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小家佬 馬沙筆記 Char Blogger

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前日幾隻恒指藍色大隻佬食完午飯,無啦啦比條小家佬叫停賽,攪到午市亂哂大龍。點解咁亂,就係當時無人知發生緊乜嘢事!

呢件事嘅前因後果,條小家佬昨天已經一次過用英文、港府話及普通話交代咗。好彩件事唔係今日發生,否則條小家佬明天(七月十四)可能要用地府話用班地府大佬交代一次。

小家佬仲話佢當日嘅決定,完全係為咗一班小投資者利益。因為小投資者無得係嗰個『披露易」睇上市公司發放嘅資料,會做成不公平。老實講,你試下走去問100個有買股票嘅人,當中有幾多個曾經去過睇嗰個『披露易」。馬沙敢講,3個都未必有! 更枉論即巿時上去嗰個『披露易」睇業績公告。問下啲小投資者,有邊個唔係透過股票機、大利市機、電台、電視、網上財經新聞等等去獲得上市公司最新資訊?

再講,資料上唔到嗰個『披露易」,要求相關公司收市後先公佈啲資料就得,相關公司唔肯先要佢地停賽。如果相關公司有得揀, 段估都唔會揀停賽吧!

由此可見,一件小小事故就足以証明呢條小家佬智力遠低於猿猴! 『至於你信不信,反正我信了!』

小家 馬沙 筆記 Char Blogger
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通才專才及庸才 Home Blogger

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見到很多讀者都引用諗樣早前提及既「庸才概念」去發問。係近期增加了不少新fans情況下,實在再想講多次「通才、專才及庸才」概念,同大家交流一下。 

 

同早前六月首發文章時不同,而家美國已確定再開印鈔機,大推QE了。咁即係代表咩? 其實美國主導世界貨幣市場,港元更係同美元掛勾。你咁辛苦每月打工出 糧都係用港紙,實在需知美國人而家猛咁印銀紙,除左想總資金係國內澎脹,推升股樓及鼓勵投資搞生意。另一方面則可產出大量美元,令佢咁多年用美元計價既美 債漸失價值,從而貶掉債務。講到最尾,都係美國係二戰後由英國大量吸入既黃金最有用,你每個月出糧只係出「公仔紙」,價值每日唔同。 

 

在此新世代,如何安居立業? 首先你要明白自己能力,搞好定位。由讀書開始了解自己有冇能力做一個專才。專才就係要識冇咩人知既技巧,利用雙方資訊不平衡而賺錢,如醫生律師,年青發現有資質讀書者宜為之。講到呢度你應該明,而呢個界別「只involve兩個parties」所以最易明。 

 

 

除左識人地唔知既野,你幫手搵到我想識既人都應獲獎勵。此類人的工作可歸納為減低雙方既資訊不平衡而賺錢, 口才了得或人面廣之輩屬此類盡入通才。通才多為中間人,有「三個parties」,做廠做生意多是此類,line-up工廠同消費者。學校冇教你點做通 才,亦唔會教你! 因為社會上最好人人乖乖地打工,多D交稅咁「既得利益者」先可穩坐「王」位。做通才,最緊要係要諗得明人地諗咩,以上可好籠統咁講係溝 通技巧。至於由小培養既堅持心態,加上批判性思考都好重要。醫科畢業生年年都有,但通才計唔到每年有幾個! 亦都有專才係可轉營做通才既,不過此現象通常 年過四十才出現,可見通才需要學校冇教既知識,有時比專才更需天賦。 
社會上大部份既人係庸才,諗樣亦然。做庸才唔緊要,大把人陪你,一齊受欺壓。 庸才自己冇才幹最緊要搵人幫,好多人講到呢度即刻會諗邊個邊個人。庸才有富 貴親戚當然攪掂,冇既就要諗有時幫到手既唔一定係自然人(可以係銀行),或者借助大環境火乘風勢都可以。咁銀行點樣可以幫手呢? 梗係借錢你洗! 但係點 樣令銀行可以借多d錢比你? 有否考慮此問題? 

 

 
諗樣建議要注意個人借貸力,首先要養成儲起銀行月結單做證明既習慣,此乃庸才安身立命之本。仲有就係如知自己冇資質做專才通才,倒不如趁後生加入政府或搵 份安定工作,早些實行庸才計劃好過! 在此再強調,你要先了解自己,然後先諗行專才庸才通才之路。人如果唔認識自己強項,有如黑暗中舞劍,強施力而不得 著。又或專才搞錯自己係庸才,往往生出不得志之心,或生出老來強出頭之事,延誤趁後生好發展既良機。最多亦最笨就係庸才以為係專才或通才,輕則庸碌一生, 重則誤己誤人。 

 

一旦決定做庸才,咁就唔好住咁大間屋。你可以再買樓但係質素高個間要租出去,自己住間細既。趁後生要儲錢,而家形勢係越早儲到錢你舊錢就越值錢。自己一百 幾十蚊都要慳,唔關金額事而志在養成節儉心態。儲到首期後快拓展被動收入,借錢買樓,借錢買債,或有機會既借錢買一門生意都可開拓被動收入。至於買樓係以 上幾項係最穩陣因為從沒租唔出既樓,只有太貴冇人租既樓。不過有樣野要注意係如果你買樓做按揭,發現每月供款還利息仲多過還本,該時應不是買樓好時機,宜 潛伏待變。 

 

另一要注意時機係創新高時請不要冒進入市,應該係樓價少低高位一成時入市,因根據過住經驗,樓價最勁可在一年跌三成,如果你儲到三成首期而低一成入市,意 味一年內要跌四成你先會變化負資產,或連續兩年每年跌兩成,十分少見。而係跌市當中你現金又再增加,減低你成為負資產可能。 

負資產為何物? 
有新讀者問負資產為何物? 銀行借錢比你係基於你抵押間樓,如果你買間四百五十萬既樓,及借左四百萬,若樓價下調至三百九十萬你已經算負資產了,因賣出抵 押品都及不過你該時欠款,銀行有權要你補差額(4.0mil-3.90mil=十萬)。有讀者問做九成上會咪好危險? 咁根據過往經驗銀行係好少向準時還 款既借貸人追差價的,九七到而家被人call loan或補額都係有幾個loan係一間銀行,或將公司戶口同自己按揭放埋同一間銀行既生意人(你知要點架啦!?)。係現時2012年,如果真係要買樓但 銀彈不足,可買細間些少而照做九成按揭,減低風險。 

 

至於除卻通才、專才及庸才之外仲有咩人? 答案係奴才。比等人一生做名牌黨既奴隸,太多錢花係一D不能產生收入既物品上,就咁財富就轉移左去更懂運用錢既 人身上(或更懂錢搵錢既人)。最終只得一大堆過期野留係身邊,而終生需要靠自己營營役役去搵錢(人搵錢),苦作奴隸。你話人搵錢辛苦定係錢搵錢辛苦呀?


通才 專才 庸才 Home Blogger
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香港由冇變有錢的六大法門 Home Blogger

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泉仔細個冇心機讀書,成績唔好自然醫生律師冇佢份。係香港土生土長既佢細個都係玩 埋D街頭玩意,聖鬥士星矢,街霸漫畫進佔了他的學習生涯。中五會考用盡運氣到中英數合格總分七分,到高考自知入大學無望。讀毅進讀副學士? 泉仔有諗過 但係比咁多錢都係得個「副」學士唔知為乜? 屋企講明只係留左幾萬蚊比佢讀書,唔夠錢只自己借。開始懂事既佢對屋企幾萬蚊既支持亦十分感激,另一方面唔想 為讀書搞到成身債,頭五年就為還學生借貸而白做! 佢苦思下尋求方法… 

香港呢個世代讀唔成書真係冇咩好做。唔進取既就同阿姐爭做看更,執貨。想學一技之長男仔最好走入廚房,日後入大酒店學藝,但都係繼續被大財團欺壓。泉仔明知條路都唔易行,但對於年青人來說,只要係正路行左先算,好過原地踏步。千里之行、始於足下。如果讀者連執行力都未改善,請由改善此處開始。即係你決定好要做既野,請貫徹做完做好佢!

 

每日近十二個鐘既工作令泉仔疲憊不堪,當初一齊落第既同學叫佢讀夜校進修泉仔有心 冇力。令泉仔更唔開心既係原來欺壓唔一定由大財團,佢不斷咁比老細叫佢落場時間走去睇檔,話就咁坐係度咪當休息,其實就係不斷有人送貨黎冇覺好訓。就咁泉 仔明白左個道理,單靠自己一個人係牛咁做係冇用,亦唔會有人好心教你野,放下身段主動去問係好重要。 

係保險公司不斷滲透之下,泉仔好正路咁有個保險agent朋友係左近,泉仔亦都比人sell入行。泉仔今次學精左,問多個朋友。朋友話香港做agent一 般有地產同保險兩大。地產agent顧得買黎又要顧賣家,固然難做。但係保險agent做完個客成舊錢至少綁十年八載,無咩返頭生意。樓始終係個實物易掌 握,你不如入行做地產先啦! 就咁泉仔入左萬波地產度做。 

由廿一到廿四歲,泉仔都係一個企街既agent仔。新盤銀湖天峰,區內將軍澳二手買賣令佢賺到些少錢。泉仔覺得自己無論係樓房知識方面,或對人應對方面有進步,而因此對工作產生熱忱。其實想搵錢,需要搵一個符合社會需要又符合自身優勢既行業。泉仔做完廚房之後轉行做地產,覺得做銷售是自己所長,好順利係第二份工就搵好定位。
累積到些少錢後,趁後生作些少投資是必須的。因總比老黎係「唔知唔曉」下一鋪清袋更為上算。呢個世界有扮叻既人,亦有真正既叻人。扮叻既人總會想去抄捷 徑,或誇大自己所得。可惜真正有料既人多數悶聲發大財,被人揭穿生意賺大錢,就當你實力雄厚都要艱難地抵禦多方進擊。故家中父母多教你做一個沉實既人、要 謙厚。實在係父母輩看盡多年多人係社會上各逐後得出道理。做沉實既人肯定會被人懷疑係蠢人,但時間一過會在跑道上見分野。 

人在社會打滾六七載、總會有機遇。當你做好自己本業,不斷探索點去做得更好,機遇總會找上有良好行業知識既你! 泉仔做左幾年地產,有朋友搵佢攪合資炒樓。地產同股票市場唔同既係確實會時有資訊不對稱既地方發生。當有業主開價稍低或等錢洗,快手比錢確實令你執到平 貨,股票市場用超級電腦運作,加上所售「物品」(其實係intangible的!)件件相同,錯價會在秒內修正,難以捕捉。於是泉仔係2008年頭同幾個 朋友每人夾幾萬蚊做九成半上車買將軍澳居屋收租,直至2010頭賣出,食隨知味再買入灣仔舊樓收租,2011年尾已經可以加按至七成套現,同朋友每人分到 37萬。其實買樓可以立分權契,即幾個唔識既人都可用百分比去持有一個物業,就算中途有人唔玩可以賣比另一個,律師有解。所以只要肯去諗,就算冇咩錢係身 只要你說服到人集資亦可享樓市升浪。 

夾份買樓係一件事,夾份借錢又係另一件事,大家partner要傾好。如果諗住長遠玩落去,開間空殼公司可以慳返稅同易於打理。出面唔少師奶就係咁夾份炒 office,買左間樓返黎大家點夾錢去裝修下又係要傾。總之你肯煩、其實炒樓都有妙法,但此方案於公務員、大公司職員不適用。 

泉仔見「有得做」! 敢於把握機遇為向上流的極重要因素。佢 同幾個人夾份開地產公司,又可以幫自己吸筍盤又有盤介紹比客。市況由2008旺到而家泉仔都賺到不少,雖然有SSD令成交宗數降低,但萬波成交碼大同分傭 多彌補所失。時至2012年,灣仔間樓又升。泉仔諗可唔可以賣比另外一個人,而該人報自住問銀行借九成上會,咁咪可以再套錢出黎? 係得既,不過要熟人信 得過先有得咁。美國之前就係咁所以班業主當間樓提款機咁用。再唔係轉名比另一人亦可重做按揭,不過需要比錢轉名同埋間樓又要等兩年先冇SSD。 

泉仔發現有個問題,例如佢有一間樓係手點先可買第二間而報自住上會九成? 有唔少人首期有限又想買第二間,金管局九月剛出招就係要打殘呢類人,買第二間借貸比率降低至四成。

 

應付金管打殘有法

方法一係同銀行講手頭上一間會沽出而今次買第二間是自住(即換樓),但要提交賣樓 臨約做證明,萬勿行使假臨約。方法二係就要將兩公婆聯名(如已婚)樓一拆二(搵律師轉),即係將老公係手既半間樓賣埋比老婆,咁老公就free左出黎可上 會做到九成。所以話庸才要結婚,又有得解。 

 
另一樣野要注意係泉仔身為agent(或公司老闆),最大問題就係借貸力較低。呢樣野同諗樣建議既善用及擴大借貸能力相違背。此等人獲得好處係可少交稅 (因自己公司大把expense可扣),但所報收入太少令自己借唔到錢。起步搞生意既人宜注意。生意人宜用公司名買廠房辦公室,所支利息可用作公司扣稅, 可惜生意一沉會令公司名下既物業都冇埋! 此乃生意人之風險同埋借貸能力會隨市況大幅波動既特性。市好銀行好樂意借比你,市差一定收遮,根本避無可避! 

 

 

結語係一旦係選好專注邊個行業,應該快了解自身成長既制度同技術環境,知道點玩你該行既制度。做地產可以交稅少、但難借錢。做公務員稅多但糧準,生存在香港務必了解自己行業優勢! 做警察有佢既玩法,做地產又有佢既玩法,再一次總結香港由冇變有六大法門!

  1. 連執行力都未改善,請由改善此處開始
  2. 放下身段主動去問係好重要
  3. 需要搵一個符合社會需要又符合自身優勢既行業
  4. 做好自己本業,不斷探索點去做得更好,機遇總會找上有良好行業知識既你!
  5. 敢於把握機遇
  6. 快了解自身行業既制度同技術環境,知道點玩對成功好重要

香港 由冇 冇變 有錢 六大 法門 Home Blogger
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樓市投資必勝法(澳門過大海篇) Home Blogger

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Lumyeung 兄你好
我係澳門人, 機緣巧合下拜讀到Lumyeung兄既文章, 希望可以做到所講既40歲前有三間屋,請賜教!
由於而家澳門既樓價升得太犀利,而租金又怪異地不成正比,一般只可收到供樓既一半或三分二既租金,故希望可以轉為投資香港既住宅。本人上年結婚,30歲,與丈夫收入為約$20,000 + $25,000,供緊層樓現值約$280M (自住), 欠銀行$100M,假設分25年供月供$4300。手上現金約$400,000。請問:
1. 投資那一區/屋苑較好?聽講灣仔較值租,但我希望租客質素較好,始終較少時間睇住層樓。
2. 應該買幾錢既樓作投資?
3. 現在還是等樓價跌少少先入市?

謝謝Lumyeung兄幫忙!!
喜喜

 

答:

租客好唔好要靠你自己眼力同埋agent有冇心介紹。第一步係物色投資物業,而係出街睇樓前,梗係要知道自己可以借多少啦! 以喜喜呢個case,佢可以用自住物業套樓價七成出黎,即係2.80mil*70%-1.00mil = 0.96mil,當然假設係你間樓估價要足二百八十萬啦! 但先唔好套咁盡,先套0.5mil,加埋0.4mil手上總現金有0.90mil。而樓按就變左月供$5600。基於現行香港投資物業只可做五成按揭關係,就咁睇如得cash 0.9mil只可買1.8mil或以下既樓。

 

至於有人問唔報澳門有按揭還緊得唔得。第一緊係唔好比佢見到月結單扣錢條數,應該可以!! 同埋外來人黎香港買樓收入最多只計核實到既八成(80%),再加上今次只建議喜喜借五成上會,應該可將外來人過大海黎香港買樓風險因素降低。

 

「由上而下」遠比「由下而上」適合

聽過星火燎原,同意租金同按揭利率所得出的淨差距係決定間樓抵唔抵買既重要因素。投資股票有「由上而下」及「由下而上」兩個決定投資項目(選股)既方法。至於投資樓市本樣認為「由上而下」遠比「由下而上」適合。因為屋只係一間屋,佢唔似一間公司咁會有產能提升同改善業績既能力,房屋租金向上亦只係大環境推使,所以解答喜喜問題,同大家考慮買樓前一樣,用「由上而下」approach解答,即調轉由問題三答到一。

 

等定係買? 再談樓市必勝投資法

由於近排新加入超筍樓盤fans增多,本篇再談樓市必勝投資法。首先要計既係手上有幾多子彈,而子彈用家庭借貸力(credibility)量度。用好市時銀行願意給予買家既最大借貸額為本,於樓市熾熱時只用最大借貸額既一半,跌市時用夠七至八成。如此便可在旺市保持借貸力,亦即購買力。係跌市時用剩餘借貸力入貨,但買到既樓比旺市時可大一倍。喜喜條數係咁計:  總購買力 = $(20,000 + 25,000) * 80% / 2 = $18000。建議係現時旺市只用總購買力一半去買樓,現時第一間樓套現後要還$5600,喜喜下一間樓最好供$18000/2 – 5600 = $3400,咁就維持總供款不超過總購買力一半。

 

平常你係知自己要借幾錢,再去計每月要還幾多。我地係倒轉計,要還$3400一個月,分到最長三十年(而家唔講四十年住!),可以借到幾多呢? 係現行息率約2.15%下大約可借90萬。就咁喜喜可以攞住手上90萬cash做首期,問銀行借多90萬,買多間1.80mil既樓。

 

假設樓市升50%

買呢個銀碼既樓有個好處,你唔使點揀。因為冇得揀,可以直接入大埔睇翠屏花園。如此喜喜便淨低月供九千蚊既借貸力,假設港澳樓市同升五成,新買翠屏賺0.9mil,澳門樓又賺1.4mil,合共2.3mil。好易明!

 

假設樓市跌50%

如果開跌,喜喜翠屏有租收冇問題,澳門間樓應該介乎負與唔負資產之間。但係喜喜今次可以用淨餘九千借貸力借2.65mil*90%(因為每一萬元借貸力分三十年還可借2.65mil,當然假設利息不變,如有變要下調購入樓宇金額)。到時咩樓都平哂冇人同你爭,理先生可「施施然」用2.65mil*90%=2.30mil買多間樓,相信到時夠買間西九昇悅居兩房。到時有三間樓係手,如幾年過後原本跌左五成既樓市又升番一倍,即返回開始時水平,澳門樓同翠屏平手,沽出昇悅居賺一倍即2.3mil! 所以升同跌都會賺到2.3mil!

 

當然你又會同諗樣講如果跌完五成再五成,喜喜會輸斷氣。咁諗樣都知大亞灣核爆香港連條草都生唔到既機會都有,可行與否足下自判。投資永遠先問自己可承受幾多風險,同埋自己願意承受幾多風險。係講必勝法期間已答了問題一至三。而點解知道必勝法而仲未發達既人,係嚴守紀律方面有問題。

 

仲有就係,如果唔升唔跌開圍骰,喜喜都贏。
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你開始計劃儲錢結婚買樓了嗎? Home Blogger

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朗尼: 諗樣兄你好,本人睇左你寫的文章真係好到肉,獲益良多,小第有D問題想請教,還望指教.
本人27歲,月入不穩定,因為剛剛在年頭到人合資開了影樓,所以講好左拎人工1W,其他留在公司營運,同埋無做AUTOPAY所以無入息證明(如果我計劃買樓是否要做數呢?).
另外,女友收入1.5W,來緊想轉份高D收入的工,應該年尾就走人,起薪點有1.2W再追數,應該2,3W無問題,但坦白講要時間,目標想快點搵多D人工一齊買樓租出去,現在都住在洋樓,斷供了(多得父母).自己手頭上還有35W資金,加埋女友的40W,有75W,想搵D 240W樓做7成租出去來增加非工資收入,唔做9成係因為怕每個月要自己拎多左錢出來,寧願首期比多D都唔想每月負錢,除左影相,樓市呢樣野真係知識不足,希望諗樣兄點醒小第,萬分感激!

 

共同理財既一步

如果一對有志向既戀人,希望早著先機,係結婚之前就踏出共同理財既一步,應該有咩地方要注意呢?

未儲到錢既戀人,又決定開始共同理財的話,可到銀行開個理財戶口。兩年內諗住結婚的話,你只宜存錢咩都唔好做。若未諗住短期結婚既可以月供股票,雖月供傭金計埋要1%(比平時0.125%-0.25%貴),但在此淡市(成交不足500億)買貨擺兩年衰極有個譜,不願冒風險或其中一方未有買賣股票經驗者不宜入貨。冇咩諗到可以供盈富基金或內銀H股。

下一個問題係每人要夾幾多落個戶口呢? 如果冇儲錢習慣請由人工三成逐漸加上去,三成都儲唔到睇黎你要每人月入5-6萬先可以唔使儲咁多。在此諗樣建議年青人,就算搵到幾錢都應該養成儲錢習慣,一時因人工大增而自我膨脹猛fing錢好多人都試過,通常以負上更多卡數告終。本身仲有卡數係身既要問自己係咪中左marketing人既計,買埋成堆無謂野。

討論家用問題

成家要男女都要有所犧牲,連錢都唔肯開始commit去儲實在困難。當然有人屋企傳統係儲係自己戶口度,冇問題! 係另一家銀行開個單名戶口分開儲比埋internet banking 密碼大家知就可以。再而進之後討論家用問題,係單親家庭或女權當道成長既男子真係冇比家用既概念,佢未必係扮哂野唔比錢,而實需時間去解決。睇到呢度你可能覺得使唔使咁煩? 諗樣認為財務問題係結婚前要一步步解決,總好過米已成炊後才恍然大悟去面對。

朗尼同女友夾埋都儲左七十幾萬,算叫唔錯。九池灣既麗晶花園、新麗花園可搵到符合budget既選擇。但留意資金睇落較緊絀,買完2.4mil價值既樓比完洗費如印花稅、傭金、些少裝修費後所餘無幾。想收租而budget又向下行一格係本樣介紹過既翠屏花園,或荃德花園可以係個好選擇。

 

令浮薪被承認

至於上會方面,女友要比過去六個月糧單最好有埋稅單先可令浮薪被承認,若資料不足只會用底薪計算。朗尼自己當然叫到partner出autopay比自己就最好,如果唔係工資證明書,每月乖乖地將出糧支票入哂去同一戶口都有幫助。睇你地兩個人工加埋,如出面無重大負債都可以上到會。假設佢地買2.3mil既樓借七成,分25年還就當加埋壓力測試都係月供八千幾蚊,應該無問題。所以入好D票同埋女友六個月proof最重要,開個file有系統地儲起佢吧! 用statement,唔好再用銀行薄仔啦,會唔記得打薄!

「 聯權共有」 及「 分權共有」

當然未結婚咩野都唔可以諗得咁idle。買樓時唔好用長命契,用分權共有去共同擁有呢間樓,有咩事都可以賣走自己一半權益「走人」。

開始 計劃 儲錢 結婚 買樓 樓了 了嗎 Home Blogger
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小女子自強不息儲錢有法 vs 男人冇憑據而又十分強烈的自信 Home Blogger

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Mr lumyeung,

睇左你blog裡面既買樓cases, 好多主角都係收入過20k 的, 所以我有d唔知點算…

小女子有第一城細單位一個 (自己名下), 3年前買的, 當時做9成按揭, 月供5k, 現在手頭有1M, 卻因為月入只有 15K, 相信過唔到銀行批按揭的壓力測試…. 咁係咪冇辦法買到第二個物業呢???

我只想到買連租約 — 但比5成又好似唔夠錢, 請問 lamyeung 先生可以比d意見我嗎??

有時間才覆啦~ thank you very much.

 

回覆小女子:

首先睇小女子個case,證明左誠哥講既野係正確既,有能力又負擔得到不妨買間自住,炒樓則可免則免。小女子可以諗第二間樓全靠佢幾年前做左上會既正確決定。

小女子人工大家都同意唔係高啦,但係都可以計到數買到第二間,做法確實比較複雜。關鍵係佢要放棄二年前做落既低息hibor plan。諗樣相信小女子三年前買第一城細單位應該係1.5mil左右成交,按息只約1%及分25年還符合佢月供五千之說法。

姑勿論佢做hibor定p plan,間樓而家爭銀行約1.2mil,而市價應估到2.5mil樓上。只要小女子肯轉按去另一個plan做五成,佢可以名正言順將而家間樓趁租貴租出去,每月多了九千至一萬蚊租金收入。

樓租左出去,你要搬返去同屋企人住半年,更好既係搵一D可租可賣既盤,先同業主租番半年,用租金抵銷租樓支出。半年後搵銀行先做pre-approval,到時儲齊半年既租金銀行入數結單可作你買第二間樓既收入證明。一般銀行信租金收入七成,咁你收入就可以upgrade到$23000啦。而再買間樓月供七千樓下應該no problem! 你到時可以同你租住緊既業主傾有冇興趣賣埋比你,咁又慳番筆傭,減低呢個movement需要用既洗費。

如果唔想搞咁多野,你就要用你呢一百萬cash去搵間連約樓,可惜冇租金收入證明銀行多數唔好加大你個人總入息。買樓放租亦要注意傢俱全包、租客質素、化妝裝修種種問題,趁後生多學習吧!

小女子月入只$15000,如佢將手上第一城出售應可再good一百萬cash出黎,手上可達兩百萬cash。 有此同人工極不對稱既流動資金,全靠由細樓先上會做起。以大數目統計,女性投資表現確實比男性好,相信原因有三個:

    1.      謹慎及慬得分散

有時男人會話女人成日買埋D「雞仔注」,投資應該有大食大。可惜男人一係就投資係架車或模型上面,再唔係就一鋪過買大輸大….

    2.      有耐性

男人較女人冇耐性應該唔使check都可判定真確。最大鑊就係男人一鼓冇憑據而又十分強烈的自信,見到個股票number就成副身家訓落去。買一次贏唔出奇,就係唔信你贏足幾十年,even股神都唔得! 買樓投資就係一樣要等既野,所以局長將劏房交比老婆打理十分正確!

    3.      較認真

有研究指女人一般都守成十年寡,點解? 因為女性一向嫁大自己四到五年既老公,而女人平均去世年齡又大男人5-6年(好似香港係女88男83),當你知道呢樣野仲唔認真「儲定彈藥」咩!

 

男人唔好睇完話諗樣啊, 希望你唔係呢種人,本樣最尾都係想你好!
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M型社會你攪清楚未? Home Blogger

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問一: LumYeung兄

本人是為庸才,也是28,月入25K, 女友月入10K,2人AUTOPAID出糧,穩定工作,2人皆無負債。2人有流動資金約~500,000
我現與父母租樓同住。家人和自己現在沒有任何物業,打算2年內結婚,買樓與妻子同住。若現在買樓,會報自住,做90%按揭。買樓後,首2年放租,待結婚後遷入自用。

看過LUMYEUNG兄的鴻文,一路向西,都認同西邊潛力較大。比較過各區,現打算買屯門市中心的樓,
雖然我不知將來樓價走勢,但相信市升,屯門升多啲;市跌,屯門跌少啲。
而且我看現在按息很低p-3.1 (~2.1%.p.a) 若日後銀行加息,必先收窄新做按揭利率(即p-2.5, p-2, p-1) 。之後usa加息,香港的p才會上升,才影響己做按揭的人。所以,新做按揭利率每收窄1%(i.e新做按揭加息1%), $2m按揭,每年利息開支多$20,000,就算樓價跌,好似也不吃虧,若樓價平穩或上升,可賺2年低息和2年租金。

我自己意見係只要樓價跌少於2成,加息多於2%,現在買都是比較有利,希望LUMYEUNG兄指教

問二: 另外讀者陳小姐問該區瓏門細單位有消息於日內開賣, 對其它屯門龍頭大型屋苑會有什麽影响呢?

答二: 陳小姐: 首先瓏門開賣,二手一般冇成交。屯門好耐無大型新盤出,餓左咁耐既經紀會力谷新盤,冇agent會為二手樓個一萬幾千實袋既傭而理你。要睇該區二手可等到十月。

 

答一:

租樓定買樓實是香港人top5要discuss既hot-topic,今次再撰文討論。先講租樓實是市場必現產品,唔好以為租親樓既人一定冇樓係手,其實大把人因工作實要將新界間樓租比人,自己又走去九龍租樓住既。而家市場多左批新力軍就係越黎越多既大學生,遲下深圳放寬來港簽證,北區會有更多住宅比人租左黎當倉用。比現象解釋點解今年租金升得特別勁。

諗樣之前既庸才文章頗受歡迎,在此謝過各位讀者。今日再用庸才文章既concept為阿俊解難。

香港正進入後發展時代,社會貧富懸殊嚴重。為令自己日後擁有安身立命之所,需要及早認為自己係邊類人,做好準備。以下有五大類,cover到社會上九成既人。

窮人

做窮人唔緊要,最緊要承認自己係懶同埋keep住攞政府福利就得!由細到大學校加上阿爸阿媽教你要進入第二個族群即「打工仔」既行列。亦即上任特首成日講既「向上流」。

打工仔

呢個行列係最xx既! 搵既錢又唔係多,稅又打得重。政府同學校都不斷灌輸打工仔既生活模式,而資質平庸既大部份人都難免進入呢個行列。政府同阿媽都教你為左尊嚴,寧願打工都唔好做窮人等人養,可惜而家香港人為左保住份工,有人尊嚴已盡失、有人要偷呃渡日,咁不如簡單些少做窮人好過。

打工皇帝

諗樣原本想歸類為搵到錢既打工仔,不過係物價越來越貴之下,一個月入七萬,家庭總收入十萬既「搵到錢」打工仔其實同大部份既人(包括諗樣)冇咩分別。該月入十萬既家庭交稅約二十萬一年,買間4.50mil既兩房昇悅居都要月供18,000一個月,一年洗費220,000,假設每人要用$4000/月 供養父母,高收入既人交稅好易計,因扣稅項目金額變得太渺少,就咁用17% standard rate計都可以! 究竟每年可以儲起幾多呢?

 
項目     年支出
供樓($18000/月)     $216,000
交稅(17%)     $204,000
供養父母(每人$4000/月)     $96000
自己洗費(每人$10000/月)     $240000
養日本車     $48000
一年去一次歐洲/美洲     $50000
Total     $854,000

 

你睇下@!!一日得三百蚊用,住假毫宅昇悅居(有怪莫怪…),揸架二手日本車聽落都唔係型既profile,但係相信大部份係香港既讀者家庭月入都冇十萬! 而上述個案每月淨低既錢只有$(1.2mil – $0.854mil)=$0.346mil。又假設佢地三十歲做到五十歲將呢舊錢儲起,而人工又可以隨通賬上升,佢地到五十歲就約有$0.346mil * 20= 等於今日6.92mil既購買力! 如果好辛苦咁「慳慳地」養一個小朋友,用四百萬既一半,得番4.92mil,夠買多間樓收租。就係得咁多! 多謝哂!

以上假設,係該夫婦冇係股場損過手先有約五百萬加MPF揸手早少少退休(可能係被迫)。高人工既打工仔通常都做唔到六十歲。買股票賺錢定蝕錢多,閣下自決。所以結論為叫得打工皇帝,你要家庭月入去到二十萬先會有大把錢洗同埋「買番間house」住既感覺。搵得呢個收入你通常兩公婆都係專科醫生,或大brand入面既regional manager。

老闆

大部份既人創業都係失敗,做得老闆又搵到錢應該係個專才: 即識搵客又睇得住下面班伙計。老闆其實可歸類為資本家,因公司錢銀既流向,點樣運用有限既錢(或人)做多幾轉生意係成功要素。諗樣唔係個合適既老闆,不過見成功既公司董事都係懂得運用手上資源之仕。

有錢佬

有父蔭,或無需再為錢而工作既為有錢佬。打工皇帝及老闆無不以此為重大目標。打工皇帝要去到有錢層次,好似穿梭機擺脫地球既地心吸力咁,要用好多能量(即係要去到好高人工)先做到。老闆係順景時確實有錢湧入黎既感覺,加上生意多是自己同少數partner一齊創立,有錢之餘亦有成功感,行步路都挺直D!

做咩解決阿俊既問題要講到咁遠呢? 因為買樓係人生planning既一部份。以阿俊呢個歲數同呢個人工,睇黎呢世去到廿萬月入近乎冇可能(除非到時老麥平均賣三百蚊個餐)。諗樣無得罪之意,為左認真咁答讀者先講真說話。至於你問點解冇咩可能到廿萬? 就好似睇奧運百米飛人保特咁,真係「跑得出」既去到廿幾三十歲已經知道。阿俊可以比多幾年時間自己,等踏足社會工作十餘年已大概有結果。真係大器晚成既人無幾多個。

攪清楚未?

攪清楚自己未係打工皇帝亦都退唔到落窮人呢一步,阿俊可以早一點開始運用資本去幫自己加快累積財富。跟住自己咁諗用九成買樓再偷雞放租,最好用單名(即阿俊自己),博兩年後樓價升一至兩成阿俊已經可以將第一間樓轉七成按揭,銀行好少番check呢類case自住定租。幾年後結婚買另一間樓比老婆揸手,用老婆名又做九成上會而阿俊自己做擔保,到時三十出樓有兩間二百餘萬既樓,希望用年複年既通賬貶去爭銀行既借貸。三十餘歲極多錢洗,只望淨番些少又等手上兩間樓升值,等時機加按錢出黎買埋第三間,如此附合一間自住兩間收租既策略,四十歲就算比人裁左出黎都仲有收入來源。

觀乎你十年前做落按揭,今時今日收番跟通賬升既租金已夠你供樓加清淡茶飯。建議阿俊快手開始倍大資產,再打工落去都唔會令自己有所躍進,倒不如冒些少風險用槓桿爭取被動收入。相反如你係打工皇帝或有錢佬,絕對可以按兵不動等跌市先入市,因跌市要有錢人先可以出街掃貨。

今次結語係身無分文,必須賭博。大跌市時無風險施施然入市要實力雄厚既人先做到,打工仔唔駛諗自己會靠此賺大錢。頂多比你四十蚊用幾十萬入匯豐,八十蚊放賺幾十個而矣。平庸既人要係香港晉身小富,實在需要借力打力。攬清楚自己position,做不停比稅既「中產」最無謂。

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諗樣先生, 拜讀貴BLOG良久,實得益匪淺。現我有一疑問,看 閣下能否給予一點意見? 謝謝 理先生。

本人個案:
現年30歲,已婚,育有一女。先前在中國內地工作,去年回港,現已買荃灣麗城花園($4M,full paid,夫婦聯名),手頭上有$3M資產。
希望用$1M投資地產,期望有收租收入。
現在本人無收入,主力攪生意,太太月入2萬。

 

睇手上鋪牌 先睇賭幾大

讀者睇到個標題,可能覺得諗樣講緊廢話。其實人就係咁,鋤大D睇牌差唔多人人都識,而家由賭台去到買樓投資又夾硬要將賭錢同買樓投資分開。以諗樣而言其實要係錢方面做正確決定不出博奕理論範疇。今日個案理先生都算有米,本樣想先計下佢最盡借到幾錢,先至部署物業投資。由咁去開始諗點買同買咩樓,希望比讀者新思維上既體驗。

為左做個buffer,假設理先生真係一蚊收入都冇,銀行睇佢既入息證明等於零。係真實情況下當然一萬幾千收入,就算係生意人都有辦法整到出黎。

理先生太太收入兩萬,即係每月按揭還盡係一萬蚊,係咁情況下太太就算單拖借2.70mil分三十年還係冇問題。(當然上會間樓樓齡要少於二十,理太太唔係發達太太周身街數個隻啦!)

理先生既麗城花園剛入選全港租金回報高既屋苑第五位,恭喜哂! 一間4.0mil樓套現2.0mil出黎冇問題,但係要搵個人啃左月供$7600條數。

手頭上3.0mil資產,心雄起黎梗係可以套哂佢買樓,如此一算理先生比三百萬現金出黎,再借(2.70+2.0)=4.70mil係好有可能。咁講佢槓到盡買4.70+3.0=7.7mil既樓房係上到會做業主的!(當然加按兩百萬個度要搵擔保人,如理先生真係一蚊收入都證明唔到)

 

計左7.7mil做max之後,我地target7.7一半既樓,即約3.3mil樓宇,點解呢?

仲要係先搵太太加按麗城間樓用一百萬做首期去買呢間樓,唔好用自己現成既資產(等自己唔好犯本)。

 

借用必勝投資法(假設樓市升50%)

睇完鋪牌而用借盡既一半買樓,為既係令自己跌市時保持購買力。理先生買入3.3mil同區爵悅庭,假設樓市升50%,理先生可沽出樓房獲利1.65mil,到時佢有4.65mil流動資產,手上麗城花園市價6.0mil,夾埋有成千萬係手。

 

樓市下調50%

萬一樓市下調50%,理先生爵悅庭價1.65mil(些微負資產),麗城只值2.0mil(沒負資產),手上流動資產3.0mil。到時咩樓都平哂冇人同你爭,理先生可「施施然」用1.65mil全數比哂買多間樂悠居,個陣有三間樓係手,(3-1.65)=1.35mil現金,供樓冇比之前多左。

如幾年過後原本跌左五成既樓市又升番一倍,即返回現時水平,理先生麗城同爵悅庭平手,沽出樂悠居賺一倍即1.65mil!所以無論樓市先升後跌或先跌後升,只要理先生留番一手,有錢係跌市入貨根本必勝!

當然你會同諗樣講如果跌完五成再五成,理先生可以輸到成世無得番身,咁諗樣都知大亞灣核爆香港連條草都生唔到既機會都有,可行與否足下自判。投資永遠先問自己可承受幾多風險,同埋自己願意承受幾多風險。上半部已有本篇交代,下半部留番比理先生。而點解知道必勝法而仲未發達既人,係嚴守紀律方面有問題。

 

仲有就係,如果唔升唔跌開圍骰,理先生都贏。

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QE3買樓策略: 羊年入市準則 Home Blogger

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有冇聽過「十個羊年九個命苦?」諗樣絕不會歧視命生羊年既人仕! 但羊年真係幾邪。而每次爆鑊都係世界大事加上與資源有關。

 

太遠唔講,由1967先開始。相信後生一輩會聽過六七暴動,近排立會選舉更是將「老左」曾鈺成扣上「左仔放炸彈」既好日子。而「同胞勿近鞋盒」可能係九十後「聽都未聽過」之事。其實在世界層面,大事頻生。中東六日戰爭令以色列成功係該地立足,是後來眾事端之始。中國係境內擊落美國飛機,文化大革命,反西方情緒高漲。好多仲影響緊我地既事都係該年成立,包括恆指基準、無線電視,又或周慧敏同伊麵都係該年出世。股票樓市唔使講,問下家中長輩你就知有幾慘!

 

到1979年(羊),中東又發生鉅變。伊朗政變而同年伊拉克總統薩達姆(即係最尾比美國佬打死o個個)係該年上任。美國當時幫伊拉克。之後兩個伊斯蘭政權打個不停,亦即兩伊戰爭。令油價上升。中東、資源係羊年既鐵膽!

 

1991(羊)年伊拉克戰事爆發,恆生指數由四千幾跌到二千七。係香港既經典有賊王係觀塘同警察駁火。而蘇聯解體為當年影響世界最深遠既事件。你而家見到車路士隊波咁勁! 都係多得蘇聯唔再存在,幾個石油富豪趁機買入國有資產。

 

2003(羊)年,有幾黑我諗都唔使多講。不過中東又入轉捩點,大事莫過於小布殊又去打薩達姆。唔知佢係咪想燒旺D石油去殺死沙士菌。你可以講2003年係2001年911偷襲美國既結果。由此可見世事因循有序,問題係你攞唔攞到個旋律。以諗樣見,在資源價格急升下必會令中東或擁有資源的某些人暴發起來,從而再生出爭名逐利之心,最尾同當權者在台底或檯面發生衝突而告終。故有限既資源在短時間價值飛昇,大家請留意禍離不遠。

 

係玄學上既層面,唔知係咪羊惹火? 但凡羊年,中東必有劫,資源必被爭。而今時美國再行量化寬鬆,金油必升,令資源大國有所進益。往往故事係資源升得幾年,資源大國口袋充實了,就想由霸主獲得權力,引起衝突。按現時軌道,下個羊年又爆鑊合哂心意,有樓係手可以再坐多幾個站。無樓係手不妨細細地買間樓住兩年先!

 

另一個原因係低息,當你2012年行過銀行門口見到新港元定存優惠得0.65%加二百蚊禮劵,真係咩mood都冇哂。低息係一重天想法,二重天係我地身處負利率中,因通賬已遠跑贏銀行利率,就算你有0.65%年息但係一年通賬高達5%,你口袋銀紙購買力約一年少了(5-0.65)%=4.35%。

回望1990年代,美國開始減息令香港存款利率利於通賬,促成負利率而港樓價開始起飛。此情況與2008年相似,美國係金融海嘯下仲要減得勁快。但係你會諗2001年美國都減息點解香港唔升? 因為香港2001-2003都受困通縮,大玩一蚊一隻雞,所以冇負利率既出現,逼唔到銀行存款投入樓市。但今次QE3一出,各大傳媒荒死你唔知咁詳解,睇黎最美一幕還未上演。固結論係減息不一定推高個市,要負利率(即銀行息口低於通賬)先會推起樓價。

 

1995年老美加番息,負利率消除但人心已被train到諗「唔買就笨」,香港樓市升到九七。今次會否重現? 木宰羊,因美國此番財技係全部教科書都冇教過,大家儘量執生,個價會去到邊諗樣答唔到。但1990年吹起泡係七年後爆破,如將2008對比1990,咁2015又吻合地可見殺機。

 

聽上週口風延長額外印花稅時限會係下一次措施,可能由兩年加到四年,會在年尾檢討。本樣擔心既係市民會趁SSD未行四年之前搶住入市,因今時買樓等四年最尾走唔甩既成數好高,而引發搶貨潮。幸好秋風至,各大發展商推盤吸走二手購買力,二手市場在兩邊影響下有何反應尚代觀察。至於中期樓市奇想已在今篇交代,希望讀者有所得著。

QE3 買樓 策略 羊年 入市 準則 Home Blogger
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後QE3買樓策略: 跌市買樓要咩準備 ? Home Blogger

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由於大家經歷旺市最少都有三到四年,加上伯南克狂印銀紙,相信實力較低之中產開始投降,焗住入市。而家庭收入有番五至六萬蚊樓上會似住手上較強現金流死守唔入市。諗樣今次會一連兩篇,為大家講述跌市買樓既準備同埋幾時會現入市良機。而冇樓係手又唔想買既人應該點做呢?

 

你唔想買樓,當然係要等! 咁究竟等咩呢? 係咪呢個入市訊號?

 

生果報2002/2/18最佳入市訊號: 「八萬五」政策遺害深遠,昨日又添一犧牲品。有二十年歷史的鴻運地產,昨日宣布即時結業,董事總經理田國強本人,亦隨時面臨破產命運。田國強直指董建華的「八萬五」政策,打殘樓市及令二手樓市場「冇得做」,現時樓市積重難返,樓價短期內難以企穩,會繼續下跌。

 

2002年樓市當然未見底,仲有一成有餘。但假設你真係2002年入面,有咩要面對呢?

 

當然係銀行唔肯借。到時唔使旨意做九成按揭上會咁易,因銀行已經成籮負資產。

 

生果報 2002 陳偉業表示不少負資產人士並未受惠:「我接觸負資產業主中,超過一半供樓利息仍然係 P(最優惠利率)以上,講極銀行都唔肯減,銀行真係好無良!」他再次要求政府放寬二手樓按揭至九成,又指金管局不應只照顧銀行利益。 負資產數字見圖。

 

你首先要準備心儀樓宇三成樓價做首期,仲要預備間樓估唔到價。例如你當時睇中二百五十萬既星河明居,銀行只估到九成,即2.25mil,而借七成比你,即2.25mil*70%=1.525mil,搞埋你要比成一百萬先買到呢2.5mil既樓….難!

 

買到千祈唔好覺得爽,你有能力keep住供間樓等到升市都唔容易。跌市買樓去得太盡,小心連攪破產既錢都冇。

 

生果報 2002/2/18 男子打劫為籌錢申請破產: 打金師傅辛勤工作二十年: 在金融風暴時自置物業與妻兒居住,未料買樓後半年被裁退,為供樓欠債纍纍,更不時被收數者騷擾,即使想申請破產,也無手續費,其妻萬念俱灰,欲一家三口燒炭同死,丈夫為籌申請破產手續費,遂企圖在銀行打劫數萬元,結果事敗被捕。

 

當然有危必有機,另一個入市訊號係有光怪陸離既事情發生。梗會有D野係狂升,爭在你黎唔切囤積。

 

生果報 2002/2/12「病毒性肺炎」: 被指有消毒作用的白醋供不應求,趕緊向香港入貨。港人亦擔心被感染,在人心惶惶下出現搶購白醋狂潮,一樽平日賣五元的白醋,竟被炒高到一百元。上水火車站更出現一桶桶白醋運返內地的奇景。

 

最慘係做上會決定前,思前想後諗緊自己份工會否不保。所以諗樣成日叫庸才最好快搵政府工係有道理,因為大跌市買樓仿佛是公務員福利。

 

 

生果報 2002/6/26 酒店房租減半搶客,酒店員工被迫放無薪假: 酒店業協會較早前公布的資料,本月初五星級酒店入住率低至一成,三、四星級酒店入住率只有兩至三成。

 

生果報 2002/7/21 月薪四千元大學生加入競逐: 失業率屢創新高,愈來愈多應屆大學畢業生已經「不顧身份」,與中五畢業生爭奪那些毋須經驗、月薪才五、六千元的工作。一間卡拉 OK的招聘會,竟吸引逾百名大學生應徵侍應等職位。人事顧問說,現在「搵工大過天」。大學生是「天之驕子」的說法早已成為封塵的歷史。

 

係經濟蕭條時,銀行唔會再多過米鋪。不過有樣產品銷量係會上升既,就係避孕套! 生果報 2002/7/10 銀行縮減規模: 本港銀行的分行數目,由1998年底的1511間,減至03年6月底的1294間,即減少217間或14%。

 

生果報 2002 股票成交量亦十分驚人!! :恆指昨日早段持續在9600至9700水平窄幅上落,但尾市造好,收報9733點,升38點,成交77億元。

 

係2007年,股票一日成交2000億都有! 而家衰衰地都有幾百億。當然2002年未有中人壽,中國銀行上市,所以成交係差D。而你只要做好準備你跌市買樓,就做得到以下「勝利」!!!

 

生果報 2002/8/16: 貝沙灣擬提價,該盤逾1500方呎單位只餘1伙未售,昨售出7座37樓 A室,1573方呎,成交價707.85萬,每呎4500元。

 頂! 4500蚊呎,而家買屯門都唔得! 所以你見伯南克同黑仔搞到個市幾亂!? 一車車銀紙咁印出黎,個市唔升都難。跌市買樓最緊要心理準備,你到時有錢係手都未必敢禁掣! 下篇講後QE3買樓部署既時機。
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換左樓,舊樓租出定賣走好? Home Blogger

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Hi 諗sir你好, 我月入3萬, 供緊+住緊一層~200萬九龍灣樓 (月供~5000, 按7成, 2011年頭買, 現時升左~40萬), 最近同男友聯名按7成買左一層400萬樓, 打算之後搬去住, 諗sir你覺得之前果層200萬樓過左ssd之後應該放租定賣好? 如果租好d, 係唔係要還返幾十萬俾銀行等個貸款額低過五成先得? thx~

 

 

係決定賣出定係放租之前,最緊要睇下繼續keep層樓會唔會影響你跌市再買樓既能力(或稱子彈)。讀者月入三萬,假設佢男友一樣都係搵三萬蚊個月,即家庭收入六萬。佢地新買4.0mil上會借七成,假設分25年還每月要月供12000蚊。其實佢地月入六萬即放每月三萬蚊係供樓銀行都批到(暫不理金管最近係買二間樓收緊借貸比率至四成入息),而三萬蚊月供借盡應可達2.65mil(借設2.15%年息,分30年還),咁即金額為2.65mil*3=7.95mil。

 

係借盡7.95mil,而現時手頭兩件貨合共4.0mil+2.4mil=6.4mil,已達借盡八成,跌市一跌會令讀者坐貨,沒再買樓機會。除非男友收入不只三萬,如達6.0萬元或以上,咁現時所耗借貸能力會降至一半,係跌市時會多一個入貨機會。

 

當然讀者會諗而家舊樓租出去成萬蚊,供按揭只五千,收完租還埋按揭仲有成四千蚊補貼我而家要供成12000蚊既新樓。建議讀者可以咁諗: 現時舊樓收番黎既租還按揭可清本金約$3000,淨低$4000就可自用,即舊樓減去利息支出係有$7000一個月落袋。如果佢睇呢兩年樓市係升或打和,佢至少賺$7000*24=$168,000落袋,但係如果間樓跌一成,其實佢呢十幾萬即刻化為烏有。

 

故建議舊樓賺左先,除非男友用入可穩達五萬水平,為家庭提供較強現金流,否則放棄hold住舊樓賺多幾十萬既可能,而釋放借貸力去博下一轉樓市跌「玩鋪勁」既更為上算。最後一個問題係要唔要降低貸款額至五成,其實唔降租出去係偷雞,不少人都咁做,比銀行發現就可以會即時加息,或眼白白姑息你。但降低有一個好處,係可名正言順用張租張當入息證明係下次借錢當入息證明。如真的決定保留舊居,都係keep住多個現金唔補錢好。
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奇君:
諗sir你好,拜讀你的網誌一段時間,獲益良多,希望你能指點一下。
小弟與妻子29歲,月入約$32000,儲蓄約有現金30多萬,無重大債務,家人有一私人住宅單位,銀行估價約三百萬,家人提議以二百萬將單位轉讓給我們。我們想做九成按揭上會供30年將樓收在名下。
1.有間供完既樓係手有咩投資選擇?

2.請問自讓樓宇有甚麼地方需要注意?
3.請問可有方法能夠將估價多出的一百萬吐出來運用嗎?
4.如果可以,投資每月派息的高息債券基金是否一個好選擇?有否其他的建議?

 
答:
現時樓市暢旺,好多人會諗樣點去將手上物業加按套現。奇君呢個案正好講多次金管係現行措施有咩限制:
1.  加按套現最多去到五成
2.  如果係買第二間樓,負債比率降至四成,壓力測試不能過五成,自住除外

首先奇君要注意自讓或轉贈,由於轉讓代價可能大幅比市價低,銀行有可能拒絕你做按揭申請。禮物形式轉贈銀行一般不受理。今次轉讓價二百萬大幅低於市價,只借一百八十萬,問多幾間應該會做到。最好之前同律師樓講定你會自讓後上會,律師事務所可能有銀行介紹比你。

至於套錢,銀行會以市價同轉讓價較低者計物業估值,低者為準。你行轉讓,就算金管容許你套錢至七成都係二百萬既七成。反而你轉讓後九成上會借二百萬分30年還要比按揭保費,個度要加借六萬蚊。唔行轉讓而真係老豆用市價賣比仔,然後比三成首期上會,咁樣老豆會賣樓收番三百萬,但放低九十萬比仔做三成首期,計落老豆仲多十萬落袋,而仔就唔駛比按揭保費,但要支付約五萬蚊印花稅加些少傭。

根據以上考慮,諗樣會咁做: 用市價由老豆賣比仔,老豆比番九十萬個仔做首期及七成上會。用市價方法定你買賣合約就肯定間間銀行都批到。如果有人銀碼再大過3.0mil,市價方法更有著數。之後奇君有間樓只係按左比銀行,唔做按證擔保,如佢偷雞租出去都問題不大,比銀行發現就還番老豆入左袋既2.1mil將拖欠比率降低至五成。老豆既cash確實可買高息債券基金,銀行有售。而獅子銀行款式較多,因該處銀行客路以穩健收息為主。買隻穩陣既基金比到4-5%年息應該問題不大,該類債券基金可隨時售出,仲要每月派息,但壞處係價錢有浮動,一年10%上落有可能。

而諗樣經常建議既債券,係比債券基金簡單,保本,息口差唔多,但有年期同埋風險集中於一個債權人。唔想放係基金比管理費咁買債券擺個年期係一策略,但投資年期預要五年。

好啦,而家奇君有樓出租,搵租客同佢供按左出黎既錢。至於出左黎既錢又有息收,二萬幾萬放係債券基金一年收番十萬息都合理。咁你可能問? 攪咁多野做咩?? 我就咁租間樓出去都收十萬銀租一年啦! 做咩又按揭又要搵租客? 分別就係十幾年後,有只有間樓係手或你有間就供滿既樓架二百萬cash既分別。而你係呢十幾年既洗費只要債券定期派息你就有! 趁樓市高加按及倍大資產,將套出黎既錢放係穩當投資,係令自己預先制造被動收入既妙法!
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買樓執平貨建議步驟 Home Blogger

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上上篇諗樣文章「點樣去儲彈藥買樓」講及如果有間就供完既樓或已供斷樓房,應該先 盡把樓套現,再將錢放係債券或人仔定期,過兩三年後再謀對策。此舉是為了避免樓市低時,你想借錢買樓而冇銀行肯借比你既無癮之事。到今期個案主角係 step2, 佢已經套好錢! 咁,應該點部署呢?

 

另外,人仔已連跌幾日啦,匯錢上大陸做人仔確實唔再係100%贏面‧但人仔定期始終風險有限,暫時唔想討論,換唔換請看倌自決。

 

N小姐,34歲,與丈夫收入為約$37,000 + $15,000,自住樓已供完(值320萬), 再套現$2.10m , 分30年供月供約$8000(息 2.3%),已匯上中大陸做三個月定期(息 2.86%)。手上現金約$300,000。請問:
1. 投資那一區/屋苑較好?
2. 應該買幾錢既樓作投資?
3. 現在還是等樓價跌少少先入市?

首先N小姐問問題都好有系統,抵佢34歲有樓係手! 有D野真係有得解,最憎人係唔係就賴冇得解! 冇運咁。黎緊幾年,供應最多係將軍澳同元朗,只能同大市同步。北角三十幾年樓都八千蚊呎,諗樣都逼緊自己接受。請去俊民苑、屯門市中心看看,何文田供應有 限,屯門仲係一手掛帥,睇下有冇得執死雞。不過係第三季又升了5-8%之後,你要執平貨請根據以下步驟。

 

  1. 搵幾個你熟而又住係附近既樓盤
  2. 如你屋企附近既樓太貴唔合budget,咁就去第二區搵個大型盤算
  3. 因自己budget,諗好邊兩至三個類型既單位你會考慮
  4. 承上點,例如你budget只有四百萬,咁你就只睇518呎既置富花園,及535呎既薄扶林花園啦
  5. 睇好哂合意單位既圖則,因為係筍野而家都唔會有樓睇
  6. 克服唔睇樓就買既心理障礙,只要你當間樓係爛哂冇裝修咁開價,問題不大
  7. 如果你問諗樣買樓通常有定冇裝修好? 其實我perfer冇裝修
  8. 盡量叫agent幫你簽字買樓前開門睇一睇,有一半機會成功
  9. 冇樓睇而價錢係平5-10%,可以去馬
  10. 冇樓睇又平好多,或嚴重估唔到價既,咁就咪博

 

讀者成日問睇一眼或唔睇就咁買幾百萬既樓,係咪好兒戲? 諗樣認為二手樓交吉只依原狀比下手業主,其實你睇樓時明明個地版冇穿但收樓時穿左你都好難追。所以無謂傷心神,價錢平唔睇就罷! 只要你知個座向開揚否同埋睇熟個屋苑,個agent一講邊度咩層數咩單位開咩價,你自己知筍唔筍。而唔做功課,一味靠聽個agent講筍唔筍既,你註定都 係買入一般貨色。

 

買幾錢既樓可參考前文,有數計。至於現時不是入市時。 但先睇好樓盤等時機,係幾時都應該做既。


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港80後退休真係要儲250年? Home Blogger

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冇錯, 係250年,唔係25年! 又係摩根做出黎既死人調查,假設你每月只可儲$2000,佢地訪問左一班80後,話要600萬先夠退休。於是佢地就將6.0mil與2000蚊相除,係低息環境下冇利息計算,就咁儲要成3000個月,即250年! 又係一個嘩眾既主題,引你諗下點樣去儲錢。

 

Well,摩根當然係報頁後幾版做多段廣告,比個方法你定驚! 當然係join佢地既長線共同基金計劃! 假設回報9%,好專業咁假設埋通賬於過往30年係3.8%,然後得出你只要儲5000蚊一個月係(9-3.8)%回報下,你只要儲25年就可以收皮,一天都光哂! 呢個方法係報紙、係保險agent、係銀行都聽過,似曾相識。

 

摩根咁大間公司計既數一定正確,但係佢冇將自己個plan入面既收費加埋入去。每年複息效應滾幾廿年固然厲害,但每年2%既收費滾廿幾年都好「和味」! 呢個就係各大財務機構花盡心思叫你儲錢既原因。對於摩根最正既就係可一雞兩食! 今日先叫你死慳死抵儲起舊錢,他日又幫你管理埋你個六百萬,一於收費收到你死為止!

 

講到呢度,你可能問諗樣係咪又叫大家買樓?? 樓雖然好但你唔只得一個方法幫你退休。你需要既唔係咩產品,而係要幫自己養成定額儲錢既習慣同埋選擇一個同通賬跑得一樣快或更快的投資產物。基金最叻只會同大市同步,最起碼香港大賣既開放式股票基金係! 基金經理往往將基金表現同某一指標比較,如香港基金就同恆指,歐洲基金就同MSCI歐洲指數。如果當年恆指係跌10%,開放式基金只要做到-3%回報就當羸,有基金更會更此收你表現費! 係咁既規則下你係基金經理都唔會同個客號贏大市咁多啦! 仲有佢個portfolio咁大,基本上都係買大籃籌,咁做就算贏大市都有限。

 

上段所論係開放式股票基金,香港有約70%你見到既fund都係呢種,冇咩用! 不過買佢總好過你跟阿婆買個得number既股票。至於債券基金、追求絕對回報基金或對沖基金不屬於開放式股票基金範疇,回報可有驚喜。至於你間唔中聽到既房託(REIT),或Mr.Li既^87001,又係另一回事。有機會再撰文詳述。等唔到可以係諗樣既forum問(遲幾日補貼條link),或電郵個case比本樣亦可。總之,唔好跌入去豬仔錢罌個trap入面。

 

你只要每隔一季買金粒,或做個三至五年saving plan然後將舊錢攞黎買樓。又或有錢就買澳洲紙,都係諗樣見過同可行方法。唔一定要廿幾歲仔commit個幾十年既(痴)根saving plan! 當然諗樣就買樓,買樓係先借一筆錢hold起間樓,然後係黎緊二三十年用眨緊值既美金(港紙)去還。正如你廿三年前好辛苦咁用五十幾萬買間美孚新村,今日供緊樓既一千幾百,究竟係咩錢呢? 手頭間樓仲有租收添! 金冇息,澳洲紙有! 點樣退休? 往後再談。

80 退休 真係 係要 要儲 250 Home Blogger
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點去預備彈藥買樓? Home Blogger

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多謝諗兄, 一直做CD ROM, 今日留返個言以示支持, 小弟都想買多層樓收租用(有一層就來供完既樓, 明年底供完), 睇左好耐樓, 舉棋不定, 係咁升, 有時都諗安安份份, 等供完先再作打算.根據我個SHK做既親戚講(瓏門佢有份起), 呢一年幾起樓人手短缺, 各地盤都搶人, 因為去年四月後, 規管發水樓(大家都趕期限前入則), 政府加推地等因素, 起樓需要三至四年(即2014-2015), 未來會供應大增. 個人認為, 政府賣地條款加入限呎樓, 到時細面積單位供應大增, 但價錢未必令未有樓人仕上到車(大西北隴門都萬幾蚊呎, 即四百幾呎都要四百幾萬, 點上車呀), 而有樓人仕想換大面積就冇新供應, 造成左供應斷層。可以想像, 如三年後, 如樓價真如預計下調, 係細樓跌得”甘”過大樓. 小弟愚見, 請指正, TKS

大西北瓏門都萬幾蚊呎?
首先你聽見報紙成日講新盤過萬呎價出售,其實只係冰山一角。有幾個特色單位索價過萬唔出色,但以瓏門兩房四百幾萬大把選擇。三百幾仲有一兩個單位。而向南三房套做價六至七百萬,約八千幾蚊一呎。比起同區卓爾居二手都要六千幾,瓏門開價十分合理。

至於你話建築業唔夠人手確有聽聞! 九七年大牛市過後令人手在十年後斷層已在2008-2010年見底,現時人手應該開始多番。若梁特首既大西北,擴機場同西佢個九開得到車,建造業仲會搶人都唔奇。至於十年河東,必見河西,IT界係2000年科網爆破後行業萎縮,而家IT人個價都升緊,仲有加埋iphone app,相信該行會有第二春。故係建築同IT界都發生過此情況。

 

再講細樓,確實會跌得甘過大樓。因為有能力既業主,早就換左三房或更大。如果淨係用房比,兩房業主通常防守力較低,加上你住得三房較大機會有小朋友,如非必要都唔想搬走影響小朋友。結果係你睇咁多年既樓,較大呎數單位數價多數跑贏細,只有近排細單位確實升過了籠,原因為??

 

都係因為大單位拉升細單位,香港人口袋有錢紮實了,逐漸接受冇番幾百萬都買唔到樓既諗法。諗樣已經係早前提及,二百萬樓全滅係今輪升浪必會發生既事。當幾年後供應增加,如再遇上個經濟不景,確實細樓會比人先沽售。而家買樓、宜選轉手率較低既屋苑,用家多希望防守性增強。最尾你問點樣睇用家多?係SSD行之前該屋苑轉手宗數可知一二,而家唯有要睇返兩年前數據,加上行內人仕口傳之智了!

 

至於讀者安全系數算高,起碼有層就供完既樓。其實早應係年前將間樓套錢,完成買兩間方案了。現時時機已失。如果你每月月入強勁,可以就咁儲錢當彈藥等跌買。反之如果真係儲極都係幾十萬數,倒不如先將間樓用黎套錢,放定舊錢係度收下息先(可選人仔債券或做3.25%半年人仔定期)。加上用靈活按揭貸款有一半錢可以放返係銀行享受等同按揭利息,風險有限。咁做好過你等到跌市發覺自己唔夠CASH,想用張樓契問銀行借發覺只借得三成咁無奈。
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點樣搵萬八儲萬九蚊?? Home Blogger

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諗樣兄你好, 
本人將近四十歲,09年中賣出港島自住單位後在同區租樓住(因就兒子上學) ,現月租約一萬, 
2010年頭以180萬買入土瓜灣一單位收租(自己名),現值270萬,尚欠150萬,月供$5500,現租$8800 
2010年中再買以160及165萬買入牛頭角兩單位收租(自己及太太名各持一間), 
至今年年初,小陽春之前,太太的單位以220萬賣出,剩下的一個單位尚欠銀行108萬,現值260萬,月供$3700,現租$8000 
本人文職月入不到兩萬,太太自僱,今年環境不太好所以收入不穩,但每月定期入兩萬元到私人戶口作出糧, 
現持有現金50萬,及股票蟹貨、ibond等約$40萬。 
  
去年賣出了太太的單位,原意想在港島買回一層自住樓,可惜賣了之後才小陽春,賺少樓價又貴,所以沒有買回, 
有考慮過在深水長沙灣一帶買回200萬以下單棟樓收租,但考慮鎖兩年SSD及現在樓價較高,又擔心手頭上冇乜現金, 
所以想請教閣下意見,謝。 
– 
巴利 
  
雖說話讀者來信,但見文知巴利應係一個平凡既香港人。即係人工唔算高,又要養老婆仔女,今次睇下呢個香港人點去努力改善自己生活。 

先答巴利問題,太太自僱用轉數去私人戶口當出糧,一般銀行唔會當呢個係月入,就算當都係拆一半。自僱人仕借錢如攪有限公司,出示公司盤數應該唔難。但無限 或單獨受僱者如冇數薄係身可上交利得稅單作證明,都係一個有力證明。今次當自照僱太太收入既一半(即一萬元)為可核實收入。 
  
假設巴利兩間租出樓房都有租約,計埋每月都收成$16800租。保守咁計家庭總入息為巴利兩萬,太太一萬,加埋租金收入既八成即 有$(20000+10000+13400)=$43400。係政府新出措施下佢只可用入息四成供樓,即$17500。現時兩間收租樓夾埋供$9200, 即係巴利夾埋太太用$(17500-9200)=$8300買間樓收租仲有可能。不過政府而家正做野唔favour你地上會。假如巴利冇新既入息證明,其 實而家計埋租金收入已用借貸力一半。兩人現金流亦不見強勁,固建議一動不如一靜,還掂有兩層樓係手,應待樓市下滑再食下一個浪。 
  
反而想講巴利早年低價購入樓宇,就算太太唔做野屋企得自己搵錢,諗樣發現佢比哂成份糧比太太做家用後自己仲有錢淨,正式搵萬八儲足萬九。佢做左咩功德令佢搵兩皮幾野都可以係香港咁自在呢? 

都係個句: 買樓! 當然買樓唔係必贏,但係買樓儲錢係一個可預計,有進度記錄而令你慢慢晉身小富既方法。年長既你可能問九七年買樓息太貴點儲錢? 係呀 息貴絕對唔好買,如租金回報率低過息口更加唔好買。巴利係2010年一口氣買左三間樓(分別1.80m, 1.60m及1.65mil),如果要名正言順放租個陣每間要三成首期,即合共1.50mil,計番巴利兩年前應該三十五六歲左右。你問下自己究竟呢個年 歲有冇機會儲到百五萬呢? 話難唔難,兩公婆一齊遂蚊儲百幾萬有可能。所以結語為能不能為自己預備安穩生活,在乎你肯唔肯開始儲同比恆心儲錢。 
  

  買入 現值 尚欠 月供 現租 已售
土瓜灣單位 1.80 2.70 1.50 5500 8800  
太太牛頭角單位 160 n/a 0 0 0 220
自己牛頭角單位 165 260 108 3700 8000  
             
巴利自己係港島租樓住交一萬蚊月租。

至於巴利case,佢係09年賣左港島樓,佢應該賺左百幾萬而10年用黎買三間樓。呢個一拆三方法諗樣在早前已建議,最好仲係賣新樓換旺角較舊樓。因為舊 樓租金回報較高,旺區樓易出租(唔好買偏遠地方,你一季搵唔到租客回報率即大跌)。另一個建議原因係三間樓可以遂間放,分批賣,而家大部份賺錢既業主應該 趁SSD未加到四年期考慮此建議。可惜現時盤源真係少,就算你攤長成年買三間都難搵到野買落手。但保留此方法留待他朝採用,絕對有得著。呢個case係活 生生香港人既示範,唔好再怨冇錢人工低買唔到樓啦,努力起碼先行第一步吧!

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肥龍大洗理財有法 Home Blogger

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諗Sir您好!本人已 婚,34歲,與太太兩人月入共$57,000,08年以1.89M買入港島東一兩房居屋(745呎),月供約$7,500,按揭估計仍有1.5M,現時市 價約$3.7M (綠表),未來冇打算生小朋友,亦冇重大負債,不過由於兩人儲蓄Discipline甚差,目前現金連股票只有$150,000左右,仍要供養父母,每月 家用共$10,000。

一直希望實踐兩房目標,但居屋不能加按,又冇能力補地價,如想賣樓套現,然後租一年,之後伺機入市私樓,Budget 4.5 – 5M,三成首期,您認為這計劃是否可行?
我知道,除非我們能改變大洗習慣,否則以現時儲錢速度,相信靠儲蓄儲首期的機會實在不大,愚蠢一問,除了賣樓,市面上的還有什麼融資渠道值得推介,幫助現時的資產增值,實踐未來兩房目標?

謝謝您的時間,望能指點一下。

歡迎其他師兄也分享意見呀!

Fat Lung

 

首先多謝肥龍你重出江湖,係生果報風月版冇見原來走左黎諗樣度。大洗儲唔到首期、人工有限、想換樓、冇生小朋友,肥龍你都知你既夢想同自己所為係相違背。如果仲賣埋樓等價低再買,對於紀律較差既你似乎不太適合。幸福你地收入還可,睇下有咩辦法「融資」。

 

首先「融資」一般用於公司層面,個人有融資需要,都係呢幾年財仔出廣告先見既名詞。由來還請高手指教。居屋建議你都係唔好賣,由於你有錢係手會更身癢,又唔想浪費政府比你既居屋福利,建議你都係儲到錢先買樓。

 

可以去細銀行做零存整付,現時大銀行已取消呢種產品。用意係每月儲一萬五千蚊,短時間如兩年後可提取用作置業。好似你地人工如果連三成都儲唔到,退休生活頗為難過。因膝下無兒,如果連個錢都冇咁一退休就要等政府救你。又或如有長俸幫手咁都可解決此嚴重問題。

 

關於你賣左居屋再買入私樓呢個諗法好正路,但係此樓市慢牛市實在不太適合。因你的 cash有限,萬一上左5.0m樓而樓市真係跌三四成恐怕你心中未必好過。建議你兩年後儲到三十萬加埋手上cash睇下有冇樓買到,做七成按揭租出去比 人,希望五十歲前有兩間樓仔供完,加埋自己一間自住,起碼衣食無憂。

 

當然你問我點解唔換間大樓住得好d,問題係你儲唔到錢就應該係第度付出,屈就自己 住平d而用盈餘買樓係平衡你而家大洗兼冇小朋友既好方法。今日諗樣所點,務請思考及決定會否今日開始執行。雖未見面但有感你長此下去未必夠收入支付退休生 活。你係財務上見到精明既地方,坦白講只係冇爭卡數,同埋免補地價住係居屋。最後你講既融資,可以考慮稅貸,你可以儲一兩年前,加埋稅貸應該夠比首期。

 

當然有讀者問借錢比首期會否大風險? 諗樣認為稅貸有別私人貸款,因前者利息可低至1.x%年息,弊端只在大銀行一般只借交稅金額的2-3倍。但諗樣知take it easy可借月入5-8倍都得! 如果肥龍一咪大洗,佢借廿萬稅貸比幾千蚊手續費,可能好過佢攞去益人地振興經濟!

 

在此先謝! 你已在解決問題的開端了!

龍大 理財 有法 Home Blogger
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買住半間樓頂檔先咁騎呢?? Home Blogger

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May: 我月入三萬,有六十萬儲蓄。現租樓住租金一萬及想買樓,但現租住樓房已升至三百六十萬,覺樓價太貴怕會跌。現打算買二百萬樓作收租(減管理費後有七千收入)作幫補現在租金,等樓價下跌時再買樓自住,這樣可行嗎?

 

阿May個case正是極多人諗緊。有些少錢而冇樓係手,想買樓但太貴買唔落手,點解決??

 

每個人係住方面都非常主觀。有人話佢住係柴灣勁方便,又有人話元朗好好住。當然唔同人有不同生活方式,造成上述現象。而當你想買入自住既區域樓價太貴,你係咪就咁痴痴地等呢?

 

其實現時既老一輩都係由細樓換大樓,一步步搵自己既dream house! 所以如你儲到些少錢,不妨比三成首期買間舊些少既樓租出去,補貼自己租金。由於呢間樓都係放三到四年,不妨睇舊些少,但勁好租既選擇。

 

至於你會問我買左樓,一旦我既dream house跌到價,我買左間樓蝕左錢計埋咪冇賺? 諗樣認為條數係咁計: 你睇中四百萬既樓,租金係一年樓價3.8%即每月$12600。你而家用手上六十萬case買間一半價錢既樓,即做七成按揭上間二百萬樓房收租4.3%, 計埋雜費收$6800一個月,按揭分廿五年還每月六千,當中本金還$3800。咁即係話咁做可以有$6800-$6000+$3800=$4600落袋。

 

萬一樓價一年跌兩成,咁就正啦!! 你dream house只需$3.20mil,非常好你可以考慮買唔買,有(賺80萬!)。而自己收租樓就蝕$0.4mil,真係落袋既租夾埋$55000。呢一年比 左既租為$120000。係可以講你(賺)左$0.8mil-0.4mil+55000-120000=(賺)$0.355mil。換句說話講就係你買入 一間同你dream house平一半既樓,先令自己(約)交少一半租,但drawback係如樓市跌你比「只租不買既人」貴10%入市,你問自己肯唔肯。

 

萬一樓價一年升兩成,你dream house買唔到當蝕$4.0mil*20%=$0.8mil,而自己間樓賺返$0.4mil,加埋落袋既租$55000同埋120000租金支出,你 (蝕)$0.465mil。當然呢個係賬面上,因你個$0.8mil虧損係假定出來。其實你用細樓升值有四十幾萬落袋就真! 就算加埋SSD沽樓,你套到三十幾萬可以幫你守多三年(夠比三年租)。換句說話講你買間平一半既樓收租可以幫你市升(蝕)少一半。

 

呢個例子當然假設了兩間樓升跌同步,不過concept可以應用係好多地方。此設 置為減低你投資組合既波幅。即係等於你先買平間樓,升跌都少一半,係黎緊呢個估佢唔到既市況,可以運用。留意係如果你target親都係千萬豪宅,買賣洗 費會扭曲上面所提回報。咁樣做比起你只租樓博鋪大細,令自己更有預算。

買住 住半 半間 樓頂 檔先 先咁 咁騎 騎呢 Home Blogger
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樓市新措施如何影響樓市 Home Blogger

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剛遠遊回來,香港的房地產市場比諗樣離港時急變了。兩招包括加長印花稅至三年及外地人或公司買樓要比15%BSD令地產股大跌。

如果你係澤楷,你會點諗呢? 當然係口中一句老母,送比係度講政策個三件福祿壽。更深層思索係,點樣去對付呢班蛋散後面既大佬batman同catwoman。前長官憎生一向同地產這「傳波走位」,八個年頭樓價上升有部份係拜佢地所賜。而家對澤楷最原則性問題係: 仲有冇密計同政府傾呢??

同班地產商開戰!

政府未來要發展大西北、大嶼山必需有地產商幫手「搞旺個場」,政府顯然係唔識呢味野! 你睇下「維港鉅星匯」判左比人搞仲比人當傻仔咁呃就知。其實地產商同政府各有所求,batman出呢招BSD直頭係同班地產商開戰! 而家要睇班大孖沙點回應!

當然有人會話: 「而家batman咪做到野law,市民唔係想政府打擊樓市咩?」 祿司長有云,佢既願景係樓價一次受打擊15%,再每年升5% for-3-次,捱到2015供應多番,到時樓市供應增自然下跌。Batman係要呢兩招buy-time,而加額外印花三年至2015亦可見政府自己盤數都係2015先有樓供應,額外三年後正好係2015年! 但係咁容易每年5%就咁拉個projection,阿嬸都可以做catwoman啦!

而家要睇澤楷&friends會點盤棋。 賣樓大賺一定唔使諗,就好似你公司冇哂大單,同事一咪鋤石仔,你話公司會點? Agent確實有原因上街,而家搞到冇啖好食,班agent想去走水貨都唔得,你逼到人地點?? 至於澤楷公司勝在業務多,地產唔掂,咪係「白佳」同「屈神仙」度攞返囉。所以一心諗樓市大跌勁興奮既你唔好以為自己係隔岸觀火,超市賣既野貴哂加上公司倒閉潮正準備開始,而在瑞銀click-start了! Management既絕技係將數字左放右放balance返佢,肯定下年公司回報projection,就可以收工,所以冇地產,係第度補番。有志置業者,係時間審核下自己有幾多彈藥同可受風險,2013年對有實力者應有入市良機。

呢劑重藥唔知香港仲受唔受得起?

經濟實體正向下行,諗樣係上篇講香港貨運出口大跌已提及過。今次係其他產業未準備好下就向地產大支柱埋手,呢劑重藥唔知香港仲受唔受得起? 97年一家得,而家? 再者司長話大陸人只佔市場份額20%,今次政府係壓低個市回應市民訴求。但係冇大陸人買左香港人既二手樓,香港人又如何輕鬆換樓呢? 所以呢個20%似蝴蝶效應咁散出去,可以令樓市有一震盪。

2012將近完場結案

現時未到第四季,但相信諗樣之前對第四季樓市下調既預測十已中八。究竟調整要一季定兩季,講唔埋。想快手上車既你可以去投資客多既屋苑執死雞,10%less既盤有都唔奇。預測仍然係中線向好,冇樓係手而好想置業既可在黎緊兩季調整期睇盤入市。

諗樣都要移民

最要睇既,係政府同地產商係黎緊幾年係採取合作或較敵對方向,要睇件事點落去先知。對於一班總喜歡將大陸人或外地人拒之在外既「純正香港人」,實在要思考佢想香港成為一個多元既大都會? 定係邊陲小鎮。如大家決定為後者,諗樣都要移民。Batman為大家做既決定,會由我同你加上下一代埋單。


樓市 措施 如何 影響 Home Blogger
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莎莎中左三百萬點洗? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5003

莎莎:先多謝lumyeung兄的文章, 另小妹獲益良多. 有如下問題.
小妹兩夫婦月入$56000, 現住西九樓520呎市值8.2M, 欠銀行4.5M. 
計劃把這一層賣出, 清還私貸0.6M左右後, 分別再買入兩層, 分別3M 和5M, 3M放租
自住一層想睇青衣,你覺得可行嗎?

 

莎莎係一個典型中獎例字,係樓市賺左三百二十萬。當然佢有付出既! 但不免令大部份人心中滿酸。請你地唔好再質疑點解係諗樣網問問題既讀者成日都有幾百萬係手或幾十萬人工啦,莫非你認為本樣可以作咁多唔同寫作「風格」既問題係blog?? 就係一個樓市陰晴不定之際淡友番身之時,講下好友(起碼係嬴家)莎莎點可以好好運用呢舊錢。

 

呢舊錢等於兩夫婦57個月的月薪,算叫大錢,應好好運用。如果就咁儲快都要十年(由57個月唔食唔洗有3.2mil推算出洗儲各一半應要120個月)。莎莎家庭月入唔算強,今次中獎好好利用可改變一生。

 

首先,有幾百萬賺應該good左佢,因獲利已達兩公婆十年儲到既錢啦。如果你而家有同一情況,又認為自己人工都係唔會再點大增,有糊快食。因為食左糊唔代表你冇得打下一場,今次清一色點解唔食呢? 不幸地還埋私貸得2.6mil淨,如果手頭上有3.0mil更好做。

 

減磅舒服常數

就莎莎情況,應該住返一層同自己收入對稱既樓(不是貶義),將突左既錢穩健投資,咪快人一步law。收入對稱既樓既樓,為該樓按揭供款達到你家庭總收入1/4既樓房,當然假設你係出面冇私人貸款,如有要將25%(1/4)向下調。因(供款=1/4)令你家庭進可攻退可守,有咩事仲可以睇下點加借解決。而香港人扣除供樓後仲有75%人工淨低,一般夠家庭支出及養小朋友後淨低些少錢儲起,有利應急,如第時加人工更可以部署下一間樓。總之,25%應該ok! 大家同自己諗諗。就起個名叫25%做減磅舒服常數。因呢個數唔會令你供樓供到腰痛囉。

 

由上段推出月供樓$14000為合適。所以莎莎買三百五十至四百萬出頭既樓自住係合適。青衣不建議,有家庭原因除外。上環兩至三房有得諗,試下去搵。唔介意遠其實觀塘麗港城係過往大落後之輩。

 

但係諗樣既選擇比較怪。首先佢私貸如息低於3%可還淨30萬,先令自己手頭上有3.2-0.3=2.9mil cash! 建議你攞0.9mil首做三成首期買間樓(偷x)租出去。自己又租樓住,而租金由你淨低(2.9-0.9)=2.0mil買債券收息。如息>3%就target3.0mil樓下既樓。

 

市面上有債券基金係每月派息既,年息派4-5%p.a既風險應有限,而且冇投資年期限制。但價格會係市差時如2008年跌10%,此乃你應作的壞打算。莎莎用2.0mil買左債券基金,錢可以隨時等時機套出「添食」,而每月派成一萬蚊利息可助佢租間兩房。另一方面,佢租出去比人既樓又有成萬蚊月入,還按揭令佢「儲到下錢」,最緊要係唔好完全退出樓市。如市再升,起碼點都有番間屋住(收番租出樓)。市跌就發達啦!!!!我諗都唔使再講解…..

 

就咁,莎莎可以解決了自住問題,又退市一半(由貴樓轉平樓),又留有子彈為第二間樓作準備。最正既係等得幾年你間租出樓有機會本金還淨樓價一半,名正言順叫銀行count埋租金當入息! 而忍耐之處,係要同西九say goodbye了! 但如莎莎冇個有錢老豆,佢應該大樓換細樓,先忍耐、做庸才。


莎莎 中左 三百 萬點 Home Blogger
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