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严防骗补 家电以旧换新出台限购令


http://www.yicai.com/news/2010/06/366241.html

为防止以旧换新政策被企业钻空子,真正将实惠落实到消费者身上,财政部、商务部、发改委和工信部等7大部委在日 前出炉了《家电以旧换新实施办法(修订稿)》(下称《修改稿》)。
昨日,工信部网站发布的《修改稿》内容显示,家电以旧换新政策推广实施期暂定为2010年6月1日至2011年12月31日。其间做好与《废弃电器 电子产品回收处理管理条例》(国务院令第551号)规定的从2011年起设立废弃电器电子产品处理基金政策的衔接工作。

与此前的以旧换新相比,此次《修改稿》明确了“限购令”:在政策实施期内,个人购买新家电总量不超过5台;单位购买新家电总量不超过50台,而已享 受“家电下乡”补贴政策的新家电不得重复享受以旧换新补贴。

《修改稿》还对以旧换新操作流程给予了细则的量化,特别是从招标、购买、回收、拆解环节均给予了严格的规定。不过,《修改稿》更多加大了监督管理, 严防骗补事件出现。

《修改稿》不仅要求中标销售企业、回收企业和拆解处理企业签订承诺协议,还要缴纳履约保证金,杜绝假冒伪劣、以次充好、以旧充新的产品进入市场流 通,同时也防止收购的旧家电再流通到市场。

4月23日,北京市商务委员会宣布,全额扣除北京市大中家用电器连锁销售有限公司、北京TCL电子销售有限公司、北京美的制冷产品有限公司三家企业 履约保证金各10万元。这是自家电以旧换新政策实施以来,国内首张“家电以旧换新”企业违规行为处罚单。

“新规定主要防止骗补再次出现。”南京中电熊猫家电公司副总经理周坤说。《修改稿》指出,一经查实有违反规定、骗取财政补贴的行为,要严格采取追回 财政补贴资金、没收履约保证金、罚款、取消资格及向社会公示等处罚措施。

“新规定将制止一些利用以旧换新的倒卖行为。”广州国美有关负责人表示,在此之前还是有一些消费者购买的家电数量超过限购令的数量。但苏宁华南地区 管理总部运营总监顾伟则表示,新规应该不会有太大的影响,因为此前的以旧换新销售经验来看,无论是个人消费者,还是单位的,都没有达到今天限购令的数量。

5月24日,商务部公布,截至5月23日,家电以旧换新销售新家电突破500亿元,销售1312.8万台,回收旧家电1387.5万台。今年3月至 5月家电以旧换新销售额环比增长21%,政策带动家电消费作用明显。




嚴防 騙補 家電 以舊 舊換 換新 新出 出臺 限購
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限購龍捲風

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100229368&time=2011-02-26&cl=115&page=all

限購在北京引發了恐慌,但在全國層面似乎並未改變資本市場和開發商的市場預期
《新世紀》週刊 記者 李慎

 

  在持續九個月的調控卻仍無明顯效果的尷尬下,2011年1月27日,中央政府頒佈了以「提高二套房首付比例至六成」為核心的「新國八條」。但新國八條」中老調重彈的「限購令」卻成為接下來地方政府落實細則的寵兒。

北京限購恐慌

  「新國八條」規定,各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,在一定時期內,要從嚴制定和執行住房限購措施。對地方政府來說,限購有兩個好處,一是執行期限可以自己控制,不像信貸、利率政策,地方政府說了不算,二是嚴格程度可變、易於操作。

  在北京,限購令變身一把利刃,直插樓市心臟。2月16日,北京出台「京15條」調控政策,規定「非北京戶口者在北京買房需要提供至少連續五年以上繳納社會保險或個人所得稅證明」。

  北京調控前後,超過12個二線城市和部分三線城市均出台了新的限購令,但總體上不如北京「嚴格,有決心」,凸顯出地方政府對房地產愛恨交織的心 態。限購範圍上,北京、上海、南京等城市為全行政區,而成都、貴陽、太原等中西部城市只限主城區,不限郊區,其中貴陽更是僅限市中心城區人口密集、房價過 高的一環內區域。限購程度上,也只有北京規定五年以上納稅證明,其他城市以一年、兩年為主。

  全國最嚴的限購令公佈後,北京市場迅速陷入恐慌——這將打掉多少潛在購房者?計劃要開的盤是否還能按時開?開發商紛紛連夜開會研究。

  比開發商更著急的是消費者:自己的情況是否無法在北京買房了,什麼時候才能重回「自由身」,有沒有規避的方法?

  很多地產業內人士也開始擔心自己的生計。代理公司擔心銷售不暢,不敢貿然接項目。中介機構一方面做好勒緊褲腰帶的準備,一方面開始將注意力轉向 租賃市場。一位地產中介的研究員透露,公司馬上要發佈一個報告,主題為「北京新政抑制大量外地購房者,將刺激租賃需求明顯增加,預計2011年租賃市場將 大熱」。

  據中原地產預計,由於2010年土地市場的供應有限,加之限購的影響,2011年北京房地產市場的交易量將下降超過五成。

  實際情況則可能比預計的更糟。搜房網數據監控中心顯示,2011年第七周(2月14日—2月20日)北京住宅簽約1523套,比節前最後一週減 少981套。2月16日北京頒佈限購令後,市場迅速「蹦極跳」,18日住宅日成交套數僅13套,19日、20日雙休日北京市場期房和二手房均零成交。

  然而從全國範圍看,受春節期間低基數和限購令尚未顯效的影響,2011年節後兩週樓市延續了回暖態勢,個別城市如南京、蘇州等購房者趕搭限購出 台前的末班車還使成交量較大幅度上升。中金的監測數據顯示,全國16個重點城市中,9個城市的成交量都有環比50%以上的上揚,平均同比上漲39%。

  隨著新政步步落實,多數業內人士預測,全國樓市可能出現比2010年4月以後更蕭條的景況,上半年成交量將達到歷史低位,並保持低位運行。新政出台和成交量下跌最直接的結果,是導致購房者對房價上漲的心理預期發生變化,在上海,已經繳納訂金卻棄購的案例明顯增加。

  成交量下跌是房價回調的先兆,但限購令到底執行多久,以及以行政手段遏止的購房需求是否會在限購令放鬆後是否會如開閘洪水,這些因素決定了2011年的房價行情能否走出越調越漲的怪圈。

房價降10%?

  中原地產研究部高級經理劉淵認為,如果地方政府嚴格落實新政,2011年全國的房價均價將出現最高不超過10%的下跌。與劉淵的觀點相似,多數受訪業內人士均認為房價均價下跌10%或是市場底線,甚至有可能出現2%-3%的上漲。

  這個預測是基於往年房地產調控的規律,以及對目前市場供需差異的評估基礎之上的,各個城市的表現可能有差異。此外,該預測還有一個重要前提,即地方政府能否嚴格執行新政,而這恰恰也是最令人心存疑惑的。

  劉淵稱,從歷年房地產調控看,成交量維持低位最長不超過六個月,調控政策就會從執行層面出現鬆動,一些地方政府也開始試探性地給市場鬆綁,而市場成交量一旦止跌,巨大的需求就會迅速把房價支撐起來,而此時對應的房價均價下跌幅度不會超過10%。

  「經歷了幾輪調控的經驗,只要價格變一點,就一定賣得出去。」一位國有房地產公司營銷副總向本刊記者表示,該公司於2010年年底開出了位於北 京市郊區一住宅項目的1、2期,市場反應良好,目前該項目3期即將開盤。他認為,即便限購,也總有能買房的人,「現在老百姓已經不抱房價大幅下跌的希望 了」。

  以北京、深圳為代表的一線城市,由於土地供應十分有限,歷年土地實際供應情況都與計劃量相去甚遠,(參見本刊2010年第50期「北京土地去哪了」),城區房價將很難下跌,而部分郊區則可能下跌。

  據中原地產統計數據,2010年北京市城八區的土地供應建築面積為282萬平方米,僅佔北京土地市場總供應建築面積的19.4%,城區已形成供 小於求的局面,因此城區房價很難下跌。但北京通州、房山、大興等部分郊區很可能因為供應充足,以及佔比大多數的剛性需求受到限購影響無法買房,房價出現回 調。

  此外,對於政策非常敏感的二手房市場或將先於新房下調價格。北京出台嚴厲的限購令後,已有部分二手房業主調低了價格,但也有業主擔心賣房後受限 購約束而難以再買房,因此採取撤房源惜售的也不在少數。「目前,觀望情緒佔主導,價格的趨勢性變化還需待政策發酵。」我愛我家副總裁胡景暉向本刊記者表 示。

  在二線城市,限購政策並不如北京嚴格,除了前述成都、貴陽等城市劃定了限購行政區域,多數城市只要求提供一年或兩年的納稅證明即可。如果執行環節放水,這樣的限購政策其實難以起到很大作用。執行層面的嚴寬正是最大變數。

  本刊記者走訪得知,2010年9月北京推行限購令,規定外地人買房必須提交一年以上的納稅證明,但實際上,在買房環節,部分樓盤開發商並沒有強 制要求提供此證明。對於購房者提供的納稅證明,開發商和監管部門也缺少核實查證工作,一些中介機構甚至承諾幫購房者「做」納稅證明。

  在上海,同樣是限購令要求一戶家庭只能新購一套房,實際上家庭買房時不必採用「真離婚,買房,再復婚」的辦法,而是提供一本「離婚證」即可,沒 有人去核實它的真偽。直接原因是,建委、房管局等房屋管理部門與民政局並不聯網,監管人員也不會親赴民政局一一核實購房者的婚姻情況。

  上述情況在其他城市也不同程度存在,劉淵認為,銀行、開發商和地方政府都不希望房價大幅下跌,一旦房價開始鬆動,執行層面難免放水,根本不需要政策制定層面鬆口。

開發商的算盤

  在半年一小調、一年一大調的政策環境中,中國房地產企業已經練就了強大的免疫力。2010年4月樓市進入調控期,很多地產商已認識到,監管層正 在著力改變人們對房價上漲的預期,但在短暫地恐慌後,大部分開發商即恢復了樂觀預期,拿地、開發計劃未受影響。此次限購的「行政大棒」下,不少開發商改變 了大半年前的樂觀心態,開始未雨綢繆,各家企業新開工量將在下半年出現分歧。

  上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,作為行政手段的限購,其退出與否與房價漲跌直接相關。限購等短期政策即便不能使房價下跌,但只 要能夠改變人們對房價持續上漲的預期,也有可能被當成長期政策推行下去。因此,對於此次新一輪調控的目的,開發商早已有了心理準備和清醒認識,「各種政策 都沒說要房價下跌,但也絕不能再次快速上漲,保持現狀是最安全的,沒有新政策出台就是好消息,『限購』會慢慢消化。」一位國企負責人向本刊記者表示。

  短期內,市場在限購震懾下信心低迷,多數開發商認為小幅試探性降價不能解決限購造成的障礙,選擇了捂盤觀望。搜房網數據顯示,2011年第七周 北京無新批住宅預售證住宅房源入市,截至記者發稿前,2011年北京普通住宅市場僅有六個項目的預售證獲批,1126套房源入市。與之相比,2010年 12月單月北京新發住宅項目預售證達到46個。

  入市房源銳減受兩方面因素影響,一是近期北京市建委收緊了部分高端項目的預售證審批,二是開發商主動推遲了開盤計劃,延緩預售證報批。中海董事 長孔慶平2月21日向媒體表示,建委收緊預售證審批將加劇供需矛盾,因此這個政策只是臨時、短期的,多數情況還是企業主動延緩了開盤計劃。據本刊記者了 解,本計劃於2011年春節後開盤的位於北京市大興區的兩個樓盤,都延緩了開盤計劃。

  上述國有開發企業銷售負責人向本刊記者表示,延遲開盤的目的,一是因為新政出台市場觀望情緒蔓延,不應貿然推盤,二是為了吸引更多限購令下有資格買房的消費者,如果客源量實在不大,可以少開房源,但絕不會率先降價。

  以地產龍頭萬科為代表,新政下持觀望態度,保持當前營銷和價格策略不變的企業佔到大多數。2月21日中信建投對萬科、保利、招商、金地、首開等 開發商開展調研後發布報告稱,多數開發商2011年的計劃新開工量有所增長。新開工量是衡量企業對後市信心程度的重要指標,只有開發商對市場銷售預期悲觀 時,才會調低新開工量。

  報告顯示,由於開發商下半年開工策略是以銷定產為主,因此在銷售形勢不明朗的情況下,下半年的新開工存在一定變數,不排除開發商在中報期間予以調整。由於上市房企已經進入年報披露期,因此目前尚無法得知其2011年具體的新開工數字。

  除了即時調整新開工量,2011年伊始,包括恆大、世茂在內的多家開發商未雨綢繆,實施了再融資計劃,金地集團董秘徐家俊表示,「調控之下也帶來機會,因為市場不景氣地價不會那麼高,是買地擴張的好時機,前提是手裡有現金。」

  穆迪副總裁鐘汶權向本刊記者表示,目前海外的情況是有利於房地產公司發債的,雖然正經歷調控,但海外投資者對中國房地產和大的房地產公司還很看好。「大家心裡都有一個預期,現在這些政策都是臨時性的,不管怎麼調控,政府一定不會把這個行業搞死了。」鐘汶權表示。

  但他也認為,如果樓市低迷的時間超過了償債期限,槓桿提高的風險比較大。穆迪也因此調低了恆大集團、碧桂園等企業的評級。標普房地產分析師符蓓 也認為,如果房地產商繼續以這種頻率發債,它們將面臨重大的再融資風險,如果房地產市場或資本市場狀況在臨近債券到期日時無法發揮支持作用,部分發債人將 出現財務困難。

  長遠看來,這場限購龍捲風雖然來勢兇猛,強度大,但並不會持續太長時間。劉淵表示,最可能的結果是,當成交量持續低位運行,房價出現小幅下跌時,地方上開始在執行層面出現鬆動,可稱為限購令的「軟退出」。

  然而,以限購為代表的行政干預手段何時能真正退出市場競爭呢?央行貨幣委員會委員李稻葵發表博文稱,地產限購是過渡性制度安排,在今天的環境 下,它比傳統調節手段更有效,但其成本也十分明顯,即,它阻礙或推遲了部分消費需求的實現。因此,必須進行全面系統的財稅改革,改變地方政府的賣地財政; 建立公共性住房的融資、建設、管理機制;借鑑德國、新加坡等國經驗,合理調節投資需求。這三條,不妨看作房地產限購退出的條件。

限購 龍捲風
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限購令難壓地價

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土地交易遇冷並非地方政府樂見的結局,全國用地需求仍然旺盛,觀望過後是新一輪博弈
財新《新世紀》 記者 張豔玲

 

  樓市瘋狂催動地價猛漲,已是去年以來人們的難忘記憶。在上海、杭州等個別城市,住宅樓面平均地價甚至衝破2萬元新高,各地地價在房價中的佔比大幅攀升。

  今年樓市遭遇年初「限購令」大力調控,地價的狂飆能否就此終止?回應這個疑問的事實是,配合樓市「限購令」的出台,2011年3月國土資源部下 發一份關於「做好城市住房用地管理和調控重點工作」的通知,要求「控價格、防『地王』」,嚴防出現高價地,對招拍掛出讓中出現溢價率超過50%、成交總價 或單價創歷史新高的地塊,督促市縣按要求及時上報分析原因,由省級國土資源主管部門約談。

  調控的效果似乎已初步顯現。2011年4月12日,房地產專業研究機構中國指數研究院對120個城市的監測報告表明,一季度住宅用地交易遇冷,土地成交量和成交價格均有所下滑。

  但這並非地方政府樂見的結局。各地政府不僅對樓市「限購」態度消極,紛紛將限購的住房價格指標與國民收入和GDP增長掛鉤,被外界批評為「限降不限漲」。據財新《新世紀》記者瞭解,各地政府更通過對土地交易節奏和價格構成的調整對地價變動施加影響,力撐地價不跌。

  諸多分析人士均對財新《新世紀》記者表示,隨著地方政府對「土地財政」依賴不減,若行政調控使得各地土地出讓收入的大幅降低,以限購令壓地價在現實中恐難奏效。

地方政府護盤

  限購令的最大影響,主要表現之一在於交易量普遍下降。個別城市在1月已出現土地流拍現象,如在土地供應偏緊的溫州,1月底推出的10個地塊均無人問津。不過,從總體看,成交量的降幅尚屬有限。

  中國指數研究院監測顯示,一季度全國120個城市共成交土地4372宗,環比減少21%,但與去年同期相比反增13%;成交土地面積變動趨勢也 與此類同;平均成交樓面地價1609元/平方米,環比下跌11%,同比下跌8%;溢價水平降至8.1%,是近兩年來的最低水平。

  中國指數研究院指數研究中心總監蔣云峰分析,這表明市場處於一個觀望期。這是因為在限購令之後,房地產市場走勢不明朗,儘管開發商資金鏈尚沒有出現明顯問題,但在市場上拿地會更加謹慎。

  可以觀察到,成交量下降並非是簡單的交易減少。房價、地價都高燒不退的一線城市主動放緩了推地速度和節奏,二三線城市因擔心土地流拍,增加好地 供應的同時,也減少了一般地塊的推出。中國指數研究院監測顯示,全國120個城市一季度推出的住宅用地面積9661萬平方米,比2010年四季度下降 37%,與去年同期相比下降23%。

  上述監測報告認為,從成交面積與推出面積的比值來看,一季度住宅用地銷供比為0.88,與2010年三季度、四季度基本持平,這表明成交量大幅下降主要是地方政府放緩了推地。

  以北京市為例。截至3月29日,北京市一季度共推出土地43宗,用地面積326萬平方米,其中住宅用地5宗,32萬平方米,且有4塊是在1月推 出;「限購令」出台後只推出一塊住宅用地,3月份成交量為零。直到3月30日,北京市土地儲備才集中推出15塊土地後續交易。2月初,在上海市住宅市場轉 冷前,曾連續兩天出讓的住宅用地有17幅之多,都獲得高溢價率,2月中旬後出讓的地塊大多「面積小、數量不多、以底價成交」。

  中國土地勘測規劃院副總規劃師鄒曉云告訴財新《新世紀》記者,調控政策之下,地方政府既不能違背中央意願出高價地、又不願意市場過冷,只能「控制土地出讓節奏」,通過「什麼時候推地、推多少」來調控土地市場,更有意推出一些較為保守不易流拍的地塊,維持土地市場熱度。

  蔣云峰分析,一線城市是此次調控的重點,為了避免「高價地」重出江湖,城市政府放緩了推地節奏;二三線城市因土地供應量大,擔心土地流拍,在推 出優勢地塊供應的同時,也減少了一般地塊的推出。他指出,成交量和成交價下滑與土地出讓位置、時序相關,並不能由此預期後市土地價格下調。

  思源置地總經理李國平認為,北京等土地稀缺的大城市,並非沒有市場需求,而是政府希望通過控制土地出讓節奏避開調控期,便於日後提高土地溢價率。他還認為,其他二三線城市處於快速擴展期,隨著供地量增加,大量開發商進入競爭,後期土地價值仍會顯現。

地價難壓

  事實上,從目前的供需關係看,促使地價上漲的動力仍然十分充足。總體上,各地用地需求大大超過供地指標允許的限額。

  用地指標不足,是目前快速城市化過程中各地政府普遍面臨的難題。中央政府對土地使用實行「總量控制、指標管理、動態平衡」的原則,每年根據上報的用地需求,安排新增建設用地指標,地方政府只能在指標範圍內搞建設、上項目,超過範圍即屬於違規用地。

  4月7日,在國土部召開全國土地供應調研報告會上,國土部規劃司司長董祚繼根據對全國31個省份調研結果指出,全國31個省份都反映計劃指標不 足,全年用地需求總計達1616萬畝,遠遠大於年度計劃指標670萬畝,下達指標只能滿足需求的三分之一。其中,有8個省份今年的用地缺口超過40萬畝。

  接近國土部的一位人士告訴財新《新世紀》記者,近兩年中央每年分配的年度計劃指標總額在600萬畝左右,今年多增加了40萬畝。但今年是「十二 五」開局之年,各地項目多,需求會增大一些,不過各地上報的需求會有一定水分,供需缺口仍在正常範圍之內。但他也坦承,部分地區重GDP輕民生,「兩高一 資」等中央已經禁止的項目仍然上馬,擴大了用地需求,加之很多地方要上馬交通、水利等基礎設施項目,用地量會大幅增加;短期內上馬項目多的地區,用地缺口 會突出。

  普通商品房供地在總量中比重低,也受到房地產商抨擊。華遠集團前董事長任志強有公開測算,在新增建設用地中,房地產用地佔比不到總量的六分之 一,而房地產用地中還分為商業、辦公、公共建築、保障性住房和房地產開發等多類,真正用於商品房住宅建設的土地十分有限。而2009年和2010年的住宅 建設用地中,開發商購置的商品住宅用地只有住宅建設用地的三分之一或者四分之一。

  儘管國土部要求「確保城市住房用地供應計劃總量不低於前兩年年均實際供應總量」,但任志強認為,2009年商品房供地負兩位數增長,雖然2010年總供地增長了30%多,以2年平均計算實際供地是大幅減少。

  更重要的是,地方政府應對限購壓力,紛紛在地價構成上做出調整,力撐地價。由於國土資源部對土地溢價率進行限額控制,超過50%的地塊需上報原 因,並由省級國土資源主管部門約談,一季度全國土地溢價率大幅下滑。上海市一季度出讓的27幅地塊全部「零溢價」,其他一線城市政府在土地出讓中將溢價率 控制在了49%左右。

  實際上,地方政府在控制溢價率的同時卻上調了土地出讓底價。

  根據中國指數研究院的監測,一季度全國住宅用地底價仍穩中有升,1月-3月,底價分別為2862元/平方米、3232元/平方米、3388元 /平方米,2月、3月分別環比上漲13%、5%,與去年同期底價相比,上漲12%和69%;住宅用地成交價分別為3981元/平方米、3719元/平方 米,3671元/平方米,環比下降7%、1%。底價上漲幅度高於成交價降幅,「中央想限制溢價率,地方政府又不能低價賣地,所以只能抬高底價。」蔣云峰表 示。

  在李國平看來,目前地方政府50%的收入跟房地產有關,地方政府用土地抵押的融資平台賬目混亂,一旦土地價格下跌,地方財政有破產的危險。因此地方政府主觀上不願改變土地價格上漲的趨勢。

地價房價再博弈

  4月13日,國務院總理溫家寶在國務院常務會議上表示,一季度房地產市場成交量萎縮、多數城市房價還在上漲,下一步要堅持調控方向不動搖、調控力度不放鬆。調控當頭,房地產市場一輪新的博弈已經展開。

  究竟是地價推高了房價,還是房價拉升了地價?這個問題多年來一直爭執不休。中國土地勘測規劃院一份《2010年地價與房價關係》的報告中分析十 年地價和房價上漲規律。統計數據顯示,在2006年-2008年三年間地價和房價增長率的變化趨勢同步,但至2010年,受調控政策影響,房價增長率大幅 下降,但地價增長率卻大幅提高,並超過5.59%的房價增長率,達到11.2%的高點。

  這份報告還顯示,2010年中國居住地價最高城市杭州每平方米地價已高達2.28萬元人民幣,上海市居住用地地價每平方米為2萬元左右,北京市 居住用地地價為每平方米1.34萬元。2010年中國35個重點監測城市居住用地地價佔房價總水平的31.64%,而廈門、長春、寧波、福州的地價已佔房 價總水平的50%以上。

  居高不下的地價,使房價下調的空間十分有限。重壓之下,政府和房地產商的選擇出現轉向。據財新《新世紀》記者瞭解,一線城市普通商品房供地的減 少,使開發商轉向二三線城市和其他類型土地。根據中國指數研究院的監測,在一季度全國住宅用地市場遇冷的情況下,商業用地、多功能用地等非住宅用地成交量 同比增長33%。4月7日,南京六幅商業性質土地順利成交,拍賣會現場火爆,商用地成了「香餑餑」,一位曾從事IT業的資深開發商感嘆,「現在的商業用地 市場就像十年前的IT業一樣火熱」。

  地方政府也相應調整了供地思路。2011年北京商服用地550公頃,比去年實際供地420公頃增加130公頃,並單列100公頃供應的產業用地。鄒曉云認為,北京等一線城市發展將向商業地產發展。

  二三線城市政府也開始謀求轉型。河北省承德市國土資源局土地利用處負責人告訴財新《新世紀》記者,這輪對房地產市場的調控,使決策者意識到土地 財政的不可持續,因此決心利用承德市豐富的旅遊資源,將其打造成旅遊城市。今年承德市本級各項土地供應量大幅增加,是去年實際供應量的4倍,其中對旅遊產 業項目做了大量配套。

  不獨承德,據財新《新世紀》記者瞭解,目前,以「動漫」「旅遊」「養老」等概念的產業項目在全國風生水起,甚至包括廊坊、邯鄲、衡水等三線城市也捲入其中,以工業項目拿地,建成生態莊園、別墅長期出租,其實是變相的房地產開發。

  隨著城市拆遷不斷擴展的二三線城市,土地供應量增加,地方政府也通過推出優勢地塊的方式吸引房地產商的進入。政府為推出土地不斷以抵押貸款追加 新的投入,商用地產小熱潮背後也並非沒有隱憂。「在二三線城市的項目能否真正發展起來,是我們拿地最大的顧慮。」一位資深房地產商說。

限購 令難 難壓 地價
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限購令退出無期

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在這場「雞戰遊戲」中,政府還沒眨眼
財新《新世紀》 記者 李慎

 

  樓市中僅次於「金九銀十」的銷售旺季非「五一」莫屬。北京市場也將迎來今年以來樓市推盤的最高潮。不過,大興、昌平、通州等幾個郊區推出的新盤,定價仍高居2萬元左右。

  雖然歷經宏觀調控一年有餘,開發商在房價上的博弈能力仍未見消怠。北京預計於5月開盤的商品房項目約48個,其中純新盤21個,老項目後期27個。幾乎所有的老項目,都比上一期開盤價貴;而新盤定價也略高於周邊。

  這是當前一線城市房地產市場狀況的縮影——交易量低位膠著,價格卻堅挺不下。「當前開發貸和個貸都很緊,開發商的資金鏈確實面臨嚴峻考驗,但規模性降價是最後的選擇,目前來看還遠沒到那一步。」一位國企開發商負責人向財新《新世紀》記者表示。

  於是,有業內人士預測,不等開發商末日窮途,地方政府可能先撐不住了,自行給市場鬆綁。「總之,這是一場『雞戰遊戲』(Game of chicken),看誰先眨眼。我相信先眨眼的肯定是政府。」麻省理工學院管理學院教授黃亞生在微博中稱。

  已經有地方政府似乎想「眨眼」了。4月20日,海口市市長冀文林在海口市政府第75次常務會議上說,要「充分利用國務院給予海南的優惠政策,按照限價不限購的原則,積極出台相關實施細則」。有媒體對此解讀為「海口市擬停止執行樓市限購令」。

  在房地產調控效果並不明顯的僵持之際,剛剛宣佈限購令兩個月的海口市如真退出限購,無異於「一石擊水」,對市場預期將產生重大影響。財新《新世 紀》記者對此在第一時間進行了求證,海口市政府辦公廳有關負責人「闢謠」稱,海口不會取消限購令,「這是國家要求,國家也不會為海口開綠燈。」另一位接近 海口政府的知情人士則向財新《新世紀》記者透露,「海南不是取消限購令,但是希望放寬標準。有關申請已向國務院遞交。」

  由於海口購房者多為島外人士,限購對樓市的影響可想而知,「海南各地政府都希望能夠取消(限購令)。」上述知情人士稱。

  然而,種種跡象表明,房地產調控政策籃子中最「兇猛」的殺手鐧——限購令,恐怕離退出市場還遙遙無期。4月中旬,國務院督察小組兵分八路,對各 地房地產調控效果進行摸底。業界對於此次摸底的結論甚為關注,這將肅清地方政府的想法,並關係到下一步調控政策的走向。但從各方預期來看,宏觀調控的下一 步方向將是「加碼」,而絕非「鬆綁」。

現階段仍是「假摔」

  新華社日前發佈「一季度北京房地產市場量價齊跌」的消息,一度受各方質疑。中信地產一位負責人向財新《新世紀》記者分析稱,從數據上看,這並非 不可能,一季度成交的樓盤偏郊區,並且有幾個保障房項目入市,拉低了整體成交價,但這其實是「假摔」,是通過結構性推盤而人為造成的均價下跌。他認為,北 京城八區的商品房項目價格基本上沒有下降。

  這顯然不是政策制定者希望看到的情況。4月中旬,國務院派出由發改委、央行、監察部、國土部等相關政府領導帶隊的八個房地產調控專項督察小組,前往16個省市,對各地保障性安居工程建設和房地產市場宏觀調控情況進行全面督察。

  發改委副主任穆虹在督察途中表示,當前中國各地調控房地產市場的任務十分艱巨,但中央的態度是很堅決的。現在有些地方還持觀望情緒,希望各地不要抱不切實際的幻想。

  住建部政策研究中心副主任王玨林表示,目前各地政府貫徹調控政策有很大差距,中央政策很嚴、措施很好,但真正實施起來差異太大,更多的城市基本是「空調」。對於2011年的房地產市場,王玨林預計調控會繼續加碼。

  目前,已完成調研返京的各督察小組正在總結調查情況,結論尚未對外宣佈。但種種跡象表明,部分城市的調控效果並未令他們滿意。據財新《新世紀》 記者瞭解,近日國研中心市場經濟研究所所長任興洲在北京市住建委主辦的內部會議上表示,「從數據上看,房地產投資仍然很高;從摸底情況看,二三線城市的市 場依舊火爆,社會性資金衝向房地產的動因、動力仍然存在。如果放鬆調控,市場一定會報復性反彈。此外,保障房的長效機制還沒建立起來,調控短期內不會放 鬆。」

  國家統計局的數據支持了任興洲的判斷。3月份70個大中城市新建商品房價格指數顯示,多數城市房價基本維持穩定,但有部分三、四線城市房價上漲的勢頭超過了一線城市,如秦皇島、包頭、安慶、蘭州等。從全國範圍看,房價並沒有出現整體下跌的狀況。

  在限購令執行頗嚴的一線城市,開發商難有伸展拳腳的空間,這客觀上催熱了二、三、四線城市的房地產市場(參見本刊2011年第10期「到三四線城市去」)。近期發佈一季報的上市房企業績已對此有所體現,一季度三、四線城市為開發商貢獻了大半銷售量。

  遠洋地產總裁李明在近日的媒體見面會上表示,「從調控的效果來看,中央政府並不一定認為已經到頭了。如果有新的調控政策出台並不意外。」

調控加碼漸露頭

  「其實,銀行對開發貸和個貸已暗自收緊。」一位國企開發商負責人向財新《新世紀》記者透露,自4月上旬開始,多數銀行已經收緊了開發貸,尤其小 開發商貸款非常難,購房者個貸收緊的形勢更為嚴峻,「我連續見了幾個銀行的行長,問題不是開發貸,而是業主的個貸遲遲辦不下來,很著急。」

  近期,銀監會要求銀行業金融機構開展新一輪的房貸壓力測試,這已被市場視作樓市調控政策升級的前奏。此次壓力測試增加了住房成交面積下降等假設情形,並提高了房價下降的輕、中、重三種情況的標準。

  中原地產研究部高級經理劉淵認為,調控可能從兩方面繼續加碼:「一是繼續壓開發商的資金鏈,包括收緊開發貸,不發預售證,限價令等政策;二是繼續限制購買力,如提高首付比例,限制個貸的發放,推廣房地產稅等。」

  劉淵認為,在調控政策籃子中,「最『兇猛』的還是限購令。在房價膠著難分時,任何政策都替代不了限購。在房地產稅試點城市重慶和上海,成交量和房價並未走出獨立行情,顯示出房產稅的調控效果並不好,因此可能不會向全國推廣。」

  在劉淵看來,限購令退出遙遙無期;政府同時啟用了限價令來為限購進一步加碼。4月14日深圳市規劃和國土資源委稱從5月1日起,將對深圳市所有 商品房項目實行「明碼標價、一套一標」,即限價令。發改委隨後亦宣佈,從5月1日起,全國的商品房(包括二手房)都必須明碼標價。

  不過,中房信分析師薛建雄認為,限價令的嚴厲程度和效果肯定不如限購,「限價限制的是開發商的行為,其監督作用在市場環節,監控起來的難度大大高於限購,同時在操作環節的騰挪空間很大。」

  據媒體報導,為規避北京的限價令,綠城位於北京的高檔住宅誠園,採用了「暗漲」的手法,至4月11日,綠城已經完成了對誠園項目未售出房源的實際銷售價格上調1000元/平方米。

  薛建雄稱,從政策的影響力和監管難度等多方面看,限價都不能替代限購,當前限購不應退出,否則市場將面臨報復性反彈的風險。

  本刊記者符燕豔、付濤對此文亦有貢獻

限購 退出 無期
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限購令殺到 碧桂園帶頭劈價

2011-8-4  NM




內地樓市高溫不下,去年四月,中 央出狠招撲火,於北京及上海等一﹑二線城市實施限購令,打擊成交。近日,國務院總理溫家寶下旨,短期內或將限購令推行至二﹑三線城市,直搗地產商「糧 倉」,大部分在港上市的內房股即時腳軟。為保資金流,碧桂園(2007)「帶頭」降價,旗下位於三線城市惠州的新盤「十里銀灘」,在限購令殺到前,突然以 七五折促銷,劈價程度屬市場罕見。上週六開盤,吸引數千名買家搶貨,逼爆惠州售樓處。「賣得快好世界」,政策「寒冬」隨時殺到,內房股劈價套現戰陸續有 來。

週六,碧桂園樓盤「十里銀灘」正式開售,以罕有「七五折」的低價作招徠,吸引過千名買家前來掃貨。進入樓盤前,可見到延綿超過兩公里的私家車車龍,停泊在 公路兩旁,大部分掛着來自深圳的「粵B」車牌。「十里銀灘」打着深圳東的旗號,其實距離羅湖近兩小時車程,同區有仍在擴建中的中海油煉油廠,還有石化廠及 煤電廠等,站在樓盤內,仍望到海灘遠處冒煙的煙囪。現場大部分是「準買家」,早前已繳交了兩萬至五萬元(人民幣,下同)的「誠意金」,獲派了籌號,前來揀 樓。為疏導人潮,售樓處開設了兩個認籌區,買家按「入飛」日期分批進場。其中一個逾二千呎的認籌區,擠滿了約四百人,工作人員忙於派發水及漢堡包,人聲鼎 沸。來自深圳的張小姐手持認籌紙,不時記下已宣布了的籌號,着緊的說︰「以前都沒聽說七五折的優惠,山景房打折後實在便宜,四十多萬就有一套,好多人買, 肯定輪不到我。我打算買海景房,用來度假,七千多元一平方米(註:一平方米相等於十點七六平方呎),在深圳,一套房(每平方米)均價也要三萬多。」張小姐 指深圳有限購令,自己已有兩套房,不能再買,只可以到沒有限購令的惠州買,但由於第三層樓不能再做按揭,要一筆過用現金支付。另一個來自惠州的范先生,一 次過購入十個海景高層單位,「七五折確實便宜啦,其他地方你不可能買得到。」他表示,有兩個單位是他的,其餘八個是代親友購買。當記者表示對單位有興趣, 范生即透露可轉讓其中兩個單位,還催促道:「你要是有興趣,要快一點落實。」此時,一群男女走近,圍着范生,審視着他手上的一張買樓清單,交頭接耳。開盤 短短兩日,是次推售的五千多套單位,已售約四千套。

聞風即劈價

「十里銀灘」位處的惠東海濱區,近年吸引十個地產商發展,除了碧桂園新盤,還有萬科雙月灣﹑富茂威尼斯灣等。「十里銀灘」每平方米樓價折實後,山景洋房連 裝修只要四千五百元,海景洋房最平只要六千元。中原地產惠州總經理鍾志斌指,相比附近同期開售的合正東部灣,公寓及洋房每平方米售價由八千三百元至一萬二 千元不等,碧桂園確實「賣大包」。「以前未聽過有發展商以全線七五折發售,項目位處濱海地區,折後價錢十分吸引,現時惠州市區惠城區每平方米均價約六千七 百元,「十里銀灘」新樓都係四千幾,佢所屬的惠東區都亦要四千元。」 「十里銀灘」是碧桂園今年的重頭項目之一,突然劈價,皆因惠州盛傳會成為新一批推行限購令的三線城市。國家統計局上月公布,六月全國七十個大中城市,有六 十七個城市樓價持續上漲,以二、三線城市升幅較大。熾熱的樓市燒至二、三線城市。上月十二日,總理溫家寶提出新「國五條」,要求嚴格執行已實施的住房限購 措施,並進一步擴散至其他二、三線城市,交由住建部草擬「新上榜」限購城市名單。同月十六日,碧桂園高調推售「十里銀灘」,初時仍不以為然,宣布山景洋房 每平方米售價五千五百元起,海景洋房每平方米一萬元起,碧桂園總裁兼執行董事莫斌更表明不會刻意減價促銷。話音剛落,卻傳出惠州大有機會「榜上有名」,推 行限購令。兩日後,碧桂園突然「變陣」劈價,打出七五折旗號吸客,市場一片嘩然。上週三,距離開售前三天,「十里銀灘」的銷售處,仍有逾百人在場睇樓。甫 踏進門口大堂,王姓女經紀已拉着記者手,邊走邊催促道︰「現在已經派了五、六千個籌,你再不認籌,就沒得選樓了。」另一經紀向記者透露,在推出七五折後的 首個假期,兩天內就派出近三千個籌,有逾萬人到場睇樓。

套現防斷纜

低價促銷向來是碧桂園的拿手好戲,皆因其土地成本遠較其他內地地產商為低。根據中航證券的報告,萬科﹑保利地產每平方米土地的盈利貢獻約為土地成本的五成 至六成,恒大約為一倍,碧桂園則高達兩倍。近年,碧桂園便因屢次以低價奪地,遭外界質疑,早前新華社便批評碧桂園於安徽和縣拿地數千畝,只向和縣政府支付 每平方米七十三元的費用。現時,碧桂園土地儲備約五千三百萬平方米,是內房股中排名前三位的「地王」,大部分位於市郊或二﹑三線,甚至四線城市。雖然地價 低廉,但年初碧桂園公布業績時,預計今年的資本開支達一百六十億元。近年,中央下令遏抑樓市炒風,銀行大幅收緊資金鏈,直接打斷內房股命脈,一眾內房股唯 有透過發行優先票據抽水,年息動輒逾十釐。根據年報,碧桂園自○九年起,共發行五批共二十九億美元(約二百二十六億港元)優先票據,息率介乎十點五至十一 點七釐。以平均息率11釐計,一年只是還息已要二十五億元,佔去年純利五十多億元的一半。由於該批票據最早都要一四年才到期,換言之公司有排捱貴息。今年 初,碧桂園亦放言會加快賣樓,令資金回籠。下半年,碧桂園還有八至九個樓盤推售,卻遇上新一輪限購令,一旦「快速銷售」年代終結,對碧桂園的資金鏈構成前 所未有的威脅。

「辣招」為樓市撲火

2010年4月,國務院宣佈實行「國十條」,為樓市降溫,當中兩招被視為內房股「催命符」︰限貸令交通銀行(3328)和中國銀行(3988)帶頭宣佈暫 停第三套房借貸,全國銀行幾乎全線跟隨。今年一月,國務院進一步將二套房首付金額由50%提高至60%,貸款利率不可低於基準利率(一年期貸款現為 6.56釐)1.1倍。限購令已擁有一套商品房的家庭,只能再購一套商品住房。北京、上海、天津及深圳等十六個一、二線城市陸續執行;至今年中,限購令擴 散到全國逾四十個城市。7月12日,國務院表示樓價上漲過快的二、三線城市,也要採取必要的限購措施。

內房提早過冬

市場預計,新一輪限購令最快八月就會出爐,為一眾內房股埋下「計時炸彈」。穆迪日前發表報告指,雖然內房上半年合約銷售增長強勁,但新政策勢將拖慢未來六 至十二個月的銷售情況,尤其是在二、三線城市擁有較多物業的公司,包括中國海外(0688)、碧桂園(2007)、恒大(3333)等。事實上,國務院自 去年四月於北京推行限購令,至今已有逾四十個城市實施,主要位於一、二線城市。過去一年,這些城市的房地產成交量已明顯萎縮,多間發展商均變陣力谷二、三 線城市項目,同時炒風亦吹至次級城市,令樓價水漲船高。因此,發展商才勉強交出達標中期銷售數字,其中,二、三線城市的「龍頭」地產商,包括碧桂園及恒大 地產,均完成全年銷售目標五成以上,其他如雅居樂、富力和佳兆業等內房股,上半年只實現全年目標不足三成五。不過,隨着限購令擴散至二﹑三線城市,碧桂園 及恒大能否維持高銷售額,成為疑問。瑞信內房股分析員杜勁松直言,睇淡內房股下半年表現,尤其是涉足限購令城市比重較高的內房股,如中海外、富力等,維持 行業「減持」評級,「預計股價及樓價都會跌約一成,因為有限購令,樓價雖然跌,成交量亦不會因而增加。」該行估計,大城市周邊的衞星城市、主要高鐵站所在 地及擁有天然資源的小型城市,是實施限購令的三大高危。杜勁松在最新一份內房研究報告中,指出十一個最大機會「上榜」的城市,包括東莞、惠州、韶關﹑揚州 等。以此計算,受影響最大的內房為佳兆業(1638)和碧桂園(2007),分別有四成二和兩成二的土儲會受到影響。每年下半年都是地產商賣樓套現旺季, 在限購令威脅下,「要錢不要貨」的劈價潮才剛開始。

 


限購 令殺 殺到 碧桂 桂園 帶頭 劈價
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佛山“放松版”限购令朝令夕改

http://www.infzm.com/content/63809

这是一出“朝令夕改的完美案例”。

10月11日23点24分,广东省佛山市住建局发布公告,暂缓执行当天上午公布的有关放宽住房限购的通知。公告表示,暂缓的原因是”为了进一步征询社会各界意见,并综合评估政策影响“。

当日上午,该局发出通知称, 从10月12日起放松对四类人的限购。其中,符合人才引进政策的非佛山市户籍人员,购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制;已办理房地产权证超过 5年(含)的住房产权转移,不纳入限购范围;,当地户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上,允许增购一套7500元/平方米以下的住房。

佛山因此被视为全国首个公开宣布放宽限购的城市。此举立刻引发舆论热议,“年关将近,佛山政府hold不住了”。

不少业内人士认为,佛山市出台此项新政策有救市的意味——习惯了土地财政带来的大笔收入,楼市惨淡让地方政府的钱袋子不断缩水,而建设保障房又迫切需要真金白银,不得已下,限购令在某种程度上被迫放松。

“佛山放松限购的意义重大,因为这标志着限购政策正在经历由紧到松的拐点“,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在其博客中表示。政策放松,一般都是“自下而上”式的,也即先是地方政府或明或暗的放松,然后才是在某个节点上,中央出台统一的松绑政策。

正当人们纷纷猜想下一个限购令放松的城市会是谁,11日深夜23点24分,佛山市住建局又发出通知称,暂缓执行楼市限购”有限放松“,并配发了新闻稿对此予以解释。

《东方早报》援引中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,根据“省、自治区、直辖市政府负总责,市县政府抓落实”的原则,佛山此次修订政策肯定是经市政府批准的,也应该是经省政府同意的。“不排除一些城市从地方政府利益出发,修订之前的限购政策。”

顾云昌说,目前佛山市房地产下行趋势明显,如果继续之前的政策,会对当地经济、房地产行业、地方政府的财政收入造成影响,这应该是佛山一度有意出台“新政”的原因。

佛山市住建局11晚提供的新闻稿显示,经过半年的调控,佛山市住房均价从3月8756.13元/平方米的历史高位回落至9月8237.08元/平方米的位置,最大降幅达6%。同时,成交量遭到腰斩,从第一季度月平均87万平方米调整回落至目前月平均40万平方米。

虽然佛山的宽松版限购令被连夜喊停,不过,据杨红旭在其微博上透露,安徽省马鞍山等城市已经开始尝试低调的“松绑”。

据《安徽日报》 报道,马鞍山市8月出台了《进一步加大住房供给鼓励合理消费保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》,从8月20日起,马鞍山有两类购房者可享受市财政给 予所纳契税100%的补助:个人购买90平方米及以下普通住房(含二手房)且该住房属于家庭唯一住房的;具有大本及以上学历或中级及以上技术资格的个人或 家庭,在市区内购买普通商品住房(不含二手房),且该住房属于家庭唯一住房的。

此外,2011年4、5月间,海口、大连两城市也传出限购令放松传闻。据《第一财经日报》 报道,4月20日,海口市市长冀文林曾经表示:“充分利用国务院给予海南的优惠政策,按照限价不限购的原则,积极出台相关实施细则”。但很快海口市建设局 市场管理处处长戴开权就澄清,海口不会叫停“限购令”。6月初,媒体曾爆出大连二套房认定以“家庭”为单位改为以“个人”为单位,但很快也遭到大连官方否 认。

“叫停与否,并不重要,地方政府的心态摆在那。”杨红旭对佛山此次短命的放松版限购令表示。

更能反映地方政府心态的或许是二三线城市”限购令“的推进情况。

本网此前报道,8月17日,住房和城乡建设部公布了5个建议限购标准,要求符合其中2个标准以上的二三线城市按照规定实施限购政策。

不过,截至目前,仅有浙江的台州、衢州两市跟进此次的“限购令”扩容。


佛山 放松 松版 限購 令朝 朝令 令夕 夕改
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潘石屹:开发商总觉得限购政策一定会取消

http://comments.caijing.com.cn/2011-10-14/110895668.html

  当下房地产市场最关注的话题是下一步继续限购还是取消限购。在过去的一年中,开发商中间已经有很多次传言限购政策马上就要取消了。但每次从政府 得到的消息都是限购不可能取消。我记得有一次去政府开会,领导说限购政策不可能取消,开发商要作为长期的政策去考虑。有位开发商马上反驳说“既然是长期的 政策,你们就应该出台法律,用法律代替这项政策才对”。开发商总觉得限购政策一定会取消。

  几天前,佛山突然出台了放松限购的政策,在房地产市场无疑是投下了一颗重磅炸弹。如果一个城市取消了限购,其他城市也一定会跟风。哪个城市的地 方政府愿意实施限购政策、绑住自己的手脚呢?虽然佛山这个政策是个短命的,没有过夜就"胎死腹中"了,但市场反应是积极的,认为限购政策有放松的可能。第 二天,开发商的股票大涨,最多的一家涨了14%。

  许多人认为,取消限购政策的前提是房价下跌。现在购房人对房子降价的预期很高。我是乔布斯忠实的粉丝,10月5日乔布斯离世后,我先后发了好几 条悼念乔布斯的微博,其中有一条写道:"苹果董事会应该马上做出决定,生产1000块钱以下的iPhone和iPad,让更多的人用上苹果的产品,这实际 上就是对乔布斯最好的纪念"。

  在接下来的微博中,我还写道"一个人的价值在于他对社会的贡献,在于他为多少人提供了服务。"我相信人的生命的本质是灵魂的生命,而灵魂的生命 是永恒的。乔布斯的价值体现在他对社会的贡献,体现在推动社会的进步,体现在他为多少人提供了服务,真正生命的价值和他的本质与金钱无关、与权力也无关, 金钱和权力都会是过往云烟。

  写完了这几条纪念乔布斯的微博,我和张欣一起登山比赛去了。这次登山比赛中,我创下了从山顶返回山脚45分钟的最好纪录,平时都需要一个多小 时。等我登山回来,打开电脑一看,糟了,很多网友误解了我,转发并评论了我的那条微博,我早饭都顾不上吃,马上删除了这条微博,但已经晚了,网友们对我的 误解太深了,对高价房的不满情绪也太激烈了。大家在网上借题发挥,新的计量单位、新的货币都编出来了,我只好保持沉默。

  第二天我去上海,我们的一个新项目开工,我告诉公司的同事,不要请任何媒体记者,媒体这时关注的不是我们这个项目开工,而是我的那条微博。前来 参加开工典礼的一位领导一见面就对我说,你成计量单位了。在飞机场,几乎所有的人看到我后都捂着嘴笑着走开,好像我没有穿衣服似的。其实这都是大家对商品 住宅房价太高不满的表现。我们公司这些年来几乎没有开发过住宅,大家不满是对住宅价格太高的不满,但我有口难辩。

  在限购的情况下,住宅的价格到底有没有可能降低,现在正处在最关键的时刻。住宅开发商会不会下调房价,从他们的心里来说,只有在资金链出现困 难、甚至断裂危险时,他们才会做出降价的选择,降价是所有办法中最后一个选择。但我们看到,在限购和不限购的两种市场环境中,房价的变化对成交量的影响是 完全不一样的。为了说明这个情况,我在iPad上画了一个示意图和大家一起讨论。

潘石 石屹 開發商 開發 覺得 限購 政策 一定 取消
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海口廣州深圳表示明年限購將延續

http://www.infzm.com/content/65758

雖然開發商仍舊期待樓市調控能有所放鬆,但事實上樓市的寒冬可能還將繼續。

截至到12月7日,萬科(000002)、碧桂園(2007.HK)、保利地產(600048)等上市房企陸續公佈了11月的銷售業績,各龍頭房企紛紛出現銷售額、銷售面積環比雙降的局面。

在上海、杭州、北京等地的項目普遍降價「搶收」之後,萬科(000002)12月5日公佈的11月業績顯示,2011年11月,萬科公司實現銷售面積73.8萬平方米,銷售金額82.9億元。2011年1~11月份,公司累計實現銷售面積1015.3萬平方米,銷售金額1157.2億元。

儘管前11月總銷售金額已經超過2010年全年的1081.6億銷售規模,但《第一財經報導》結合此前萬科公佈的業績數據推算得,萬科11月銷售面積環比下降27%,同比下降24%;銷售金額環比下降20%,同比下降36%——這已是萬科連續四個月出現單月銷售額同比下滑。

一直以產品適銷對路而實現快速周轉的萬科表現尚且不如人意,其他開發商公佈的業績更能用「慘淡」來形容。據網易房產引用鏈家地產市場研究部數據,已經公佈11月銷售業績的上市房企有萬科、保利、碧桂園、建業地產、佳兆業、花樣年、首創置業7家,環比10月業績全部下滑。其中,萬科、保利、佳兆業、花樣年單月銷售業績環比兩月連降,碧桂園11月業績環比大幅下降幅度超過4成。

房企下滑的業績、地方政府縮水的土地收入、倒閉的二手中介門店、……不需列舉更多,很多人都知道,房地產的冬天,真的來了,但更多人想知道,春天在哪裡?

此前,貨幣政策的微調,曾讓不少業內人士稱「房地產行業看到了一絲曙光」。

12月5日,央行正式下調存款準備金率0.5個百分點,為近三年來首次調降。《廣州日報》援引廣東省房協會長蔡穗聲表示,降准後所釋放的數千億流動性,或多或少,或直接或間接,總歸會有部分流入房地產領域,不管是開發貸款,還是個人房貸,估計都會沾一點「甘霖」。

也有業內人士認為,雖然貨幣政策有所微調,但是2012年房地產市場的走向,最關鍵的還是看房地產政策放鬆的程度。但是,限購令明年將繼續執行的消息又顯示調控放鬆似乎仍是一個遙遠的夢。

日前,《中國經營報》報導稱,住建部已知會地方政府,對於限購政策將於今年年底到期的城市,地方政府需在到期後對限購政策進行延續。

據統計,執行限購的46個城市中,政策有截止時間的城市為:福州、廈門、海口、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州。11城市中,除南寧截止時間為2012年2月底外,其他截止時間都為2011年12月31日。

住建部一官員說,近期國務院分管領導多次就房地產調控問題作出指示和批示,核心要求就是不能對現有房地產調控政策予以放鬆。

在住建部作出表態後,據海南當地媒體《國際旅遊島商報》報導,海口市住建局市場處處長戴開權表示,海口限購令沒有期限,將根據國務院有關要求嚴格調控房地產市場。

已經表態將繼續執行限購政策的城市不止海口。據《羊城晚報》12月6日報導, 廣東執行限購政策的一線城市廣州、深圳兩市國土部門均表示,目前沒有取消限購政策的時間表, 將繼續執行限購政策。

面對冬天,一線房企選擇留守過冬:快賣房、緩建房、少拿地,但也有不少企業在資金及庫存雙重壓力下選擇了「大逃亡」。《每日經濟新聞》報導稱,在此前樓市飆漲時進入房地產行業的水井坊、天富熱電等「外行企業」已剝離房地產業務,並聲稱將專注本行業,不再從事房地產業務。據統計,今年樓市規模股權交易達到102宗,金額達到368.3億元,較去年上漲122.8%。

有分析稱,年底將至,房企在工程款和貸款結算、上市股東分紅等支出大增,使本來就不充裕的現金流更加吃緊。而隨著春節前後傳統淡季的到來,開發商所面臨的寒冬也許才剛剛開始。

海口 廣州 深圳 表示 明年 限購 延續
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保障房毋需限價限購

http://magazine.caixin.com/2012-11-23/100464391.html

  國稅總局原副局長許善達近日接受財新記者採訪時提出,下一步房地產調控政策應分三類實行,即保障性住房限價限購、普通住房控價控購、高檔住房放價放購。這一「藥方」明顯強化了行政手段,對中國的房地產市場恐難「藥到病除」。

  首先,如何界定保障性住房、普通住房和高檔住房的區別?是按照面積、造價還是市價?由誰來界定?其中無不涉及仲裁人的「自由裁量」,難以確保公正、公平。以保障房為例,如果對保障性住房實行限價限購,其價格由政府定,誰能買由政府定。但保障房是賣還是租?是由政府建造還是房地產商承包?如何保證限價出售的利潤?如果限價無法盈利,如何防止工程中的偷工減料?限價從來不是一個好辦法, 隨之而來的往往是物資短缺、黑市交易以及腐敗尋租。

  保障房其實是政府為解決低收入群體的住房問題而提供的一種實物補貼。但是,政府能否通過其他公共政策來引導市場解決這一問題呢?答案是肯定的。

  低收入者的住房選擇也分為租房和買房兩類。如果選擇買房,因他們財富積累較低,一般不能滿足普通商業銀行的貸款首付要求,可以考慮由政府出面提供擔保,滿足他們的購房需求。美國的聯邦住房署 (FHA)就在一級市場上對中低收入家庭提供擔保。從1934年成立以來,FHA為3400萬個人住房貸款提供擔保,是惟一的自負盈虧的政府機構。當然這需要政府擁有優良的信息支持系統以及足夠的風險管控能力,引入第三方風險評估機構,一般會緩解政府的決策風險。

  當然,相當多的低收入者會選擇租房這一成本較低的居住方式。許多發達國家政府在五六十年前也曾採取政府主導建造、管理廉租屋的方式來提供這類住房補貼。但這一過程中也出現了工程質量不過關、貧困集中、犯罪猖獗、毒品氾濫、公立教育質量滑坡等一系列社會問題。同時,由政府負責管理公共住房的建造及分配,容易出現效率低下的現象。以美國首都華盛頓為例,據最近一期《華盛頓郵報》報導,華盛頓目前有8000套由政府管理的公共住房,但申請人數多達6.7萬個家庭,一個尋求一套間或兩套間的申請人大概要等上20年才能入住。

  要解決這些問題,必須大力發展私人租賃市場。國家統計局2010年進行的大規模城市家庭調查數據顯示,全國城市只有6.5%的家庭居住在私有租賃住宅中,而11.5%的家庭有兩套以上的住房。這說明,中國私營住房租賃市場不發達,且大量住房空置閒置。給低收入家庭發放類似住房券的貨幣形式的住房補貼,使其可以自由選擇私人房東的出租房,不失為利用這些空置住房、減少浪費的有效手段。

  隨著大量農村剩餘人口進入城市,中國租賃住房的供給可能依然存在缺口。而增加低收入租賃房最有效的措施,就是為房地產商開發這類房產提供退稅或減稅。中國目前由於住宅市場的限購,開發商紛紛湧向商業房地產,開發的物業同質性相當高,存在著經濟週期性的巨大風險。反而是風險比較小的租賃住房乏人問津,這一方面是由於目前的租售比過於離譜,租房的利潤遠遠小於賣房,另一方面也是政府並未提供足夠的激勵措施。

  還以美國為例,在1986年,里根政府推出了一項新的住房補貼,即低收入住房退稅政策,通過設計退稅優惠的激勵措施,調動私人資金進行低收入出租住房的建設,以此達到整體提升出租房的存量。這項政策在實施的25年中成績斐然,有150萬套低收入住房完工,佔到這一期間所有建設的「保障性住房」的絕大多數,也超過了以往政府主導的公共住房建設的總和。

  不過,美國、香港等地政府營運保障房的情況都顯效率低下,居民的滿意度也不高。惟一的例外是新加坡,但那是建立在富有、高效、廉潔的政府條件下,恐怕也難為中國搬用。中國需要自己的組合措施,可以吸收借鑑上述貸款擔保、低息貸款、退稅優惠等組合手段,達到提供低收入者保障性住房的效果。我們不應該,也沒有必要停留在「限價限購」的老路上。


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廣州國土局稱將探索逐步取消房地產限價限購

http://www.infzm.com/content/97025

實施限購三年,12月24日,廣州市國土局官方首提「取消限價限購」。

據《羊城晚報》報導,12月24日,廣州市國土房管局局長李俊夫向廣州市人大常委會做落實《政府工作報告》時表示,當前在房地產的調控中行政干預過多、過剛性,與發揮市場決定性作用的要求不完全適應。他提出,明年要以建立住房長效機製為重點,加大住宅用地和普通商品住房供應,探索逐步取消限價、限購等行政干預措施。

李俊夫表示,2013年,廣州嚴格落實國家房地產調控政策,採取了加大住宅用地供應、實行「五限」(限貸、限購、限價、限售、限簽)等調控措施。

廣州市人大常委會城建環資工委也表示,在目前調控政策之外,應更多地從房地產保有、流通等環節嘗試新的調控政策。

在廣州土地供應上,統計顯示,按照廣州前10年的新增用地速度(年均新增38平方公里),2015年前就將無地可用,2025年前後將突破生態用地的警戒線,供需矛盾突出。不過,近10年來,廣州農村人口減少了50.6%,建設用地卻反增74.7%,農村集體土地仍有相當大可盤活的空間。

李俊夫坦言,目前對「夾心階層」的住房政策支持不足,購房呼聲強烈、意見集中。在保障房的建設和管理上,存在建管不分、政企不分的問題,政府提供土地、資金的壓力也較大。

他表示,明年在保障房建設上,要研究「保障合理擴面」的可行性,將部分「夾心階層」納入保障範圍。創新住房保障體制機制,採取商品房配建、社會自建等方式籌集保障房,成立住房保障投資建設公司,實現政企分開、建管分離。

2013年以來,樓市成交火爆,一線城市房價飆升。據國家統計局數據,2013年11月,廣州新建商品住宅價格同比上漲20.7%,連續三個月漲超兩成。

在樓市久調不降溫的情況下,近期各大城市紛紛出台新的樓市調控政策,包括提高二套房首付,提高外地戶籍居民門檻等。

南方週末網此前報導,在10月和11月短短兩個月間,北京、上海、深圳、廣州、廈門、武漢、南昌、南京、長沙、瀋陽、杭州等城市限購政策紛紛落地,除將二套房首付比例提至七成外,多城還將外地戶籍居民購房所需門檻提升。

而在國家宏觀調控的層面上,限購令也一陣緊似一陣。

據《京華時報》報導,在12月25日召開的全國住房城鄉建設工作會議上,住房城鄉建設部部長姜偉新剛剛表示,2014年要保持調控政策的連續性和穩定性,執行好既有調控措施,房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。

姜偉新表示,北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市,要注重消化存量,控制新開發總量。

據姜偉新介紹,2013年,全國有17個城市出台了穩控房價的政策措施。他說:「2014年,要保持調控政策的連續性和穩定性,執行好既有調控措施。同時要推進房地產領域深化改革的工作,加強市場監管。」

據《新快報》報導,對於廣州市國土局的提法,廣州房地產專家韓世同認為,限價與限購的取消應有輕重緩急。對於限價這樣純粹由地方政府推出的行政干預手段,應該儘早退出。「政府賣地的時候並未約定限價,但在銷售的時候就限價,這顯然不合理,而且容易導致市場上出現兩套合同的現象,反而擾亂了市場秩序。」

而對於取消限購,韓世同則表示要謹慎而行。「如果取消限購政策,珠三角的買家一窩蜂地跑到廣州買房,廣州的房價肯定會暴漲,那麼誰也吃不消。」韓世同認為,只有在廣州樓價得到有效控制,或者市場成交出現明顯下降的時候,才能考慮取消限購。

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南寧打響政府救市第一槍?正式下文「鬆綁」限購

http://www.infzm.com/content/100283

有關限購鬆綁的小道消息不斷傳來。有消息稱溫州、長沙、杭州、天津等多城市在醞釀鬆綁限購,但未見正式文件出台。正式打響救市第一槍的是廣西南寧。

按照南寧市房管局近日在其官網發佈的文章,根據《廣西壯族自治區人民政府關於促進廣西北部灣經濟區開放開發的若干政策規定》的有關規定,結合《廣西北部灣經濟區同城化發展推進方案》精神,從2014年4月25日起,廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

第一份官方救市文件?

新華社消息,這是第一份由官方正式發佈的限購調整文件。此前相繼傳出了溫州、長沙、杭州等多城市在醞釀鬆綁限購,最後都被闢謠。就在28日,天津濱海傳出將實施差別化限購,只要濱海範圍內無房即可在新區購房,但也並沒有正式文件出台。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為,南寧「鬆綁」限購,本質上並非消耗庫存。廣西北部灣經濟區的戰略地位很明顯,要戰略思維考慮如何實現人口、資金等資源的合理配置,並加快經濟區熱度的提升。因此,南寧限購政策鬆綁更注重於解除行政枷鎖,釋放該經濟圈內的購買力。

高盛高華證券認為,限購放鬆並不足以重新恢復行業的供需平衡。因為對交易量的影響取決於投資者對房價上漲的預期,然而房價攀升似乎與迄今一直房價上漲的經濟改革背道而馳。如果這並非政策鬆動的預期交過,那麼其提振交易量的效果可能是暫時的。

房產評論員、全國房地產商會理事李驍在微博上表示:南寧房管局做法實則談不上鬆綁限購,城市一體化戰略比限購調控政策更為久遠,就算是變相刺激樓市也不為過,任何政策都不應該呆板一成不變,這也與中央差異化調控思路不符合,事實上像溫州這樣的樓市已經非常疲軟的城市,限購早已沒有存在必要。

地方政府開始曲線救市?

2013年以來,新一屆政府幾乎沒有出台任何涉及房產調控的直接行政干預措施,即便是2013年房價上漲最快的時候,也沒有出台任何新政策進行市場調節。

不過,直至今天,南寧房產局的文件似乎預示著政府坐不住了。

《華夏時報》報導,東部某二線城市一位住建廳官員曾透露,儘管中央層面尚未直接表態,但目前高層關於地方樓市調控的「口風」沒那麼緊了。儘可能放權給地方政府的思路已經確定,住建部的分歧在於「放什麼權、如何放權」,今後將根據各地上報的調整方案視情況而定。

2014年全國兩會期間,住建部副部長仇保興明確表態,將在樓市調控中擴大地方政府的調控權限,包括制定和實施住房限購政策、住房信貸政策、公積金貸款政策、土地投放和房地產稅負。

有業內分析人士表示,如果2014年樓市調控中給地方政府放權,令地方政府在信貸、稅收方面有調整的權限,政策的走向有可能類似2008年的老版本,而對於目前的房地產市場而言,這無異於政府出手「救市」。

二三線房價降溫驅動?

4月22日,國家信息中心經濟預測部主任祝寶良在參加中國國際經濟交流中心經濟每月談「2014年一季度經濟形勢分析」時表示,目前中國部分地區的房價『超跌』,贊成個別地區放開限購政策。房價下跌幅度較大的二三線城市,可以適當放開限購政策,一線城市放開限購的可能性不大。

來自官方和民間的統計數據均顯示部分城市房價在降,而多地開發商的降價促銷活動也印證了這點。

搜房網統計,2014年4月1日中國房地產指數研究院發佈的百城房價指數報告顯示,住宅價格環比下跌城市個數為37個,跌幅居前十位的城市依次是:汕頭、菏澤、鄭州、金華、邯鄲、惠州、唐山、石家莊、無錫、鎮江。而根據國家統計局的統計,3月70個大中城市新建商品住宅價格環比停漲或是下跌的城市已經達到14個。

前述華夏時報稱,國內房地產巨頭萬科近日在杭州推出「大家錢塘府」優惠促銷活動,推出的52套小戶型降低了裝修標準,相比此前開售的戶型總價有40萬到50萬元的優惠。即便是房價堅挺的北京、廣州、深圳等一線城市,近期也傳出部分樓盤打折出售、「零首付」等變相降價的現象。

房價的持續降溫,也給房地產開發商帶來了極大的壓力。據華夏時報不完全統計,僅今年3月以來,被曝光的房企資金鏈斷裂的案例就有10餘起,涉及浙江、江蘇、安徽、湖北、海南等多個省份。

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哪些城市不可能鬆綁限購?

http://www.infzm.com/content/100993

限購退出?住建部沉默

近日,有媒體報導援引「住建部人士稱,除北上廣深等一線城市以外,其他城市限購可以自行調節,尤其是庫存過大的地方,但不會明確發文。」 一時間引起了輿論的熱議:樓市限購令退出已經進入倒計時了?

不過,住建部政策研究中心原副主任王玨林在接受《21世紀經濟報導》採訪時對上述報導連稱很意外,「不是解讀的有誤,就是說的有誤,從救市的角度來說,現在還沒有到除一線城市以外,限購自行解讀的時期。」

截至目前,該傳聞尚未得到權威證實。住建部也並未對此報導作出公開回應。

參與深圳座談會的一位業內人士向《華夏時報》表示,「住建部官員直言,地方確有自主調控的權利,但並不等同於放鬆限購,有些該堅持的政策必須繼續執行,放鬆限購可能會給市場傳達錯誤的信號,即認為國家又要開始新一輪救市,中央不願看到這樣的輿論導向。」

該人士稱,這次中央更希望市場能自我調整。地方政府在防止供應過剩的同時,不能用傳統的救市思路吹大泡沫。

2008-2013年6年期間35城商品住宅供求比排名 備註:供求比=年度新增供應量/年度成交量。 (龔玲、韻珊/圖)

哪些城市限購?哪些城市鬆綁?

2010年開始實施限購政策以來,全國共有45個城市實施了樓市限購政策。哪些城市已經鬆綁,哪些城市不能放鬆限購?

南方週末網根據公開資料統計得出,截至目前,地方政府出台寬鬆調控政策的已有寧波、無錫、杭州蕭山、天津濱海、銅陵、鄭州、揚州等。另外,天津、廣州南沙、佛山高明、常州和福建也都傳出過調控鬆動的傳聞。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向南方週末網表示,鬆綁限購政策主要基於以下幾點。第一、庫存積壓、房企的推盤計劃落空,總體態勢是供大於求。第二、土地財政和房地產稅收等要素的依賴。部分三四線城市的產業結構單一,對於房地產以及衍生的產業的倚賴程度比較大。第三、目前新型城鎮化、市民化和戶籍制度放寬的情況下,部分城市的購房需求比較旺盛。

嚴認為,中央對目前已經出台或者醞釀出台的地方政府的相關政策並無干預。鬆綁的城市普遍庫存壓力較大,在地方收入預期將承受較大的銳減壓力下,未來在總體分類調控大框架下,地方政府自主出台「托市」甚至「救市」政策的進程或將加快。

據易居研究院5月22日發佈的《2014年度35城商品房供求關係專題研究》報告顯示,重點監測的35個重點城市中,2008年至2013年,29個城市商品住宅呈現供大於求的關係,住宅供大於求的城市超過8成。只有6個城市呈現了供小於求的特徵,分別是廈門、福州、大連、西寧、成都和北京。

嚴躍進預測,在29個城市裡面,除了上海這樣的城市,其實都有可能取消限購令的,尤其是那些供大於求非常明顯的城市,基本上都是下一步退出限購的目標。

而據《第一財經日報》報導,至少還有十個左右的城市不可能鬆綁限購。除了北上廣深四個一線城市外,像廈門、南京等漲幅仍比較快的城市目前要談鬆綁限購為時尚早。

中原地產研究部認為,從實際市場層面來看,由於限購對不同類型城市影響不同,對於執行較為嚴格的一二線城市,尤其是供不應求的城市,限購影響較大;而對於大多數執行較為寬鬆的城市,限購影響較小,市場本身的供需則是關鍵。

 

哪些 城市 可能 鬆綁 限購
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瀋陽取消限購,房子隨便買。 小何才露尖尖角

http://xueqiu.com/1813018812/29622036
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在其新浪V認證微博上稱,從中介內部獲取的消息,即日起,瀋陽限購取消,本地人和外地人可購多套住宅。

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楊紅旭稱,「如消息屬實,則瀋陽把貞節牌坊全面推倒了!之前,無錫、南寧、天津、寧波、溫州等只是局部鬆綁!當前,瀋陽樓市供大於求,住宅去化週期22個月,與天津相近。限購鬆綁暗潮洶湧,大勢已去,半年後,估計只剩一線四市站崗!」

他分析稱,國務院或住建部,不會下文件取消,但事實將是:各地漸漸都不執行了……限購的最終命運,將類似於2006年「90/70「政策。

至於一線城市,他分析,限購還有另一附屬功能:控制人口。中央戶籍改革已明確:嚴控超大城市人口規模。

另據媒體報導,6月6日星期五上午,有消息人士稱瀋陽對非本市戶籍居民家庭購買住房提出了新的要求——只需提供3個月的養老保險或1年的工作證明即可。

也就是說,去年出台的沈八條裡對外地人在瀋陽購房門檻提高的政策不僅取消,並且大大地放鬆。

7日星期六晚間,上述消息人士再次表示,瀋陽限購千真萬確鬆綁了,之前針對本市戶籍家庭的擁有2套及以上住房在二環內暫停收房的規定,變成以個人為單位。這意味著一個家庭夫妻二人,可以在二環內擁有4套房。

8日星期日晚間,住建部再次傳來消息,瀋陽取消限購,但是不宣傳,半公開。

6月10日上午10時,在瀋陽房地產大廈一樓31號窗口限購窗口。編輯向工作人員進行購房限購查詢,工作人員給予的答覆是「現在限購查詢不針對個人開放了,隨便買。」而且就在窗口上擺放了一個提示牌,上寫「溫馨提示:商品房限購查詢,只對開發公司受理。」
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呼和浩特發佈更正聲明 成國內第一限購鬆綁城市 三國_行

http://xueqiu.com/7635937491/29906489
呼和浩特發佈更正聲明 成國內第一限購鬆綁城市

  6月26日上午9時左右,呼和浩特房地產開發監督管理處正式發表「更正聲明」,稱將第七項第二行括號內"含二套住房"改為"含二手住房"。至此,呼和浩特放開限購,成全國首個正式發文確定放開限購的城市。

  通知提出,要充分發揮市場對資源配置的決定性作用,取消商品房銷售方案備案的制度,居民購買商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時,不再要求提供住房套數查詢證明。(財經網)

呼和 浩特 發佈 更正 聲明 國內 第一 限購 鬆綁 城市 三國
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呼和浩特正式發文取消限購 稱「順應市場需求」

http://www.infzm.com/content/101925

一波三折:呼市正式發文取消限購

6日20日,呼和浩特市房地產開發監督管理處官網發佈文件放開限購,居民購買商品住房(含二套住房)在辦理手續時,不再要求提供住房套數查詢證明,產權登記部門不再對購房人的房屋套數進行查詢。不過,上述文件於6月25日下午被呼市以「打印錯誤」為由從官網上撤掉。

當時市場預計,呼市此舉很可能是類似於瀋陽的「一日遊」,原因是觸碰了取消限購這條敏感紅線。

不過,在26日晚間,呼和浩特房地產開發監督管理處發表「更正聲明」稱:將第七項第二行括號內「含二套住房」改為「含二手住房」,並重新發佈了該文件。

儘管全文迴避了「取消限購」幾個字,但不再對購房人的房屋套數進行查詢,意味著徹底放開限購。至此,呼和浩特放開限購,成全國首個正式發文確定放開限購的城市。

華夏時報消息,某市國土局人士表示,他從呼和浩特房管局瞭解到的情況是,呼市收回文件是媒體報導後反響過大,住建部表示不允許,可後來又反覆溝通,住建部也知道呼和浩特樓市存在的問題,最終只能默認放行。

公開資料顯示,呼和浩特市有9個旗縣區,總人口300萬,市區人口流動人口在200萬左右,常住人口僅為150萬左右。

據上海易居房地產研究院研究快報統計,2013年35個大中城市商品住宅現貨的庫存去化週期中,呼和浩特存銷比數值為37,在35個城市中名列榜首。

上海易居房地產研究員嚴躍進向南方週末網表示,呼和浩特土地廉價,當地企業和個人將靠自然資源的開發積累的大量財富投入土地市場,從而加大了該市的樓盤投資規模。但城市的人口導入速度慢,導致庫存容易積壓。

「在呼和浩特產業結構比較單一的情況下,樓市庫存去化管道阻塞,很大程度上影響了房企的資金周轉和城市財政收支平衡,所以政府救市是市場發展的必然趨勢。」嚴躍進強調。

地方政府的救市小動作

自2010年實施限購令以來,我國已有40多個城市施行樓市限購。如今呼和浩特市的取消限購文件發佈,讓很多人質疑是否違反了國家相關部門對樓市的限購政策。

對此,呼和浩特市房地產開發監督管理處處長冀罕鋼向人民網回應:呼市出台的文件完全符合政策要求,國家相關部門對房產限購的文件第一次註明限購時限為一年,以後的文件中沒有強調時限,只是要求各地根據市場行情進行調控。

冀罕鋼認為,如今呼和浩特的房地產市場,已進入理性發展狀態,不會出現搶購和炒作房價的問題。為此,政府取消限購是順應市場需求,及時進行了政策引導。

法制晚報消息,亞太城市房地產研究院統計得出,今年4月份以來,儘管實施舉措各不相同,但拋出各種「救市」政策的城市已增至30個,其中18個是通過半公開或全公開的方式,另有多地否認或叫停了調整。南方週末根據公開媒體資料整理了2014年「明裡暗裡」救市的城市情況。

經濟學家宋清輝接受南方週末網採訪時表示,呼和浩特發文取消限購,將引發骨牌效應。地方政府限購鬆綁在加速推進,可能使國家建立起的樓市調控努力付諸東流。放開限購會導致中央權威衰減和投機越發肆無忌憚,不利於樓市秩序的穩定。目前,國家對限購政策的調整處於如臨薄冰狀態。

嚴躍進認為,在目前限購鬆綁的情況下,要防止各類投資投機因素繼續活躍起來的風險。尤其若鼓勵外地人進行置業,某種程度上會讓此前蟄伏的投機型購房者進入。必須注意對鬆綁政策的操作規則進行細化,比如鼓勵外地有實業經營的企業家進入呼和浩特,通過購房等行為,實現庫存去化的同時進行實體產業導入。

前述法制晚報消息,中原地產首席分析師張大偉認為,今年「兩會」提出的「針對不同城市情況分類調控」將成為今年中央政府對樓市取態的最好註解。雖然有了「因地制宜」的自主權,但並不意味著調控政策可隨意放開,庫存和供求情況成為調控的關鍵依據。

張大偉指出,很多類似呼和浩特的城市為了整體經濟發展,「破限」的需求非常迫切,除一線城市和人口超1000萬的城市外,預計30個以上的城市將在年內取消限購。

2014年全國各大城市樓市政策調整一覽 (韻珊/圖)

呼和 浩特 正式 發文 取消 限購 順應 市場 需求
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武漢明天正式放松限購

來源: http://wallstreetcn.com/node/100190

房地產寒潮來襲,二線城市武漢也開始對限購松綁的大軍。 據新華網,7月18日下午,武漢房管局召集部分房地產開發企業座談,並在會議上口頭通知放寬限購。 會議決定,自7月19日起,武漢實行已久的商品房限購政策正式放寬,共出臺四條細則,其中與其他房款限購地區所不同的是,武漢140平米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再納入限購範圍。 2014上半年,武漢土地成交金額213億元(含住宅、工業、商業等),較去年同期的335億元下降36.4%,商品房成交面積下降0.83%,樓市進入下行趨勢。 今年年初以來,全國的房地產投資增速連續下滑,房地產銷售面積和銷售額連續四個月走低,與此同時,商品待售面積則持續增加。從這一趨勢來看,供需關系逆轉的形勢已較為明確。 面對房地產寒潮,官媒開始為樓市松綁“密集吹風”。華爾街見聞網站本周曾提到,新華社時隔四年再發樓市五評,稱調控思路和手段“拐點”即將到來,未來將“從依賴強力“限購”這種政策手段調控樓市,加速過渡到借助稅收等市場手段調控,讓市場在資源配置中起決定性作用”。 第二天,中證報也報道稱,經過近期多輪調研與監測,有關部門認為房地產市場總體上“供過於求”,未來將側重於“釋放住房需求”。在釋放需求的具體方式上,在限購層面,除一線城市外,限購政策松綁可能成為趨勢。 新任住建部新部長陳政高也於近日召開的全國座談會上指出,下半年“千方百計”消化樓市庫存。 事實上,武漢之前已經有許多城市對房地產限購政策做了調整。據不完全統計,南寧、天津、無錫、海口、溫州等城市已明確發文或明確表示限購政策已作調整。除此之外,福建、杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明等城市放松限購的市場傳聞也沸沸揚揚。今年以來,已有至少16個城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調整公積金貸款等方式促進樓市走量。 本次武漢限購松綁的具體細則如下: 1、加強市場調節,低端靠保障,中端有支持,高端靠市場。140平米以上的住房,包括新建商品房和二手房,不再納入限購範圍。 2、新城區(包含蔡甸區、江夏區、漢南區、東西湖區、黃陂區和新洲區)以及東湖高新開發區、武漢經濟技術開發區、東湖生態風景區、武漢化工工業區這四個功能區的非本市戶籍購房者,由原來提供繳納2年的納稅證明和社保證明,調整為收取納稅和社保繳納的證明材料,不再規定繳納時限,近一年內有繳納記錄就可以。 3、對於本科及以上學歷的高學歷人才,在本市(包括中心城區、新城區)購買住房只需要提供近一年內的納稅和社保繳納的證明材料。不再規定繳納時限,近一年內有繳納記錄就可以。 4、將請求銀行落實首套房的優惠利率,加大對二套房的信貸支持力度,加大對在建商品住宅的開發貸款支持力度。公積金支持首套自住型購房需求。
武漢 明天 正式 放松 限購
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海口濟南呼和浩特取消限購

http://www.infzm.com/content/102697

限購「鬆綁」城市率超60%

近日,一份標記為「海府辦(2014)148號」的文件受到媒體熱議。該文件明確指出:海口市中止執行商品房限購政策,不再要求購房者提供住房套數證明。

媒體紛紛猜測,海口市也要發文取消限購了嗎?7月24日,有海口當地業內人士向21世紀經濟報導證實,海口確實已開始中止執行限購政策。

京華時報消息,在這份海口市人民政府辦公廳正式下發的文件中,海口取消限購政策並要求終止執行房地產限購政策後,各單位要加強房地產市場的監管,遏制投資投機炒房,抑制商品房過快上漲,加強預警預測和分析研究。

至此,國內已有呼和浩特、濟南、海口三個城市,官方明確表示取消限購政策。有趣的是,自今年以來,除了明確的官方表態以外,越來越多城市採取「只做不說」的方式調整限購政策,樓市鬆綁趨勢已經蔓延。

中原集團研究中心監測,在46個限購城市中已有26個城市針對限購政策進行了微調(包括限購執行層面取消、局部取消、明確發文取消或傳聞取消),城市「鬆綁」率超過60%。

南方週末網發現,除了3個正式官方表態取消限購的城市外,武漢、蘇州、杭州等這些城市在購房面積大小上給出分類解除限購的措施,無錫、寧波、海口是在購房資格和購房可落戶政策上適度放鬆,而銅陵、宣城、揚州則是在公積金貸款上給予支持。

對此,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向南方週末網表示,由於中央並沒有明確持打壓的態度,所以一些地方政府救市的態勢從過去的扭扭捏捏態度轉變為落落大方。救市的措施更趨公開化,救市的態度也更趨明確化。

「但目前困擾很多城市的並非是房價下跌,而是擔憂市場成交量若繼續低迷,會影響整個城市經濟。在此背景下,未來加入救市大軍的城市數量會增加。」嚴強調。

四大行上海首套房按揭九五折?

在近一半城市「鬆綁」的情況下,銀行信貸政策是否也同步「鬆綁」了呢?

7月24日,據中金公司發佈最新研究報告稱,四大行近期在上海地區的新發放首套房按揭平均定價在6%-6.2%之間,折合五年期以上貸款基準利率九五折或以內。社會各界猜測,四大行首套房按揭開始鬆動了。

每日經濟新聞消息,四大行均表示目前上海首套房按揭無優惠。而農業銀行上海地區發佈8月利率定價預通知,僅針對個人首套住房商業性貸款,對符合要求的個人客戶且貸款金額在200萬元以上的給予95折優惠。

不過,農業銀行上海地區一位個人貸款部信貸經理卻向21世紀透露,最近已接到首套房貸利率調整的預通知,但確定的正式文件還要等下發,按照此前的說法8月份正式執行。

早在今年5月12日,央行已召開住房金融服務專題座談會,要求各銀行合理確定首套房貸款利率水平,及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。

據中金公司上述報告稱,放鬆按揭是在央行座談會之後。「從量的角度來說,六月份新增居民中長期貸款(主要是按揭)1991億元,同比多增78億元,扭轉了四、五月份同比少增的局面。從價的角度來說,包括上海在內的二季度不少地區已經出現了按揭利率鬆動。」

在更多城市放開限購政策的同時,銀行調低按揭貸款利率,樓市低迷情況是否能挽救?

中原集團研究報告顯示,在放鬆限購後實際效果抽樣調查的13個城市中, 短期效果顯著並成交出現反彈的僅有杭州蕭山、濟南及成都;效果甚微的包括長春、武漢、寧波及南寧等4城市,特徵為取消限購後日均成交量較之前有5%左右的小幅提升,基本沒影響的城市6個佔比近半。

另外,據中原監測的40個城市數據顯示,7月前20日新建住宅成交面積日均值較6月下降4%,除一線城市下滑幅度較為明顯之外,二線小幅下降6%,而三四線城市則微升1%。

「短期來看,限購放鬆,還不能引發成交量的上升。目前房價陷入低迷,即便購房門檻降低,也難以激發購房者購房的慾望,而且很多城市的信貸環境還沒有完全放開,購房者入市是有心無力的。因此,取消限購後,房企的業績能否快速提升,還有很大的不確定性。」嚴躍進表示。

海口 濟南 呼和 浩特 取消 限購
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限購取消,房子立馬賣出一個億:未來還有多少城市按捺不住?

http://www.infzm.com/content/102740

7月28日,有媒體報導稱,北京市市長王安順表示,北京不會輕易出台新的房地產政策甚至採取放鬆限購等措施。不過,就在28日一天內,有三個城市宣佈全部或部分取消限購了。

新華網消息,7月28日起,石家莊將取消實施三年的購房限制。儘管石家莊市住房保障和房產管理局的相關人員表示,「取消限購令」不會官方發佈,但此事已板上釘釘。

同時,28日下午六點24分杭州市住保房管局官方微博表示,從7月29日零時起,購買本市蕭山區、餘杭區住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄;購買主城區140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。

巧合的是,除了官方的表態外,江蘇徐州在這天也悄悄鬆了綁。自8月1日起,在徐州市區購買商品房不再提供限購查詢證明,簽訂並打印商品房買賣合同時不再需要輸入查詢證明號碼。但是沒有下發正式的文件,僅僅是口頭通知,只做不說。

有趣的是,據第一財經消息,上述杭州市住保房管局的微博消息一出,立刻引起開發商連鎖反應,當地業界甚至盛傳開發商要調價的消息。不過,這些醞釀調整價格的開發商並沒有透露漲幅是多少,只是表示,看市場情況來定。

根據都市快報最新統計,杭州限購解禁的首日截止至11點,杭州一上午總共成交12套140平方以上的房子。武林壹號快速成交了5套,入賬1.59億元。其中最貴的那套房子約555平方,房價4984萬元,一次性付款。最便宜的一套面積為320平方米,總價超過1800萬。

有人打趣說,政策一出,立馬買單了。限購政策的調整或取消,對樓市的影響不言而喻。

目前各大城市的限購政策到底執行如何?政府是只做不說還是高調表態?未來到底還會有多少城市按捺不住?

南方週末網根據公開信息統計,截止自2014年7月29日,宣佈全面取消限購的城市9個,部分取消限購的11個,具體如下表顯示。

2014年城市限購政策調整盤點 (小虎/圖)

 

限購 取消 房子 立馬 賣出 一個 未來 還有 多少 城市 按捺 不住
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房地產“左右逢源” 多地取消限購、房貸審批加速

來源: http://wallstreetcn.com/node/101691

中國房地產市場在持續出現頹靡態勢之際,房產市場的關鍵政策出現松動跡象。(更多全球財經資訊,請加微信號:wallstreetcn) 一向被視為樓市調控“殺手鐧”的房地產信貸政策正從源頭上刺激市場需求。 上周,上海就傳出農行首套房200萬元以上的商業住房貸款可獲95折優惠利率。《東方早報》報道稱,部分城市配合松綁限購的同時還放松了限貸政策,但外地戶籍購房者購買二套房的貸款利率,在基準利率的基礎上上調至1.15倍。 業內認為,在樓市膠著的微妙時刻,一線城市信貸松動,一旦其他地區和大行加入放松大軍,那麽,市場對房地產市場的預期很可能改變。 除了利率優惠,中原集團研究中心的調研結果顯示,全國多個城市房貸審批速度也在明顯加快。 《上海證券報》報道稱,北京、廣州、成都等多地房貸審批、放款流程已大大加快,已從最緊張時的3個月縮減至如今的1個月,杭州等地甚至一周即可審批放款。 據德祐地產貸款管理部主管晏純介紹,現在,上海房貸審批一般兩周即可通過。在交易中心產證辦下來後,3-4個工作日即可放款,一般來說1個月到1個半月整個貸款流程就可完成,這與此前貸款最緊張時至少3個月甚至長達半年的貸款周期相比,已大大縮短。 不僅如此,在央行發生要求銀行支持住房貸款需求後,地方政府的救市行動也由暗轉明、範圍擴大、力度加碼,全國多個城市放松限購政策已經成為大勢所趨。 華爾街見聞曾提及,6月底,呼和浩特成為全國第一個發文取消限購的城市。本月,二線城市武漢也加入限購松綁的大軍。截至7月23日,46個限購城市中有27個城市針對限購政策進行了微調。 中原集團研究中心對這些城市限購放松後的樓市反映進行調研,結果顯示從目前放松限購的樣本城市來看,效果甚微。 瑞銀首席經濟學家汪濤表示:“目前市場已經出現失衡,取消限購對樓市的作用不大。”而另一位券商研究員也認為: 限購已經沒有太大意義,信貸依然是市場能否複蘇的關鍵。
房地產 房地 左右 逢源 多地 取消 限購 房貸 審批 加速
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佛山正式成為廣東限購鬆綁第一城

http://www.infzm.com/content/103018

佛山從8月7日凌晨開始放開樓市限購了。8月6日晚,佛山市外宣辦官方微信「佛山薈」正式確認佛山鬆綁限購住房的消息及公佈了相關細則。

根據新政,佛山戶籍居民以個人為單位,擁有2套住房後實行限購。也就是說,夫妻雙方若都是佛山戶籍,最多可以擁有4套住房。非佛山戶籍人員在佛山市未擁有住房的,憑身份證可在佛山市購買一套住房。

限購對象從「家庭」調整為以「個人」為單位,非佛山籍家庭未擁有住房僅憑身份證即可購房,如此」大手筆」放鬆購房條件,原因何在?

對此,「佛山薈」援引佛山市住建管理局解釋稱,主要原因在於佛山市商品房成交量萎縮,庫存量同比增加且有逐月上升的趨勢,房地產市場去化能力下降,去化週期過長,不利於調結構、穩增長目標的實現。再者,為了簡化登記和審查流程,為本地群眾和外來經商、務工人員的住房選擇提供方便。

目前廣東有廣州、珠海、深圳、佛山四地執行限購政策,這意味著佛山正式成為廣東限購中鬆綁的第一城。

經濟學家宋清輝向南方週末網表示,佛山之所以成為廣東第一個放開限購的城市,主要有三方面的綜合因素。其一,此前佛山解限曾經兩次「胎死腹中」而暫緩執行,均是先公佈限購鬆綁而後又未正式實施,所以它有著天然的解限衝動。其二,佛山實施限購三年多以來,房地產交易萎縮嚴重,需要刺激房產交易。其三,佛山上半年財稅增收呈放緩態勢,壓力不堪重負倒逼放開限購。

人民網消息,此前佛山限購鬆綁曾兩次嘗試未果。早在2013年10月11日中午,佛山市住建局曾突然在其官方網站上掛出《關於進一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知》,規定從今日起,佛山本地居民可多買一套7500元/平方米以下的房子,5年以上樓齡的二手樓不再納入限購範圍等。不過,在該通知面世12個小時後,佛山市住建宣佈暫緩執行這一文件。

而今年5月9日,網上流傳佛山五區調整限購政策,高明區從5月10日起先行試點。強調「政策」為高明區口頭傳達,不會發文。不過次日,傳出高明的多個開發商收到建築與房地產協會發來的短信,因客觀原因決定暫緩執行「限購放鬆政策」。

對此,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進接受南方週末網採訪時也認為,佛山作為廣州的後花園,過去開發了大量的住宅項目。佛山和廣州市區的距離近,城市的通達性很好,因此佛山承接了廣州市的部分置業需求,且佛山外地人口多,購房需求跟政策相關性大,一旦限購鬆綁,對樓市影響很大。

據南方週末之前統計,目前已經超過60%的城市鬆綁限購,不過一線城市北上廣深仍未見鬆綁。

「一線城市未來鬆綁的可能性也會很大。北京和上海的響應會比較慢,而廣州和深圳相對來說,比較依賴外來人口的導入,因此如果成交量持續疲軟,也會有大尺度的鬆綁做法。但受制城市地位的特殊性,此類鬆綁,或以默認而非公文發佈的方式進行,可能或在大戶型、郊區市場等結構上率先行動。」嚴躍進強調。

宋清輝預計,在經濟下行背景下,在佛山成廣東首個鬆綁限購的城市的效應帶動下,廣東的其他城市必然會跟進。

佛山 正式 成為 廣東 限購 鬆綁 一城
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