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有買貴無買錯,高增長企業理所當然擁有高PE?? 精工窮人

http://hk.myblog.yahoo.com/Seiko-Investor/article?mid=586

事情做得七七八八,今日終於可以放一天假~

友人最近常向我推介一眾熱炒內需股。劣才一向怕人多,又膽小如鼠,是以我對那些掛著內需名義而有三四十倍PE的股一直存有介心,敬以遠之。

投資的目的是為賺取回報,但賺取回報的前提是必須回本(保本)。不回本的投資就是虧蝕,那來回報?劣才自問低手,對股市短期走勢理解力一向有限,是 以在選股時通常以投資一盤生意的角度去思考衡量。當然,投資生意及股票在執行時是存在分別的。但理智告訴我,若然投資有足夠的回本/保本能力,這個投資亦 理應不會太差,只少有守的本錢。

空口講白話或者不太可靠,還是動動腦筋,計計數吧~假使我們間面前有一盤號稱必賺而且盈利每年也能有25%增長的生意,目前老闆以上年盈利的40倍價錢 轉讓給我們,那我們的回本期要多少年呢??

假使我們買了那間公司,而生意又真的合乎預期按年增長25%,那麼我們未來將會是 (設A = 上年盈利):

A*1.25 + A*1.25^2 + A*1.25^3 + ......

先不理通漲影響,不計較折現因素。若要投資生利,我們必先要回本,那麼:

A*1.25 + A*1.25^2 + ...+A*1.25^N => A * 40

N就是我們最後所需回本的年數,而左面的算式其實是一個簡單的等比數列總和。最後可以得出N=9.85,那就是說投資要差不多10年才能回本,而且還必須求神佛保佑10年間風調雨順、國泰民安,生意不要出現差錯,一直保持高增長水平。

可惜,商業世界並不是永恆不變的,高增長行業必會引來其他企業眼紅,競爭者蜂擁而致,到最後企業盈利定必受損,慢慢由高增長變成低增長。而事實上, 這樣的情況亦累見不鮮。即使強如老麥及可樂亦未必能交出盈利每年增長25%的成績,何況是等閒之輩? 就算假設企業擁有無敵護城河,其他企業進入不能,市場又何是大到可以把企業的瘋狂擴張消化得一乾二淨呢?

做生意要有危機意識,投資股票亦然。用回上面的例子,假設第一年盈利為1,在三年後生意增長率回落至15%,三年後又碰到金融危機或行業調整,盈利出現倒退,最後回歸平淡,每年只有5%增長,那麼回本期如下:

 

年數 增長率 盈利 盈利總和
1 1.25 1.25 1.25
2 1.25 1.56 2.81
3 1.25 1.95 4.77
4 1.15 2.25 7.01
5 1.15 2.58 9.59
6 1.15 2.97 12.57
7 0.80 2.38 14.94
8 0.90 2.14 17.08
9 1.05 2.25 19.33
10 1.05 2.36 21.68
11 1.05 2.48 24.16
12 1.05 2.60 26.76
13 1.05 2.73 29.49
14 1.05 2.87 32.36
15 1.05 3.01 35.36
16 1.05 3.16 38.52
17 1.05 3.32 41.84

回本期將大副延至17年!!! 如果再考慮埋折現因素,設折現率為4%:

 

年數 增長率 盈利 盈利總和 折現盈利* 折現盈利總和*
1 1.25 1.25 1.25 1.20 1.20
2 1.25 1.56 2.81 1.44 2.65
3 1.25 1.95 4.77 1.74 4.38
4 1.15 2.25 7.01 1.92 6.30
5 1.15 2.58 9.59 2.12 8.43
6 1.15 2.97 12.57 2.35 10.77
7 0.80 2.38 14.94 1.81 12.58
8 0.90 2.14 17.08 1.56 14.14
9 1.05 2.25 19.33 1.58 15.72
10 1.05 2.36 21.68 1.59 17.31
11 1.05 2.48 24.16 1.61 18.92
12 1.05 2.60 26.76 1.62 20.54
13 1.05 2.73 29.49 1.64 22.18
14 1.05 2.87 32.36 1.66 23.84
15 1.05 3.01 35.36 1.67 25.51
16 1.05 3.16 38.52 1.69 27.20
17 1.05 3.32 41.84 1.70 28.90
18 1.05 3.48 45.33 1.72 30.62
19 1.05 3.66 48.98 1.74 32.36
20 1.05 3.84 52.82 1.75 34.11
21 1.05 4.03 56.86 1.77 35.88
22 1.05 4.23 61.09 1.79 37.67
23 1.05 4.45 65.54 1.80 39.47
24 1.05 4.67 70.21 1.82 41.29

那麼回本期將達到24年!!!我們又有沒有等待投資24年回本的決心呢? 玩埋PE定價同股息:

 

年數 增長率 盈利 PE 價格 派息比率 股息 股息總和
1 1.25 1.25 40 40.00 50% 0.63 0.63
2 1.25 1.56 40 50.00 50% 0.78 1.41
3 1.25 1.95 40 62.50 50% 0.98 2.38
4 1.15 2.25 40 78.13 50% 1.12 3.51
5 1.15 2.58 28 62.89 50% 1.29 4.80
6 1.15 2.97 28 72.32 50% 1.49 6.28
7 0.80 2.38 28 83.17 50% 1.19 7.47
8 0.90 2.14 15 35.65 50% 1.07 8.54
9 1.05 2.25 12 25.66 50% 1.12 9.66
10 1.05 2.36 12 26.95 50% 1.18 10.84
11 1.05 2.48 12 28.30 50% 1.24 12.08
12 1.05 2.60 12 29.71 50% 1.30 13.38
13 1.05 2.73 12 31.20 50% 1.36 14.74
14 1.05 2.87 12 32.76 50% 1.43 16.18
15 1.05 3.01 12 34.39 50% 1.50 17.68

頭威頭勢升左幾年,之後一直都未返到家鄉。雖然以上的PE定價只是靠估,盈利走勢亦係老作。重點是想透過數字指出於今天以40倍PE買入所謂的高增 長股其實等同先駛未來錢。現今商業環境變化多端,縱然係企業老闆本身亦未必能預計企業日後發展,今日的高增長明星企業是將來的千里馬還是跛腳馬還是未知之 素。貿然以太高的溢價購入只會增加自己所面對的風險,把自己放在一個不利的位置,到頭來可能得不償失。而本質亦與賭博無異。

以極端的說法來理解,也可以說投資本來就是一埸企業前途的賭博。那麼作為一個聰明的賭徒,我們更理所當然地應該把注碼下在嬴面更高的一方。下下賭圍 骰,輸死都未天光。所以,劣才從不理解以40倍買入151及60倍PE買入1099作投資的理念。而就我看來很多高增長股的高價 = 市場為高增長慨念付出的溢價 + 爭相購入的心理溢價

當然,我並不是說所有高增長股是垃圾,無一會成才。只是下次如果有人跟你說 "以高PE買入高增長股是有買貴無買錯。"時,請小心想清楚,好好的審視當中涉及的風險、潛在市場的增長量度、企業的定位及護城河、增長放緩的可能性以及 企業的財務狀況,不要被高增長的假象所蒙蔽而一口咬定高增長,多人買的就是好投資。

劣才自問學藝未精,不慬準確分辨千里馬及跛腳馬。除非有特別原因及有充分理據支持,個人對於PE高於20倍股的一向避之則吉。投資機會時時有,沒理由一開始就把自己放在一個不安全的地方。

當然,以上只是個人偏見。自出娘胎劣才已怕輸怕死,若閣下自問膽色個人,技術超群,喜歡挑戰難度,劣才只好衷心祝福閣下好運。

 

PS: 說起娘親,今天是劣才娘親的大壽,在此祝她長命百歲,身體健康!!

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近10年最大保費漲價潮來襲 你一定要懂的事 買對不買貴 保單加減大作戰


2012-4-16  TWM




不只油價上漲,今年7月後,新買的保單保費也要變貴了!

全台30萬名壽險大軍全面出動,一定要在上半年做足業績。

面對業務員的行銷話術,你「hold」得住嗎?

這些漲價的保單和你有關嗎?

你又怎麼從這波漲價浪潮中買到便宜、同時一次做足所有保障?

製作人.楊紹華、劉俞青 撰文.許瀞文 研究員.辛曉昀這是一場某家保險公司的壽險業務員例行晨會,過去會議中不時有人睡眼惺忪、打呵欠,但這三個月來氣氛不同以往。

原本精神不濟的業務員,最近每天早上活力充沛,個個處於備戰狀態,通訊處業績看板上的數字每天不斷刷新紀錄,「我們只有半年時間,半年內要做到去年七成的 業績,不然下半年就不用玩了!」主管站在台上大聲地對著底下業務員說,雙眼炯炯有神。

再把場景拉到台北市某家咖啡廳,在昏暗的燈光下,一位壽險業務員正在賣力行銷,「你看,報紙都寫了,今年七月以後健康險保費會漲三成。」他從公事包裡拿出 一份影印的資料,今年三月六日《經濟日報》理財版頭條新聞,內容寫到「新生命表七月上路,保費看漲三成」。

他認真地對著眼前的客戶說,「七月開始,不管你向誰買保險,保費都會比現在貴上一成以上,我強烈建議,趁著還沒漲價之前,快把這份保單買起來。」「還有, 十年以下躉繳的養老險、終身還本的壽險,七月後也要調漲了,至少漲兩成,如果你有預算,要不要趁現在也買?」業務員並沒有亂說,今年七月,堪稱台灣保險史 上範圍最廣的一次保單調價潮即將來臨。一位不願具名的壽險業者表示:「除了意外險、旅遊平安險沒動到,幾乎九成的保單價格都要調整,肯定會漲價的包括儲 蓄、還本類的短年期保單,例如七年期躉繳養老險、還本型終身壽險等;此外,也有部分保單會調降價格。」挾著這股保單漲價風,全台壽險業三十萬大軍已經啟 動,手中客戶不分新舊,都是「一個不能少」的銷售對象。未來三個月,你該怎麼判斷保單加減之道?哪些便宜絕對不該撿?又有哪些保單可以考慮趁機買齊?

為什麼保費會漲?

三大變數 醞釀保險業十年來最大漲價潮「的確,本次保費調價,可說是台灣保險業近十年來影響最廣泛的一次。」財團法人保險事業發展中心董事長賴清祺強調,「調降責任 準備金利率、實施第五回經驗生命表、實施第二回年金表,這三大動作,都會牽動保費的計算基礎,三大基礎同步調整,印象中這是過去從未見過的。」而這三道關 卡對保費有什麼影響?首先,「責任準備金利率」決定了保險公司必須提撥多少錢作為保單的理賠準備金,利率愈低,保險公司要提撥的錢愈多,營運成本愈高,所 以,保費也會因此變貴。

其次,「經驗生命表」的意義是精算「台灣人的死亡率」,死亡率愈低、壽命愈長,對保險公司的不利之處是「活到老、領到老」類型的保單支出會愈高;「人的餘 命增加,『照顧生存需求』的險種會變貴。」政大風險管理與保險系助理教授彭金隆表示。例如醫療、癌症、重大疾病、長期看護、還本型商品等,都屬於「照顧生 存需求」的保險。

相對的,「過世才理賠」的險種,則因為國人餘命增長,保險公司理賠的時間可以向後遞延,有更多的時間運用資金為保險公司賺取利潤,因此,保單價格將因為壽 命延長而變便宜。如終身壽險、定期壽險等。

今年七月起,即將實施「第五回經驗生命表」,彭金隆表示,第四回經驗生命表實施是○四年,當時將國人的平均餘命定為七十歲,但在醫學進步下,人的壽命逐漸 增長,舊的生命表已經不合現狀,今年七月實施的第五回經驗生命表,則將人的平均餘命由七十歲延長到八十歲。

賴清祺補充,第五回和第四回生命表的不同處,還包括國人平均死亡率調降三成,稚齡及青少年死亡率降幅更達到五成。死亡率下降、壽命延長,代表「生存險」將 普遍調漲,而「死亡險」則有調降空間。

最後,七月起也將實施「第二回年金生命表」,調降的也是死亡率,現在壽險業所適用的年金表,從一九九七年實行到現在,已經十五年了,更不合現狀,會衝擊的 是即期年金(一次繳清,第二年開始領年金)、利變年金(可領回的金額隨著利率變動而有不同的年金金額)等保單。

為何三大變數會一同實施?壽險業者解讀,為減緩調降利率帶來的漲保費衝擊,同步將第五回經驗生命表、第二回年金生命表一同計算,讓有些險種漲、有些險種 跌,才不會讓人感覺「什麼都在漲。」事實上,三大保費基礎同時調整的消息早在去年底公布,其影響效應也已在市場上展開,目前已有超過十張「生存險」保單在 今年第一季宣告停售,據業者透露,原因就是「先下架,等可以名正言順漲價之後再出來賣」;另一方面,在強力促銷之下,前五大壽險公司包含富邦、國泰、南 山、新光、中壽,今年前兩個月的新契約保費和去年同期相比,皆有兩位數的成長。

抗漲行動方案一:

年輕人別因買生存險而讓生活過不下去不過,在保險專家的眼中,這一波保費調漲的主角──「生存險」,對多數國人來說,卻是「最不需要搶買」的險種。

「這類保單,往往一年要繳十幾萬元的高保費,但提供的保障相對較低,尤其是對年輕人來說,一旦買了,很可能打亂你未來好幾年的財務規畫。」宏觀財務顧問總 經理邱正弘指出,「買保險是需要或不需要,不是害怕漲價就去搶購,如果真的不需要,未來三個月請你一定要hold(把持)住。」邱正宏的說法,不乏真實案 例。

「我是一個兼職魔術師,但我不能變出錢來;反而,我的錢被保險業務員變不見了。」陳俊廷(化名)苦笑著說。

現年二十八歲的他,白天當攝影師,晚上兼差做魔術教學,約莫三年前,父母相繼離世,留下一千萬元現金和一戶沒貸款的房子,他原以為能過著衣食無虞的生活, 但買錯保單卻讓他差點周轉不靈,要不是及時踩煞車,將許多保單減額繳清及解約,現在恐怕要舉債才能養得起那些保單。

「我爸媽離開後,好心的親戚為了幫我守住遺產,這三年來陸續建議我買了超過十張的還本型儲蓄險、躉繳養老險、複利增額終身壽險等保單,說以後可以靠保單養 我。」其中,包括儲蓄險、養老險,都是典型的「生存險」,而複利增額終身壽險,則可歸類為「儲蓄型的壽險」。

陳俊廷說,因為保費直接從銀行帳戶扣款,剛開始沒什麼感覺,直到去年他想要買車,也想投資股票和基金,才驚覺不對勁,「我發現原本一千萬元的銀行存款,在 短短三年已剩下不到一百萬元。」他仔細拿存摺對帳,這才發現,「我一年要繳二百萬元的保費,我一個月才賺五萬元,眼看存款已不夠繳來年的保單,更遑論是買 車、投資,甚至連生活也要有問題了。」陳俊廷說。

逼不得已,他只好找上當保險業務員的朋友幫他檢視保單,「我親戚沒騙我,那些保單在我繳費期滿後真的能養我,但我現在已經快過不下去了,哪能撐到那時 候。」陳俊廷無奈地說。

在朋友的建議下,他將一張十年期、一張十五年期的複利增額壽險保單做減額繳清(不用繼續繳款,將保額降低,保障期間不變),儲蓄險保單解約,才紓解了自己 財務上的困境,「但我三年來繳了快三百萬元的保費,只拿回五成,大概一五○萬元,我想,就算買股票遇上金融海嘯,也不會比這樣的結果更慘吧!」為降低損 失,他手上留下終身壽險,以及再撐三年就能還本的躉繳型養老險保單,雖然一年還是要繳三十六萬元的保費,但在如願買車之後,手頭上至少還有大約二百萬元的 存款,「過去繳的保費一去不復返,當然會心痛,但總要設下止血點,不能讓爸媽留給我的遺產付諸流水吧。」保險是存錢工具?

首年解約僅拿回五成 資金完全被卡死讓陳俊廷財務規畫一度陷入困境的儲蓄險、養老險,都是屬於「照顧生存需求」的險種,也就是極有可能在今年七月調漲價格、已成為目前壽險業務 員強力「催促搶購」的險種。

必須注意的是,「終身壽險」雖然是「死後才賠」,本質上屬於「死亡險」,但因為國內許多終身壽險都在保單設計上加入了「還本」的功能,因此在本質上反倒更 像是「生存險」,同樣會因為國人餘命延長而漲價,並且成為近期壽險業務員的促銷主力之一。

「那兩張還本型的終身壽險保單簡直就是我的惡夢!」現年三十七歲、在銀行擔任企畫工作的簡恩庭(化名)無奈地說,一九九三年從高職畢業的她就到銀行工 作,○二年動了買房的念頭後,計算自己身上積蓄才驚覺:「身邊存款少得可憐,這幾年來賺得多也花得多,戶頭裡的存款三年來增加極少。」但她沒有想到,為了 一個簡單的存錢念頭,讓她往後的生活陷入愁雲慘霧。

原來,簡恩庭為了能達到「強迫儲蓄」的效果,一口氣買下兩張還本型終身壽險,年繳將近十三萬元,「但當時我的年薪不過七十萬元,繳到第二年我就後悔了。」 她說。

想在銀行升職,學歷是基本門檻,只有高職畢業的她,再怎麼努力都無法升官,她開始有了進修的念頭,「我好掙扎,高學費再加上十三萬元的保費,我該怎樣過日 子?」回憶起當時擔憂的心情,簡恩庭再度用力地說:「這兩張保單真是我的惡夢。」為了一圓讀書夢,她本想把兩張保單解約,但這才知道,此時解約只能拿回六 成本金,約十五萬元,等於有一年的保費白白送給保險公司,「我捨不得,但又擠不出多餘的錢,從第三年開始,我用保單貸款繳保費,一拿到年終獎金立刻去還 清。」簡恩庭說。

她花了六十萬元學費,才拿到大學及EMBA的文憑,「那幾年我根本不敢花錢,有時午餐一個麵包就打發了,能走路決不坐車,要花錢的社交活動也不敢參加,時 時刻刻都想著要把錢省下繳保費。」直到○八年,她和男友結婚、買新房子,頭期款、裝潢讓她完全軋不過來,「我忍痛把保單解約,六年繳了七十六萬元保費,解 約拿回四十六萬元,要不是中間有還本十二萬元,損失更大。」「我老公後來知道我買保險買到賠錢,不知罵了我多少次。」簡恩庭苦笑著說,面對這次儲蓄險的漲 價潮,「我絕對不會心動,一點都不會心動!」這次要大漲價的險種,對要養家、收入不多的年輕人來說,確實負擔很沉重,「剛出社會的年輕人,最需要照顧的對 象應該是『父母』,要擔心的應該是『一旦自己出了意外,父母的未來怎麼辦』,至於存錢,很重要,但在財務基礎還不穩健的前提下,應該用門檻更低、變現性更 靈活,也更有效率的儲蓄方式。」邱正弘說,把保險當作存錢工具,對多數年輕人來說都是大忌,「翻開所有儲蓄、還本型的保單條款,在第一年解約,只能拿回本 金的五成,想要買房、深造,甚至結婚生子,資金很有可能都因此被卡得死死的。」邱正弘強調。

當然,只有「不適合」的保險,沒有「不好」的保險,雖然年輕人不適合搶買生存險,但對於部分族群來說,的確可以利用漲價前的最後階段,考慮適度增加一些即 將漲價的險種。「如果你計畫在未來的五至十年退休,或者最近剛領一筆退休金,確實可以在衡量自己的財務狀況後,考慮增加一些年金險或養老險。」財金智慧教 育推廣協會理事周杏娟說。

抗漲行動方案二:

計畫退休、高資產族群可買年金險周杏娟表示,身邊若有領了一筆退休金的親戚來詢問她退休理財規畫,她通常都會建議買年金險,「剛領到一筆二三百萬元的退休 金,總有親友來借,比起一點一滴被吞噬光,用年金險來照顧你晚年生活,至少是個保障。」周杏娟強調。

年金險通常屬於躉繳性質,一次繳清之後,能在不久的將來陸續領取年金。對於手中已有閒錢,且即將退休的族群來說,最大的好處就是「不用等太久就能開始領年 金,而且不怕手中的錢在這幾年變不見」。

「退休後我媽媽靠著年金險照顧她,她去過的國家比我還多,今年還想招待我們三姊妹到歐洲。」磊山保經首席顧問李佳蓉提到自己媽媽的故事,臉上堆滿笑容。

李佳蓉的母親是聾啞人士,在聾啞學校教了三十九年的裁縫後,一九九二年退休,「那時銀行的利率有八%,很多人都選擇領一筆退休金,我媽也不例外,她好像領 了二百多萬元吧。」李佳蓉說。

孝順的李佳蓉從媽媽退休後,每個月固定匯款三萬元作為媽媽的生活費,照理說,二百萬元的退休金加上每月三萬元的零用錢,李媽媽的退休生活應該相當優渥,但 李佳蓉突然發現,媽媽的皮夾中往往只有不到兩百元,而且每次外出也不太敢花錢。

在追問下才知道,原來二百多萬元退休金在三年內被親友一點一滴借光,「至於我,因為太忙碌,有時沒注意到匯款時間,有時早匯、有時晚匯,讓她充滿不安全 感。」李佳蓉本想一次給媽媽大筆存款,讓她隨時自由領取,但害怕媽媽的存款再次被人借光。

九六年,李佳蓉決定一次解決問題,方法是利用「即期年金險」,一次繳清四百多萬元,就能每個月固定領取三萬元年金,直到往生。「我想辦法湊了四百多萬元去 買,受益人填媽媽,過了半年,她看到錢都定期匯入,才開始會用錢,享受她的退休生活。」直到現在,李佳蓉的母親已經八十二歲,十六年來總共領了五百多萬元 的年金,早就超過了當初所繳的四百多萬元保費。李媽媽每個月都將年金存下一半,累積到一定金額後再出國旅遊,「打拚一輩子,臉上不該有擔心錢的憂慮、驚恐 表情,對於害怕錢不見、即將退休的族群來說,年金險真的能照顧你的退休生活。」李佳蓉以自己的經驗如此表示。

整體來說,對於即將調漲的「生存險」,如果你還在「奠定財務基礎」的階段,面對業務員的促銷話術必須hold住,避免未來的人生財務規畫被一張保單卡死; 而若你手中有足夠的閒錢,也準備在未來五到十年退休,那麼,就可考慮趁此時機購買養老險、年金險。

抗漲行動方案三:

可解約終身壽險 買較便宜定期壽險而除了上述兩大準則,對於一般民眾來說,這波保單調價潮也有意義:由於「死亡險」的價格可望在七月之後調降,因此,如果現在的處境是「身 故保障不足,但又已無力付出更多保費」,那麼,七月之後,或可考慮把部分保單解約,將多出來的資金購買變便宜的定期壽險,一舉補足身故保障。

解約,一向是保險的大忌,但在定期壽險價格調降後,這個禁忌卻不見得牢不可破。事實上,不少保險專家也正準備將部分保單解約,利用更便宜的定期壽險,為自 己的家庭打造更完美的保障。

「最近,我也接到我壽險顧問的電話。」金管會保險局前局長、現任凱基證券董事長魏寶生說。但在他研究計算之後,並不打算搶買即將漲價的險種,「相反的,我 正考慮調降終身壽險的額度,將保單的解約金去買定期壽險,把缺口一次補足。我想,今年七月以後是個好時機。」魏寶生說。

在魏寶生的觀念中,保險是用來照顧你心裡最擔心的人、承擔你無法負荷的風險。對他來說,太太沒工作、兩個女兒年紀還小,「萬一我離開,我愛的三個女人還能 維持現在的生活水準嗎?」魏寶生說,他買保險的目的很單純,就是在女兒獨立之前,讓三個最愛的女人不會因為自己的任何意外而受到影響。

目前,魏寶生的壽險已經有二千萬元的保障,但他仍嫌不足,「前幾年剛買了新房子,還有房貸要繳,再加上女兒的教育費,缺口還有一千萬元。」魏寶生說,七月 後,定期壽險的保費下降,對他補足保障相當有利,因為他最擔心的是「女兒尚未長大、獨立之前的家庭財務狀況」,而用定期壽險許家庭一個未來十年或二十年的 財務保護傘,成本不高,且已足夠。

邱正弘強烈建議,最近兩年因為買了終身壽險保單而嫌保費太貴的保戶,不妨趁機精算一下,若是將終身壽險保單降低保額,並將解約金買定期壽險,或許直接的損 失相對有限,也能真正把錢花在刀口上。

「買保險不是銀貨兩訖,你往後十年、二十年都與這張保單脫不了關係。」彭金隆嚴肅地說,在買之前一定要考慮自己需不需要這張保單,「就像百貨公司周年慶, 你是因為便宜去買?還是因為真的有需要去買?」「保險真正的意義是要照顧你所愛的家人。」邱正弘說,必須要深刻了解保險的真義,懂得它在哪時能幫上你的 忙,而不是一味因為漲價、跌價去買,到最後變成了保單的奴隸,得不償失。

將調漲的保險有哪些?

類別 險種 漲價主因 可能漲幅

險 即期年金 死亡率下降 7%~20% 壽 險 儲蓄型終身壽險(10年期以內) 利率調降 約5%

養老險(10年期以內)

美元保單 10%以上

險 終身醫療險 死亡率下降 10%~30%

防癌險

重大疾病險

長期看護險

定期醫療險(實支實付,只保障到75歲) 疾病變多、醫療行為增加 5%~10%將調降的保險有哪些?

類別 險種 漲價主因 可能降幅壽 險 保障型終身壽險 死亡率下降 5%~10%

定期壽險

保費調整在即

如何加減你的保單?

我擔心父母的未來

擔心自己身故造成父母無依,應該加重意外險及壽險。而此波調漲主要範圍在於年金、儲蓄、養老等,此類保單費用較貴,且身故給付較少,對於收入有限的年輕人 來說,不該搶買,否則不但容易卡死未來財務規畫,一旦發生意外,也不足以照顧父母生活。

我擔心自己的退休

用保險存錢的最大壞處是「變現性低」,但對於已有財富基礎的人來說,變現性低反倒是「避免讓錢變不見」的好處,7月起,即期年金和利變型年金恐將調漲,若 有閒錢,且在未來5到10年有退休打算,可考慮購買相關保單。

我擔心子女的成長

用定期壽險補足缺口。先釐清自己定期壽險的保額是多少,計算房貸、生活費、子女教育費等風險缺口,今年7月之後,定期壽險可能會降價,屆時可購買長年期的 定期壽險,為未來10年家庭生活費用做足準備。

我擔心自己生重病

包括終身醫療、癌症、重大疾病、長期看護及定期醫療等險種,7月起也有調漲可能;但在健康險的規畫原則中,優先要準備妥當的是基本定期醫療險,若認為醫療 險不足,可在漲價前用漲幅較小的定期醫療險補足。

當你不在了 家人需要多少錢?── 保險缺口試算表現金需求 金額 可能短少的生活費 金額 已有準備 金額房屋貸款餘額 a 家庭每月基本生活費×12 g 社會保險保障金額 j 一年的租屋費用×租用年數 b 配偶的年收入 h 商業保險保障額度 k 教育費用×小孩數 c 其他年收入 i 銀行存款 l 喪葬費用 d 投資金額 m

尚未清償借款 e

應急準備 f

a+b+c+d+e+f A (g--h--i)×生活費準備年數 B j+k+l+m C A+B--C = D即家庭保障不足金額(若D為負數,代表目前沒有保險缺口)

責任準備金

保險公司在向保戶收取保費後,為能在將來履行保險金給付的責任,會提撥一定的金額做責任準備金,主要是用來理賠。

生命表

是經由個別年齡的死亡資料,計算出「死亡率」、「生存機率」及「平均餘命」等生命相關的統計表;經驗生命表今年7月開始實施第5回,平均每10年更新一 次,每一次更新會影響壽險、醫療險的費率;年金生命表則用來計算年金險的費率,每一回更新會影響即期年金、利變年金等險種。

3大保險專家

教你聰明買保單

政大風險管理與保險系助理教授 彭金隆

只保無法負擔的風險

保險的意義在於發生意外時,能降低經濟上的衝擊,只要投保自己沒辦法負擔的風險就好。以車子來說,當車齡已經到第三年,我就不會再去投保昂貴的車體險,但 我會加高第三人責任險的保障,額度到上千萬元,避免撞到人付不出高額賠償金。

宏觀財務顧問總經理 邱正弘

用「對、夠、好」

三原則判斷

第一先判斷方向對不對,你希望買的保單能給你帶來什麼樣的保障;第二考慮這份保障是不是足夠?最後再想這份保單是不是夠好,有沒有其他更好的。

保險事業發展中心董事長 賴清祺

真的有需要再買

不管保費漲價還是降價,只要把握一個原則:有需要才買。就算漲價,如果有需要也要買,買了一堆沒用放在家裡就是浪費。保險會和你人生財務牽扯10年、20 年以上,絕對是有需要才買。

10 最大 保費 漲價 潮來 來襲 一定 要懂 懂的 的事 買對 對不 不買 買貴 保單 加減 大作
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購併不怕買貴 搞定人就能賺回來

2012-6-18  TCW




保樂力加(Pernod Ricard S.A.)是全球第二大的酒業集團,擁有十四個萄葡酒與烈酒全球戰略品牌。

十一年之前,這一家在全球排名只能算是十大之一的歐洲業者,靠著三起成功的戰略性購併,蛻變成為全球性企業,酒品總銷售額增為原來的三倍,年稅前獲利增加兩倍,當前的市值為新台幣八千四百億元,近四年的股價到達歷史新高,資本市場對這三起購併可說給予了正面評價。

而購併,對於酒業來說,是這半個世紀以來,最重要的成長策略,也是市場洗牌的關鍵。

舉例來說,保樂力加最關鍵的三次購併,二○○一年與市場競爭對手帝亞吉歐(Diageo)共同買下施格蘭(Seagram)集團,讓它的企業規模由十大之 一,一躍成為市場第三;二○○五年買下聯合多美(Allied Domecq),二○○八 年買下Vin & Sprit集團,取得伏特加酒市場的知名品牌「絕對伏特加」(Absolut Vodka)﹐則是讓它在全球酒類市場規模上坐二望一﹐與市場龍頭帝亞吉歐有一較高下的實力。

而保樂力加執行長皮耶.普林格特(Pierre Pringuet)是三起購併案中,後兩起最關鍵的領導人。

六月六日,皮耶.普林格特接受《商業周刊》專訪時表示,購併成功的關鍵不在於價格﹐而是企業團隊是否能夠創造出高於交易價格的價值。以下是訪談內容:《商 業周刊》問(以下簡稱問):購併是失敗率非常高的外部成長策略﹐根據文獻顯示,至少有六五%到八○%的購併會失敗;過去十年﹐保樂力加三起戰略性購併成功 的秘訣是什麼?

保樂力加執行長皮耶.普林格特答(以下簡稱答):(購併成功的關鍵)首先是企業文化﹐ 第二個要素則是務實與主動(pragmatic and proactive)。

企業的競爭體質取決於人﹐我們相信這點﹐並試圖建立一個具有企業家精神﹐而且員工與集團之間互信的企業文化﹐也因此我們賦予員工責任﹐在全球高度分權管理。

看重企業文化團體決心比購併金額重要

問:很有趣的答案。通常﹐談到購併成敗關鍵﹐大家首先會想到的是購併的成交價格﹐ 因為買貴了就很難創造預期的綜效﹐其次﹐不管你買的是團隊、品牌或是市場,一不小心就會失去價值……。

答:當然,每一起購併案在準備期﹐你會計算未來的效益﹐會有多少綜效?新的產品組合會有什麼效益?然而,有很大的機會﹐你的計算是錯的,你只好祈禱﹐不至於差得太離譜(眾笑)。

我給你一個例子。二○○一年,我們與帝亞吉歐分別買下施格蘭集團的部分品牌﹐其中一個小品牌﹐一年只產四十五萬箱,又落在七十歐元價格帶,並不被看好,但今天它的銷售是二十萬箱,年獲利總額是購併當時的四倍。

用賣價來看,我們似乎是買貴了(yes we made the wrong calculation),但是從結果來看,它的銷售成績是超過我們預期的。

問:你是在說, 創造成績比購併的買價更為重要嗎?

答: 完全沒有錯。這正是關鍵,這是為什麼你問我,購併案最重要的成功因素時,我回答你是「企業文化」﹐因為,如果你能夠建立一個團隊﹐有必贏的決心﹐他們就會掌握每一個可能的機會﹐創造超乎預期的成績。

你可以看到﹐我們在在地市場(local market)設立品牌或行銷公司,一○○ %由保樂力加所投資﹐因為﹐我們希望員工一○○ %信任這家企業,對市場有長期的觀點。

而你所要員工的承諾(commitment),一是,你得給員工市場上最有競爭力的報酬。另一則是,我們不會因為員工一時表現不夠好就對他說拜拜, 我們的企業文化期待員工與企業一同成長,而在培養人才的過程,我們不僅注重他們個人的能力發展,也重視人際關係(personal relationships),不只是他們與我,還有他們彼此之間的關係。

看重人際關係組織效率不在流程在交流

舉例來說,一年之間,我們有一次大型活動,是銷售與行銷人員的聚會,一千人聚集在一起四天,白天我們非常認真的討論商業議題:各地最佳的經營範例,新商 品、市場趨勢,同時,到了傍晚,也會有很多討論伴著美酒進行(笑)﹐白天的議題,在晚上則以非正式的形式被討論。這與白天正式的議程同等重要﹐因為﹐組織 的效率並不來自於複雜精巧的流程﹐更是人與人之間的交流共識。

看淡市場評價行動力讓我們搶得先機

問:然而﹐就金額來看﹐酒業所進行的購併案都是風險極高的戰略投資。二○○一年,保樂力加買下施格蘭集團三八%股份,金額高達三十一億五千萬美元﹐比貴集 團當年銷售額還高;二○○八年,花費八十九億歐元購併瑞典Vin & Sprit集團,當時的資本市場對保樂力加高財務槓桿有很多批評,交易當日甚至股價大跌。儘管今日看來這三起購併是成功的, 但當時您如何在策略機會與風險之間權衡?

答:沒錯,這三起購併案都很大,不管是因為反托辣斯法(antitrust)限制,或是購併案金額,甚至不是單一家業者能夠完成。

然而,市場評價可以一夜之間就見風轉舵。以二○○八年我們對 Vin& Sprit的購併為例,很清楚的,我們可以藉由取得「絕對伏特加」(Absolut Vodka)這一個品牌,在高級酒市場獲得長期戰略利益,但由於當時為了處理市場壟斷法令的問題,原訂的交易完成日期往後延,卻遇到了雷曼兄弟倒閉,全球 的金融陷入危機,投資人由樂觀轉為保守,而市場評價也一下子由「有遠見」轉為「財務槓桿過高」。

不過,我在前面提過,我們是重視主動(proactive)的企業。就在六週之間,我們降低當年派息,出售非核心資產,降低在成熟市場的投資——我們向市場送出訊號:即使是面對無法預料的危機,我們是一家能夠快速行動的企業。

在更早之前,誰會想到瑞典政府會決定出售Vin & Sprit集團呢?我們一得到消息,就馬上行動,我們確實瞭解,當地的農協、工會與官方最在意的是,將品牌與製造留在瑞典當地,儘管在競逐這一起購併案的 對手之中,我們也並非出價最高的,但是行動力讓我們取得了先機。

絕不敵意購併友善入主才不會流失人才

這三起購併案的形態都不同,但是我們採取的向來是友善而非敵意購併,因為後者會流失人才。

高級酒業利潤雖然高,但是賺的並不是容易錢,威士忌也好,干邑白蘭地也好,取得原酒,可能早在推出市場的二十個月之前。而有價值的品牌,更必須採取長期的 觀點經營,需要大筆的投資,但在另一方面,好的團隊在高級酒市場,可以用創新的方法,將高級酒入門優質酒款(premium),往價格更高的極致酒款 (prestige)來推升。

成功在這個行業,就像是調和一杯雞尾酒﹐不同的要素混合﹐最終適當的比率是非常重要的。保持領導心態(leadership mindset,意即要有成為市場第一的企圖心),成為市場創新者﹐則是最重要的事。

【延伸閱讀】3次關鍵購併讓保樂力加坐二望一

年份:2001購併案:與競爭對手帝亞吉歐合作,買下施格蘭集團38%股份成效:擁有施格蘭旗下一系列全球性品牌組合,以及3,500名員工,不僅營收加倍,更由市場前十大躍升成為全球第3大酒業集團

年份:2005購併案:購併競爭對手英國酒商聯合多美成效:營收與全球市場數都由全球第3躍升為市場老二,僅次老大哥帝亞吉歐集團

年份:2008購併案:購併Vin & Sprit 集團成效:擁有Vin & Sprit集團旗下伏特加酒品牌「絕對伏特加」,在激烈競爭的烈酒高級市場取得戰略性進攻品牌,拉近與帝亞吉歐差距資料來源:保樂力加年報、綜合外電

購併 不怕 買貴 搞定 人就 就能 能賺 回來
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物業買貴貨系列(1): 長興國際(0238) 一般物業燒鵝價錢

2012年11月2日,長興國際(238)旗下長興(廣東)服飾有限公司和廣州宏昇房地產實業有限公司簽訂買賣合約,購入中國廣東省廣州市天河區金穗路1號邦華環球廣場18-20樓寫字樓,面積合共5,714.92平方米,連10個停車位,作價人民幣241,925,320 元。

據公告,該物業預期在2013年8月完成,在物業完成後,公司預期把物業用作本集團之總部、設計中心及其產品陳列室。至於購買物業的原因,因現時於廣州租賃物業作為總部。隨著業務不斷擴充,故需於廣州之便捷位置物色更大空間以作總部之用。物業處於新近開發之黃金商業區策略位置,公共交通十分便利,為總部之理想位置。


邦華環球廣場(圖片來源:  新快報)

我們不如看看這交易。

邦華環球廣場位處新發展的珠江新城,位置和越秀房地產信託基金買的IFC看來距離不遠。下圖紫色標記為邦華環球廣場、紅色為IFC。


邦華環球廣場樓高37層,樓高173米,地塊面積8,098.01 平方米,建築面積96,234平方米,其中寫字樓面積為 63,559 平方米,商場面積為8,086平方米,停車場分為510個車位,面積為14,837  平方米,其他配套場所如避難層、地下防護室、設施設備房等面積為9,752平方米,屬於一座中型的商業甲級寫字樓。

邦華環球廣場周邊配套也頗為完善,除了餐廳配套外,亦接近地鐵站,根據新快報報導,「邦華環球步行到地鐵五號線五羊新城站需時5分鐘,項目前面還有公交站南方日報社站,有幾十路公交車經過」,物業質素算是不錯。

可以見到,今次長興國際購買的是中層的單位,不過作價卻非中級,是頂級。根據網上的資料,他近期的成交價只是33,000元至35,000一平方米,之前IFC 根據估算的成交價格都要35,500元一平方米。

但今次購買的價格,因為包括車位價格,所以應扣除之。根據越秀房地產信託基金最近記載的成交紀錄,以車位約40萬1個估算,每平方米都需要超過42,000元,高估超過20%,況且他位置及格調也沒有IFC的好,請問為何售價會這樣高呢?

現時物業仍未建成,計上裝修也需要1年才能搬進去,省下租金的購買的目的好像不太成立。再者,現在甲級商業物業的租金回報率只是5%,扣上稅可能更低,何況公司坐擁大量現金,但沒有重大資金用途但如果把存款存入銀行,回報率已經有這數字,尚未計算人民幣升值。如果持有物業,則面對該區供應過剩的影響,價格不會太好,升值空間有限。那為甚麼要購買一件回報率低,估價過高的固定資產? 所以這收購難以令人信服。



岔開一筆,邦華環球廣場的發展商為談亮濤,網上找不到它的資料,但一間廣州市清平集團的副總和他的名稱是一樣,未知是否同名同性?但我覺得應該和基本上和上市公司沒關係。

一間公司座擁大量現金的公司,先用以發展業務,真的沒用就應該用來派息,自己寫字樓差一點沒所謂。但是利用資金購買過貴的一手物業屬於不好的安排,影響公司價值之餘,為未來造成過大的負擔。此所謂「有錢就身痕」也。



延伸閱讀:
1. 富力盈凱廣場VS邦華環球廣場VS廣晟國際大廈(全文)
http://gz.house.163.com/12/0810/08/88HIG5RH00874KG2_all.html


2. 各房產網成交資料
http://xf.house.163.com/gz/0QWN.html

http://gz.ihk.cn/newhouse/b/20081103/0c3cd6b0407c.html

http://huanqiuguangchangbh.soufun.com/


3. IFC 通函
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0629/LTN20120629382_C.pdf



物業 買貴 貴貨 系列 長興 國際 0238 一般 燒鵝 價錢
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騰訊投資「都教授」公司 砸大錢不怕買貴


2014-04-07  TWM  
 

 

大舉向外投資、購併的中國網路股王騰訊,最近又看上一家名為Keyeast的公司。這家韓國遊戲娛樂公司手握一個稱霸亞洲的王牌產品:︽來自星星的你︾演員金秀賢。

三月二十六日,Keyeast宣佈正與騰訊談判投資事宜,未來將由騰訊持有部分股權。此消息引發業界注目,因為騰訊可能買貴了。

從規模衡量,Keyeast只是一家市值二○四九億韓元(約新台幣六十四億元)的公司,和市值逾一兆港幣(約新台幣四兆元)的騰訊相比,如同小蝦米與大鯨魚。

但從股價的變化來看,卻能明顯看出「都教授」的魅力與威力。因為過去一年來,Keyeast股價大漲九成,若拉長為過去三年,公司股價更是暴漲五倍之多,將韓股指數遠遠拋在後頭。但一飛衝天的股價,讓Keyeast目前的本益比來到一二七倍,騰訊若確認入股,買價絕不便宜。

近年騰訊投資嘀嘀打車、大眾點評網和京東商城,目的是從中國六億網民的日常生活出發,這次交易也是同樣思惟。只是投資Keyeast能給騰訊帶來多少效益,還得等待時間驗證。

(周岐原)

騰訊 投資 教授 公司 大錢 不怕 買貴
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雙辜金控併壽險 不怕買貴的算盤

2015-05-18  TCW

台灣金融界,將進入雙蔡、雙辜時代!

五月十二日,中信金控、台灣人壽(簡稱台壽保)雙雙召開臨時董事會,宣布以一股台壽保換一?四四股中信金,中信金以總額高達三百二十三億元吃下台壽保,未來中信金旗下中國信託人壽與台壽保合併後,資產規模來到近兆元,一舉躍升為資產第六大壽險公司,僅次於中國人壽(簡稱中壽)。

就在中信金合併案六天前,開發金控的法說會上,開發金總經理楊文鈞指出,為了提高ROE(股東權益報酬率),「一直在評估每一個值得(購併)的對象,」已備妥三百多億元銀彈,不排除購併壽險的可能性。

各界人士普遍認為,開發金若購併壽險公司,將直指購併由開發金大股東辜仲掌管已久、中信辜家集團的中國人壽,而這也正是中信金如今不得不二次追求台壽保的關鍵。

過去合體計畫破滅獲利也跟雙蔡越差越遠

秘密就在二○○八年底,當年中信辜家兄弟尚未分家,中壽劃歸在中信辜家二少辜仲底下。中信辜家大少辜仲諒因二○○六年購併兆豐金股票而發生中信金紅火案潛逃海外,在二○○八年由海外回台後,中信金內部曾經提案買下中壽,但卻遭到辜仲方面的反對,讓中信辜家「銀行與壽險事業」合體的計畫破滅。

一位金融界人士透露,「當時中信金內部就確認了要擴大壽險業版圖的計畫。」因此,從○九年開始,台灣壽險產業所有的公司要出售,中信金就無役不與,包括二度出售的南山人壽案,以及這一次的台壽保,中信金都不在乎外界看法的吃下回頭草。

「辜家老二的版圖已越擴越大,先是併了凱基證,現在又吃了銀行,接下來就是併中壽,辜家老大再不做大壽險版圖,面子上不僅掛不住,未來連獲利都會大受影響。」一位曾參與台壽保合併案的財務界人士透露。

攤開主要金控的成績單,就不難了解中信金當年沒吃下中壽的遺憾何在。今年前四月,以壽險為主體的富邦金控、國泰金控獲利大幅成長,尤其是長期整體稅後盈餘皆蟬聯金控冠軍的富邦金,旗下台北富邦銀行的稅後盈餘雖略低於去年同期,但人壽的稅後盈餘年增率高達二二○%,超過二百二十一億元。

受惠於人壽的獲利能力大爆發,富邦金光在今年四月單月份即大賺一百一十三億元,幾乎逼近中信金前四月的累計稅後盈餘。

人壽長期資金龐大更有利海外參股與購併

野村證券台股策略分析師楊尚倫認為,富邦金、國泰金在既有的壽險、銀行「雙引擎」基礎深厚,加上海外布局日漸完整,可預見事業版圖將越來越大。

勤業眾信會計師事務所會計師陳昭鋒則指出,「雙引擎金控」可提供的服務更為多元豐富,舉例來說,銀行提供某法金客戶貸款,若雙方能進一步合作,壽險可提供該法金業者個別員工的團體壽險商品,並給予優惠,等於同時為銀行、壽險帶來綜效。這是旗下僅有銀行的金控無法享有的優勢。

另一方面,壽險業長期資金部位龐大,資金可運用彈性高,尤其在金管會開放壽險業購併海外標的後,旗下有壽險公司的金控公司,更如虎添翼。陳昭鋒說,國泰金近年來參股或收購東南亞地區銀行有成,都是透過人壽的銀彈,顯見壽險業資金對金控而言,至關緊要。

至於中信金本業,楊尚倫分析,雖然中信銀在消費金融、財富管理的成績單,有目共睹,但國內銀行業務競爭過於激烈,導致中信銀「老大哥」的地位慢慢被威脅。

舉例來說,隨著各項信用卡服務趨於成熟,差異性降低,一人持有多家銀行信用卡已成為常態,特定銀行獨大的局面不復,這也讓其他銀行更有機會迎頭趕上,國泰世華銀行擠下中信銀,搶走好市多聯名卡發行權,正是一例。

在金管會鼓吹台灣金控業打亞洲盃下,「資產規模」是決定參賽權的基本條件,前兩大參賽者已確定由富邦蔡家、國泰蔡家堂兄弟檔拿下,中信金吃下台壽保後將搶占第三名的位子,而開發金在可預期併入中壽的一兆元資產前提下,將卡住第四名位子,台灣金控界將因而進入雙蔡、雙辜時代。

相較於國泰、富邦這對蔡家堂兄弟皆台大法律系畢業,擴張步伐穩紮穩打,中信辜家兄弟檔同樣是畢業自美國華頓商學院,為在父親辜濂松面前求表現,急於用購併手法擴大版圖,讓這對辜家兄弟在二次金改時因涉入司法案件,而成為最大輸家。

辜家官司解套有望四大金控時代隨即成形

不過,辜家二少辜仲的命運在三月出現重大轉折。辜仲為了購併金鼎證而動用開發金旗下的開發國際先行布局金鼎證股票,再賣回給開發金一案,被控違反證交法等罪,最高法院判決八個月徒刑,減刑為四月,可易科罰金十萬八千元,全案定讞,讓纏訟多時的辜仲終擺脫司法陰霾。

辜家大少辜仲諒為購併兆豐金,同樣藉中信金旗下紅火公司先行布局兆豐金股票再賣回給中信金一案,同樣被控違反證交法等罪,此案去年八月被最高法院撤銷,發回高等法院更審。同樣的購併手法,若以辜二少的判例來看,辜大少的解套機率大增。

當辜家兩兄弟雙雙甩開官司陰霾後,或許就是台灣金控界,正式進入雙蔡、雙辜四足鼎立時代的開始。

【延伸閱讀】辜家兩大金控,要靠壽險業版圖拚亞洲盃!中信金、開發金旗下事業資產規模

■ 中信金/大股東辜仲諒預計整體超過4兆元前2大金控,國泰金為6.94兆元、富邦金為5.44兆元壽險:近1兆元,4,300億元中國信託人壽、5,160億元台壽保銀行:3.23兆元中信銀證券:160億元中信證

■ 開發金/大股東辜仲預計整體上看2兆元壽險:1.1兆元中國人壽(註)銀行:5,700億元凱基銀證券:2,845億元凱基證

註:開發金大股東辜仲擁有中國人壽經營主導權 資料來源:公開資訊觀測站、中信金、開發金 整理:張舒婷


雙辜 辜金 金控 控併 壽險 不怕 買貴 貴的 算盤
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北市,港南》汽車五分鐘就能搭車返鄉 房仲菜鳥 買貴國宅從被恥笑到被羨慕

2015-11-30  TCW

理想的幸福家園,該是什麼樣子?他們不是名人、不住豪宅,但提到家園時的神氣及快樂,已經清楚描繪出,大都會安居桃花源的樣貌及路徑。

為什麼住在這裡?被問到這個問題,蔡尚維毫不猶豫的回答:「因為這裡像台中!」

六年前北上到台北打拚,一頭鑽進房仲這行,原本躊躇滿志,想要挑戰鑽石地段台北信義區,想不到,競被公司分發到南港,看到眼前一片荒涼,心情馬上沉了下去。沒想到,兩千個日子不到,自己竟然愛上這個地方,還投入身家財產,準備落地生根。

「社區中庭很大,旁邊有公園,公園再過去是更大的公園,(防汛)牆的另一頭,有更大的河濱公園。」七年級前段班、未婚、有固定女友的他,開口閉口提的,都是這裡有類似家鄉台中的開闊綠地,公園裡跳上跳下的小孩,成就了他的幸福想望。

他讚不絕口的心愛房屋位於南港重陽重劃區,看上的是重劃區整齊的街廓。他選的不是區內林立的時尚小豪宅,而是全區四十四坪統一格局,曾在SARS(嚴重急性呼吸道症侯群)期間,被選為隔離觀察住所的基河三期國宅。

每房開窗就能見草地,買貴不後悔

因為這段歷史,這區國宅賣相並不好。但兩年多前,蔡尚維竟然用一千六百萬元天價,比當時成交總價水準還多出一百萬元,買下這間位於四樓的國宅,「創下當時 國宅成交最高價,害我被笑了整整一年。」他說,自己身為房仲,竟買到創高價,連付頭期款跟爸媽調頭寸時,都不敢吐實。

但在他眼中,即使這裡離捷運站走路要十五分鐘,即使附近商圈不算熱鬧,這個價格在他眼中依然很值得,「就是要這戶,每間房間都看得到綠地!」

國宅最怕戶數太多、管理不易。但蔡尚維算算,這裡戶數只有五百六十九戶,不像許多國宅從一千戶起跳,管理相對容易。而且,管委會效率超高,發揮身為房仲的敏感度,明亮、不潮溼的地下室停車場,成了他的定心丸。

出門就有Ubike,還有捷運接駁巴士

原本荒涼的重劃區,隨著入住的人數增多,貧乏的生活機能也日漸改善。從一開始走很遠才有便當店、泡沫紅茶攤,到現在連鎖鍋貼、國際品牌速食業者進駐,連星 巴克都在五分鐘車程內有兩家。他說,重點是有位熱心里長,不只拗來了捷運接駁巴士站牌,最近Ubike也將在國宅正門口設點。

國宅這個在一般人認為次級的產品,在他眼中,卻是CP值爆表。他說,自己買三房加車位的價錢,朋友在附近建案只能買兩房,而且管理費還比朋友便宜,「這樣我就可以把錢省下來做別的消費了。」

蔡尚維回憶,入住後,有次看到某個角落瓷磚剝落,才正想反映,管委會就已經開完會、發包完成了。今年八月,蔡尚維更進一步加入管委會,「因為職業關係,我自己看過的社區很多,有想法建議,就能提供出來改善我的社區。」

縝密研究證明他是對的。當初跟他同期買房的朋友,開始覺得兩房不夠用。如今,跟他一樣看上綠地、大坪數的人越來越多,國宅一戶總價已經飄到二千一百萬元, 遇上房價走弱依然價格盤堅。甚至,由於釋出量少,投資客一倒貨馬上被高價買走,讓基河國宅三期成了房仲眼中的稀有物件。

每天的上班日,早上八點起床,慢慢摸,九點前就能到三分鐘步行距離的辦公室上班。晚上九點回家,路旁草皮前燈火通明,慢跑、散步、打籃球的人們絡繹不絕。

假日,他會騎著Ubike從國宅後方的河濱公園到饒河街吃東西,更遠還曾花兩小時遠征淡水。偶爾有購物需求,騎機車五分鐘就可以到南港車站三鐵共構的百貨公司血拼。

最令蔡尚維最開心的是,爸媽來看過他的寶貝屋子後,都很滿意,「他們也說,很像台中,爸爸想退休後要北上養老。」

在這天到來之前,回家團圓就在咫尺。明年七月高鐵南港站開通,「只要騎車五分鐘,我就能搭上回台中的車。」與故鄉的距離,原來這麼近!

新北.林口》開車出門十分鐘就能做生意新手爸爸 蛋白區創業築窩一舉搞定

文.張舒婷

不少人談到林口的房市,或許都有「是否過熱」、「會不會崩盤」的疑慮,但住在中山路和文化一路的張俊仁、徐雁珊夫婦,談到自己的家,眼中閃著滿足而幸福的光芒:「機能好、近學校、空間舒服,對於像我們這種沒有投資需求、純自住的人來說,是很棒的選擇。」

現年三十六歲的張俊仁,約莫四年前,從租屋族躋身為有殼蝸牛,在此處買下四十四坪的三房兩廳公寓,並將媽媽、未婚的三姊接過來同居。

張俊仁念大學、工作期間住過台北市區,一直不喜歡市區內擁擠、緊張的氛圍,加上價格過高,其實早就悄悄將台北市從購屋區域中排除。

大姊結婚後,張俊仁常拜訪姊姊和姊夫位於林口的住家,「這讓我對林口有相見恨晚的感覺。」當時林口雖然尚未開發得像現在如此成熟,但交通設施逐步興建,包 括許多直達台北市的公車路線、機場捷運線、快速連結國道一號的林口交流道等,以及全聯、家樂福、便利購等商場爭相進駐,利多題材不少,讓他相當看好此處的 成長潛力。

以生活空間而言,這裡更讓張俊仁豎起大拇指,因為公園、綠地遍布,道路也寬敞,「我是台中人,習慣台中很寬闊的道路,林口的空問、道路,給我的感覺很貼近台中。」如此,也更能讓從台中徙居北部的母親更快習慣此地環境。

路寬車子少,帶小孩外出更安全

林口被張俊仁列為購屋的首選區域後,他鎖定主要道路,也就是文化一路、二路、三路一帶物件,最後情定佳林國中對面,既靠近學校,也靠近賣場。

升格為新手爸爸後,張俊仁更強烈感覺到,自己的選擇是正確的。其一,林口公園、綠地多,適合帶小孩外出活動,「這裡道路寬闊、車子比市區少,對小孩來說更 安全。」其二,住處靠近長庚醫院,附近診所也尚稱密集,孩子若身體不適,就醫也很方便;其三,未來小孩念國中時,踏出家門就可以上學。

在這裡開餐車,比上台北更省成本

不只家庭生活,張俊仁連職涯規畫也跟著「搬」到了林口,看好林口整體的消費動能上升,他放膽「開除」老闆,自己經營起行動餐車。他發現,這裡的消費形態和 台北不同,人潮的高峰極明顯:買早餐的集中於七點到八點,至於晚餐,不少台北的上班族下班趕回家後,七點半才開始增加,直到九點左右。

再者,由於他的住處離長庚醫院、華亞科技園區、大崗國中一帶也不遠,開車十分鐘以內就能抵達。只要在固定時段來這一帶做生意,受惠於人潮夠多,就能創造穩定收益。

張俊仁評估過,自己若開車到台北市做生意,每個月油錢約五千元、停車費約四千到六千元,相加後一萬元跑不掉;但在林口做生意,停車費加油錢可控制在兩千元 以內,算來算去,還是在林口做生意最划算。誰說追求夢想一定要奔走他鄉?只做對了關鍵決定,也許在家門旁,就能圓滿幸福人生。

桃園.展演中心》親戚變鄰居,週週能團聚通勤OL花八百多萬就換到「新三合院」

文.蔡靚萱

「陽光照得進來,」從事室內設計業的林愛晨,站在客廳窗前指著她大女兒畫在窗戶玻璃上的塗鴉,她說,等到下午,陽光會繞到另一邊,從陽台照進來。這間「陽光屋」就是她尋尋覓覓,看了超過二十間房子的最終選擇。

之前,她住在附近位置較偏遠的桃園市莊敬路十年,一年多前遷到鄰近展演中心的南平路附近,捨大屋、換小屋,為的是讓女兒讀附近的同德國中。這個學校升學率 不錯、師資年輕、設備也較新,是桃園居民口中的明星學校,由於太熱門,實施總量管制,必須設籍超過三年、經過家庭訪問確認入住,才有機會拿到入學資格。

展演中心位址原本是農田,距離交流道沒南崁來得近,距市中心的桃園火車站又嫌遠,附近只有老舊社區。但二○一○年展演中心落成前後,文化氣息帶動附近藝文特區新建案林立,成了桃園每坪成交價最高的新興豪宅區。

信義房屋桃園南平藝文店長林碩茂,也住在南平路區域。他分析,這裡隔一條馬路就是藝文特區,能享受豪宅般的生活機能,鬧中取靜,但價位每坪不到三十萬元,合理多了。

林愛晨入住的社區,雖然屋齡超過十年,外觀卻保養得像是新成屋,由於社區管理得當,還是桃園市政府公寓大廈評比管理、綠化、節能等獎項的常勝軍。

沒想到,這一遷,意外創造出遠超過她期待的幸福感。

她挑上的地點,連自己的媽媽、阿姨都心動。家住中和的阿姨,陪著林愛晨看房,最後竟也決定把新北市中和的房子賣掉,搬來當她的鄰居。

位於新北市板橋的娘家,是沒電梯的三十年老舊公寓,讓林愛晨的媽媽上下樓極不方便,看到女兒一家開心居住,敏盛醫院只在開車五分鐘的距離,她的爸媽也決定賣掉老屋,南遷落腳在隔壁棟樓。

加上她自己家,算一算,家族有高達九人住在同一個社區!

訪問到一半,林愛晨的小女兒捧著在外婆家吃剩的蛋糕回家,想要孝敬母親。其實,要不是週日為了接受訪問待在家,林愛晨尋常的週末一天,通常是由阿姨家的咖 啡品嘗會拉開序幕;接著,中午到媽媽家吃午餐;下午,一家子開車到三年前才開幕的好市多南崁店採買食物,尤其,有九個家族成員分食,量販店再大的包裝都不 怕。

沒想到,在這個三合院早就式微的年頭,她這一遷,竟能重拾大家族彼此照應、雞犬相聞之樂。

住家距離南崁交流道八分鐘,林愛晨每天桃園、內湖兩地開車上班,若內湖不塞車,半小時就能抵達辦公室。她算過,桃園雖讓人威覺較遠,但到內湖上班的交通時間,甚至比從板橋娘家出發,還來得省時。

看展聽歌劇,走五分鐘就能到

林愛晨也曾考慮過舉家搬到內湖。這個家總價八百六十五萬元,二十七坪加車位,扣掉公設,用自己的室內設計專長隔為三房,倒也不嫌局促;但在台北,恐怕只買得到套房。

更何況,台北有的藝文活動,這裡也都有。步行五分鐘路程的展演中心,每個月都有滿滿的表演節目,除了雲門舞集、果陀劇場、明華園等國內一線舞團、劇團常在這裡演出,喬治亞的國家芭蕾舞團來台演出《天鵝湖》,也是在桃園首演。

從前在莊敬路的家走過來要半小時,讓她總懶得繞過來看表演。現在,女兒走路就能參加跨年晚會,她還記得,全家一起聽完陳昇演場會的那晚,看到其他人大排長龍擠公車,走回家的路上一直在心裡稱讚自己:選得太好啦!

在這裡,她的阿姨每天早上固定到展演中心繞行兩圈運動,女兒們自己走路就能上學,媽媽三不五時煮好料吆暍大家一塊用餐。逐漸步入青春期的女兒們,嘴巴上不說,卻將社區大樓惟妙惟肖的畫在窗玻璃上,用行動告訴她:住在這裡,很幸福!

台中·龍井》下樓就能帶狗在寬闊中庭散步退休四年級生 月花一萬三住53坪別墅

文·張舒婷

只要搬到好住所,一個人、一隻狗,也能享受樂趣無窮的生活。黎傳銘遷居台中的故事,正是最佳案例。

現年五十七歲的黎傳銘,原為海軍,工作期間,曾住過新北市永和區、台北市內湖區等處。三年多前退休後,嗜打高爾夫球的他,常和球友去台中的球場打球,逐漸愛上當地優閒的生活步調、晴朗而溫暖的天氣。

此外,黎傳銘在台北時,領養了黃金獵犬JJ,卻常為了住處附近空間不足以讓JJ馳騁而苦惱,再加上北部的濕冷氣候,常讓長毛的JJ感到不舒服。

「我想既然都退休了,不必因為工作的關係而留在台北,何不為自己,也為JJ換個更舒服的環境?」於是黎傳銘開始拜託朋友帶看台中的房子,最後對東海藝術街、理想國社區的複合武樓層別墅一見鍾情。

踏入黎傳銘居住的社區後,便能理解為何他一看就愛上這裡。綠意盎然的中庭裡,桂花樹、櫻花樹篩落一地溫暖陽光,還有賞心悅目的可愛小動物石雕,有種置身桃 花源的錯覺。走進房子,一樓加二樓的總面積五十三坪、四房格局,牆上掛著郎靜山等大師的作品,還有一張張他和親友的合照、環遊世界所拍攝的湖光山色美景 照……如此詩樣的環境,一個月租金只要新台幣一萬三千元。

近中科商圈,文教娛樂資源完善

其實,東海藝術街這一帶區域,在三十多年前就已經開發,但因為位於台中縣市的交界,處於水管末端,夏天常得面臨缺水問題,不少自住客對於這一帶敬而遠之。

但自從台中科學園區十多年前在此落腳後,環境開始熱鬧起來,中科商圈成形。如今,周邊除了原本東海生活圈及夜市,也有寶成集團投資的裕元花園酒店、福華飯店,加上台中榮總及澄清醫院,文教、娛樂及醫療資源已臻完善。

黎傳銘實在太喜歡這裡,但房東堅持不賣房,他只能以每月一萬三千元的便宜租金,賃居於此。從此處開車五分鐘可抵達台中都會公園,成為黎傳銘遛狗選項之一, 如今他顧慮到了JJ年邁,體能不復以往,故每天都帶JJ在寬闊的中庭馳騁兩、三次;得空時,他還會開車半小時到專供狗狗戲水、位於苗栗苑裡的「狗狗水世 界」。

濃厚的人情味,也是他眷戀台中的原因之一。有位七十多歲的鄰居老太太,見他時常出遊,自告奮勇表示,日後他出遠門,天天代他遛JJ至少兩次:被他戲稱為「大冰箱」的楓康超市,幾乎每個工作人員都認得他。

現在,黎傳銘的生活大概是如此:起床後,做一份簡單的早餐,悠哉享用完畢後,帶JJ散步一會兒:中午或晚上若沒特定眾會,就開車到西屯路三段一帶吃飯,吃飽後還可到東海藝術街散心。

心血來潮時,展開環島或「周遊列國」的日子:這週驅車到台灣東部,下週再到大陸麗江古城找老同學,不久後又去美國舊金山探望女兒……。

「幸福角落,問我就對了。」黎傳銘漾著滿足的笑容說,以自己的年紀,只要住得舒服,也沒有一定非買房子不可了,就算在這邊租一輩子,他也很愜意。

台南·成大》小孩能一路從幼稚園念到大學全職主婦 一次坐擁「一條鞭」升學區

在清明節時分,帶著孩子一起醃梅子、釀梅酒;秋末冬初的芥菜產期,大夥兒一起洗芥菜、切雞腿肉,一起熬煮芥菜雞湯;年末洛神花開,全家人一起剝著洛神花, 拿來泡茶、做果醬和蜜餞……,這是全職媽媽陳友倫一家人,搬到台南新化區之後的家庭生活。城市中也能過這樣的田園生活?沒錯!

成功大學附近交通方便,到最近的有機農場,也不過四十分鐘車程,從高雄搬來的這七年中,陳友倫已經跟當地小農混熟,只要一通電話,一箱最新鮮、無農藥的當季蔬果,馬上送到家門口。近年來頻傳的食安風暴,對他們幾乎沒有影響。

陳友倫本身是基隆人,後來到高雄讀書、工作共六年多,結婚後,因為先生在台南工作的關係,落腳於成大附近的長榮路四段。「高雄的生活還是

比較匆忙一點,而且空氣品質

較差,天氣也比較熱!」

定居不久,她就深深愛上台南,因為這個古城帶給她太多前所未有的滿足。「在台南,就連走路都覺得好有趣!」陳友倫說,她喜歡帶著女兒沿著街道散步,比較每一家屋舍的牆壁、磚瓦,從其中不同的設計和技術,推測其背後的深厚歷史,等於上了一堂戶外歷史課。

她舉例,在澎湖常見的硓砧石,在台南某些地方也看得到,那是因為自古台南對大陸貿易發達,物品運往大陸後,回程時船艙重量銳減,為了讓航行更穩,必須拿岸邊唾手可得的硓砧石來壓艙。

另外,近成大醫院,也是她安心定居在這裡的原因。陳友倫回憶,生第二胎時,她正在煮早餐,每十分鐘就陣痛一次,捱到大家吃飽後才就醫,但慶幸的是醫院就在旁邊,她仍及時分娩。還有一次是自己切菜不慎切到手,血流如柱,慌張的到樓下叫車,五分鐘就到醫院治療。

鄰近最美東豐路,四季花景都不同

教育,是她安心定居的另一個重要原因。成大周邊文教氣氛本來就很濃,若順利的話,小孩可一路從成大附設幼稚園、後甲國中、南一中、一路念到成大,堪稱南台 灣最優質「條鞭」升學之路。住家附近的「魚羊鮮豆」是她最愛的咖啡廳,從老闆娘到員工,一看到她都會停下手邊動作,熱情的打招呼。

從長榮路向前走幾步路,便有號稱「全台南最美麗的一條街」的東豐路。「我們東豐路,四季有四季的美,妳看路上現在開什麼花,就知道現在幾月、可以(按時節)做什麼事了。」陳友倫細數,包括三到四月的木棉花、五到六月是金黃燦爛的阿勃勒……。

除了手作美食外,台南早已是人盡皆知的美食之都。「三二冰城、芳苑冰棒、圓環頂肉粽菜粽、品香肉粽、便宜坊北平烤鴨……」陳友倫一談到這些街頭巷尾中傳承數十年的美食,眼神就亮了,從食材、烹調方式聊到佐料,話匣子停不下來。

街頭巷尾老建築,散步像上歷史課人親土親,「愛台南」絕非口號而已。

每逢有外縣市的親友來訪,她常攤開台南的古地圖,幫對方上起一堂生動的歷史課,講解水仙宮、五條港、巴克禮公園的典故,這些都是她參與荒野協會的課程後,一點一滴累積的知識。

好幾次,她與親友逛到以燈籠和工藝品木作老店「永川大轎」聞名的神農老街,大夥一起帶著孩子親臨現場,讓他們閉上眼睛,用手觸摸。有一回一群人無意發現老師傅丟棄在一旁的樟木屑,由於樟木有防蚊效果,朋友開口想討一些帶回家,想不到老師傅慷慨裝了滿滿一大袋給他們。

有人說:「在台北討生活,在台南過生活。」這座台灣最古老的城市,以往的府城,用數百年時間沉澱出了她獨特的人文風貌。「這裡人的步調比較慢,但不是散漫,而是拿著一杯咖啡慢慢欣賞周遭變化。」訪談最後,陳友倫為這座城市下了如此註腳。

高雄,美術館》她首購丶換屋的唯一選項單身業務員 美術館綠地是她減壓天堂

美術館周邊,一向是港都的房市熱點,對於三商美邦人壽高雄區經理林淑雯來說,則是首購、換屋皆列為唯一選項的區域。

五年前,她在高雄美術東六街買了兩房一廳一衛、約十七坪的電梯大廈。今年她換屋成功,仍然情定於美術館一帶,最後在美術南五街買了第二間房子,面積超過二 十五坪。「因為我真的很喜歡這裡!這裡的房子和住戶,都很有質感!」平常她為了業務員必須保持高機動性的考量,都是開車代步:等之後輕軌落成,她相信她會 有更多選擇,也深信這裡將會受到越來越多自住客所愛。

林淑雯是土生土長的屏東縣新園鄉人,約莫五年前,轉換跑道到高雄擔任壽險業務員,「身為屏東小孩,到台北去,總覺得生活圈太緊張,沒有辦法適應。」於是選擇到南部最發達的都會區高雄市來挑戰自我。

綠蔭大空地,以後要在這裡拍婚紗

林淑雯的第一問房,空間看似不大,不過對於單身貴族而言,算是綽綽有餘,加上自己泰半時間在外東奔西跑,回家就只是休息、洗澡、睡覺,住二十坪以下的房子已足夠。再者,她有個好習慣:只要超過半年以上沒有使用的東西,一律丟掉或送人,所以空間尚稱寬敞。

直到最近,她考量到現居處所的屋齡已達十一年,再加上自己身為業務員,希望日後有空時,可以請更多朋友或客戶到家裡坐坐,廣結善緣,於是決定將第一間房子轉售給客戶,不久後要入住新居。

雖然這五年來高雄美術館一帶房價已漲了約一倍左右,但她已認定,住高雄就非住這裡不可,所以即使價格翻倍了也要買在這裡。

活潑外向的林淑雯,熱情的笑容不時掛在臉上,但她坦言:「當業務,難免都有高、低潮,只能自己調適。」她也多次面臨業績壓力、遇到被客人拒絕的挫折,感到喘不過氣,這也讓她養成運動的習慣,每天都趁閒暇之餘,快走一個半小時。

這也讓她由哀感謝美術館附近的環境:美術館旁的廣袤大草原,不時可以見到父母帶著小孩嬉戲、放風箏的畫面,「慢活」的氛圍讓她極享受:旁邊綠樹成蔭的步道,是她快走地點的不二選擇。

「這裡很適合(受挫時)讓心靈療傷。」每逢經過中華路一帶後,靜謐的純住宅區域,也能在無形之間讓她的心安定下來。

漫步於美術館附近的綠地時,她仍帶著燦爛且有所憧憬的笑容說:「以後我如果結婚了,還要來這邊拍婚紗!」因為,對她來說,人生最美好的部分,都應當和這裡是密不可分的。


北市 港南 汽車 分鐘 就能 搭車 返鄉 房仲 菜鳥 買貴 國宅 從被 恥笑 到被 羨慕
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北市,港南》汽車五分鐘就能搭車返鄉 房仲菜鳥 買貴國宅從被恥笑到被羨慕

2015-11-30  TCW

理想的幸福家園,該是什麼樣子?他們不是名人、不住豪宅,但提到家園時的神氣及快樂,已經清楚描繪出,大都會安居桃花源的樣貌及路徑。

為什麼住在這裡?被問到這個問題,蔡尚維毫不猶豫的回答:「因為這裡像台中!」

六年前北上到台北打拚,一頭鑽進房仲這行,原本躊躇滿志,想要挑戰鑽石地段台北信義區,想不到,競被公司分發到南港,看到眼前一片荒涼,心情馬上沉了下去。沒想到,兩千個日子不到,自己竟然愛上這個地方,還投入身家財產,準備落地生根。

「社區中庭很大,旁邊有公園,公園再過去是更大的公園,(防汛)牆的另一頭,有更大的河濱公園。」七年級前段班、未婚、有固定女友的他,開口閉口提的,都是這裡有類似家鄉台中的開闊綠地,公園裡跳上跳下的小孩,成就了他的幸福想望。

他讚不絕口的心愛房屋位於南港重陽重劃區,看上的是重劃區整齊的街廓。他選的不是區內林立的時尚小豪宅,而是全區四十四坪統一格局,曾在SARS(嚴重急性呼吸道症侯群)期間,被選為隔離觀察住所的基河三期國宅。

每房開窗就能見草地,買貴不後悔

因為這段歷史,這區國宅賣相並不好。但兩年多前,蔡尚維竟然用一千六百萬元天價,比當時成交總價水準還多出一百萬元,買下這間位於四樓的國宅,「創下當時國宅成交最高價,害我被笑了整整一年。」他說,自己身為房仲,竟買到創高價,連付頭期款跟爸媽調頭寸時,都不敢吐實。

但在他眼中,即使這裡離捷運站走路要十五分鐘,即使附近商圈不算熱鬧,這個價格在他眼中依然很值得,「就是要這戶,每間房間都看得到綠地!」

國宅最怕戶數太多、管理不易。但蔡尚維算算,這裡戶數只有五百六十九戶,不像許多國宅從一千戶起跳,管理相對容易。而且,管委會效率超高,發揮身為房仲的敏感度,明亮、不潮溼的地下室停車場,成了他的定心丸。

出門就有Ubike,還有捷運接駁巴士

原本荒涼的重劃區,隨著入住的人數增多,貧乏的生活機能也日漸改善。從一開始走很遠才有便當店、泡沫紅茶攤,到現在連鎖鍋貼、國際品牌速食業者進駐,連星巴克都在五分鐘車程內有兩家。他說,重點是有位熱心里長,不只拗來了捷運接駁巴士站牌,最近Ubike也將在國宅正門口設點。

國宅這個在一般人認為次級的產品,在他眼中,卻是CP值爆表。他說,自己買三房加車位的價錢,朋友在附近建案只能買兩房,而且管理費還比朋友便宜,「這樣我就可以把錢省下來做別的消費了。」

蔡尚維回憶,入住後,有次看到某個角落瓷磚剝落,才正想反映,管委會就已經開完會、發包完成了。今年八月,蔡尚維更進一步加入管委會,「因為職業關係,我自己看過的社區很多,有想法建議,就能提供出來改善我的社區。」

縝密研究證明他是對的。當初跟他同期買房的朋友,開始覺得兩房不夠用。如今,跟他一樣看上綠地、大坪數的人越來越多,國宅一戶總價已經飄到二千一百萬元,遇上房價走弱依然價格盤堅。甚至,由於釋出量少,投資客一倒貨馬上被高價買走,讓基河國宅三期成了房仲眼中的稀有物件。

每天的上班日,早上八點起床,慢慢摸,九點前就能到三分鐘步行距離的辦公室上班。晚上九點回家,路旁草皮前燈火通明,慢跑、散步、打籃球的人們絡繹不絕。

假日,他會騎著Ubike從國宅後方的河濱公園到饒河街吃東西,更遠還曾花兩小時遠征淡水。偶爾有購物需求,騎機車五分鐘就可以到南港車站三鐵共構的百貨公司血拼。

最令蔡尚維最開心的是,爸媽來看過他的寶貝屋子後,都很滿意,「他們也說,很像台中,爸爸想退休後要北上養老。」

在這天到來之前,回家團圓就在咫尺。明年七月高鐵南港站開通,「只要騎車五分鐘,我就能搭上回台中的車。」與故鄉的距離,原來這麼近!

新北.林口》開車出門十分鐘就能做生意新手爸爸 蛋白區創業築窩一舉搞定

文.張舒婷

不少人談到林口的房市,或許都有「是否過熱」、「會不會崩盤」的疑慮,但住在中山路和文化一路的張俊仁、徐雁珊夫婦,談到自己的家,眼中閃著滿足而幸福的光芒:「機能好、近學校、空間舒服,對於像我們這種沒有投資需求、純自住的人來說,是很棒的選擇。」

現年三十六歲的張俊仁,約莫四年前,從租屋族躋身為有殼蝸牛,在此處買下四十四坪的三房兩廳公寓,並將媽媽、未婚的三姊接過來同居。

張俊仁念大學、工作期間住過台北市區,一直不喜歡市區內擁擠、緊張的氛圍,加上價格過高,其實早就悄悄將台北市從購屋區域中排除。

大姊結婚後,張俊仁常拜訪姊姊和姊夫位於林口的住家,「這讓我對林口有相見恨晚的感覺。」當時林口雖然尚未開發得像現在如此成熟,但交通設施逐步興建,包括許多直達台北市的公車路線、機場捷運線、快速連結國道一號的林口交流道等,以及全聯、家樂福、便利購等商場爭相進駐,利多題材不少,讓他相當看好此處的成長潛力。

以生活空間而言,這裡更讓張俊仁豎起大拇指,因為公園、綠地遍布,道路也寬敞,「我是台中人,習慣台中很寬闊的道路,林口的空問、道路,給我的感覺很貼近台中。」如此,也更能讓從台中徙居北部的母親更快習慣此地環境。

路寬車子少,帶小孩外出更安全

林口被張俊仁列為購屋的首選區域後,他鎖定主要道路,也就是文化一路、二路、三路一帶物件,最後情定佳林國中對面,既靠近學校,也靠近賣場。

升格為新手爸爸後,張俊仁更強烈感覺到,自己的選擇是正確的。其一,林口公園、綠地多,適合帶小孩外出活動,「這裡道路寬闊、車子比市區少,對小孩來說更安全。」其二,住處靠近長庚醫院,附近診所也尚稱密集,孩子若身體不適,就醫也很方便;其三,未來小孩念國中時,踏出家門就可以上學。

在這裡開餐車,比上台北更省成本

不只家庭生活,張俊仁連職涯規畫也跟著「搬」到了林口,看好林口整體的消費動能上升,他放膽「開除」老闆,自己經營起行動餐車。他發現,這裡的消費形態和台北不同,人潮的高峰極明顯:買早餐的集中於七點到八點,至於晚餐,不少台北的上班族下班趕回家後,七點半才開始增加,直到九點左右。

再者,由於他的住處離長庚醫院、華亞科技園區、大崗國中一帶也不遠,開車十分鐘以內就能抵達。只要在固定時段來這一帶做生意,受惠於人潮夠多,就能創造穩定收益。

張俊仁評估過,自己若開車到台北市做生意,每個月油錢約五千元、停車費約四千到六千元,相加後一萬元跑不掉;但在林口做生意,停車費加油錢可控制在兩千元以內,算來算去,還是在林口做生意最划算。誰說追求夢想一定要奔走他鄉?只做對了關鍵決定,也許在家門旁,就能圓滿幸福人生。

桃園.展演中心》親戚變鄰居,週週能團聚通勤OL花八百多萬就換到「新三合院」

文.蔡靚萱

「陽光照得進來,」從事室內設計業的林愛晨,站在客廳窗前指著她大女兒畫在窗戶玻璃上的塗鴉,她說,等到下午,陽光會繞到另一邊,從陽台照進來。這間「陽光屋」就是她尋尋覓覓,看了超過二十間房子的最終選擇。

之前,她住在附近位置較偏遠的桃園市莊敬路十年,一年多前遷到鄰近展演中心的南平路附近,捨大屋、換小屋,為的是讓女兒讀附近的同德國中。這個學校升學率不錯、師資年輕、設備也較新,是桃園居民口中的明星學校,由於太熱門,實施總量管制,必須設籍超過三年、經過家庭訪問確認入住,才有機會拿到入學資格。

展演中心位址原本是農田,距離交流道沒南崁來得近,距市中心的桃園火車站又嫌遠,附近只有老舊社區。但二○一○年展演中心落成前後,文化氣息帶動附近藝文特區新建案林立,成了桃園每坪成交價最高的新興豪宅區。

信義房屋桃園南平藝文店長林碩茂,也住在南平路區域。他分析,這裡隔一條馬路就是藝文特區,能享受豪宅般的生活機能,鬧中取靜,但價位每坪不到三十萬元,合理多了。

林愛晨入住的社區,雖然屋齡超過十年,外觀卻保養得像是新成屋,由於社區管理得當,還是桃園市政府公寓大廈評比管理、綠化、節能等獎項的常勝軍。

沒想到,這一遷,意外創造出遠超過她期待的幸福感。

她挑上的地點,連自己的媽媽、阿姨都心動。家住中和的阿姨,陪著林愛晨看房,最後竟也決定把新北市中和的房子賣掉,搬來當她的鄰居。

位於新北市板橋的娘家,是沒電梯的三十年老舊公寓,讓林愛晨的媽媽上下樓極不方便,看到女兒一家開心居住,敏盛醫院只在開車五分鐘的距離,她的爸媽也決定賣掉老屋,南遷落腳在隔壁棟樓。

加上她自己家,算一算,家族有高達九人住在同一個社區!

訪問到一半,林愛晨的小女兒捧著在外婆家吃剩的蛋糕回家,想要孝敬母親。其實,要不是週日為了接受訪問待在家,林愛晨尋常的週末一天,通常是由阿姨家的咖啡品嘗會拉開序幕;接著,中午到媽媽家吃午餐;下午,一家子開車到三年前才開幕的好市多南崁店採買食物,尤其,有九個家族成員分食,量販店再大的包裝都不怕。

沒想到,在這個三合院早就式微的年頭,她這一遷,竟能重拾大家族彼此照應、雞犬相聞之樂。

住家距離南崁交流道八分鐘,林愛晨每天桃園、內湖兩地開車上班,若內湖不塞車,半小時就能抵達辦公室。她算過,桃園雖讓人威覺較遠,但到內湖上班的交通時間,甚至比從板橋娘家出發,還來得省時。

看展聽歌劇,走五分鐘就能到

林愛晨也曾考慮過舉家搬到內湖。這個家總價八百六十五萬元,二十七坪加車位,扣掉公設,用自己的室內設計專長隔為三房,倒也不嫌局促;但在台北,恐怕只買得到套房。

更何況,台北有的藝文活動,這裡也都有。步行五分鐘路程的展演中心,每個月都有滿滿的表演節目,除了雲門舞集、果陀劇場、明華園等國內一線舞團、劇團常在這裡演出,喬治亞的國家芭蕾舞團來台演出《天鵝湖》,也是在桃園首演。

從前在莊敬路的家走過來要半小時,讓她總懶得繞過來看表演。現在,女兒走路就能參加跨年晚會,她還記得,全家一起聽完陳昇演場會的那晚,看到其他人大排長龍擠公車,走回家的路上一直在心裡稱讚自己:選得太好啦!

在這裡,她的阿姨每天早上固定到展演中心繞行兩圈運動,女兒們自己走路就能上學,媽媽三不五時煮好料吆暍大家一塊用餐。逐漸步入青春期的女兒們,嘴巴上不說,卻將社區大樓惟妙惟肖的畫在窗玻璃上,用行動告訴她:住在這裡,很幸福!

台中·龍井》下樓就能帶狗在寬闊中庭散步退休四年級生 月花一萬三住53坪別墅

文·張舒婷

只要搬到好住所,一個人、一隻狗,也能享受樂趣無窮的生活。黎傳銘遷居台中的故事,正是最佳案例。

現年五十七歲的黎傳銘,原為海軍,工作期間,曾住過新北市永和區、台北市內湖區等處。三年多前退休後,嗜打高爾夫球的他,常和球友去台中的球場打球,逐漸愛上當地優閒的生活步調、晴朗而溫暖的天氣。

此外,黎傳銘在台北時,領養了黃金獵犬JJ,卻常為了住處附近空間不足以讓JJ馳騁而苦惱,再加上北部的濕冷氣候,常讓長毛的JJ感到不舒服。

「我想既然都退休了,不必因為工作的關係而留在台北,何不為自己,也為JJ換個更舒服的環境?」於是黎傳銘開始拜託朋友帶看台中的房子,最後對東海藝術街、理想國社區的複合武樓層別墅一見鍾情。

踏入黎傳銘居住的社區後,便能理解為何他一看就愛上這裡。綠意盎然的中庭裡,桂花樹、櫻花樹篩落一地溫暖陽光,還有賞心悅目的可愛小動物石雕,有種置身桃花源的錯覺。走進房子,一樓加二樓的總面積五十三坪、四房格局,牆上掛著郎靜山等大師的作品,還有一張張他和親友的合照、環遊世界所拍攝的湖光山色美景照……如此詩樣的環境,一個月租金只要新台幣一萬三千元。

近中科商圈,文教娛樂資源完善

其實,東海藝術街這一帶區域,在三十多年前就已經開發,但因為位於台中縣市的交界,處於水管末端,夏天常得面臨缺水問題,不少自住客對於這一帶敬而遠之。

但自從台中科學園區十多年前在此落腳後,環境開始熱鬧起來,中科商圈成形。如今,周邊除了原本東海生活圈及夜市,也有寶成集團投資的裕元花園酒店、福華飯店,加上台中榮總及澄清醫院,文教、娛樂及醫療資源已臻完善。

黎傳銘實在太喜歡這裡,但房東堅持不賣房,他只能以每月一萬三千元的便宜租金,賃居於此。從此處開車五分鐘可抵達台中都會公園,成為黎傳銘遛狗選項之一,如今他顧慮到了JJ年邁,體能不復以往,故每天都帶JJ在寬闊的中庭馳騁兩、三次;得空時,他還會開車半小時到專供狗狗戲水、位於苗栗苑裡的「狗狗水世界」。

濃厚的人情味,也是他眷戀台中的原因之一。有位七十多歲的鄰居老太太,見他時常出遊,自告奮勇表示,日後他出遠門,天天代他遛JJ至少兩次:被他戲稱為「大冰箱」的楓康超市,幾乎每個工作人員都認得他。

現在,黎傳銘的生活大概是如此:起床後,做一份簡單的早餐,悠哉享用完畢後,帶JJ散步一會兒:中午或晚上若沒特定眾會,就開車到西屯路三段一帶吃飯,吃飽後還可到東海藝術街散心。

心血來潮時,展開環島或「周遊列國」的日子:這週驅車到台灣東部,下週再到大陸麗江古城找老同學,不久後又去美國舊金山探望女兒……。

「幸福角落,問我就對了。」黎傳銘漾著滿足的笑容說,以自己的年紀,只要住得舒服,也沒有一定非買房子不可了,就算在這邊租一輩子,他也很愜意。

台南·成大》小孩能一路從幼稚園念到大學全職主婦 一次坐擁「一條鞭」升學區

在清明節時分,帶著孩子一起醃梅子、釀梅酒;秋末冬初的芥菜產期,大夥兒一起洗芥菜、切雞腿肉,一起熬煮芥菜雞湯;年末洛神花開,全家人一起剝著洛神花,拿來泡茶、做果醬和蜜餞……,這是全職媽媽陳友倫一家人,搬到台南新化區之後的家庭生活。城市中也能過這樣的田園生活?沒錯!

成功大學附近交通方便,到最近的有機農場,也不過四十分鐘車程,從高雄搬來的這七年中,陳友倫已經跟當地小農混熟,只要一通電話,一箱最新鮮、無農藥的當季蔬果,馬上送到家門口。近年來頻傳的食安風暴,對他們幾乎沒有影響。

陳友倫本身是基隆人,後來到高雄讀書、工作共六年多,結婚後,因為先生在台南工作的關係,落腳於成大附近的長榮路四段。「高雄的生活還是

比較匆忙一點,而且空氣品質

較差,天氣也比較熱!」

定居不久,她就深深愛上台南,因為這個古城帶給她太多前所未有的滿足。「在台南,就連走路都覺得好有趣!」陳友倫說,她喜歡帶著女兒沿著街道散步,比較每一家屋舍的牆壁、磚瓦,從其中不同的設計和技術,推測其背後的深厚歷史,等於上了一堂戶外歷史課。

她舉例,在澎湖常見的硓砧石,在台南某些地方也看得到,那是因為自古台南對大陸貿易發達,物品運往大陸後,回程時船艙重量銳減,為了讓航行更穩,必須拿岸邊唾手可得的硓砧石來壓艙。

另外,近成大醫院,也是她安心定居在這裡的原因。陳友倫回憶,生第二胎時,她正在煮早餐,每十分鐘就陣痛一次,捱到大家吃飽後才就醫,但慶幸的是醫院就在旁邊,她仍及時分娩。還有一次是自己切菜不慎切到手,血流如柱,慌張的到樓下叫車,五分鐘就到醫院治療。

鄰近最美東豐路,四季花景都不同

教育,是她安心定居的另一個重要原因。成大周邊文教氣氛本來就很濃,若順利的話,小孩可一路從成大附設幼稚園、後甲國中、南一中、一路念到成大,堪稱南台灣最優質「條鞭」升學之路。住家附近的「魚羊鮮豆」是她最愛的咖啡廳,從老闆娘到員工,一看到她都會停下手邊動作,熱情的打招呼。

從長榮路向前走幾步路,便有號稱「全台南最美麗的一條街」的東豐路。「我們東豐路,四季有四季的美,妳看路上現在開什麼花,就知道現在幾月、可以(按時節)做什麼事了。」陳友倫細數,包括三到四月的木棉花、五到六月是金黃燦爛的阿勃勒……。

除了手作美食外,台南早已是人盡皆知的美食之都。「三二冰城、芳苑冰棒、圓環頂肉粽菜粽、品香肉粽、便宜坊北平烤鴨……」陳友倫一談到這些街頭巷尾中傳承數十年的美食,眼神就亮了,從食材、烹調方式聊到佐料,話匣子停不下來。

街頭巷尾老建築,散步像上歷史課人親土親,「愛台南」絕非口號而已。

每逢有外縣市的親友來訪,她常攤開台南的古地圖,幫對方上起一堂生動的歷史課,講解水仙宮、五條港、巴克禮公園的典故,這些都是她參與荒野協會的課程後,一點一滴累積的知識。

好幾次,她與親友逛到以燈籠和工藝品木作老店「永川大轎」聞名的神農老街,大夥一起帶著孩子親臨現場,讓他們閉上眼睛,用手觸摸。有一回一群人無意發現老師傅丟棄在一旁的樟木屑,由於樟木有防蚊效果,朋友開口想討一些帶回家,想不到老師傅慷慨裝了滿滿一大袋給他們。

有人說:「在台北討生活,在台南過生活。」這座台灣最古老的城市,以往的府城,用數百年時間沉澱出了她獨特的人文風貌。「這裡人的步調比較慢,但不是散漫,而是拿著一杯咖啡慢慢欣賞周遭變化。」訪談最後,陳友倫為這座城市下了如此註腳。

高雄,美術館》她首購丶換屋的唯一選項單身業務員 美術館綠地是她減壓天堂

美術館周邊,一向是港都的房市熱點,對於三商美邦人壽高雄區經理林淑雯來說,則是首購、換屋皆列為唯一選項的區域。

五年前,她在高雄美術東六街買了兩房一廳一衛、約十七坪的電梯大廈。今年她換屋成功,仍然情定於美術館一帶,最後在美術南五街買了第二間房子,面積超過二十五坪。「因為我真的很喜歡這裡!這裡的房子和住戶,都很有質感!」平常她為了業務員必須保持高機動性的考量,都是開車代步:等之後輕軌落成,她相信她會有更多選擇,也深信這裡將會受到越來越多自住客所愛。

林淑雯是土生土長的屏東縣新園鄉人,約莫五年前,轉換跑道到高雄擔任壽險業務員,「身為屏東小孩,到台北去,總覺得生活圈太緊張,沒有辦法適應。」於是選擇到南部最發達的都會區高雄市來挑戰自我。

綠蔭大空地,以後要在這裡拍婚紗

林淑雯的第一問房,空間看似不大,不過對於單身貴族而言,算是綽綽有餘,加上自己泰半時間在外東奔西跑,回家就只是休息、洗澡、睡覺,住二十坪以下的房子已足夠。再者,她有個好習慣:只要超過半年以上沒有使用的東西,一律丟掉或送人,所以空間尚稱寬敞。

直到最近,她考量到現居處所的屋齡已達十一年,再加上自己身為業務員,希望日後有空時,可以請更多朋友或客戶到家裡坐坐,廣結善緣,於是決定將第一間房子轉售給客戶,不久後要入住新居。

雖然這五年來高雄美術館一帶房價已漲了約一倍左右,但她已認定,住高雄就非住這裡不可,所以即使價格翻倍了也要買在這裡。

活潑外向的林淑雯,熱情的笑容不時掛在臉上,但她坦言:「當業務,難免都有高、低潮,只能自己調適。」她也多次面臨業績壓力、遇到被客人拒絕的挫折,感到喘不過氣,這也讓她養成運動的習慣,每天都趁閒暇之餘,快走一個半小時。

這也讓她由哀感謝美術館附近的環境:美術館旁的廣袤大草原,不時可以見到父母帶著小孩嬉戲、放風箏的畫面,「慢活」的氛圍讓她極享受:旁邊綠樹成蔭的步道,是她快走地點的不二選擇。

「這裡很適合(受挫時)讓心靈療傷。」每逢經過中華路一帶後,靜謐的純住宅區域,也能在無形之間讓她的心安定下來。

漫步於美術館附近的綠地時,她仍帶著燦爛且有所憧憬的笑容說:「以後我如果結婚了,還要來這邊拍婚紗!」因為,對她來說,人生最美好的部分,都應當和這裡是密不可分的。

北市 港南 汽車 分鐘 就能 搭車 返鄉 房仲 菜鳥 買貴 國宅 從被 恥笑 到被 羨慕
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為什麽很多人只買貴的,不買對的?

來源: http://www.iheima.com/news/2017/1006/165460.shtml

為什麽很多人只買貴的,不買對的?
羅伯特•西奧迪尼 羅伯特•西奧迪尼

為什麽很多人只買貴的,不買對的?

大批優質珠寶滯銷愁壞了店主,她用了什麽辦法順利將其賣出?現代人們的消費心理是不是越來越隨意、不假思索?本文會幫你找到答案。

有一天,我接到一位朋友打來的電話。這位朋友最近開了一間出售印度珠寶的商店。她那兒剛發生一件不可思議的事情。她想,作為一名心理學家,我可能能夠對這件事做出合理解釋。這是故事是關於那些難以賣掉的綠松石珠寶的。那時正值旅遊旺季,商店里顧客盈門。那些綠松石珠寶物超所值,但卻怎麽也賣不出去。為了把他們賣掉,她想了各種招。比如,把它們移到中間的展示區,以引起人們的註意,可還是不奏效。她甚至告訴營業員要大力推銷這些寶石,但仍沒有任何收效。

最後,在出城采購的頭一天晚上,她氣急敗壞地給營業員寫了張字跡潦草的紙條:“這個盒子里的每件商品,售價均乘以1/2。”希望借此能將這批討厭的珠寶賣掉,哪怕虧本也行。幾天後,當她回到商店時,不出她所料,這批寶石果然全都被賣掉了。然而,當她得知由於營業員沒有看清她潦草的字跡錯將紙條上的“1/2”看成了“2”,而以2倍的價格將全部珠寶賣掉之後,她驚呆了。

哈佛大學社會心理學家蘭格的一個實驗證明了人類也有著與動物相似的固定行為模式。有一條著名的行為準則說的是,當我們請別人幫忙時,如果能夠講出一個理由,那我們得到別人幫助的可能性就更大。原因很簡單,人們就是喜歡為自己所做的事找一個理由。

為了驗證這一平淡無奇的事實,蘭格跑到圖書館,請排隊等候複印的人幫她一個小忙:“對不起,我有5頁紙要複印,能不能讓我先複印呀?因為我有急事。”這種“請求+原因”的方式幾乎受到了百分之百的效果,有94%的人讓她排到了前面。但她不說明理由時,效果就差多了。“對不起,我有5頁紙要複印,能不能讓我先複印呢?”當她這樣說時,只有60%的人答應了她的請求。

乍一看,這兩種請求方式最顯著的差異是第一個請求提供了額外信息“因為我有急事”。但蘭格又試了第三種請求方式,結果證明事實並非如此。真正的原因不在於多說那一句話,而在於“因為”這個詞。蘭格的第三種請求方式是“對不起,我有5頁紙要複印,能不能讓我先複印呢?因為我要複印幾頁紙。”這種請求方式並沒有包括一個真正能讓人順從的理由,僅僅使用了“因為”一詞。

它沒有增加新的信息,只是重複一個明顯的事實。但這種請求方式幾乎又達到了百分之百的效果,即使沒有真正理由,也沒有新的信息來支持她的請求,還是有93%的人同意讓她排在前面。正如小火雞的“吱吱”聲能引起火雞媽媽的母性反應一樣,“因為”這個詞也激發了蘭格的實驗對象們下意識的順從反應,即使“因為”後面並沒有給出什麽令他們順從的原因。“哢噠,嘩!”磁帶自動播放了。

蘭格其他的一些發現也表明,雖然在很多情況下,人類的行為並不是機械的、也並非像播放磁帶那樣發生,但出現這種情況的頻率還是高得驚人。珠寶店里那些顧客的奇怪舉動就是一個例子。在營業員錯誤地將綠松石珠寶的價格提高了一倍之後,他們將這些珠寶一搶而空。除了使用“哢噠,嘩”這套理論外,我找不出什麽合理的理由來解釋他們的行為了。

這些顧客大多家境富裕,但對綠松石沒有什麽了解。在他們購買珠寶時,他們依靠的是“昂貴=優質”這一基本原理。因此,這些一心想買到好珠寶的度假者,在綠松石珠寶的價格被提高之後,認為這些珠寶更有價值、更值得擁有。單單一個價格就已成為質量的觸發特征。而價格的大幅提高,又導致那些註重質量的顧客購買量大幅增加。

大肆地批評那些觀光客所做的愚蠢購買決定並不難,但仔細思考過這件事之後,我們就會對此持一種寬容的態度。這些人都是在“一分錢一分貨”的告誡中長大的,而且在生活中也多次體驗到這一定律的正確性。過不了多久,他們就將這一定律轉化成“昂貴=優質”。這個公式在過去一直都很管用,因為通常來說,商品的價格都會隨價值的增加而提高,價格越貴,質量就越好。所以當他們想買質量好的綠松石珠寶,但對珠寶又沒有什麽了解時,便很自然地靠這個公式去判斷珠寶的價值。

但這些顧客可能都沒意識到,僅憑價格來判斷綠松石的價值就像是一場投機取巧的賭博。與其辛苦地去掌握判斷綠松石價值的各種知識,不如只靠一個數字,因為他們知道這個數字通常與商品的質量有關。他們堅信,價格可以說明一切。這一次,因為有人誤將“1/2”看成了“2”,致使他們下錯了賭註。但從他們過去和未來的生活環境來看,利用這一捷徑來賭一把恐怕仍是最合理的辦法。

實際上,這種自動的、像播放磁帶一樣的行為在我們的生活中隨處可見。因為在很多情況下,這是最有效的行為方式。而在另外一些情況下,我們必須要這麽做。自古至今,我們生活的這個環境無疑是地球上節奏最快也最錯綜複雜的環境。為了適應這種環境,我們需要有捷徑。

我們每天所遇到的每一個人、每一件事甚至每一種情況,我們都不可能事事去親自認識和分析。我們既沒有時間和精力,也沒有那個能力去這樣做。因此,我們必須要經常使用我們的磁帶、使用我們從經驗中得來的方法,按照事物的特征將其歸類。然後當某一種觸發特征出現時,我們就會不加思索地做出相應反應。

有時候,我們采取的這種模式化的行為並不適合當時的情況,因為即使是最恰當的磁帶以及最可靠的觸發特征也不是每次都能奏效。但我們卻甘願接受這種狀況,因為除此之外,我們別無選擇。如果沒有這些模式化的行為,我們就只能停滯不前,站在原地進行分類、評價和比較,任由我們采取行動的時間好不留情地逝去。現在種種跡象都表明,在未來我們會更加依賴這些模式化的行為。當我們的生活充滿了刺激,並且變得越來越複雜多變時,我們也會更加依賴捷徑去應付這一切。

英國著名哲學家阿爾弗雷德認為,這是現代生活不可避免的一個特質。他曾經說過:人類文明進步一個標誌,就是人們可以更頻繁地、不加思索地去采取行動。舉例來說,優惠券是人類文明進步的產物。消費者認為只要出示優惠券,他們就可以以優惠價購買商品。我們對優惠券讓人自動產生這種想法的了解到底有多少?一家生產汽車輪胎的公司的經歷就可以說明這一切。由於印刷錯誤,這家公司寄出去的優惠券沒能讓得到它的人省錢,但它所產生的效果與那些沒有印刷錯誤、能讓客戶真正省錢的優惠券是相同的。

這個故事所蘊含的道理是顯而易見的,對我們也有極大啟發。我們希望優惠券具有雙重責任。我們不僅希望它能為我們省錢,同時還希望它能節省我們的時間以及思考如何才能做到這點所需的精力。在當今這個世界,我們需要用第一個優勢去應對財政吃緊的狀況,而要用第二個優勢去應對更為重要的腦力枯竭的狀況。

有一些人清楚地指導影響力的武器藏在哪里,而且經常熟練地駕馭這些武器來達到自己的目的。他們在社會上闖蕩,恨不得讓每一個人都按照他們的意願行事,而且他們總是能夠如願以償。其實,他們成功的秘密就在於他們知道怎樣提出請求,知道怎樣利用身邊存在的這樣或那樣的影響力的武器來武裝自己。有時候僅需要正確選擇一個詞匯可以做到這一點。但這個詞匯必須要與強大的心理學原理相關,並且能夠將自動播放的磁帶放置於我們體內。相信人們很快就知道怎樣從他人對這些原理的機械反應中撈到好處。

還記得我那位開珠寶店的朋友嗎?雖然最初的偶然事件讓她嘗到了甜頭,但她很快就學會了經常有意識地利用“昂貴=優質”這個公式。在旅遊旺季,為了盡快賣掉那些不好銷的珠寶,她采用的第一種方法就是大幅提價。她說這一招真是既便宜又有效的好方法。當這種方法在那些毫無戒心的觀光客身上起作用時(事實往往都是如此),她就獲得了巨大利潤。即使這種方法一開始並不奏效,她還可以給這些商品標上“從xx元減至xx元”的標簽,然後仍按原價將它們賣出去。當她這樣做時,她利用的仍然是顧客們對那個被擡高的價格所產生的“昂貴=優質”反應。

我的朋友決不是第一個利用後一種方法來給那些貪圖便宜的人下套的人。作家羅斯頓就舉過一個德魯貝克家的兄弟席德和哈里的例子。在羅斯頓成長的20世紀30年代,這兄弟倆在羅斯頓家附近開了一家專做男士服裝的裁縫店。每當負責銷售的席德幫一個新顧客在商店的鏡子前試衣服時,他會告訴顧客自己的聽力有點問題。

所以,當他與顧客交談時,他會不斷地要求顧客將得大聲一點。一旦顧客找到一套自己喜歡的衣服並詢問價錢是多少時,席德就會走進後面的房間,把做主裁縫的哥哥叫出來,說:“哈里,這套衣服賣多少錢?”哈里便會放下手里的活,擡起頭,給出一個比真實價格高出很多的數:“是那套漂亮的全羊毛套裝嗎?42塊錢。”席德假裝沒有聽清,他會把手攏成杯狀放在耳後,再問一次。而哈里會再次回答,“42塊”。此時,席德走到顧客身邊,對顧客說:“他說要22塊。”這時候,許多人都會趕快把這套衣服買下來,在可憐的席德發現自己所犯“錯誤”之前,帶著他偶然撿來的便宜貨急忙離開。

微信圖片_20171006174725

 

消費心理 營銷
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為什麼 很多 人只 只買 買貴 貴的 不買 買對 對的
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世說新經: Microsoft買貴又買錯 2011年05月14日

1 : GS(14)@2011-05-15 00:17:03

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110514&sec_id=15307&art_id=15252476
本周的科技大新聞,肯定是 Microsoft以 85億美元天價收購 Skype。眾所周知, Skype是再嫁之身, 03年創辦,兩年後 eBay以 26億美元「禮金」擊敗其他收購對手。 eBay倒相當老實,於 07年大方認錯,公佈季度業績,撇賬 14億美元,以行動直接告訴華爾街:「別再對 eBay和 Skype抱有幻想,兩者之間不可能產生甚麼化學作用。」結果 eBay更在 09年將 Skype分拆出來。也許,上天總會獎勵老實人, eBay最終在是次交易中獲利 14億美元。說回 Microsoft,知道收購的第一個感覺是「買貴了,不過 Microsoft有的是錢。」再看 Tony Bates和 Steve Ballmer的對話,前者強調廣告,包括說視頻廣告是目前增長速度最快的市場云云。不難猜想到,他日使用 Windows Phone、 Kinet、 X-BoxLive、 Hotmail、 Outlook的時候,很有可能,可以一按啟動 Skype的語音或視像通話,便可免費享用通話服務,但於接通之前,就像電訊公司的客戶服務熱線,我們要先聽或看由他們( Bing)提供的廣告!問題是,類似的廣告模式,早有其他公司試驗過,但不見成功,更關鍵是, Skype的早期廣告客戶 Volkswagen對傳媒表示, Skype廣告的 conversion rate並不理想。
Skype潛力早見頂
就價錢而言, 85億美元是 Microsoft有史以來最貴的收購。其次,傳聞有份參與競爭的 Google,出手也只是 40億美元,不及 Microsoft出價的一半。炒股有句術語「只有買貴,不會買錯」,但對象,是那些潛力深不見底的公司。目前為止,科技業可能尚處於牛市,但 Skype的潛力早已見頂,而且作為 Microsoft其中一個部門,再強的團隊和技術,都不見得有甚麼發揮空間,買貴了,即等同買錯。換言之 Microsoft買 Skype是既買貴,又買錯!尹思哲

世說 新經 Microsoft 買貴 貴又 又買 買錯 2011 05 14
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僑民逼買貴四倍機票回國

1 : GS(14)@2015-03-30 08:20:24





不少旅居香港的新加坡僑民,上周五都希望趕在公祭結束前,回國向李光耀道別,令香港飛新加坡航班需求大增。有航空公司要改用載客量較多的客機應付需求,但同時將機票價格大幅提升三至四倍。



改用A380客機

李光耀公祭前日結束,香港的新加坡僑民紛紛在上周五晚連夜趕回新加坡弔唁。新加坡航空公司為應付突然增加的乘客量,決定將一班香港飛新加坡的SQ865航班,由原定可載278名乘客的B777客機,改用可容納409名乘客的空中巴士A380客機。不過,新航和國泰航空卻趁火打劫,一般售1,700至2,000港元的機票,上周五卻要價6,000至9,000港元,加幅至少三至四倍。27歲分析師潘先生上周五晚亦有捱貴機票趕及昨早返回新加坡,他表示有至少40個在香港工作的銀行家和律師,跟他一樣在抵達新加坡後,在機場梳洗後便直接趕赴國會大樓外排隊,送別李光耀。潘先生認為「這是國家重要時刻,旅居外地的僑民都想在此時此刻與所有新加坡人在一起」。新加坡《海峽時報》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150330/19095242
僑民 逼買 買貴 貴四 四倍 機票 回國
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婦誤當官方售票網 錯買貴飛

1 : GS(14)@2016-11-12 05:30:08

■陳太於Ticketbis以4,000元買入4張445元的《綠野仙蹤女巫前傳》門票。



【本報訊】「冇理由門票貴過正價一倍,我覺得佢欺騙緊消費者!」陳太訴苦稱因大意誤以為Ticketbis中介網是官方售票網,結果用了4,000元買入了4張著名音樂劇《綠野仙蹤女巫前傳》(Wicked)的亞洲巡迴香港站門票,收票時才得悉買入價較原價貴逾一倍,她質疑網站經營手法形同炒黃牛,準備向消委會投訴。


擬向消委會投訴


陳太稱本周一(7日)在fb看到英國著名音樂劇《綠野仙蹤女巫前傳》下月會在演藝學院演出,「我一直都想同家人去睇呢套劇,所以click入去,見佢(Ticketbis)彈咗啲買賣畫面,我誤以為自己入咗官網HK Ticketing(快達票)!」陳太按掣買入4張12月21日晚門票,但她指當時已發現買賣過程中,網站從無列出門票具體座號或刊出門票相片,只指稱座位在C區。至周三(9日)陳太收到門票,發現是445元的門票,即買貴了逾一倍。她氣憤不已,質疑為何價格較門票原價貴逾一倍。她指自己確是大意,但認為不合理的收費「是欺騙消費者」。她曾向Ticketbis投訴,但對方稱網站只是買賣雙方的中介平台,公司不會干涉賣家定價,故不會退票或賠償。陳太感無奈,將向消委會投訴。記者在Ticketbis見到該音樂劇門票最貴叫價為15,000元,較官方價1,295元高逾10倍。《綠野仙蹤女巫前傳》香港主辦單位指,官方只授權HK Ticketing在港出售該劇門票,對今次事件不評論。■記者郭美華、周子惇




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161112/19831111
婦誤 誤當 官方 售票 錯買 買貴 貴飛
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財經評論:「遲買貴幾球」應驗

1 : GS(14)@2017-03-23 06:24:07

新盤氣氛㷫烚烚,樓價持續高企,以啟德新盤為例,去年8月開售的啟德1號(I),一房戶折實最平490餘萬元,今年2月發售的嘉匯,一房折實最平已經要580多萬元。近期開價的龍譽,一房折實價更跳級至610餘萬元,前後半年一個300餘方呎單位的同區售價跳升速度之急,「遲買貴幾球」可謂完全應驗。近年香港樓市的不倒現象,肯定是將來教科書上的經濟或者歷史研究課題,究竟何時才會調整,市場上一大堆數據分析和名人言論可作參考。畢竟,未到真正的大調整日,一切都是預言,誰貼中就可以封神封聖。現實情況是樓價未跌就是未跌,有需要買樓的人,聽信預言而遲遲不肯出手,結果與買樓距離越來越遠,怨氣哪會不深?粗口哪會不流利?其實,如果根據數字分析,再加入主觀願望,香港樓價真的有下調必要。然而,所謂盡信書不如無書,有需要而又有能力的話,早早肯入市已經有賺升級換樓了。看一看屯門細價單幢樓,三年前200萬元有找的放盤多的是,近期成交價已經貼近300萬元,擺脫辣招限期後轉售,賺一球有多離場,相當於三年間每個月儲蓄三四萬元。多年來小記每次介紹這些迷你上車盤,總有人會說「香港人買樓真可憐」,最過份是那些「咁嘅樓係人買嘅咩」,究竟說的人又是住在哪類物業呢?接着再看看這些三年間勁賺離場的二手成交個案,小記不禁產生一個疑問,究竟誰最可憐呢?記者:伍志輝




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170322/19965692
財經 評論 遲買 買貴 貴幾 幾球 應驗
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一田購物優惠日1折平買貴貨 着數攻略

1 : GS(14)@2017-05-27 08:55:28

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一田 購物 優惠 折平 平買 買貴 貴貨 著數 攻略
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亮說亮話:貴買貴賣非必然

1 : GS(14)@2017-07-05 03:41:01

不少人認為海航集團董事長在香港大言不慚,他表示以高價買地目的是調節香港樓價,一般人認為他是說錯,他認為貴買貴賣是必然道理,沒有可能高價買地,低價賣樓。其實沒有貴買貴賣這回事,平買亦可以貴賣,貴買可能被迫要平賣,大家千祈唔好唔相信。不少業主在97年前後以高價買樓,到後來因為樓價下跌,又要支付高昂利息,被迫以低價賣樓。所以,買入價是非常重要,如果以低價買入樓宇,當樓價上升時,就可以獲得更大利潤,就算樓價下跌,防守力就一定會比那些以高價買樓的人強得多,首先犧牲的就是高價買樓的人,生意人一定明白做生意怎麼可以不顧及成本,所以董事長話高價投地的目的是調節香港樓價,並非是大言不慚,實在是有苦自己知。董事長死雞撐飯蓋,本來以高價投得一幅土地絕不出奇,但連中四元就說不通。大家千祈唔好以為海航益了庫房,香港人要多謝他,其實,只有香港地產商多謝他,他們因利乘便將新樓售價提高。由於成本高昂,海航的防守力相對減弱,他們要從速建房賣樓,以便資金可以回籠,說不定要履行董事長承諾,以低價賣樓,不過,就絕非董事長意願,是形勢所迫而已。同一道理,由於香港地產商的土地儲備成本便宜,令到他們有能力防守,可以用高價推出新樓盤,即使銷售不理想亦不是問題,可以慢慢賣,不到心目中理想價不賣,結果是地產商以低價買入土地,反而有能力以高價賣樓,所以,貴買貴賣的道理並不一定正確。湯文亮
mailto:jacinto.tong@gmail.com本欄逢周二刊出




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亮說 說亮 亮話 貴買 買貴 貴賣 賣非 必然
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黃國英﹕二三線股寧買貴莫貪平

1 : GS(14)@2017-09-16 22:29:50

【明報專訊】朝鮮一雷天下響,市場應聲悸動。投資者如果持倉太重,就自然要買保險,沽壓湧現就順理成章。但納斯達克指數和「大頂」僅差1%,香港亦僅差2%多一點,其實跌幅並非嚴重。雖有跌幅,但不致看得太差,因為部分股份已炒至「曉飛」,如內房、甚至二三線股份如睿見教育(6068)亦見蠢動,現在市場形勢已變成「炒股不炒市」,看不到指數會飛升,因為如匯控(0005)也因朝鮮事件和美國聯儲局的雙重打擊下而股價不振,市場覺得美國加息機會已告轉弱。

美元弱、美債強,導致美國銀行類股份變差,高盛就應聲急挫。銀行股被「廢」後,大市就變成欲振乏力,加上騰訊(0700)正在「回氣」,下星期又會有富時指數「換馬」,這樣中資大股就會變成「優先被質」的「優質股」。種種情况影響之下,指數就不會有明顯的升幅,但投資者現在都是殺紅了眼,不斷尋找個別股份來急戰求功,每天不斷有尋寶遊戲在出現,有人枕戈待旦、有人棄甲曳兵,正是各適其適、各取所需。因此個人看法是大市偏軟,但卻在刮無定向風,在數百點間上落徘徊,應該變成短暫的常態。

高追二三線股 先克服畏高症

加息空間普世皆認為已經轉淡,銀行股就注定「冇運行」,強如高盛也變成了「落水狗」,動力轉弱是必然的事實,如早已有貨,就不妨先靜觀其變,現階段不宜胡亂加注。如果投資者轉而想炒賣二三線股,就一定要克服畏高症。舜宇光學(2382)在70元時,投資者已經覺得高不可攀,如今股價過百,就更如孤峰傲立,如果投資者沒辦法克服「高山反應」,想操作又從何說起?

香港市場總是很難拼湊出一些完整的概念來進行炒作,當然現在有一些「蘋果概念」股份,但始終難成大器。以往香港會炒「中國宏觀經濟」,這類股份就會倏然綻放,但現在市場中已經失去這一類的趨勢。投資者可能比以往聰明,已經不會再胡亂跟風冒進,轉而會改為精挑細選,板塊間就變成極為零碎,甚至變成殘缺不一!投資者只會在沙裏淘金,而不會變成大小通殺。強如騰訊,買賣雙方皆已極其「熟路」,短兵相接就會極其明顯,「有着數」的空間就變成極之有限。

至於買賣二三線股,就一定要付出一點溢價,才會出現對手,如果投資者能夠在低位入貨,就一定不是寶,而一定是草!一定要在高位追入,再迎風扶搖而起,才是炒賣二三線股的王道。想想看,二三線股份的持貨者,都一定是有信念、有故事、有消息、有實力的持貨者,投資者如果要令持貨者肯甘心「割愛」,就必然要付出代價。換句話說,如果這隻二三線股真的事有可為,投資者就必然要高追,這是必然的程序!天上並沒有掉下來的饀餅,不可能會賤價執到寶!在市場中來回衝殺的總不是等閒之輩,身經百戰、斬旗奪帥早已視作尋常事,又怎會有輕易失誤、讓利對手的可能?只會有騙人入局、虛與委蛇的套路而已!「執到都可能喊三聲」是正常事,好東西就一定要搶才有可能得到,人生如是,投資市場亦如是。

別跟隨「粉絲團」入市

二三線股如有大行出報告推介,投資者應聲入市還算合理,但如果在某些報紙的一個專欄來極力推介,市場中又因此而無風起浪,就要小心會否是一個陷阱。這些資金極其量都是「粉絲團」而絕不是「smart money」!如果投資者因此以為是鴻鵠將至而奮身入局,凶險之處就可想而知!現今投機在二三線股是比以往難,但回報也相對以往為高,因為市場流行「勝者全取」的關係,有些二三線股就會在不知不覺間削平群雄,獨領本身市場的風騷了!就如申洲(2313),以往很難想像一間廠可以發展到近千億的市值,但現在就出現了這個奇跡!時代不同、世界變幻,絕不能用以往的成見來窒礙自己的目光。投資慨念是需要與時並進,並不能墨守城規,否則只會落後於形勢而已!投資這類股票,就必定要能忍耐至少20%的波幅、要忍受半年以上的枯等,沒有這些道行,又想即日成仙,恐怕是痴人說夢而已。

(本欄內容乃獲授權輯錄自香港電台普通話台財經節目《e線金融網》)

豐盛金融資產管理董事

[黃國英 財經新視野]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3755&issue=20170911
國英 三線 股寧 寧買 買貴 貴莫 莫貪 貪平
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經濟客艙:不想買貴又買錯

1 : GS(14)@2017-10-09 02:46:34

買嘢,最怕買貴又買錯。投資道路也很怕買貴,就算公司質素再好,也可能有虧蝕風險。跟買樓同樣,千算萬算後也講時機。日常生活都有好例子,可以引發大家更多聯想同投資策略。想分清楚短炒同價值投資,可以由買一件恤衫說起。用1,000蚊買件名牌恤衫,有人話好貴,亦有人話覺得係抵。假如翌日見到件恤衫減價到800蚊,最多呻吓「心急買貴咗」,唔會因為買貴咗,或者件衫價值下跌而掉咗件恤衫。另邊廂去睇,呢個牌子嘅恤衫可能係你鍾意,質地又好着,所以更加應該趁平咗,入多幾件貨啦。投資就係起初保守,見嘢應掃貨毫無保留,咁先可以避開不被震走。儲局即將公佈縮減資負債表,最近睇到彭博統計分析,美股照樣創新高,隻股票越升得多,成交越旺場。標普500指數500隻成份股中,單計9月錄得超過335隻股票上升,與上年同期332隻股票上升數量相若。不過,相比兩年前同期只得191股票上升多超過一半。投資名宿Laszlo Birinyi話美股牛市未完,其實並非盲目唱好。儲局縮表向市場抽調資金,但儲局縮表並非立刻把市場資金抽乾,亦如大師所言,市場資金流仍充裕。接連破頂嘅美股,回調吓有利後市健康喎。其次,儲局今次係被動式縮表,持有國債同MBS到期後,所得回籠資金唔會再投資,殺傷力應該相對主動沽出債券嘅影響為低。莫講美國加息步伐放慢,縮表亦急唔嚟,整個過程拖長三、五、七年亦不足為奇。其實有數可以計計,現時儲局揸得最多嘅國債係未來1年到5年到期,規模超過1萬億美金,第二批大持倉嘅國債將於未來10年到期。若儲局維持被動式縮表,拖慢去做先最着數。
https://www.facebook.com/seeforcaptain/




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170918/20156035
經濟 客艙 不想 買貴 貴又 又買 買錯
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