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資訊公開透明 法令規定嚴謹 聶雲:當美國包租公比台灣有保障

2012-2-20  TWM




從小在美國長大、同時投資過台灣和美國房地產的藝人聶雲表示,比起台灣,在美國投資房地產輕鬆許多,也因為法令規定嚴謹,對跨國投資人來說,不必太擔心受 騙上當。

撰文‧何珮郁

台灣和大陸的房市正處於過熱的疑慮之中,反觀美國房地產市場,卻已見逐步打底跡象,相對具有投資吸引力。想在遙遠的地球另一端投資房地產,如果語言不通再 加上人生地不熟,看似困難重重,但仔細研究美國房地產市場的遊戲規則後,會發現其實沒有想像中的困難。

已經在台灣當越洋包租公有十多年經驗的藝人聶雲,因為從小在美國洛杉磯長大,對當地的地理環境相當熟悉,早在二十四歲時,就以貸款在洛杉磯買下了人生第一 棟房子。到台灣發展後,向來熱中房地產投資的他,在台灣投資都是以轉手買賣為主,十年來大約買賣過六、七棟房產,保守估計獲利約二成,超過千萬元。

資訊透明

美國租金報酬平均七%

「最大的利多就是谷底,最大的利空就是過高。」聶雲坦言,他操作房地產並沒有太多的大道理,只要趁大環境不好時危機入市就對了。當初洛杉磯的房子就是如 此,如今市價已從台幣一千萬元漲到一千五百萬元,出租的租金,每個月也都有台幣六萬元左右的穩定收入,換算下來,租金報酬率高達七%。而近一年來,他則開 始積極在洛杉磯尋找下一個投資標的。

同時熟悉美國、台灣房地產市場,聶雲比較兩地認為,美國房地產市場比較成熟,政府在制定相關政策時,也明確「不鼓勵」房地產投機炒作,這一點,從近幾年 來,美國不斷降息刺激經濟,房貸的利率卻仍維持在五%左右的高位就可了解。

再者,美國走的是實價課稅的制度,價格資訊透明,大幅降低投資客炒房的空間。也正因為如此,少了被哄抬過高的買賣價格,美國的租金報酬率相對吸引人,平均 都有六%至七%左右的水準,有些區域甚至可達一○%,幾乎是台灣的二至三倍。

然而,美國幅員廣闊,每一州、區的房地產差異極大,該怎麼確保自己買到的是合理價位呢?聶雲詳細指出,在美國,每一區的房地產在興建前,政府對於該區內建 物的房型規格和每一戶的坪數大小,都會事先統一訂定,如此一來,這個區域的物件都長得一樣,價格就會很清楚地被訂定出來,落差不會太大。「但是,在台灣比 較困難的是,你不可能拿帝寶四房的產品和隔壁大樓四房的產品來做比較,雖然它們同樣都在大安區。」

法規嚴謹

越洋包租公相對有保障

另一方面,美國的房地產買賣交易制度也相當系統化,儘管每一州的法令會有些微不同,但相同的是,資訊都非常公開透明。當賣方委託仲介將物件放到網路上時, 所有跨品牌、跨區域的仲介都可以看到這個物件,也都可以自行帶有興趣的買方去看屋。而該物件過去的歷史成交價、同一區域內同樣房型的最高價和最低價等,買 方全都可以在網路上事先查詢到,這一點就和台灣的仲介制度非常不同。

更不同的是,美國的房仲業務員必須考取執照才能執業,只要繳交年費加入公會,並掛在仲介公司底下,就可以向政府申請一組密碼,替買方查詢到房屋更多的細 節,例如重大維修紀錄、買賣歷史等。

而仲介帶客戶看屋的制度則更特別。聶雲指出,賣方的仲介會先向政府申請一個有密碼鎖的小盒子,然後把這棟房子的鑰匙鎖進小盒子,放在房子外觀的某處,而每 一位仲介都可以查詢到密碼,如果要帶客戶看房子,就直接去找小盒子輸入密碼即可拿到鑰匙。

費用方面,值得注意的是,仲介的佣金,每一州也不大相同,大部分的區域是由賣方全出,約五%至八%,買方則不須支付。外國人的房貸成數大約只能貸到五成, 地價稅稅率約在一.二五%至二%之間。

除了網路上資訊公開透明,聶雲也以自身經驗分享了另一個小訣竅,「用Google Map一拉,你就可以站在那棟房子門口了!」去年他在網路上看洛杉磯某個海灘區的房子,該區平均成交價在一百五十萬美元左右,但他卻發現區域內有兩條街的 物件,成交價只要七十萬美元,「我覺得很奇怪,就上了Google Map查詢,才發現那兩條街就正對著機場起飛的跑道,難怪價格差一半。」如果買進之後想作為出租之用,輕鬆當個越洋包租公,當地的出租管理公司制度也相當 成熟,通常買方委託管理公司找到房客後,須付一個月的租金費用給管理公司,往後每個月的管理費用約收取租金的五%至八%,視物件、區域而定。每個月的房租 會由房客付給管理公司的信託帳戶,再由管理公司扣除管理費、房子本身的開銷等各項費用後再匯給房東。

若不諳英文,聶雲也建議,可先找美國當地較大的仲介品牌,如Remax或二十一世紀,通常可找到華人的仲介服務,也因為法令的規定嚴謹、制度成熟,消費者 在美國買賣房子則相對有保障。

「租金收入」須申報

美國國稅局針對外國人另訂有代扣預繳的法規,出租管理公司在給付外國房東租金前,會先代扣30%給國稅局,年初會寄發一份1099表格給國稅局及房東,記 載前一年的租金總收入,租金收入可以扣除相關費用,例如房地產稅、出租管理費、修理費等,至於稅率則因人而異,若無其他大筆收入,通常稅率約10%。


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自律嚴謹的人


2015-12-14  TCW

一個同事,已經是四十多歲的女性,平常在一起吃飯,我常驚訝於她的胃口奇佳,經常把桌上的菜一掃而空,可是儘管吃了這麼多,但她的身材苗條,仍然保持青春活力。

我問她如何能保持如此好的身材,原來她每天睡覺前一定做健身運動,務必把今天增加的重量消化掉,而且從不間斷,不管再累,都會做完健身運動再睡覺。

她是個財務人員,擁有台灣、美國及大陸的會計師資格,我很好奇,她為何能擁有這麼多執照。她回答:下決心去考,就會有。

後來她又覺得法律很重要,又去念法律,最後也考上了律師資格。我聽到她想考律師,覺得她只是說說而已,沒想到真的去做。在每天繁忙的工作之後,晚上還去上課自修,經過了三年,終於如願以償。我深覺不可思議,可是她真的做到了。

她是我親眼所見最自律嚴

謹、說到做到的人,再困難的事,只要下定決心,她都會按照規畫,每天執行,一步步去完成。

自律嚴謹是一個人一生最重要的特質之一,如果想要有所成就、做出一番事業,一定要擁有自律嚴謹的習慣,每一個成功者都不會隨興過日子,都會擁有人生規畫,然後再把人生規畫轉長中短期的計畫,每年、每月、每日照表操課,照計畫去實踐,朝目標邁進。

我從來就不是一個自律嚴謹的人,我訂下的任何目標,如果是要我自我約束,自行管理去完成,就從來沒有成功過。

學英文,要求自己每天背幾個單字,讀一篇短文,做了幾天就放棄,每天跑步三十分鐘,跑了幾天就停了……這種例子不勝枚舉。

可是只要有外在的約束或誘因,那我一定會遵守去完成。有一次我要去日本打球交流,必須練好體力,我一個月每天跑步六公里。公司如果有任何要求,我必須努力完成某件事,我也會全力以赴做到,不管這事有多困難,我從不讓公司失望。

我不能自律,只能他律,這是無法自律的人,退而求其次務必遵守的規則。

大多數人都是先從他律開

始,先透過外部的規範,逼自己去做不想做的事,然後慢慢培養自律的能力,最後變成一個自律嚴謹的人。

要成為自律的人,第一步就是要認知哪些是該做的事,對該做的事要列為第一順位,不論這件事有多麼困難,或這件事自己有多麼討厭去做,都要勉強自己去完成。

不只要勉強自己去做,而且還要設定完成的時間。因為對自己不喜歡或不想做的事,雖然會勉強自己去做,但最常見的問題就是拖延,不斷的「等一下」或者「明天再做」,或者「以後再說」,最後就是完成遙遙無期。

沒有成功者不是自律嚴謹的人,想成功先學會自律吧!

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周小川:2017年要以嚴謹務實的精神做好外匯儲備經營管理

央行12月31日晚間消息,中國人民銀行黨委書記、行長周小川來到國家外匯管理局中央外匯業務中心,看望和慰問堅守在年終決算第一線的外匯儲備經營管理人員,並通過他們向全體工作人員和家人送去節日的問候。中國人民銀行黨委委員、副行長、國家外匯管理局局長潘功勝,中國人民銀行黨委委員、副行長、中央外匯業務中心主任殷勇陪同。

周小川代表人民銀行黨委充分肯定外匯儲備經營管理取得的成績,指出2016年是實施“十三五”規劃的開局之年,是全面建成小康社會決勝階段的關鍵之年,也是進一步推進結構性改革的攻堅之年。在黨中央、國務院的正確領導下,外匯儲備經營管理人員同心協力、迎難而上,前瞻靈活應對全球經濟金融市場的巨大波動,穩步推進經營管理各項工作,實現了資產的安全、流動和保值增值,為服務國家發展戰略、保障經濟金融安全做出了新的貢獻。

周小川強調,2017年是“十三五”規劃全面推進的一年,改革任務會更重,外部環境也會更加複雜。外匯儲備經營管理人員要全面貫徹落實黨的十八大、十八屆三中、四中、五中、六中全會和中央經濟工作會議精神,圍繞外匯儲備維護國際收支的基本職能,腳踏實地、攻堅克難,以嚴謹務實的精神做好外匯儲備經營管理工作,更好地服務國家發展!

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參編專家回應世行評中國企業稅負全球12:不夠嚴謹全面

中國正掀起一場關於企業稅費負擔大討論,而近期世界銀行的一組數據,似乎印證了中國企業稅費負擔世界排名靠前。

去年底,世界銀行公布了《世界納稅指數2017》,其中計算了190個經濟體反映企業稅費負擔指標的總稅率,中國總稅率為68%,全球排名第12位。

對此,《世界納稅指數》中國數據的采集人之一、普華永道中國稅收政策服務合夥人梅杞成表示,世界銀行所得出的指數和排名只能反映各經濟體稅負的某一方面,未必代表各經濟體的全面情況。而且這一指數所依據的數據是2015年的,也反映不出中國企業減負的最新情況。

德勤華北區稅務主管合夥人朱案也認為,世界銀行指數依賴過多的假設條件,其結果確實不能反映各經濟體的全面情況。

中國企業稅負全球排名12,虛高

梅杞成介紹,世界銀行2007年開始發布《世界納稅指數》,今年是第11版。往年的《世界納稅指數》有三個分指標:總稅率、納稅人申報繳稅付出的時間、納稅次數。《世界納稅指數2017》增加了納稅後指數,主要是指退稅手續、接受稅務檢查等因素。

世界銀行將以上四個分指標按照一定的方法進行加總,形成各經濟體的納稅指數排名,同時公布四個分指標。

《世界納稅指數2017》中,中國的納稅指數排名為131,即世界排名第131位(樣本經濟體總數為190個)。其中,總稅率為68%(商業利潤總稅率,即樣本公司繳納的全部稅費占其扣除所有稅費前的利潤的比重,下同),排名為全球稅負最重第12位。

這是不是意味著中國的企業稅費負擔全球排在第12位?這需要詳細了解該指數編制方法。

梅杞成表示,指數所依據的並不是各經濟體的宏觀數據,而是由世界銀行工作組提供一個模擬的從事傳統人工密集制造業的中型企業,根據各經濟體的稅種稅率推算出企業總稅負(不包括個人負擔稅負)。

“顯然,由於各經濟體的產業結構、成本結構、發展階段、稅收制度傾向(例如側重企業稅還是個人稅)等因素往往存在較大差異,所得出的指數和排名只能反映各經濟體稅負的某一方面,未必代表各經濟體的全面情況。”梅杞成稱。

中央財經大學教授樊勇表示,中國企業總稅率68%顯然是不符合實際情況的。為了進行企業層次的比較,世界銀行這種比較方法是沒有辦法的辦法。問題的關鍵是要講請楚政府需要花多少錢,讓老百姓理解,辦事讓老百姓滿意。

朱案表示,世界銀行假設了一個虛擬公司來計算這個總稅率。該虛擬公司為制造業,營業額、商業利潤額和其他各項費用依據樣本經濟體的人均國民總收入的一定倍數計算。虛擬公司的雇員假設為60名,所有資產假設均為兩年前購入,不適用任何投資優惠或與公司設立年限或規模相關的優惠。

“企業會因為所處的行業、企業規模、發展階段、管理手段等存在極大的差異,且中美兩國大型跨國企業眾多,僅以這樣一個虛擬公司計算出來的數據來評論中美稅負高低顯然有些以偏概全。”朱案稱。

中國人民大學教授張文春表示,世界銀行的指數強調了模型內在的一致性,但嚴謹性明顯不足。不過要認識到世界銀行指數排名信息對營商環境的影響,應當重視。

國際比較,宏觀稅負指標更可靠

《世界納稅指數2017》顯示,大部分發達國家總稅率低於中國。比如德國總稅率為48.9%,美國總稅率為44%,英國總稅率為30.9%。這都明顯低於中國的68%。

這是否意味著中國企業稅負遠遠高於美國等發達國家?

世界銀行的總稅率分子由企業稅、勞動力稅費、其他稅費三部分組成,不包括流轉稅。其中企業稅在中國指企業所得稅和土地增值稅,而美國沒有土地增值稅,因此主要指企業所得稅。勞動力稅費指的是養老保險醫療等社會保障費用。而其他稅費僅指房產稅等一些小稅種。

朱案以美國為例,詳細地剖析了中美兩國總稅率差異發現,世界銀行報告之所以得出中國總稅率大大高於美國這個結論的原因並不出在稅上面,而是出在社保費上面,中國社保費占商業利潤達到了48.8%,而美國僅是9.8%。

“不過,社保費通常是根據企業員工工資的一定比例收取,而世行報告采用的分母是企業的商業利潤,且數據是根據上述虛擬案例計算得出的,此案例本身的代表性就有限。在缺乏實際更廣泛調研數據支持的情況下,在多大程度上可以依賴這些數據也很讓人懷疑。”朱案稱。

他認為,根據世行報告中的總稅率的數據就得出中國的稅負大大高於美國這一結論顯然有些牽強。進行國際比較,運用宏觀稅負這個指標更好一些。

宏觀稅負是指一國在一定時期政府收入占經濟總量的比重,通常是反映一個國家稅費的總體負擔水平的重要指標。

第一財經記者從權威渠道了解到,按照國際貨幣基金組織(IMF)統計口徑,2015年和2014年中國宏觀稅負均為29.1%。這一數字低於世界平均38.8%的水平,既明顯低於發達國家平均42.8%的水平,也低於發展中國家平均34.4%的水平。

樊勇表示,1994年分稅制改革以來,中國企業稅負總體是下降的。中央已經明確降低企業稅費,這個方向是對的。世界制造業兩個中心,一個是中國,一個是東南亞,一兩家企業轉移到美國不是大趨勢。中國勞動力成本的比較優勢還在。

繼續清費降稅,提升百姓獲得感

去年底召開的中央經濟工作會議在部署2017年經濟工作時,要求在減稅、降費、降低要素成本上加大工作力度。要降低各類交易成本特別是制度性交易成本,減少審批環節,降低各類中介評估費用,降低企業用能成本,降低物流成本,提高勞動力市場靈活性,推動企業眼睛向內降本增效。

在1月4日召開的2017年第一次國務院常務會議上,李克強總理強調,要進一步推進簡政放權改革,從而真正降低企業的制度性交易成本。

張文春建議,政府要控制支出規模,努力減輕企業負擔,並對財政支出結構作出合理調整,讓老百姓納稅後有獲得感。目前費占企業負擔比例太大,應該繼續清費立稅,依法治稅。

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世衛組織否認給海爾空調頒獎 海爾為工作不嚴謹致歉

5月正逢空調旺季,也是空調營銷大戰的高峰期,不過一些不實的宣傳反而會惹火上身。

世衛組織駐華代表處5月25日在官網發布聲明澄清,否認給海爾空調頒獎。5月27日,海爾家電產業的官方微信公號轉發了海爾空調的回應:充分認可世衛組織的聲明,向世衛組織及各界表示歉意。

世衛組織:室內空氣90%汙染源自空調不屬實

在這份聲明中,世衛組織駐華代表處做出五點澄清:一是世界衛生組織並未給海爾或任何其他廠家頒發“全球健康空氣領袖品牌”,也從未對海爾的空調產品或服務做過任何評價或評估。

二是針對媒體報道“世界衛生組織專家代表王宏才表示,希望海爾空調研發出更多更領先的技術和產品,為全球空氣治理持續獻計獻策”,世衛組織聲明,王宏才是中國中醫科學院針灸醫院的員工;該醫院是世界衛生組織傳統醫學合作中心,但合作中心並不是世界衛生組織的一部分;其員工不為世界衛生組織工作,該醫院員工的言論不代表世界衛生組織。

三是針對媒體報道“世界衛生組織中國代表處負責人”、“世界衛生組織專家代表”出席“2018年5月17日在北京召開的全球室內空氣凈化與人類健康研討會”,世衛組織聲明,沒有世衛組織員工參加該研討會,包括世界衛生組織專家以及世界衛生組織駐華代表處員工,均未出席該會議。

四是針對媒體報道“世界衛生組織專家代表王宏才提到,室內空氣汙染90%來源於空調”,世衛組織聲明,“在中國,室內空氣汙染的主要來源是用於烹飪或取暖的固體燃料(生物質或煤炭)的燃燒。”

五是有媒體報道“開啟海爾凈界自清潔空調凈化8分鐘後,室內汙染物含量降至5μg/m³(微克每立方米),優於當時日顆粒物濃度7μg/m³的瑞士空氣,且優於世界衛生組織在《空氣質量準則》中提出的健康空氣10μg/m³安全值。”對此,世衛組織聲明,《世界衛生組織關於顆粒物、臭氧、二氧化氮和二氧化硫的空氣質量準則 》(2005 年全球更新版)建議PM2.5的日平均值不高於25微克/立方米,年平均值不高於10微克/立方米。這個建議並非安全值。實際上,世界衛生組織已經指明沒有證據顯示存在一個安全閾值,即低於該濃度的暴露不會出現預期的健康危害效應。

世衛組織駐華代表處在聲明中,要求有關媒體在其平臺更正或刪除上述不實報道。

海爾空調:工作不嚴謹 誠懇表示歉意

對於5月25日世界衛生組織駐華代表處發布的聲明,青島海爾空調器有限總公司在5月26日也發布聲明給予回應。海爾空調表示,世衛組織澄清部分媒體關於“世衛組織專家”的不當言論,因為事件涉及海爾空調,基於對海爾空調用戶及公眾負責的態度,所以做出如下聲明。

首先,海爾空調充分認可世界衛生組織駐華代表處官方的聲明,並承諾不在海爾官方平臺轉載、發布任何與事實不符的內容。其次,雖然主辦方全球健康產業聯盟已經向世界衛生組織駐華代表處及海爾空調道歉,“但我們在對主辦方身份認定上也存在工作不嚴謹之處,因此我們誠懇地向世界衛生組織及關心海爾空調的社會各界人士表示歉意!”此外,“我們一貫反對任何不正當的商業行為,也會持續在健康和環保領域進行科技創新,並致力於室內空氣質量的改善與提升,盡到企業應有的社會責任”。

目前,許多相關的不實報道已經被刪除。但是在“青島全搜索電子報”的網頁上,還看到《世衛組織專家代表為海爾頒發“全球健康空氣領袖品牌”》的報道。據其報道,5月17日,由全球健康產業聯盟和海爾空調主辦的“2018全球室內空氣凈化與人體健康研討會”在北京召開。會上,全球健康產業聯盟聯合海爾空調發布《全球室內空氣凈化與人體健康白皮書》,並為海爾空調頒發了“全球健康空氣領袖品牌”證書。“世衛組織專家代表”王宏才表示,室內空氣汙染90%來源於空調,希望海爾空調研發出更多更領先的技術和產品,為全球空氣治理持續獻計獻策。

一位接近海爾的人士向第一財經表示,針對世衛組織的澄清,海爾已出了聲明,不會有更多信息。

目前,海爾在冰箱、洗衣機行業一直在國內市場處於遙遙領先的位置,但是家用空調一直位居格力、美的之後、排國內市場第三位。近年,中國家用空調市場保持較快增長,海爾在空調領域持續加大投入,包括擴大產能、增強研發,欲走出自己差異化的競爭之路。比如,一直大力推廣“自清潔”空調,去年公告將新增1500萬套空調的產能,今年5月23日海爾空氣研究中心在青島掛牌。

之前,空調行業因為過度營銷,也曾引起過不少紛爭。比如,美的空調“一晚一度電”的說法,就曾被格力電器董事長兼總裁董明珠多次在公開場合“炮轟”。隨著行業競爭日益理性,越來越多企業在宣傳中盡量避免誇大其辭。

家電業資深分析師劉步塵認為,在世衛組織澄清後,海爾發布聲明、向公眾道歉,態度是誠懇的,處理是及時的。但是,此事對海爾已經造成傷害,海爾是否應該追究王宏才和他所在機構的責任?只有這樣,造假者才不會逍遙法外,避免造假者再去欺騙其它人。

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黎芷珊係佢舊愛38歲「嚴謹」原來做過Model

1 : GS(14)@2017-04-28 00:54:35

處境劇《愛‧回家》入面,除咗馬家外,相信大家對戲中嘅律師「嚴謹」,都會好有印象,其實「嚴謹」係叫張達倫,無錯係張達倫,但就同張達明毫無關係。38歲嘅張達倫,數數手指,原來佢已經加入娛樂圈14年,入行前佢係做一啲電腦嘅相關工作,唔知係咪佢生得高大呢,之後佢就由part time model轉全職model,做咗約兩年時間,03年佢就考咗入無綫嘅藝員訓練班。入行多年,張達倫都係做一啲大配角,有時連角色名都冇,直至到處境劇《畢打自己人》,佢先叫做有個大家真正記得嘅角色名李多強(Herman),但講到最為人熟悉嘅當然要去到12年接演《愛‧回家》入面嘅嚴謹啦!戲中佢同楊卓娜飾演嘅「霞姐」,仲係網民心目中嘅受歡迎情侶檔之一㗎。但要數到最為人熟識嘅張達倫,竟然係佢嘅感情事,就係佢曾經同黎芷珊拍過9年拖,佢哋雖然分咗手,而張達倫亦已結婚,但芷珊姐姐同張達倫依然可以再見亦是朋友,好似張達倫去年結婚後翌日,張達倫就出席舊愛嘅眼鏡品牌活動,你都咪話唔羡慕呀!



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