上上篇諗樣文章「點樣去儲彈藥買樓」講及如果有間就供完既樓或已供斷樓房，應該先盡把樓套現，再將錢放係債券或人仔定期，過兩三年後再謀對策。此舉是為了避免樓市低時，你想借錢買樓而冇銀行肯借比你既無癮之事。到今期個案主角係step2, 佢已經套好錢! 咁，應該點部署呢?
另外，人仔已連跌幾日啦，匯錢上大陸做人仔確實唔再係100%贏面‧但人仔定期始終風險有限，暫時唔想討論，換唔換請看倌自決。
N小姐，34歲，與丈夫收入為約$37,000 + $15,000，自住樓已供完(值320萬), 再套現$2.10m , 分30年供月供約$8000(息 2.3%)，已匯上中大陸做三個月定期(息 2.86%)。手上現金約$300,000。請問：
1. 投資那一區/屋苑較好？
2. 應該買幾錢既樓作投資？
3. 現在還是等樓價跌少少先入市？
首先N小姐問問題都好有系統，抵佢34歲有樓係手! 有D野真係有得解，最憎人係唔係就賴冇得解! 冇運咁。黎緊幾年，供應最多係將軍澳同元朗，只能同大市同步。北角三十幾年樓都八千蚊呎，諗樣都逼緊自己接受。請去俊民苑、屯門市中心看看，何文田供應有限，屯門仲係一手掛帥，睇下有冇得執死雞。不過係第三季又升了5-8%之後，你要執平貨請根據以下步驟。
讀者成日問睇一眼或唔睇就咁買幾百萬既樓，係咪好兒戲? 諗樣認為二手樓交吉只依原狀比下手業主，其實你睇樓時明明個地版冇穿但收樓時穿左你都好難追。所以無謂傷心神，價錢平唔睇就罷! 只要你知個座向開揚否同埋睇熟個屋苑，個agent一講邊度咩層數咩單位開咩價，你自己知筍唔筍。而唔做功課，一味靠聽個agent講筍唔筍既，你註定都係買入一般貨色。
買幾錢既樓可參考前文，有數計。至於現時不是入市時。 但先睇好樓盤等時機，係幾時都應該做既。
諗樣兄你好,
本人將近四十歲,09年中賣出港島自住單位後在同區租樓住(因就兒子上學) ,現月租約一萬,
2010年頭以180萬買入土瓜灣一單位收租(自己名),現值270萬,尚欠150萬,月供$5500,現租$8800
2010年中再買以160及165萬買入牛頭角兩單位收租(自己及太太名各持一間),
至今年年初,小陽春之前,太太的單位以220萬賣出,剩下的一個單位尚欠銀行108萬,現值260萬,月供$3700,現租$8000
本人文職月入不到兩萬,太太自僱,今年環境不太好所以收入不穩,但每月定期入兩萬元到私人戶口作出糧,
現持有現金50萬,及股票蟹貨、ibond等約$40萬。
去年賣出了太太的單位,原意想在港島買回一層自住樓,可惜賣了之後才小陽春,賺少樓價又貴,所以沒有買回,
有考慮過在深水長沙灣一帶買回200萬以下單棟樓收租,但考慮鎖兩年SSD及現在樓價較高,又擔心手頭上冇乜現金,
所以想請教閣下意見,謝。
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巴利
雖說話讀者來信，但見文知巴利應係一個平凡既香港人。即係人工唔算高，又要養老婆仔女，今次睇下呢個香港人點去努力改善自己生活。
先答巴利問題,太太自僱用轉數去私人戶口當出糧，一般銀行唔會當呢個係月入，就算當都係拆一半。自僱人仕借錢如攪有限公司，出示公司盤數應該唔難。但無限或單獨受僱者如冇數薄係身可上交利得稅單作證明，都係一個有力證明。今次當自照僱太太收入既一半(即一萬元)為可核實收入。
假設巴利兩間租出樓房都有租約，計埋每月都收成$16800租。保守咁計家庭總入息為巴利兩萬,太太一萬,加埋租金收入既八成即有$(20000+10000+13400)=$43400。係政府新出措施下佢只可用入息四成供樓，即$17500。現時兩間收租樓夾埋供$9200,即係巴利夾埋太太用$(17500-9200)=$8300買間樓收租仲有可能。不過政府而家正做野唔favour你地上會。假如巴利冇新既入息證明，其實而家計埋租金收入已用借貸力一半。兩人現金流亦不見強勁,固建議一動不如一靜，還掂有兩層樓係手，應待樓市下滑再食下一個浪。
反而想講巴利早年低價購入樓宇，就算太太唔做野屋企得自己搵錢，諗樣發現佢比哂成份糧比太太做家用後自己仲有錢淨，正式搵萬八儲足萬九。佢做左咩功德令佢搵兩皮幾野都可以係香港咁自在呢?
都係個句: 買樓! 當然買樓唔係必贏，但係買樓儲錢係一個可預計，有進度記錄而令你慢慢晉身小富既方法。年長既你可能問九七年買樓息太貴點儲錢? 係呀息貴絕對唔好買，如租金回報率低過息口更加唔好買。巴利係2010年一口氣買左三間樓(分別1.80m, 1.60m及1.65mil)，如果要名正言順放租個陣每間要三成首期，即合共1.50mil，計番巴利兩年前應該三十五六歲左右。你問下自己究竟呢個年歲有冇機會儲到百五萬呢? 話難唔難，兩公婆一齊遂蚊儲百幾萬有可能。所以結語為能不能為自己預備安穩生活，在乎你肯唔肯開始儲同比恆心儲錢。
| 買入 | 現值 | 尚欠 | 月供 | 現租 | 已售 | |
| 土瓜灣單位 | 1.80 | 2.70 | 1.50 | 5500 | 8800 | |
| 太太牛頭角單位 | 160 | n/a | 0 | 0 | 0 | 220 |
| 自己牛頭角單位 | 165 | 260 | 108 | 3700 | 8000 | |
| 巴利自己係港島租樓住交一萬蚊月租。 | ||||||
至於巴利case，佢係09年賣左港島樓，佢應該賺左百幾萬而10年用黎買三間樓。呢個一拆三方法諗樣在早前已建議，最好仲係賣新樓換旺角較舊樓。因為舊樓租金回報較高，旺區樓易出租(唔好買偏遠地方，你一季搵唔到租客回報率即大跌)。另一個建議原因係三間樓可以遂間放，分批賣，而家大部份賺錢既業主應該趁SSD未加到四年期考慮此建議。可惜現時盤源真係少，就算你攤長成年買三間都難搵到野買落手。但保留此方法留待他朝採用，絕對有得著。呢個case係活生生香港人既示範，唔好再怨冇錢人工低買唔到樓啦，努力起碼先行第一步吧!
諗Sir您好！本人已婚，34歲，與太太兩人月入共$57,000，08年以1.89M買入港島東一兩房居屋（745呎），月供約$7,500，按揭估計仍有1.5M，現時市價約$3.7M (綠表)，未來冇打算生小朋友，亦冇重大負債，不過由於兩人儲蓄Discipline甚差，目前現金連股票只有$150,000左右，仍要供養父母，每月家用共$10,000。
一直希望實踐兩房目標，但居屋不能加按，又冇能力補地價，如想賣樓套現，然後租一年，之後伺機入市私樓，Budget 4.5 – 5M，三成首期，您認為這計劃是否可行？
我知道，除非我們能改變大洗習慣，否則以現時儲錢速度，相信靠儲蓄儲首期的機會實在不大，愚蠢一問，除了賣樓，市面上的還有什麼融資渠道值得推介，幫助現時的資產增值，實踐未來兩房目標？
謝謝您的時間，望能指點一下。
歡迎其他師兄也分享意見呀！
Fat Lung
首先多謝肥龍你重出江湖，係生果報風月版冇見原來走左黎諗樣度。大洗儲唔到首期、人工有限、想換樓、冇生小朋友，肥龍你都知你既夢想同自己所為係相違背。如果仲賣埋樓等價低再買，對於紀律較差既你似乎不太適合。幸福你地收入還可，睇下有咩辦法「融資」。
首先「融資」一般用於公司層面，個人有融資需要，都係呢幾年財仔出廣告先見既名詞。由來還請高手指教。居屋建議你都係唔好賣，由於你有錢係手會更身癢，又唔想浪費政府比你既居屋福利，建議你都係儲到錢先買樓。
可以去細銀行做零存整付，現時大銀行已取消呢種產品。用意係每月儲一萬五千蚊，短時間如兩年後可提取用作置業。好似你地人工如果連三成都儲唔到，退休生活頗為難過。因膝下無兒，如果連個錢都冇咁一退休就要等政府救你。又或如有長俸幫手咁都可解決此嚴重問題。
關於你賣左居屋再買入私樓呢個諗法好正路，但係此樓市慢牛市實在不太適合。因你的cash有限，萬一上左5.0m樓而樓市真係跌三四成恐怕你心中未必好過。建議你兩年後儲到三十萬加埋手上cash睇下有冇樓買到，做七成按揭租出去比人，希望五十歲前有兩間樓仔供完，加埋自己一間自住，起碼衣食無憂。
當然你問我點解唔換間大樓住得好d，問題係你儲唔到錢就應該係第度付出，屈就自己住平d而用盈餘買樓係平衡你而家大洗兼冇小朋友既好方法。今日諗樣所點，務請思考及決定會否今日開始執行。雖未見面但有感你長此下去未必夠收入支付退休生活。你係財務上見到精明既地方，坦白講只係冇爭卡數，同埋免補地價住係居屋。最後你講既融資，可以考慮稅貸，你可以儲一兩年前，加埋稅貸應該夠比首期。
當然有讀者問借錢比首期會否大風險? 諗樣認為稅貸有別私人貸款，因前者利息可低至1.x%年息，弊端只在大銀行一般只借交稅金額的2-3倍。但諗樣知take it easy可借月入5-8倍都得! 如果肥龍一咪大洗，佢借廿萬稅貸比幾千蚊手續費，可能好過佢攞去益人地振興經濟!
在此先謝! 你已在解決問題的開端了!
May: 我月入三萬，有六十萬儲蓄。現租樓住租金一萬及想買樓，但現租住樓房已升至三百六十萬，覺樓價太貴怕會跌。現打算買二百萬樓作收租（減管理費後有七千收入）作幫補現在租金，等樓價下跌時再買樓自住，這樣可行嗎？
阿May個case正是極多人諗緊。有些少錢而冇樓係手，想買樓但太貴買唔落手，點解決??
每個人係住方面都非常主觀。有人話佢住係柴灣勁方便，又有人話元朗好好住。當然唔同人有不同生活方式，造成上述現象。而當你想買入自住既區域樓價太貴，你係咪就咁痴痴地等呢?
其實現時既老一輩都係由細樓換大樓，一步步搵自己既dream house! 所以如你儲到些少錢，不妨比三成首期買間舊些少既樓租出去，補貼自己租金。由於呢間樓都係放三到四年，不妨睇舊些少，但勁好租既選擇。
至於你會問我買左樓，一旦我既dream house跌到價，我買左間樓蝕左錢計埋咪冇賺? 諗樣認為條數係咁計: 你睇中四百萬既樓，租金係一年樓價3.8%即每月$12600。你而家用手上六十萬case買間一半價錢既樓，即做七成按揭上間二百萬樓房收租4.3%，計埋雜費收$6800一個月，按揭分廿五年還每月六千，當中本金還$3800。咁即係話咁做可以有$6800-$6000+$3800=$4600落袋。
萬一樓價一年跌兩成，咁就正啦!! 你dream house只需$3.20mil，非常好你可以考慮買唔買，有(賺80萬!)。而自己收租樓就蝕$0.4mil，真係落袋既租夾埋$55000。呢一年比左既租為$120000。係可以講你(賺)左$0.8mil-0.4mil+55000-120000=(賺)$0.355mil。換句說話講就係你買入一間同你dream house平一半既樓，先令自己(約)交少一半租，但drawback係如樓市跌你比「只租不買既人」貴10%入市，你問自己肯唔肯。
萬一樓價一年升兩成，你dream house買唔到當蝕$4.0mil*20%=$0.8mil，而自己間樓賺返$0.4mil，加埋落袋既租$55000同埋120000租金支出，你(蝕)$0.465mil。當然呢個係賬面上，因你個$0.8mil虧損係假定出來。其實你用細樓升值有四十幾萬落袋就真! 就算加埋SSD沽樓，你套到三十幾萬可以幫你守多三年(夠比三年租)。換句說話講你買間平一半既樓收租可以幫你市升(蝕)少一半。
呢個例子當然假設了兩間樓升跌同步，不過concept可以應用係好多地方。此設置為減低你投資組合既波幅。即係等於你先買平間樓，升跌都少一半，係黎緊呢個估佢唔到既市況，可以運用。留意係如果你target親都係千萬豪宅，買賣洗費會扭曲上面所提回報。咁樣做比起你只租樓博鋪大細，令自己更有預算。
剛遠遊回來，香港的房地產市場比諗樣離港時急變了。兩招包括加長印花稅至三年及外地人或公司買樓要比15%BSD令地產股大跌。
如果你係澤楷，你會點諗呢? 當然係口中一句老母，送比係度講政策個三件福祿壽。更深層思索係，點樣去對付呢班蛋散後面既大佬batman同catwoman。前長官憎生一向同地產這「傳波走位」，八個年頭樓價上升有部份係拜佢地所賜。而家對澤楷最原則性問題係: 仲有冇密計同政府傾呢??
同班地產商開戰!
政府未來要發展大西北、大嶼山必需有地產商幫手「搞旺個場」，政府顯然係唔識呢味野! 你睇下「維港鉅星匯」判左比人搞仲比人當傻仔咁呃就知。其實地產商同政府各有所求，batman出呢招BSD直頭係同班地產商開戰! 而家要睇班大孖沙點回應!
當然有人會話: 「而家batman咪做到野law，市民唔係想政府打擊樓市咩?」 祿司長有云，佢既願景係樓價一次受打擊15%，再每年升5% for-3-次，捱到2015供應多番，到時樓市供應增自然下跌。Batman係要呢兩招buy-time，而加額外印花三年至2015亦可見政府自己盤數都係2015先有樓供應，額外三年後正好係2015年! 但係咁容易每年5%就咁拉個projection，阿嬸都可以做catwoman啦!
而家要睇澤楷&friends會點盤棋。 賣樓大賺一定唔使諗，就好似你公司冇哂大單，同事一咪鋤石仔，你話公司會點? Agent確實有原因上街，而家搞到冇啖好食，班agent想去走水貨都唔得，你逼到人地點?? 至於澤楷公司勝在業務多，地產唔掂，咪係「白佳」同「屈神仙」度攞返囉。所以一心諗樓市大跌勁興奮既你唔好以為自己係隔岸觀火，超市賣既野貴哂加上公司倒閉潮正準備開始，而在瑞銀click-start了! Management既絕技係將數字左放右放balance返佢，肯定下年公司回報projection，就可以收工，所以冇地產，係第度補番。有志置業者，係時間審核下自己有幾多彈藥同可受風險，2013年對有實力者應有入市良機。
呢劑重藥唔知香港仲受唔受得起?
經濟實體正向下行，諗樣係上篇講香港貨運出口大跌已提及過。今次係其他產業未準備好下就向地產大支柱埋手，呢劑重藥唔知香港仲受唔受得起? 97年一家得，而家? 再者司長話大陸人只佔市場份額20%，今次政府係壓低個市回應市民訴求。但係冇大陸人買左香港人既二手樓，香港人又如何輕鬆換樓呢? 所以呢個20%似蝴蝶效應咁散出去，可以令樓市有一震盪。
2012將近完場結案
現時未到第四季，但相信諗樣之前對第四季樓市下調既預測十已中八。究竟調整要一季定兩季，講唔埋。想快手上車既你可以去投資客多既屋苑執死雞，10%less既盤有都唔奇。預測仍然係中線向好，冇樓係手而好想置業既可在黎緊兩季調整期睇盤入市。
諗樣都要移民
最要睇既，係政府同地產商係黎緊幾年係採取合作或較敵對方向，要睇件事點落去先知。對於一班總喜歡將大陸人或外地人拒之在外既「純正香港人」，實在要思考佢想香港成為一個多元既大都會? 定係邊陲小鎮。如大家決定為後者，諗樣都要移民。Batman為大家做既決定，會由我同你加上下一代埋單。
莎莎:先多謝lumyeung兄的文章, 另小妹獲益良多. 有如下問題.
小妹兩夫婦月入$56000, 現住西九樓520呎市值8.2M, 欠銀行4.5M.
計劃把這一層賣出, 清還私貸0.6M左右後, 分別再買入兩層, 分別3M 和5M, 3M放租
自住一層想睇青衣，你覺得可行嗎?
莎莎係一個典型中獎例字，係樓市賺左三百二十萬。當然佢有付出既! 但不免令大部份人心中滿酸。請你地唔好再質疑點解係諗樣網問問題既讀者成日都有幾百萬係手或幾十萬人工啦，莫非你認為本樣可以作咁多唔同寫作「風格」既問題係blog?? 就係一個樓市陰晴不定之際淡友番身之時，講下好友(起碼係嬴家)莎莎點可以好好運用呢舊錢。
呢舊錢等於兩夫婦57個月的月薪，算叫大錢，應好好運用。如果就咁儲快都要十年(由57個月唔食唔洗有3.2mil推算出洗儲各一半應要120個月)。莎莎家庭月入唔算強，今次中獎好好利用可改變一生。
首先，有幾百萬賺應該good左佢，因獲利已達兩公婆十年儲到既錢啦。如果你而家有同一情況，又認為自己人工都係唔會再點大增，有糊快食。因為食左糊唔代表你冇得打下一場，今次清一色點解唔食呢? 不幸地還埋私貸得2.6mil淨，如果手頭上有3.0mil更好做。
減磅舒服常數
就莎莎情況，應該住返一層同自己收入對稱既樓(不是貶義)，將突左既錢穩健投資，咪快人一步law。收入對稱既樓既樓，為該樓按揭供款達到你家庭總收入1/4既樓房，當然假設你係出面冇私人貸款，如有要將25%(1/4)向下調。因(供款=1/4)令你家庭進可攻退可守，有咩事仲可以睇下點加借解決。而香港人扣除供樓後仲有75%人工淨低，一般夠家庭支出及養小朋友後淨低些少錢儲起，有利應急，如第時加人工更可以部署下一間樓。總之，25%應該ok! 大家同自己諗諗。就起個名叫25%做減磅舒服常數。因呢個數唔會令你供樓供到腰痛囉。
由上段推出月供樓$14000為合適。所以莎莎買三百五十至四百萬出頭既樓自住係合適。青衣不建議，有家庭原因除外。上環兩至三房有得諗，試下去搵。唔介意遠其實觀塘麗港城係過往大落後之輩。
但係諗樣既選擇比較怪。首先佢私貸如息低於3%可還淨30萬，先令自己手頭上有3.2-0.3=2.9mil cash! 建議你攞0.9mil首做三成首期買間樓(偷x)租出去。自己又租樓住，而租金由你淨低(2.9-0.9)=2.0mil買債券收息。如息>3%就target3.0mil樓下既樓。
市面上有債券基金係每月派息既，年息派4-5%p.a既風險應有限，而且冇投資年期限制。但價格會係市差時如2008年跌10%，此乃你應作的壞打算。莎莎用2.0mil買左債券基金，錢可以隨時等時機套出「添食」，而每月派成一萬蚊利息可助佢租間兩房。另一方面，佢租出去比人既樓又有成萬蚊月入，還按揭令佢「儲到下錢」，最緊要係唔好完全退出樓市。如市再升，起碼點都有番間屋住(收番租出樓)。市跌就發達啦!!!!我諗都唔使再講解…..
就咁，莎莎可以解決了自住問題，又退市一半(由貴樓轉平樓)，又留有子彈為第二間樓作準備。最正既係等得幾年你間租出樓有機會本金還淨樓價一半，名正言順叫銀行count埋租金當入息! 而忍耐之處，係要同西九say goodbye了! 但如莎莎冇個有錢老豆，佢應該大樓換細樓，先忍耐、做庸才。