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中環在線:彤叔女婿隔山買殼水土不服*ST星美負債三連冠 李華華

2011-3-10  AD





 

新世界發展 (017)大股東鄭裕彤嘅女婿杜惠愷,09年大嗱嗱用咗3億人仔入主A股*ST星美,當時市場已經流傳話係佢想同新世界分道揚鑣,全力發展私人業務。喺大 家仲等緊杜生呢次隔山買殼嘅雄心會唔會有收穫時,*ST星美就「爭氣」咁以超高嘅資產負債率,喺內地咁多上市公司中,豪取咗個「三連冠」返嚟。

收入只得55萬

話 說噚日有內地報章做咗個統計,*ST星美喺08年到2010年嘅負債總額有730萬、1174萬同1570萬人仔,雖然唔係話好多,但由於資產總額少得可 憐,公司3年嘅資產負債率分別高到去14272%、13838%同1654.53%,連續3年登上最高負債率上市公司寶座。

根據報道話,2010年*ST星美資產只係得95萬人仔,業務更加係處於停滯,舊年只係得55萬人仔收入,已經比09年嘅零資產有改善。

杜惠愷入股*ST星美差唔多兩年,但到家陣都仲係水土不服,最重要原因應該係公司嘅重組一波三折,到o依家都未有結果。其實杜生09年底本來諗住注入上海項目去*ST星美,點知舊年年中又宣佈暫停,搞到好多股東到o依家都仲一肚氣。

李華華


中環 在線 彤叔 女婿 隔山 買殼 水土 不服 ST 星美 負債 三連 華華
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中環在線:黃師父隔山打牛爆趣 李華華


2011-8-3  AD




 

美聯(1200)副主席黃錦康係太極癡係人都知,近呢幾年仲周不時喺傳媒面前甚至公開場合中「露一手」,但勢估唔到,佢仲跳埋入公仔箱,喺過百萬觀眾面前大顯身手。

星期一晚,華華喺三色台個新節目『千奇百趣省港澳』入面,見到一身鮮黃嘅美聯黃師父,表演令人聞風喪膽嘅「金手指劈木板」、「應肚即飛」同「隔山打牛」,但黃師父好似仲唔多夠喉,最後嚟多一招「彈珠神功」作結,見到成塊玻璃轉眼間就碎晒!場面,好黃好暴力囉!

呢幾招有冇令廣大觀眾睇到目瞪口呆華華唔知,不過,華華就見到節目主持森美同小儀,以及一班嘉賓邊睇邊笑到反肚(同華華一樣!),只可以講,「爆趣」程度,fit晒個節目名喇!


中環 在線 師父 隔山 打牛 牛爆 爆趣 華華
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歐洲大寬松隔山打牛:日本央行史上首次買負利率國債

來源: http://wallstreetcn.com/node/208029

日本央行,QE,歐洲央行,安倍晉三,德拉吉

歐洲央行今年6月宣布實行負存款利率,上月還進一步下調了負利率。日本央行也不甘落後,首開先例以負利率推行債券貨幣化,這意味著把日本國債賣給日本央行還要倒貼錢。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

這種史無前例的交易就在昨天發生,推行本國史上最大規模寬松的日本央行又創造了里程碑式的記錄:首次以負利率購買短期日本政府債券。而日本央行買了負收益率的國債等於是在向日本財政部發債。

一位市場人士向《華爾街日報》透露,日本央行買入部分為期三個月的477號短期國債。因為需求強勁,該債券過去兩個交易日收益率都是負值。

交易員表示,日本央行是希望向市場展示,會不惜一切代價得到購買資產的目標。

市場人士稱,日本央行可能沒有預計到買入的日本債券會是負收益率,但歐洲央行的寬松措施創造了日本短期債券的需求,一定程度上日本的利率已經降為負值。

美林日本證券的首席日本債券策略師Shogo Fujita認為,日本央行可能沒料到會發生這種事,短期債券的利率維持在負值,這應該是讓他們關註的理由。

歐洲 大寬 寬松 隔山 打牛 日本 央行 上首 次買 買負 利率 國債
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隔行如隔山,何況隔了太平洋?

苦瓜大人(Bittermelon)號稱會計界泰斗,但實在是隔行如隔山,作為會計界名人瓜大人說會計知識、行業生態以至會計師人人熟知的炫耀性消費如江詩丹頓老鼠拉屎什麼的簡直如數家珍,但當看到近來帝國推舉元首時的感歎卻如大多會計師一樣對政情尤其外國情況有點不大熟悉;



在香港會計師會訊A-Plus封底賣了不知多少期廣告的江詩丹頓;

廣告費用不少,若不是目標顧客那會長期推薦?可想而知苦瓜大人等會計師消費力何等驚人(江詩丹頓網頁截圖)!


作為外國人對於帝國那套的選舉制度簡直可以用煩死人形容,雖然本老頭當年在帝國修帝國憲法時拿了個最高等級(帝國法學院的成績制度也是千奇百怪,如本老頭母校雖然表面號稱不給分數(GPA),但卻按比例給予榮譽等級,行內人一看便心裡有數),但從不說謊的本老頭老實說對於帝國元首推選制度也只能說略懂一二;

為何帝國選舉每州方法(無論選民資格、投票方式甚至選舉人票數分配)各有不同?主因在於帝國聯邦與州的權力分配並非絕對性,只要聯邦憲法沒有限制的州政府便可以各自表述,所以無論選舉還是同性婚姻什麼什麼都會各州不同;

(這種「剩餘權力」當然包括州稅,最有趣例子:帝國每州的銷售稅各有不同,甚至有地方根本沒有銷售稅,令附近州份居民常駕車到低/無稅州消費;有朋友問曰為什麼高稅州不大罵鄰居以本傷人?答曰你有你收高稅的自由、我也有不愛收錢的自由,我不管你你管我啥?)

當然這在中國思想中地方政府如此權大是大逆不道,但在帝國人眼中卻是理所當然;

     *          *          *          *

又說到外國人最難理解的平民佩槍問題(所謂帝國憲法第二修訂案),老實說本老頭也是不大苟同:

伸延閱讀:
《美帝國升學:怕便不要來、來便不要怕!》

《美帝國月亮份外圓...》

對於民事上(平民對平民)擁槍「自衛」絕不認同:槍會曰殺人的不是槍而是用槍的人使用不當,但問題在於如果赤手空拳一言不合大不了齊齊重傷送院,但若人人有槍在手有什麼衝突也立即周圍倒下一大片,破壞力完全是兩回事!

然而除了一般自衛、以及獨立戰爭後不久而生的保家衛國思想外,帝國這憲法權利背後有一香港傳媒極少提的極崇高理念:帝國人對政府向來不大信任(客氣說法,其實是極不信任),所以要令平民保有槍械,萬一政府亂來平民也可「揭槍而起」反對暴政!

當然現今帝國政府武力早已強大得能毀滅地球,小市民的槍械對忙於征服世界的帝國軍簡直毫無作用,但若不明白這憲法背後理念難免會覺得實在奇怪;

     *          *          *          *

這思想在狼特首耳中絕對是大逆不道反了反了,但各位可能又會問,若帝國平民有如此強大的憲法權利,為什麼除了一次內戰外可沒聽過有什麼大規模反政府暴力事件?這答案卻由太祖高皇帝提供了!

《毛澤東談政治迴圈週期律》

“1945年,毛澤東邀請黃炎培到延安小住幾天,黃炎培說我實在不懂,但是我希望能夠,中國的歷史上,幾千年的歷史都出現這樣的迴圈,我認為這叫週期律,為什麼一個朝代幾十年、幾百年以後就會完蛋,然後一個新的朝代出來,剛開始又很好,結果又會完蛋呢?我希望中國共產黨,你們都是很有理想的知識分子,能不能解決這個週期律的問題?毛澤東一聽,眼睛一亮,就跟黃炎培說我們已經找到辦法,能夠對付週期律了,答案就是兩個字,民主。”

如太祖所說,在民主下平民有什麼不滿大不了下屆用選票踢他下台,用得著用暴力推翻麼?

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不但是隔行如隔山,會計師不理解民間疾苦非常正常,作為「外國人」不懂帝國政治、憲法(本老頭實不敢說懂)也沒什麼大不了,所以對於帝國人自我想像的什麼「漢學」、什麼中國經濟意見同樣也是當笑話看不用上心吧?
隔行 隔山 何況 隔了 太平洋 太平
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了解隔山那頭牛

曾經在這裡分享過一篇有關blog友表示有興趣投資德國樓的文章《突然想投資德國房地產?》,在文章中,blog友指出他這個投資想法純粹因為看見德國房地產的樓價與收入比率很低,還記得不少blog友在文章內留言提供了不少資料。今天上youtube看了一段影片,讓止凡了解了不少德國物業便宜的原因。



10個德國人只有4個買樓,置業率比亞洲不少地區都低,而德國的房價只是瑞士同法國的四份之一。一個如此富裕及發達的國家,經濟上可稱為歐盟之首,其房地產情況卻是如此的數字,投資者聽到這裡,會有什麼感覺呢?

影片其中一位受訪主角是德國租客,原來她已經租屋25年,這25年來,屋租差不多沒有加過多少。其實,德國的租約只可以每3年以一個限制的加幅加租。還有,如果租客想續租,業主不太可能收回物業,除非業主能證明收回物業是用作自住的。因為在德國,利用樓價上升炒樓是違法的。

影片訪問不少德國人,有業主,也有租客,他們都不明白亞洲的租金調整可以純粹按利潤作決定,業主話加租,租客付不起就要搬走,這些制度對他們來說都是匪而所思的。

除此之外,德國作物業買賣也有很多其他地區都沒有的稅項,例如買入物業要付1.5%稅,賣方要付3.5%,如果業主賣樓價錢有賺,要在賺價差中抽走15%繳稅。還有,若業主賣樓價格太高,超過合理價格20%以上,即屬違法,買家可以入稟追討差價。

在德國當業主不好受,就算當發展商也同樣不好賺。今天不少德國人都沒有興趣買發展商的樓,他們有一種新興的中產社區概念。大概是一班人合起來,向銀行借錢,向政府買地,再找設計師及工程師發展成住宅區,之後這班人就搬進去再每月交租還款。很有趣,在這些社區內各個大小決定都會一起投票,連決定一些新租客的加入,都是所有住戶一起投票,沒有香港發展商設計的「公契」之類的東西。

看完影片,感覺德國房地產的操作與香港完全是兩個世界,遊戲規則也完全兩回事,德國的房地產價格在過去多年只是每年上升1%左右,這不無道理吧。其實,很多地區可能都與香港的環境背景很不同,如果要到一個地方作重大投資,卻連這些知識都不太清楚,這就有極大的投資風險了,因為投資風險很大程度上是來自投資者對投資項目的不了解。

希望當日討論德國房地產的那位朋友沒有進一步的投資行動,又或者希望他於行動之前有更深入認識。這篇主要希望分享投資者於投資前了解投資項目的重要,也要了解自己的能力圈,而這不只應用於物業,其實所有範疇都一樣,「先了解,後投資」,老生常談吧。



https://youtu.be/wW7onQR4wHc
了解 隔山 頭牛
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隔山打牛

去年這個時間寫過兩篇賭海外賽馬文章,實際上池某對賭海外馬一直不熱衷,原因有很多:

第一,海外馬的expected odds無法自己計算,即使獲利,也沒什麼成功感。

第二,既然海外馬的“expected odds”是公開的,除非有大量香港馬參戰,或香港馬迷力棒的騎師出賽,否則edge不會太大,輸贏都很有限,很難寄予厚望。

第三,因為海外馬的edge不大,使得開閘前一刻對賠率變化的把握尤顯得重要,賠率和注碼的小小改變就令盈虧逆轉。這就要求開跑前一定要緊盯電腦,困身而利小,令賭海外馬變成雞肋。

早陣子想到杜拜世界盃又至,同時也為賭海外馬的麻煩而躊躇。這時,想起了IT人寫的那個app,但有一點不是很確定,當初池某給IT人的Kelly calculator樣本,是根據香港的情況以一場14匹馬為上限的,海外賽馬有時一場多達16匹,甚至24匹馬上陣,這個app是否適用,是一個疑問。

於是給IT人send了一個message,問了一句上限問題,很快就收到其霸氣回覆,“幾多隻都得!”這就好辦了。


一如所料,杜拜世界盃賽日大部份場次的edge都不大,只在微贏與微輸間徘徊,但在最少馬匹上陣的第五場出現了驚喜,9倍的“木球能手”爆出半冷,且edge不小,總算不至於白做一晚。


利潤不算多,卻留下了一個很大的思考空間。這裡並沒有自己付出努力的概率計算,而所使用的資訊又早就是公開的,那麼其間的利潤出自何處?除了其他投注人的決策錯誤之外,應該就是對資訊時間差的把握了。若早了一兩分鐘下注,盈虧的結果也會大不一樣。

資訊的差距,從來都是有價值的。資訊閉塞的年代,有“家書抵萬金”之說;“錢多、人傻、速來”,雖常被用於調侃,卻深刻地描畫了資訊差距的價值。Fortune's Formula一書,記錄了賭馬與信息學發展長期以來的互為影響,Kelly criterion就是以為“不公平信息”定價作為出發點的。

互聯網的普及,令“隔山打牛”的資訊接收成本降至幾乎是零,買外國股票、買外國基金、買外國樓、賭海外馬,都不再是盲人摸象。壞消息是,大眾更容易公開、公平地獲取同樣的資訊,會令市場更有效、盈利空間更狹窄。有效市場假說(Efficient-market hypothesis)的三個假設大前提,其中一個就是,“資訊實時公開且獲得資訊無需負擔額外的成本”。

故此,現今在市場博奕,競爭的不僅是資訊的獲取,更關鍵是有效使用資訊時機的準確捕捉,機會只在瞬間,差之毫釐,回報是天壤之別。“一萬年太久,只爭朝夕”。Out了,現在是“朝夕也嫌久,只爭分秒”。
隔山 打牛
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避免隔山買牛 可照抄名家投資組合 黃國英

1 : GS(14)@2012-08-21 13:49:02

http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=21574
港股無定向風,日益嚴重,連龍頭大股中移動(0941),也可以一日上落半成,極難捉路。其他盈警、績差,大爆炸的股份,為數更多。偏偏大洋彼岸,美國經濟停滯,失業高企,年尾「財政跳崖」,三歲小兒亦朗朗上口。可是美股卻睬你都傻,愈升愈有。矮仔上樓梯,拾級而升,原來美股又已逼近多年高位。
股神巴菲特以長線投資聞名,不少投資者複製旗下巴郡的投資組合。
用腳投票進軍花旗
外國月光未必特別圓,但當外國股票看似易升,不少投資者便用腳投票,進軍花旗。但隔山買牛,風險絕不低於以往盲炒中資股。HP(HPQ)股東過去一年,已順利蝕逾三成半。自己慣常的操作手法,是精選具品牌價值和議價能力的公司來買。如果沒時間心力鑽研個股,又不甘齋買ETF,快速而較穩陣的起手式,當然是抄功課。從各路名家之選入手,等於過了一重隔渣器,不致在一個遠大於香港的市場中,亂打亂撞。
要香港人走精面,難度不高,但從概唸到執行,還是有點注意事項。鬼佬世界有度好,只要肯睇,多數有人寫過。竟然找到一本名為Tradestream Your Way to Profits的「黐飛大全」,其中一章專教抄飛。首先,要搞清楚自己的資產配置和槓桿水平。抄飛不外跳過選擇一步,但一樣有風險,跟平時投資無異,所以要自行決定投入某一市場、資產類別的金額。接下來是決定抄誰。任誰也知,抄功課當然是抄個叻的,而且還是長期持續叻。但這只是先決條件,所抄對象的工具和操作時框,更加重要。例如景仰橡樹Howard Marks的投資哲學及長期績效,但其工具公司債、受壓證券,與散戶無緣,可以作罷。
參考對象的操作時框越長、轉手率越低,越為有利。原因簡單:名家倉位,雖為公開資訊,但也是一季公佈一次。如果不停轉動,其實跟無可跟。相反,書中引用研究,指跟從巴郡(BRK.A)季度申報買入,複制股神持股表現,由於其以長期持有聞名,效果不俗。當然,由於巴郡持有大量私人企業,組合表現與巴郡歷來增長,還是有分別,但已經跑贏標普九條街。
以平均注碼入市
確定對象及比重後,便是照單執藥。注意最好以平均注碼,或按比例建立所抄偶像的組合。千萬別憑自己喜好一注獨贏,本地碌卡股神,抄股神本尊抄到爆倉的教訓,宜加記存。同期跟足倉紙,買十數美股,平均可賺7-8%,只有GM(GM)跌1.5%。書中數據亦指,一隻基金最大的持股,未必帶來最高百份比、最高實際金額的回報。最大持股尚且未必是最好,何況是隨心揀來跟?由此可見以組合執行的重要性。
有一項書中沒講,但要留意的,是要跟便應聚焦於官方公佈的報表,參考「偶像」真金白銀落注的投資,而非隨機跟從他們於媒體上的隻言片語。因為記者問的問題,可能並非他們優勢所在。交低大路答案,大家開心,但卻不會付諸實行,所以還是應以其實際投入的資產為準。
2 : cupcakeg2(33144)@2014-05-02 21:06:21

抄到持股抄唔到character, 易攻難守.
3 : Ghenea(42551)@2014-05-02 21:41:34

抄到持股; 學唔到持股的心理質素
避免 隔山 買牛 照抄 名家 投資 組合 國英
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281120

隔山打牛炒美股 不如炒港股 周顯

1 : GS(14)@2014-12-19 11:55:43

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm

【明報專訊】有一名小朋友,代號叫「阿莊」,是我一手把他帶進金融圈的,不過,他今天所得到的成就,卻是由他的智慧和努力所得回來的,我並沒有給過他太多的幫忙。


阿莊很喜歡炒美股。有一次,我在晚上碰到他,正是看到他埋首看手機,原來正是炒美股。我忍不住同他說﹕「為什麼你要炒美股呢?正是猛虎不及地頭蟲,炒港股總比炒美股容易吧?」

他吶吶的不發一言。我當然明白他的意思﹕「哦,你是覺得炒美股很有型,所以便去炒美股,如此罷了。」

他默認了我的說法。

地頭蟲消息全面 炒港股事半功倍

我說﹕「如果你是因為要扮有型,因而炒美股,其實大可不必真的去炒。你只需要不停地看手機,假裝下盤買賣,亂吹一通,那就足夠了,何必真的去買呢?」

他想了一想,回答說﹕「你說得對。」

其實,身為香港人,每天看香港報紙,看香港電視台,炒港股是事半功倍,反過來說,炒美股則是事倍功半。且,香港的股市表現也不弱,都好好少,又何必隔山買牛,去買美股呢?如果是大孖沙,還是情有可原,因為他要分散投資,但是散戶買美股,除了扮之外,又有何作用呢?

說回阿莊,在幾年前入行,人工只有一皮,絕望都一度退出這個行業。但最後努力不懈,學習和奮鬥,結果在一年之內,加了幾次人工,後來還被高薪挖角,身價三級跳,變成了金融才俊,真是好一個勵志故事!

[周顯 投資二三事]
隔山 打牛 牛炒 炒美 美股 不如 港股 周顯
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金管局向銀行 查地產商貸款市場料出招「隔山」遏高成數按揭

1 : GS(14)@2016-08-09 06:55:45

■金管局對高成數按揭或牽涉銀行融資風險表關注。圖為金管局總裁陳德霖。 資料圖片



【本報訊】針對地產商頻推高成數按揭貸款促銷新盤,金管局雖非直接監管發展商,但對高成數按揭或牽涉銀行融資風險,仍口誅筆伐表關注。消息指該局正透過專項問卷形式,查詢活躍於地產商貸款的本地及外資銀行,涉及各地產公司的未償還貸款金額規模,當局要業界代為「收料」,了解當中有多少資金,被地產商用作提供高成數按揭「彈藥」。記者:劉美儀 陳家雄 周家誠


若銀行提供的融資,對地產商總股本佔比水平偏高,金管局不排除會出招管理。




銀行需周內交回問卷

據悉,由於問卷內容有觸及銀行現時就有關貸款、計算資本要求時所採用的風險加權資產(RWA)權重(Weighting)水平,故業界估計,金管局或考慮對被界定為高風險的地產貸款,透過提高借款銀行的權重要求,藉此增加銀行資本成本,再推高貸款息率,從以達「隔山打牛」、曲線壓抑地產商高成數按揭活動。運用調高大行RWA權重的策略,從而達到收緊按揭、使樓市降溫的效果,金管局於2013年亦曾在新造按揭貸款上使用過 。上述問卷調查約於7月初發出,銀行需於本周內填妥並交回金管局。金管局發言人表示,雖然該局不監管發展商,但一直有留意其提供高成數按揭情況,如果他們提供的高成數按揭數額繼續迅速增長,銀行借貸予有關發展商所面對的潛在信貸風險,亦會相應增加。該局指會與銀行業界保持溝通,需要時進一步收集資料,研究有否需要及將如何加強銀行的風險管理,以維持銀行體系穩定。一大型銀行主管認為,該局明顯無法直接監控地產商高成數按揭,故惟有透過銀行入手,收集風險授信資料及出招理據,無論屬地產項目融資、公司一般營運資金借貸,以銀團、小型俱樂部或雙邊貸款形式,均要申報。但他指出,地產商籌組借貸用作一般營運資金,用途無得識認,借款人提取資金後有否轉移支持旗下財務公司參與按揭,更無必要向銀行交待,故可婉拒提交。



遏地產商「高按」恐難奏效

有銀行主管舉例指,難得悉地產商所運用資金來自哪一種融資手段,例如部份可能來自海外融資,或是本地發債,而這些當局未有權力監管。而即使地產商部份資金來自本地銀行貸款,要核實這筆資金是否落入地產商旗下財務公司,亦是高難度動作。另一大行稱,因地產商貸款違約率往績紀錄極低,故採用內評法計算資本的大行,相關貸款的RWA風險權重水平亦遠較細行為低,可低至20%到60%,採取標準法計算的中小行,有關權重一刀切為100%。即使金管局真的出招、調高銀行對地產商貸款的RWA權重,能否真的可達「隔山打牛」之效,目前亦難預計,因地產商自身財力雄厚,大可以「自己錢」借出按揭,難遏止有關活動。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160808/19727165
金管局 銀行 地產 貸款 市場 出招 隔山 遏高 成數 按揭
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張佩儀﹕海外置業隔山買牛 宜充分準備

1 : GS(14)@2016-12-16 08:11:32

【明報專訊】近年港府多番推出樓市「辣招」,減低了不少物業投資者入市興趣,並開始轉攻其他國家,尋找更多物業投資機會。據市場調查,逾六成投資者有意於海外置業,較3年前有所增加。然而,投資外國樓始終是「隔山買牛」,存在風險。過往在熱門海外房地產市場,曾多次出現爛尾樓事件。因此,在投資外國樓前,應仔細了解市場及細則。筆者選了幾個受港人歡迎的海外房地產市場,總括一些值得注意的事項。

1. 日本須購足保險

由於日本位於地震帶,因此應為物業同時購入地震及火災保險,以抵銷維修費用。日本人口集中城市,鄉村人口稀疏,物業空置率高,投資者宜購買城市地區物業,保證回報率。近年日圓走勢波動,投資者小心「賺價蝕匯」。此外,日本屬非移民國家,而且人口老化,房價短期難大升,宜中長線投資(5年以上)。

2. 加拿大先申請許可證

非加拿大居民投資物業出租必須每年提交報稅表,而且根據外省公司管理法,非加拿大居民購買安大省物業前須事先申請許可證。貸款買樓者需在加拿大開立銀行帳戶以支付供款,而且這種戶口通常需在加拿大境內激活。

部分貸款銀行接受POA,而POA可分為一般委託和有限委託。一般委託指被委託人可代委託人辦理任何事宜;有限委託指有限委託只能辦理物業交易事項。

3. 英國宜購買一手樓

從2017年4月起,透過離岸公司、合伙或信託擁有英國物業需交遺產稅;從2016年4月1日起,若投資者在英國境內或境外擁有物業,須繳付標準稅率以外額外3%土地印花稅。另外,英國市中心地區的開放式單位的租金回報稍佳,而兩房單位則較易放售。若不太熟悉英國地理,宜購買一手樓。

4. 歐洲非全屬神根國

歐洲房產有永久擁有權及土地產權之分,投資別墅者可重新建設物業,而投資別墅者不能擅自更改物業外觀及用途。在部分歐洲國家(希臘、塞浦路斯、葡萄牙、西班牙)買樓能獲得居留權,但須注意各國最低門檻、居留期、資產要求等分別,而投資歐洲物業能獲得神根簽證,但投資者需注意並非所有歐盟成員國也屬神根國家。

5. 泰國親身視察

外地投資者在泰國買入別墅的最長租約限期為30年,此外,泰國發展商興建樓宇前不須申請,所以投資者除參考建築圖紙,宜親自到現場視察環境,而且外國人購買公寓的面積合計不能超過整棟公寓總面積49%。

6. 馬來西亞選KLCC或檳城

馬來西亞利率低,宜分期付款,增加現金流,獲取更高利潤。若投資出租,宜選擇接近KLCC或檳城的物業。

7. 新加坡4年內轉售須付特別稅

海外買家需付15%額外手續費,若在4年內轉售物業須付特別印花稅。

總括而言,投資他國物業屬於海外投資,存在一定風險。

因此,在作選擇前應詳細了解當地的物業市場環境及買賣細則,以保障自己權益,提升獲利機會。

美國萬利理財控股有限公司 亞太區總裁

[張佩儀 財女手記]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2963&issue=20161216
張佩 佩儀 海外 置業 隔山 買牛 充分 準備
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《去日本買樓》作者之一張天秀:隔山買日本樓 先小試牛刀

1 : GS(14)@2017-04-22 10:10:28

【明報專訊】日本是香港人旅行的熱門目的地,有些人甚至想在當地置業,《去日本買樓》作者之一及GINZA WEST董事張天秀就是從喜歡日本動漫開始,到近年研究日本文化,至現時他在日本已購買了3間物業,未來會計劃在大阪置業。張天秀認為東京物業升值情况理想,不過,作為日本置業新手,最好先小試牛刀,東京物業較為昂貴,投資者可以由東京以外的城市開始。張天秀分享,買日本物業最重要選擇一個好代理,因為始終隔山買牛,有個好代理就減少煩惱,還要自己親自視察環境,才會買到心水物業。

明報記者 龍彩霞

投資物業應選擇「地點好」的樓盤,如「鄰近車站的樓盤」,或是「維修及管理良好的物業」等。海外投資者較為熟悉東京、大阪、京都等地,近年四國及九州也開始成為港人旅遊熱門地,但未必懂得在當地置業。張天秀表示,自己在2015年開始撰寫《去日本買樓》一書時,最重要在用家出發,首先要挑選自己喜歡的區域,還有要了解樓齡、樓價及稅務等資料,「買樓不是買菜,買錯了令你輸錢都不好」。他又表示港人買日本樓目標區域多為東京,其實東京都內有不少地方,除了大家熟悉的新宿、澀谷及銀座等外,台場及上野等區域也是置業之選。

夢洲開賭 料刺激大阪樓價

另外,投資者也要分析日本樓宇與經濟關係,把握入市時機更為重要。張天秀表示:「我兩年前已看好日本房地產市場,當然市場對安倍經濟有信心,日本經濟有機會走出谷底,最重要是日本決定要建賭場,對大阪樓價絕對有刺激作用。」安倍政府希望2020年東京奧運以後,賭場業務能支撐旅遊業,刺激經濟增長。目前賭場首選在大阪西南方向距離大阪市中心約30多公里的人工島「夢洲」落戶。由夢洲坐車約20分鐘就能到達大阪環球影城及海遊館,市場期望賭場可以同時刺激京阪神旅遊業,當然對酒店及住宅需求帶來協同效應;所以張天秀部署價格未炒起之時,在大阪置業。

根據不動產調查公司東京Kantei的調查,到去年11月為止的價格上漲轉變成了價格盤整局面,大阪市中心部(福島區、西區、天王寺區、浪速區、北區、中央區)均價為3742萬日圓(約267萬港元),與前1個月相比下跌1%,為3個月內首次下跌。建築物變得老舊也是造成價格下跌的原因之一。各房地產開發商不斷在梅田區域開發計劃。從大阪市的各地區特徵可以發現,中央區沒有太多政府機關及企業辦公室,而是擁有人氣觀光地點的大阪城及道頓堀等。

另外,日圓兌美元在過去兩年曾低見125水平,不少投資者湧去日本買樓,因為日圓下跌,按揭還錢少了,投資者當然樂見。不過,如果有港人用港元現金購入日本物業,當日圓下跌,帳面會出現虧蝕。張天秀表示,他記得在日圓跌至125時,有外匯專家表示日圓有機會跌至140水平,但他認為115至125水平已可以儲定日圓。同時,他發現日圓下跌,樓價就升,但日圓上升反而樓價沒有下跌,顯示樓價承托力不俗。如果未來日圓再跌,對日本樓價很大機會是利好。

樓價承托力佳 宜長線持有

現時日本樓約200方呎左右,售價為100多萬元,吸引不少內地及香港投資者入市,相信地點佳的物業售價愈升愈有。張天秀表示,在日本置業宜長不宜短,因為涉及資產增值稅,而且租金收入維持約5厘至6厘,很多投資者都會長線持有,對日本物業價格是支持因素。當然,租金往往因地點、等級以及管理品質等條件而有所差異,因此必須選擇管理委員會運作良好,或具備完善長期維修計劃的物業作投資。此外,日本物業需要付管理費及修繕費,有時候修繕費較管理費為高,投資者需小心留意。

舊樓租金回報勝新樓

另外,張天秀表示,自己選擇物業也有心得,首先物業是否鄰近火車站,附近有否大型超市,最重要是該區空置率是否高企,因為會影響出租率。他表示,新樓租金回報是2厘至3厘,但近30年樓齡的物業租金回報達5厘至6厘,假設買新樓在20年後會貶值一半,新樓只可以自住。同時1980年代物業的避震遜於1990年代,故計劃入市的投資者可以選擇1990年代物業。

至於張天秀選擇在福岡置業,他表示有很多因素,其中鄰近機場向來都是福岡市吸引魅力之一,在經濟方面也有好處,因為機場距離福岡天神商業區只有15分鐘車程,而且建築物的高度受到限制,形成老舊建築物重建時的阻礙。如果依照現行法令重建的話,地板面積會變得比原本的建築物小,對所有權人不合理,因此要重建並不是容易的事情。當地政府公布放寬中心地區的建築物高度限制,今後將可望建造17層高的建築物,相信可令天神地區的重建項目活躍起來。福岡市也將在接下來的10年促進天神地區30棟建築物的重建,藉此促進當區經濟發展。

[龍彩霞 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7940&issue=20170421
日本 買樓 作者 之一 張天 天秀 隔山 小試 牛刀
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=330932

日本樓5年內轉手 須繳三成利潤 隔山買樓宜先了解投資風險

1 : GS(14)@2018-01-28 14:38:09

【明報專訊】日本是港人海外置業的熱門地之一,然而當地法例和稅收都與香港有差別,投資者憧憬回報的同時,必須了解清楚買賣、租賃的細節,還有涉及的投資風險。日本置業涉及的交易費用一般佔樓價6%至8%,除了登記、中介費和釐印費,還有根據稅基的房產取得稅3%等。投資者尤其要留意在持貨5年內出售物業,須付賣樓利潤(扣除支出)的30%,作資產增值稅;如於5年後售出,稅率則為獲利所得的15%。

據代理JP HOUSING日本不動產網站資料顯示,投資者找到心儀樓盤後,須先填寫價格申請書,再交給業主議價;在雙方同意價格、購買條件和成交日期後,可簽署購買契約,並安排支付10%訂金。買家可親身到日本簽約,或安排當地律師代簽。在所有產權資料經律師確定和登記後,買家將支付樓價餘額,待款項確認到帳後,便完成整個產權交付手續。

買入物業後,投資者仍需每年按稅基繳交固定資產稅1.4%,以及都市計劃稅0.3%。稅基為根據地價和物業價格,由公式來計算,普遍遠低於交易價格;如東京稅基一般約為樓價三分之一。

日本亦設有租金收入稅,課稅額195萬日圓(約13.9萬港元)或以下,稅率為5%;隨後按級遞進,如課稅額1800萬日圓(約128萬港元)以上,稅率則達40%,扣減279.5萬日圓。

「隔山買樓」風險較高,當中包括遇上租霸等租務問題時,難以即時處理;有見及此,投資者購買日本樓時可安排租務管理。JP HOUSING網站資料顯示,租賃管理合約一般包括管理費和消費稅,前者一般為租金5%至6%;代理每年匯款3次至業主於本港的銀行戶口,如業主要求每月匯款,每次收費1500日圓。

兩機構為港人提供按揭 最多借五成

此外,如租客欠租,擔保公司亦會代繳房租;若租客提供擔保人,一旦欠租亦可向擔保人追討。與很多國家相同,日本銀行不接受沒有當地居留資格的外國人申請按揭,港人可向中國銀行東京分行或歐力士(亞洲)申請按揭,須提供資產及收入證明,最多可獲樓價五成按揭,最少貸款4000萬日圓(約284萬港元),並須親身處理有關申請。

此外,貨幣匯率對投資者購買海外物業的成本有重大影響。由於美元近期持續受壓,導致日圓顯著升值,兌港元升至「7算」水平。日本央行日前議息,一如所料維持短期利率目標於負0.1厘不變,並承諾繼續買債。任期將於4月完結的日本央行行長黑田東彥稱,目前距離通脹2%目標仍有距離,故尚未到收緊貨幣政策的階段;而在他發表言論後,日圓兌美元亦下跌,一度見110.97水平。

華僑永亨:央行料壓日圓升勢

雖然隨着近期日圓升值,現時購買日本樓看似較高水;惟華僑永亨銀行報告指出,日本財相麻生太郎曾稱,如日圓過快升值會造成問題,反映當局不欲日圓太強勢,而且美債收益率上升,反而要關注日圓回調風險。分析亦指,日本經濟表現理想,現時央行當務之急為壓制日圓升勢,相信短期貨幣政策不變。

花旗認為,即使弱美元和經常帳盈餘有望利好日圓,但日圓兌人民幣和歐元貶值,可抵消兌美元升值的影響,或為日圓兌美元提供進一步下跌空間。該行料美元兌日圓未來6至12個月看108水平。

王弼:地價低 樓價升值潛力遜港

易方資本首席經濟師王弼表示,他去年看中了北海道一個兩層高、面積約1400方呎的物業,適合家庭度假之用。該物業位處北富良野,距離旭川機場約15分鐘車程,在此度假可免租酒店的煩惱;平日空置的時間則可以出租,幫補維修費。王弼坦言多次在日本投資物業,若購入樓齡較大的物業涉及高昂的維修費,最好有一個可靠的代理人幫忙。

談到回報方面,王弼坦言調整了心態,日本租金回報只是4厘至5厘,略勝存款,但當地地價低,難像香港樓價有這樣大的升值潛力;若投資者想賺錢,要留意日本每個地方對出租或做Airbnb(民宿)的要求條款都不一樣,因此要做足功課。

明報記者 王俊騏、龍彩霞

[海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4134&issue=20180126
日本 年內 轉手 須繳 三成 利潤 隔山 買樓 樓宜 宜先 先了 了解 投資 風險
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=347345

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