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小家佬 馬沙筆記 Char Blogger

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前日幾隻恒指藍色大隻佬食完午飯,無啦啦比條小家佬叫停賽,攪到午市亂哂大龍。點解咁亂,就係當時無人知發生緊乜嘢事!

呢件事嘅前因後果,條小家佬昨天已經一次過用英文、港府話及普通話交代咗。好彩件事唔係今日發生,否則條小家佬明天(七月十四)可能要用地府話用班地府大佬交代一次。

小家佬仲話佢當日嘅決定,完全係為咗一班小投資者利益。因為小投資者無得係嗰個『披露易」睇上市公司發放嘅資料,會做成不公平。老實講,你試下走去問100個有買股票嘅人,當中有幾多個曾經去過睇嗰個『披露易」。馬沙敢講,3個都未必有! 更枉論即巿時上去嗰個『披露易」睇業績公告。問下啲小投資者,有邊個唔係透過股票機、大利市機、電台、電視、網上財經新聞等等去獲得上市公司最新資訊?

再講,資料上唔到嗰個『披露易」,要求相關公司收市後先公佈啲資料就得,相關公司唔肯先要佢地停賽。如果相關公司有得揀, 段估都唔會揀停賽吧!

由此可見,一件小小事故就足以証明呢條小家佬智力遠低於猿猴! 『至於你信不信,反正我信了!』

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通才專才及庸才 Home Blogger

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見到很多讀者都引用諗樣早前提及既「庸才概念」去發問。係近期增加了不少新fans情況下,實在再想講多次「通才、專才及庸才」概念,同大家交流一下。 

 

同早前六月首發文章時不同,而家美國已確定再開印鈔機,大推QE了。咁即係代表咩? 其實美國主導世界貨幣市場,港元更係同美元掛勾。你咁辛苦每月打工出糧都係用港紙,實在需知美國人而家猛咁印銀紙,除左想總資金係國內澎脹,推升股樓及鼓勵投資搞生意。另一方面則可產出大量美元,令佢咁多年用美元計價既美債漸失價值,從而貶掉債務。講到最尾,都係美國係二戰後由英國大量吸入既黃金最有用,你每個月出糧只係出「公仔紙」,價值每日唔同。 

 

在此新世代,如何安居立業? 首先你要明白自己能力,搞好定位。由讀書開始了解自己有冇能力做一個專才。專才就係要識冇咩人知既技巧,利用雙方資訊不平衡而賺錢,如醫生律師,年青發現有資質讀書者宜為之。講到呢度你應該明,而呢個界別「只involve兩個parties」所以最易明。 

 

 

除左識人地唔知既野,你幫手搵到我想識既人都應獲獎勵。此類人的工作可歸納為減低雙方既資訊不平衡而賺錢,口才了得或人面廣之輩屬此類盡入通才。通才多為中間人,有「三個parties」,做廠做生意多是此類,line-up工廠同消費者。學校冇教你點做通才,亦唔會教你! 因為社會上最好人人乖乖地打工,多D交稅咁「既得利益者」先可穩坐「王」位。做通才,最緊要係要諗得明人地諗咩,以上可好籠統咁講係溝通技巧。至於由小培養既堅持心態,加上批判性思考都好重要。醫科畢業生年年都有,但通才計唔到每年有幾個! 亦都有專才係可轉營做通才既,不過此現象通常年過四十才出現,可見通才需要學校冇教既知識,有時比專才更需天賦。 
社會上大部份既人係庸才,諗樣亦然。做庸才唔緊要,大把人陪你,一齊受欺壓。 庸才自己冇才幹最緊要搵人幫,好多人講到呢度即刻會諗邊個邊個人。庸才有富貴親戚當然攪掂,冇既就要諗有時幫到手既唔一定係自然人(可以係銀行),或者借助大環境火乘風勢都可以。咁銀行點樣可以幫手呢? 梗係借錢你洗! 但係點樣令銀行可以借多d錢比你? 有否考慮此問題? 

 

 
諗樣建議要注意個人借貸力,首先要養成儲起銀行月結單做證明既習慣,此乃庸才安身立命之本。仲有就係如知自己冇資質做專才通才,倒不如趁後生加入政府或搵份安定工作,早些實行庸才計劃好過! 在此再強調,你要先了解自己,然後先諗行專才庸才通才之路。人如果唔認識自己強項,有如黑暗中舞劍,強施力而不得著。又或專才搞錯自己係庸才,往往生出不得志之心,或生出老來強出頭之事,延誤趁後生好發展既良機。最多亦最笨就係庸才以為係專才或通才,輕則庸碌一生,重則誤己誤人。 

 

一旦決定做庸才,咁就唔好住咁大間屋。你可以再買樓但係質素高個間要租出去,自己住間細既。趁後生要儲錢,而家形勢係越早儲到錢你舊錢就越值錢。自己一百幾十蚊都要慳,唔關金額事而志在養成節儉心態。儲到首期後快拓展被動收入,借錢買樓,借錢買債,或有機會既借錢買一門生意都可開拓被動收入。至於買樓係以上幾項係最穩陣因為從沒租唔出既樓,只有太貴冇人租既樓。不過有樣野要注意係如果你買樓做按揭,發現每月供款還利息仲多過還本,該時應不是買樓好時機,宜潛伏待變。 

 

另一要注意時機係創新高時請不要冒進入市,應該係樓價少低高位一成時入市,因根據過住經驗,樓價最勁可在一年跌三成,如果你儲到三成首期而低一成入市,意味一年內要跌四成你先會變化負資產,或連續兩年每年跌兩成,十分少見。而係跌市當中你現金又再增加,減低你成為負資產可能。 

負資產為何物? 
有新讀者問負資產為何物? 銀行借錢比你係基於你抵押間樓,如果你買間四百五十萬既樓,及借左四百萬,若樓價下調至三百九十萬你已經算負資產了,因賣出抵押品都及不過你該時欠款,銀行有權要你補差額(4.0mil-3.90mil=十萬)。有讀者問做九成上會咪好危險? 咁根據過往經驗銀行係好少向準時還款既借貸人追差價的,九七到而家被人call loan或補額都係有幾個loan係一間銀行,或將公司戶口同自己按揭放埋同一間銀行既生意人(你知要點架啦!?)。係現時2012年,如果真係要買樓但銀彈不足,可買細間些少而照做九成按揭,減低風險。 

 

至於除卻通才、專才及庸才之外仲有咩人? 答案係奴才。比等人一生做名牌黨既奴隸,太多錢花係一D不能產生收入既物品上,就咁財富就轉移左去更懂運用錢既人身上(或更懂錢搵錢既人)。最終只得一大堆過期野留係身邊,而終生需要靠自己營營役役去搵錢(人搵錢),苦作奴隸。你話人搵錢辛苦定係錢搵錢辛苦呀?


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香港由冇變有錢的六大法門 Home Blogger

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泉仔細個冇心機讀書,成績唔好自然醫生律師冇佢份。係香港土生土長既佢細個都係玩埋D街頭玩意,聖鬥士星矢,街霸漫畫進佔了他的學習生涯。中五會考用盡運氣到中英數合格總分七分,到高考自知入大學無望。讀毅進讀副學士? 泉仔有諗過但係比咁多錢都係得個「副」學士唔知為乜? 屋企講明只係留左幾萬蚊比佢讀書,唔夠錢只自己借。開始懂事既佢對屋企幾萬蚊既支持亦十分感激,另一方面唔想為讀書搞到成身債,頭五年就為還學生借貸而白做! 佢苦思下尋求方法… 

香港呢個世代讀唔成書真係冇咩好做。唔進取既就同阿姐爭做看更,執貨。想學一技之長男仔最好走入廚房,日後入大酒店學藝,但都係繼續被大財團欺壓。泉仔明知條路都唔易行,但對於年青人來說,只要係正路行左先算,好過原地踏步。千里之行、始於足下。如果讀者連執行力都未改善,請由改善此處開始。即係你決定好要做既野,請貫徹做完做好佢!

 

每日近十二個鐘既工作令泉仔疲憊不堪,當初一齊落第既同學叫佢讀夜校進修泉仔有心冇力。令泉仔更唔開心既係原來欺壓唔一定由大財團,佢不斷咁比老細叫佢落場時間走去睇檔,話就咁坐係度咪當休息,其實就係不斷有人送貨黎冇覺好訓。就咁泉仔明白左個道理,單靠自己一個人係牛咁做係冇用,亦唔會有人好心教你野,放下身段主動去問係好重要。 

係保險公司不斷滲透之下,泉仔好正路咁有個保險agent朋友係左近,泉仔亦都比人sell入行。泉仔今次學精左,問多個朋友。朋友話香港做agent一般有地產同保險兩大。地產agent顧得買黎又要顧賣家,固然難做。但係保險agent做完個客成舊錢至少綁十年八載,無咩返頭生意。樓始終係個實物易掌握,你不如入行做地產先啦! 就咁泉仔入左萬波地產度做。 

由廿一到廿四歲,泉仔都係一個企街既agent仔。新盤銀湖天峰,區內將軍澳二手買賣令佢賺到些少錢。泉仔覺得自己無論係樓房知識方面,或對人應對方面有進步,而因此對工作產生熱忱。其實想搵錢,需要搵一個符合社會需要又符合自身優勢既行業。泉仔做完廚房之後轉行做地產,覺得做銷售是自己所長,好順利係第二份工就搵好定位。
累積到些少錢後,趁後生作些少投資是必須的。因總比老黎係「唔知唔曉」下一鋪清袋更為上算。呢個世界有扮叻既人,亦有真正既叻人。扮叻既人總會想去抄捷徑,或誇大自己所得。可惜真正有料既人多數悶聲發大財,被人揭穿生意賺大錢,就當你實力雄厚都要艱難地抵禦多方進擊。故家中父母多教你做一個沉實既人、要謙厚。實在係父母輩看盡多年多人係社會上各逐後得出道理。做沉實既人肯定會被人懷疑係蠢人,但時間一過會在跑道上見分野。 

人在社會打滾六七載、總會有機遇。當你做好自己本業,不斷探索點去做得更好,機遇總會找上有良好行業知識既你!泉仔做左幾年地產,有朋友搵佢攪合資炒樓。地產同股票市場唔同既係確實會時有資訊不對稱既地方發生。當有業主開價稍低或等錢洗,快手比錢確實令你執到平貨,股票市場用超級電腦運作,加上所售「物品」(其實係intangible的!)件件相同,錯價會在秒內修正,難以捕捉。於是泉仔係2008年頭同幾個朋友每人夾幾萬蚊做九成半上車買將軍澳居屋收租,直至2010頭賣出,食隨知味再買入灣仔舊樓收租,2011年尾已經可以加按至七成套現,同朋友每人分到37萬。其實買樓可以立分權契,即幾個唔識既人都可用百分比去持有一個物業,就算中途有人唔玩可以賣比另一個,律師有解。所以只要肯去諗,就算冇咩錢係身只要你說服到人集資亦可享樓市升浪。 

夾份買樓係一件事,夾份借錢又係另一件事,大家partner要傾好。如果諗住長遠玩落去,開間空殼公司可以慳返稅同易於打理。出面唔少師奶就係咁夾份炒office,買左間樓返黎大家點夾錢去裝修下又係要傾。總之你肯煩、其實炒樓都有妙法,但此方案於公務員、大公司職員不適用。 

泉仔見「有得做」! 敢於把握機遇為向上流的極重要因素。佢同幾個人夾份開地產公司,又可以幫自己吸筍盤又有盤介紹比客。市況由2008旺到而家泉仔都賺到不少,雖然有SSD令成交宗數降低,但萬波成交碼大同分傭多彌補所失。時至2012年,灣仔間樓又升。泉仔諗可唔可以賣比另外一個人,而該人報自住問銀行借九成上會,咁咪可以再套錢出黎? 係得既,不過要熟人信得過先有得咁。美國之前就係咁所以班業主當間樓提款機咁用。再唔係轉名比另一人亦可重做按揭,不過需要比錢轉名同埋間樓又要等兩年先冇SSD。 

泉仔發現有個問題,例如佢有一間樓係手點先可買第二間而報自住上會九成? 有唔少人首期有限又想買第二間,金管局九月剛出招就係要打殘呢類人,買第二間借貸比率降低至四成。

 

應付金管打殘有法

方法一係同銀行講手頭上一間會沽出而今次買第二間是自住(即換樓),但要提交賣樓臨約做證明,萬勿行使假臨約。方法二係就要將兩公婆聯名(如已婚)樓一拆二(搵律師轉),即係將老公係手既半間樓賣埋比老婆,咁老公就free左出黎可上會做到九成。所以話庸才要結婚,又有得解。 

 
另一樣野要注意係泉仔身為agent(或公司老闆),最大問題就係借貸力較低。呢樣野同諗樣建議既善用及擴大借貸能力相違背。此等人獲得好處係可少交稅(因自己公司大把expense可扣),但所報收入太少令自己借唔到錢。起步搞生意既人宜注意。生意人宜用公司名買廠房辦公室,所支利息可用作公司扣稅,可惜生意一沉會令公司名下既物業都冇埋! 此乃生意人之風險同埋借貸能力會隨市況大幅波動既特性。市好銀行好樂意借比你,市差一定收遮,根本避無可避! 

 

 

結語係一旦係選好專注邊個行業,應該快了解自身成長既制度同技術環境,知道點玩你該行既制度。做地產可以交稅少、但難借錢。做公務員稅多但糧準,生存在香港務必了解自己行業優勢! 做警察有佢既玩法,做地產又有佢既玩法,再一次總結香港由冇變有六大法門!

  1. 連執行力都未改善,請由改善此處開始
  2. 放下身段主動去問係好重要
  3. 需要搵一個符合社會需要又符合自身優勢既行業
  4. 做好自己本業,不斷探索點去做得更好,機遇總會找上有良好行業知識既你!
  5. 敢於把握機遇
  6. 快了解自身行業既制度同技術環境,知道點玩對成功好重要

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樓市投資必勝法(澳門過大海篇) Home Blogger

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Lumyeung 兄你好
我係澳門人, 機緣巧合下拜讀到Lumyeung兄既文章, 希望可以做到所講既40歲前有三間屋,請賜教!
由於而家澳門既樓價升得太犀利,而租金又怪異地不成正比,一般只可收到供樓既一半或三分二既租金,故希望可以轉為投資香港既住宅。本人上年結婚,30歲,與丈夫收入為約$20,000 + $25,000,供緊層樓現值約$280M (自住), 欠銀行$100M,假設分25年供月供$4300。手上現金約$400,000。請問:
1. 投資那一區/屋苑較好?聽講灣仔較值租,但我希望租客質素較好,始終較少時間睇住層樓。
2. 應該買幾錢既樓作投資?
3. 現在還是等樓價跌少少先入市?

謝謝Lumyeung兄幫忙!!
喜喜

 

答:

租客好唔好要靠你自己眼力同埋agent有冇心介紹。第一步係物色投資物業,而係出街睇樓前,梗係要知道自己可以借多少啦! 以喜喜呢個case,佢可以用自住物業套樓價七成出黎,即係2.80mil*70%-1.00mil = 0.96mil,當然假設係你間樓估價要足二百八十萬啦! 但先唔好套咁盡,先套0.5mil,加埋0.4mil手上總現金有0.90mil。而樓按就變左月供$5600。基於現行香港投資物業只可做五成按揭關係,就咁睇如得cash 0.9mil只可買1.8mil或以下既樓。

 

至於有人問唔報澳門有按揭還緊得唔得。第一緊係唔好比佢見到月結單扣錢條數,應該可以!! 同埋外來人黎香港買樓收入最多只計核實到既八成(80%),再加上今次只建議喜喜借五成上會,應該可將外來人過大海黎香港買樓風險因素降低。

 

「由上而下」遠比「由下而上」適合

聽過星火燎原,同意租金同按揭利率所得出的淨差距係決定間樓抵唔抵買既重要因素。投資股票有「由上而下」及「由下而上」兩個決定投資項目(選股)既方法。至於投資樓市本樣認為「由上而下」遠比「由下而上」適合。因為屋只係一間屋,佢唔似一間公司咁會有產能提升同改善業績既能力,房屋租金向上亦只係大環境推使,所以解答喜喜問題,同大家考慮買樓前一樣,用「由上而下」approach解答,即調轉由問題三答到一。

 

等定係買? 再談樓市必勝投資法

由於近排新加入超筍樓盤fans增多,本篇再談樓市必勝投資法。首先要計既係手上有幾多子彈,而子彈用家庭借貸力(credibility)量度。用好市時銀行願意給予買家既最大借貸額為本,於樓市熾熱時只用最大借貸額既一半,跌市時用夠七至八成。如此便可在旺市保持借貸力,亦即購買力。係跌市時用剩餘借貸力入貨,但買到既樓比旺市時可大一倍。喜喜條數係咁計:  總購買力 = $(20,000 + 25,000) * 80% / 2 = $18000。建議係現時旺市只用總購買力一半去買樓,現時第一間樓套現後要還$5600,喜喜下一間樓最好供$18000/2 – 5600 = $3400,咁就維持總供款不超過總購買力一半。

 

平常你係知自己要借幾錢,再去計每月要還幾多。我地係倒轉計,要還$3400一個月,分到最長三十年(而家唔講四十年住!),可以借到幾多呢? 係現行息率約2.15%下大約可借90萬。就咁喜喜可以攞住手上90萬cash做首期,問銀行借多90萬,買多間1.80mil既樓。

 

假設樓市升50%

買呢個銀碼既樓有個好處,你唔使點揀。因為冇得揀,可以直接入大埔睇翠屏花園。如此喜喜便淨低月供九千蚊既借貸力,假設港澳樓市同升五成,新買翠屏賺0.9mil,澳門樓又賺1.4mil,合共2.3mil。好易明!

 

假設樓市跌50%

如果開跌,喜喜翠屏有租收冇問題,澳門間樓應該介乎負與唔負資產之間。但係喜喜今次可以用淨餘九千借貸力借2.65mil*90%(因為每一萬元借貸力分三十年還可借2.65mil,當然假設利息不變,如有變要下調購入樓宇金額)。到時咩樓都平哂冇人同你爭,理先生可「施施然」用2.65mil*90%=2.30mil買多間樓,相信到時夠買間西九昇悅居兩房。到時有三間樓係手,如幾年過後原本跌左五成既樓市又升番一倍,即返回開始時水平,澳門樓同翠屏平手,沽出昇悅居賺一倍即2.3mil! 所以升同跌都會賺到2.3mil!

 

當然你又會同諗樣講如果跌完五成再五成,喜喜會輸斷氣。咁諗樣都知大亞灣核爆香港連條草都生唔到既機會都有,可行與否足下自判。投資永遠先問自己可承受幾多風險,同埋自己願意承受幾多風險。係講必勝法期間已答了問題一至三。而點解知道必勝法而仲未發達既人,係嚴守紀律方面有問題。

 

仲有就係,如果唔升唔跌開圍骰,喜喜都贏。
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你開始計劃儲錢結婚買樓了嗎? Home Blogger

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朗尼: 諗樣兄你好,本人睇左你寫的文章真係好到肉,獲益良多,小第有D問題想請教,還望指教.
本人27歲,月入不穩定,因為剛剛在年頭到人合資開了影樓,所以講好左拎人工1W,其他留在公司營運,同埋無做AUTOPAY所以無入息證明(如果我計劃買樓是否要做數呢?).
另外,女友收入1.5W,來緊想轉份高D收入的工,應該年尾就走人,起薪點有1.2W再追數,應該2,3W無問題,但坦白講要時間,目標想快點搵多D人工一齊買樓租出去,現在都住在洋樓,斷供了(多得父母).自己手頭上還有35W資金,加埋女友的40W,有75W,想搵D 240W樓做7成租出去來增加非工資收入,唔做9成係因為怕每個月要自己拎多左錢出來,寧願首期比多D都唔想每月負錢,除左影相,樓市呢樣野真係知識不足,希望諗樣兄點醒小第,萬分感激!

 

共同理財既一步

如果一對有志向既戀人,希望早著先機,係結婚之前就踏出共同理財既一步,應該有咩地方要注意呢?

未儲到錢既戀人,又決定開始共同理財的話,可到銀行開個理財戶口。兩年內諗住結婚的話,你只宜存錢咩都唔好做。若未諗住短期結婚既可以月供股票,雖月供傭金計埋要1%(比平時0.125%-0.25%貴),但在此淡市(成交不足500億)買貨擺兩年衰極有個譜,不願冒風險或其中一方未有買賣股票經驗者不宜入貨。冇咩諗到可以供盈富基金或內銀H股。

下一個問題係每人要夾幾多落個戶口呢? 如果冇儲錢習慣請由人工三成逐漸加上去,三成都儲唔到睇黎你要每人月入5-6萬先可以唔使儲咁多。在此諗樣建議年青人,就算搵到幾錢都應該養成儲錢習慣,一時因人工大增而自我膨脹猛fing錢好多人都試過,通常以負上更多卡數告終。本身仲有卡數係身既要問自己係咪中左marketing人既計,買埋成堆無謂野。

討論家用問題

成家要男女都要有所犧牲,連錢都唔肯開始commit去儲實在困難。當然有人屋企傳統係儲係自己戶口度,冇問題! 係另一家銀行開個單名戶口分開儲比埋internet banking 密碼大家知就可以。再而進之後討論家用問題,係單親家庭或女權當道成長既男子真係冇比家用既概念,佢未必係扮哂野唔比錢,而實需時間去解決。睇到呢度你可能覺得使唔使咁煩? 諗樣認為財務問題係結婚前要一步步解決,總好過米已成炊後才恍然大悟去面對。

朗尼同女友夾埋都儲左七十幾萬,算叫唔錯。九池灣既麗晶花園、新麗花園可搵到符合budget既選擇。但留意資金睇落較緊絀,買完2.4mil價值既樓比完洗費如印花稅、傭金、些少裝修費後所餘無幾。想收租而budget又向下行一格係本樣介紹過既翠屏花園,或荃德花園可以係個好選擇。

 

令浮薪被承認

至於上會方面,女友要比過去六個月糧單最好有埋稅單先可令浮薪被承認,若資料不足只會用底薪計算。朗尼自己當然叫到partner出autopay比自己就最好,如果唔係工資證明書,每月乖乖地將出糧支票入哂去同一戶口都有幫助。睇你地兩個人工加埋,如出面無重大負債都可以上到會。假設佢地買2.3mil既樓借七成,分25年還就當加埋壓力測試都係月供八千幾蚊,應該無問題。所以入好D票同埋女友六個月proof最重要,開個file有系統地儲起佢吧! 用statement,唔好再用銀行薄仔啦,會唔記得打薄!

「 聯權共有」 及「 分權共有」

當然未結婚咩野都唔可以諗得咁idle。買樓時唔好用長命契,用分權共有去共同擁有呢間樓,有咩事都可以賣走自己一半權益「走人」。

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小女子自強不息儲錢有法 vs 男人冇憑據而又十分強烈的自信 Home Blogger

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Mr lumyeung,

睇左你blog裡面既買樓cases, 好多主角都係收入過20k 的, 所以我有d唔知點算…

小女子有第一城細單位一個 (自己名下), 3年前買的, 當時做9成按揭, 月供5k, 現在手頭有1M, 卻因為月入只有 15K, 相信過唔到銀行批按揭的壓力測試…. 咁係咪冇辦法買到第二個物業呢???

我只想到買連租約 — 但比5成又好似唔夠錢, 請問 lamyeung 先生可以比d意見我嗎??

有時間才覆啦~ thank you very much.

 

回覆小女子:

首先睇小女子個case,證明左誠哥講既野係正確既,有能力又負擔得到不妨買間自住,炒樓則可免則免。小女子可以諗第二間樓全靠佢幾年前做左上會既正確決定。

小女子人工大家都同意唔係高啦,但係都可以計到數買到第二間,做法確實比較複雜。關鍵係佢要放棄二年前做落既低息hibor plan。諗樣相信小女子三年前買第一城細單位應該係1.5mil左右成交,按息只約1%及分25年還符合佢月供五千之說法。

姑勿論佢做hibor定p plan,間樓而家爭銀行約1.2mil,而市價應估到2.5mil樓上。只要小女子肯轉按去另一個plan做五成,佢可以名正言順將而家間樓趁租貴租出去,每月多了九千至一萬蚊租金收入。

樓租左出去,你要搬返去同屋企人住半年,更好既係搵一D可租可賣既盤,先同業主租番半年,用租金抵銷租樓支出。半年後搵銀行先做pre-approval,到時儲齊半年既租金銀行入數結單可作你買第二間樓既收入證明。一般銀行信租金收入七成,咁你收入就可以upgrade到$23000啦。而再買間樓月供七千樓下應該no problem! 你到時可以同你租住緊既業主傾有冇興趣賣埋比你,咁又慳番筆傭,減低呢個movement需要用既洗費。

如果唔想搞咁多野,你就要用你呢一百萬cash去搵間連約樓,可惜冇租金收入證明銀行多數唔好加大你個人總入息。買樓放租亦要注意傢俱全包、租客質素、化妝裝修種種問題,趁後生多學習吧!

小女子月入只$15000,如佢將手上第一城出售應可再good一百萬cash出黎,手上可達兩百萬cash。 有此同人工極不對稱既流動資金,全靠由細樓先上會做起。以大數目統計,女性投資表現確實比男性好,相信原因有三個:

    1.      謹慎及慬得分散

有時男人會話女人成日買埋D「雞仔注」,投資應該有大食大。可惜男人一係就投資係架車或模型上面,再唔係就一鋪過買大輸大….

    2.      有耐性

男人較女人冇耐性應該唔使check都可判定真確。最大鑊就係男人一鼓冇憑據而又十分強烈的自信,見到個股票number就成副身家訓落去。買一次贏唔出奇,就係唔信你贏足幾十年,even股神都唔得! 買樓投資就係一樣要等既野,所以局長將劏房交比老婆打理十分正確!

    3.      較認真

有研究指女人一般都守成十年寡,點解? 因為女性一向嫁大自己四到五年既老公,而女人平均去世年齡又大男人5-6年(好似香港係女88男83),當你知道呢樣野仲唔認真「儲定彈藥」咩!

 

男人唔好睇完話諗樣啊, 希望你唔係呢種人,本樣最尾都係想你好!
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M型社會你攪清楚未? Home Blogger

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問一: LumYeung兄

本人是為庸才,也是28,月入25K, 女友月入10K,2人AUTOPAID出糧,穩定工作,2人皆無負債。2人有流動資金約~500,000
我現與父母租樓同住。家人和自己現在沒有任何物業,打算2年內結婚,買樓與妻子同住。若現在買樓,會報自住,做90%按揭。買樓後,首2年放租,待結婚後遷入自用。

看過LUMYEUNG兄的鴻文,一路向西,都認同西邊潛力較大。比較過各區,現打算買屯門市中心的樓,
雖然我不知將來樓價走勢,但相信市升,屯門升多啲;市跌,屯門跌少啲。
而且我看現在按息很低p-3.1 (~2.1%.p.a) 若日後銀行加息,必先收窄新做按揭利率(即p-2.5, p-2, p-1) 。之後usa加息,香港的p才會上升,才影響己做按揭的人。所以,新做按揭利率每收窄1%(i.e新做按揭加息1%), $2m按揭,每年利息開支多$20,000,就算樓價跌,好似也不吃虧,若樓價平穩或上升,可賺2年低息和2年租金。

我自己意見係只要樓價跌少於2成,加息多於2%,現在買都是比較有利,希望LUMYEUNG兄指教

問二: 另外讀者陳小姐問該區瓏門細單位有消息於日內開賣, 對其它屯門龍頭大型屋苑會有什麽影响呢?

答二: 陳小姐: 首先瓏門開賣,二手一般冇成交。屯門好耐無大型新盤出,餓左咁耐既經紀會力谷新盤,冇agent會為二手樓個一萬幾千實袋既傭而理你。要睇該區二手可等到十月。

 

答一:

租樓定買樓實是香港人top5要discuss既hot-topic,今次再撰文討論。先講租樓實是市場必現產品,唔好以為租親樓既人一定冇樓係手,其實大把人因工作實要將新界間樓租比人,自己又走去九龍租樓住既。而家市場多左批新力軍就係越黎越多既大學生,遲下深圳放寬來港簽證,北區會有更多住宅比人租左黎當倉用。比現象解釋點解今年租金升得特別勁。

諗樣之前既庸才文章頗受歡迎,在此謝過各位讀者。今日再用庸才文章既concept為阿俊解難。

香港正進入後發展時代,社會貧富懸殊嚴重。為令自己日後擁有安身立命之所,需要及早認為自己係邊類人,做好準備。以下有五大類,cover到社會上九成既人。

窮人

做窮人唔緊要,最緊要承認自己係懶同埋keep住攞政府福利就得!由細到大學校加上阿爸阿媽教你要進入第二個族群即「打工仔」既行列。亦即上任特首成日講既「向上流」。

打工仔

呢個行列係最xx既! 搵既錢又唔係多,稅又打得重。政府同學校都不斷灌輸打工仔既生活模式,而資質平庸既大部份人都難免進入呢個行列。政府同阿媽都教你為左尊嚴,寧願打工都唔好做窮人等人養,可惜而家香港人為左保住份工,有人尊嚴已盡失、有人要偷呃渡日,咁不如簡單些少做窮人好過。

打工皇帝

諗樣原本想歸類為搵到錢既打工仔,不過係物價越來越貴之下,一個月入七萬,家庭總收入十萬既「搵到錢」打工仔其實同大部份既人(包括諗樣)冇咩分別。該月入十萬既家庭交稅約二十萬一年,買間4.50mil既兩房昇悅居都要月供18,000一個月,一年洗費220,000,假設每人要用$4000/月 供養父母,高收入既人交稅好易計,因扣稅項目金額變得太渺少,就咁用17% standard rate計都可以! 究竟每年可以儲起幾多呢?

 
項目     年支出
供樓($18000/月)     $216,000
交稅(17%)     $204,000
供養父母(每人$4000/月)     $96000
自己洗費(每人$10000/月)     $240000
養日本車     $48000
一年去一次歐洲/美洲     $50000
Total     $854,000

 

你睇下@!!一日得三百蚊用,住假毫宅昇悅居(有怪莫怪…),揸架二手日本車聽落都唔係型既profile,但係相信大部份係香港既讀者家庭月入都冇十萬! 而上述個案每月淨低既錢只有$(1.2mil – $0.854mil)=$0.346mil。又假設佢地三十歲做到五十歲將呢舊錢儲起,而人工又可以隨通賬上升,佢地到五十歲就約有$0.346mil * 20= 等於今日6.92mil既購買力! 如果好辛苦咁「慳慳地」養一個小朋友,用四百萬既一半,得番4.92mil,夠買多間樓收租。就係得咁多! 多謝哂!

以上假設,係該夫婦冇係股場損過手先有約五百萬加MPF揸手早少少退休(可能係被迫)。高人工既打工仔通常都做唔到六十歲。買股票賺錢定蝕錢多,閣下自決。所以結論為叫得打工皇帝,你要家庭月入去到二十萬先會有大把錢洗同埋「買番間house」住既感覺。搵得呢個收入你通常兩公婆都係專科醫生,或大brand入面既regional manager。

老闆

大部份既人創業都係失敗,做得老闆又搵到錢應該係個專才: 即識搵客又睇得住下面班伙計。老闆其實可歸類為資本家,因公司錢銀既流向,點樣運用有限既錢(或人)做多幾轉生意係成功要素。諗樣唔係個合適既老闆,不過見成功既公司董事都係懂得運用手上資源之仕。

有錢佬

有父蔭,或無需再為錢而工作既為有錢佬。打工皇帝及老闆無不以此為重大目標。打工皇帝要去到有錢層次,好似穿梭機擺脫地球既地心吸力咁,要用好多能量(即係要去到好高人工)先做到。老闆係順景時確實有錢湧入黎既感覺,加上生意多是自己同少數partner一齊創立,有錢之餘亦有成功感,行步路都挺直D!

做咩解決阿俊既問題要講到咁遠呢? 因為買樓係人生planning既一部份。以阿俊呢個歲數同呢個人工,睇黎呢世去到廿萬月入近乎冇可能(除非到時老麥平均賣三百蚊個餐)。諗樣無得罪之意,為左認真咁答讀者先講真說話。至於你問點解冇咩可能到廿萬? 就好似睇奧運百米飛人保特咁,真係「跑得出」既去到廿幾三十歲已經知道。阿俊可以比多幾年時間自己,等踏足社會工作十餘年已大概有結果。真係大器晚成既人無幾多個。

攪清楚未?

攪清楚自己未係打工皇帝亦都退唔到落窮人呢一步,阿俊可以早一點開始運用資本去幫自己加快累積財富。跟住自己咁諗用九成買樓再偷雞放租,最好用單名(即阿俊自己),博兩年後樓價升一至兩成阿俊已經可以將第一間樓轉七成按揭,銀行好少番check呢類case自住定租。幾年後結婚買另一間樓比老婆揸手,用老婆名又做九成上會而阿俊自己做擔保,到時三十出樓有兩間二百餘萬既樓,希望用年複年既通賬貶去爭銀行既借貸。三十餘歲極多錢洗,只望淨番些少又等手上兩間樓升值,等時機加按錢出黎買埋第三間,如此附合一間自住兩間收租既策略,四十歲就算比人裁左出黎都仲有收入來源。

觀乎你十年前做落按揭,今時今日收番跟通賬升既租金已夠你供樓加清淡茶飯。建議阿俊快手開始倍大資產,再打工落去都唔會令自己有所躍進,倒不如冒些少風險用槓桿爭取被動收入。相反如你係打工皇帝或有錢佬,絕對可以按兵不動等跌市先入市,因跌市要有錢人先可以出街掃貨。

今次結語係身無分文,必須賭博。大跌市時無風險施施然入市要實力雄厚既人先做到,打工仔唔駛諗自己會靠此賺大錢。頂多比你四十蚊用幾十萬入匯豐,八十蚊放賺幾十個而矣。平庸既人要係香港晉身小富,實在需要借力打力。攬清楚自己position,做不停比稅既「中產」最無謂。

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樓市投資必勝法 Home Blogger

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諗樣先生, 拜讀貴BLOG良久,實得益匪淺。現我有一疑問,看 閣下能否給予一點意見? 謝謝 理先生。

本人個案:
現年30歲,已婚,育有一女。先前在中國內地工作,去年回港,現已買荃灣麗城花園($4M,full paid,夫婦聯名),手頭上有$3M資產。
希望用$1M投資地產,期望有收租收入。
現在本人無收入,主力攪生意,太太月入2萬。

 

睇手上鋪牌 先睇賭幾大

讀者睇到個標題,可能覺得諗樣講緊廢話。其實人就係咁,鋤大D睇牌差唔多人人都識,而家由賭台去到買樓投資又夾硬要將賭錢同買樓投資分開。以諗樣而言其實要係錢方面做正確決定不出博奕理論範疇。今日個案理先生都算有米,本樣想先計下佢最盡借到幾錢,先至部署物業投資。由咁去開始諗點買同買咩樓,希望比讀者新思維上既體驗。

為左做個buffer,假設理先生真係一蚊收入都冇,銀行睇佢既入息證明等於零。係真實情況下當然一萬幾千收入,就算係生意人都有辦法整到出黎。

理先生太太收入兩萬,即係每月按揭還盡係一萬蚊,係咁情況下太太就算單拖借2.70mil分三十年還係冇問題。(當然上會間樓樓齡要少於二十,理太太唔係發達太太周身街數個隻啦!)

理先生既麗城花園剛入選全港租金回報高既屋苑第五位,恭喜哂! 一間4.0mil樓套現2.0mil出黎冇問題,但係要搵個人啃左月供$7600條數。

手頭上3.0mil資產,心雄起黎梗係可以套哂佢買樓,如此一算理先生比三百萬現金出黎,再借(2.70+2.0)=4.70mil係好有可能。咁講佢槓到盡買4.70+3.0=7.7mil既樓房係上到會做業主的!(當然加按兩百萬個度要搵擔保人,如理先生真係一蚊收入都證明唔到)

 

計左7.7mil做max之後,我地target7.7一半既樓,即約3.3mil樓宇,點解呢?

仲要係先搵太太加按麗城間樓用一百萬做首期去買呢間樓,唔好用自己現成既資產(等自己唔好犯本)。

 

借用必勝投資法(假設樓市升50%)

睇完鋪牌而用借盡既一半買樓,為既係令自己跌市時保持購買力。理先生買入3.3mil同區爵悅庭,假設樓市升50%,理先生可沽出樓房獲利1.65mil,到時佢有4.65mil流動資產,手上麗城花園市價6.0mil,夾埋有成千萬係手。

 

樓市下調50%

萬一樓市下調50%,理先生爵悅庭價1.65mil(些微負資產),麗城只值2.0mil(沒負資產),手上流動資產3.0mil。到時咩樓都平哂冇人同你爭,理先生可「施施然」用1.65mil全數比哂買多間樂悠居,個陣有三間樓係手,(3-1.65)=1.35mil現金,供樓冇比之前多左。

如幾年過後原本跌左五成既樓市又升番一倍,即返回現時水平,理先生麗城同爵悅庭平手,沽出樂悠居賺一倍即1.65mil!所以無論樓市先升後跌或先跌後升,只要理先生留番一手,有錢係跌市入貨根本必勝!

當然你會同諗樣講如果跌完五成再五成,理先生可以輸到成世無得番身,咁諗樣都知大亞灣核爆香港連條草都生唔到既機會都有,可行與否足下自判。投資永遠先問自己可承受幾多風險,同埋自己願意承受幾多風險。上半部已有本篇交代,下半部留番比理先生。而點解知道必勝法而仲未發達既人,係嚴守紀律方面有問題。

 

仲有就係,如果唔升唔跌開圍骰,理先生都贏。

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QE3買樓策略: 羊年入市準則 Home Blogger

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有冇聽過「十個羊年九個命苦?」諗樣絕不會歧視命生羊年既人仕! 但羊年真係幾邪。而每次爆鑊都係世界大事加上與資源有關。

 

太遠唔講,由1967先開始。相信後生一輩會聽過六七暴動,近排立會選舉更是將「老左」曾鈺成扣上「左仔放炸彈」既好日子。而「同胞勿近鞋盒」可能係九十後「聽都未聽過」之事。其實在世界層面,大事頻生。中東六日戰爭令以色列成功係該地立足,是後來眾事端之始。中國係境內擊落美國飛機,文化大革命,反西方情緒高漲。好多仲影響緊我地既事都係該年成立,包括恆指基準、無線電視,又或周慧敏同伊麵都係該年出世。股票樓市唔使講,問下家中長輩你就知有幾慘!

 

到1979年(羊),中東又發生鉅變。伊朗政變而同年伊拉克總統薩達姆(即係最尾比美國佬打死o個個)係該年上任。美國當時幫伊拉克。之後兩個伊斯蘭政權打個不停,亦即兩伊戰爭。令油價上升。中東、資源係羊年既鐵膽!

 

1991(羊)年伊拉克戰事爆發,恆生指數由四千幾跌到二千七。係香港既經典有賊王係觀塘同警察駁火。而蘇聯解體為當年影響世界最深遠既事件。你而家見到車路士隊波咁勁! 都係多得蘇聯唔再存在,幾個石油富豪趁機買入國有資產。

 

2003(羊)年,有幾黑我諗都唔使多講。不過中東又入轉捩點,大事莫過於小布殊又去打薩達姆。唔知佢係咪想燒旺D石油去殺死沙士菌。你可以講2003年係2001年911偷襲美國既結果。由此可見世事因循有序,問題係你攞唔攞到個旋律。以諗樣見,在資源價格急升下必會令中東或擁有資源的某些人暴發起來,從而再生出爭名逐利之心,最尾同當權者在台底或檯面發生衝突而告終。故有限既資源在短時間價值飛昇,大家請留意禍離不遠。

 

係玄學上既層面,唔知係咪羊惹火? 但凡羊年,中東必有劫,資源必被爭。而今時美國再行量化寬鬆,金油必升,令資源大國有所進益。往往故事係資源升得幾年,資源大國口袋充實了,就想由霸主獲得權力,引起衝突。按現時軌道,下個羊年又爆鑊合哂心意,有樓係手可以再坐多幾個站。無樓係手不妨細細地買間樓住兩年先!

 

另一個原因係低息,當你2012年行過銀行門口見到新港元定存優惠得0.65%加二百蚊禮劵,真係咩mood都冇哂。低息係一重天想法,二重天係我地身處負利率中,因通賬已遠跑贏銀行利率,就算你有0.65%年息但係一年通賬高達5%,你口袋銀紙購買力約一年少了(5-0.65)%=4.35%。

回望1990年代,美國開始減息令香港存款利率利於通賬,促成負利率而港樓價開始起飛。此情況與2008年相似,美國係金融海嘯下仲要減得勁快。但係你會諗2001年美國都減息點解香港唔升? 因為香港2001-2003都受困通縮,大玩一蚊一隻雞,所以冇負利率既出現,逼唔到銀行存款投入樓市。但今次QE3一出,各大傳媒荒死你唔知咁詳解,睇黎最美一幕還未上演。固結論係減息不一定推高個市,要負利率(即銀行息口低於通賬)先會推起樓價。

 

1995年老美加番息,負利率消除但人心已被train到諗「唔買就笨」,香港樓市升到九七。今次會否重現? 木宰羊,因美國此番財技係全部教科書都冇教過,大家儘量執生,個價會去到邊諗樣答唔到。但1990年吹起泡係七年後爆破,如將2008對比1990,咁2015又吻合地可見殺機。

 

聽上週口風延長額外印花稅時限會係下一次措施,可能由兩年加到四年,會在年尾檢討。本樣擔心既係市民會趁SSD未行四年之前搶住入市,因今時買樓等四年最尾走唔甩既成數好高,而引發搶貨潮。幸好秋風至,各大發展商推盤吸走二手購買力,二手市場在兩邊影響下有何反應尚代觀察。至於中期樓市奇想已在今篇交代,希望讀者有所得著。

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後QE3買樓策略: 跌市買樓要咩準備 ? Home Blogger

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由於大家經歷旺市最少都有三到四年,加上伯南克狂印銀紙,相信實力較低之中產開始投降,焗住入市。而家庭收入有番五至六萬蚊樓上會似住手上較強現金流死守唔入市。諗樣今次會一連兩篇,為大家講述跌市買樓既準備同埋幾時會現入市良機。而冇樓係手又唔想買既人應該點做呢?

 

你唔想買樓,當然係要等! 咁究竟等咩呢? 係咪呢個入市訊號?

 

生果報2002/2/18最佳入市訊號: 「八萬五」政策遺害深遠,昨日又添一犧牲品。有二十年歷史的鴻運地產,昨日宣布即時結業,董事總經理田國強本人,亦隨時面臨破產命運。田國強直指董建華的「八萬五」政策,打殘樓市及令二手樓市場「冇得做」,現時樓市積重難返,樓價短期內難以企穩,會繼續下跌。

 

2002年樓市當然未見底,仲有一成有餘。但假設你真係2002年入面,有咩要面對呢?

 

當然係銀行唔肯借。到時唔使旨意做九成按揭上會咁易,因銀行已經成籮負資產。

 

生果報 2002 陳偉業表示不少負資產人士並未受惠:「我接觸負資產業主中,超過一半供樓利息仍然係 P(最優惠利率)以上,講極銀行都唔肯減,銀行真係好無良!」他再次要求政府放寬二手樓按揭至九成,又指金管局不應只照顧銀行利益。 負資產數字見圖。

 

你首先要準備心儀樓宇三成樓價做首期,仲要預備間樓估唔到價。例如你當時睇中二百五十萬既星河明居,銀行只估到九成,即2.25mil,而借七成比你,即2.25mil*70%=1.525mil,搞埋你要比成一百萬先買到呢2.5mil既樓….難!

 

買到千祈唔好覺得爽,你有能力keep住供間樓等到升市都唔容易。跌市買樓去得太盡,小心連攪破產既錢都冇。

 

生果報 2002/2/18 男子打劫為籌錢申請破產: 打金師傅辛勤工作二十年: 在金融風暴時自置物業與妻兒居住,未料買樓後半年被裁退,為供樓欠債纍纍,更不時被收數者騷擾,即使想申請破產,也無手續費,其妻萬念俱灰,欲一家三口燒炭同死,丈夫為籌申請破產手續費,遂企圖在銀行打劫數萬元,結果事敗被捕。

 

當然有危必有機,另一個入市訊號係有光怪陸離既事情發生。梗會有D野係狂升,爭在你黎唔切囤積。

 

生果報 2002/2/12「病毒性肺炎」: 被指有消毒作用的白醋供不應求,趕緊向香港入貨。港人亦擔心被感染,在人心惶惶下出現搶購白醋狂潮,一樽平日賣五元的白醋,竟被炒高到一百元。上水火車站更出現一桶桶白醋運返內地的奇景。

 

最慘係做上會決定前,思前想後諗緊自己份工會否不保。所以諗樣成日叫庸才最好快搵政府工係有道理,因為大跌市買樓仿佛是公務員福利。

 

 

生果報 2002/6/26 酒店房租減半搶客,酒店員工被迫放無薪假: 酒店業協會較早前公布的資料,本月初五星級酒店入住率低至一成,三、四星級酒店入住率只有兩至三成。

 

生果報 2002/7/21 月薪四千元大學生加入競逐: 失業率屢創新高,愈來愈多應屆大學畢業生已經「不顧身份」,與中五畢業生爭奪那些毋須經驗、月薪才五、六千元的工作。一間卡拉 OK的招聘會,竟吸引逾百名大學生應徵侍應等職位。人事顧問說,現在「搵工大過天」。大學生是「天之驕子」的說法早已成為封塵的歷史。

 

係經濟蕭條時,銀行唔會再多過米鋪。不過有樣產品銷量係會上升既,就係避孕套! 生果報 2002/7/10 銀行縮減規模: 本港銀行的分行數目,由1998年底的1511間,減至03年6月底的1294間,即減少217間或14%。

 

生果報 2002 股票成交量亦十分驚人!! :恆指昨日早段持續在9600至9700水平窄幅上落,但尾市造好,收報9733點,升38點,成交77億元。

 

係2007年,股票一日成交2000億都有! 而家衰衰地都有幾百億。當然2002年未有中人壽,中國銀行上市,所以成交係差D。而你只要做好準備你跌市買樓,就做得到以下「勝利」!!!

 

生果報 2002/8/16: 貝沙灣擬提價,該盤逾1500方呎單位只餘1伙未售,昨售出7座37樓 A室,1573方呎,成交價707.85萬,每呎4500元。

 頂! 4500蚊呎,而家買屯門都唔得! 所以你見伯南克同黑仔搞到個市幾亂!? 一車車銀紙咁印出黎,個市唔升都難。跌市買樓最緊要心理準備,你到時有錢係手都未必敢禁掣! 下篇講後QE3買樓部署既時機。
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