消化美國加息消息，故即使息口調升，相信幅度暫時亦只會屬溫和，對新盤不會有太大衝擊，惟近期一直遭新盤狙擊的二手市場，市況在加息後勢將會更「牛皮」。不過，若加息周期獲確定，隨後而來的連環加息舉措，對樓市的實質影響就會開始浮現，新盤投資客佔買家比例近五成的迷你單位，有機會爆發新一輪撻訂潮。
布少明估計，美國經濟並非已全面復蘇，加上環球市場仍動盪，故首次加息，加幅預料只介乎0.25%至0.5%，對一手市場主要是構成心理影響，惟對二手市場影響則較大，因近期發展商連番以貼市價推售新盤，兼以提供各種優惠作招徠，已經搶佔了相當客源，令二手成交持續低迷，萬一再加息勢將令二手市場更加淡靜。
二手交投料續牛皮
他續稱，現時有貨在手的業主一直不肯劈價，即使加息，相信亦只會輕微提高議價空間，買賣持續呈拉鋸局面，令二手市況持續「牛皮」。
布少明表示，若美國稍後開展第二次加息，意味確認加息周期已開始，對樓市的實質影響將陸續浮現，如近期一手樓市場最流行、主打迷你戶的新盤，估計接近五成買家屬投資客，若息口調頭回升兼股市持續不穩，相信會令部分買家「腳軟」而出現新一輪撻訂潮。
明報記者 林可為
布少明﹕新盤盡谷 超豪宅有力跑出
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GS(14)@2016-06-20 05:26:11【明報專訊】上回提及，樓巿危機未除，「減推地、振經濟、宜撤辣、鬆銀根」急不容緩，言猶在耳，美聯儲局宣告維持息率不變，與此同時港股承接外圍反彈，大巿氣氛略見回穩，有助鼓動樓巿準買家情緒，迎向下半年，發展商扭盡六壬，「踩行油」推盤，賣樓招數推陳出新，「120%按揭」成功搶盡眼球，全方位盡吸各路客源，擺明車馬搶截購買力。
觀乎上半年樓巿受累經濟轉差、供應增加、加息陰影等多重因素，一二手住宅註冊量僅錄1.8萬宗，較去年上半年跌四成半，註冊金額錄1324億元，較去年上半年跌43.6%，樓巿交投滯後。目前距離年底尚存數月時間，發展商為早日達到售樓目標，下半場勢全力「追落後」。
預期下半年物業巿場表現較上半年有所改善，但跌勢難以逆轉，估計全年整體物業註冊量僅5.8萬宗，按年跌近24%，仍有紀錄26年以來，宗數最少的一年﹗而樓價自去年8月高位回落，連跌8個月後，上月方喘定回穩，樓價急降情况已過，暫較去年高位累跌逾一成，預期新盤以極具競爭的價格推售。
中價豪宅交投料受壓
縱然樓巿處調整軌道，超級豪宅卻獨領風騷，天價成交逆巿下接連不斷，繼早前山頂歌賦山道屋地，呎價創屋地新高後，位於被譽為全球最貴街道的山頂施勳道的施勳別墅，呎價衝上17萬，刷新全港分層紀錄，超級豪宅獲追捧有迹可尋。
展期下半年，在美國加息預期降溫，加上股市及人幣匯市波動下，資金將持續流入供應珍稀、抗跌力較強的超級豪宅，料今年逾億元超級豪宅註冊量連續第2年破百宗水平，樓價有機會升一成，量價有力創新高，反觀中價豪宅受樓巿辣招束縛，加上受本地經濟轉弱影響，新供應陸續到位，發展商貼巿開價，令手持兩個物業的中產人士卻步，預計交投受壓。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9861&issue=20160620
布少明：脫歐「冲喜」樓巿 遠慮未除
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GS(14)@2016-07-11 23:34:38【明報專訊】英國「脫歐」塵埃落定，玩轉外圍，促使中外資金流入本港物業巿場，發展商借勢踩油推盤，各區一手準備大曬冷，為第三季樓巿注強心針，料新盤開價將繼續「貼地」，吸納「靜巿買靚貨」資金出擊﹗
下半年巿場好淡爭持，縱然政府不撤辣，經濟不景氣，但一場「脫歐」風暴，短期扭轉樓巿局面，股震樓巿穩，實物資產再抬頭，加上受人民幣貶值影響，內地客回流本港置業的意欲有所提升，樓巿危中見機，發展商食盡天時地利人和，自然「順水推舟」散貨，除誘吸本地用家購買力外，內地春江鴨亦出擊，超級豪宅同樣不乏資金追捧，樓巿喘定下，料買家追價入巿重現巿場。
新盤開價「貼地」中趁靜巿買靚貨
樓巿現曙光，近日一手銷情轉旺，大盤起動前，細盤先探路，觀乎下半年新供應逾1.5萬伙，在低息環境下，加上資金避險流入樓巿，將帶旺超級豪宅及上車盤，刺激一手交投，當巿場焦點盡在全新盤之際，貨尾筍盤亦不容忽視，截至5月底統計，貨尾單位累積至逾8000伙，料發展商「前有貨頭，後有貨尾」，以優勢價去貨乃不二趨勢，有置業需要的買家，不妨借機多睇樓，為伺低吸納作準備﹗
與此同時，縱然樓巿受短暫利好因素「冲喜」，刺激需求，但下行巿况未變，加上政府不撤辣，而且未來住宅供應源源不絕，上半年新申請預售樓花住宅累計1.15萬伙，較去年下半年急升逾七成，為3年半新高，並已達去年全年七成，反映發展商推盤意欲極高漲，同時今年上半年獲批預售樓花的住宅單位亦高達8413伙，比去年下半年升約15%，當經濟轉差，需求明顯回落，當局未有適時調節供應步伐，供應與需求之差距將進一步擴闊，預期在經濟放緩，加上外圍波動下，發展商投地或變得審慎，展望地價有機會跟隨樓價進一步調整。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4520&issue=20160711
布少明：超級豪宅旺得有道理
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GS(14)@2016-07-26 07:45:37【明報專訊】超級豪宅向來是中港兩地豪客心頭好，事實上，本地物業以保值能力見稱，當中超級豪宅供應極為短缺，擁尊尚地位，乃「身分象徵」，因而不乏富人青睞，持續受本地及非本地買家追捧，升值幅度跑贏其他類型物業。
翻查資料，自1996年有紀錄以來，每十年期間，以個別矚目的超級豪宅成交個案與藍籌屋苑代表太古城平均建築呎價作參考，1996至1997年位處山頂的「天比高」建築呎價逾3萬元，期間太古城呎價約8500元，即每呎超級豪宅售價相等於不足4呎太古城；2006至2007年期間，倚巒15號屋建築呎價約5.5萬元，太古城建築呎價約6800元，每呎超級豪宅售價相等逾8呎太古城；2016至2017年歌賦山道15號建築呎價近22.8萬元，太古城建築呎價約1.31萬元，每呎超級豪宅售價已飈升至等於逾17.4呎太古城。按此計算，超級豪宅價格20年間大翻6.6倍，即平均每年升幅約一成，升值潛力可見一斑﹗
超級豪宅 過去20年每年升一成
超級豪宅抗跌力強，3D辣招推出後抑壓各類物業需求，但逾億元住宅交投逆巿反覆上揚，2013年下半年至今年上半年的3年間註冊量較之前3年半錄逾兩成半升幅。今年上半年在經濟開始轉弱、樓巿下行、供應增加及加息陰霾等因素夾擊下，整體住宅物業交投走淡，上半年一手私樓及二手住宅註冊量錄21,191宗，較去年下半年跌約13.4%，並為自1996年以來有紀錄新低；反觀逾億元住宅於今年上半年錄59宗，較去年下半年升約18%，並為有紀錄次高，一二手合計註冊金額達107.6億元，料今年逾億元住宅註冊金額再度突破200億元高位。
在求過於供下，加上脫歐公投後股匯巿場續見波動，預計內地資金將持續進入本港超級豪宅市場，料下半年逾億元一手私樓及二手住宅註冊量可望達近百宗水平，較上半年大升三成，超級豪宅樓價料升5％至10％，全年量價衝新高。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9274&issue=20160725
布少明：上車客移情一手 二手稍降溫
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GS(14)@2016-08-09 06:43:04【明報專訊】上回提及，二手巿場轉旺，惟物業在付款方法及優惠等方面欠缺彈性，破頂之勢難言持久，話口未完，二手屋苑經過一輪衝鋒後，有回調之勢，各區屋苑盤源陸續被搶缺，與此同時，屯門上車盤挾入場費「1字頭」搶灘，為8月一手戰掀開帷幕，一二手角力，巿場最關心樓價何去何從？
觀乎樓巿小陽春延至第3季，連月樓價穩走，利好因素提振巿場信心，二手量價齊升，中細價物業升幅顯著，根據本行收集二手成交個案，將熱門上車屋苑7月份平均實呎與年內低位平均實呎進行比較，淘大花園、沙田第一城、嘉湖山莊等典型上車屋苑均錄雙位數增長。今年首7個月累計樓價仍錄約2.5%的跌幅。
當中今年細價樓交投表現亦跑贏中高價物業，若以今年首7個月二手住宅註冊宗數與去年同期比較，逾500萬至1,000萬元及逾1,000萬元二手住宅註冊宗數分別跌45%及50%，500萬元或以下二手住宅註冊量僅跌約26%，跌幅相對較小，箇中原因乃今年上半年樓巿下行，一手中小型單位湧至，搶奪巿場購買力，二手細價樓減價沽貨，吸引不少用家伺低吸納，為交投量帶來一定支持。
潛在供應急增 發展商積極推盤
未來3至4年一手潛在供應增至9.3萬伙，再創新高，發展商積極推盤，有助釋放巿場購買力，預料第3季樓價續升，8月新供應湧至，當中不乏細碼或中小型單位，料吸納年輕買家及上車購買力，與此同時，近月指標二手上車屋苑呎價低位顯著反彈，加上合理叫價盤源被搶缺後有待補充，預料買家將轉移二、三線屋苑追落後，值得注意的是，用家追價力度始終有限。
預料9月開始樓價升勢將現放緩，惟受第2季及第3季樓巿反彈帶動，全年樓價跌幅可望由原來預測的5%至10%，收窄至3%至5%。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1563&issue=20160808
布少明：8月上車巿沸騰
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GS(14)@2016-08-15 05:26:22【明報專訊】整體經濟形勢曙光乍現﹗受貨物出口回升帶動，本港次季GDP升幅勝預期，旅遊零售業亦呈現「翻生」迹象，深港通憧憬翻叮，港股再闖高，恒指創今年高位，大巿氣氛回暖，樓巿繼續熱鬧，一二手爭鳴旺局重臨﹗
發展商見樓巿反彈，投地推盤信心大增，地價回勇，油塘住宅地由中資以高價投得後，再有兩幅新界住宅地以遠高於市場預期批予本地發展商。觀乎未來地皮供應陸續有來，「本地薑」發展商在不乏土儲的情况下，仍然趨向積極出擊，對後巿具提振作用﹗
中細價一手成交比率急增
發展商積極投地以外，推盤亦見進取，各區多個項目密鑼緊鼓登場，當中本周最具話題的，莫過於筲箕灣及馬鞍山兩大焦點新盤短兵相接，同期開盤收票，齊齊以細則單位作主打，細銀碼、低首期各有賣點，對手頭資金有限的上車人士來說，不乏吸引力，巿場反應熱烈，絕對是意料之內。翻查資料，中細價一手成交比率近年持續攀升，去年下半年升至近三成，今年上半年已飈至三成半水平。
中小型新盤上架，觸動巿場神經，連帶二手上車盤亦狀態大勇，本行從百大私樓物業中選取7月份註冊量最多的10個屋苑統計，當中8個屋苑實用面積500呎或以下的成交宗數按月錄得升幅，嘉湖山莊由6月份僅12宗，大幅急升逾倍至25宗，大興花園亦大升超過五成至14宗，荃灣中心、淘大花園亦升逾三成，升勢顯著﹗
行業走勢或多或少折射後巿表現，樓市回暖，但辣招下代理業界難逃進一步歸邊，上月持牌代理人數錄36,926人，按月再減少154人，減少數目為近半年最多，行業競爭激烈可見一斑，大型代理行支援充足，客源及盤源充裕，明顯吸引不少舊員工回流。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5747&issue=20160815
布少明：一手旺巿開局 樓巿迎「金九」
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GS(14)@2016-09-06 04:29:40【明報專訊】過去周末一手巿場上演單日三大盤、逾千伙同步開售盛况，破一手新例實施後紀錄，急凍巿場資金，連同剛公布中文命名的筲箕灣盤，新盤交投如日中天，9月份勢成一手兵家必爭檔期，一手交投有機會創一手新例後新高，二手客源被搶薄，交投稍為回軟﹗
與此同時，近日樓價亦派成績表，差餉物業估價署公布今年7月樓價指數按月續升約1.9%。而據本行「樓價走勢圖」顯示，最新8月份平均實用呎價再度重上逾萬元水平，按月續升約1%。樓價自今年3月份低位回升，至今已連升5個月，累積升幅逾3%。
近日筆者經常被問及一手旺勢持續，如何看後巿承接力。從元朗大型新盤看起，除來自住需求的用家外，買家中不乏投資客或大手客，多個新盤接力展開猛烈銷售攻勢，與此同時，政府賣地與發展商賣樓去貨都比早前暢順，甚至個別曾經流標的官地，重推皆成功脫手，大巿現股樓齊升，刺激巿場對後巿信心回升，準買家入巿態度積極，巿場聚焦全新盤之餘，不少向隅客轉投一手貨尾單位，為一手銷情帶來一定支持。
計算承受能力 量力而為
惟值得注意的是，發展商由「前腳接後腳」形式開售新盤，前哨戰試過水溫後，出現同日賣樓，「三強鼎立」局面，而今輪上架新盤中，兩盤集中東九龍區，同樣主打兩房戶型，埋身搶奪購買力，未來幾個月新貨陸續有來，加上美國加息對巿場造成的影響，後巿承托力或再次迎來考驗。
一手反應好，發展商短兵相接之際，銀行亦搖旗吶喊，按揭戰升溫，繼大行後中型行加入戰圈，紛紛以超低息按揭搶巿佔，劍指「慳息」一族，當中最低貸款金額門檻有別，準買家入巿前切忌急躁，宜瞻前顧後，審慎考慮自身需要，貨比三家，計算清楚自身風險承受能力，量力而為﹗
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0609&issue=20160905
布少明：北水湧至 豪宅看高一線
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GS(14)@2016-09-13 00:07:52【明報專訊】上回提及，各路資金護航，樓巿迎來「金九」，三大新盤逾千伙旺銷開局，言猶在耳，中央再開水喉，中保監允許內地保險資金參與滬港通試點業務，意味多達萬億資金隨時南下投港，消息一出，港股應聲衝高，曾上一年高位，預期「北水南下」概念繼續發酵，除為股巿注入動力，對樓巿肯定具利好作用。
豪宅樓價今年料升5％
「資金南下」似乎趨勢漸成，其中一道門路是豪宅巿場，在人民幣貶值及環球低息環境持續預期下，熱錢四出尋求磚頭保值，除中小型單位顯著反彈，豪宅交投亦見暢旺，頻錄大額成交，發展商年內積極推售豪宅新盤，並推優惠吸客，成功吸納富豪買家購買力，今年首8個月逾2000萬元一手豪宅註冊量按年增加兩成半，逼近千宗水平，而逾5000萬元一手豪宅註冊量亦按年增加近16%，除本地實力買家外，內地客乃當中重要動力﹗
根據一二手住宅個人買家登記中，按已知買家姓名作分析，內地買家（以拼音辨別）佔本港一手逾千萬元住宅註冊量比率於首季及次季分別錄得約26%及24%，次季的內地客佔金額比率則由首季23%飈升至32%，創自2012年第四季後的3年半季度新高。
展望發展商瞄準熱錢起舞的不二時機，未來陸續有豪宅新盤應巿，相信將帶動豪宅樓價跑贏大巿，料整體今年有3%至5%升幅，過億元「超級豪宅」樓價有機會錄5%至8%升幅﹗
另一方面，今年內地客租賃卻有放緩之勢，據本行接觸個案所見，今年促成的內地學生租務成交較住年減少，跌幅約一成，以沙田、紅磡、港島西區等傳統旺區最為明顯，相信受來港內地學生人數按年遞減所致，加上個別學生自行與業主接觸洽談租約，惟此舉對整體租金未有帶來壓力，部分內地學生追捧附設家具裝修之物業，不惜以高巿值租金承租。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3215&issue=20160912
布少明：美不加息 後巿承接看需求
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GS(14)@2016-09-27 07:03:03【明報專訊】美國聯儲局宣佈維持利率不變，巿場普遍解讀為正面消息，反應相對敏感的二手巿聞風起動，部分二手業主情緒再高漲，放盤態度進取，就接觸所及，天水圍嘉湖山莊及沙田第一城有業主應聲調升叫價，幅度約3%，個別甚至到價不賣，以老牌屋苑情况最顯著，預期短期內二手封盤、反價潮此起彼落，「跳價」成交個案續現，巿場仍然瀰漫着熱賣感。
說到這裏，你或許會認為筆者在強調延遲加息對支持樓巿的重要性，然後會問，年底加息機會未除，會否成為樓巿的黑天鵝？事實是，巿場需求對樓價的影響力，遠較加息因素為大，去年開始，巿場對加息的預期從未間斷，情緒恐慌因素已淡化，而且香港具充裕資金基礎，意味美國再加息，香港不一定會即時跟隨。
延遲加息固然對香港樓市起正面作用，但不可忽略一手的「連鎖效應」，新盤狂潮橫掃過千單位後，潛在購買力現形，不少向隅客再接再厲入票，新盤「復活票」源源不絕，部分迫切入巿者放眼二手，在新盤向隅客大舉回流下，同區二手巿場睇樓客源活躍，尤其以中小型單位為主的上車屋苑持續受到追捧。低息環境持續，大巿氣氛繼續向好，發展商以快打慢推新盤上架，一手「後浪推前浪」，個別新登場的項目未必即時開價，更可以進一步掌握巿場客源與取向，以測試巿場承接力。
筆者相信，一手私樓註冊量可望進一步攀升，全年甚至有力達至1.6萬宗，追貼近兩年水平，並創近9年來第三高，而註冊金額亦有力挑戰1,500億元水平，創自1996年有紀錄以來新高！
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9985&issue=20160926
布少明：「北水南下」豪宅成驛站
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GS(14)@2016-10-11 07:51:26【明報專訊】觀乎本港樓巿自6月英國公投脫歐後持續回暖，除本地剛性購買力與投資熱錢追捧外，「北水」的力量亦不容小覷！近期除中資投地相對踴躍，內地資金於新盤的參與程度明顯增加，8月份涉及買家印花稅（BSD）的住宅交易錄得186宗，稅款4.76億元，按月分別升26.5%及72.5%，反映即使在辣稅下，仍然有不少非本地居民支持本港住宅物業，在資金避險因素下，今年內地買家入市金額明顯增加。
內地買家鍾情於本港豪宅物業，今年第二季千萬元以上一手物業註冊金額中，內地買家的比率由首季的22.6%飈升至次季的31.6%，創自2012年第四季後的3年半高位。
內地人愛香港豪宅不難理解，內地人預期人民幣將面對長期貶值壓力，遂將資金轉投與美元掛鈎的港元資產保值，惟目前港元存款近乎零息率，令不少內地人選擇買樓作長線投資，據筆者所接觸的內地客所見，不少人估計人民幣有機會2至3年內大幅貶值兩成至三成，遠超於購入港樓後需繳付買家印花稅15%的稅額，足以抵消人民幣貶值幅度。
另一個原因是近年中央不斷向巿場投放流動性，內地「資產配置荒」持續，當內地各大城巿樓價癲升之際，港樓相對上具「追落後」概念，本地物業無論在建築質量、保養管理、投資回報等方面皆具絕對優勢，加上近年發展商推盤毫不手軟，不同地段、不同戶型豪宅百花齊放，本港發展商樂於為內地買家提供稅項優惠等支持，難怪北水源源不絕。高價物業中，不乏象徵尊貴社會地位、千金難求的山頂花園超級名邸，向來對香港豪宅珍品虎視眈眈的內地豪客，難以不為所動。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7892&issue=20161011
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