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樓市瘋狂催動地價猛漲，已是去年以來人們的難忘記憶。在上海、杭州等個別城市，住宅樓面平均地價甚至衝破2萬元新高，各地地價在房價中的佔比大幅攀升。
今年樓市遭遇年初「限購令」大力調控，地價的狂飆能否就此終止？回應這個疑問的事實是，配合樓市「限購令」的出台，2011年3月國土資源部下 發一份關於「做好城市住房用地管理和調控重點工作」的通知，要求「控價格、防『地王』」，嚴防出現高價地，對招拍掛出讓中出現溢價率超過50％、成交總價 或單價創歷史新高的地塊，督促市縣按要求及時上報分析原因，由省級國土資源主管部門約談。
調控的效果似乎已初步顯現。2011年4月12日，房地產專業研究機構中國指數研究院對120個城市的監測報告表明，一季度住宅用地交易遇冷，土地成交量和成交價格均有所下滑。
但這並非地方政府樂見的結局。各地政府不僅對樓市「限購」態度消極，紛紛將限購的住房價格指標與國民收入和GDP增長掛鉤，被外界批評為「限降不限漲」。據財新《新世紀》記者瞭解，各地政府更通過對土地交易節奏和價格構成的調整對地價變動施加影響，力撐地價不跌。
諸多分析人士均對財新《新世紀》記者表示，隨著地方政府對「土地財政」依賴不減，若行政調控使得各地土地出讓收入的大幅降低，以限購令壓地價在現實中恐難奏效。
地方政府護盤
限購令的最大影響，主要表現之一在於交易量普遍下降。個別城市在1月已出現土地流拍現象，如在土地供應偏緊的溫州，1月底推出的10個地塊均無人問津。不過，從總體看，成交量的降幅尚屬有限。
中國指數研究院監測顯示，一季度全國120個城市共成交土地4372宗，環比減少21％，但與去年同期相比反增13％；成交土地面積變動趨勢也 與此類同；平均成交樓面地價1609元/平方米，環比下跌11％，同比下跌8％；溢價水平降至8.1％，是近兩年來的最低水平。
中國指數研究院指數研究中心總監蔣云峰分析，這表明市場處於一個觀望期。這是因為在限購令之後，房地產市場走勢不明朗，儘管開發商資金鏈尚沒有出現明顯問題，但在市場上拿地會更加謹慎。
可以觀察到，成交量下降並非是簡單的交易減少。房價、地價都高燒不退的一線城市主動放緩了推地速度和節奏，二三線城市因擔心土地流拍，增加好地 供應的同時，也減少了一般地塊的推出。中國指數研究院監測顯示，全國120個城市一季度推出的住宅用地面積9661萬平方米，比2010年四季度下降 37％，與去年同期相比下降23％。
上述監測報告認為，從成交面積與推出面積的比值來看，一季度住宅用地銷供比為0.88，與2010年三季度、四季度基本持平，這表明成交量大幅下降主要是地方政府放緩了推地。
以北京市為例。截至3月29日，北京市一季度共推出土地43宗，用地面積326萬平方米，其中住宅用地5宗，32萬平方米，且有4塊是在1月推 出；「限購令」出台後只推出一塊住宅用地，3月份成交量為零。直到3月30日，北京市土地儲備才集中推出15塊土地後續交易。2月初，在上海市住宅市場轉 冷前，曾連續兩天出讓的住宅用地有17幅之多，都獲得高溢價率，2月中旬後出讓的地塊大多「面積小、數量不多、以底價成交」。
中國土地勘測規劃院副總規劃師鄒曉云告訴財新《新世紀》記者，調控政策之下，地方政府既不能違背中央意願出高價地、又不願意市場過冷，只能「控制土地出讓節奏」，通過「什麼時候推地、推多少」來調控土地市場，更有意推出一些較為保守不易流拍的地塊，維持土地市場熱度。
蔣云峰分析，一線城市是此次調控的重點，為了避免「高價地」重出江湖，城市政府放緩了推地節奏；二三線城市因土地供應量大，擔心土地流拍，在推 出優勢地塊供應的同時，也減少了一般地塊的推出。他指出，成交量和成交價下滑與土地出讓位置、時序相關，並不能由此預期後市土地價格下調。
思源置地總經理李國平認為，北京等土地稀缺的大城市，並非沒有市場需求，而是政府希望通過控制土地出讓節奏避開調控期，便於日後提高土地溢價率。他還認為，其他二三線城市處於快速擴展期，隨著供地量增加，大量開發商進入競爭，後期土地價值仍會顯現。
地價難壓
事實上，從目前的供需關係看，促使地價上漲的動力仍然十分充足。總體上，各地用地需求大大超過供地指標允許的限額。
用地指標不足，是目前快速城市化過程中各地政府普遍面臨的難題。中央政府對土地使用實行「總量控制、指標管理、動態平衡」的原則，每年根據上報的用地需求，安排新增建設用地指標，地方政府只能在指標範圍內搞建設、上項目，超過範圍即屬於違規用地。
4月7日，在國土部召開全國土地供應調研報告會上，國土部規劃司司長董祚繼根據對全國31個省份調研結果指出，全國31個省份都反映計劃指標不 足，全年用地需求總計達1616萬畝，遠遠大於年度計劃指標670萬畝，下達指標只能滿足需求的三分之一。其中，有8個省份今年的用地缺口超過40萬畝。
接近國土部的一位人士告訴財新《新世紀》記者，近兩年中央每年分配的年度計劃指標總額在600萬畝左右，今年多增加了40萬畝。但今年是「十二 五」開局之年，各地項目多，需求會增大一些，不過各地上報的需求會有一定水分，供需缺口仍在正常範圍之內。但他也坦承，部分地區重GDP輕民生，「兩高一 資」等中央已經禁止的項目仍然上馬，擴大了用地需求，加之很多地方要上馬交通、水利等基礎設施項目，用地量會大幅增加；短期內上馬項目多的地區，用地缺口 會突出。
普通商品房供地在總量中比重低，也受到房地產商抨擊。華遠集團前董事長任志強有公開測算，在新增建設用地中，房地產用地佔比不到總量的六分之 一，而房地產用地中還分為商業、辦公、公共建築、保障性住房和房地產開發等多類，真正用於商品房住宅建設的土地十分有限。而2009年和2010年的住宅 建設用地中，開發商購置的商品住宅用地只有住宅建設用地的三分之一或者四分之一。
儘管國土部要求「確保城市住房用地供應計劃總量不低於前兩年年均實際供應總量」，但任志強認為，2009年商品房供地負兩位數增長，雖然2010年總供地增長了30％多，以2年平均計算實際供地是大幅減少。
更重要的是，地方政府應對限購壓力，紛紛在地價構成上做出調整，力撐地價。由於國土資源部對土地溢價率進行限額控制，超過50％的地塊需上報原 因，並由省級國土資源主管部門約談，一季度全國土地溢價率大幅下滑。上海市一季度出讓的27幅地塊全部「零溢價」，其他一線城市政府在土地出讓中將溢價率 控制在了49％左右。
實際上，地方政府在控制溢價率的同時卻上調了土地出讓底價。
根據中國指數研究院的監測，一季度全國住宅用地底價仍穩中有升，1月-3月，底價分別為2862元/平方米、3232元/平方米、3388元 /平方米，2月、3月分別環比上漲13％、5％，與去年同期底價相比，上漲12％和69％；住宅用地成交價分別為3981元/平方米、3719元/平方 米，3671元/平方米，環比下降7％、1％。底價上漲幅度高於成交價降幅，「中央想限制溢價率，地方政府又不能低價賣地，所以只能抬高底價。」蔣云峰表 示。
在李國平看來，目前地方政府50％的收入跟房地產有關，地方政府用土地抵押的融資平台賬目混亂，一旦土地價格下跌，地方財政有破產的危險。因此地方政府主觀上不願改變土地價格上漲的趨勢。
地價房價再博弈
4月13日，國務院總理溫家寶在國務院常務會議上表示，一季度房地產市場成交量萎縮、多數城市房價還在上漲，下一步要堅持調控方向不動搖、調控力度不放鬆。調控當頭，房地產市場一輪新的博弈已經展開。
究竟是地價推高了房價，還是房價拉升了地價？這個問題多年來一直爭執不休。中國土地勘測規劃院一份《2010年地價與房價關係》的報告中分析十 年地價和房價上漲規律。統計數據顯示，在2006年-2008年三年間地價和房價增長率的變化趨勢同步，但至2010年，受調控政策影響，房價增長率大幅 下降，但地價增長率卻大幅提高，並超過5.59％的房價增長率，達到11.2％的高點。
這份報告還顯示，2010年中國居住地價最高城市杭州每平方米地價已高達2.28萬元人民幣，上海市居住用地地價每平方米為2萬元左右，北京市 居住用地地價為每平方米1.34萬元。2010年中國35個重點監測城市居住用地地價佔房價總水平的31.64％，而廈門、長春、寧波、福州的地價已佔房 價總水平的50％以上。
居高不下的地價，使房價下調的空間十分有限。重壓之下，政府和房地產商的選擇出現轉向。據財新《新世紀》記者瞭解，一線城市普通商品房供地的減 少，使開發商轉向二三線城市和其他類型土地。根據中國指數研究院的監測，在一季度全國住宅用地市場遇冷的情況下，商業用地、多功能用地等非住宅用地成交量 同比增長33％。4月7日，南京六幅商業性質土地順利成交，拍賣會現場火爆，商用地成了「香餑餑」，一位曾從事IT業的資深開發商感嘆，「現在的商業用地 市場就像十年前的IT業一樣火熱」。
地方政府也相應調整了供地思路。2011年北京商服用地550公頃，比去年實際供地420公頃增加130公頃，並單列100公頃供應的產業用地。鄒曉云認為，北京等一線城市發展將向商業地產發展。
二三線城市政府也開始謀求轉型。河北省承德市國土資源局土地利用處負責人告訴財新《新世紀》記者，這輪對房地產市場的調控，使決策者意識到土地 財政的不可持續，因此決心利用承德市豐富的旅遊資源，將其打造成旅遊城市。今年承德市本級各項土地供應量大幅增加，是去年實際供應量的4倍，其中對旅遊產 業項目做了大量配套。
不獨承德，據財新《新世紀》記者瞭解，目前，以「動漫」「旅遊」「養老」等概念的產業項目在全國風生水起，甚至包括廊坊、邯鄲、衡水等三線城市也捲入其中，以工業項目拿地，建成生態莊園、別墅長期出租，其實是變相的房地產開發。
隨著城市拆遷不斷擴展的二三線城市，土地供應量增加，地方政府也通過推出優勢地塊的方式吸引房地產商的進入。政府為推出土地不斷以抵押貸款追加 新的投入，商用地產小熱潮背後也並非沒有隱憂。「在二三線城市的項目能否真正發展起來，是我們拿地最大的顧慮。」一位資深房地產商說。