《去日本買樓》作者之一張天秀：隔山買日本樓 先小試牛刀
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GS(14)@2017-04-22 10:10:28【明報專訊】日本是香港人旅行的熱門目的地，有些人甚至想在當地置業，《去日本買樓》作者之一及GINZA WEST董事張天秀就是從喜歡日本動漫開始，到近年研究日本文化，至現時他在日本已購買了3間物業，未來會計劃在大阪置業。張天秀認為東京物業升值情况理想，不過，作為日本置業新手，最好先小試牛刀，東京物業較為昂貴，投資者可以由東京以外的城市開始。張天秀分享，買日本物業最重要選擇一個好代理，因為始終隔山買牛，有個好代理就減少煩惱，還要自己親自視察環境，才會買到心水物業。
明報記者 龍彩霞
投資物業應選擇「地點好」的樓盤，如「鄰近車站的樓盤」，或是「維修及管理良好的物業」等。海外投資者較為熟悉東京、大阪、京都等地，近年四國及九州也開始成為港人旅遊熱門地，但未必懂得在當地置業。張天秀表示，自己在2015年開始撰寫《去日本買樓》一書時，最重要在用家出發，首先要挑選自己喜歡的區域，還有要了解樓齡、樓價及稅務等資料，「買樓不是買菜，買錯了令你輸錢都不好」。他又表示港人買日本樓目標區域多為東京，其實東京都內有不少地方，除了大家熟悉的新宿、澀谷及銀座等外，台場及上野等區域也是置業之選。
夢洲開賭 料刺激大阪樓價
另外，投資者也要分析日本樓宇與經濟關係，把握入市時機更為重要。張天秀表示：「我兩年前已看好日本房地產市場，當然市場對安倍經濟有信心，日本經濟有機會走出谷底，最重要是日本決定要建賭場，對大阪樓價絕對有刺激作用。」安倍政府希望2020年東京奧運以後，賭場業務能支撐旅遊業，刺激經濟增長。目前賭場首選在大阪西南方向距離大阪市中心約30多公里的人工島「夢洲」落戶。由夢洲坐車約20分鐘就能到達大阪環球影城及海遊館，市場期望賭場可以同時刺激京阪神旅遊業，當然對酒店及住宅需求帶來協同效應；所以張天秀部署價格未炒起之時，在大阪置業。
根據不動產調查公司東京Kantei的調查，到去年11月為止的價格上漲轉變成了價格盤整局面，大阪市中心部（福島區、西區、天王寺區、浪速區、北區、中央區）均價為3742萬日圓（約267萬港元），與前1個月相比下跌1%，為3個月內首次下跌。建築物變得老舊也是造成價格下跌的原因之一。各房地產開發商不斷在梅田區域開發計劃。從大阪市的各地區特徵可以發現，中央區沒有太多政府機關及企業辦公室，而是擁有人氣觀光地點的大阪城及道頓堀等。
另外，日圓兌美元在過去兩年曾低見125水平，不少投資者湧去日本買樓，因為日圓下跌，按揭還錢少了，投資者當然樂見。不過，如果有港人用港元現金購入日本物業，當日圓下跌，帳面會出現虧蝕。張天秀表示，他記得在日圓跌至125時，有外匯專家表示日圓有機會跌至140水平，但他認為115至125水平已可以儲定日圓。同時，他發現日圓下跌，樓價就升，但日圓上升反而樓價沒有下跌，顯示樓價承托力不俗。如果未來日圓再跌，對日本樓價很大機會是利好。
樓價承托力佳 宜長線持有
現時日本樓約200方呎左右，售價為100多萬元，吸引不少內地及香港投資者入市，相信地點佳的物業售價愈升愈有。張天秀表示，在日本置業宜長不宜短，因為涉及資產增值稅，而且租金收入維持約5厘至6厘，很多投資者都會長線持有，對日本物業價格是支持因素。當然，租金往往因地點、等級以及管理品質等條件而有所差異，因此必須選擇管理委員會運作良好，或具備完善長期維修計劃的物業作投資。此外，日本物業需要付管理費及修繕費，有時候修繕費較管理費為高，投資者需小心留意。
舊樓租金回報勝新樓
另外，張天秀表示，自己選擇物業也有心得，首先物業是否鄰近火車站，附近有否大型超市，最重要是該區空置率是否高企，因為會影響出租率。他表示，新樓租金回報是2厘至3厘，但近30年樓齡的物業租金回報達5厘至6厘，假設買新樓在20年後會貶值一半，新樓只可以自住。同時1980年代物業的避震遜於1990年代，故計劃入市的投資者可以選擇1990年代物業。
至於張天秀選擇在福岡置業，他表示有很多因素，其中鄰近機場向來都是福岡市吸引魅力之一，在經濟方面也有好處，因為機場距離福岡天神商業區只有15分鐘車程，而且建築物的高度受到限制，形成老舊建築物重建時的阻礙。如果依照現行法令重建的話，地板面積會變得比原本的建築物小，對所有權人不合理，因此要重建並不是容易的事情。當地政府公布放寬中心地區的建築物高度限制，今後將可望建造17層高的建築物，相信可令天神地區的重建項目活躍起來。福岡市也將在接下來的10年促進天神地區30棟建築物的重建，藉此促進當區經濟發展。
[龍彩霞 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7940&issue=20170421
日本樓5年內轉手 須繳三成利潤 隔山買樓宜先了解投資風險
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GS(14)@2018-01-28 14:38:09【明報專訊】日本是港人海外置業的熱門地之一，然而當地法例和稅收都與香港有差別，投資者憧憬回報的同時，必須了解清楚買賣、租賃的細節，還有涉及的投資風險。日本置業涉及的交易費用一般佔樓價6%至8%，除了登記、中介費和釐印費，還有根據稅基的房產取得稅3%等。投資者尤其要留意在持貨5年內出售物業，須付賣樓利潤（扣除支出）的30%，作資產增值稅；如於5年後售出，稅率則為獲利所得的15%。
據代理JP HOUSING日本不動產網站資料顯示，投資者找到心儀樓盤後，須先填寫價格申請書，再交給業主議價；在雙方同意價格、購買條件和成交日期後，可簽署購買契約，並安排支付10%訂金。買家可親身到日本簽約，或安排當地律師代簽。在所有產權資料經律師確定和登記後，買家將支付樓價餘額，待款項確認到帳後，便完成整個產權交付手續。
買入物業後，投資者仍需每年按稅基繳交固定資產稅1.4%，以及都市計劃稅0.3%。稅基為根據地價和物業價格，由公式來計算，普遍遠低於交易價格；如東京稅基一般約為樓價三分之一。
日本亦設有租金收入稅，課稅額195萬日圓（約13.9萬港元）或以下，稅率為5%；隨後按級遞進，如課稅額1800萬日圓（約128萬港元）以上，稅率則達40%，扣減279.5萬日圓。
「隔山買樓」風險較高，當中包括遇上租霸等租務問題時，難以即時處理；有見及此，投資者購買日本樓時可安排租務管理。JP HOUSING網站資料顯示，租賃管理合約一般包括管理費和消費稅，前者一般為租金5%至6%；代理每年匯款3次至業主於本港的銀行戶口，如業主要求每月匯款，每次收費1500日圓。
兩機構為港人提供按揭 最多借五成
此外，如租客欠租，擔保公司亦會代繳房租；若租客提供擔保人，一旦欠租亦可向擔保人追討。與很多國家相同，日本銀行不接受沒有當地居留資格的外國人申請按揭，港人可向中國銀行東京分行或歐力士（亞洲）申請按揭，須提供資產及收入證明，最多可獲樓價五成按揭，最少貸款4000萬日圓（約284萬港元），並須親身處理有關申請。
此外，貨幣匯率對投資者購買海外物業的成本有重大影響。由於美元近期持續受壓，導致日圓顯著升值，兌港元升至「7算」水平。日本央行日前議息，一如所料維持短期利率目標於負0.1厘不變，並承諾繼續買債。任期將於4月完結的日本央行行長黑田東彥稱，目前距離通脹2%目標仍有距離，故尚未到收緊貨幣政策的階段；而在他發表言論後，日圓兌美元亦下跌，一度見110.97水平。
華僑永亨：央行料壓日圓升勢
雖然隨着近期日圓升值，現時購買日本樓看似較高水；惟華僑永亨銀行報告指出，日本財相麻生太郎曾稱，如日圓過快升值會造成問題，反映當局不欲日圓太強勢，而且美債收益率上升，反而要關注日圓回調風險。分析亦指，日本經濟表現理想，現時央行當務之急為壓制日圓升勢，相信短期貨幣政策不變。
花旗認為，即使弱美元和經常帳盈餘有望利好日圓，但日圓兌人民幣和歐元貶值，可抵消兌美元升值的影響，或為日圓兌美元提供進一步下跌空間。該行料美元兌日圓未來6至12個月看108水平。
王弼：地價低 樓價升值潛力遜港
易方資本首席經濟師王弼表示，他去年看中了北海道一個兩層高、面積約1400方呎的物業，適合家庭度假之用。該物業位處北富良野，距離旭川機場約15分鐘車程，在此度假可免租酒店的煩惱；平日空置的時間則可以出租，幫補維修費。王弼坦言多次在日本投資物業，若購入樓齡較大的物業涉及高昂的維修費，最好有一個可靠的代理人幫忙。
談到回報方面，王弼坦言調整了心態，日本租金回報只是4厘至5厘，略勝存款，但當地地價低，難像香港樓價有這樣大的升值潛力；若投資者想賺錢，要留意日本每個地方對出租或做Airbnb（民宿）的要求條款都不一樣，因此要做足功課。
明報記者 王俊騏、龍彩霞
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4134&issue=20180126