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地產投資信托基金雄起 助攻歐洲商業地產

來源: http://wallstreetcn.com/node/208086

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歐洲房地產投資信托基金(REITs)的發展進程緩慢,但該地區新發行REITs募集的資金卻創下了記錄,可為歐洲商業地產市場複蘇提供動力。

數據供應商Dealogic的數據顯示,截止8月,今年在愛爾蘭、西班牙和英國等國家發行的10只新REITs已募資42億美元,創下往年同期的歷史記錄。2013年同期發行的10只REITs僅募資19億美元。

而且,Dealogic的數據還顯示,今年全年募資金額有望挑戰2006年創下的51億美元,當時共有26只REITs進行了首次公開發行(IPO)。

部分歐洲國家房地產市場泡沫破裂是引發經濟蕭條的原因之一,歐洲至今仍在艱難複蘇之中。然而,在這許多歐洲銀行仍在大規模不良貸款中苦苦掙紮和部分國家的因蕭條而未完工的建築隨處可見之際,新REITs的發行又已悄然繁榮。

一方面,國際投資者希望借新發行的REITs作為通道,分享歐洲複蘇的收益。例如,對沖基金大鱷索羅斯的Quantum Strategic Partners和保爾森的Paulson & Co已經購入了愛爾蘭Green REIT和Hiberinia REIT以及西班牙Hispania Activos Inmobiliarios和Lar Espana的大量股權。

另一方面,機構投資者對全球REIT投資基金(投資REIT的基金)的興趣日益增加也讓歐洲REIT從中受益。國際評級機構晨星(Morningstar)的數據顯示,過去五年,全球REIT投資基金資金大幅流入。它們的凈資產從2009年年中的189億美元大增至2014年上半年的473億美元。這部分是由於投資者認為美國房地產不太可能在短期內有進一步的升值。

普天壽房地產投資公司(Prudential Real Estate Investors)房地產證券全球主管Marc Halle

盡管我們十分看好美國經濟,(但是)買不到較賬面價值打兩到三折的房地產。

REIT歐洲之路:

20世紀60年代,REIT首次出現在了美國。因其幾乎不用支付企業稅而受到了公司的追捧,又因其將大部分利潤以分紅形式返還股東而受投資者青睞。不過,歐洲政府普遍在上世紀末和本世紀初才批準了REITs。而且直到最近,REITs在歐洲的發展仍然不充分,因為相對較小的歐洲房地產開發商比美國同業有著更多的從銀行融資的渠道。

歐洲上市房企協會數據顯示,8月歐洲上市房企總市值為1448億歐元,盡管較2013年同期的1051億歐元大幅增長,但仍然低於亞洲的2828億歐元和北美的4973億歐元。

歐洲過去幾年上市的公司所擁有的房地產資產都比較少。不過,現在投資者通過發行REITs募集資金,在西班牙、意大利和愛爾蘭等房地產市場蕭條了數年之久的國家以對他們具有吸引力的價格買入地產。

西班牙的Merlin Properties SOCIMI發行了今年歐洲最大的一單REITs,集資12.5億歐元。據公司高管介紹,預計將在年底之前完成92%資金的投資。目前該REITs已完成了對包括西班牙Marineda市商業中心的收購。該商業中心是西班牙最大的零售中心,交易價格達2.6億歐元。

Merlin首席投資官David Brush告訴《華爾街日報》:

就我們的規模而言,我們可以比其他任何REITs做更大的交易。

2013年,愛爾蘭政府推行了新的REIT法案後,REIT IPOs首次在愛爾蘭出現。如今的新晉玩家包括主要購置都柏林寫字樓的Green REIT和收購貸款組合資產及寫字樓的Hibernia REIT。

在這一輪REIT大繁榮中,西班牙發行了最多,僅今年就有四單,且有更多已在路上。

意大利總理倫齊8月簽署的一份方案包含了多項放寬對該國現有REIT監管的措施。

該報援引法興銀行分析師Henri Quadrelli稱:

現在意大利房地產市場不乏吸引力,但是上市機構不足使得這種需求難以被滿足。

地產 資信 托基 金雄 助攻 歐洲 商業
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中基協:研究推動房地產投資信托基金模式

2017年全國證券期貨監管工作會議於2月10日在京召開,劉士余主席發表題為《不斷強化‘四個意識’牢牢把握穩中求進協調推進資本市場改革穩定發展》的重要講話。2月14日,中國證券投資基金業協會召開黨委擴大會議,傳達監管工作會議精神,學習劉士余主席講話,部署協會2017年重點工作。

協會黨委認為,當前全球經濟持續低迷,國際政治經濟環境日趨複雜,“逆全球化”傾向上升,我國也進入了經濟結構性改革的重要時期,在這個時刻召開全國證券期貨監管工作會議,提出必須深刻理解黨的十八大以來黨中央對經濟形勢作出的重大判斷、對經濟工作作出的重大決策、對經濟工作思想方法作出的重大調整,貫徹落實中央經濟工作會議精神,不斷強化“四個意識”,牢牢把握穩中求進工作總基調,以改革為引領,以穩定為底線、以發展為主旋律,把握“六穩六進”,協調推進資本市場改革穩定發展和監管各項工作,統一了證券期貨行業監管思路,明確了發展方向,立意深遠、意義重大,充分體現了證監會黨委堅定不移地維護資本市場長期健康穩定發展的信心和決心。針對基金行業,這次會議明確指出,資管業務必須要回歸本源、回歸主業、歸位盡責,遏制無序擴張勢頭,提高融資服務能力,提升服務實體經濟和社會發展的水平,切實推進解決實體經濟結構性供需失衡、金融和實體經濟失衡、房地產和實體經濟失衡問題,助力贏取供給側結構性改革的全面勝利。

協會黨委提出,2017年協會要按照證監會黨委的要求,切實貫徹落實2017年全國證券期貨監管工作會議精神,全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神,深入學習習近平總書記系列重要講話精神和治國理政新理念新思想新戰略,不斷增強“四個意識”,以穩促進、以進促穩,突出三個中心任務,目標是推動資管業務回歸投資者風險自擔、收益自享的資管本質,推動行業機構回歸本業,堅守資管底線,緊緊圍繞投資者權益盡職履責。一是推進可持續發展。協會將全面推動基金公司等機構充分發揮買方優勢,積極踐行以保護環境(E)、維護社會正義(S)、以及強化投資目標公司的公司治理(G)為核心的社會責任投資,通過為經濟可持續發展提供長期資金,積極促進實體經濟基本面的持續優化,真正從投資者權益出發,為投資者創造可持續的投資價值。二是提升金融服務實體經濟效率。協會將研究推動“公募基金+資產證券化”的房地產投資信托基金(REITs)模式,實現長期資本與公共治理形成的各類公共設施作為基礎的長期資產對接,真正提升金融服務實體經濟的效率,推動結構性改革深入發展。三是守住風險防範底線。協會將強化樹立“同風險賽跑”的意識,完成協會系統建設,加強風險監測、分析和預警的能力與水平,強化風險控制手段,同時推動行業機構完善全面風險管理體系,實現業務發展與風控能力的適配。

協會黨委表示,將堅決落實全面從嚴治黨,全面從嚴治協會的要求,深入貫徹從嚴監管,積極推進法治與誠信建設和投資者保護工作,求真務實、銳意進取,為促進基金行業長期穩定健康發展不懈努力,以優異的成績迎接黨的十九大勝利召開。

中基 研究 推動 房地產 房地 資信 基金 模式
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大公資信:將在監管指導下按要求逐項對照徹底整改

大公資信8月17日晚間發布《大公資信關於監管部門處分的公告》稱,將在監管部門的指導幫助下,按要求逐項對照、徹底整改,並認真研究解決行業面臨的新情況、新問題,確保各項業務和工作完全合規合法、穩步有序推進。同時,大公資信表示,已將需要說明的問題申訴材料提交有關部門。

今日,大公同時被中國銀行間市場交易商協會和證監會給予嚴重警告處分,責令其限期整改,並暫停債務融資工具市場相關業務和評級業務一年。

在今日下午證監會的例行發布會上,證監會發言人表示,依據相關法規擬責令大公國際限期整改,期限一年,整改期間不得承接新的證券評級業務,更換不符合條件的高級管理人員。

北京證監局聯合中國證券業協會對大公國際資信評估有限公司開展了專項現場檢查,發現大公國際存在如下問題:一是大公國際與關聯公司公章混用,內部控制機制運行不良,內部管理混亂;二是在為多家發行人開展評級服務的同時為發行人提供咨詢服務,收取高額費用,有違獨立原則;三是部分高管人員及評審委員會委員資質不符合要求;四是個別評級項目底稿資料缺失,模型計算存在數據遺漏等。

而稍早之前,中國銀行間市場交易商協會發布處分信息,經2018年第8次自律處分會議初審、2018年第9次自律處分會議複審,決定給予大公評級嚴重警告處分,責令其限期整改,並暫停債務融資工具市場相關業務一年。

中國銀行間市場交易商協會披露,大公國際資信評估有限公司存在以下違反自律管理規則的行為:一、大公評級及相關從業人員向受評企業提供大額咨詢服務;二、大公評級在調查取證過程中提供的多份文件材料存在虛假表述和不實信息。

責編:李燕華

大公 資信 將在 監管 指導 下按 要求 逐項 對照 徹底 整改
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重罰大公資信因私舞弊背後:信用自失,何以授信?

“大公資信的關鍵點在於以評級要挾人家購買咨詢,不是兩個獨立的業務。”一位評級機構人士對第一財經記者表示,基本上所有評級機構都有咨詢和評級業務,但不要對同一對象,或者公司內部建立嚴格防火墻,比如成立子公司什麽的都可以。

8月17日中國銀行間市場交易商協會發布公告,對大公國際資信評估有限公司暫停其債務融資工具市場和評級業務一年。同日,證監會也稱暫停其證券評級業務一年。業內人士告訴第一財經記者,這幾乎是評級機構在債務融資工具市場受到的最嚴厲的處分。

大公評級“有私”

給出如上處罰的原因,交易商協會稱,2017年11月-2018年3月,大公資信在為相關發行人提供信用評級服務的同時,直接向受評企業提供咨詢服務,收取高額費用。同時,在交易商協會業務調查和自律調查工作開展過程中,大公資信向協會提供的相關材料存在虛假表述和不實信息。

證監會的通報中寫明:一是大公國際與關聯公司公章混用,內部控制機制運行不良,內部管理混亂;二是在為多家發行人開展評級服務的同時為發行人提供咨詢服務,收取高額費用,有違獨立原則;三是部分高管人員及評審委員會委員資質不符合要求;四是個別評級項目底稿資料缺失,模型計算存在數據遺漏等。

評級行業人士對第一財經表示,大公資信受罰程度可謂震驚,但走到這一步也實屬必然。大公資信受罰的主要原因是一面向發行人提供評級服務,一面還要收取高額的咨詢服務費。因為基本上所有評級機構都有咨詢和評級業務,但不要對同一對象,或者公司內部建立嚴格防火墻,比如成立子公司什麽的都可以。

第一財經記者發現,此次對於大公資信的處罰力度不可謂不強。在此之前,因為綠地集團及上海雲峰集團涉嫌信息披露違規等事項的自律調查中,曾對瑞華會計師事務所給予暫停其相關業務一年的處罰。而針對評級機構,這是頭一回。

前述評級機構人士表示,過去提及評級行業的管理是“九龍治水”,不統一,而這次是交易商協會和證監會幾乎同時發布消息,透露出一個信息:今後交易所和銀行間市場協同監管會越來越強。

“對評級公司來說,監管處罰本身並不是是最重的,而是品牌形象的損失。兩個市場同時被禁入一年,這12個月里絕大部分客戶都會流失,原來的客戶一年後能不能回到他碗里就不好說了。”業內人士對第一財經記者表示。

大公資信8月17日晚間也針對處罰發布公告稱,將在監管部門的指導幫助下,按要求逐項對照、徹底整改,並認真研究解決行業面臨的新情況、新問題,確保各項業務和工作完全合規合法、穩步有序推進。同時,大公資信表示,已將需要說明的問題申訴材料提交有關部門。

評級行業的頑疾

一位接近監管人士對第一財經記者表示,對大公的處罰既有必然性,也有偶然性。必然性體現在整個評級行業這麽多年存在的類似問題,不論是媒體報道,還是監管,其實都有所了解,不是第一次有這樣的事情,只是一個嚴重程度的問題。此次大公受罰也體現出監管對於評級行業亂象整治的態度和決心。

而且,尤其是在今年信用債市場違約潮爆發,事後發現很多評級機構並沒有做好對違約風險的預警,很多發行主體都是在違約發生之後,評級驟然下調。

截至目前,發債企業2017年年報已經陸續披露,2018年的定期跟蹤評級業接近尾聲,大部分企業都披露了最新的跟蹤評級結構。

wind數據統計發現,級別變動的企業中,上調比率高於下調比率。其中上調比率最多的是AA-也是樣本數量最多的,上調比率高達10.44%,且全部為上調1個子級。下調比率由高到低依次為AA-、AA+、AAA、AA,下調比率分別為2.51%、2.10%、1.99%和1.91%,且均存在跨級別下調的情況。從遷移範圍看,在BBB級及以上級別主體中,除A-級外,各級別均有部分發行人的級別遷移範圍超過3個子級,且均為大跨度調降。同時,在2018年跟蹤期內,有10家發債主體信用等級被下調至違約級,其中有8家發債主體級別調降幅度在9個子級以上。

盡管分析評級調整的原因,有行業周期和企業自身的因素,但其中一個不可忽視的問題時,受“級別競爭”影響,評級機構客觀性不足且級別調整存在滯後性。評級機構的付費模式之爭再起,目前發行人付費模式已成為大部分評級公司普遍采用的模式。記者註意到,在國內14家信用評級機構中,中債資信評估、中證指數有限公司、上海資信有限公司、北京中北聯合信用評估、四川大普信用評級5家為投資者付費模式,其余9家均為發行人付費模式。

但行業內也有關於付費模式的不同聲音,前述評級機構人士認為,投資人付費還是發行人付費不是關鍵, 關鍵是如何消除每種付費模式下的利益沖突問題,評級機構必須公平對待市場參與各方。

中國人民大學商學院副教授孟慶斌在近期的一篇論文中表示,在發行人付費模式下,評級機構和受評公司將不可避免地產生利益的博弈和勾連,使得信用評級虛高,即評級機構為留住或發展客戶二調高評級結果,來取悅發行人;二是評級選購,即發行人在各個評級機構之間來回去的預評級結果,從中選擇較高的評級水平。這兩個問題在評級行業競爭激烈時尤為嚴重,對整個評級行業的公信力產生了極大的不利影響。而此次大公資信的問題的嚴重性在於,收了錢評級還要賣咨詢時的那種要挾,這里面實難再談公允。

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責編:於艦

重罰 大公 資信 因私 舞弊 背後 信用 自失 何以 授信
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