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在持續九個月的調控卻仍無明顯效果的尷尬下，2011年1月27日，中央政府頒佈了以「提高二套房首付比例至六成」為核心的「新國八條」。但新國八條」中老調重彈的「限購令」卻成為接下來地方政府落實細則的寵兒。
北京限購恐慌
「新國八條」規定，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。對地方政府來說，限購有兩個好處，一是執行期限可以自己控制，不像信貸、利率政策，地方政府說了不算，二是嚴格程度可變、易於操作。
在北京，限購令變身一把利刃，直插樓市心臟。2月16日，北京出台「京15條」調控政策，規定「非北京戶口者在北京買房需要提供至少連續五年以上繳納社會保險或個人所得稅證明」。
北京調控前後，超過12個二線城市和部分三線城市均出台了新的限購令，但總體上不如北京「嚴格，有決心」，凸顯出地方政府對房地產愛恨交織的心 態。限購範圍上，北京、上海、南京等城市為全行政區，而成都、貴陽、太原等中西部城市只限主城區，不限郊區，其中貴陽更是僅限市中心城區人口密集、房價過 高的一環內區域。限購程度上，也只有北京規定五年以上納稅證明，其他城市以一年、兩年為主。
全國最嚴的限購令公佈後，北京市場迅速陷入恐慌——這將打掉多少潛在購房者？計劃要開的盤是否還能按時開？開發商紛紛連夜開會研究。
比開發商更著急的是消費者：自己的情況是否無法在北京買房了，什麼時候才能重回「自由身」，有沒有規避的方法？
很多地產業內人士也開始擔心自己的生計。代理公司擔心銷售不暢，不敢貿然接項目。中介機構一方面做好勒緊褲腰帶的準備，一方面開始將注意力轉向 租賃市場。一位地產中介的研究員透露，公司馬上要發佈一個報告，主題為「北京新政抑制大量外地購房者，將刺激租賃需求明顯增加，預計2011年租賃市場將 大熱」。
據中原地產預計，由於2010年土地市場的供應有限，加之限購的影響，2011年北京房地產市場的交易量將下降超過五成。
實際情況則可能比預計的更糟。搜房網數據監控中心顯示，2011年第七周（2月14日—2月20日）北京住宅簽約1523套，比節前最後一週減 少981套。2月16日北京頒佈限購令後，市場迅速「蹦極跳」，18日住宅日成交套數僅13套，19日、20日雙休日北京市場期房和二手房均零成交。
然而從全國範圍看，受春節期間低基數和限購令尚未顯效的影響，2011年節後兩週樓市延續了回暖態勢，個別城市如南京、蘇州等購房者趕搭限購出 台前的末班車還使成交量較大幅度上升。中金的監測數據顯示，全國16個重點城市中，9個城市的成交量都有環比50%以上的上揚，平均同比上漲39%。
隨著新政步步落實，多數業內人士預測，全國樓市可能出現比2010年4月以後更蕭條的景況，上半年成交量將達到歷史低位，並保持低位運行。新政出台和成交量下跌最直接的結果，是導致購房者對房價上漲的心理預期發生變化，在上海，已經繳納訂金卻棄購的案例明顯增加。
成交量下跌是房價回調的先兆，但限購令到底執行多久，以及以行政手段遏止的購房需求是否會在限購令放鬆後是否會如開閘洪水，這些因素決定了2011年的房價行情能否走出越調越漲的怪圈。
房價降10%？
中原地產研究部高級經理劉淵認為，如果地方政府嚴格落實新政，2011年全國的房價均價將出現最高不超過10%的下跌。與劉淵的觀點相似，多數受訪業內人士均認為房價均價下跌10%或是市場底線，甚至有可能出現2%-3%的上漲。
這個預測是基於往年房地產調控的規律，以及對目前市場供需差異的評估基礎之上的，各個城市的表現可能有差異。此外，該預測還有一個重要前提，即地方政府能否嚴格執行新政，而這恰恰也是最令人心存疑惑的。
劉淵稱，從歷年房地產調控看，成交量維持低位最長不超過六個月，調控政策就會從執行層面出現鬆動，一些地方政府也開始試探性地給市場鬆綁，而市場成交量一旦止跌，巨大的需求就會迅速把房價支撐起來，而此時對應的房價均價下跌幅度不會超過10%。
「經歷了幾輪調控的經驗，只要價格變一點，就一定賣得出去。」一位國有房地產公司營銷副總向本刊記者表示，該公司於2010年年底開出了位於北 京市郊區一住宅項目的1、2期，市場反應良好，目前該項目3期即將開盤。他認為，即便限購，也總有能買房的人，「現在老百姓已經不抱房價大幅下跌的希望 了」。
以北京、深圳為代表的一線城市，由於土地供應十分有限，歷年土地實際供應情況都與計劃量相去甚遠，（參見本刊2010年第50期「北京土地去哪了」），城區房價將很難下跌，而部分郊區則可能下跌。
據中原地產統計數據，2010年北京市城八區的土地供應建築面積為282萬平方米，僅佔北京土地市場總供應建築面積的19.4%，城區已形成供 小於求的局面，因此城區房價很難下跌。但北京通州、房山、大興等部分郊區很可能因為供應充足，以及佔比大多數的剛性需求受到限購影響無法買房，房價出現回 調。
此外，對於政策非常敏感的二手房市場或將先於新房下調價格。北京出台嚴厲的限購令後，已有部分二手房業主調低了價格，但也有業主擔心賣房後受限 購約束而難以再買房，因此採取撤房源惜售的也不在少數。「目前，觀望情緒佔主導，價格的趨勢性變化還需待政策發酵。」我愛我家副總裁胡景暉向本刊記者表 示。
在二線城市，限購政策並不如北京嚴格，除了前述成都、貴陽等城市劃定了限購行政區域，多數城市只要求提供一年或兩年的納稅證明即可。如果執行環節放水，這樣的限購政策其實難以起到很大作用。執行層面的嚴寬正是最大變數。
本刊記者走訪得知，2010年9月北京推行限購令，規定外地人買房必須提交一年以上的納稅證明，但實際上，在買房環節，部分樓盤開發商並沒有強 制要求提供此證明。對於購房者提供的納稅證明，開發商和監管部門也缺少核實查證工作，一些中介機構甚至承諾幫購房者「做」納稅證明。
在上海，同樣是限購令要求一戶家庭只能新購一套房，實際上家庭買房時不必採用「真離婚，買房，再復婚」的辦法，而是提供一本「離婚證」即可，沒 有人去核實它的真偽。直接原因是，建委、房管局等房屋管理部門與民政局並不聯網，監管人員也不會親赴民政局一一核實購房者的婚姻情況。
上述情況在其他城市也不同程度存在，劉淵認為，銀行、開發商和地方政府都不希望房價大幅下跌，一旦房價開始鬆動，執行層面難免放水，根本不需要政策制定層面鬆口。
開發商的算盤
在半年一小調、一年一大調的政策環境中，中國房地產企業已經練就了強大的免疫力。2010年4月樓市進入調控期，很多地產商已認識到，監管層正 在著力改變人們對房價上漲的預期，但在短暫地恐慌後，大部分開發商即恢復了樂觀預期，拿地、開發計劃未受影響。此次限購的「行政大棒」下，不少開發商改變 了大半年前的樂觀心態，開始未雨綢繆，各家企業新開工量將在下半年出現分歧。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，作為行政手段的限購，其退出與否與房價漲跌直接相關。限購等短期政策即便不能使房價下跌，但只 要能夠改變人們對房價持續上漲的預期，也有可能被當成長期政策推行下去。因此，對於此次新一輪調控的目的，開發商早已有了心理準備和清醒認識，「各種政策 都沒說要房價下跌，但也絕不能再次快速上漲，保持現狀是最安全的，沒有新政策出台就是好消息，『限購』會慢慢消化。」一位國企負責人向本刊記者表示。
短期內，市場在限購震懾下信心低迷，多數開發商認為小幅試探性降價不能解決限購造成的障礙，選擇了捂盤觀望。搜房網數據顯示，2011年第七周 北京無新批住宅預售證住宅房源入市，截至記者發稿前，2011年北京普通住宅市場僅有六個項目的預售證獲批，1126套房源入市。與之相比，2010年 12月單月北京新發住宅項目預售證達到46個。
入市房源銳減受兩方面因素影響，一是近期北京市建委收緊了部分高端項目的預售證審批，二是開發商主動推遲了開盤計劃，延緩預售證報批。中海董事 長孔慶平2月21日向媒體表示，建委收緊預售證審批將加劇供需矛盾，因此這個政策只是臨時、短期的，多數情況還是企業主動延緩了開盤計劃。據本刊記者了 解，本計劃於2011年春節後開盤的位於北京市大興區的兩個樓盤，都延緩了開盤計劃。
上述國有開發企業銷售負責人向本刊記者表示，延遲開盤的目的，一是因為新政出台市場觀望情緒蔓延，不應貿然推盤，二是為了吸引更多限購令下有資格買房的消費者，如果客源量實在不大，可以少開房源，但絕不會率先降價。
以地產龍頭萬科為代表，新政下持觀望態度，保持當前營銷和價格策略不變的企業佔到大多數。2月21日中信建投對萬科、保利、招商、金地、首開等 開發商開展調研後發布報告稱，多數開發商2011年的計劃新開工量有所增長。新開工量是衡量企業對後市信心程度的重要指標，只有開發商對市場銷售預期悲觀 時，才會調低新開工量。
報告顯示，由於開發商下半年開工策略是以銷定產為主，因此在銷售形勢不明朗的情況下，下半年的新開工存在一定變數，不排除開發商在中報期間予以調整。由於上市房企已經進入年報披露期，因此目前尚無法得知其2011年具體的新開工數字。
除了即時調整新開工量，2011年伊始，包括恆大、世茂在內的多家開發商未雨綢繆，實施了再融資計劃，金地集團董秘徐家俊表示，「調控之下也帶來機會，因為市場不景氣地價不會那麼高，是買地擴張的好時機，前提是手裡有現金。」
穆迪副總裁鐘汶權向本刊記者表示，目前海外的情況是有利於房地產公司發債的，雖然正經歷調控，但海外投資者對中國房地產和大的房地產公司還很看好。「大家心裡都有一個預期，現在這些政策都是臨時性的，不管怎麼調控，政府一定不會把這個行業搞死了。」鐘汶權表示。
但他也認為，如果樓市低迷的時間超過了償債期限，槓桿提高的風險比較大。穆迪也因此調低了恆大集團、碧桂園等企業的評級。標普房地產分析師符蓓 也認為，如果房地產商繼續以這種頻率發債，它們將面臨重大的再融資風險，如果房地產市場或資本市場狀況在臨近債券到期日時無法發揮支持作用，部分發債人將 出現財務困難。
長遠看來，這場限購龍捲風雖然來勢兇猛，強度大，但並不會持續太長時間。劉淵表示，最可能的結果是，當成交量持續低位運行，房價出現小幅下跌時，地方上開始在執行層面出現鬆動，可稱為限購令的「軟退出」。
然而，以限購為代表的行政干預手段何時能真正退出市場競爭呢？央行貨幣委員會委員李稻葵發表博文稱，地產限購是過渡性制度安排，在今天的環境 下，它比傳統調節手段更有效，但其成本也十分明顯，即，它阻礙或推遲了部分消費需求的實現。因此，必須進行全面系統的財稅改革，改變地方政府的賣地財政； 建立公共性住房的融資、建設、管理機制；借鑑德國、新加坡等國經驗，合理調節投資需求。這三條，不妨看作房地產限購退出的條件。