張佩儀﹕海外置業隔山買牛 宜充分準備
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GS(14)@2016-12-16 08:11:32【明報專訊】近年港府多番推出樓市「辣招」，減低了不少物業投資者入市興趣，並開始轉攻其他國家，尋找更多物業投資機會。據市場調查，逾六成投資者有意於海外置業，較3年前有所增加。然而，投資外國樓始終是「隔山買牛」，存在風險。過往在熱門海外房地產市場，曾多次出現爛尾樓事件。因此，在投資外國樓前，應仔細了解市場及細則。筆者選了幾個受港人歡迎的海外房地產市場，總括一些值得注意的事項。
1. 日本須購足保險
由於日本位於地震帶，因此應為物業同時購入地震及火災保險，以抵銷維修費用。日本人口集中城市，鄉村人口稀疏，物業空置率高，投資者宜購買城市地區物業，保證回報率。近年日圓走勢波動，投資者小心「賺價蝕匯」。此外，日本屬非移民國家，而且人口老化，房價短期難大升，宜中長線投資（5年以上）。
2. 加拿大先申請許可證
非加拿大居民投資物業出租必須每年提交報稅表，而且根據外省公司管理法，非加拿大居民購買安大省物業前須事先申請許可證。貸款買樓者需在加拿大開立銀行帳戶以支付供款，而且這種戶口通常需在加拿大境內激活。
部分貸款銀行接受POA，而POA可分為一般委託和有限委託。一般委託指被委託人可代委託人辦理任何事宜；有限委託指有限委託只能辦理物業交易事項。
3. 英國宜購買一手樓
從2017年4月起，透過離岸公司、合伙或信託擁有英國物業需交遺產稅；從2016年4月1日起，若投資者在英國境內或境外擁有物業，須繳付標準稅率以外額外3%土地印花稅。另外，英國市中心地區的開放式單位的租金回報稍佳，而兩房單位則較易放售。若不太熟悉英國地理，宜購買一手樓。
4. 歐洲非全屬神根國
歐洲房產有永久擁有權及土地產權之分，投資別墅者可重新建設物業，而投資別墅者不能擅自更改物業外觀及用途。在部分歐洲國家（希臘、塞浦路斯、葡萄牙、西班牙）買樓能獲得居留權，但須注意各國最低門檻、居留期、資產要求等分別，而投資歐洲物業能獲得神根簽證，但投資者需注意並非所有歐盟成員國也屬神根國家。
5. 泰國親身視察
外地投資者在泰國買入別墅的最長租約限期為30年，此外，泰國發展商興建樓宇前不須申請，所以投資者除參考建築圖紙，宜親自到現場視察環境，而且外國人購買公寓的面積合計不能超過整棟公寓總面積49%。
6. 馬來西亞選KLCC或檳城
馬來西亞利率低，宜分期付款，增加現金流，獲取更高利潤。若投資出租，宜選擇接近KLCC或檳城的物業。
7. 新加坡4年內轉售須付特別稅
海外買家需付15%額外手續費，若在4年內轉售物業須付特別印花稅。
總括而言，投資他國物業屬於海外投資，存在一定風險。
因此，在作選擇前應詳細了解當地的物業市場環境及買賣細則，以保障自己權益，提升獲利機會。
美國萬利理財控股有限公司 亞太區總裁
[張佩儀 財女手記]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2963&issue=20161216