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台湾房市镜鉴

http://shuli.sysu.edu.cn/2010-07-09/100159618.html

杨远啸

  统计显示,台北市房价与收入所得比高达9.06倍。也就是说,年收入100万新台币(约合20万人民币)的家庭,得不吃不喝九年以上才买得起房 子。若在台北市的精华地区大安区,在豪宅的拉抬下,要买105平方米的房子,得不吃不喝工作30年,这对台湾岛内工薪阶层民众实在是沉重无比的压力。于 是,“无壳蜗牛”运动在今年的5月14日卷土重来。

  无壳蜗牛一词源于1989年台北忠孝东路街头。1987年台湾产业局标售华航土地创下天价,致使台湾房价开始狂飙,两年内涨了大约2倍。台北房 价在1989、1990年两年中,飙涨的幅度为1988年的3倍。1988年能买一层房子的钱,在1990年,只能买到1间厕所。无力购屋致使人民愤怒情 绪高涨,因而于1989年产生名为“无壳蜗牛”夜宿台北街头的活动。

  但在“无壳蜗牛”运动来年,台湾的房价却开始崩盘。在1992、1993年之后,更是进入了房价严冬,持续低迷了十几年之久。

  造成当时台湾房价高涨的原因何在?若从景气来看,台湾股市于1987年起开始扬升,直至1990年冲至台湾股市史最高点11983.50点。而 台湾房地产市场从1970年至1990年,则经历过三次明显的景气循环,其中1973年至1974年、1979年至1980年、1987年至1989年分 别是三次景气循环高峰期,而于1990年进入超过十年的低迷期。检视造成景气循环的原因,前两次高峰期是因为当时房屋供给稀少,加上油价上涨、物价膨胀引 起的“输入性通涨”,使得民众产生预期心理,保值性需求大增。

  而我所关注的第三次高峰期,当时房价高涨的原因则在于经济上的快速成长,整体金融情势失控。更关键的是,公共设施保留地的征收,造成货币供给过 多,引起地价上涨,房地产供给成本增加。加上民众所得日益提高、利率过低、游资充斥、投资管道不足、股票市场飙涨、房地产投机需求大幅增加,且当时台湾当 局“央行”所采取“缓步升值”的政策,亦使得国外热钱大量涌入,因而导致台湾房价逐渐攀升至高点。

  另在公有地的标售案上,公有地标售价格动辄溢价数成,甚至是溢价数倍,由于信息全部公开,对房市具有绝对指标性作用,会推升房价再涨的预期心 理,进而垫高房屋之兴建成本,为助涨房价的元凶。在市场买气持续热络,都会地区土地取得越趋困难的情况下,公有土地的标售案便成营造业者取得土地来源的途 径,且许多公有土地均位于精华地段,易成为个人及寿险业者竞标养地的最佳标的。每每有公有土地标售案公开标售,都会造成市场轰动。

  台湾地区公有土地的标售助涨房价造成直接关键的影响。在公开竞标下,买方容易盲目抢标,进而造成土地价值被过分高估;又或是投标人在该地周边已 取得较低价土地,策略性的故意高价抢标;再来则是藉由高价抢标拉抬自身资产的价值,这特别为拥有庞大资产的保险行业所偏好,主要是因为可长期养地,以提升 该地在资产重估后的价值。又因标售的信息全部公开透明化,一旦有土地又标售出天价行情,就会导致新的定价效应及比价效果,而周遭土地交易时会以此天价为定 位,做为比价的衡量,进而所推出之预售案会以此土地成本做为价格的依据,成为房价飙涨的凶手。

  另外台湾当局视房地产为一般的商品,当房价过度高涨时,当局认为增加供给,就可以降低价格。但不断增加供给的结果,却没有使房价降低,单是大大 增加的空屋率,更造成了土地资源的浪费,使得未来在土地使用与征用上的成本更高。目前台湾各县市的空屋率险是房屋供给量过多,但价格却未见下跌,显示此并 非供需法则,而是人为因素所致。同时台湾方面视房地产为产业链之龙头,认为营造业是一切产业的火车头,带动了其它各产业的发展,因而不会也不敢打压,在政 府的掩护下,房价越来越高,领薪阶级只能望房兴叹。

  但为何台湾的房价却在上述的看似不可能下跌的情况下在1990年突然崩盘呢?这亦与台湾当局的政策有关,在群众愤怒的反应下,台湾当局方面不得 不设法解决。1989年2月,台湾当局中央银行使出杀手锏,央行将当时的活期存款的法定存款准备率由23%调整到27%,同时限制了商业银行对于不动产市 场的放款方式,进行了选择性的信用管制。由于不动产市场为现金调度十分频繁,在此政策下货币供给大幅紧缩,导致资金调度不易,因而直接导致了房市的直接崩 盘。直到数年后台湾当局决定刺激房市,将基本放款利率调降外加其它配套政策,房市才渐渐回温。

  由台湾经验可见,政府对房价有着关键性的作用。房子本应是人们生活之必须,政府不应在房市上让市场放任自由,使人民在购屋上有无力感。以德国为 例,据统计,在金融海啸爆发之前,德国物价平均每年涨幅2%,而房价每年只上涨1%,若扣掉通货膨胀,德国房价实际以每年1%的速度在缩水。为何德国房价 持稳定状态?因为政府视房屋与教育一样,都是社会福利的一环,是人民的基本需求,所以他们不将房地产视为推动经济成长的主要产业,这是否应该是政府处理房 市之应当态度?

  作者系台湾大学政治系应届毕业生,目前在财新传媒进行暑期实践

日本進入“少子化”階段的鏡鑒

據新華社報道,日本厚生勞動省6月1日公布的統計結果顯示,2017年死亡人數減去出生人數所得的人口減少數為39萬多人,為歷史最高水平,這顯示日本人口呈加速減少趨勢。另據日本總務省發布的人口普查數據,截至2017年10月1日,日本人口總數為1.267億人,與前年相比減少了22.7萬人,連續7年減少。並且,65歲以上人口占據總人口的比例達到歷史最高,而15歲以下人口比例達到歷史最低,少子老齡化態勢愈發嚴重。

日本人口少子化和老齡化早就不是什麽新現象了。日本的總和生育率自1975年跌破2.0以來,近40年來持續下降,雖然在個別年份小有反彈,但總體的下降趨勢沒有改變。2016年,日本的總和生育率為1.44,世界排名181。一般認為,如果一個國家的總和生育率長時間內低於維持人口長期穩定發展的更替水平(2.1),就被稱為少子化(或低生育水平);而長時間內低於1.3,則被稱為超少子化(或極低生育水平)。

顯然,日本已經處於少子化階段,甚至很有可能進入超少子化階段。而日本少子化的原因,需要從宏觀和微觀兩個方面分別去說明。

在宏觀上,日本作為一個島國,其經濟發展面臨著嚴重的資源約束,於是日本社會廣泛存在一種以危機意識為基本底色的島國心態。上世紀,日本通過激進的戰爭手段來占有更多資源和向外擴張市場的嘗試,最後以慘敗告終;於是二次世界大戰後日本選擇了對內實行帶有自律性質的控制人口規模的政策,以抑制對國內資源的消耗從而保證不因人口規模擴大而突破日本自身脆弱的資源承載極限。

日本以“家族計劃”政策為代表的人口控制政策,在客觀上起到了控制人口基數增長,進而減少資源消耗或者說消費的效果。但是,消費和生產的主體都是人,抑制人口增長的同時,實際上也導致了勞動力的減少,從而使經濟增長陷入停滯甚至衰退。經濟增長的停滯使得居民收入降低,育兒相關的撫養、教育等成本相對而言大大增加,於是普通家庭不得不選擇少生甚至不生。可以說,抑制人口增長造成的惡性循環是日本少子化、老齡化與經濟發展停滯的深層原因。

宏觀上的惡性循環在短期內很難被打破,那麽就要考慮從微觀層面鼓勵生育。日本政府確實也采取了很多措施,比如1994年出臺的“天使計劃”以及1999年出臺的“新天使計劃”,強調支持就業女性撫養孩子。隨後又陸續頒布了一些法案,旨在為結婚生育提供支持,以及消除就業領域中的性別歧視。效果不能說沒有,但並不足以扭轉少子化的大趨勢。

可見,政府出臺的政策並不能立竿見影地打消人們生育決策時的各種顧慮。在現代社會,以育兒為中心的文化氛圍逐漸消解,“男主外、女主內”的傳統家庭觀念開始改變,女性也越來越願意步入社會參加工作來實現其人生價值,這都使得人們尤其是女性在生育問題上掙脫了文化因素的束縛,而更多地從經濟因素進行理性分析。

首先,對於職場女性而言,生育會帶來極大的機會成本。在日本的大部分企業中,男性職工的終身雇傭制與年功序列制度根深蒂固。在這樣的環境里,女性本來就很難獲得晉升,所以M型就業模式(指女性畢業參加工作,結婚生子期間辭職回家,孩子上學後重返勞動力市場,呈現出M曲線。)成為了女性的主要就業方式。一旦選擇生育,女性就會重新遭遇就業困境。即便有些公司保證員工在享受1年期產假後還能回來工作,但也必須從頭開始。這就意味著,選擇生育,就等於是選擇放棄自己的職業生涯。對職場女性而言,生育的代價太過高昂。

其次,倘若孩子有人照看,女性在休完產假後便能重返職場,那麽很多女性也許還是願意生孩子的。可是日本托兒所又極度匱乏,這就使得女性很難兼顧工作。據日本內閣府兒童育成會資料,近6年來,每年都有超過2萬名的待機兒童。所謂“待機兒童”,專指那些因為托兒所人手不足或滿員導致無法入讀的兒童。如此,女性在是否生孩子的問題上,顧慮便又多加了一分。

最後,隨著經濟的發展,人們受教育程度的提高,新生兒不再被當作未來勞動力來看待,人們更容易接受優生的觀念。於是,只要有孩子,人們便傾向於在孩子的撫養和教育上投入大量資源。相關數據顯示,孩子的教育支出占到了日本家庭支出的40%,並且這一比例顯示出繼續上升的勢頭。對普通家庭而言,這無疑是非常沈重的負擔。這也在一定程度上抑制了人們的生育意願。

由以上分析可見,日本人口持續減少,甚至出現加速下降的趨勢,既是宏觀上政府主動采取人口控制手段的遺留後果,同時也是微觀上人們生育意願不斷下降的必然結果。日本政府若想扭轉這個勢頭,僅僅糾正以前的政策還遠遠不夠,應該繼續加大力度著力於解決人們做生育決策時所面臨的實際問題,以打消人們生育的顧慮。

反觀我國,人口增長即將到達頂點已成社會共識。雖然少子老齡化對中國經濟的影響尚沒有日本那樣嚴峻,但是未雨綢繆、以日本為鑒是非常有必要的。因此,我國政府最近幾年在生育政策上不斷放松,到如今已經全面放開二孩。但這只是一方面,另一方面,政府還應在保障女性就業機會、發展民辦托兒所等方面做出更大努力。

(作者系中國財政科學研究院應用經濟學博士後)


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