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掌握財務分析 莫買股如買廚具 黃國英 (Alex Wong)

http://hk.myblog.yahoo.com/alexwongkwokying/article?mid=14765

（原載於東周刊15/2/2011）

之前說過，投資高手，察覺大勢「大風起於萍末」時，悠然買進，到普通人「眼見方為實」、「恍然大悟」一刻搶買，乘勢獲取鉅利。現再作補充。

街上promoters，時有叫賣。所售產品，千奇百怪，配合賣者的聲線、形體動作，大有擁躉。美國電視購物節目主持,波沛爾(Ron Popeil，下稱波哥)，可謂promoter之王。

不明用法不下注

波哥家族，專營廚房用具，自產自銷，出名新奇又好用。問題在於，人多畏新，未明點用，冒險買嚿垃圾，阻訂又花錢，常人不為。所以波家上下三代，例必自銷，唔明sell到你明。功力之深，據自述：「我班親戚，吉盒都賣到。」

要「表演」叫好叫座，瘋湧搶購，一字記曰：「明」。當年啱啱有錄影機，其實好正，唔使限時限刻追劇，又可翻睇。但初期滯銷，何解？賣機商戶，齋講：「新產品，正！睇說明書，實識用！」說明書枕頭咁厚，唔知頭唔知路，你試唔試？波家深明此道，只會親身直銷。

表演之初，先用感覺，而非道理，刺激觀眾。「你哋點切蕃茄？係咪一拮、一切，跟住一手都係？」風趣幽默，跟手產品出籠：「呢部萬能切菜機，嗱！睇吓個蕃茄！幾齊幾多片！一粒核都無少到！」

購買慾已初燃，但不明用法，觀眾仍不會「下注」。跟着就將步驟拆細，重覆又重覆，務求觀眾明白，卸下心防。「睇唔睇到？放喺呢度，嗱後面嘅朋友睇唔清楚，再示範多次…」最後成功說服買家，此機原應天上有，急急磅水，攪掂。

其實，普通人買股票，跟買廚具，實無差異。說明書，等於公司財務報表，資料最齊最真，但艱澀難明，看得五分鐘後，睡魔急call，口吐白沫。只有極少怪人，如芒格、是川銀藏，痴迷會計及商道，不嫌苦悶，才會畢生刻意練習分析之技。這些「看見別人看不到」的「FA達人」極寡，所以縱有公司，否極泰來，谷底回升時，股價只會是緩穩上升。

現實股市中，波哥的角色，分別由分析員和財經評論員擔當，務將艱澀難明的「說明書」，化成故事。分析員服侍基金經理，故事等於「研究報告」，重點：財務模型(financial models)、評論及目標價。而評論員，對象是普羅大眾，最有效之法，一如波哥賣廚具，必為刺激觀眾、易明的故仔，而非數字和商業模式。

古仔不斷重複

欲刺激觀眾，故仔的幻想空間，務須極其宏大，起碼升五倍、十倍。題目最好有「新」(新能源)、「網」(車聯網)、及萬能的「中」字。此外，老嫗能解，如「波斯登(3998)賣羽絨，逢冬天要揸」，和「故仔說一萬遍便成常識」，不在話下。重覆販賣SEXY古仔，撻著散戶，恍然大悟，瞓身押注，股價爆升，當是必然。摸頂坐艇，羞愧怒斬，在劫當難逃。

「授人以魚，不如授人以漁」。兔年心願，望多分享分析財務三表的經驗，大家不用幫襯波哥。

溫州直擊 團購買樓如買菜 「團長」：只要項目合適 隨時來港買樓

1 : GS(14)@2010-10-11 21:55:02

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20101011/News/ea_eaa1.htm

【明報專訊】被稱為溫州炒樓團最資深「團長」的曾志豪，曾率領千百溫州炒樓團友征戰全國11年。這名曾聲言「溫州人買樓如買白菜」的團長，2008年底金融海嘯期間，組織了號稱「深圳千人購房團」，大舉在深圳掃房「撈底」，翌年樓市回升，聲言團友統統賺過五成利潤。曾志豪說：「這次經驗說明了溫州人投資眼光獨到，該出手時便出手。」

不過，溫州大學商學院副院長張一力憂慮，過度炒作投資樓市，恐會造成溫州經濟單一化。今年8月溫州公布民企100強名單，當中五成都涉足了房地產。連溫州市政府也開始擔心，炒樓文化會造成投資失衡。

「團長」任職報館 11年帶隊百次

為了解「溫州炒樓團」的真正底蘊，本報記者早前親赴浙江溫州，專訪現職實為《溫州晚報》房產事務部客戶總監的炒樓團團長曾志豪。他說1999年已開始組織購房團，是當地資歷最深的團長，11年來帶團逾百次，走遍上海、北京、杭州等城市購房。團員均來自《溫州晚報》房產投資俱樂部，現已有近3萬會員。

曾志豪解釋為何說「溫州人買樓如買白菜」，這跟他的經歷有關。「2001年我們首次帶大型團去上海買樓，全團大約150人，僅兩日行程，便有三分一人簽約，買了近100個單位，平均每人2套，總成交價6500多萬元(人民幣．下同)。」事後外界掀起哄動，對溫州人的買樓能力另眼相看：「2年後，浦東國際華城等4個上海樓盤來溫州促銷，賣出200多套，國際華城兩天成交量，更去到1.2億元，再次引起上海及溫州地產界轟動。」

海嘯撈深圳樓 翌年勁賺五成

「自2004年後，我們漸由一團50、100人改為20人左右，覑重『少而精』，2008年底，內地樓市低迷，我們大膽以千人購房團作號召，策劃深圳等地的超大型購房活動。」「參加人數太多，具體成交額說不清，最重要是當時出手撈底的，於第二年樓市復蘇時，全部起碼賺了五成以上。」曾志豪說。

溫州人之所以成為焦點，跟他們喜歡組織購房團不無關係。「組團不是要張揚，而是團購『有覑數』。你想想，一個人去買一個單位，跟一團人去買一幢樓，哪一種更易向開發商爭取更高折扣？所以團購正好展示出溫州人投資精明。」

曾志豪表明，去年開始已考慮帶團來港買樓。「我們不會盲目組團，一定要香港開發商先來溫州推介，我們再根據反應，才決定是否率團前來。」他拍拍心口：「只要項目適合，我們立即可以起行，來港買樓！」

學者：過度炒樓礙企業創新

不過，溫州大學商學院副院長張一力認為，今年8月溫州公布民企百強名單，當中近10家是直接從事房地產及建築業務，另外還有40多家其他行業的企業，也都涉足房地產。

換言之，一半溫州大企業都涉足房地產，「長此下去，社會灌輸買樓賺錢，民間資本都投放於地產上，其他領域的產業被冷待，大大阻礙企業和大學生的創新及創業能力」。

張一力認為，經濟單一化危機不會只在溫州發生，全國及至香港都有可能，「炒樓行為一直存在，關鍵是要有多元化的投資渠道供選擇」。今年6月，溫州政府成立了溫州民間資本投資服務中心，主要工作是鼓勵當地民間資金投入不同領域，避免盲目傾向房地產，影響經濟全面發展。

(明報記者陳子凌溫州報道)

溫州購房團團長曾志豪（前）已有11年帶團年資，他表明很有興趣帶團來港，更聲言隨時可起行。（陳子凌攝）



在溫州一個房交會上，參展樓盤的宣傳語句﹕「不投（資）住宅，我們投（資）什麼？」，精警點出溫州人投資心態。（陳子凌攝）

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2 : GS(14)@2010-10-11 21:55:41

媒體辦房展 成幕後推手
  2010年10月11日

【明報專訊】溫州炒樓團活躍全國，但據了解，除了個別是自發組團，溫州媒體才是炒樓團隊的真正幕後推手。

當地每年至少會有4個大型房地產展銷會，多由媒體提供展銷平台去吸引人流。地產商參加展銷會，物色買樓客戶，並刊登廣告。媒體最終賺取廣告收益。由於全國地產商都希望溫州人去買樓，所以這種利益掛鹇的運作模式，多年來都「合作良好」，地產廣告亦成為當地媒體最主要收入。

《溫州晚報》自設兩層展銷廳

例如《溫州晚報》9月10日在當地舉行了一場房交會，開幕前兩日，報章還附送參展樓盤廣告特刊。該報自2000年起也組織了多個「出外」的炒房團，足舻遍及神州，乃至美國、韓國、澳洲等國家，其辦公大樓1樓及2樓更設立樓盤展銷廳，方便招攬各地樓盤長期參展。

以去年11月該報舉辦的福州炒樓團為例，平均每家地產商支付給媒體的推廣開支，由5萬元至8萬元人民幣不等。

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3 : GS(14)@2010-10-11 21:56:28

借貸寬鬆 造就炒家
  2010年10月11日

【明報專訊】溫州中小企業發展促進會會長周德文，被稱為「溫州民間資本代言人」，他認為，溫州人愛買樓是不爭事實，買樓團更可細分為「炒樓團」及「購房團」，炒樓團顧名思義，團友多數短炒；購房團團友則多是長線投資或自住。至於哪些人參加什麼團？每取決於各人身處在「資本金字塔」哪一階層(見圖)

「概括而言，投資樓市的溫州人大約分為3類，居於金字塔『頂層』是大企業家，身家豐厚，買樓投資只是副業，或出於攀比心態，故特別喜歡豪宅；他們約佔全部溫州投資(樓市)客戶的5%，來香港買樓的也主要是他們。」



四分一民間資金投資房產

至於「中底層」這兩類溫州客，之所以較少在香港出現，據了解主要考慮資金流問題。香港的投資移民要求，申請者須至少有650萬港元投資在香港半年或以上，對於以短炒投機為主的散戶而言，半年未免太長。

人民銀行溫州支行副行長周松山上月指出，溫州目前民間資金估計有4898億元(人民幣．下同)，但周德文聲稱，溫州民間資金已達8000多億元，其中起碼有2000億投放在房地產市場。而溫州人喜歡投資樓市，與其寬鬆信貸環境不無關係。據人行溫州支行調查，溫州民間借貸(非銀行體系放出的貸款)規模約為800億元。

避銀行嚴批 寧取高息貸款

溫州銀行營業部一名經理便向本報記者表示，按現行國家規定，銀行按揭成數受限制，若向擔保公司借貸，加上物業或企業抵押，才有可能做到百分百貸款額，只是年息達到30厘。

周德文則指出，雖然擔保公司息口很高，但審批較銀行寬鬆，故受到部分炒家喜愛。

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財經評論：有人買樓如買菜

1 : GS(14)@2017-07-29 03:22:00

有人買樓諗過度過，有人買樓等於買棵菜。說的是曾參與電視節目《盛女愛作戰》的婚姻介紹所老闆吳美玲（Mei Ling），2013年以1,643.02萬元買入灣仔囍滙一個實用760呎的單位，當日她接受訪問坦言：「同朋友飲完茶，佢帶我來呢度（囍滙售樓處），戇居居買咗層樓！」持貨四年，剛剛以1,970萬元易手，賬面獲利327萬元，升值兩成。「戇居居」賬面獲利300多萬元，嘩，相信人人都想變Mei Ling。另一邊廂，身邊有朋友剛生了小孩，與丈夫住在一個200呎單位。得子之喜，卻不敢太鋪張，朋友到訪也只是約於餐廳見面，甚至親人到訪亦不敢上單位打擾。「養大一個小朋友已經要幾百萬，現階段再叫我攞一舊錢出嚟做首期，萬一有何動盪，這個風險我真的不敢冒。」小孩父親如此說。這個例子在香港比比皆是。港人不習慣邀請親朋好友「上嚟坐坐」，因為地方淺窄，連帶基本禮貌都忘了。外國人常辦House warming派對，禮貌上應該向屋主打招呼，多謝對方的款待，但有外國朋友坦言，香港人經常「拍拍屁股」便離開。無他，香港人不習慣到別人家作客，更無甚概念答謝對方。這樣，又可以怪誰？難道又是一句「土地問題」？記者：陳家恩




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170727/20102429

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