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利字當頭:雙連車位與無人診所 利世民


2010-04-30  AD





 

世民遇到了兩件 奇事:一架車,佔兩個位;一個商場,許多醫務所,但通通沒有人應診。

話說,昨日快到中午的時候,世民見沒有約人午餐,便打電話給孫柏文: 「可有約人?有無興趣去黃大仙領匯商場食漢堡包?」記得以前在Ann Arbor,我們大件頭的都愛拿着Double Whopper到機舖看人家賽Daytona。

商場內診所中午全關門

黃大仙中心沒有機舖,但有很多診所。中午時段,商場有很 多人,偏偏,所謂醫療中心的一塊,所有診所通通關了門。這現象大家不覺得奇怪嗎?

「你呢個利世民,人哋醫生食個晏,姑娘休息吓,唔得咩?」 肥孫tongue-in-cheek的好心腸。

世民又發覺,眾多診所中,以名醫蔡堅的診所,應診時間最短。「利世民,睇吓人哋蔡名醫,八點 半就睇症,你都未起身。人哋收工嘞,佢又開工。」肥孫的觀察力真強。

「不過,公公婆婆下晝想睇症,咪唔可以幫襯蔡名醫?蔡名醫又話領匯啲租 貴?點解集團式診所,反而應診長咁多?」我真心的問。

說時遲,那時快,電話響起。原來是地產Joe打來:「利生,荃灣有個豪宅盤,大業主六 折放貨尾車位。實收租金千五左右,每個都係廿萬,有無興趣睇吓。」

車位租一對架車唔怕花

反正閒來無事,便和肥孫一起看看。到 現場,發覺不少名車。還有許多業主,寬大的雙連車位,只放一架中型車。

「嘻嘻嘻,呢位車主,手車仲衰過你。」外號「西九拓海」的肥孫,最愛 笑我的駕駛技巧。「睇真啲啦!呢度大把咁樣泊車嘅人。」我反駁。

這個豪宅,車位的尺碼不算細,如此浪費,絕非駕駛技巧問題。

地 產Joe說:「呢度啲車位,好多都係一對對咁o架。富貴業主有幾架車,輪流泊。成對咁租,都係三千零蚊之嘛。你放架法拉利,畀多千零蚊,唔怕花嘛。」

哦, 平租,明白了。

利世民



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路邊車位 誰的王國

http://magazine.caixin.cn/2011-11-18/100328910_all.html

這只是浮出水面的冰山一角。

  北京停車業的兩大巨頭賈維、祁力,日前因一起賄賂案曝光於公眾視野。

  賈維,國有企業北京公聯安達停車管理有限公司(下稱公聯安達)原董事長。公聯安達經營著北京數十萬個停車位,是北京停車業公認的龍頭老大,約佔有整個行業20%-30%的份額。

  祁力,民營企業北京京聯順達智能停車管理有限公司(下稱京聯順達)總經理。目前京聯順達掌控北京近3萬個有合法備案的路邊停車位,佔有60%以上的路邊停車市場。

  案情表面上並不複雜:2006年8月至2010年5月間,賈維收受祁力200萬元的賄賂,在原北京公聯順達智能停車管理有限公司(下稱原公聯順 達)股權改造過程中,同意將公聯安達所持有的原公聯順達56%的股權,全部轉讓給祁力的私人公司。由此,原公聯順達這個國有控股的停車管理公司徹底民營 化,變成祁力個人的資產。

  但該賄賂案的要害,不僅僅是一個簡單的國有資產非法轉讓問題。公聯安達轉讓的56%股權背後,是北京城八區近5萬個路邊停車位(備案與未備案的 數量總和)的經營權歸屬。在機動車保有量已近500萬輛的北京,全市公共停車位僅74萬餘個,「停車難」已成為京城一大頑疾。其中,已備案的路邊停車位僅 5萬餘個。這5萬多路邊停車位,不僅是有車一族停車的首選,更關乎北京道路的暢通,以及首都市容市貌。

  而賈維與祁力非法交易的,正是這5萬多個路邊停車位中的絕大部分,以及一些未經備案的路邊停車位。因此,有業內人士將本案的標的物喻為「皇冠上的明珠」。

  路邊停車位市場對於京城上千家普通民營停車公司來說,是夢寐以求又難以涉足。該市場一直被一些有背景的「特殊公司」壟斷把持。此次賄賂案件的曝光,初步撕開了「特殊利益者」的神秘面紗。

  截至今年10月20日,北京市第二中級法院已經兩次公開開庭審理賈維受賄案,不日將正式宣判;另據財新《新世紀》從北京檢方獲悉,祁力被「另案處理」。

  隨著一系列案件的司法進程,北京停車業背後的層層黑幕,終將昭然於世人面前。

「雙雄」隕落

賈維被調查之後,祁力向檢方作證稱,為獲取原公聯順達56%國有產權,他向賈維行賄200萬元

  北京停車產業中,無人不知公聯安達與京聯順達(業內至今習慣稱後者為公聯順達),業內稱此二企業為「雙達」。「雙達」的實際掌控人,就是賈維與祁力,兩人也被業內稱為京城停車業「雙雄」。如今,「雙雄」落馬,「雙達」飄搖,成為業界熱議話題。

  賈維,現年49歲,北京石景山區人,照片顯示其體型偏瘦,人很精神。

  2010年11月被有關部門帶走前,他是北京市公聯公路聯絡線有限責任公司(下稱公聯公司)總經理,正局級。公聯安達是公聯公司全資設立的國有停車企業。從2003年起,賈維也負責管理公聯安達。受賄行為開始的2006年8月前,他已身兼公聯安達董事長之職。

  賈維1984年畢業於北京建工學院道路與橋樑專業,之後仕途頗暢。在北京市公路局設計研究院工作七年之後,1991年起即先後擔任首都機場高速 公路指揮部設計部副部長、八達嶺高速工程指揮部設計部部長。1997年,他進入東四環路指揮部任副總工,1998年起進入新成立的公聯公司,很快位至總經 理助理、副總經理。

  公聯公司是北京市最大的國資路橋建設主體之一。1998年,北京市政府為方便四環路建設以及投融資,全資設立公聯公司。此後,四環線之 後,2001年起,公聯公司被賦予北京城市快速路和主幹道建設項目的業主職能。至今,已有數十條重要城市幹道由該公司負責建設。自此該公司業務日漸增大, 手下項目動輒百億元規模。

  賈維就在公聯公司擴張之時主政。2001年9月起,賈維升任公聯公司黨委副書記、董事、總經理,成為實際負責人之一。從此時起,他也實際負責公聯公司下屬的國有停車企業公聯安達。

  關於賈維的背景,業內人士有各種猜測,多人稱其「大有來頭」。但賈維為人和做事均不高調,平時對公聯安達事宜並不上心。

  與賈維的政商經歷相比,祁力略有不如,但其從商經歷也堪稱傳奇。

  祁力小賈維5歲,現年44歲,北京西城區人。體型偏胖,有人喊他祁胖子。1988年至1992年,他曾在北京輕工學院攻讀四年,之後從商。業界評價祁力為人亦較為低調,並不張揚。採訪過祁力的一位記者對他的印象是「較為謙遜,很聰明」。

  祁力最早從北京路邊停車計費的咪表(咪表一詞源於香港,即電子計時表——編者注)業務中,首次嘗到了停車業的甜頭。之後通過買賣華夏銀行股票斬獲過億元資金。最終依靠賈維,成為北京路邊停車位的壟斷者(詳見「『馬路權貴』祁力」)。

  一位接近祁力的人士稱,至少從1998年起,祁力就與賈維過從甚密。

  根據公訴機關指控,2006年8月至2010年5月間,賈維先後兩次向祁力索要人民幣200萬元,用於購買房屋、汽車和個人及家庭消費等。公訴機關認為,賈維犯罪事實清楚,證據確實、充分,應以受賄罪追究其刑事責任。

  不過,財新《新世紀》記者獲悉,賈維在兩次庭審中並不主動認罪,稱他沒有索賄和受賄,200萬元只是借款。但公訴方認為,祁力的證詞足以證明賈維的索賄、受賄行為。

  財新《新世紀》記者獲得的資料顯示,在賈維被調查之後,祁力向檢方作證稱,為獲取原公聯順達56%國有產權,他向賈維行賄200萬元。

  未經證實的消息稱,最近一段時間,祁力一直住在醫院,有關部門對他盯得較緊。

馬路王國

祁力看中了路邊停車位的機會,果斷進入

  祁力究竟有何種神通,能將屬於全北京公共資源的全部近5萬個佔道停車位的經營權一步步據為己有?答案不是一筆股權交易及200萬元賄款那麼簡單。

  北京停車業的壟斷,與上世紀中國的計劃經濟有關。從上世紀末至今十多年間,中國機動車爆炸式增長,首都北京尤甚。北京停車業也正起步於上世紀末。而公聯安達和原公聯順達,曾壟斷過大半個京城停車業。

  1999年左右,北京機動車保有量僅為140萬輛,停車並未成為難題。出於計劃經濟的慣性,除居民區,京城八區的公共停車企業大部分為國有企業,且基本上是交通部門自身舉辦的第三產業。其時,中國開始「清商」,即清理政府部門第三產業,京城停車業變革由此開始。

  1999年8月,北京市交通部門將京城八區停車場移交市政管委(北京市政管理委員會)。按市政府指示,市政管委又將城八區停車場企業盡數交予剛 成立的公聯公司。公聯公司隨即成立公聯安達分公司統管此業務,並將城八區停車企業按區整合成八家公司,取本區名稱中首字,與「安達」組合命名,例如朝陽區 的朝安達、海淀區的海安達等。

  大約在2000年左右,隨著機動車增加,停車難問題顯現。北京市效仿國外城市,開始在全部主城區數百條街道,劃出佔道停車位。這些路邊停車位以其便捷,很快便成為車主首選停車處。「先路邊,再路外,然後地下」,是車主停車自然而然的選擇次序。

  路邊停車位被劃給公聯公司,歸公聯安達分公司管理並收費。2001年9月,賈維升任公聯公司總經理。很快,公聯公司發起了對公聯安達的改制。

  直至2002年改制前,公聯安達只是公聯公司的一個部門,非獨立法人單位。是年5月,公聯安達被改製為獨立法人單位,統管城八區幾乎全部佔道停車位,以及近半數路邊公共停車位、地下停車位。

  2002年11月下旬,公聯公司再次對停車業務改革,以「馬路牙子」為界,分割停車業務。由公聯安達和祁力任董事長的北京京恩技術發展有限公司 (下稱京恩技術)共同出資,設立原公聯順達。原公聯順達負責「馬路牙子以下」即路邊停車位業務,公聯安達則負責「馬路牙子以上」,即路外停車場和地下停車 場業務。

  作為商人,祁力自有精明之處。他看中了路邊停車位的機會,果斷涉入。2002年11月原公聯順達成立之時,賈維選擇祁力作為「合夥人」。

  公允地說,雙方合作也有其合理性。當時北京只有兩家公司涉入路邊停車位業務,一是公聯安達,負責停車管理和收費;另一家就是祁力設立的京恩技術,它為原公聯順達服務,經營路邊停車收費的咪表業務。

  但從最初的公司註冊資金分配角度看,祁力似乎有些「吃虧」。由於另一位小股東成立三年後原價退出,1000萬元註冊資本中,祁力任董事長的京恩技術公司前後出資801萬元,卻只佔股44%;賈維方面的公聯安達,僅出資199萬元,佔51%的股份,居控股地位。

  業內人士認為,祁力願意「吃虧」,正是其精明之處。原公聯順達中最重要的資產,是擁有京城八區大多數的路邊停車位經營權。其出小錢佔大股,憑的是公共資源的事實注入。而祁力表面上看起來出了大部分注資款,實質則是吃小虧佔大便宜。

  業內人士的說法,最終為原公聯順達工商資料中一份文字說明所證實。2008年10月14日,公聯公司向北京市工商局西城區分局出具書面材料,專 門就股東出資額和出資比例問題作出說明。說明稱,設立原公聯順達之時,雖公聯安達出資僅佔10.73%,但考慮到公聯安達投入的「其他資源價值」,經各方 股東協商,決定保持其控股地位。

  業內人士告訴財新《新世紀》記者,雖然原公聯順達在民營化之前由公聯安達控股,但事實上的經營者已是祁力。從2002年至2008年完成民營化的六年間,祁力的京恩技術事實上是公司的「打工者」,而公聯安達基本上是坐等分紅。

特設交易

公開掛牌的股權交易,只產生了一家意向受讓方——公聯順達

  時間走到了2007年。北京停車業經過八九年的發展,在民營停車場的你爭我奪中,公聯安達在路外停車場、地下停車場業務所佔份額已顯著下降。但京城停車位中最寶貴的資源、「香餑餑」——佔道停車位,則仍然為原公聯順達所壟斷。

  當年,公聯安達決定出售手中56%的原公聯順達股權。賈維和祁力都從中看到了機會。一場交易由此而來。

  事後來看,該股權交易是賈維利用手中權柄,為祁力特設的。

  2007年9月28日,北京產權交易所掛出公告,公開掛牌轉讓原公聯順達56%的股權。掛牌持續至當年10月30日。財新《新世紀》記者得到的 雙方產權交易合同顯示,一個月掛牌公示期中,只產生了一家意向受讓方——北京京恩順達投資有限公司(下稱京恩投資)。而該公司正是祁力為了獲得股權而新設 立的公司。

  京恩投資的工商資料顯示,它在獲得股權的時段內是典型的「皮包公司」,註冊資本僅有30萬元。而就是這家註冊資本金僅30萬人民幣的小公司,通過了層層官方關卡,最終「出資」1700多萬元,買下了京城停車業「皇冠上的明珠」。

  京恩投資前身是一家裝飾材料公司,祁力於2007年3月19日購得該公司的「殼」,4月28日更為現名。一直到2009年8月,京恩投資註冊資本才由30萬元增資為500萬元。這已是那筆著名交易發生兩年之後。

  財新《新世紀》記者聯繫了北京地區多家民營停車公司,這些公司均表示非常願意經營北京路邊停車位。當這些公司被問及為何沒有參與四年前的那筆交易時,他們的回答一致:無法參與。

  玄機就在公聯安達制定的受讓方條件中。北京產權交易所當初的公告顯示,交易「受讓方應當具備的條件」一共五條,第一條為:「具有五年以上北京路側停車管理經驗者優先」。

  多位民營停車公司負責人認為,2007年10月時,北京數百家停車企業中,能滿足上述條件的只有一家公司,就是原公聯順達自己。「原因很簡單, 那時全北京的路邊停車位是由原公聯順達壟斷經營的,別人想幹也幹不了。」該規定被視為賈維給祁力量身定做,因為祁力擁有的京恩技術就是原公聯順達的發起人 之一,事實上此時京恩技術已實際經營原公聯順達五年整。

  公告規定的第三條,更具體指向了祁力的公司:「具有世界範圍內協助交警進行相關管理工作的歷史和經驗者優先」。同業者指出,祁力曾為北京市交管部門從國外引入了路邊停車計費咪表,所以當時也只有他滿足此條件。

  事實上,掛牌公告為幫助祁力奪標,還做了其他功課。比如,在「其他需要披露的事項」中,第一條就稱「標的企業股東京恩技術公司不放棄優先購買 權」。第二條、第三條則稱,「停車資源受政府監管、考核」,而原公聯順達經營的47899個停車位中,尚有21034個未備案,並有部分停車位未辦理年檢 手續。

  一位熟悉此事的同業者對後兩條的評價為:「這等於在警告競買者,你必須具有良好的政府關係,否則搞不定,無法經營。」

  2007年10月末,京恩投資以約1725萬元的掛牌價,毫無懸念地奪得那筆交易。祁力控制的京恩技術,原就持有原公聯順達其餘44%股份。 2008年11月,此44%股份被也被劃至京恩投資。此番交易後,祁力通過京恩投資,擁有了原公聯順達100%的股權,即原公聯順達由國有控股,徹底轉變 為民營企業。

  但賈維對祁力的照顧仍未結束。工商資料顯示,直到2008年9月2日,也就是祁力拿下那筆交易的一年後,雙方才簽署產權交易合同。合同顯示,除500萬元保證金,其餘購股款1225萬元,在合同簽訂五日內付清。

  事實上,完整拿到原公聯順達股權後的兩三年裡,祁力也不願與公聯安達完全撇清關係。雖然交易合同要求祁力一方於2008年底前修改公司名稱,不得有「公聯」字樣,但直至2011年6月即賈維被調查七個月之後,原公聯順達才正式更名京聯順達。

  這場交易發生之後直至賈維案發前,不少業界人士仍然認為「雙達」之間存在千絲萬縷的聯繫。而在相當長的時間裡,「雙達」均不對外強調已分家的事實。以致於京城的停車顧客,至今仍然以為路邊車位均為國有企業經營。

  工商資料裡還有一個細節,直至2011年4月29日,在賈維案步步推進之時,原公聯順達才召開股東會,免去了賈維早就不該戴在頭上的董事長頭銜。

難解頑疾

2008年北京奧運會召開之前,將原公聯順達交予祁力經營,顯然希望民營之後,祁力能將京城路邊停車經營出奧運城市的高水平來。但現在看,此舉實際上給北京國際大都市形象抹了黑

  原公聯順達的民營化,並未使北京路邊停車位的經營真正市場化。其實質,是由國有壟斷轉變為民營壟斷。

  北京市當前路邊停車場最大的問題是,對車主只有收費沒有服務。車主交了錢,得不到收費員好的言語和態度,而且還要面臨車輛被碰擦剮蹭的風險。甚至車輛丟失,也很難得到賠償。

  2011年4月13日,《北京日報》報導了一則路邊停車位丟車事件,所涉公司正是原公聯順達。這起在西城區法院審理的案件,源於2009年9月 9日,車主發現自己停在小區外側停車位上的現代途勝越野車丟失。他每月繳給原公聯順達130元停車費,因此要求對方賠償汽車。在法庭上,原公聯順達的代理 人卻認為公司不應賠車,因為「路邊停車收費收的是佔道費,不是管理費,因此沒有管理的責任」。雖然該案最後以雙方調解收場,但暴露的問題已足夠典型。

  一位同業者道出個中原因。在北京,路外停車場和地下停車場甚至相當大數量的居住小區停車場,經營者為經營風險考慮,多數花錢為自己停車場投了相 關財產保險。如果發生了汽車損壞和丟失,自有保險公司負責賠付。而路邊停車位通常由於比路外和地下停車場難管,又出於層層轉包後利益最大化考慮,多數不會 投此保險,這就是原公聯順達不願賠付丟失汽車的最主要原因。

  此外,隨意劃線收費,也是原公聯順達的頑疾。在北京,汽車明明停在路邊車位線內,還有穿著停車公司制服的人收了停車費,但最終被交警貼了罰單。 這樣的怪事發生在許多人身上。而最終,交警部門給出的解釋卻是,那是個被停車公司私劃的停車位,並未經市政部門同意,也未在交通部門備案。而細查這些私自 劃線收錢的公司,多屬原公聯順達。

  多位京城停車業企業負責人稱,在北京,除原公聯順達,也有其他公司私劃路邊停車位收費。但數量最多,膽子最大的就是原公聯順達。一位停車企業老 總由於經營某小區停車場,附帶經營了小區外側數十個路邊停車位,結果與原公聯順達多次發生爭端。該老總說:「祁力當時衝過來,指著我的鼻子說,北京路邊停 車位,我想要哪塊政府都會給,你別想和我爭!」

  知情者告訴財新《新世紀》記者,其實原公聯順達心裡也不是太服,他們2007年拿下原公聯順達時,公聯安達掛牌書中給的近5萬個路邊停車位中, 有近一半事實上未備案。這些未備案停車位,原公聯順達認為他們應該擁有經營權。但各區政府部門並不這麼認為,於是政企雙方之間就有不斷發生的「非法停車 位」之爭。

  同業知情人士認為,原公聯順達有相當多的路側停車位糾紛,是因原公聯順達長期轉包這一粗放經營方式導致的。原公聯順達對路側停車位最常見的管理 方式,是按地段和車位劃分為一個個路邊停車場,然後以一定費用將這些停車場分別轉包私人。而這些私人再僱傭管理員進行管理收費。這些管理員通常是京城失業 者,或退休人員,也有相當大數量的外來打工者。他們通過原公聯順達為期一週左右的培訓後,就可以穿著公司統一制服上崗收費。

  同業者指出,這種方式好處是收費人員積極性特別高,壞處是收費員、承包者與公司利益不一致,難於管理和控制。這些承包者為了各自利益,難免擴大 停車位,私設新停車場,甚至高收費,而管理員自己更情願將收費中飽私囊。財新《新世紀》記者發現,在百度搜索上,同業者指出的這些問題,均能在有關原公聯 順達的新聞報導找到,原公聯順達也因這些問題屢被投訴、罰款。

  網絡上充斥著原公聯順達與車主之間的種種糾紛。有車主停車未繳費遭看管員扎輪胎的,有因停車費雙方爭吵的,還有因此大打出手鬧到公安部門的。最 為著名的當屬「考生家長停車場猝死案」。2005年6月7日,考生家長因停車問題與原公聯順達收費人員爭執,最終家長心臟病突發猝死。法院一審判決公聯順 達承擔賠償責任,但二審法院認為原公聯順達不承擔賠償責任。為此案,原公聯順達最終補償死者家屬6.9萬元。

  同業者指出,北京市政府部門當年同意將原公聯順達交予祁力經營,是在2008年奧運會召開之前,顯然希望民營之後,祁力能將京城路邊停車經營出奧運城市的高水平來。但現在看,此舉實際上給北京國際大都市形象抹了黑。

利潤流到哪了?

政府稱只收到兩三千萬元,企業自身又號稱不賺錢,路邊停車位成了賠錢買賣?

  2010年3月31日,北京市發改委、市交管局、市交通委等部門聯合召開新聞發佈會,宣佈自4月1日起,北京市燕莎、王府井、北京站、北京西站等13個重點一類地區停車費大幅上調,路邊停車位由每小時2元,調升為每小時10元甚至更多。

  事隔一年,2011年4月1日,北京市發展和改革委員會發佈新聞稱,自當日起,北京整個三環路以內路側及路面停車收費都成了一類標準,外加三環外的CBD、燕莎地區、中關村西區和翠微商業區四個重點區域;路側停車首小時10元,第二小時起15元。

  收費價格上升,但祁力的原公聯順達方面對新聞媒體一再稱,停車價上調「反而導致收入下降」。

  在具法律效力的工商資料中,壟斷京城路邊停車位市場的原公聯順達公司,年銷售收入只有人民幣7000萬至1億元,好年份利潤才150餘萬元。上述數據不免讓人驚詫。

  這些紙面利潤,與祁力當年總計花費2500餘萬元的血本不惜進入路邊停車行業,形成明顯反差。如果每年只有100多萬元利潤,祁力需要干至少20年才能收回成本。

  一種解釋是,原公聯順達營業收入中,有相當大份額是作為佔道費,交予北京市政府財政。

  2005年,祁力接受媒體採訪時就說過:「有些人以為我們收費是公司行為,其實我們收的錢是佔道費,最後這些錢還要交給政府,我們得到的只是一些勞務費。」

  但上述說法顯然站不住腳。北京市財政部門的統計數據顯示,2009年,北京佔道停車費收入僅為3372萬元;2010年,部分區域停車費上漲, 但由於路邊停車位縮減,佔道停車費收入降為2110萬元。據北京市交通部門解釋,北京的停車佔道費實行市、區兩級二八分成,收入納入同級財政預算,用於道 路設施維修養護、停車管理和交通管理。

  政府只收到兩三千萬元,企業自身又號稱不賺錢,路邊停車位成了賠錢買賣?

  事實顯然並不是這樣。一個未經證實的業內傳聞是,曾有一家外資企業與祁力多次接洽,想接管祁力手中的「馬路王國」。祁力開出了一個讓人瞠目的價 格——7000萬美元。該傳聞雖難以證實,但數位停車公司負責人告訴財新《新世紀》記者,最近一兩年,業內多家企業試圖從祁力處分包部分路邊停車位,均被 祁力拒絕。

  有業內人士為原公聯順達算過一筆賬:即便按其合法備案的總停車位近3萬個、每小時收費2元、白天80%的車位使用率、夜晚50%使用率簡單推 算,其年總銷售收入最保守估計應在2億元以上。而近兩年,隨著停車位價格上漲,其總收入至少在5億元以上。這還不算該公司未經備案的大量私劃線停車位的收 入。

  一位不願具名的原北京某大型國有停車公司高層說,他原來所在的國企,工商資料也只報很少的營業收入,很少的淨利潤。作為知曉財務狀況的人員,他 知道公司某負責人還成立一傢俬營公司,錢都被轉了出去。前幾年這家國企改制,這位某負責人一下子拿出很多錢把公司買下,結果公司民營後業務紅火異常。

  「就這麼回事吧,只是一個數字遊戲。」他評價說。

  該人士目前自己也承包經營了京城十幾個居住小區的停車場,共有不到1萬個停車位。「我經營的是大型停車企業看不上的小停車場,每小時收費五角錢 的那種車位。你知道我一年淨賺多少嗎?八九十萬元。祁力的原公聯順達幾萬個路邊停車位,如果說只有100多萬元的淨利潤,誰信?」

餘波未了

本次「雙達」當家人涉案,在北京停車業引發很大震動

  針對「賈維-祁力」賄賂案,公聯安達和京聯順達兩公司一再婉拒財新《新世紀》記者的採訪。賈維案在公聯安達和公聯公司引發何種震動,目前尚無法得知。

  但財新《新世紀》記者注意到,2011年7月8日,賈維案公訴兩個月前,公聯公司在其官網發表公告,稱原公聯順達已改制,其全部股權已被轉讓。因此原公聯順達的全部經營行為及產生的任何後果,均與公聯公司及公聯安達無關。

  從種種跡象看,賈維案對祁力的京聯順達來說,已傷筋動骨。數月前,京聯順達就徹底關閉其官方網站,網絡上不少關於原公聯順達的內容被刪除。

  工商資料顯示,祁力在今年五六月間,悄然讓出其在京恩投資公司的全部股份。5月28日,祁力將97.6%的京恩投資股份,轉讓給一位祁姓女士。該祁姓女士原為該公司小股東,僅投入12萬元佔股2.4%;同日,該2.4%股份轉讓給新股東羅女士。

  目前,羅女士已成為京恩投資公司法定代表人。同樣在5月,原公聯順達的法定代表人也進行了更換,祁力卸去經理一職,羅女士的名字被換上。

  由於京恩投資全資持有京聯順達,祁力此舉事實上意味著從法律上徹底退出京聯順達。

  業內人士同時認為,上述股權變動,不排除祁力為規避司法部門而進行財產轉移的可能性。

  本次「雙達」當家人涉案,在北京停車業引發很大震動。

  業內人士稱,此案在客觀上,也是對京城停車業壟斷勢力的一次打壓,行業至少會有局部洗牌。

  業內人士呼籲,北京市政府應繼續推進停車業市場化改革,打破路邊停車位市場的壟斷局面;所有停車位均應公開招標產生經營者,讓任何有資質停車企業均可以公開參與競爭。同時,政府也需要回歸規則制定者角色。

  如此,則政府佔道費用可保,京城車主服務可保,北京國際都市形象也得以擦亮。

路邊 車位 誰的 王國
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香港樓市再現小陽春 車位租金回報超越住宅

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3月初的一個週末夜晚,路過家附近一個地產中介的店舖,驀然發現裡面燈火通明,幾個做地產中介的朋友居然還在加班。這種情況似乎有點久違了,儘管這 家地產公司在香港屬於一線品牌,其店舖也位居香港藍疇屋菀的集中地,但去年香港房地產二級市場持續低迷,放盤和看盤的人都少得可憐,這家地產中介公司常常 人浮於事,常常是傍晚便已經打烊。

推門跟地產中價朋友閒聊一番才知道,近期香港地產市場開始回暖,炒家開始再度光臨。不過受制於政府推出 的短炒印花稅(SSD),這一輪地產炒家投資目標仍顯謹慎。中介鄭太說,現在買大房的主要是「剛需」一族,而對於炒家來說,當前一個重要的轉變是從投資住 宅轉向商用物業和車位,或者就是乘低位時掃入較便宜的小面積住宅,以抵消SSD的成本。

車位租金回報急升

鄭太說,在港島傳統藍疇屋苑太古城一帶,由於車位少、投資總成本小、加上租金回報率高,已經成為近期的熱門之選,一些較好位置的車位價格已經是五年前的三倍,遠遠跑贏附近的私人住宅價格。

但即使如此,仍然有不少炒家入場。投資車位在香港過去屬於小投資項目,但近年來,卻成為一些資金雄厚的地產炒家的熱衷對象之一。

鄭 太介紹了港島區車位受歡迎的幾個主要原因:首先,車位買賣不受限於政府的SSD懲罰稅,稅務成本較低;另外,車位不用裝修,也不用擔心租客損壞,加上面積 較小,因此可以只交少量的地稅和差響費,令整個交易的成本大大縮小。特別是在港島區,土地產權年限為999年,一些車位也因此根本不用交地稅。

其 次,由於港島區可建樓土地基本已經開發殆盡,而政府部門又嚴格控制每個樓盤應有的車位數量,因此即便車位價格和租金猛漲,目前靠近寫字樓附近的車位仍然脫 銷,一些租客即使願意加租也找不到位置。從鄭太經手的交易來看,當地的車位租金也從幾年前的上千元(港元,下同),猛漲至近2600元。

第 三,銀行同樣也可以為車位交易提供槓桿,這對於大炒家來說,進一步減少了自有資金的佔用,他們用較少的本金便可以大量掃貨,製造壟斷效應。鄭太經手的一個 車位老炒家,一擲數百萬元,一口氣掃下了附近某豪宅區停車場的20個車位——此法足以左右該大廈乃至周邊的車位租金價格,同時也進一步製造車位供應緊缺的 情況。

香港人退休後政府部門並不發放退休金,所以很多人靠房養老。這位老炒家光每個月的車位租金,足以令他過得比寫字樓裡的白領要舒服得多,這從側面也反映出港人把房地產更多是當作投資的一種手段。

對於很多內地投資者來說,汽車和摩托車車位似乎並不是主流的地產物業投資對象,但是在香港,情況卻不同——如果有人告訴你,投資一個摩托車的車位能有近三成的年回報率,你可能會覺得這是天方夜譚。但在香港,這卻是不爭的事實。

據 近期香港媒體披露,富豪李澤楷開發的貝沙灣樓盤今年新放出一些摩托車車位,結果被哄搶一空。當地地產中介表示,每個車位市價約在1.8萬元,而1月份的摩 托車車位租金價格已經躥升至500~700元,粗算下來,租金回報率已經高達33%以上。一些相連的摩托車車位甚至出5萬元的高價也一位難求,在車位推出 一個月內,成交量便高達50宗,比當月的住宅交易量要火爆得多。

低息之魔製造小陽春

鄭太和她的同事都認為,車位的瘋狂和租金的狂升跟政府推出SSD後炒家轉至車位及商舖有關,但筆者認為,背後主要原因仍然是全球愈演愈烈的低息環境。

眾 所周知,香港自金融海嘯以來一直維持著低利率環境。受到聯繫匯率制的影響,香港只能緊跟美聯儲的低息政策,但和美國不同的是,美國的流動性目前並沒有大規 模流出銀行體系,而香港的銀行沒有毒債減值壓力,因此低息環境令銀行系統的流動性氾濫,銀行資金充裕,也希望符合條件的企業及個人增加貸款。

近期全球央行持續低息的政策,令香港投資者進一步強化了低息預期。

流動量氾濫的結果,是對於物業這樣的另類投資市場形成較大的價格泡沫推動力。在香港,近年來除了住宅物業、商舖、車位,其他如紅酒、藝術品、古幣及郵票等另類投資項目均出現價格泡沫化情況。

甚至連香港金管局也加入另類投資盛宴。該局副總裁今年1月接受媒體採訪時透露,香港外匯基金在2009年成立了首家附屬公司Eight Finance進行另類投資,到2010年又再增設三家全資投資附屬公司,專門投資新興市場的股票、債券,以及海外物業。

另類投資仍需謹慎

但正如目前有人擔心傳統市場可能再次調整一樣,像房地產及車位這樣的另類市場能否持續2011年的繁榮景象,仍然是投資者需要關注的話題。

筆 者認為,炒賣車位的好處是成本小但收入穩定,由於成本低,通常只有幾十萬元,因此即使銀行借貸利率升高,形勢仍然可以控制。但其主要缺點是流動性不如股 票。另外,香港人碰到有股災時,首先就是賣股票,然後是賣車,但既然把車賣了,也就沒有人租車位了,所以車位的租金和價格跟股市的影響有很大關係。

此外,車位投資受地段影響比較大,住宅及寫字樓的繁榮程度直接決定車位的租金回報是否足夠高。

從 銀行提供的住宅按揭利率趨勢來看,過去一年,大多數銀行已經不再提供優惠的「H加」利率(即由香港銀行業同業拆息率加一個浮動利率),而多用銀行的「P 減」利率(即5%~5.25%左右的優惠利率減去一個固定利率),這導致實際利率已經攀升了一倍,從原先的接近1%,急劇升至近期的2.5%左右,住宅的 利率壓力正悄然上升。

香港雖然號稱國際金融中心,其實主要是全球的流動性在此彙集,而從另一角度來說,當全球有風吹草動,首先撤離的也是 這些「國際流動性」。今年國際上有多項政經因素交叉影響市場,如美國大選、歐洲債務問題,以及中東問題等等,這些不明朗因素是否會衝擊到資本市場的流動 性?帶來相關產品的價格波動,也需要投資者密切關注。

(作者係本報駐香港特約撰稿人)

香港 樓市 再現 小陽春 小陽 車位 租金 回報 超越 住宅
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車位狂炒一個月閃爆

2012-12-20  NM
 
 

 

政府十月尾推出辣招,樓市瞬間冰封,發展商趁磚頭有價,即變陣拆售視作「豬頭骨」的車位,無啖好食的經紀在高佣吸引下瞓身拉客。過去個多月車位市場史無前例地出現掃貨潮,發展商傾銷逾三千個車位,速套現二十億,認真笑呵呵。不過,接貨者境況就相當「悲壯」;曾持有三千車位、現坐擁四百個豪宅及商廈車位的「車位大王」湯文亮,勸盲目搶貨者:「可以撻訂就撻訂啦,除笨有精呀!」原來,車位熱潮僅限於一手貨,接了發展商火棒的小投資者,根本在二手市場摸貨無從。而車位租金亦因盤源突增,高速掉頭回落,劈足五成!車位炒了個多月已連隨「閃爆」。

家住港島區的林小姐,是今次車位拆售潮的典型投資者,「我未買過車位o架,一直諗住買細價樓投資,但樓價愈升愈高;而家見幾十萬可以買到磚頭,就即管試吓囉,投資唔顧慮得咁多o架,始終係磚頭實會升值嘅。」她口中的「磚頭」,正是華懋位於深井的豪景花園車位。上月初車位瘋潮時,她以六十二萬元,買入該屋苑四樓兩個車位。但林小姐買車位時,原來連豪景花園都未去過!上週一,連車牌也沒有的林小姐,才獨自由港島搭港鐵,再轉小巴,用了一個多小時來到豪景花園,望一望自己買的「磚頭」,「哎!原來呢個出入口係樓梯嚟咋,買嘅時候經紀同我講係o架喎,仲諗住發達添!」她還發現其中一個車位的上蓋有水管,「我見網上啲人話有水管唔好呀,而且又話呢度有好多人放租。」不過她補充:「我買咗第二日,經紀話發展商已將全層加價,遲一日已加價到三十四萬啦!」

是但排一條隊

仍然充滿信心的林小姐,憶述當日買車位時的情況:「當日華懋喺荃灣如心廣場拆售四個屋苑嘅車位(大圍金獅花園、沙田富豪花園、沙田碧濤花園、深井豪景花園),我原本打算買金獅花園嘅,但去到話賣晒,咁我就是但揀一條隊排,見豪景條龍長過碧濤,就排豪景。諗落梗係啦,碧濤一個車位要五十萬呀,同豪景比差不多一個等如兩個。」林小姐當日由下午三點排到十一點才買到車位,臨走時她才突然醒起:「大拿拿幾十萬嘅嘢,點解連張圖都無o架?」她這才捉着一個經紀要圖則,「後來睇番原來經紀俾嘅係一樓嘅,我買四樓o架嘛!」揭開豪景車位的「真面目」,這個單位總數二千八百個的舊屋苑,有四個停車場,單位與車位的數目達一比一!而且發展商華懋,還貫徹長賣長有的策略,屋苑還有約三成單位未賣出,人流稀少,記者所見停車場四樓全層竟只泊了一部電單車!林小姐對此有點如夢初醒說:「好似話租金暴跌,搶到落去一千蚊左右……」但很快她又自我安慰:「都係好少錢啫,我唔怕租唔出呀,咪由得佢丟空囉!總之半年賺十萬我就走,到時就買番啲細價樓!」記者將此個案向「車位大王」湯文亮查詢意見,湯聽後搖頭嘆息,並醒她一句:「賺十萬?蝕十萬走都算好彩啦!好明顯是被市場氣氛衝昏頭腦的例子。」

車位「閃爆」 大龍鳳

Full paid僅得三釐息

另一個同樣滿腦子發達夢、並買入豪景花園車位的,是長駐國內的江小姐,她說:「啲錢放喺銀行都無息,買車位收租好過;我知車位按揭唔係好多銀行做,利息又較住宅高,所以咪full paid(一筆過)囉。」自稱對新界區「幾熟悉」的江小姐,以一百五十四萬,買下豪景花園四個位於四樓的相連車位。對於現時該處車位租金由二千多跌至一千元,自言並非首次投資車位的她滿不在乎,「發展商拆售後,大家心急出租鬥平嘛,就好似啲新盤入伙咁,第一浸一定有人願意平租,我就唔會喇,我都已經俾晒錢,唔需要每月供,可以話無成本,我放緊月租二千至二千二,希望千八蚊租得出啦。」按其如意算盤,四個車位各以一千八百元出租,扣除每月管理費及差餉地租後,回報率有五釐。但現實是,在豪景花園的車位需求有限下,位處四樓的車位更加乏人問津。區內的經紀指若然有人肯以一千元承租已算「好好彩」,而一千元這個「現實價」,未扣除其他使費,回報僅得三釐一。對此湯文亮說:「平常無經紀願意做車位收租的,他們視之為豬頭骨,賺得你幾多?而且搞咁多嘢,只得兩、三釐回報,何不買債券?銀行好多有五、六釐回報的債券都好穩定呀!佢(江小姐)死梗呀!」

希冀內地人接貨

相較林小姐及江小姐,一頭天然米金色頭髮的外國人周太,算是最早夢醒。周太嫁作港婦已幾十年,投資經驗亦逾十年,向來有買車位長線收租,「這次是我朋友的經紀,介紹我買金獅花園一手車位的,當時the market is too hot,我就落訂買了三個,總值一百二十萬。」她簽好文件後,即日到金獅花園二期現場觀察,這時她才知,發展商放出來的「一手貨」,並不代表一定是新建的停車場。她眼前的,是區內著名的發霉場,場內柱位特多,大部分車位既窄又短,連普通私家車停放,亦會凸了部分車頭在車位外。而且上落車通道分開,上車通道壆高,就算熟手司機亦難以「一手軚」轉上,可謂「發霉位」奇多。「我一睇就知出事,所以做投資決定前一定要先查清楚,I'm wrong this time!」她雖知自己投資失誤,但仍心存僥倖,「未到最後都唔一定會輸,或者樓市繼續升呢!內地人有好多錢,他們現時除了買車位外可以話別無選擇,或者他們會接我貨呢!」周太說時語氣充滿期盼,並前後三次重複要求記者「You don't kill the market!」(你不要破壞市場)。對此湯文亮戳破其美夢:「內地人肯定唔會買,完全無機會!唔好以為佢哋(內地人)蠢,佢哋買嘢唔使睇係因為一早做好晒功課!」

貼街招出租

一直以來,車位市場都是冷門投資,雖說車位近年受樓價狂颷帶挈而見升值,但車位始終不如住宅,需求有限。只是十月尾政府開徵買家印花稅及加重特別印花稅打壓樓市,才造就了這次車位狂熱。長實是一眾發展商中最快有反應,政府出招同日,長實的大圍名城即晚出信通知租用車位的住戶,要收起車位準備出售,消息曝光後,投資者蠢蠢欲動,而三日後,調景嶺維景灣畔的二手車位,更錄得以一百零八萬元成交,全城迅即發狂。自此華懋等其他發展商,順勢推銷車位套現,估計共售出三千個車位。以往車位盡在發展商手中,租金可以操控,如豪景花園月租曾達二千元樓上;現時車位落在不同投資者手上,在自由市場下,租金已「調整」至一千元左右,傳聞該車場更有業主以五百元放租。湯文亮補充:「唔好以為車位銀碼小,收租好簡單,以前我哋有咁多物業同車位,啲經紀都唔願意做車位,我哋幾乎要自己貼街招呀,車位錢好難賺,好陰功o架!」不但經紀不願做,連銀行亦不大願意承造車位按揭,現時息口見三釐,年期最長十五年,按揭成數最多五成。要投資車位,湯文亮指最基本留意車位與單位的比例,「好似太古城萬幾伙得二千幾個車位,一比五就是黃金比例啦!現時我哋持有的全部車位,都係同樓上嘅豪宅、商廈一齊揸,保證有需求。」對於突然掀起的車位狂潮,他語重心長說:「除非係自用啦,買嚟投資嘅,未完成交易就好撻訂啦,撻咗都係蝕幾萬蚊啫,除笨有精呀!」

揀車位攻略

若真想買車位投資,買入前一定要做足功課:‧留意停車場的設計,有太多柱、上落通道單線行車的,由於難以「一手軚」泊車及上落,普遍都不大受駕車人士歡迎。

‧近年落成的車位都有指定長及闊的面積,但舊式停車位則長、短、闊、窄不一,可以留意場內較長身的車輛有否凸出於車位範圍;並排而泊的車輛之間又是否夠位開車門。

‧揀車位當然以地面一層為首選,價值及租值亦最高;樓層愈高或愈低,租值亦遞減。‧半夜是了解停車場的最好時機,只要巡一巡,出租率高低、保安有否巡更、閉路電視是否運作正常等一目了然。‧日間亦要觀察一次,既留意車位地面有否水漬,亦要小心車位對上天花有否喉管,喉管可分為紅色消防喉、去水喉、雨水喉等多類,前兩者可免則免,因為喉管內充滿水,有水自然有水壓,若然喉管有阻塞,就有滲漏風險。

 
車位 狂炒 一個 閃爆
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億元車位一小時搶光

2014-12-10  NM

 

上週五晚,同時間有三百多人衝往尖沙咀「鳩嗚」。他們「鳩」的,是每個只有百多呎,平均售價近百萬的筲箕灣東熹苑車位。「鳩嗚團」只花了一小時便把一百二十九個車位掃光,滾出一億多成交金額!

銀行水浸,雙倍印花稅對二百萬樓下磚頭無阻嚇力,加上政府限制停車場發水,令未來車位供應緊張,車位「叮一聲」炒起來。今年起,各大發展商輪住喪散車位,而且個個天價。新地(16)拆售的西環寶翠園車位,每個索三百二十萬,售價貴過上車盤;長實(1)亦接力推售將軍澳屋苑峻瀅二百多個車位,即使遠在堆填區,亦叫價一百五十萬。接了貨的用家竟然舒懷的說:「買咗車位,當放下心頭大石!」而今次大贏家,是近年積極「劏」車位、商鋪及寫字樓的炒家、鞋店Union的老闆林子峰。

在筲箕灣東熹苑停車場內,個多星期前已掛上橫額、代理亦在車上擋風玻璃塞上宣傳單張,預告車位不日發售。即使價單欠奉,各準買家都照用五萬元「入飛」。上週五晚七時,賣方在尖沙咀中原工商鋪開售車位,客人在揀車位前一刻才收到價單,整個銷售安排,神秘感十足。記者七時十五分致電代理查詢,對方說:「你太遲啦,已經賣緊,可以幫你留意吓有無貨尾嘅!」現場所見,搶貨氣氛熱烈,開賣百多個車位,卻有三百多枱客等待抽籤,銷售處水洩不通,準買家只盯着剛到手的價單,計算回報率,心情焦急,情況猶如回復到未規管賣樓時,一樣混亂。

樓齡十九年的東熹苑停車場車位,售價由七十四萬至一百二十萬不等,是同區居屋愛蝶灣車位價錢兩倍有多。早前,有屋苑業主不滿賣方拆售車場,擔心導致日後加租,表示考慮徵收天價「買路費」嚇走炒家,但仍無阻「鳩嗚團」對車位的熱切追求。銷售處不時傳出經紀的歡呼聲,有經紀帶着勝利笑容高呼:「人人有飯開!」一百二十九個車位,一小時便被揀清,有傳有投資者斥八百萬買入十個車位,買家當中有六成是東熹苑業主或車位租客。其中一名買家、東熹苑業主王先生說:「用八十二萬買咗一個擺家庭車,感覺梗係唔多好,但有自用需要,焗住都要買,而家供仲貴過租!」唔買,他又擔心日後會被加租。

Union老闆搭棚劏車場

一小時內,億元「袋袋平安」的賣家林子峰,卻安枕無憂。近年活躍「劏場」的他,原來是經營皮鞋生意起家,是連鎖鞋店Union的老闆。今年他曾以一億四千多萬購入元朗又一新城,劏成一百四十九間鋪,每間一百萬放售,勁賺二億多。今年四月,又曾以五千多萬買入深水埗SoHo WEST,改建成八十個服務式辦公室,每個三十幾萬,一小時沽清,賺近億元。今年五月,他開始投資領匯(823)旗下商場,包括以七千多萬向領匯購入東熹苑商場六千多呎商場及百多個車位。今次他只拆售車位部分,便成功套現億多元,變相「免費」獲得商鋪部分。Union亦有分店在領匯商場,林子峰投資起來自然得心應手。林子峰向本刊記者說:「我主要係睇整批商場嘅回報率,希望俾自己嘅零售品牌做生意啫。」對於拆售車位原因,他即銷售員上身,「講回報率,車位梗好過住宅。有投資者鍾意買細價嘢,而家住宅貴,咪轉投車位。加上而家發展商起樓,停車場只可寬免一半樓面面積,雖然起喺地庫可全數面積寬免,但成本又高。預期未來供應都會少。車位好睇需求,東熹苑車位、單位二十比一,加埋附近住宅群,有五十比一!」他講到車位十分重要,記者問他自己的車位租定買,他的回覆卻令人意外:「自己個車位就係租。」

新地長實開天價

車位熱熾炒風早於兩個月前燒起,新地突然把樓齡十三年的西環寶翠園三百五十個車位拆售,均價三百二十萬,最高成交價更達三百五十萬,足足夠買一個沙田第一城兩房單位!西港島線通車在即,由寶翠園行至香港大學站,只需一、兩分鐘路程,對車位租金造成一定壓力。新地就在此時散貨,目的路人皆知。但寶翠園住客卻有理無理衝入市,新地成功賣出八成車位。買唔起這批車位的的寶翠園住客余先生擔心說:「呢度車位已經租緊八千幾蚊,擔心會加租,惟有泊過一兩條街啦,雖然隔涉的,嗰度月租都係三千幾蚊之嘛!」氣氛高漲,連帶偏遠地區的車位,亦有價有市。有投資者趁寶翠園車位拆售,亦乘機在附近掛上橫額,指有平價車位出售。車位位於域多利道的麗景大廈,距離寶翠園頗遠,搭叮叮前往約十分鐘。記者訛稱有意買車位,經紀李先生落嘴頭說:「寶翠園三百幾萬,呢度百六萬算低水喇。」記者表示擔心車位難以甩手,李先生拍心口說:「你想投資,俾番我做,開一百八十萬都得。」翻查資料,此批車位,由一名叫江彩香的投資者,於本年九月以每個均價七十五萬購入,總共三十八個。不足一個月,她便把這批車位標價最貴一百六十萬出售,認真大咬。至今已賣出六個,買家余先生卻覺得如釋重負,「我真係放低咗件心事,至少以後起碼每個月頭唔使交租,又唔使怕被人加租同趕走,買咗就煩少好多嘢。若干年後,車位就係我嘅,至少我唔使好似以前咁俾貴租,我當儲錢咁儲個物業之嘛。」

政府改制掀炒風

而長實亦接力拆售旗下將軍澳峻瀅二百五十四個車位。其停車場內一角,已擺放了幾十張椅子,搭建了一個矮台,儼如售樓處,準備月底開售。峻瀅銷售處亦於上週六向入紙認購車位的業戶發價單,售價一百二十五萬至一百五十萬。現時峻瀅停車場月租為三千八百元,每月管理費二百元,回報率僅二點八釐。雖說峻瀅車位與單位比例是一比七,但未來車位放售,只可賣予峻瀅業主,升值空間有限。有住戶便於屋苑討論區裡踩爆道:「只可以賣番俾峻瀅人,升值空間等於零。」今年七月,才有一個日出康城領都車位以一百萬元沽出,原業主要倒蝕十三萬離場,可見炒車位非包賺。燃起車位炒風,與銀行水浸有關。記者以寶翠園一個成交價三百四十萬的車位向中銀查詢,銀行估價足九成,並表示可借出四成按揭;加上大部分車位價錢二百萬樓下,買家只須繳交雙重印花稅(DSD)一點五個百分點,即數萬元,自然未能抑制車位炒賣。更關鍵的是,過去新樓停車場獲政府豁免全部樓面面積,但一○年政府為打擊「發水樓」,為新建樓宇的停車場加上寬免上限,如建在地底可獲全數樓面面積寬免,但如建在地面或以上,只可寬免一半樓面面積,令發展商起停車場的成本大增,車位表面上愈來愈矜貴。發展商腦袋一轉,打壓政策頓成搵銀契機。

投資者避走

然而,市場傳統投資者,早已離棄車位市場。由廖創興新抱廖湯慧靄打骰的紀惠集團,○三年曾持有幾千個車位,每月收租合共有三十萬元,但由於租金銀碼細數量多,需大量人手處理,故到○六年已放售所有車位,套現約七億多元,轉玩甲級商廈。另一投資者、科達集團主席湯君明亦放售手上車位,「我喺柴灣高威閣有五十個車位,幾年前廿零萬一個買入,收租每個有二千幾蚊,算唔錯啦。管理一個車位,同管理一個單位,同樣花咁多心機,最近有人開價七十萬一個賣俾佢,梗係賣啦。我投資咁耐,車位最多試過租到四千蚊,唔會有人再願俾多的錢租,大家睇餸食飯啦。」香港部分地區車場,都有空置率高的情況出現,如石硤尾南山邨停車場,當中一半面積,要改建成城大教學大樓;東涌逸東邨五層停車場,空置足十三年。經濟逆轉,車位成交價亦首當其衝,九八年全港各大屋苑車位二手造價,全年平均下調約一成八,匯景花園的車位一年跌四成,由八十萬跌至約四十八萬。中大經濟學系副教授莊太量則指,投資車位,揀地點要小心,「近兩年政府批嗰啲住宅唔夠車位,會較為值錢。其次唔好近市中心,交通選擇愈少,投資車位愈有利。」他認為屋苑提供的單位類型,對車位回報率亦有影響,「主要提供上千呎單位屋苑嘅車位最好,因為住呢啲地方嘅家庭,好多時需要兩、三個車位。」不過,他提醒買家,「車位呢樣嘢,經濟好就好搶手,經濟唔好,大家都會第一時間拋售。屋都仲好可住,車位真係留嚟都無用。」

車位瘋狂事件簿

億元 車位 小時 搶光
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如何解決新能源汽車充電難題?車位共享或許是個辦法

來源: http://newshtml.iheima.com/2015/0707/150151.html

黑馬說:開著特斯拉去兜風很酷,但充電很難。這其中恰恰蘊藏著巨大的市場機會。充電網就想通過車位資源共享,為充電網絡提供解決方案。雖然其用戶數量還不到2萬,但創始人王振飛認為,他一定會迎來業務大爆發的那一天。
 
文 | i黑馬  蔡鎏


\充電網創始人王振飛自己有一輛特斯拉,一年多以前,他開著車從北京到深圳,沿途在各大酒店蹭電充,隨之就蹭出了他的靈感:創辦一家網站,實現車位資源共享。充電網就這樣誕生了。
 
國內新能源汽車充電市場有多大?看這里的一組數字。新能源汽車與充電設施的標配值是1:1,而在我國,截至2014年底新能源汽車保有量近10萬輛,已建成的充電樁只有3萬多個。為了促進產業發展,國家能源局制定的《電動汽車充電基礎設施建設規劃》與《充電基礎設施建設指導意見》草案中明確提出,到2020年國內充換電站數量達到1.2萬個,充電樁達到450萬個。各充電樁企業也加緊布局,7月1日,特斯拉宣布將在2015年內實現華北-華中充電網絡、華北-東北超級充電網絡等多個充電網絡;從7月起,特斯拉目的地充電樁將陸續鋪開至中國大陸地區42個城市的68家皇冠假日酒店及度假村的單體酒店。
 

不賣充電樁,只做產業服務整合
 
但是,王振飛並不想做充電樁生產和銷售的生意。他設想中的充電網,是一家互聯網公司,目的是實現車位資源共享,為充電網絡提供解決方案。一年前的那次旅行,在與沿途酒店的溝通中,對方都向他表達了很好的合作意願。身為車主,對用戶痛點的切身感受,讓王振飛覺得他比同行競爭對手更了解如何做好充電服務。

7月2日,充電網科技在京發布其電動汽車公共充電行業解決方案、個人充電產品(PMC便攜式充電器)和“充電網App3.0”,布局充電服務市場,以整合充電網絡中的車位、充電樁、運營管理這三個核心服務,切入電動汽車市場。

這系列產品代表了王振飛打造充電網的核心思想:做充電網絡解決方案,通過充電網的產品解決電動車的充電兼容性、安全性和智能性,加速整個產業的發展。充電網鋪設的充電樁可以解決所有不同功率的充電問題,實現車位資源的最佳利用。

在充電樁方面,充電網是與別的充電樁企業合作。同樣,充電所必需的車位資源,充電網也是與地產、物業管理公司等尋求合作。王振飛強調,充電網的研發核心是充電汽車產業的服務整合。

7月,充電網還將推出新App“樁主”,面對的客戶就是以地產開發商和物業管理公司為代表的車位擁有者或運營者,借助物業公司的力量去拓展開發車位資源。王振飛認為,充電網絡的核心問題在於車位資源的緊張,這個問題並不是靠政府或幾家企業就能解決。因此,充電網提出“充電樁共享”的概念,希望有車位的企業能拿出自己的車位資源實現共享。當然,共享的實現需要共贏,要讓企業看到因此獲得收益的增值。比如與酒店合作,就為它們帶來品牌效應和關註度的提升;與保險公司合作,則幫助他們推廣車險等產品。由於小區進入的諸多限制,目前實現個人車位共享的P2P模式還不成熟,車位共享主要面對的是企業用戶。

 
未來盈利來自增值服務

目前,充電網的用戶數量還不到2萬。王振飛認為,進行長期的用戶積累而盈利模式不清晰,是充電網發展的必經階段,但之後一定會迎來業務大爆發的那一天。

充電網現階段還在做充電業務並收取費用,但在王振飛看來,充電收入的體量和收益都太小,它只是用來解決客戶剛需,作為充電網切入市場的入口。而未來,充電網的主要盈利來源不是充電服務費,而更多的是來自由此帶來的一系列增值服務,如車險、電動汽車租賃、車輛上門保養、廣告等。例如,利用用戶註冊充電網App時填寫的車輛型號,充電網可以實現對不同目前客戶群體的廣告精準投放;同時,充電網對於電動汽車租賃服務也是一個很好的切入,能夠為電動汽車租賃提供車位資源和充電設備支持;作為一個很好的資源入口,充電網也會成為保險公司流量導入的大入口。

未來充電網是否會產生一些獨立的業務?還在集中精力做充電服務的王振飛還沒來得及想清楚。但接下來,他想將充電網做成一個大型的面對大學生客戶的項目,他預期,大學生會成為未來兩三年內充電汽車用戶中的一大群體。目前還是以個人投資者為主的充電網,未來也將尋求與地產公司或汽車租賃公司等機構投資者的合作,加快行業布局。
\版權聲明:本文作者
蔡鎏,由i黑馬編輯,文章為原創,i黑馬版權所有,如需轉載請聯系zzyyanan授權。未經授權,轉載必究。

 

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3D真人投影 嚇阻殘障車位亂停

2015-11-30  TCW

對殘障標誌視而不見? WOW! 俄羅斯這裡禁止停車!為了不讓違規停車占用道路,只好祭出各式告示牌,甚至是花盆、旗幟,反而變成妨礙交通的「路霸」。若是殘障車位被一般車主占用,最多 只能勸告或事後檢舉,例如在俄羅斯,估計超過三成的駕駛,根本對停車格上的殘障標誌視而不見。

「停車!我不只是一個地上的標誌,這裡是殘障者的專用停車位!」平時不占空間的「隱形路障」,只要碰上了違規停車者,一個殘障者坐在輪椅上的3D立體影像,就會立刻跳出來現身說法。

當車子駛入停車格,攝影機卻偵測不到車上的殘障駕駛證,全息投影(hologram)就會啟動,真人影像就像是憑空出現在水霧形成的背景上,加上聲音勸告駕駛另覓車位。

隱形路障率先由殘障權益團體Dislifc嘗試推行,在俄羅斯各地大型商場,已經看得到殘障者現身在室內停車場伸張權益。雖然少了實質懲罰,隱形路障的道德勸說仍防不了小人,卻不乏未來更廣泛的應用機會。

(文·吳和懋)


3D 真人 投影 嚇阻 殘障 車位 亂停
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3個車位4人搶:特斯拉員工的停車噩夢

特斯拉CEO馬斯克(Elon Musk)正雄心勃勃地規劃著未來交通的新藍圖——無人駕駛汽車、超音速高鐵、私人外太空遊。

但眼下夜夜困擾他的難題卻是,如何解決辦公室外6000名員工停車難的問題。他說:“停車問題是我最大的噩夢。這麽多人,怎麽才能安置每個人的車?”

6000人搶4500車位

在加州帕洛阿爾托(Palo Alto)的特斯拉總部,每天早上都會有穿著制服的工作人員四處奔走,指揮停車,盡可能地塞下更多車。停車場里,車子和車子首尾相連,在過道里像蛇一樣蜿蜒排開,把其他車子緊緊包圍起來。而在特斯拉位於弗里蒙特的工廠中,來自不同崗位的6000名員工每天都在為4500個停車位競爭。

為了搶車位,有的員工淩晨3點多就離開家出發去公司,停好車再在車里繼續睡到上班時間。稍晚一些就只能開著車兜圈,等到一有空位就火速占上。

停車場看起來簡直就是一場混戰。車子沿對角線停著,要麽壓在街沿上,要麽停在布滿鵝卵石的中央隔離帶上。員工甚至在Instagram上開了專門賬戶吐槽“停車線不過只是一個建議”。

隨著停車難的升級,特斯拉最近開始準備重新規劃停車區域,還表示已經采取部分措施來改善停車狀況,比如為員工們提供自帶WiFi的班車,這也確實讓特斯拉總部近幾個月來的停車狀況得到了改善。

經濟越好停車越難

有趣的是,在矽谷,停車狀況堪稱是一個公司運營狀況的最佳晴雨表。

例如,2000年IT泡沫破裂之後,偌大的辦公樓前的停車場上就荒無人煙。而現在,特斯拉、谷歌、Facebook的一輛輛班車正快速地在舊金山穿梭,以此來緩解企業園區中日益嚴重的停車問題。與之對比的,是近幾年雅虎辦公樓前的停車場空蕩蕩,這也讓人猜測雅虎是否陷入了困境。

停車難的噩夢也反映了特斯拉近年來的瘋狂擴張。據2016年末統計的數據,不包括太陽能公司(SolarCity Corp.),特斯拉的員工總數已經超過了1.7萬人,較前兩年增加了75%。而現在,特斯拉的市值也飛速竄升,與美國最大汽車制造商大眾持平。

有員工會開玩笑說:“特斯拉正在努力開發無人駕駛汽車,這從理論上能夠緩解停車難的這一令人頭疼的問題,因為可能某一天,我們的車子就可以自己開走並且自己找地方停車了。”還有人在Instagram上評論稱,現在停車混亂的狀況可能是特斯拉管理部門設的一個局,因為這為盡快設計出全自動駕駛汽車提供了動力。

怎麽解決停車難

為了緩解停車難題,特斯拉公司會鼓勵員工選擇一系列的替代出行方式,比如騎自行車、乘坐公共交通,或者乘坐舊金山灣區的班車。另外,公司還會給違規停放的車輛貼罰單,違規停車的人在返回自己停車的地方時可能發現車輪胎上已經被扣上了車輪鎖,或者車已經被拖走停到備用停車場去了。

豆莢車

關於停車難的問題,特斯拉的員工還對馬斯克本人如何停車感到頗為好奇,他們甚至開玩笑說他估計是坐直升機來上班的。特斯拉對此回應稱,馬斯克也會把車停在停車場。

由於今年特斯拉model 3大規模投產,公司制定了在2020年前實現100萬年銷售量的目標。因此馬斯克計劃將工廠規模翻一番,而他本人也會定期到位於弗里蒙特的特斯拉總部來。整個工廠擴建計劃中就包括了設計新的自行車道,並且加寬行車道。

在今年2月的簡報中,馬斯克這樣告知員工:“特斯拉正計劃設計出自己的電動豆莢車,配上最佳的環滑線路,並與所有的停車場相連,讓大家出入自如,也給當地社區帶來快速便捷而又有趣的交通體驗。”豆莢車是一種新型電動車,外形酷似豆莢而得名。一般一輛車可搭載兩名乘客,同時運載購物袋、行李或嬰兒車等。

(實習生毛愛佳對本文亦有貢獻)

車位 人搶 特斯拉 特斯 員工 停車 噩夢
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共享单车调度员:撑起400亿估值 却为一个车位起争执

http://www.iheima.com/zixun/2017/0717/164165.shtml

这是一个讲述“大时代下的小人物”的故事。疯狂的共享单车,超百亿元人民币融资,总估值超400亿元,竞争激烈的“色彩大战”,凶猛的巨头玩家,撑起这些共享单车日夜运转的,除了骑行者你我,还有谁?

浙A-2T301于7月11日14时02分停在杭州市下城区东新路240号院苏泊尔发展大厦的大门前。这辆福田AUMARK厢式货车被紧急调配至此来清理“无序停放”的共享单车“小白”。

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(运输共享单车的卡车)

未待卡车熄火,“小白车”哈罗单车(Hellobike,以下统一为哈罗单车)的调度员易超打开车门从副驾驶位置跳下去,“就是这儿” 。他朝着黄橙白三色交错的地方瞄了一眼,需要拉走的小白大概有20辆。

时下盛行的共享单车在这里不受欢迎。尽管它们毋庸置疑地给这里的上班族提供了便利。门口一侧的墙上贴着八个大字:共享单车禁止入内

现在,门外的车也在等待清理。

一年间,各色共享单车从低碳环保的短途交通工具,迅速沦为挤占公共道路资源、增加城市负担的罪魁祸首。据交通运输部不完全统计,截至今年5月,全国共享单车累计投放超过1000万辆。有人预测,今年投放或达2000万辆

判断投放数字是否合理的标准正变得微妙。因为,即便很多地方早已被单车塞得水泄不通,也有另一些地方翘首企盼它们的到来。车辆太多并不是它唯一的问题。大城市优先享受到了共享单车带来的便利,也最先面临如今的无序和混乱。

就像北上深等特大城市经历的那样,杭州也正处于共享单车和城市磨合的阵痛期。城市管理渐紧,单车企业也开始收敛。但即便如此,它们依然在为争夺热点区域费尽心机。对它们而言,占稳有利位置等于赢得这个热点区域的胜利

由此,调度员的工作虽基础但尤为关键。

几分钟前,我和调度员易超一起坐上浙A-2T301的副驾驶(创业家&i黑马注:准乘3人)。杭州午后气温高达35度,车内温度更甚,置身其中犹如身处桑拿室。司机张师傅尽可能地把车窗摇低。昨天暴雨突袭了这座城市,片刻拯救了这个高温驾驶室。但今天我们没有那么走运。

“这不是个容易的工作,尤其在这样的天气。”

“嗯。从7月开始天气越来越热。”

我和易超你一句我一句地聊着。张师傅接过话茬,“更热的还在后头。”杭州从明天(创业家&i黑马注:7月12日)开始正式进入三伏天。要熬过这一年当中最为炎热的时节,他们需要顶着烈日和高温工作超320个小时。

谈话间,易超递给我一份报纸。上面报道了7月10日杭州城管委公开约谈9家共享单车企业的消息,小白车赫然在列。会上,执法部门跟单车企业一起商讨“互联网租赁自行车乱停乱放的问题怎么解?”易超没有发表任何观点。

在这个闷热的聊天室里,没人谈论什么叫共享经济,或较真共享经济和互联网租赁的区别。互联网创业、投融资、商业模式这些名词也统统都跟这辆货车没有关系。易超聊天之余频繁翻看手机——一部屏幕破损严重,看上去用了不少年头的手机,所有的任务都通过它下达。

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(车上很热,易超在用一个破旧的手机沟通工作)

行驶在路上的浙A-2T301外表跟其它杭州城市快运车辆看不出任何区别。白色车身稍显陈旧,车厢上印了个卡通松鼠,通常而言这样的货车运输的不是食品就是家具。现在它却跟共享单车产生了直接的关系。

城市快运司机张师傅也因此共事其中。平时除了开车之外,他也会帮随车的调度员装卸自行车。目前,哈罗单车在下城区只有5个调度员和3辆车,“人手紧缺”。3辆车分三个时段运行,保证“每时每刻都有车处于工作状态”。浙A-2T301每天从早上9点出发到下午5点结束,张师傅下班。而包括易超在内的5个调度员配合3辆车工作,强度可想而知。

张师傅再次确认了一次目的地。易超告诉他:苏泊尔发展大厦。

车拐上了东新路。

易超很快进入了工作状态。他掏出手机,摄像头对着小白车身上的二维码一辆辆扫过去,车锁也“滴滴”地打开。司机张师傅下车,打开厢门。“最多装52辆。”

三人协作(一人聚拢自行车,一人装车,司机摆放),核心任务是将零散车辆重新集中并投放到热点区域,每辆卡车日均调度150到200辆单车。这些热点包括地铁站、商圈、学校、医院,和人流密集的街道等。

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(在杭州东新路装车)

黄金位置自然是兵家必争之地。企业为抢占热点有时无所不用其极,竞争对手之间摩擦不断。易超回忆,哈罗单车在杭州是最早做夜间投放的。“晚上人少,没有保安,也没有城管,一个晚上能占很多热点。”后来,夜间投放跟风而起。

哈罗单车的战略是“我们先投,让别人没地可投。”抢热点就像抢座,比拼的是勤奋。易超自认,在杭州,哈罗单车调度部门的勤奋程度在所有对手之上。7月11日,哈罗单车下城区小区长文鲁接受创业家&i黑马采访,说出了同样的感受:“摩拜基层人员的负责人昨天邀请我打王者荣耀,我问你怎么那么闲呢,我天天累得要死。”

在抢热点的问题上,各家矛盾越来越大。但基层人员表面上仍很和谐。“我们会点头致意。”易超说,“要是你不理他,他就不理你。”投放中最常见出现的问题是,“你把位置占好了,(等)他们的车来了,把你们的车子全部圈在里面。”

当然,表面的和谐掩不住暗流涌动。某一线共享单车的离职调度员曾向创业家&i黑马爆料,公司领导曾故意要求他把竞争对手的车扔到路中央。

小蓝单车创始人李刚也向创业家&i黑马透露,曾遭遇恶性竞争。小蓝单车在某地铁站旁的十几辆自行车,被丢到了墙角,而原来位置被摆上了另一家的单车。5天后,同一个地方,丢车一幕再次上演。李刚查看监控发现,两次都是同一人所为,而该人身着某友商的马甲。

此外,除了友商竞争的问题,易超还要应付城管。城管部门创建了专门的微信群,由他们直接向共享单车企业人员反馈堆积、违停、违投等问题,企业应急小组需要迅速做出响应。对于像易超一样的调度员而言,城管的一句“某某地方及时清理”很可能就会让他们加班数小时。

各种突发状况让加班成为常事。跟随采访当天的下午5点,我们将约50辆小白投放在1号线闸弄口站的D出口。司机张师傅正打算收车下班,易超接到应急电话,被告知浙江电视台的记者正在实地调查采访市城管委新规的落实情况。

该规定要求地铁口周边50米不得投放共享单车。电话那头传来急促的声音,要求我们将刚刚投在闸弄口的小白车立即回装。“数量一定要比摩拜和ofo少,舆论问题让它们顶在最前面。”对方指示道。

“加班到几点?”创业家&i黑马问。

“可能要到七八点。”易超说。这额外3至4个小时的加班补助只有30元。

1993年出生的易超做调度员刚满三个月,整个人已大变样。皮肤晒得黝黑,体重骤减。在地铁2号线沈塘桥附近的一个小餐馆,易超极力给我还原三个月前,自己刚到杭州时的样子:140多斤,皮肤较白,跟现在判若两人。

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(易超被晒得黝黑)

风吹日晒、高负荷的体力劳动改变了他的外貌。

易超本科毕业,在同区5个调度员中学历最高。毕业后,他在老家湖北武汉做过二手车交易平台的业务员,天天发传单,跑汽修厂、到汽车公司做业务。后来基于兴趣还报班学了java编程。但最终因技术不精,与这个“曾经的梦想”失之交臂。

初来杭州,他迫于经济压力在网上寻找兼职工作,“当时真的缺钱”。哈罗单车日结140-160元的工作吸引了他。他前往面试,对方基本没提要求,“能吃苦就能干。”

易超到哈罗后辗转多个岗位,称自己“每个环节都干过”。最早从夜间投放做起,后来维修故障车,然后又做了调度员——这个职位几乎不需要任何培训,老人带新人,直接上岗。

他觉得自己赶上了哈罗单车在杭州的野蛮生长期。“以前完全按照绩效来,你干的时间长一点,一天拿三四百元都有可能。”现在公司慢慢走上正轨,他的日薪稳定在160-170元。

易超的搭档叫孙思甜。孙当过5年兵,比易大一岁。退伍后,孙回到山东老家打算开个小饭馆,但文化水平不高,自己也没有做饭的手艺,生意最终没有做成。他曾一人去北京闯,找到一家酒店帮忙看后门,月薪2000元。但入不敷出,一个多月后又折返回老家。

孙思甜最初来杭州是为了投奔战友,不料战友很快就离开了杭州。他决定自己留下来,也是在网上看到了哈罗单车的招聘信息,前来就职。现在他在此工作刚满一个月,月薪加绩效收入超5000元,这个待遇符合他的预期,“能接受”。

哈罗单车的下城区小区长文鲁直言不讳,单车调度员的工作辛苦程度不输外卖员,但收入却远远不如。有次他跟同事一起在外吃饭,听旁边几个外卖骑士说自己月挣8000-15000元。几个人都感觉受到了刺激,自我调侃,“这个地方以后我们不能来吃饭了。”

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(随身背的修车工具)

某种程度上,单车调度员和外卖骑士工作性质相似。他们都是冲在一线的底层员工,赚的是辛苦钱。易超赞同这两种职业在收入上存在差距,但他认为送外卖完全是为了钱,并不是一个值得长期坚持的职业,“可能干了一段时间,你还是一个送外卖的”。

两者相比,他依然喜欢现在的职业,尽管他并不确定接下来在哈罗单车能得到怎样的发展。随着交谈渐深,这种不确定性明确地显露了出来。事实上,每天搬运自行车没给他带来任何成就感。他能够坚持3个多月的原因更多在于,不希望辜负团队的信任。“他们说以后可能会升职,后来就是不好意思走了。”

他对自己的期待同样不够明确。“Java说不定以后还会捡起来,这个不干了,可能去干那个。”

与易超相比,孙思甜更现实。他认为无论做什么工作“反正都是为了赚钱。” 

迄今为止,下城区某位领导的话一直萦绕在易超心头。那是在一次全员大会上,该领导为鼓励员工所描绘的一幅蓝图。“只要做得好,公司上市后,你就有员工股。你就是百万富翁,像阿里人一样。”

易超并不确定这句话的真实性有多高。但他相信很多人“确实是为了这个条件留下来”。他自己也对这个许诺抱有美好的期待。

只是,入职3个月的易超依然处于公司的考察阶段。没有五险一金,每月领5000-6000元的薪水。他和这个前途未明的行业一样,尚未真正“转正”。

共享 單車 調度員 調度 撐起 400 估值 卻為 一個 車位 爭執
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北京:西城五千路側車位年內電子收費

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2018-03-18/1200069.html

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3月16日,記者日前從西城交通委獲悉,西城區今年將新建25公里慢行系統,涉及22條道路,實現主幹路及次支路慢行系統全部聯網。該區近五千路側車位今年啟動電子收費。

西城交通委交通綜合科副科長牛皓介紹,在去年新建的1600多個車位中,1000個是立體車位,以政府投資建設為主,主要分布在居住區周邊。今年還將繼續推動停車位立體化建設。牛皓介紹,交通部門逐步在老舊小區進行自治停車管理試點,取消老舊小區周邊次支路的路側車位,將路側停車管理權下放,由街道通過準物業、街巷長等制度進行管理。今年西城區還將繼續推進路側停車電子收費,今年年底前,51條道路近五千個路側車位將實現電子收費。

牛皓還介紹,今年,西城計劃再完成22條道路、25公里的自行車道建設,西城區主幹路、次支路的自行車道全部實現聯網。

北京 西城 五千 千路 路側 車位 年內 電子 收費
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車位投資

1 : GS(14)@2010-09-18 10:49:25

有無有大大熟呢項,教下小弟,因為想買來向銀行借錢...但又唔夠錢買樓
2 : 龍生(798)@2010-09-18 21:58:54

湯兄千萬別這樣說...
這有一篇文章, 我很喜歡這理念, 但我考慮後卻還是放棄了

理由我遲下先講, 你先看這篇文吧

最近一位姓廖的投資者投資了約九千多萬元,在鯉景灣購買了三百個車位,每個車位月租約二千五百元,回報率達九厘以上。以現時的經濟環境之下,確實是一項理想的投資。而事實上,車位投資素來都是機構投資者喜愛的長線投資工具。

很多人仕以為由於車位投資涉及不少專業知識,如整體城市規劃、道路網絡、商業活動變化等難以掌握的專業知識,不太適合一般小投資者,其實這是一個錯誤的觀念。筆者認為車位投資,尤其是大型私人屋苑的車位,不單只適合小投資者,更是一項理想的退休投資工具,因為車位除了比住宅有較強的抗跌能力外,還有穩定的租金回報。另外投資車位所需涉及的資金不多,甚為符合小投資者資金不足的特點。筆者希望能透過本篇專題,將投資車位的策略和研究公開,與各位一起分享。

選擇值得投資車位的八大竅門
1.  要選擇車位與住宅單位數目比率較低之屋苑
所謂車位與住宅單位的數目比率,就是指以該屋苑計每一個住宅單位能配置多少個車位的比例。鑑於香港地少人多,政府向來都不鼓勵市民擁有私家車,以減少道路擠塞的壓力。在大力發展公共運輸工具的同時,亦透過法規去限制私人屋苑車位的供應量來減低私人汽車的增長。根據現時《城市規劃綱領之住 宅 發 展 區 的 車 位 設 施 標 準》: 中高 密 度 的 私 人屋苑 發 展 計 劃為每 4 至 7 個 單 位 設置 一 個私家 車 位;而低密度和豪宅發展計劃則每一個單位設置一個私家車位。如果發展商供應的車身位數量多於這個比率,所超過的部份,便需要計算在可建樓面的面積上,所以基本上所有發展商都依照這個標準來提供車位數量,而這個比率絕對是影響車位的供求關係.鑑於低車位比率會令較多住戶去競爭小數量的車位,在供不應求的情況下,車位的價錢和租金自然亦會水漲船高。

2.  要選擇中產階級聚集的屋苑
很多經濟學者在數年前的預言,經濟不好,人們會逐漸放棄私人汽車,繼而轉用一般的公共交通工具,例如地鐵、小巴,但是從《圖表一:私家車領牌總數》可以看到,就算九七金融風暴後,私家車領牌總數還是持續上升,他們的預言並未對現。而事實上,私人汽車除了作為代步工具外,亦是中產階級的身分象徵,除非逼不得而,否則還是會擁有私人汽車。認識不少中產的朋友,居住在地鐵站旁邊的大型的私人屋苑。偶然問他們,既然交通這麼方便,上、下班可以坐地鐵,為甚麼還要花費額外費用另外養著私家車,他們會給很你多解釋:<家中有小孩,有車會比較方便>;有的說:<星期日可方便到效外旅遊>;有的說:<方便應酬…>.總之理由多多。故勿論他們的理由是不是合理,這批忠實的養車中產人仕卻是對屋苑車位造成購買或租賃的持續需求的主要原因。
3 : 龍生(798)@2010-09-18 21:59:25

圖表一:私家車領牌總數
年份  數目
1996  293,381
1997  314,833
1998  318,137
1999  321,617
2000  332,379
2001(至十月)  340,414
資料來源:香港政府運輸署

3.  要選擇地鐵站或九鐵站上蓋的物業
一般人認為如果屋苑附近有一些主要交通設施,例如地鐵或火車站,住戶便會放棄選用私家車,改用地鐵或火車,對車位的需求減少,其車位價格必然受壓。曾經做過車位的價格與其所在位置是否有直接關係的研究,發現一些與一般人想法並不一致的結論,就是車位價格與其附近有沒有公共交通設施並沒有直接的關係,正如上文所說,影響車位的租金其中最重要的因素是車位與住宅單位數目的比率及住戶對擁有私人汽車的取向和能力,而不是決定於屋苑附近的交通設施。可是政府仍停留在私人汽車並不是生活的必需品的觀念上,認為假若居民的居所附近有足夠的公共交通工具時,人們便會自然地放棄擁有私人汽車的願望,因此,在一些地鐵站或九鐵站上蓋的物業的批地條款中,大幅降低車位與住宅單位數目的比率,像藍田匯景花園、青衣的盈翠半島、粉嶺的粉嶺中心,那裡的車位與住宅的比例低至1:7或1:8,即七戶或八戶住戶中,才獲配置一個車位的數目,故此造成供不應求的現象,出租率幾達百分之百。

4.  要避開車位售價過高的屋苑
雖然擁有私人汽車是中產階級的身分象徵,買車時很豪爽,但是當養車時,「精打細算」的中產階級特徵便會自然發揮出來,他們願意支付車位的租金是有上限的,根據前的炒賣因數喪失後,而令售價大幅回落,容易招致損失。觀察所得,上限大約在每月3,500元左右,甚少願意付出超過4,000元。所以在選擇屋苑時,不要投資在售價高昂的屋苑車位上,像海怡半島二期、鯉景灣,其車位售價普遍均超過五十萬。一來回報率較低,只有六、七厘;二來因為租金已達上限,上升幅度不會太大,反之可能因從

5.  要選擇社區發展完畢的屋苑
「精打細算」是中產階級的的特徵,很多時候為了選便宜的車位,寧願多走幾步路, 改租旁邊屋苑的停車場。所以計劃投資車位時,所選擇地區非常重要,最好選擇那些發展已完畢而附近再沒有土地可供發展停車場的地區,從而減少因新可發項目所引起的競爭風險,例如在深井的麗都花園,原來那裡的車位售價和租金都很理想,但因為旁邊海韻花園的車位租金較低,搶走了不少租客,因而影響麗都花園的車位租金。現在深井區計劃填海,發展新社區,將來麗都花園的車位售價和租金可能會進一步受壓。

6.  要選擇同區有商業活動的車位
現在有很多的綜合發展區的住宅項目,例如盈翠半島、黃埔花園,即群樓是商場,主樓是住宅,而停車場則設在地下。在選擇車位位置時,
最好選擇那些有直接通道例如電梯分別通往住宅和商場附近的車位,這樣便能擴闊租客客源,除了住戶租客外,還有在商場內的工作人員,如銷售經理或地產經紀等.

7.  不要選擇在最低層數的車位
現在的大型屋苑,停車場都設在地底幾層。在選擇時,不要貪便宜購買位處於最低層數的車位,除了可能容易水浸外,還可能沒有真接電梯通往屋村住宅。所以出租會比較困難,租金亦會較低。

8.  其他須注意的事項
在選擇車位時,應留意車位附近的情況,燈光是不是明亮、地下有沒有積水、車位上有沒有水管或風喉之類的裝置、車位的大小、泊車是否容易等事項,以及車位位置是否在主要通道傍,車子停泊後,會否容易被經過的汽車碰撞等,這幾方面是需要經驗累積,應多去停車場視察以增進經驗。
4 : 龍生(798)@2010-09-18 21:59:46

投資車位的利與弊(附文一)
優點
1.  不需要負擔屋苑的大型維修費用,例如更換電梯或大廈外牆重新粉色,車位業主正常來說是不需要集資維修,因為車位不佔用可建樓面面積,但是最終以車位所屬的大廈公契為準。
2.  出租時不需要附送免租期、裝修等開支,節省成本。
3.  車位租金比住宅相對穩定。
4.  車位投資所需涉及的資金不多,符合小投資者資金不足的特點。
5.  買賣成本低,律師釐印費亦較住宅平。
6.  回報率較高,一般可達八厘以上。
7.  管理容易。如遇租客「欠租」,可以馬上到管理處更換電腦卡,阻止租客的汽車進出停車場(但不能鎖車,因為沒有這個權利),不用經過臃長的法律程序才能收回物業。
8.  出租或出售前客人可自行看車位位置是否合適,而不用像住宅般先把物業交吉才再出租,免卻麻煩時,亦不用因空置待租造成浪費.
缺點
1.  買賣有限制,有些屋苑的大廈公契,例如海怡半島,只容許該屋苑業主購買車位。
2.  車位按揭比住宅成數較低,而按揭利率亦較高。
3.  車位會受屋苑附近地區的發展方向,從而影響需求。

城市規 劃 綱 領 (附文二)
城市規劃綱領是所有物業發展都必須依從的設計標準。而其中住 宅 發 展 區 的 車 位 設 施 標 準 , 是規定 住 宅 發 展 計 劃 的 車 位數量 以 配 合 擁 有 車 輛 的 住 戶 使 用 ,而制 定 車 位 標 準時,會考 慮附近的道 路 容 車 量, 是 否 接 近 通 往 鐵 路 車 站 與 其 他 主 要 公 共 交 通 交 匯 處 的 行 人 通 道、 附 近 是 否 設 有 公 眾 停 車 場 ;和其他交通及道路因素。正常標準是: 中高 密 度 的 私 人屋苑 發 展 計 劃每 4 至 7 個 單 位 設 一 個 車 位;而低密 度和豪宅發 展 計 劃每一個 單 位 設 一 個 車 位。
根據現時的規定,發展商根據地租條款提供最低要求的車位數目是不佔用可建樓面面積,超過的數目則要計算在樓面面積內。一個車位,包括上下通道,約佔地五百多平方英呎,在任何情況下,用此面積來興建一個小型單位,怎都比興建一個車位來得化算,故此,大部分的發展商只願意緊興建符合地租條款之最低要求的車位數目(見圖表二),以致一些中、小型住宅屋苑的車位一向都是供不應求
5 : 龍生(798)@2010-09-18 22:07:24

原文出處己失

車位投資發展至今日
其實跟30年前沒有什麼兩樣

要留意,
如果你唔係連埋層樓一齊做
單單只做車位, 最多只有50%按揭(除非銀行經辦特別俾面你)程度勁到幫你破埋公司政策...
而且利息不是p-, 而是p+
一般係p+3 呢

類似的東東還有很多....例如限制屋苑業主以外的人購買
又或限制屋苑居民以外的人租...總之煩得很,
每個屋苑都唔同的

死未

湯兄真有興趣?
6 : 龍生(798)@2010-09-18 22:10:07

以上的人沒這問題
她姓廖, 全名廖湯慧藹, 猛唔猛...見仁見智啦
但絕非普通人

鯉景灣也沒有限外令
只是附近好多爛地可供泊車....
7 : GS(14)@2010-09-19 10:36:27

6樓提及
以上的人沒這問題
她姓廖, 全名廖湯慧藹, 猛唔猛...見仁見智啦
但絕非普通人

鯉景灣也沒有限外令
只是附近好多爛地可供泊車....


好似是創興銀行的家族人士....
8 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 11:29:52

有D好似要跟公契買,冇單位唔比你玩
9 : GS(14)@2010-09-19 11:31:23

8樓提及
有D好似要跟公契買,冇單位唔比你玩


咁真是好麻煩....錢利息又高,又咁多限制,我也不懂法律,甚麼也沒法玩...
10 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 11:58:11

9樓提及
8樓提及
有D好似要跟公契買,冇單位唔比你玩


咁真是好麻煩....錢利息又高,又咁多限制,我也不懂法律,甚麼也沒法玩...

有樣野諗下
有單位連車位可能仲難甩手
有人要固然可以定高D價
但會冇左D冇車既客
客源少左
剩車位既話細細地玩下D十幾萬試下

***一定要買優質車位***
天花沒有水管(防止漏水)
大單邊有柱都可以(上落車方便)
近出口/電梯位(有小朋友車主最愛)

貴D都值,因為需求低時,呢類車位都會有人租
相反其他差D既就空空如也...
11 : 龍生(798)@2010-09-19 13:45:22

鯉景灣無限外問題
但借錢的息不是HPLAN , 而是P+3
湯兄算盤未必打得響
附近有爛地, 而屋苑車場也頗大,
未必真係上上之策

響下佬兄很務實, 放盤時, 慘過無車位,
客源窄左, 議價空間又大左, 未必係好....
12 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 14:34:16

11樓提及
鯉景灣無限外問題
但借錢的息不是HPLAN , 而是P+3
湯兄算盤未必打得響
附近有爛地, 而屋苑車場也頗大,
未必真係上上之策

響下佬兄很務實, 放盤時, 慘過無車位,
客源窄左, 議價空間又大左, 未必係好....

雖然我有揸車,但比我揀寧願不要車位,沒有平台(舊樓才多有)不是窗臺/工作平台/露台
平D買快賣仲好!!!
話分兩頭,鯉景灣車位值得投資,因為太康街/鯉景道成日泊滿車,如果我係業主
會好勤力咁打電話非法泊車
鯉景道個露天場好多時都爆滿,而且對觀海/觀景/觀暉等比較遠...
13 : GS(14)@2010-09-19 14:40:56

12樓提及
11樓提及
鯉景灣無限外問題
但借錢的息不是HPLAN , 而是P+3
湯兄算盤未必打得響
附近有爛地, 而屋苑車場也頗大,
未必真係上上之策

響下佬兄很務實, 放盤時, 慘過無車位,
客源窄左, 議價空間又大左, 未必係好....

雖然我有揸車,但比我揀寧願不要車位,沒有平台(舊樓才多有)不是窗臺/工作平台/露台
平D買快賣仲好!!!
話分兩頭,鯉景灣車位值得投資,因為太康街/鯉景道成日泊滿車,如果我係業主
會好勤力咁打電話非法泊車
鯉景道個露天場好多時都爆滿,而且對觀海/觀景/觀暉等比較遠...


經紀會唔會嫌細唔做,或者自用?
14 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 14:51:21

都唔會唔做既,比D新仔搞啩
POST得出來預左要做架啦
邊區先?
15 : 龍生(798)@2010-09-19 14:54:17

咁都係錢黎既...所得同做單租差唔多...
又無話做唔做, 最多可以話佢未必好熱心咁服務你就真既
16 : GS(14)@2010-09-19 14:56:27

14樓提及
都唔會唔做既,比D新仔搞啩
POST得出來預左要做架啦
邊區先?



其實我是無先想問大家
咁我慢慢留意下先...
17 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 15:01:21

車位一樣有租霸
租左比個拖欠或者唔交租既客
你可以點?
唔搞得佢架車,可能佢仲醒D一早備左案
長擺架車你冇佢符
18 : 龍生(798)@2010-09-19 15:01:52

我女朋友...最近有單野, 話說佢屋企有個車位係柴灣道斜路上的屋苑,
係露天的, 點知好衰唔衰, 佢樓一層出現漏水
就話係佢車位問題, 根據大廈公契, 係由眾多業主夾錢去整的
點知...眾多業主範圍只包括車位業主
即大約只有20個車位的業主, 平均攤分該筆維修費...
而家每個車位夾40k....

該維修是打爆地台, 重做下面喉管...
40k 真係吾算貴...
19 : 鄉下佬(3667)@2010-09-20 09:39:34

18樓提及
我女朋友...最近有單野, 話說佢屋企有個車位係柴灣道斜路上的屋苑,
係露天的, 點知好衰唔衰, 佢樓一層出現漏水
就話係佢車位問題, 根據大廈公契, 係由眾多業主夾錢去整的
點知...眾多業主範圍只包括車位業主
即大約只有20個車位的業主, 平均攤分該筆維修費...
而家每個車位夾40k....

該維修是打爆地台, 重做下面喉管...
40k 真係吾算貴...

呢個就係冇做好功課啦
買車位除左位置好之外,仲要睇埋有冇潛在風險
好明顯我係事後孔明,哇哈哈哈smiley
20 : 龍生(798)@2010-09-20 23:12:35

佢個車位廿幾年前買落
真係估唔到佢而家會咁呢
都幾失算...

車位租霸...較樓霸少就真既
21 : 鄉下佬(3667)@2010-09-21 10:36:20

20樓提及
佢個車位廿幾年前買落
真係估唔到佢而家會咁呢
都幾失算...

車位租霸...較樓霸少就真既

一樣有,我親眼見過,唔關我事架!!!
我見到某車位既車比業主貼上紙張在左右柱子上
話這車主欠租正人渣,又霸住個位,報警又不受理
管理處話租務糾紛不會過問,又話架車唔攪得
試過用雪糕筒圍住架車,車主報警話阻塞通道
之後業主解釋之後POLICE話租務糾紛搵番相關部門告佢
總之先搬開雪糕筒,最後車主泊多左3個月之後有一晚出左去之後沒有再回來

(以上是車位業主在大牌檔同我地講既事跡,信不信由您)
22 : 龍生(798)@2010-09-21 14:05:20

我信, 但無計, 因為相對真係較少嘛, 而且也比樓容易解決
23 : 鄉下佬(3667)@2010-09-21 18:18:59

咁又係,起碼有得睇
總好過樓關左門乜都睇唔到smiley
24 : GS(14)@2010-10-17 10:28:38

http://www.capital-weekly.com/co ... id=51&art_id=116874
分離不易

鄧露娜(人稱娜姐):TLNCoLtd及隆德企業財務顧問有限公司營運總監

土生土長香港人,是香港會計師、英國特許公認會計師、英國及香港公司秘書,曾在四大會計師事務所任職十年。



投資大要商討,要做功課,尤其是涉及多過一個投資人,意見多,所以「姊妹姐仔私己REITS」只聞樓梯聲,講講下娜姐已經同個姊妹二人開鰦間有限公司,仲入埋市,買鰦兩個沙田車位仔收租囉!

車位仔投資豐儉由人,十幾廿幾萬就有一個(如元朗、沙田區),鍾意三十幾萬又有(如北角、裵魚涌區),要更加豪,一百萬一個都有(如美孚的 Manhattan Hill)。車位仔同住宅一樣,可以到銀行造按揭,按到六至七成。即是用幾萬蚊,就可以買到個車位仔,再用租金養個車位仔。

車位仔一樣會升值,不過當然不及住宅樓市升得勁。例如杏花鸷的車位,二十多年前,才二、三十萬一個,家陣要差不多六十萬,只是翻了一番而已,但樓價就翻好幾番囉。銀碼細卻又有好處,就係印花稅平到笑,記得上兩期提過,買賣香港不動產包括樓房、車位仔,兩百萬樓下,印花才一百大元!

點講都好,車位仔始終本少,入場容易。至於放租回報,一般都有六厘以上,好過銀行紅簿仔利息。而且,車位不用怎樣保養,最多畫好鱓條車位線。如果個租客唔交租,可以叫管理處cut佢入場卡,所以唔怕租霸。

投資收租保值,當然首要是無風無險,不過哪有無風險的投資呢?連買大國國債,都有可能虧本,甚至血本無歸!有趣的是,根據資料顯示,車位仔雖然升值升得慢,抗跌能力卻極強,基本上不跌!車位仔算風險低的投資吧!

買車位仔投資,同買樓一樣,甚麼都有可能。有些人喜歡買number,又有人喜歡實用。車位仔點先算實用?娜姐認為,除了闊長,最好是單邊,即另一邊無遮擋,BB車老人家上落方便。仲有個樓底,若果車位仔位處樓梯底下,只能泊到車仔,七人車泊唔到,租客群都少鱓。

不過,單買車位仔,其實有點難度。因為有些樓,住宅連車位是一個契。要單買車位的話,就要人懐拆契,無啦啦要人懐分個車位出來,你估人懐騷唔騷你?另外,又有屋苑不准非住客買有關車位仔。如果找經紀尋車位仔,亦不受歡迎,因銀碼細,即是佣金少。

尋尋覓覓,冷冷清清,淒淒慘慘戚戚。找個車位原來也好不容易!
25 : skfv(15984)@2012-02-02 19:47:05

湯sir你既車位投資大計進度如何呀?
26 : GS(14)@2012-02-02 21:54:47

25樓提及
湯sir你既車位投資大計進度如何呀?


未郁過,唔知道道
27 : skfv(15984)@2012-02-02 23:55:05

其實呢個計劃都係我個腦內時不時都會出現, 只不過自己唔熟地產同埋我睇身邊個d有車朋友佢地都係搭朋友個d車位, 總覺得車位投資既生存空間好似越來越小......
28 : GS(14)@2012-02-04 12:24:20

27樓提及
其實呢個計劃都係我個腦內時不時都會出現, 只不過自己唔熟地產同埋我睇身邊個d有車朋友佢地都係搭朋友個d車位, 總覺得車位投資既生存空間好似越來越小......


講多些
29 : skfv(15984)@2012-02-04 16:21:47

http://www.cp1897.com.hk/product_info.php?BookId=9789881773289

當初受呢本書啟發知道原來車位都可以買來投資, 佢仲有小小tip教你點樣揀,

不過礙於根本無咁多錢(而家都無), 自己當時只係星巴克做個咖啡仔搵得八千幾蚊,

所以唯有望門輕嘆, 咁我d有車朋友為左解決泊車問題都會問下住係附近既朋友佢地個屋苑會唔會有車位可以用佢地個名租個車位咁囉,

始終租爛地個d係平但無乜保障, 生存空間點解覺得越來越小呢, 咁好多屋苑都只係接受住個度d住客買既, 咁外來人咪局限左買唔到囉?

同埋而家係街已經咁多車, 三月仲推d大陸自駕遊落來......加上油價個度......唔難預測作為小市民買車既意欲只會越來越低......
30 : Sunny^_^(11601)@2012-02-04 17:02:18

如果有10厘既可以諗下.
31 : Sunny^_^(11601)@2012-02-04 17:03:04

因為車位成本低,如果做到10厘既話,姐係個價低
32 : GS(14)@2012-02-05 12:01:23

29樓提及
http://www.cp1897.com.hk/product_info.php?BookId=9789881773289

當初受呢本書啟發知道原來車位都可以買來投資, 佢仲有小小tip教你點樣揀,

不過礙於根本無咁多錢(而家都無), 自己當時只係星巴克做個咖啡仔搵得八千幾蚊,

所以唯有望門輕嘆, 咁我d有車朋友為左解決泊車問題都會問下住係附近既朋友佢地個屋苑會唔會有車位可以用佢地個名租個車位咁囉,

始終租爛地個d係平但無乜保障, 生存空間點解覺得越來越小呢, 咁好多屋苑都只係接受住個度d住客買既, 咁外來人咪局限左買唔到囉?

同埋而家係街已經咁多車, 三月仲推d大陸自駕遊落來......加上油價個度......唔難預測作為小市民買車既意欲只會越來越低......


但是我今年睇文件話新車登記是不斷創新高,未來可能徵收車位附加稅
33 : GS(14)@2012-02-05 12:04:11

http://www.td.gov.hk/filemanager/en/content_281/table41a.pdf
私家車登記數

2007 29 816 3 308 33 124 406 995 372 203 266 - 266 15 250 15 246 70 - 70 2 838 2 765 2 - 2 50 50
2008 30 853 3 761 34 614 421 062 383 141 489 - 489 15 250 15 234 69 - 69 2 838 2 831 10 - 10 50 50
2009 23 783 4 649 28 432 429 754 393 812 309 - 309 15 250 15 240 55 - 55 2 838 2 838 1 - 1 50 50
2010 31 828 9 412 41 240 449 400 414 966 351 - 351 15 250 15 243 47 - 47 2 838 2 838 - - - 50 50
2011 34 767 9 802 44 569 471 685 434 843 240 - 240 15 250 15 248 36 - 36 2 838 2 834 - - - 50 50
車位 投資
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270784

半年成交 急升五成 全港車位大熱炒

1 : GS(14)@2010-09-23 17:27:36

http://www.eastweek.com.hk/index ... ail&article_id=8538
政府再出招壓樓市炒風,二手屋苑成交大幅減半,樓市稍稍放緩,但車位市場卻已靜靜地起革命。事實上,低息環境令樓市愈炒愈,上月中華懋集團短短數日售出近一千個車位,可見以往乏人問津的車位市場也開始瘋狂起來。
過去半年車位炒賣逐漸熾熱,九龍站漾日居的車位售價,不足三個月飆升近六成,近日鴨脷洲深灣軒及紅磡海逸豪園的車位也被炒至突破百萬大關,九龍站上蓋凱旋門車位更創出一百八十萬元成交價,如此天價車位,幾已足夠購入沙田第一城的細單位。
今年上半年,車位成交宗數大幅攀升,純車位買賣登記達到三千六百二十六宗,較去年同期大幅上升五成,反映樓市火熱下,車位成為另類炒賣對象。若看車位價格,以百分比計算,全港車位半年多以來平均升幅亦超過五成,升幅煞是驚人;個別屋苑如馬鞍山翠擁華庭,有車位價格不足一年升幅高達一點六倍,利潤回報之豐厚,莫不教投資者咋舌。
深灣軒破百萬

美孚新邨買賣宗數倍增

翠擁華庭價升160%


短炒漾日賺逾千萬位於港島鴨脷洲的深灣軒,○四年屋苑入伙時,每個車位售價只是三十八萬元,七月份有車位成交,竟可突破百萬大關,上月底更續創佳績,造出一百二十萬元成交價,相對去年平均七十五萬元價格,一年勁升六成。
九龍區車位炒賣也不遜色,九龍站上蓋住宅漾日居,去年底「師奶」炒家周春嬌(中原股東王文彥太太)大手掃入五十個車位,成交價約二千五百萬元,平均每個五十萬元;現時部分車位價上升到七十九萬八千元,短短幾個月升值六成,帳面獲利千五萬,王太亦趁市旺拆售,至今售出二十多個。
車位熱炒,紅磡海逸豪園車位,新售價亦達一百萬元。


翠擁車位升倍半炒車位熱潮不但在港九旺區出現,甚至殺入偏遠的馬鞍山烏溪沙。十年前落成的翠擁華庭,入伙時車位售價才十八萬元,三年後沙士疫潮一度暴跌至五萬元,由於該處車位充足,與附近的大型屋苑相距較遠,價格一直牛皮,去年底平均價也只是十五萬元,還未返到家鄉。
但今年翠擁華庭車位價格竟出現三級跳,新近成交價三十九萬元,較九個月前大幅升值百分之一百六十;連帶車位租金也貴了一倍,由年初的月租一千二百元,升至近日的二千四百元。
車位投資蓬勃起來,發展商見機不可失,立時將大量車位放售,過去要大手推售車位並不容易,但近期銷售卻得心應手,原因是有炒家染指。年初至今,長實(0001)接連沽出近五百個位於東涌映灣園及荃灣朗逸峰的車位,另外會德豐(0020)亦已累積售出逾四百個深井碧堤半島及九龍塘又一居的車位,除少量車位由個別業主購入自用外,買家當中不乏投資者。
翠擁華庭的車位價格由去年底的平均十五萬元,暴升至現時最新成交三十九萬元,升值一點六倍。

深灣軒單邊一號車位,早前以一百二十萬元高價售出,價格媲美新界居屋。


小市民跟風入市早前有代理問華懋有無計劃賣車位,當時華懋回應:「車位市場得唔得㗎,攞沙田富豪花園車位試吓先,二十幾萬一個睇睇有無人要。」結果一夜間售出近五百個,接着再賣沙田碧濤花園、碧霞花園及金獅花園車位,累積售出近一千個。
車位炒風開始席捲全城,連小市民也參與其中,手頭資金不足一百萬元的Richard,因認為投資車位較炒樓有更多優勢,早前膽粗粗加入炒賣行列。
「現時樓市升得太厲害,不但令人擔心價格會大幅回調,且入場門檻也愈來愈高。」本身是有車階級的Richard表示,今年初開始計劃作物業投資,發現車位價格落後於住宅市道,且不用做按揭也可一手購入,遂扑鎚入貨。
「炒車位容易打理,管理方面全由大廈管理公司負責,既毋須擔心遇上租霸,也不用像買樓收租般,要負擔許多維修保養等瑣碎事。」
以往炒開豪宅的王文彥太太周春嬌,去年底轉炒漾日居車位,亦「大賺一筆」。

漾日居車位於短短半年間,從原先五十萬元,炒高至接近八十萬元。
半年 成交 急升 五成 全港 車位 熱炒
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270852

凱旋門200萬癲價車位

1 : GS(14)@2010-10-31 16:28:54

2010-10-28 NM  

近日樓市越炒越熱,車位亦不甘後人,尤其是西九一帶,由於不少屋苑均是千萬豪宅,擁有數輛名車的業主太多,但車位太少,故成交價高達二百萬元,足夠在新界買層樓!

凱旋門停車場雖然清潔企理,但和其他停車場並無太大分別,同樣是燈光昏暗,地下畫滿一格格停車位,但這裡每一個車位的價值都等同一個屯門上車盤。今年全港十個成交最貴的車位,有七個來自凱旋門,閒閒地一個都要一百六十萬元。

而在B1層,於眾多林寶堅尼、法拉利和勞斯萊斯之間,有一架○四年出廠的灰色BENZ E240,在群車中應該是最便宜的,當年新車價約五十多萬元,現值約二十萬元。但它泊的三十二號車位,價錢是它十倍,根據土地註冊處資料,車位由黃薇於三月以二百萬元購入,是本年度成交價最高的車位。

車位比例偏低

凱旋門地產經紀說二百萬元是該區車位的合理成交價:「雖然樓下已經係九龍站,但住得呢度都唔會搭港鐵,平均個個都有三、四部車出入,車位自然貴。」儘管鄰近商場圓方停車場收費僅八元一小時,二百萬元可以泊足二十八年,惟願意在此長期泊車的凱旋門住客相當少。

如資深投資者鄭躬洪,因山頂豪宅正在裝修,現只是暫居於凱旋門,也要買車位自用,「我有七部車,有一部泊公司,租左四個車位都唔夠。」儘管車位月租僅約四千元,但租盤極少,故他剛於九月以三百三十八萬元買入兩個車位,「其實凱旋門車位一向搶手,見有低於一百八十萬,就即刻買。就算我遲啲搬走,但我手上仍然有六個凱旋門單位,有兩個係大單位,如果連埋車位放,至少可以叫貴二百萬。」

凱旋門共有一千零五十四伙,樓價最平也要近千萬元,住客全部非富則貴,但車位只有四百一十二個,平均兩個半單位才配一個車位,嚴重不足。反之,附近的君臨天下,每一點三個單位便有一個車位;漾日居更是車位多過單位。中原研究部聯席董事黃良昇說:「凱旋門車位絕對唔係炒到貴,因為租金回報低,根本無人買來投資,係需求問題搞到咁貴。完全係資源錯配,根本就唔夠分,係死症。」

天璽住客無位泊車

入伙一年的天璽,令凱旋門的車位荒更為嚴重,皆因其有八百二十五個單位,但車位數目只有一百六十七個,經紀表示,「要買向海,六十七樓以上的日鑽璽單位先可以配有一個車位。」其餘車位,新地亦不放售予六十七樓以下的業主,皆因要留待天璽第二期發售時再作分配,「有客曾經出三百萬想買車位都買唔到。」儘管新地亦有放租部分天璽車位,但租務部說:「有錢都未必有位,因為要俾ICC租客同新地自己用,所以極短缺。」

天璽住客唯有打凱旋門主意,「雖然講明要住戶先可以泊車入去,但其實只要俾張相、百幾蚊,拎住張車位買賣合約,去凱旋門禮賓部就可以整張出入證。」

凱旋門及天璽發展商新地發言人表示,兩個屋苑的車位均是按照地契要求而建。私人屋苑配多少車位,規劃署有標準,例如一千八百呎的大單位配一個車位,細單位便兩至三個配一車位,但香港建築測量師學會前會長陳旭明說:「越近港鐵,交通越方便,車位就會越少,有時可能較正常比例少一半,原因係想迫人搭公共交通。」

新地於○五年斥資逾一億二千萬元購入漾日居二百多個車位放租,但凱旋門住客由漾日居停車場走回家,要五至十分鐘,故往往寧願一擲過百萬買車位,令凱旋門穩坐全港最貴車位屋苑寶座。

二百萬元買到咩樓?

沙田第一城50座高層410呎單位︰198萬

天水圍嘉湖山莊3期1座高層705呎單位︰193萬

慈雲山瓊麗苑A座中層712呎單位︰192萬

屯門兆康苑F座中層666呎單位︰190萬

粉嶺牽晴間11座低層532呎單位︰181萬

全球最貴車位

○六年,合和實業收購及重建樂活道十二號,為統一業權,以高價三百萬元收購最後一個車位,創下全港最貴車位的成交紀錄。而全球最貴車位則在英國倫敦騎士橋大街的哈洛德百貨,當地是著名的富豪購物區,○八年區內一個車位以港幣約三百一十萬元成交。
凱旋門 凱旋 200 萬癲 癲價 車位
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最新叫價138萬濠江車位5年升9倍

1 : GS(14)@2011-04-03 17:51:13

  
2011-3-23 EW
澳門經濟長足發展,市民收入不斷提升,有車階級因而與日俱增,以致私人車位一直供不應求,最近更有業主開出一百三十八萬元的天價放售。

本刊調查發現,有師奶投資者因相信「炒車位好過炒樓」,五年前起不斷掃貨,部分至今已升值接近九倍,合共勁賺數百萬元,她並計劃把投資版圖,由市區擴展至路氹城。

消息透露,當局為遏止私家車持續增長,提倡公共交通優先,建議大幅調高公眾停車場及咪表位收費,政策一旦落實,勢將進一步推高私人車位價格。

六年豪宅泊車位只售八、九萬元,雖然當時的租金回報僅得兩厘多,但丈夫認為其升值潛力會高過炒樓,且投資本金少,故自那時期開始,每年都買三、四個。」現時手持十六個私人車位的濠江師奶Ida表示,五年前最早購入的,如今已升值近九倍,連同其他車位,帳面勁賺數百萬元,每年租金收入達三十萬元,回報相當高。

Ida 與丈夫能夠先知先覺,全因看準○七年實行的《新道路交通法》會帶來無限「錢途」。

過往車主收到違例泊車告票後,可拖延不繳款,直至座駕用殘用舊拿往劏車,「牛肉乾」便會一筆勾銷,但新法例堵塞了這漏洞,並把違泊罰款由二百元提高至三百元,車主為免被罰,惟有改變過往亂泊車的陋習,爭相租用或購置車位,刺激價格持續升溫。

短短五年晉身千萬富婆,Ida對前景仍然樂觀,除繼續在澳門半島掃貨,更跨海殺入路氹城。

路氹車位仍處低位

「路氹經過多年發展,已成為博彩和旅遊的新熱點,加上澳博、永利等賭牌公司亦將在當地興建大型賭場,島上又有國際機場和北安碼頭等對外交通設施,肯定會愈來愈旺。」Ida分析,路氹城新落成樓宇雖然大都是豪宅物業,會有私家停車場配套,不過住得豪宅的家庭不少都擁有多輛汽車,故車位供應必定緊張。

前年她小試牛刀,斥資二十多萬元購入氹仔一個車位,現已升至五十萬元,不過Ida認為該區車位價格仍處低位,所以升值潛力極大,未來三年有可能再翻一番,突破百萬大關。

她滿有信心說:「內地正全力開發與氹仔一河相隔的橫琴島,將建成與濠江相輔相成的旅遊、科研和商業新區,且早前公布的《粵澳合作框架協議》提出,會研究容許澳門車輛自由進出橫琴,政策一旦落實,將有許多外來投資者選擇住在氹仔豪宅,每天駕車跨境上班,勢令該區車位價格進一步攀升。」投資者看好路氹城前景,不過目前身價過百萬元的頂級車位,仍然集中在澳門半島的住宅區。

專營車位買賣的「車位皇」物業代理公司總經理陳力旗指出,澳門傳統住宅區如高士德、筷子基和黑沙環,因昔日的城市設計未有規劃足夠車位,故近年漲幅最為驚人,單從去年至今便升了一至兩倍。

「這三區身價百萬的車位已非罕見,黑沙環新益花園一個車位,最近更標價一百三十八萬元放盤,如果成功售出,將創出濠江最貴車位紀錄。」

五千車輛無位泊

車位有價有市,主因之一是私家車數量不斷高速增長。陳力旗表示:「澳門賭業近年十分暢旺,荷官人工一直有升無跌,廿歲出頭、有三數年經驗,月薪已接近二萬元,年輕人搵錢容易自然樂於消費,着靚衫、戴名表外,不少人都會買車代步。」據悉,過去三年濠江私家車的銷售量,均有百分之五增長,去年落地新車多逾四千輛,當中大部分是由博彩從業員購買。

新晉車主收入豐厚,租用車位也不吝嗇,過往私人車位月租只須四、五百元,如今被推高數倍至一千五百至二千元,結果吸引更多投資者入貨,一邊賺租金,一邊等升值。

濠江私家車數目持續增加,至今已達九萬輛,雖然政府幾乎每年都會撥地加建停車場,但依然不敷應用。陳力旗說:「迄今政府停車場和街道咪表位合共只得三萬五千個,即使加上約五萬個私人車位,仍有五千多輛私家車無位泊。」供求本已失衡,部分車主又濫用公眾停車場,令情況更為惡化。

政府提供的停車場出名收費廉宜,即使新口岸、黑沙環等商住旺區,月租亦僅是三百五十元,但因車場管理存在漏洞,已租用者只要繼續交錢,便可無限期使用,以至一些舊得根本無法行駛的「錢七」,長期霸佔公眾車位。

記者到黑沙環一個公眾停車場了解,發現有數十部車輛鋪滿塵埃,相信均長時間停用,當中「最老資格」的,是七十年代日本出產的一輛房車,現時已難以在街道看到這種型號。

此外,據說有租客涉嫌非法做二房東,把車位轉租,每年賺取六、七千元。

私人車位價格節節上揚,甫踏入今年,更出現不尋常異動。陳力旗透露:「不少業主突然調高售價兩至三成,更有的封盤不賣,我們幾乎天天都要更改展銷廣告的價格。」

咪表或加價一倍

市況變得波動,相信與早前公布的「澳門陸路整體交通運輸政策」諮詢文件有關,當局為遏止私家車增長,提倡公共交通優先,建議全面調高公眾停車場及咪表位收費。

諮詢文件並無明確交代加幅,但接近政府消息人士表示,幅度有可能高達一倍,公眾停車場時租收費會由三元加至六元,月租則調高至七百元,路邊咪表位(黃柱表位)亦由每小時兩元升至四元。

雖然加價後與香港咪表位收費仍有大段距離,但澳門有近萬輛私家車並無固定車位,長期停泊在街邊,每月「入老虎」的花費將由目前的七百餘元上漲至一千五百元。

消息稱:「靠泊表位的車主如不賣掉座駕,便會轉向私人市場搵車位,因為兩者花費差不多,卻可省回尋找表位時間,這將進一步刺激私人車位租售價格,因而令業主大幅調高售價。」

無契車位要小心

濠江私人車位前景看好,但外來投資者欲分一杯羮,要特別注意一些細節事項。

根據澳門法例,境外人士購買車位的手續與本地人相同,除具備身份證明文件,亦要繳交百分三的物業印花稅;至於銀行按揭,最多做七成,年期最長十五年,不過並非所有銀行都會提供車位按揭,買家要自行了解。

此外,一些舊式大廈是以公契形式持有停車場,車位小業主只擁有簡單的法律文書,證明持有車場部分業權,且不會列明面積和具體位置,俗稱「無契車位」,買家如欲購入,最好先委託律師或物業代理協助,透過查閱政府檔案、大廈管理費記錄等,了解賣家是否真正業主,以及車位的準確面積和位置,以免誤墮陷阱。

澳門爆料熱線

電話:(853)6220 5562 電郵:ewmacau@singtaonewscorp.com 撰文:楊小虹︱攝影:朱守謙

設計:章可儀
2 : 龍生(798)@2011-04-04 01:22:18

味皇呼喚

請澳門人發表意見
最新 叫價 138 濠江 車位 年升
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80後力攻沙田帝堡城車位

1 : GS(14)@2011-12-19 23:32:38

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?t=66186
P.S. 未計 Management fee + Gov Rent...   :inv168_01: :inv168_01: :inv168_01:

近日股票市場風高浪急,令到唔少投資者見而畏之,至於住宅樓價同樣有跌冇升,加上銀行收緊按揭,身上無幾廿萬都唔使諗上車,更加唔好話買磚頭收租。

不過,近日有一名八十後大學生投資初哥,諗到用較少嘅錢,買沙田帝堡城車位長線收租,租金回報有6.6厘咁高,佢仲計劃一路儲錢、一路掃貨咁話。

陽光物業陳世民同劉Sir傾開,近日有個讀緊會計同經濟系嘅八十後大學生,儲到少少錢,想學吓投資生財,但見股票市場升升跌跌,手頭上嘅錢又唔夠買樓入市,計過後,終於決定買帝堡城一個單號車位收租,作價約30.8萬元,以車位月租約1,700元計,租金回報有約6.6厘,比投資住宅物業更高。

風險細 保養成本低

據了解,一般買車位可借七成或五成按揭,以上述個案做例子,借七成嘅首期十萬元有找。據聞,個大學生仲話,買車位風險比住宅細,唔怕租霸之餘,保養成本近乎零。同時帝堡城附近康林苑、廣林苑及廣源邨等居、公屋嘅停車場,車位面積較細,難應付大車要求,所以帝堡城車位相當渴市,現時屋苑買賣車位放盤僅20個,但係啱價嘅不足5個,個學生亦決定繼續儲錢,目標喺要買夠半打車位,做個車位包租公。

事實上,近期車位依然有炒味,但絕對要識入貨,揀啲供應少、需求大嘅地區,買個車位轉一轉手絕對好搵,好似東涌東堤灣畔前排拆售一手車位,有買家以約33萬元入貨,過咗兩個星期即時轉手,眨眼間帳面即賺約5萬元,升幅超過15%。另外,荃灣萬景峯之前賣嗰啲車位,一手價成百萬元一個,但有個買家用約94萬元入貨,兩個月之後即刻轉手,期內亦賺咗成6萬元有多,真係易過炒股!
2 : GS(14)@2011-12-19 23:33:13

文章由 snake1977 » 週一 12月 19日, 2011年 5:03 pm
帝堡城
單位總數:1,744個
車位總數:1,333個(住客車位1,223個,訪客車位100個,商用及幼兒園車位10個)

....太多供應

文章由 SirCCT » 週一 12月 19日, 2011年 9:46 pm
o個到車位多到爆......我同事住o個到......佢話租咁平買o黎做乜鬼........

文章由 snake1977 » 週一 12月 19日, 2011年 10:18 pm
銀湖˙天峰
物業總數 2,169個單位---以大單位為主
車位數目 289住客車位(車位管理費: $460)

反而可投資 不過一定唔平
3 : 龍生(798)@2011-12-20 02:21:55

我最近睇緊個...如成功入手, 必同大家分享
4 : GS(14)@2011-12-20 21:52:15

3樓提及
我最近睇緊個...如成功入手, 必同大家分享


加油加油
5 : 龍生(798)@2011-12-21 00:58:19

都唔知有冇貨...

又不知什麼價錢, 只是想想而己, 但謝謝你的支持
6 : greatsoup38(830)@2011-12-21 22:18:45

近排是得閒了,但這兩個月真是想見你無機會,對不起
7 : passport(1491)@2011-12-21 22:32:31

車位投資
有無高手可以講解下
分散下風險都好
8 : greatsoup38(830)@2011-12-21 22:37:25

我都想試下
9 : passport(1491)@2011-12-21 22:48:09

8樓提及
我都想試下
如果只係10萬首期
每個月可以收番1.7K
咁都好好
10 : GS(14)@2011-12-21 23:04:08

9樓提及
8樓提及
我都想試下
如果只係10萬首期
每個月可以收番1.7K
咁都好好


好難借到咁多,息又唔會低
11 : 龍生(798)@2011-12-21 23:45:49

日前有報道說,有「三人師奶兵團」合資三數十萬在屯門購入五個屋苑車位作為收租之用,回報率高逾 10%,可說是現市道下的奇葩。消息一出,一向沒有太多人注意的「細價」車位再度成為市場焦點。到底這些價值僅十多二十萬元的車位,是否真箇如此具吸引力呢? 記者:丹琍

雖說經濟不景氣,但奢侈品的銷路不跌反升,汽車正是當中一例。有別於一般消費品,車主在買車之後還要找車位停泊。中原地產高級經理黃良昇指出:「售價在 10至 20萬元的細價車位多集中於元朗及屯門等較偏遠的地區,而基於公契條約,不少只可售予屋苑本身的業主或住戶,外人一般較難涉足該類投資。」
即使是開放予任何人士的車位屋苑,投資者還要先了解區內住戶的汽車數目比率是否足夠,以及有關車位所在地的空置率會否過高?否則,沒有足夠的需求,亦會直接影響到車位租金的造價。
要留意的是,「細價」車位價格偏低,除了基於地點較偏遠以外,空置率及車位位置亦可能是因素之一。即使是同一個屋苑,同一個停車場,不同樓層的售價及租金亦會有差異,不同期數及位置則分別會更大。
黃良昇說:「車住比率愈高愈好,但情況經常轉變,主要是受到經濟所影響,區外人難以即時察覺得到,所以切忌盲目跟風入市,以免造成損失。」不諳區內市況的區外投資者,最好先探聽清楚,做足功課,以免購入車位後難以出租。

易管理 免維修
與物業單位一樣,車位需要支付地租差餉及管理費,前者為總收入的 5%,管理費則由 200至 1000元不等,視乎所屬管理公司而定,投資者要緊記將之計入成本之中。至於車位按揭,一般最高可承造 5至 7成,年期約為 10年,息率則最低只能做到最優惠利率(現為 5厘)。
事實上,從管理角度而言,車位遠勝物業,因為既無折舊率、維修費等事項,即使遇到租霸,亦可以鎖車,或是通知管理公司禁止車主使用相關車位,從而減少拖租所造成的損失。不過,車位較受經濟情況影響,從這方面看,投資風險又略高於物業
12 : 龍生(798)@2011-12-21 23:45:59

這是2002 年的
13 : 龍生(798)@2011-12-21 23:48:04

湯兄, 實有機會的, 但最近實在有點忙, 我對不起就真

pp

你當私人貨款既息啦...好彩的話, 永享或者大眾財仔肯借....

但多數都要俾到p or 以上既息了

不過又唔怕佢貴...反正你借得少, 年期短.....
14 : 亞力士(1473)@2011-12-22 00:25:54

雖說經濟不景氣,但奢侈品的銷路不跌反升,汽車正是當中一例。有別於一般消費品,車主在買車之後還要找車位停泊。<-------- 唔太同意 唔掂既 車可以賣 每月慳番唔少
15 : 龍生(798)@2011-12-22 13:57:46

睇情況, 香港地好鬼怪...

買唔起車的人永遠買唔起車, 佢地既需求是可以忽略的

個的養到好忟水既, 如果唔計搵食車, 個比例其實又好低...

主因係交通太方便, 如汽車不能代表身份象徵, 其實方便程度遠不如搭車

可能呢邊港島, 經常出現BENZ多過的士既情況

所以呢....車位忌買大屋苑...由其果的什麼小西灣富X花園果的, 就真真正正車位墓場....

最好買單橦樓地下果的, 永遠供不應求
16 : Wilbur(1931)@2011-12-22 14:12:05

15樓提及
睇情況, 香港地好鬼怪...

買唔起車的人永遠買唔起車, 佢地既需求是可以忽略的

個的養到好忟水既, 如果唔計搵食車, 個比例其實又好低...

主因係交通太方便, 如汽車不能代表身份象徵, 其實方便程度遠不如搭車

可能呢邊港島, 經常出現BENZ多過的士既情況

所以呢....車位忌買大屋苑...由其果的什麼小西灣富X花園果的, 就真真正正車位墓場....

最好買單橦樓地下果的, 永遠供不應求


真的香港揸車完全係炫耀性質

係香港返工近幾年真係見跑車/豪華房車(slk/clk/s class/maserati/benley/ferrari)多過一般家庭房車

除左的士/alphard/vellfire,我真係好耐未見過一架toyota(lexus就有... )
17 : 龍生(798)@2011-12-22 15:37:22

早幾年約07年左右見勁多IS250 , 而家搵部望下都難, 唔知去晒邊
後黎同期又好多寶馬3系....
及後BENZ 出左C CLASS ....又係勁多

另外波子通街都係, 平均約20架就有1部, BENZ 比例更高

瑪沙拉蒂呢2年上左位, 每日都總會見到一部.....
18 : GS(14)@2011-12-22 21:11:55

16樓提及
15樓提及
睇情況, 香港地好鬼怪...

買唔起車的人永遠買唔起車, 佢地既需求是可以忽略的

個的養到好忟水既, 如果唔計搵食車, 個比例其實又好低...

主因係交通太方便, 如汽車不能代表身份象徵, 其實方便程度遠不如搭車

可能呢邊港島, 經常出現BENZ多過的士既情況

所以呢....車位忌買大屋苑...由其果的什麼小西灣富X花園果的, 就真真正正車位墓場....

最好買單橦樓地下果的, 永遠供不應求


真的香港揸車完全係炫耀性質

係香港返工近幾年真係見跑車/豪華房車(slk/clk/s class/maserati/benley/ferrari)多過一般家庭房車

除左的士/alphard/vellfire,我真係好耐未見過一架toyota(lexus就有... )


想起今年AO 問的問題,香港車牌登記是近年新高
19 : Sunny^_^(11601)@2011-12-23 14:10:13

做銀行loan...好大限制呢..之前都想過買.問過下銀行.100萬以上先做...不過細間既就唔知喇.當時既息口已經比住宅高少少,年期得10年
20 : 龍生(798)@2011-12-23 17:13:27

大銀行采你都有味....

除非打埋落層樓的按揭度就有得傾

所以一開始我己叫去永享, 大眾, AE, 呢類財仔

而不是銀行, 去到大眾, 唔好行錯, 係大眾財仔, 不是大眾銀行
21 : 龍生(798)@2011-12-23 17:14:07

息多數在P以上

但由於借個數目實在唔多, 就咁睇, 又吾覺貴好多
22 : Sunny^_^(11601)@2011-12-23 17:17:18

21樓提及
息多數在P以上

但由於借個數目實在唔多, 就咁睇, 又吾覺貴好多


但係食左好多既回報...

而且車位既potential gain有限,租回報更為重要
23 : 龍生(798)@2011-12-23 17:22:58

不過SUNNY 屋企咁有錢, 拉個賓架埋黎,

篤手指, 入房傾, 或者又另有安排~smileysmiley
24 : 亞力士(1473)@2011-12-24 13:17:43

Sunny屋企應該有錢到 個女cs會入房比你篤完先傾
25 : GS(14)@2011-12-24 14:17:50

24樓提及
Sunny屋企應該有錢到 個女cs會入房比你篤完先傾


唔好教壞D小朋友...他父母好似是一些收入好穩定的人
26 : 亞力士(1473)@2011-12-24 17:10:23

湯兄 世情如此 未必敎壞
27 : greatsoup38(830)@2011-12-24 17:16:29

26樓提及
湯兄 世情如此 未必敎壞


為個客咁肯拋身
28 : Sunny^_^(11601)@2011-12-25 11:13:42

25樓提及
24樓提及
Sunny屋企應該有錢到 個女cs會入房比你篤完先傾


唔好教壞D小朋友...他父母好似是一些收入好穩定的人


我只係D中產家庭既..."青少年"...
29 : 龍生(798)@2011-12-25 19:38:54

如果只係咁,就難以指數有飛來蜢食了,除非你成個器官陳咁靚仔啦
30 : Sunny^_^(11601)@2011-12-25 23:24:23

29樓提及
如果只係咁,就難以指數有飛來蜢食了,除非你成個器官陳咁靚仔啦


"器官陳"???陳振X???

一定好過佢啦
31 : 龍生(798)@2011-12-26 16:05:27

NONO

係陳冠希
32 : Sunny^_^(11601)@2011-12-27 11:23:09

31樓提及
NONO

係陳冠希


我同我D fd都冇人覺佢令仔喎...佢個樣寸寸貢囉
33 : 亞力士(1473)@2011-12-27 16:01:27

你又唔係女
80 後力 力攻 沙田 帝堡 堡城 車位
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416萬珍寶閣車位貴過單位

1 : GS(14)@2012-03-24 16:40:06

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16182571


土地註冊處資料顯示,珍寶閣 B29號車位,上月 27日由蘇志成及林婉珊斥 416萬元購入。全城對這宗世紀天價車位成交無不匪夷所思。淺水灣 56號一車位,成交價 300萬元已是全港最貴。即使其對面、一個避風塘之隔的新落成豪宅南灣,車位只售 200萬元。珍寶閣車位賣 416萬元,代理形容是完全天方夜潭。因為珍寶閣樓上一個 400多方呎住宅單位,都只是賣 300多萬元,怎可能車位貴過層樓。是次交易不排除涉內部轉讓。
根據代理提供的相片所見,這個世紀天價車位,泊的不是甚麼超級跑車,昨天泊了一部日本七人車。

原由一班超級富豪持有

最離奇就是珍寶閣停車場,是由香港一班超級大富豪擁有,是「珍寶海鮮舫」食客的專用停車場之一。不少市民駕車去這兒食海鮮,都會泊這停車場,全日任泊最貴 80元。公司註冊處資料顯示,上述天價車位原由香港仔飲食企業有限公司持有,公司董事包括賭王何鴻燊、「彤叔」鄭裕彤、鄭家純、何猷龍、賭王二太藍瓊纓及李國寶等。
記者昨致電珍寶閣停車場,查詢這兒的車位會否出售,但管理處職員稱整個停車場只供出租,不會出售。記者再問這名職員,既然只供出租,最近為何有一個車位售出,她說「我哋淨係做管理,唔清楚其他嘢」。
中原豪宅分區經理李志賢直言單幢樓車位都賣 400多萬元,是難以置信。這裏的私家車位月租 2700元,以車位正常回報率 4厘計算,只值 45萬元,即今次成交天價車位,比市價貴 8倍。
2 : 草帽(1253)@2012-03-24 16:48:29

這樣不是犯法嗎?
3 : GS(14)@2012-03-24 16:49:39

公司得益無問題,問題是點解有呢樣交易,是咪欠下不少錢?
4 : 草帽(1253)@2012-03-24 16:52:15

3樓提及
公司得益無問題,問題是點解有呢樣交易,是咪欠下不少錢?


我只係覺得這樣轉手是逃稅.
5 : GS(14)@2012-03-24 16:58:08

4樓提及
3樓提及
公司得益無問題,問題是點解有呢樣交易,是咪欠下不少錢?


我只係覺得這樣轉手是逃稅.


有這個可能
6 : Sunny^_^(11601)@2012-03-25 17:32:40

係唔係有人過大海之後...唔夠錢呀.

如果太大筆cash會令人懷疑
7 : GS(14)@2012-03-25 17:38:32

也有這可能
416 珍寶 車位 貴過 單位
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車位租金回報隨時有5厘

1 : GS(14)@2012-05-12 11:24:31

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120512/16330019
所謂優質車位,首要揀選供不應求的區域。李峻銘表示,以馬鞍山翠擁華庭為例,該屋苑有2032個單位,另有1400個車位,即每1.3個單位便有1個車位供應,比例並不算低,基本上每戶均可獲配一個車位,故車位價格曾低見10萬元樓下。
然而,當同區新盤銀湖.天峯開售後,由於該物業單位與車位比例為7.5比1,令區內車位需求突然大幅上升,價格亦隨即倍升。因此,他提醒,要留意區內短期內是否有新盤推出,因為新盤隨時會令車位需求大增。
假若投資者對買賣車位有興趣,又無從入手研究區內供求關係,李峻銘教路,九龍站附近一帶物業的車位投資價值較高。他解釋,由於區內有多個優質屋苑,住戶有車的比例會較高。

此外,由於區內高樓價的物業亦不少,反映一個單位的住戶分分鐘擁有多於一部坐駕,亦令車位需求大增。
另一方面,由於物業接近市區,令車位價格更硬淨,在經濟周期逆轉時,抗跌力亦較強。
入場費低 成交旺盛

對於車位投資,近十年確實越來越旺。李峻銘透露,1998至2003年時,香港剛經歷金融風暴,每年僅得1500至1800宗二手車位成交;至04年已升至每年逾2000宗,09年金融海嘯後更升至每年3000宗,至去年更達4400宗,可見車位成交旺盛。
他解釋,車位投資額低,讓投資者可以較低入場費參與物業市場買賣;而近年香港處於低息環境,加上近年政府推出打壓炒樓的額外印花稅( SSD),令更多炒樓客轉炒工商物業與車位。
揀車位小知識

•宜揀樓梯出口或停車場出口,人流較多較安全
•車位兩旁有柱或限制車輛尺碼,變相減低出租機會
•單邊有柱位容易上落之餘,亦可將其他車輛分隔,減低被其他車撞花機會
•背面有牆車位可防止被其他車輛從後碰撞,更可用作擺放雜物
•不宜揀有時租樓層,因為流動性大,一旦出事會較難追討
•留意天花板是否有水管,一旦水管漏水,隨時嚇走錫車一族
毋須裝修容易管理

除了入場費較低外,車位投資最大好處是容易管理。首先,買入車位後放租較一般住宅單位放租更容易,至少毋須裝修和維修車位,作為投資而言,可省卻不少時間和開支。
一般住宅出租,冷氣機故障或天花板漏水等事無大小,通通要由業主處理。
除了花時間外,維修同樣需要花費,世紀21奇豐主席兼行政總裁李峻銘表示,車位出租則可省卻這方面煩惱,因為車位相對較少有維修問題,即使換租客亦毋須將車位裝修一次才可出租,業主可節省不少維修費用,更不用擔心租客惡意破壞車位。由於甚少涉及維修事項,變相令車位受「樓齡」因素影響亦大大減低。
遇上租霸機會微

此外,李峻銘指出,車位出租遇上租霸的機會較低,因為車位租戶即使欠租或逾期搬遷,業主基本上只須通知管理停車場的公司將車鎖起,已可將租霸嚇退。為避免遇上租霸,他提議可與租戶訂立協議,例如要求租戶一次過支付半年甚至全年租金,或要求租戶寫定期票,除可減低欠租機會,亦更易管理收租事宜,尤其對有多個車位收租的業主更為重要。
按揭成數較住宅低

買車位入場費雖然較低,惟同時較難找銀行承造按揭,即使銀行願意提供按揭,按揭成數亦會較一般住宅物業低,即使以財務公司作按揭,成數亦不如樓按高,變相令槓桿效應縮細。
李峻銘表示,車位要到銀行承造按揭,銀行多數只能造到五成按揭,與貴價樓按揭成數接近,按揭息率則視乎車位數量和按揭金額而不同。
敍造車位按揭,買家通常要帶齊資料如臨時合約等親身到銀行議價,因為幾乎所有銀行均不會為車位按揭作電話報價。
估價不足情況多

有銀行界人士指出,銀行為車位所批按息往往較一般住宅高,部份銀行更以最優惠按揭利率( P)作為車位按揭息率,即至少5厘,較一般樓按高出近3厘;此外,車位按揭估價不足情況較嚴重,動輒有兩成差距,面對逆市時風險較高。
面對逆境跌得凶狠

所謂有利必有弊,車位並非穩賺的投資。雖然入場費較一般物業買賣為低,惟投資者要小心,汽車在香港並非生活必需品,一旦經濟大環境轉壞,汽車數量勢必大減,車位需求亦會立即縮水,屆時分分鐘較樓市跌得更凶狠。

2 : Sunny^_^(11601)@2012-05-13 20:37:06

車位金額比較細,一般要過百萬先按到
3 : GS(14)@2012-05-13 21:34:20

無考慮過按
車位 租金 回報 隨時
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=279286

車位賠定吊高賣 上水御皇庭55萬變90萬

1 : GS(14)@2012-11-15 01:10:28

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121114/18066305
五年內漲價達兩倍
恒地(012)及爪哇(251)發展的御皇庭,三幢住宅共922伙,車位則設約135個,全部屬「無遮擋」露天車位。07年中,當時發展商為清售貨尾,向三房大單位買家設半價買車位優惠,部份業主以低至約8.8萬元便可購入車位,其後優惠取消,回復原價約17至18萬元發售。事隔5年,今年屋苑車位普遍漲價至50萬元水平,升幅達兩倍。
同區的皇府山,新近錄單號車位以95萬元成交,該車位06年中成交價34萬元,六年多升幅1.8倍,漲幅更勝不少私人住宅。屋苑車位月租約2500元,假若購入作收租,回報率約3.2厘。
除新界北區車位炒高至百萬水平之外,近日各大屋苑車位不停刷新高,繼將軍澳維景灣畔錄車位以111萬元易手後,長沙灣泓景臺新近錄車位106萬元沽售。
九建將加入賣車位潮
多間發展商更於政府出招後,急忙拆售旗下車位應變,包括華懋、新世界(017)、信置(083)及長實(001)等。其中,新世界發展單是本月內,已沽出134個車位,迅速套現3480萬元;長實葵涌雍雅軒,有車位業主數日轉售車位賺10萬元。
華懋更賣出1000個涉資3億元車位,反映市場資金極為充裕,在通貨膨脹下,並趕緊在政府再出手干預市場前夕,為資金尋找投資出路。因應車位熱賣,九建(034)深水埗的美居中心98個車位,市傳日內將定價發售。
中原研究部數據指出,今年首10個月,以確認人身份沽售車位錄147宗,超越2010年全年成交宗數,惟仍與去年全年194宗低24.2%。過去兩年,住宅車位摩售平穩,每年維持約150宗至200宗水平,遠較97年錄1063宗為低。首10個月,最多車位摩售為沙田翠華花園,共39宗、其次為深井浪翠園及屯門彩暉花園,各佔15宗。
2 : GS(14)@2012-11-15 01:10:53

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121114/18066307


由於政府大力壓抑住宅樓市,車位炒賣近期突然成為城中熱話,連新界北區的車位身價也近百萬元,如以現在價格計算往市區返工車費,工作地點在尖東計算,由上水往尖東單程的士費約200元,來回費用即400元,一個月約25天上班日,即每月的士費1萬元,百萬元足夠支付逾7年半的士車資。
數年前只值三數十萬元的上水皇府山車位,剛驚聞錄得95萬元成交,同區御皇庭更有車主撻定反價至90萬元再放售。若擁有車位,自行揸車返工,本報以御皇庭為例,車主每月開支約6828元;相對每月改搭的士的車資約1萬元,揸車可節省3172元。
揸車可謂「一闊三大」,除要買車,每年更有其他相關成本包括牌費、驗車、保險、上班公司停車場月費或一個月可能接一至兩張「牛肉乾」交通違例告票。因此,在本港揸車,絕不能視為一種慳錢之道。不過對於有車一族而言,自己擁有一個車位總比租用車位較安定。
假設御皇庭車主駕車往尖東每月開支

私家車來回:32.5公里x1.2元
(每1公里1.2元油費)x2(來回)=78元
每日78元x25天=1950元
單邊停車場(新文華中心)4000元
獅子山隧道費(來回):16元x25天=400元
每月管理費:300至400元
每月總開支=6828元

*未計車輛定額罰款和維修費及差餉
上述資料僅作參考
車位 賠定 定吊 吊高 高賣 上水 皇庭 55 萬變 90
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281960

北美80後:馬克的「搶車位」大生意

1 : GS(14)@2013-05-11 16:09:11

http://finance.sina.com.cn/colum ... /160115422135.shtml
北美 80 馬克 車位 生意
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=282837

新蒲崗車位拆售 收票勁

1 : GS(14)@2014-07-14 22:20:47

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140714/18799556

                                       

                【本報訊】新蒲崗車位拆售熱潮捲至,由資深投資者「磁帶大王」陳秉志持有的新蒲崗爵祿街86號康景樓停車場逾400個車位,首批96個車位,據悉本周三發售,市場暫累收逾2,000張票,超額認購約20倍,有指成交期長達半年,入票人士不排除博極速「摩貨」賺一筆。                                                    

              

                                             

96車位收逾2,000票

                  鄰近譽.港灣的康景樓,位於新蒲崗爵祿街86號工業區,周邊工廈林立,停車場由2樓至7樓,首批96個車位集中在5樓樓層,最平是露天車位,售價40多萬元起,至於有蓋車位平均約70萬元。
今次陳秉志拆售車位的玩法,與早前他拆售的商場相似,提供首兩年保證5厘租金回報,買家亦可選擇自用或自行出租。
代理指,該區停車場車位月租平均約3,000元,以今次首批推售車位,一個位於5樓的單號車位,約70萬元,預期租金回報率約5厘。
據悉,收票首日已吸引大量區內廠家蜂擁入飛,部份準買家更一入就10飛,除每張票僅3萬元。事實上,該區極需車位。此外,由於成交期長達約半年,不少短線投資者亦覬覦商機,期望可極速摩貨。
土地註冊處資料,這批車位由Orient Power Limited於2000年以8,000萬元買入,公司股東包括陳秉志及有關人士。若今次全部車位沽出,估計套現約2億元,料賬面賺1.2億元。                                                        
新蒲 蒲崗 車位 拆售 收票 票勁
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284841

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