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年輕人打拚買不起房 早晚鬧革命 搶救無望世代第一步 稅改扭轉高房價


2012-10-15  TWM




一位資深的投資家對如今雙北市的高房價,提出深沉的憂心,他認為台灣的年輕人如果「再怎麼努力都買不起房子」,最終將爆發嚴重的社會衝突。而扭轉高房價的根源,應該從正確的稅負制度做起。

整理‧劉俞青

編按:市場對房地產後市的看法多空分歧,八二四期《今周刊》刊出達一廣告蕫事長徐一鳴「QE3是房市投資人的定心丸」一文,引發各方回響;本期再引述另一 位資深投資家的觀察,他過去的投資經驗頗受《今周刊》發行人謝金河看重,這次他對房市發表迥然不同於徐一鳴的看法,僅供讀者參考。

「我對雙北市的高房價問題憂心已久;簡單地說,高房價不只是經濟現象,最後會演變成嚴重的社會問題。

最大的關鍵在於,房子是生活必需品,和股票等其他金融資產不同。一旦高房價造成貧富不均和社會階層的巨大落差,長期會帶來社會的嚴重矛盾和對立。

因此台灣在還沒有實施房地產實價課稅之前,反而先開徵證所稅,這一點非常不合理,我分析如下。

稅改第一步要向有錢人課稅稅改的目的有四,一是增加稅收,二是量能課稅,三是符合公平正義,四是為了國家發展的需要,而有一些獎勵措施,例如獎勵投資條 例。最後一點因為有更遠大的政策目標,因此會和前面三點違背,另當別論。但前三個主要開徵對象,都應該針對高所得或有錢人,這無庸置疑。

有錢人的所得來源有幾個,一是薪資所得,二是執行職務所得,三是股利所得,四是資本利得。前三個都已納入個人綜合所得稅課稅,所以稅改目標應該放在資本利得,這是第二個邏輯。

對有錢人來講,資本利得是什麼?股票、房地產,還有藝術品、紅酒等,但比重最高的還是股票、房地產。股票和房地產,優先順序要先課哪一個?合理分析,應該是從房地產先課。

這有幾個理由支撐。首先,二十多年來,房地產漲幅遠遠大於股票。大家應該都還記得,一九八七年,國泰人壽以當時天價、每坪九十萬元,買下現在台北市六福皇 宮土地,現在呢?一樣是國泰人壽,以每坪一千六百多萬元買下北市敦化南路的大樓,連黑松在復興南路的土地,每坪都賣到六百多萬元。

但同期的股市表現,大盤如果從一九八七年高點四千八百點起算,現在台灣的股價指數不過七千點,這裡面當然包含除息因素;即使我們把除息還原,粗略地算,一 年還原三百點,二十五年還原七千五百點,加上去就是一萬四千五百點,如果以長期持有者來說,股市的資本利得是多少?僅僅只有兩倍(別忘了,股息須申報綜合 所得稅)。

但反觀房價已經幾倍了?六福皇宮是第一個逼近一百萬元的天價,但現在地價是多少?許多地段是超過十倍以上的資本利得,如果以當時六福皇宮和現在敦化南路兩 個時代下的高點計算,有高達十六倍的資本利得。因此無論從量能課稅或公平正義的角度看,房地產的增值幅度比股票高多了,第一個課稅的目標當然要針對房地 產。

第二,從「社會的功能」來比較,房地產價格上漲多半落入少數人的口袋,這個精神就是英業達會長葉國一在媒體上說的,只要買一塊地,躺著睡覺都能賺錢。

但股市代表什麼?它是現代經濟社會中,生產事業和服務業的總和,背後創造許多就業和所得分配的功能。如此,怎麼會從股票市場先課稅,而不是從不勞而獲的房地產(土地)課稅呢?

第三,從資產泡沫化的角度來看,股市現在最多是不高不低,說太貴也不至於,太低也還好。但反觀房地產,房價所得比嚴重偏高,若從租金收益率看,明顯偏低,這是泡沫的徵兆。

房市比股市課稅更符合正義這個風險,政府當然要想辦法解決,我肯定之前央行帶頭打房。打壓房市一來能阻止泡沫擴大,第二則是避免銀行未來的房貸呆帳產生。只是,是不是帶來實質效果?必須繼續觀察。

此外,房地產交易有一個非常特殊的「流動性僵固現象」,和一般金融資產交易完全不同,這也是我支持應該先課房地產交易所得稅,很重要的一個原因。

房地產最特別的地方在於它不是一般經濟學教的「供需觀念」,不是一般自由經濟市場的供需關係。為什麼?因為房地產是住的必需品,所以假設這個社區有一百個 單位,其中有一兩個單位賣出,一坪漲十萬元,其他九十五個單位只是心裡很爽:我的房子一坪漲十萬元了;但大部分人不會把房子賣掉搬走,頂多只有兩、三戶會 這樣做。

但其他的投資行為不會這樣,股票或黃金等標的價格要上漲,前提是要能承受賣壓的結果,很多人都會因為漲價就把該樣資產賣掉,只有房地產不會。

房地產的這種特性沒有人去分析,價格雖然是供需造成的,但因為房地產的這種供需結構,有先天性的「流動性僵固」問題,所以它的價格很好炒作。

反觀股市,假設台積電從七十元漲到九十元,所有想要賣的都會倒出來;而當你房地產從七十萬元漲到八十萬元(當然,要有一些「似是而非」的題材啦),九五%的人是不會賣的,因為那是自己要住的,頂多可以向銀行再多貸一點錢。

房地產泡沫就是這樣形成的。嚴格說來,房地產不是一個完全有效率、競爭的市場,不是一個經過市場考驗形成的價格結構,這就是為什麼每次房地產泡沫崩盤都很慘。

日本的一九九○年、美國的二○○八年,以及歐洲這次義大利、西班牙、冰島及愛爾蘭,為什麼都這麼慘?主因都是房市泡沫,而在整個價格形成的過程,沒有經過完全競爭市場的供需結果,因此量的機制不足以代表市場真正的價格,但很少人去分析這一點。

此外,還有一些似是而非的言論支撐高房價,如許多建商說,現在華人地區台北的房地產最便宜,尤其喜歡拿台北和香港、新加坡比較。這裡有兩個不一樣,第一,香港、新加坡都是「島」,是城市國家,沒有多餘土地,這麼多人就擠在這個島上。

但台灣作為一個國家,尤其公共交通建設這麼便利,怎麼能和香港、新加坡相比?台灣還有中南部廣大的土地,不能純粹用土地面積的供需關係分析。

現在房價是富人的金錢遊戲第二個不一樣是所得水準不一樣。新加坡所得是台灣的兩倍,但回頭看台灣的所得水準,如果這十幾年來台灣的所得能夠提高一倍,那麼今天看房價的角度就完全不一樣了。

所以對照六○年到八○年代,台灣的經濟成長速度,當時的房價就一點都不荒謬,因為經濟一直成長,所得一直提高,房價只是跟著溫和地水漲船高。

但現在不一樣,現在台北市的房價是一種少數有錢人玩的money game(金錢遊戲)。因為現在台北市最基本的一個居住單位,起碼要三千萬元起跳(指成屋市場)。這個數字至少是白領階級不吃不喝十五年以上的工作所得,但你不可能不吃不喝,總有一些基本生活花費。

換言之,現在台灣的所得根本付不起目前的房價,所以房價只是少數有錢人玩的金錢遊戲,這個問題是很嚴重的。

因此我認為資本主義再搞下去,會有第二次革命,因為當年輕一代進入社會與職場,對未來是不抱任何希望的,對立的差距就會越來越大;對整體國家而言,這是非常嚴重的問題。如果說,我們的希望在下一代,那麼,他們的希望在哪裡?

一九八九年,台北市一般住宅價格接近每坪二十萬元時,已經有大量「無殼蝸牛」抗議,上街露宿;今天我們看不到對高房價的社會抗議運動,其實背後問題更嚴重。

所謂哀莫大於心死,當時的年輕人只要房價略降,他們努力工作還有購屋置產的機會;而今天的年輕人,已經放棄了,因為再怎麼努力都買不起房子,他們當然就選擇當月光族,以及不婚、不育族。一個國家到了這步田地,會是什麼狀況?

現在枱面上有決策權的人,都很幸運地是有產階級了,但如果站在剛進職場年輕人的角度來看,我非常支持應該對有錢人多課一點稅,但是要從符合公平正義的角度來課稅。因為只有正確的稅負制度,才能給予年輕人一個美好的未來。

(本文由一位資深投資家口述)

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《管不住》「葉底藏花」四招 你的鄰居早就是中國人 陸資砸10億來台購屋 年輕人存一輩子買不起


2014-04-07  TCW  
 

 

根據《今週刊》獨家調查,台灣高房價,已成為七成年輕人最憂心的問題,而房價痛苦指數,更居亞洲第四,隨著逐漸開放的台灣經貿環境,高房價是否會搭上「香港模式」的列車,一路狂飆?

撰文‧楊卓翰、梁任瑋

「他們,早就來買台灣了!」台灣房價那麼高,到底是誰在買?今天,我們有了答案。

國內某知名代書從一年多前,就替「他們」在台買樓。有計畫、有規模,第一期資金規模就砸了新台幣十億元。誰有這等能耐?答案就是陸資。

這名不願具名的代書,一年前就開始替大陸電子業老闆在台買樓。「當時聽到陸資一口氣要拿十億元買辦公室,的確有點嚇到。」這位代書坦言,因為台北市整棟出售商辦不多,所以這位陸資只好先在大安區、信義區買下單層辦公室,現在已經有三間商辦。

陸資買台灣地產,不是有《五四三條款》嗎?(編按:貸款限五成、停留不過四個月、三年不得轉售,並須審核)為了交易方便,這家陸資是以英屬維京群島註冊的境外公司在台分公司名義直接購買、登記。不受限制,政府全被蒙在鼓裡。

雖然根據內政部地政司統計,十一年來開放陸資來台購屋,累計僅一百三十六件,總金額約十七億元,陸資申請的數量與金額相當稀少。但是,這只是我們看得到的統計數據。

由於陸資來台買房限制重重,枱面上交易稀少,枱面下,陸資早已悄悄侵台,在政府看不到、管不到的地方大買特買。他們逼退的,正是台灣的年輕人。

根據《今週刊》調查,有七成台灣年輕人憂慮高房價問題。台灣的痛苦指數(中位數房價每月貸款支出除以中位數家庭月所得,也就是城市貸款負擔率)是六四%,不但是亞洲第四高,也遠高於香港、東京等國際大城市。這個島的年輕人要靠自己的力量住在這裡,早就是負擔不起的奢侈。

而在這個島,就算是人人稱羨的公務員,也不見得買得起房。一名任職中央部會的公務員,現在月薪約八萬五千元,生涯總收入約兩千多萬元(見後附表),待遇較一般老百姓,已經算高。

但是年近天命之年的他,就算要買屋,還是得當靠爸族。台北市區中正區一棟十六年的中古屋,四十一坪總價四千一百萬元。頭髮已經蒼白,這位公務員還是得靠父母資助,才能買下蝸居的殼。公務員已如此悲涼,領22K、沒有父母支援的年輕人,又能怎麼辦?他們只能眼睜睜地,看著自己的島被奪走。

這還不是最糟的。隨著ECFA(兩岸經濟協議)開放、未來服貿開放陸企投資、引入高階白領來台,荒謬的台灣高房價,可能更加惡化。這正是民眾最害怕的副作用之一,我們又怎能怪學生走上街頭?

「如果照香港經驗,未來ECFA、服貿一步步開放下,陸資對台灣的房地產需求肯定會增加。」港商中原地產台北董事總經理周永輝打包票。中原地產是香港最大的地產仲介之一,一一年來台設點,被市場稱為來台「卡位等開放」,當陸資來台買房的引路人。

周永輝經歷過香港房市的低潮,從九七年高點到○三年低點深跌了七六%。但是,○三年香港簽署CEPA(內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排),「往後的七、八年,可說是房地產的無限春天。」周永輝說。雖然香港平均薪資在○三年到一三年成長了五○%,但房價中位數則成長了二倍以上。

不過陸資來台買房,很少人會傻傻地透過官方管道申請、等待半年的核準時間。因為,枱面下有四大暗道,已讓陸資行遍台灣。

陸資四招「葉底藏花」 早就是你鄰居第一招「借花獻佛」:台商借名登記,台商以大陸不動產、企業股份質押,幫大陸的合夥人買房,或陸客以台灣親友名義買房,此為最常見的一種管道。

第二招「借道外資」:借第三國企業名義,例如登記在英屬維京群島投資公司來台置產。

第三招「雙重國籍」:大陸人擁有台、陸以外的雙重國籍,利用第三國護照來台置產,包括「宏盛帝寶」、「信義富邦」與「元大栢悅」皆有其身影。

第四招「娶某買房」:大陸人娶台灣老婆,將房產登記在老婆名下,例如與大陸餐飲集團俏江南總裁汪小菲結婚的藝人大S徐熙媛,○九年就已買下松德路的「國美國家藝術館」。

由於這四個主要的私下管道,都是以合法、合規定,且既難查證背後是陸資還是外資,故無法在統計資料上顯現。因此,房地產業者指出,陸資來台買房的數量,絕對不止政府公佈的一百多件而已。

此外,大陸建商在台投資的「萬通台北2011」,開賣以來帶入大量陸客來台購屋。萬通國際開發總經理周東權直言:「我們的客戶不只是台灣人。已售出的八成五房屋裡,就有四○%是中國人購買。」「在《服貿協議》生效之後,相信陸資會前仆後繼而來,加速房地產M型化。」若政府無法有效管制,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰甚至預測,一坪三百萬元的房價,很快就會來。

反制一:提高持有稅 擊沉國內投資客不幸的是,政府過去的打房措施,包括央行的貸放限制、國有地停標、奢侈稅等,對房價的打擊有限,都是因為沒有直指炒房核心。「首先要做的,就是調整台灣的房地產持有成本。」莊孟翰說。

在台灣,一戶帝寶每年房屋稅和地價稅合計只要繳不到十六萬元,比帝寶最小坪數要付的三十一萬元管理費還低。也讓台灣出現許多包租公,光收租金就可以抵房貸,炒房零成本。但同樣的炒房策略,在持有稅制健全的國家就行不通。

一名移民美國加州的吳先生,最近想複製台灣的包租公模式,買第二棟屋來出租,但加州當地的高房屋稅,卻差點讓他血本無歸。「因加州每年要繳的房屋稅實在太高了。」吳先生分析:「一棟五十萬美元的房子,每年房屋稅加上特別附加稅(Mello-Roos,物業稅的一種),要繳一.七%的房屋稅。」是由真正的市價來課稅,且每年都會請第三方機構估價,和台灣脫離現實的房屋評定現值與公告地價截然不同。

反制二:提高印花稅 不讓外國人炒房在加州的高持有稅下,攤算下來加上房貸,完全無法用租金打平,最後吳先生只得打消買一房自住、一房出租的念頭。「相較起來,台灣真的很好操作。」吳先生還說,最近他的香港朋友頻頻詢問台北的房屋稅制,「因為他也聽說,台北的稅很低,適合養房。」近年來,越來越多人對台灣房產有興趣,包括前文提到的中原地產,因香港有近二○%房產由外資交易,為抑制失控的房價,提出了趕跑外資的方式,也就是提高「印花稅」。

這個印花稅,特別針對買香港住宅的非本地人,除了一般印花稅,還要額外繳交交易價格的一五%的重稅。就連本地人,印花稅也在一三年,從四.二五%提高到八.五%,稅足足重了一倍。如此重稅,讓香港從○三年一路飆升的房價在去年慢了下來,顯見重稅已在現階段抑制成交量與房價。

反制三:陸資人頭戶若不杜絕 後患無窮反觀台灣,買屋的契稅和印花稅加起來只有六%。而且台灣房屋高資產中心執行長邱太煊指出,這還是以房屋現值課稅,買屋成本更低。外國人來台買房,繳的稅也一視同仁。隨著星港都用印花稅打擊國外投資人,若以台灣目前的稅制開放,無非鼓勵國外投資客把星港資金移到交易成本低的台灣。

但就算對外國人課以重稅,遇「葉底藏花」的陸資,政府若不能掌握誰是假外資、誰是真陸客,恐怕一毛稅也課不到。面對將開放的兩岸服務、貨品、貿易及投資,內政部及金管會是否有能力和資源追蹤帳戶資金來源,如何管制陸資用台灣自然人名義買下的房子?不只是一般住宅可能染紅,若陸資「無限量」採購商辦,恐怕更進一步扼殺年輕人的創業機會。

其實,早在去年十月,《今週刊》就做過民調,有七成八民眾支持對外國人買房課重稅,未來若開放大陸人來台工作,住宅需求將只增不減,只能期待政府拿出最後的魄力和執行力。

台北房價痛苦指數,亞州第四──亞洲主要各城市貸款負擔率 單位:%

城市 貸款負擔率

中國 北京

中國 上海

中國 深圳

台灣 台北

香港

台灣 新北市

日本 東京

南韓 首爾

資料來源:德明財經科技大學副教授花敬群資料時間:2013年Q2台灣須做好3大配套,因應高房價衝擊!

提高房地產持有稅,

杜絕投資客養房、炒房

就算是帝寶,一戶房屋稅和地價稅加起來平均一年不到16萬元,比最小坪數的一戶管理費31萬元還要低!

政府必須嚴加管理外資炒房,杜絕人頭戶如果政府無法查緝、管理外資假借名義買房、炒房,那麼就算印花稅再重也收不到稅,總額限制再嚴也管不到陸資。

針對非本國國民交易房地產,

增加交易稅(印花稅)

外國人在香港買房,需要在一般印花稅之外,繳交15%的印花稅。也就是,買1千萬元的房子,需要額外繳150萬元的稅;在台灣,外國人並無特別課稅。

就算是公務員,也擠不進台北市──中央公務員實際薪資試算今年50歲,23年年資的中央部會公務員,從5職等科員一路做到11職等專門委員,生涯總收入將達2248萬元。他最近剛買下北市中正區一間16年的中古屋,成交價約4千萬元,這是他不吃不喝,一輩子都買不起的價錢。

單位:元

職稱 官等 職等 本俸 專業加給 年資 收入科員 委任 第五職等 34430 18910 4 3093720 專員 薦任 第七職等39090 21710 6 5289600 科長 薦任 第九職等 47080 25770 11 11619575 專門委員 簡任 第十一職等 53075 32650 2 2486025

總收入 約2248萬

*總收入包含固定2.5個月年終資料來源:現行公務人員給與簡明表

整理:蔡曜蓮、楊卓翰

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中国支付通,我的牌照你买不起 首募钱厚-Tcoins

http://xueqiu.com/8301293543/44000673
编者按:4月19号,深港通头等舱港股联合研讨会上,有嘉宾抛出牛股一支:中国支付通,而其逻辑今天已有部分验证,令人膜拜,今天小编分享这位嘉宾的核心观点,供大家参考。(本文根据深港通头等舱微信群成员讨论整合而成。若机构投资者有意向入群可添加小通微信号XTONG100)

1、中国支付通(HK:8325)

会员观点:
中国支付通持有稀缺性牌照(它的牌照是全国牌照),其全国性预付卡发卡和授理,可以跨行业跨地域发展。万达有可能会跟中国支付通这样具有全国性预付卡牌照的公司合作。同时公司想增加自己知名度,给了张化桥一点期权,让它来公司当一个非执行董事,但有可能转为执行董事。(小编:今天收盘后张化桥转为执行董事了!简直神预测!献出我的膝盖……)
开卷有益:
1)支付牌照分三类: 1. 阿里的互联网支付,包括移动支付。 2. 银联银行卡收单。 3. 预付卡牌照,当中只有 6 张是全国性的预付卡发卡和授理, 所以中国支付通所持的牌照是非常稀缺且有价值的。中国支付通收购了一家智能 POS 机公司,阿里和腾讯都在商过如何做线下 O2O 的解决方案,因为阿里和腾讯其实只拿到了两张半的牌照(缺了线下实名支付牌照)。
2)中国支付通今日收盘发布公告,“现任非执行董事张化桥调任为执行董事。张先生可运用多年在中国投资银行及小微金融领域的丰富经验,专注本集团的策略计划和合并收购,尤其是张先生可带领本集团探索将核心的支付业务与更广泛的互联网金融及小微金融结合的策略,从而为公司及股东创造更大的价值。”

2、恒大地产(HK:03333)


A会员观点:

恒大地产定价权之争是香港资本市场定价权焦点战,是中国经济转型成败缩影。
开卷有益:
1) 恒大地产卖空情况

2) 中外大行对恒大估值差异显著

B会员观点:恒大有些东西财务上不好看出来,也不好说出那个道道,比如恒大之前负债压力大,银行和信托通道都被封了,今年突然连续拿到3家银行的巨额授信,然后连续做了两个资管计划
开卷有益:
1)港股主要房地产公司资产负债率一览表

2)恒大地产历年资产负债率

3、大佬看行业:房地产


1、会员观点:

暖风吹遍中国楼市:开发商4月业绩集体暴增
开卷有益:
1)统计局:商品房4月销售面积同比正增长为2014年初以来首次。4月份当月,全国商品房销售面积8130万平方米,同比增长7.0%,为2014年年初以来首次正增长;销售额5716亿元,增长13.3%。

2)近期主要地产业绩情况

2、会员观点:
今年地产股我觉得还没走完。虽然涨了一些,还有很多小的地产股没怎么涨。后续楼市应该利好不断。耐心选股,可能会好一些。不用太悲观。
开卷有益:
港股中小房地产近1月涨幅情况:
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買不起車?不如租一輛

來源: http://www.yicai.com/news/2015/06/4637200.html

買不起車?不如租一輛

一財網 方向明 2015-06-25 17:04:00

受到打車軟件優步(Uber)和房屋租賃網站Airbnb的啟發,寶馬、福特以及通用等傳統汽車制造商開始試圖迎合年輕一代的喜好——共享經濟,即鼓勵消費個體之間有償共享商品、服務和社會資源。

24日,寶馬、福特和通用等傳統汽車制造商相繼發布聲明進軍P2P汽車租賃市場。這意味著,車主在購買新車之後可以考慮通過出租愛車收取租金,而一些暫時買不起車的年輕人也能夠租到滿意的新車。

共享經濟的啟發

受到打車軟件優步(Uber)和房屋租賃網站Airbnb的啟發,這些傳統汽車制造商開始試圖迎合年輕一代的喜好——共享經濟,即鼓勵消費個體之間有償共享商品、服務和社會資源。

“整個社會和汽車也都在經歷著一場劇烈變革,”寶馬汽車董事會成員彼得·施瓦贊布爾(Peter Schwarzenbauer)稱,Airbnb背後蘊含的讓私人財產擁有更廣用途的商業模式正是啟發寶馬進入P2P汽車租賃市場的因素。

據了解,寶馬2011年推出了自己的租車服務平臺DriveNow,並在歐洲多個城市開展業務,該平臺目前已擁有超過45萬租車用戶並已實現盈利。令人吃驚的是,大約有38%的用戶甚至賣掉了自己的汽車,因為他們的用車需求大都集中在周末,租車的方式對他們來說更加劃算,除此之外,他們還不用為保險,油價,停車位等問題發愁。

該平臺明年將在美國首先推出,未來還將陸續登陸倫敦等世界各主要城市,進一步完善寶馬的共享經濟版圖。

車企紛紛進軍P2P租賃

推出P2P租賃服務的汽車制造商絕不止寶馬一家,通用汽車在德國的子公司歐寶也推出了自己的租車軟件(Opel CarUnity),車主甚至可以把車租給社交網站上的好友。

福特也啟動了一個為期半年的試驗項目,1.2萬名在倫敦或周邊地區的福特車主通過軟件將車輛進行出租,該計劃還將聯手汽車租賃網站Getaround在美國的6個城市啟動。此外,豐田公司也有類似舉動。

在這些租車模式中,租客所交的租金一部分將會落入車主袋中,而剩余租金將會為制造商所得,部分用於支付車險費用等。

實際上,目前市場上已經如雨後春筍版湧現出越來越多的車輛租賃服務,車輛擁有者的界定逐漸模糊。用戶可以在RenteCarlo網站上租到馬薩拉蒂、保時捷和奧迪等豪車,而長途拼車軟件BlaBlaCar則會自動匹配和旅行者路線和出租車輛,完成付費搭順風車的過程。

業內人士指出,有相當一部分車主的日常使用率實際上並不高,與其閑置,不如找到合理的方式與需求者共享車輛,通過這種方式還能得到一筆可觀的收益。

市場潛力超60億美元

去年,在北美、歐洲和亞洲的各大城市中,P2P汽車租賃的出行方式僅占整體汽車使用量的1%,不過,業內人士對未來幾年的市場增長仍然很有信心。

咨詢公司羅蘭貝格(Roland Berger)指出,P2P租車市場未來將出現每年30%的增長,到2020年,該行業的利潤將達到42億到63億美元的規模。

對傳統汽車制造商來說,P2P汽車租賃模式的崛起無疑將在一定程度上影響車輛銷售。根據美國最近的一份關於P2P汽車租賃市場調查結果,每增加一輛車用於租賃,汽車商將少32輛車的銷售量。但是,分析人士指出,社會對車的需求永遠在增加,共享汽車實際上加速了汽車的折舊,某種程度上對制造商是一種利好。

此外,共享服務使一些暫時買不起車的年輕消費群體通過租車的方式對某個品牌車輛的操控性能等有所了解,直接的體驗可以幫助汽車品牌在一個更低的年齡層培養潛在客戶。

編輯:潘寅茹

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買不起 不如 租一 一輛
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深圳樓市交易慘淡 “買不起”一族轉追小產權房

來源: http://www.yicai.com/news/2015/09/4682721.html

深圳樓市交易慘淡 “買不起”一族轉追小產權房

第一財經日報 王玉鳳 2015-09-09 06:00:00

深圳是全國唯一一個沒有農村的城市,聚集了大量的小產權房。公開數據顯示,小產權房約占全市住房總套數的一半,深圳也由此成為全國小產權房問題最突出的城市之一。

近日,深圳一個小產權房小區公開對外出售的消息引起了外界的關註。

深圳是全國唯一一個沒有農村的城市,但是城中村密集。在這些密密麻麻的城中村里,聚集了大量的小產權房。公開數據顯示,小產權房約占全市住房總套數的一半,深圳也由此成為全國小產權房問題最突出的城市之一。

《第一財經日報》記者走訪發現,上半年深圳樓市價格迅猛上漲、交易火爆之後,不少購房者轉向價格相對低廉的小產權房市場。到了七八月份,雖然正規商品房的交易量下滑,但是小產權房市場受到的影響不大。

監管難題

小產權房一般是指在農村集體土地上建設,並向集體經濟組織之外的人銷售的商品住房。在我國,小產權房屬於不合法建築。但全國通行的“小產權房”概念並不適用於深圳。深圳在經過農村城市化改造後,農業戶口已經全部轉為城市戶口,深圳不存在通常意義上的小產權房,不過這一說法早就廣泛應用於市場。

1992年和2004年,深圳分別經歷了兩次農村城市化改造,農村集體所有制土地全面轉為國有,農業戶口人員轉為城市居民。因此深圳官方認為,該市農村城市化歷史遺留違法建築不屬於小產權房,但小產權房這一說法早已約定俗成。

小產權房包括村集體土地所建的統建樓或集資樓、企業拿地投資所建建築,以及村民用宅基地合作自建的農民房。

上述小產權房小區百世瓏庭是村委統建的小區,位於光明新區公明街道上村長春北路與公明河交匯處。只要在該小區購買一套小產權房,即可獲得30分的入學積分,與正規商品房持有者享受同等加分待遇。在政策的推動下,該小區600余套房迅速被搶購一空,而那些剛達到入學積分標準的外來務工者子女的入學名額被刷下。外界質疑該小區搭上了教育政策的便車。

光明新區公共事業局教育科相關負責人對當地媒體表示,該區外來人口急劇膨脹,商品房供應量不足,成熟商品房小區更屈指可數,且多數務工人員無力購買,導致“小產權房”、統建樓等房產市場很大,相應積分入學政策是出於區域自身實際的內部考量。

近年來,深圳一直在查處小產權房的建設和銷售行為。深圳市規土委也曾多次表示,購買小產權房難以獲得小產權房產權,甚至拆遷時不能獲得賠償。

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對本報記者表示,深圳對小產權房的監管力度正在加大,但是從實際情況來看,還有執行不到位的情況。一些偏遠區域的小產權房開發商通過多種渠道繞過政府的監管和打壓,同時由於小產權房的數量龐大,政府監管起來有難度。

小產權房漲幅高達“三成”

本報記者走訪中,部分地產中介表示,公司已經規定暫時不代理小產權房交易。小產權房更多是通過廣告單或是混跡於各個QQ群和論壇來發布信息。

在寶安區西鄉農批市場附近密密麻麻的小產權房中,四棟整齊一致的統建樓格外引人註意。走進去發現,不同於老舊的小產權房,該統建樓有一個花園,不過面積很小,大概能停十幾輛小汽車。

現場銷售人員張先生介紹,該小區一共700多套,均價1.2萬元/平方米。2010年開賣,2011年賣完,但是其中70套租給了一家航空公司做宿舍,今年下半年合同到期後簡單裝修了一下往外出售。開賣20多天,頗受市場追捧。

他出示的記錄本上,下面劃了黃色粗線的戶型表示已經出售,粗略估算大概有30多套已經賣出。正在賣的戶型主要分成兩種:38平方米左右的1房和80平方米左右的2房。“1房九成以上是買來投資的,2房則是自住的多。38平方米的空房每月能租到1800元。開始賣的時候房價不過6000元,現在已經漲了一倍。”

上半年當地樓市交易火爆,小產權房的價格水漲船高。西鄉農批市場附近的小產權房價格去年年底是9000元左右,今年差不多漲了三成,張建林說是這幾年以來漲幅最大的一次。本報記者在周邊走訪下來發現,附近的商品房單價已經接近5萬元,小產權房的單價約是商品房的1/4。

小產權房漲幅大已經成為普遍現象。在龍崗區大芬地鐵站附近,兩棟小產權房正在開賣,均價也已高達1.1萬元。

附近的地產中介介紹,去年該地偏遠一點的小產權房單價在5000元上下,地段好點的在七八千元,而現在分別漲到八九千元和1萬元出頭了。

二十多歲的陳東去年六月在距離大芬地鐵站步行約15分鐘的地方買了一套65平方米的小產權房,單價近7000元。今年上半年他以每月2700元的價格空房出租了。“現在單價漲了三四千元。當時不想買,但是要結婚,家里人催著買。”

購房者轉向小產權房

宋丁分析,深圳正規商品房供應量不多,每次商品房價格一上漲,小產權房就跟著上漲。此外,上半年價格漲得太快,投資者的逐利空間縮小,無力購買的剛需人群也會增多,他們都可能會拋棄商品房市場,而轉向價格便宜的小產權房。

深圳市規土委最新公布的數據顯示,深圳8月成交新房5643套,環比下降12%;二手房共計成交11206套,環比下降30.3%。

由於二手過戶備案的滯後性,8月的數據並不能完全反映市場趨勢。而根據部分地產中介的數據,七八月份的商品房市場更為暗淡。

美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑告訴本報記者,7月份深圳二手房的成交量比六月份跌了一半,8月份前三周的成交量在7月份的基礎上又跌了30%,但是8月份最後一個星期國家出臺刺激樓市的政策後成交量有所回暖。二手房的價格平穩,個別區域有所下滑,特別是上漲幅度厲害的區域,比如龍崗和龍華下降了5%~10%。

深圳寶安中心區美聯物業一位地產中介稱,七八月份他所在的門店代理的新房一共只賣出了十幾套,二手房成交量更少。七月份一個豪華小區的某個業主將單價從7.2萬降到了6.5萬,而在八月份二手房零成交。

8月底,多部委聯合推出了公積金貸款新政策,二套房公積金貸款首付降至兩成。業內普遍認為,該政策對已經暴漲過一輪的深圳樓市影響有限,房價趨向平穩。不過上述美聯物業的中介稱,在9月初的3天假期中,二手房成交了2套,市場有擡頭趨勢。

陳冬準備在明年上半年租賃合同期滿之後,將租金提高到3100元,或是轉手賣掉,湊點錢買套正規的商品房,這樣有保障。

編輯:一財小編

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深圳 樓市 交易 慘淡 買不起 一族 轉追 追小 產權房 產權
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賺錢法則④ 20歲買不起的,全在呼喚「買我」 江蕙封麥、哈雷機車 火爆熱賣「想當年」

2015-09-21  TCW

當養兒育女責任告一段落,或長年職場打拚終於有一片天,年輕時壓抑的夢想,此時就會燃起火花,如同電影《練習曲》男主角的一句話:「有些事現在不做,一輩子都不會做了!」這種補償武心理,會產生兩種消費行為:圓夢型消費,二是懷舊型消費。

圓夢型:買奢侈品一償宿願日本銀髮商務權威村田裕之認為,圓夢是指過去因時間或金錢無法完成夢想,現在終於有機會一償宿願,希望做自己以前做不了的事、買以前買不起的東西。

在日本,這類消費者的興趣包括買高級音響、樂器、傳統唱盤、跑車、遙控車、模型,或是潛水、進修、環遊世界等。

「年輕時沒辦法做自己,」博上廣告董事長許益謙說,圓夢消費的目的,在重拾自我,彌補年輕時的想望。他認為年過五十,通常是中高階主管,有些人依然忙碌,但會有支配自己時間的能力,這時就會去追求年輕時的夢想。

「我五十歲,一定要有哈雷,」這是騎士團前團長、資深攝影師陸大湧,年輕時許下的願望,如今,五十二歲的他,已擁有兩輛超過百萬元的哈雷。

「年紀越大,荷爾蒙越來越少,」曾為哈雷代理商做廣告的許益謙說,哈雷特殊的引擎聲,「可以喚醒沉睡的青春」,一輛哈雷入門款約五十萬元,不是二十二K年輕人買得起,因此不少年輕人會把「哈雷」列入人生清單,等有能力時再彌補「想要,卻要不到」的夢想。

台灣二00二年開放重機執照,如今全台重機約五萬輛,玩家買下哈雷,通常會再改裝,符合個人品味,改裝費甚至和車價相當;其他如T恤、帽子、戒指、袖扣等周邊商品,消費額也很驚人,保守估計全台重機商機每年數十億元。

「薩克斯風也很熱門,」《熟年誌》總編輯王郁燕觀察,像台中薩克斯風工廠開班授課,來上課的人以黃金世代為主,為什麼他們特別愛薩克斯風?因為「年輕時聽西洋音樂,薩克斯風迷人的聲音,讓他們難忘。」她說,伹那時通常買不起數萬元的薩克斯風。

他們也熱愛旅遊,但行程必須有主題,看以前沒看過、沒吃過,一輩子必遊一次的,例如極光之旅、阿拉斯加遊輪、品嘗世界米其林餐廳等。

學習商機也是。日本某雜誌社辦的「波士頓三十天自由行」,一趟約新台幣三十二萬元,含語言學校學費等,推出不到兩週,三十個名額搶購一空,顧客多是五、六十歲的家庭主婦,她們是為了一圓海外遊學夢。

懷舊型:聽演唱會喚回美好過去第二種補償武商機,來自「記憶」。

「這種消費,是屬於世代成長經驗,」村田裕之認為,懷舊型消費是指從童年到二十歲左右的文化經驗,從懷念親身的歷經,而衍生出來的消費形態。

「這是喚回體內的事,買回不再有的青春記憶,」許益謙說,因此,江蕙封麥演唱會,全台大瘋狂,一張票要價數干元,搶票搶到全武行;民歌四十演唱會,場場爆滿,觀眾如癡如醉,跟著台上的黃金世代民歌手,唱著記憶裡的歌。

義大利偉士牌機車,去年復刻一九四六年的「九四六」經典機車,今年引進台灣,一輛要價新台幣五十五萬元,限量五十輛,迅速被搶光。

懷舊消費,會有「月暈效應」,意即,小時候覺得只有三分好,長大會變成五分好,這是因為「青春無價」,黃金世代會為了重回美好的過去,願意付出更高代價,這就是產品的「復刻價值」。

「如果能知道黃金世代,二十歲以前的文化背景或社會樣貌,必定有助於理解他們的消費行為。」村田裕之強調:「這就是商機。」

文 賴寧寧

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那些年,

我們一起跳的迪斯可

快找出壓在箱底的高腰喇叭褲,戴上琥珀色超大墨鏡,和2,000人一起熱舞吧!日本最大的迪斯可舞會Prince Disco,每年夏天在東京新高輪格蘭王子大飯店開跳,是通吃紳士、淑女、年輕人的跨世代聚會。

難忘類比音感,

錄音帶逆勢熱賣

還記得B面第5首的那條歌嗎?繼黑膠唱片回溫流行,堅持繼續生產錄音帶的美國國家音訊公司,終於等到錄音帶復甦,去年銷售逾千萬盒,其中7成由音樂公司做成卡帶販售。

(文 吳和懋)


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美國千禧世代 為何淪為窮忙族? 年輕人買不起房 更將面對租不起的未來

2016-04-25  TWM

美國青貧世代無力買房,愈來愈多人與父母同住,甚至與人合租房子;但是租屋需求持續成長,這些人面臨租金高漲、薪資低廉等問題。

不管從什麼標準來衡量,歷經六年正成長的美國經濟正穩健復甦中,失業率從一0%降低到五%、增加了一千兩百萬個以上的工作機會、家庭財富也達到歷史高點。不過仔細觀察資料,特定產業與地區似乎表現得特別好;這表示這些平均過後的數字,掩蓋了所得差距持續擴大的現況。

除了二十五歲到三十四歲這個年齡區間以外,沒有任何其他人口群體在所得分布上有差距這麼大的情形(如果我們將大學生算進來,這年齡區間就變成十八歲到三十四歲)。儘管所有數據都顯示整體經濟情況改善,這組年齡區間仍面臨嚴重經濟困頓的問題。

與父母同住比率創新高

最近在細讀美國人口調查局的一些統計資料時,我發現了這個問題。相較於一九八0年代的嬰兒潮,千禧世代的年輕人有愈來愈多人生活在貧窮中,不僅就業狀況差,買房子則更是奢求。研究已經表明,若在經濟蕭條時畢業投入職場,所造成的負面影響並不是暫時的:其衝擊將會持續地影響一個人一生的職涯發展與終身所得。

雖然許多專家和政界人士將矛頭指向學貸,最新的調查資料卻指出,靠著借錢念完大學,並不是造成年輕世代貧窮的主要原因。根據《華爾街日報》的報導,學貸一般來說,對那些已取得學位的人來說問題不大。而多數因為負債累累無法取得學位的人,他們則必須設法賺到更高的所得,以償還貸款。

當深入了解這些經濟數據時,我們發現問題的根源,是市場上缺乏負擔得起的房子。

這說明了為什麼這麼多人,到了二十五歲至三十四歲,仍然與父母同住的現象。數據顯示,同住的比率從二00三年開始上升,在0八年經濟衰退後短暫下跌(或許是因為當時美國的首次購屋貸款計畫),之後一路上升。截至去年年底,千禧世代與父母同住的比率來到歷史新高。

還不只是與父母同住而已,愈來愈多年輕人選擇合租公寓。人口調查局的資料證實了這個迅速形成的居住趨勢。這主要肇因於房價居高不下,以及所得成長趨緩,迫使年輕人必須犧牲居住環境品質。

看看那昂貴的房租,就知道為什麼這麼多年輕人與父母同住。舉債度日或以債養債,只是社會現象的背景罷了。

在美國房地產泡沫破滅後,有一大堆屋主發現他們的房子拿去借「淨值房貸」,只能貸到一點錢,或根本貸不到款。這些沒辦法輕易賣掉房子的人,也沒辦法換屋搬到更大更貴的房子。這表示市場上沒有足夠的起家厝能供給首次購屋的年輕人。

強納生·米勒是MillerSamuel房地產公司的執行長,他形容現在房市並未完全恢復至金融海嘯前的水準。即使海嘯已過了七年之久,他表示,在所有量化數據裡,被忽略討論的是過低的房市庫存。這也是為什麼其他指標沒有變化,但是房價卻依然上漲的原因。

起家厝庫存降低的原因是什麼呢?賣家。只有當他們賣房子的時候,他們才能成為買家,但是那些貸款成數超過四成的,通常拿得到的淨值房貸很少,或根本拿不到貸款,這讓他們無法換屋。我們一直以來都在關注那些拿不到貸款的人,卻忽略了有限的淨值房貸對房市的衝擊。

房市需求由買變租

有限的淨值房貸與低房屋庫存影響,讓許多本來在正常情況下,應該成為首購族的人,卻選擇了租屋,導致從0四年以來,美國房屋自有率逐步下修。正如上一個十年,許多投資者在低利率的誘因下炒高房價,現在趨勢從金融海嘯過後開始反轉,以前是購屋需求居高不下,現在反而是租屋市場供不應求。

現在美國大城市的購屋門檻,已經高到遙不可及。千禧世代與父母同住比率最高的郡,前六名有五名皆毗鄰或靠近紐約市:如紐約州的納蘇郡與蘇福克郡,新澤西州的巴賽克郡、孟莫斯郡與博根郡。

所以對千禧世代來說,只能寄望於兩個未來變數。第一,景氣維持復甦,且薪資開始逐漸提高;第二,從一五年下半年起緩慢回升的房屋自有率,能夠維持力道持續回升。如此可以減輕許多租房族壓力,房租降低,可望讓這些荷包吃緊的千禧世代喘一口氣。

也許青春應該浪費在年少輕狂,然而,對青貧窮忙的世代來說,想狂也很難吧。

淨值房貸(Home Equity Loan)

指房地產在已有抵押貸款的情況下,可進行的差額抵押貸款;差額指房地產最新市值與未償還貸款之差額。

 
美國 千禧 世代 為何 淪為 窮忙 忙族 年輕人 年輕 買不起 更將 面對 租不 不起 起的 未來
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他解決消費者「買不起」智慧家電痛點 台灣小插座 被獵豹、京東埋單

2016-05-16  TCW

做IC起家的顏哲淵,42歲棄高薪工作,做起無線擴充插座,成功切入智慧家庭市場,秘訣在於看懂趨勢背後問題,並解決它。

一家只有二十幾人,而且成立不到三年的小公司,如何成為中國企業投資台灣的首選?他們提出的,到底是怎樣的創意?

去年十一月,中國最大、全球第三大的App開發商獵豹移動,宣布聯齊科技成為其在台灣首樁投資案;今年初,中國最大自營電商京東旗下的孵化器也宣布,聯齊科技從五百多家新創當中脫穎而出,成為京東首次出手培育的台灣新創,入選機率僅四%。

有意思的是,這家新創只有一個產品:無線擴充插座。

聯齊被中國大企業青睞的原因竟是,它不畫大餅,而是解決最貼近消費者生活的痛點。

據研究機構顧能(Gartner)調查,在消費性市場,智慧家庭將會成為物聯網的主要帶動力量。二○二二年,一般家庭擁有的智慧家庭物件數量將達數百個之多。

然而,目前智慧家庭市場是看得到、吃不到,尚未成為市場主流。原因就在於,所費不貲,若消費

者想要徒恒溫器、照明、

門鎖到監控全面聯網,

一套換下來至少五千美

元(約合新台瞥十六篱

元),成本高。二來,現

有的智慧家庭裝置加值作

用低,功能看似新奇,但懂主打節能或自動化,不足以吸引消費者購買。

聯齊科技共同創辨人兼執行長顏哲淵看到了上述趨勢,他追逐趨勢,但比其他人多做了一件事:看懂超勢背後的同題,然後解決它。

顏哲淵在創業時心想,輿其推出智慧家電,不如先幫助使用者升及手遑邊的產品。

聯齊推出的第一款產品無線擴充插座,看似一徊有U S B 接口的插座,其實裡頭是一台聯網小電腦,就算使用者手邊的裝置原先沒有聯網功能,只要接上聯齊的無線擴充插座,并搭配手橫App,立刻就舍燮成一智慧家電。

克服相容問題,連線率97%例如,一個隨身硬碟接上無線擴充插座,就成了霎端硬碟,藍可以跟手機連勤,只要有網路,消費者用手機拍好照片後,就舍自動備份到家中的硬碟,形同癱有自家的]私有霎L,因為硬碟是自己的,所以不用跟其他人分享空間,可自己決定儲存空間大小,也較無資料外洩疑慮。

又比如,傳統的網路攝影機(Webcam)只要接上無線擴充插座,立刻成了智慧雲端攝影機。消費者

只要用手機就可連接家中

攝影機,查看家中情形。

法國最大電信商Orange, 四月初,也將聯齊選為其

在台培育的五家新創公司

之一,Orange的亞洲加速器計畫Orange Asia Fab 處長

范莉萍說:「聯齊很了解

用戶需求,這家公司願意

用這樣的態度面對市場需

求,對新創公司來說並不容易,因為他們的市場資源有限。」聯齊不是空有想法,這一種很實際的解決方案,其實更需要技術。一名科技新創圈的創投表示,聯齊的競爭門檻在於,它可以把相容性做到最完整,最難的就是相容。「創新,像是在往前跑,拉開跟別人的距離:相容,像是在築牆,讓別人跨不進來。」市面上的硬碟跟Webcam型號有千百種,聯齊卻能夠做到

高達九七%的連線成

功率。

跟我們訪問的多數

年輕創業團隊不同。

顏哲淵和其他兩位共

同創辦人都是做IC

製造起家,有數十年的硬體經驗,顏哲淵

原先是美商睿思台灣

區總經理,四十二歲

時看到產業前景有

限,於是找來其他兩位合夥人一起創業。

好的想法,加上其

對硬體的知識與過去

跟代工廠交涉的經驗,讓其很快脫穎而出。

聯齊並非一開始就

知道要這樣做。初期,

他們選擇做軟硬體

0DM(原廠委託設

計與製造)方案商,幫客戶貼牌工,並沒有自己開發商品.

後來,因為跟客戶想法不一致,他們才開始思考做自己的品牌跟產品 ,由於其中一名創辦人有豐富的網路攝影機製造經驗,他們原先還想做攝影機,後來發現同類型產品太多,恐無法差異化。

最後大家左思右想,才決定從最基本但每人都有需求的商品切入。無線擴充插座聽來很簡單,但也足足磨了他們九個月。顏哲淵說,從發想到第一個合格樣品誕生,試了一百多次,才成功做出現在的商品。

新產品已進軍日、美通路

目前聯齊尚未獲利,年營收在新台幣三干三百萬上下,顏哲淵預估今年營收可翻倍。他表示,台灣市場較小,目前聯齊已進軍日本及美國電商通路,希望打造自己的品牌。

聯齊才剛起步,但它的故事卻給予台灣創業者另一個思索可能:創業,有時不用大破大立或者多 破壞武創新,但只要定位精準,加上洞察消費者最痛的貼身需求,夠務實,也會有出路。

撰文者李欣宜

解決 消費者 消費 買不起 智慧 家電 痛點 臺灣 灣小 插座 獵豹 京東 埋單
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棗莊保障房難題: 沒錢的買不起,有錢的不願買

來源: http://www.infzm.com/content/118575

 

青檀安慧家園一期,空蕩蕩的小區中央廣場正對著空空的幼兒園。(南方周末記者 黃金萍/圖)

至2015年底,全國共有19萬套保障性住房因配套基礎設施建設滯後等不能及時交付使用,耗費了國家、地方財政大量支出的保障性住房,為什麽會大量無法交付使用或空置?

“我們宣傳也挺到位的,廣播電視都上了,價格也比商品房便宜一半還多呢,但市民還是不積極、不感冒,覺得那是窮人住的地方。”

2016年7月20日,新華社報道,山東省審計廳廳長馬青山近日披露,由於配套基礎設施建設滯後,山東有4023套保障性住房已建成1年以上但無法交付使用。

7月24日,四川省審計廳披露,截至2015年底,有1.37萬套保障性住房因配套基礎設施建設滯後、選址和戶型設計不合理、審核分配不及時等原因,不能及時交付使用或空置超過1年。

在此之前,2016年6月29日,審計署審計長劉家義向全國人大常委會報告《2015年度中央預算執行和其他財政收支的審計情況》,至2015年底,全國共有19萬套保障性住房因配套基礎設施建設滯後等不能及時交付使用,還有6544套住房被違規銷售或出租經營等。同期,各級財政對城鎮保障性安居工程投入比上年增長17%。

耗費了國家、地方財政大量支出的保障性住房,為什麽會大量無法交付使用或空置呢?

300戶棄購

“我們宣傳也挺到位的,廣播電視都上了,價格也比商品房便宜一半還多呢,但市民還是不積極、不感冒。”

“申請經濟適用房啊?不在這,在龍頭市場里面呢!”在工作人員的指引下,南方周末記者終於找到了棗莊市市中區住建局住房辦公室,它既不在棗莊市市中區房地產交易中心,也不在棗莊市市中區住建局辦公大樓里,而在振興中路龍頭市場里。從位於振興路的西門進,往東80米,依次經過裁縫店、開鎖店、水果店、菜店、茶葉店、老面饅頭、冷凍食品批發中心,一棟淺粉色外墻的兩層小樓就是了。

2016年7月26日上午,南方周末記者見到棗莊市市中區住建局住房辦主任祝寶峰時,他正在辦公室里向電話那頭訴苦,“到現在只有420多戶申請,怎麽辦呢?”

棗莊是山東省南部的一個地級市,常住人口394萬,為中國76個四線城市之一。

今年7月11日起,棗莊市市中區住建局開始了年內第二輪經濟適用房申請,半個月過去,申請人數還未達到1100多套房源數量的一半。

三個月前,市中區其實已經有過一輪經適房申請,一共有847戶家庭符合條件,當時放出了1660套房源。在沒有新增房源的情況下,這意味著上一輪申購只賣掉了500多套房子,約有300戶符合條件的家庭棄購了。

“去年我就申請到了,沒買,今天過來看看有沒有新房子,這還是跟去年一樣的嘛!”穿著白色上衣、藍色褲子的退休老人張青,看過了房源信息之後,正準備戴上白色編織草帽離開,這次他都不打算領申請表了。

貼著申購通知、房源信息的墻壁上,還有一張紅底黑字的“領表須知”,內文中特別用了兩行加大加粗字體“請仔細閱讀本條並判斷自己是否基本符合申請條件再做出領表決定”,不同於以往,這次要求繳納100元押金後方可領取申請表,放棄申購的也需將表格退回,方可退還押金。

其原因是,在往年度申請中,出現了大量代他人領取、多領、“湊熱鬧”領取後棄置申請表的現象,導致申請表加印後仍不夠,最終提交申請表格的卻遠遠少於發放數量。祝寶峰向南方周末記者透露,去年印發了3000多份,只收到1000來份申請。

2015年的申請表中有張青的一份。他自稱住在榮華里小區,這是一個相對高端的社區,目前二手房均價都在4千元左右,這在三線城市已經算高價。

張青幾年前已經把房子過戶了兩個女兒名下,一是避免遺產稅,二是避免兩個女兒將來為爭財產而翻臉。兩個女兒都有房子,他並不愁地方住。但去年還是試著申請經濟適用房,沒想到中了。

在張青看來,經適房房子小不說,還沒有暖氣,冬天怎麽住?他有些羨慕那些申購了市中區第一批經濟適用房西昌小區、和諧家園的人,那時候還有八十多平方的戶型,很多人還不知道經適房怎麽回事,申請的人少,幾乎沒什麽門檻,最先申購的人已經先得了。

祝寶峰可以一口氣說出一連串經濟適用房不受歡迎的原因:地理位置太偏僻,交通不便利,配套不完善,暖氣供不上,造成很多人棄選,“人家寧願加錢去買商品房,”他向南方周末記者感嘆,“我們宣傳也挺到位的,廣播電視都上了,價格也比商品房便宜一半還多呢,但市民還是不積極、不感冒,覺得那是窮人住的地方”

被點名的保障房小區

運河人家的均價約為市場價的一半,房屋建造成本也不便宜,“這價格都沒有人買,說明不是價格問題,而是需求問題”。

據新華社報道,山東省審計廳廳長馬青山在山東省第十二屆人大常委會第二十二次會議上點名了3個市5個縣區市,分別是棗莊、德州、濱州;海陽、龍口、棲霞、棗莊市中區和棗莊臺兒莊區。

安慧家園是讓棗莊市中區被點名的一個重要原因。祝寶峰介紹,市中區一共推出了包括經適房和廉租房在內的5000-6000套保障性住房,位於青檀路的安慧家園,是其中最大的一個小區。

安慧家園一期800套、二期441套,一共1241套。一期、二期工程分別在2013年11月、2015年5月竣工,約有一半的房子還空著。

安慧家園所在地塊原本是煉鐵廠,屬於棗莊市的老工業區,叫做市南工業園,原本聚集於此的山東魯南瓷廠、棗莊市煉鐵廠、化工廠、水泥廠、化肥廠、地毯廠、肉聯廠等停工破產。

安慧家園門口周圍是近十家汽車美容店,再遠一點是二手車交易市場,和一個正在建設中的主題樂園,雖然只有一趟36路公交車通往中心城區,生活不是很方便,在這個冬天最冷時候零下10度的城市,沒有集中供暖,確實是一大硬傷。

來自德州的出租車司機老謝,相信未來這一帶還是有發展前景的。老謝一家三口就住在這個小區,2013年他提交了申請,2014年6月參加搖號,2014年7月拿到了鑰匙,兩室一廳,68平米,2350元/平方的價格,五層樓高、一梯兩戶,讓他覺得很滿意,成為這里第一批入住的家庭。

像老謝這樣的人還是少數。2016年7月25日傍晚6點半,除了大門口坐著三個閑聊的老太太和一對抱著嬰兒的年輕夫婦,安慧家園里難覓人影。門口保安人員估計,“一期實際入住率不到一半,二期入住率為零。”

在祝寶峰看來,2010年第一批經濟適用房西昌小區、和諧家園出來的時候,全部賣掉了,第二批廣濟小區、青檀安慧、東方嘉苑就分不出去、分不了那麽多了。“實際上,我感覺住房很多,算是飽和了,一個家庭手里攥著好幾套回遷房。”他說。

在距離市中區四十多公里外的臺兒莊區,是棗莊市另一個被山東省審計廳點名的區。

臺兒莊保障性住房的總量其實不大,主要是以金緣家園為主的560套廉租房,已經建成330套,其余正在建設中;以運河人家為主的315套經適房,已經建成210套。

位於廣進路旁的金緣家園,是臺兒莊區最主要的廉租房,一期工程180套,始建於2011年9月、次年竣工,三棟紅橙相間外墻的房子很是醒目。小區公告信息欄的白板上,貼著一張催繳水電費的通知,還有用黑色簽字筆寫著“請到物業辦公室交納水電費,不交住戶將被停電”。

一墻之隔,二期工程外墻顏色稍淺,不遠處是三期、四期工程正在建設中,整個項目沒有任何標識。

建築物外墻上的信息顯示,金緣家園二期工程的開工日期為2012年9月,竣工日期為2013年11月,可是兩年多過去,這4棟總數約為150套的房屋無一人居住,建築前後長滿一米多高的野蒿和芒草。

臺兒莊住建局住房辦主任徐鳳川對南方周末記者表示,二期基本達到入住條件,主要因為供電單位和建設單位意見不統一,尚未通電。不過,對此他不願意多談,稱自己對“電”的問題並不專業,主要由建設單位來協調。他們最近得到的消息是,電的問題已經協調得差不多了,住房辦能做的,就是約100份租賃申請也同時在推進中,待通電之後,就可以入住了,“只是時間問題”。

臺兒莊住建局副局長孫華慶對南方周末記者表示,“我們已經多次書面告知建設單位,要完善配套。”

運河人家經濟適用房,距離臺兒莊運河古城東門約3公里路程,在臺兒莊出租車司機口中,“如果沒有運河古城,這里很偏,有了古城,也還是偏。”

當地居民告訴南方周末記者,所謂“在建”的運河人家三期工程,“不知道已經停工多久了”。記者看到,該項目門口的鐵門已經生銹,門上掛了一把鎖,大門左手邊的保安亭緊閉,門上貼著一張“回收移動板房”的廣告,雜草瘋長,幾乎遮蔽了項目介紹的牌匾,塔吊、推車靜止不動,灰色建築主體已建成,儼然一副“爛尾”的模樣。

臺兒莊全區常住人口約為31萬人,城區人口僅7萬多,外來人口不到2萬。徐鳳川認為,嚴格說來,很多保障房相應的租賃手續、人員信息都可以上報,正在民政部門走程序,談不上閑置,他認為真正閑置的是60套經適房。運河人家小區建成的210套經適房,2011年至今還有60套沒賣掉。

盡管采取了“隨時申請、隨時入住、隨時出售”的辦法,前來申請的人數卻相當有限,臺兒莊每月公示的保障性住房申請名單,數量都在10人左右。徐鳳川向南方周末記者透露,2016年1月以來收到的經適房申請,一共才4份,中間也有另外5、6個人前來領表,但是領表之後一直沒有再回來。

運河人家的均價為2000元/平方,部分樓層還有差價、單價甚至不到2000元,約為市場價的一半,房屋建造成本也不便宜,孫華慶對南方周末記者表示,“這價格都沒有人買,說明不是價格問題,而是需求問題”。

孫華慶舉了自己的例子,他目前的月工資為3700多元,最近一次漲工資之後能領到4500多,在當地算是中等以上的收入,在一個月均收入約等於一平米房價的地方,願意申請經適房的人不多。

配套比建房貴得多

保障房建成之後,由於地處偏遠,市政配套所涉及的財政投入還遠高於房屋建設投資,並且需要協調多個政府部門和國企,難度極大。

棗莊曾被稱為“煤城”,在20世紀末開始陷入資源枯竭,隨著在煤炭化工企業關停倒閉之後,房地產儼然成為這個城市的重要產業。市中區是棗莊市的老城區,城區內可見到不少建到一半的爛尾樓,其中包括市中區的第一個棚改項目“錦繡花城”,停工三年之後,終於在2015年底將回遷房部分蓋好。

眼下,這個城市更是為商品房庫存而困擾,2016年6月,《棗莊市人民政府辦公室關於有序化解房地產庫存促進房地產業轉型升級的實施意見》,除了引導農民進城購房,還準備“打通保障房和商品房通道”,化解這一難題。

“不是我不賣,是沒人買。大家不買,沒辦法。好多事,都沒法說。”祝寶峰對南方周末記者說,“保障房的需求還是在公租房這一塊。因為弱勢群體、困難家庭還是買不起房子,你便宜、他還是買不起,他寧願去租也不願意掏十幾萬買這個房子。”

2013年8月4日,山東省審計廳曾經發布,山東省9個市、40個縣的1.29萬套保障性住房處於閑置狀態,其中,有4870套空置6個月以上。而空置的原因,一是配套基礎設施或公共服務設施不完善,二是當地住房保障待遇準入門檻過高。

隨後,各地陸續開始放寬了保障性住房的申請條件。2015年1月1日開始實施的《棗莊市城鎮住房保障管理辦法》,買房人不一定要求“無住房”,人均居住建築面積低於20平方米也可以。這一管理辦法同時明確,“經濟適用住房單套建築面積控制在60平方米以內”。

孫華慶對南方周末記者表示,2011年臺兒莊古城拆遷的時候,很多人有買房需求,考慮到本地困難家庭、外來人的購房需求,保障他們的基本住房需求,按照這一思路,臺兒莊擬定了經適房、公租房數據。情況也在發展變化之中,比如,原本一些困難家庭,家里有孩子在外地打工,回來借錢都要買個好的、大的,一家人一起居住。“畢竟還有部分低收入人群需要保障性住房,收入相對高的商品房,外來人群公租房,應該說我們整個住房體系還是完善的、正確的。只是各個地區情況不一樣,不能一概而論,還要有一個發展過程。”他說。

隨著新的保障性住房即將建成,空置壓力也越來越大。眼下,要解決空置他們也沒有更好的辦法,除了去鄉鎮、酒店發發傳單。2016年開始,臺兒莊住建局已經不再上報新的保障性住房建設計劃了,徐鳳川對南方周末記者說,“要把存量盡量消化掉”。

不僅是山東棗莊,近年來,保障房過剩和空置的現象在全國多地出現。

中國自2011年開始大建保障房,當時的提法是5年內建設3600萬套保障性住房,2011年建1000萬套,2012年建1000萬套,之後三年1600萬套,使保障性住房的覆蓋率達到20%。這一目標被層層分解,各級政府都領到了保障房建設的任務指標。

自2013年,保障房過剩的問題開始暴露。2013年8月,新華社引用審計部門數據,山東、海南、廣東、雲南四省有5.64萬套保障房閑置。2014年8月,貴州當地媒體也披露,上一年該省有1.48萬套保障房閑置。國家審計署公布的數據顯示,至2015年9月,全國5個省的5個市縣已建成的5.75萬套保障性住房,因基礎設施不完善、申請入住戶數不足等,形成閑置。其中貴陽一個市的數字是30855套。

在解釋為何一個城市會出現數萬套之多保障房閑置時,西部某省會城市相關官員曾告訴南方周末記者,一是建設量太大,該市當年領到的任務是建設3.3萬套,這幾乎是過去幾年該市保障房總數的數十倍;其次保障房的選址大多偏遠,因為黃金地段是土地財政的財源,政府不舍得用來建保障房。但保障房建成之後,由於地處偏遠,市政配套所涉及的財政投入還遠高於房屋建設投資,並且需要協調多個政府部門和國企,難度極大。因此,選址偏遠與配套跟不上形成了一組惡性循環。

“房子好建,但市政道路的花費要遠高於房子的建設,一條路一動就是一百多個億,一個保障房項目,房屋主體投資僅十多億。”他說。

(應采訪對象要求,張青為化名,王維凱對本文亦有貢獻)

棗莊 保障 難題 沒錢 錢的 買不起 有錢 的不 不願 願買
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買不起房咋辦? 深圳5年要建28萬套人才保障住房

近日,深圳市住建局表示,“十三五”期間,深圳將建設28萬套人才住房,而這些人才住房將從保障房體系剝離。

據第一財經記者了解,單獨建立人才住房保障體系,在全國尚屬首創。此外,這28萬套住房占深圳“十三五”期間原保障房計劃供應數量的80%。

顯然,深圳的保障性住房正向人才大幅度傾斜。當地部分區域經濟觀察人士表示,在深圳這座房價居高不下、外來人口占多數的城市,這一舉措是合理的。

以90平方米較大戶型為主

今年深圳市兩會期間,有人大代表表示,當地的人才住房隸屬保障房體系,但保障房屬“救濟政策”,而人才房屬“激勵政策”,兩者交集運作,出現了諸多弊端:如果按保障面積標準,難以滿足人才住房需求。如果以人才住房需求提高保障房標準,則違反了保障房“保基本”的政策,也存在保障房“福利化”的問題。

深圳市住建局近日答複,計劃將人才住房困難群體與社會住房困難群體相分離,厘清社會保障房與人才住房邊界,制定人才住房建設標準。

該部門也表示,“十三五”期間,深圳將建設28萬套人才住房,而這些人才住房將從保障房體系剝離,以90平方米左右的較大戶型為主。同時,建設一批100平方米、150平方米的大戶型人才住房,滿足高端人才引進需求。

當地一位熟悉保障房建設的人士告訴記者,將人才住房從商品房中剝離出來,單獨建立人才住房保障體系,在全國來說屬於首創。“在深圳,人才住房概念是‘十三五’期間,也就是今年才提出來的。‘十二五’期間,住房保障主要是指公租房和安居型商品房,不單獨針對人才。”

自去年以來,深圳房價漲幅較大,外來人才的購房壓力大幅增加。“來了就是深圳人”這句遍布當地各個公共場所的廣告語曾經讓外來人心生溫暖,但如今,在那些去東莞和惠州買房的深圳上班族無奈的戲謔中,這句話已經被改為“來了就是東莞惠州人”。

在這座人口結構嚴重倒掛、外來人口占多數的城市,這種壓力也傳遞到了當地政府等各個層面。

在今年6月份的當地一次研討會上,深圳市住建局房改處處長劉逸群公布了他掌握的一組數據:“十三五”期間,深圳可能還要引進約132萬名本科以上、技能型的人才,新引進的人才至少50%在深圳沒有房子,保障房建設的任務艱巨。

他也表示,深圳引進人才的數量已經出現一點點下降的趨勢。本科以上的學歷,從2011年的59.76%降低到55%,呈小比例下降,碩士和博士占比下降得更多一些。深圳迫切需要通過住房保障和人才安居,來緩解高房價帶給人才的擠出效應。

八成保障性住房留給人才

當地政府已經加大了住房保障的力度。今年2月1日,深圳市政府在市六屆人大二次會議上提出,計劃五年內建籌保障房40萬套。而“十二五”期間,深圳全市新增安排籌集建設保障性住房24.62萬套,建築面積約1600萬平方米,超額完成計劃。

兩相對比可以發現,深圳“十三五”期間的保障房籌建數量將是上一個五年規劃實際完成的1.6倍左右。

此次,深圳市政府計劃從保障房中剝離出28萬套,意味著什麽?深圳旅遊與地產研究中心主任宋丁對第一財經記者表示,深圳市政府承諾“十三五”期間籌建40萬套保障房,其中交付35萬套。如果從保障房中剝離出28萬套作為人才住房的話,這意味著80%的保障房將提供給人才,其他20%才是給低收入者。

“為什麽向人才傾斜呢?因為房價上漲速度太快,如果要留住和吸引能滿足產業升級需要的人才,只有通過政府強制補貼和實物補貼的方式來解決這個問題。”他說,人才住房的比例似乎大了一點,但是對於深圳這座城市來說是合理的。至於能否在全國推廣,不好說。

目前,將人才住房從保障房體系中剝離出來這個大的戰略目標已定,但是一些實際操作問題,包括人才標準的制定、以及住房如何落實到人才手里等,尚未明確。

不過,今年6月底,深圳先後召開的市政府常務會議和市委常委會都原則通過了《關於完善人才住房制度的若幹措施》。

其中一點是,實行統一性與差異化相結合的人才認定標準。一方面,設定人才安居政策適用對象的基本條件,包括全日制大學本科以上學歷、國家職業資格二級及以上技能人才、特殊緊缺專業人才,並與本市用人單位簽訂聘用合同或服務協議等,作為準入門檻;另一方面,允許各區政府、行業主管部門制定差異化人才認定標準。

買不起 房咋 咋辦 深圳 年要 要建 28 萬套 人才 保障 住房
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掉進期權的坑,讓我連岡本都買不起丨黑馬薦文

來源: http://www.iheima.com/promote/2016/0830/158476.shtml

掉進期權的坑,讓我連岡本都買不起丨黑馬薦文
馬銳拉 馬銳拉

掉進期權的坑,讓我連岡本都買不起丨黑馬薦文

近來馮大輝被黑事件討論的很激烈。畢竟他是CTO,對普通人參考價值不大。下面我從普通人角度,分享一下我的期權經歷。

推薦人:黑馬哥

推薦星級:☆☆☆☆

閱讀時長:5分鐘

推薦理由:最近,關於馮大輝期權質證鬧得紛紛揚揚。關於此類文章,分析很多。本文作者互聯影庫創始人,前蘭亭集勢產品開發總監馬銳拉,從自己的親身經歷,告訴你普通人關於期權方面,應該註意那些方面。內容首發馬銳拉個人微博,i黑馬授權轉載。

最近關於丁香園期權之爭,馮大輝被黑事件討論的很激烈。雖然分析文章很多,但人家畢竟是CTO,對普通人參考價值不大。我分享一下我的期權經歷,對很多普通互聯網人來說可能更有用吧!

我10-12年在某創業公司,當時幹勁很足。大概是11年吧,公司開始簽署期權協議,一共是32000股,分四年授予,每股授予的價格好像是0.95美元。當時我憧憬了一下,如果上市股價20美金,我就能賺60多萬美金,就算每股只有10美金,我也能賺30萬美金,合人民幣195萬啊啊啊!差不多可以把我的房貸還掉大半了,所以也是在當時買的房子。

後來側面了解了一下其他上市大公司的薪資構成,綜合其他一些原因,也無心戀戰,12年滿兩年果斷離開了,也沒考慮期權的事。

12年底,公司上市前,接到財務電話,問我,我滿兩年已經得到的16000股期權要不要行權?0.95美金一股,一共折合人民幣9萬9千,要的話就打錢給公司。當時我賬戶里一共也就十萬多點,狠狠心打給公司9萬9買下了16000股公司股票,想著上市了,10美金一股,還能賺15萬美金,折合人民幣也要100萬呢,就先節衣縮食唄,當時賬戶上最少時只有35元了。在淘寶上買一盒岡本的時候告訴我銀行卡余額不足… 

13年公司紐交所上市了,歡欣鼓舞,發行價9.5美金,收盤11.6美金。想著我的100萬人民幣,歡欣鼓舞。與公司相熟的朋友在12美金買入股票,沒多久股價就到20美金以上,兩周時間,朋友就賺了差不多60萬。

但是等我正式拿到期權賬戶,登錄一看,exo me?原來一股 ADS 等於兩股原始股,瞬間我就只有8000股了,我的預期也從15萬美金打五折變成了7.5萬美金。

之後半年,公司股價一路走低,還沒到員工解禁的窗口期,股價已經跌到6美元了,也就完全沒有歡欣鼓舞了,因為預期收益已經近一步跌到了4.5萬美金折合人民幣30萬了。

等啊等,終於等到窗口期,股價反彈到7.5美金的時候,我果斷拋掉。交完稅,扣除9萬9的成本,凈賺了二十萬多一點人民幣。兩年時間等於每個月多了8000元而已。後來股價一路走低,直到現在一直也在3美元左右,要是一直不拋,這點股票和行權價基本沒差了… 

現在我供職的公司,雖然賺的也不多,但我一年的年終獎也要和當年兩年期權差不多了。我現在還有兩百萬房貸等著我還,別人還以為你很有錢,苦笑。我只後悔沒有早一點去BAT,從此變成TAT…

這麽多年我的結論就是:創業公司九死一生,就算九死你都躲過了,這一生你想跟著公司上市發財,對大部分人來說也是不可能的,別憧憬得太好,光會中小學數學,那你的預期和憧憬都是幻想。

給有資本選擇的年輕人的建議:互聯網公司第一選擇騰訊,第二阿里,要去創業公司,除非公司特別好,有一個特別好並且你特別崇拜的老板。否則,記住,九死一生。想象一下你和女朋友躺在床上,一起打開淘寶,只想買一盒岡本,結果余額不足…每一張卡都不足,你選擇創業公司的後果很可能就是這樣。

馮大輝 丁香園 期權
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掉進 期權 的坑 讓我 我連 岡本 買不起 黑馬 薦文
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線上流量買不起?鮮老虎用30萬個iBeacon基站開啟了線下流量新戰場 | 每日黑馬

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/0922/158872.shtml

線上流量買不起?鮮老虎用30萬個iBeacon基站開啟了線下流量新戰場 | 每日黑馬
張曉軍 張曉軍

線上流量買不起?鮮老虎用30萬個iBeacon基站開啟了線下流量新戰場 | 每日黑馬

線下流量市場會是一個比線上要大得多的市場,而接下來將是一個線上線下相互融合的時代。

移動互聯網時代,核心是流量,當前線上流量不僅變得越來越貴,也出現了市場轉化的瓶頸,一些企業開始將視角轉移到了線下,尋找新的商機,鮮老虎就是其中一家。

在采訪鮮老虎科技之前,鮮老虎CEO路敦亞提醒i黑馬記者可以事先體驗一下鮮老虎的產品。當天,i黑馬記者恰好要去上海世博源中心吃飯,於是,點開世博源微信菜單欄的室內導航系統,按照上面推送的路徑,順利找到了想去的餐館。同時,還打開微信搖一搖,看到了附近商鋪的商品推薦和優惠券,可對中意的商品快速購買。

以上的描述是鮮老虎典型的應用場景。鮮老虎所做的事情,簡單來講,就是基於iBeacon技術,實時進行室內導航,同時還可以精確感知消費者的實時位置和消費場景,由此來做線下流量和內容運營服務,幫助商戶更好地連接與服務消費者。

我們現在看到的鮮老虎,是由上海微肯和北京鮮老虎在今年7月份戰略合並組成。合並後,鮮老虎將作為新公司品牌,上海微肯網絡科技有限公司則做為公司實體。鮮老虎CEO路敦亞稱,合並後的新公司,將是iBeacon領域規模最大的公司,在全國將近6萬個線下場景擁有30萬顆iBeacon物聯網線下基站。

在此前,雖然兩家公司都在做線下流量生意,但微肯團隊偏於大客戶和大型商超,鮮老虎偏於長尾客戶和餐飲行業,之所以要選擇合並,在路敦亞看來,相對於線上流量容易被壟斷,線下流量市場的非常碎片化,微肯和鮮老虎在線下的資源屬性不同,通過線下信息的自由流動與交叉分配,二者能夠產生較強的互補與協同效應。

對標Pokemon Go和分眾傳媒,合並後的鮮老虎把核心集中線下內容的研發和線下流量的收集及運營:

一是做線下流量公司,成為線下流量的服務運營商

線上線下流量發生的變化,在小米與OPPO的這幾年的對比中可見一斑,小米在前幾年風行一時,依靠的是強大營銷能力,把控住了線上流量入口,走到今天的小米也遇到了窘境,雷軍在不斷的通過媒體對外喊話,表示小米已經開始做出調整和改革。

而OPPO和VIVO重點抓住的是線下流量為主的營銷推廣模式,在公交車電視臺等線下廣告牌投放廣告,在全國各地開展零售店,最近兩年憑借線下渠道在逆勢興起。

基於對於這種現象的分析,路敦亞認為,線上流量的紅利期已過,新公司很難有機會在這個領域拓展。隨著線上紅利的消失,線下流量市場會是一個比線上要大得多的市場,而接下來將是一個線上線下相互融合的時代,傳統線下企業已經成為更為重要的流量渠道。為此,鮮老虎會通過Ibeacon硬件、雲後臺、微信對接模塊等產品連接線下場景,做線下流量的連接商。

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鮮老虎CEO路敦亞(受訪者供圖)

二是做線下內容的服務商。光有入口不行,用豐富的線下內容帶動和提升流量規模,進而才可能實現流量的經營和變現。

“Pokemon Go”是典型線下場景內容,任天堂這款增強現實遊戲風靡歐美等多個國家,而任天堂也因為這款遊戲賺得盆滿缽滿,這種遊戲互動的背後是線下商家市場的重大機會。

路敦亞告訴i黑馬,目前鮮老虎吸引流量的線下內容以“實惠”為主題,依靠優惠券、打卡、遊戲、簽到、紅包、尋寶這些內容來吸引線下流量。如果說Pokemon GO的線下的內容是”捕捉妖怪”,那到餐廳里吃飯,鮮老虎的線下內容便是紅包、卡券、優惠券等。用戶“搖一搖”可以得到附近商家的優惠券和紅包,商場通過抽獎環節來吸引流量。

為此,鮮老虎把自己的線下內容平臺定義為場景Store,也就是說,當線下某個場景需要內容時,可以通過鮮老虎場景Store配置和連接自己線下的用戶,為線下的消費者提供內容和服務。

路敦亞的想法還不止於此,在他的構想中,線上流量與線上內容是鮮老虎重點把控的兩個方面,但都會納入到整體系統戰略之中。

鮮老虎將其戰略分為了四步,一是基於iBeacon等傳感器搭建了線下傳感網絡。二是為線下的網絡的提供場景化的內容,成為線下的場景營銷平臺,三是基於線下產生的流量進行流量的運營和使用,四則是基於線下的內容和數據成為線下數據運營和服務商,對於線下商戶而言,通過內容、流量分發、數據推薦實現全方位的場景化服務。

在盈利上,鮮老虎目前核心的營收渠道是與商戶合作做線下體驗互動,從中獲取分成,比如,某汽車品牌想到40個商場里面做活動,鮮老虎可以幫它用iBeacon的方式在線下搖一搖去做體驗互動,鎖定用戶實時位置,實現信息的精準投放。

同時,鮮老虎建立了場景營銷平臺,如商家新店開業,需要做會員卡,聚集粉絲,那麽鮮老虎可以為它們提供場景解決方案。去年鮮老虎在這塊的收入達到上千萬元。

此外,鮮老虎也會為一些大型活動提供點對點的線下互動營銷服務,從中獲取收入。

目前,鮮老虎員工團隊總人數達180多人,產品及研發人員超過三分之一。而在核心團隊上,鮮老虎CEO路敦亞是多次成功創業者,創建過合肥時訊、上海掌富等公司,2014年創始成立微肯網絡。鮮老虎CSO方剛為前搜狐高級副總裁,擁有19年互聯網從業經驗,2015年創辦了鮮老虎科技。

合並之前,北京鮮老虎完成1000萬元天使輪融資,上海微肯完成了500萬的天使輪融資和3300萬元Pre-A輪融資。合並之後,鮮老虎正在啟動A輪融資,融資將主要用於擴大線下場景占領,流量的升級,以及優質線下內容的打造等方面。

黑馬檔案

公司:上海微肯網絡科技有限公司

創始人:路敦亞、方剛

所在地區:上海

所屬行業:企業級服務

融資狀況:3300萬元Pre-A輪融資

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線上 流量 買不起 老虎 30 萬個 iBeacon 基站 開啟 線下 戰場 每日 黑馬
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新二線城市年輕人:拿“高薪”還是買不起房

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-11-11/1052074.html

今年國慶長假期間,安徽省省會合肥市高新區的一處樓盤開盤認籌。原本預估七八百人參加,現場硬生生“塞”了將近2000人。

20天後,搖號地點移師安徽省國際會展中心,場面更加火爆。一個30出頭的小夥子不停念著佛經祈禱能搖上,一旁幾個人年輕人神色緊張地說,“希望搖號不要有貓兒膩”。

300多套房源總共搖了38輪,比原計劃增加了兩輪才告一段落。幾家歡喜幾家愁,多數人失望而歸。他們當中,大多是“剛需”的年輕人,在合肥打拼了很久,最後只能對著售樓部發呆。那幾個“擔心有貓兒膩”的年輕人,第一輪就搖到了號,選了一樓,一面朝東,南北通透,開心不已。

合肥樓市的火爆程度超出了本地居民的想象。在過去一年里,全國房價漲幅最快的城市,並非北上廣深等一線城市,也不是杭州、南京這些沿海發達地區省會城市。交通銀行金融研究中心根據國家統計局數據測算出,2015年9月~2016年9月,房價累計漲幅最高的城市是合肥,漲幅達到47%。

作為皖江城市帶核心城市,合肥是重要的科研教育基地、首座國家科技創新型試點城市,去年又升級為長三角城市群副中心城市。在一些“中國城市分級”名單中,合肥被認為在338個地級以上城市中已躋身二線城市行列。

作為“新晉”的二線城市,合肥的區域經濟地位不斷凸顯,這無疑給年輕人帶來了更大的發展空間,但它同時也帶來了難以承受的房價壓力。今年9月,根據中國房價行情平臺發布的省會城市和四大直轄市住宅房價統計數據,有12個城市均價超過萬元大關,而合肥均價已上漲至13298元/平方米。

就在兩年前,這座城市還一度被冠以“房價能夠接受、生活成本不高”的標簽,很多年輕人從“北上廣”逃離至此,希望過上低成本的“慢生活”。

可現在情況似乎變了,尤其對於很多談婚論嫁的人來說,他們不得不直面高房價的嚴峻現實,重新審視自己的規劃。

“雖然是‘高薪’,還是買不起房,實在是有點累了。”

張永鵬大學畢業之後就來到了合肥,迄今工作了兩年半。選擇合肥,他看中了省會的發展前景,當然,還因為女朋友是合肥本地人,希望今後在這里定居。

他在銀行工作,每個月都能拿到8000元~10000元的工資,在外人眼里是衣食無憂的“高薪人士”,可這背後的心酸,只有他自己體會得到。

從一家銀行信用卡中心推廣組的一個最普通的見習業務代表,到客戶經理,張永鵬只用了短短3個月不到的時間。

“我感覺自己就像網絡遊戲里的人物,每天東跑西跑,做‘任務’,為了‘獎勵’拼搏著。”張永鵬說,“做信用卡業務每天都要聯系客戶,上門推銷,跟進回訪,等等,我剛到合肥人生地不熟,每個月的手機流量幾乎全部耗在手機地圖導航上。”

工資提成與業務量掛鉤,張永鵬曾經一天內連續聯系了15個客戶單位,把市區跑了個遍。之所以成為“拼命三郎”,就是為了存點“房子本”,好盡快攢齊首付。

由於女友在國外讀書,兩人只能在晚上通過視頻互相問候一下。有時候張永鵬晚上加班回家,洗過澡倒頭就睡,第二天才想起來沒有“問候”女朋友。“為這事,她怪罪我好幾回了,上個月還大吵了一架,可是沒有辦法”。

張永鵬和女友是大學校友,對方是合肥本地人,家庭條件比較好,父母都在公司里做高管,他們雖然表示不幹涉女兒的婚姻大事,但是對於未來女婿的選擇,顯然更傾向於合肥本地有房的年輕人。

“他們雖然沒有對我提什麽‘硬性’的要求,可我總得買套房吧,這一關都過不了,實在說不過去吧。”張永鵬笑著說。

女友無數次和張永鵬構想過今後的“小家”,100平方米以上的學區房是理想中的“標配”,可是日漸上漲的房價讓張永鵬離這個目標越來越遠。

“辛辛苦苦累了一個月的工資還不夠買一平方米的房子,實在是有點累了,想撤了。”在合肥打拼了兩年多,張永鵬開始萌生了回家鄉銅陵市發展的念頭。“實在不行我就回銅陵了,和女朋友商量一下,先回老家買個房再說,不然我永遠追不上合肥房價的腳步,也別談結婚了。”他在合肥奮鬥買房的“初心”動搖了。

“立下軍令狀,等她畢業了,一定把房子買好。”

每周坐公交車去陪女朋友上自習,是程偉的“必修課”。他是一個即將畢業的研究生。女友張晗比他小兩歲,學的是臨床醫學專業,本碩連讀一共需要8年。等她畢業時,程偉少說也已經工作兩年多了。

倆人的戀愛史從高中開始,到今年整整7年。隨著時間的推移,他們發現,房子問題儼然成了愛情路上的“絆腳石”。

“目標就是奔著結婚去的,我已經在女朋友面前立了軍令狀,等到她畢業出來那年,我們就結婚,之前我肯定要把房子買好。”程偉來自安徽省中部一個並不富裕的小縣城,他從小就立誌離開家鄉,去大城市發展。本科畢業之後,他選擇來到合肥讀研究生。

程偉的父母原先在老家種地,後來先後去了上海務工,父親是家具廠的木匠,母親在西服廠做熨燙工作,每個月省吃儉用能存下來1萬元出頭。

程偉的父母十分喜歡未來的兒媳婦,打心眼兒里希望兒子有個幸福美滿的家庭。“我準備把老家的房子賣了給你湊首付,你這邊找到合適的房就告訴我們啊。”父母三番五次打電話催促他在合肥找房子安頓下來。

從去年冬天開始,每天除了學習,程偉開始在網上搜尋和了解合肥各大樓盤的信息。“一手房看價格 ,二手房看地段 ,其次還要考慮產權、學校、公交、地鐵……”幾個月下來,他已經總結出一套購房“寶典”。周末,他也經常去新開盤的樓盤走一走,瞧一瞧。“要是畢業找不到工作,我感覺自己可以去做房產銷售了,這段時間做夢都是房子。”程偉笑著說。

可是今年春節過後,合肥房價突如其來的上漲讓這個尚未畢業的年輕人措手不及,老家房子賣得的30萬元,遠遠不夠首付了。

“我感到崩潰,也很迷茫,但光著急也沒有辦法,為了以後結婚,走一步看一步吧。”程偉無比感慨,等到女友畢業都快27歲了,早到了該結婚的年齡了。他下了決心,兩年之內一定要湊個首付,把房子的事給定下來。

今年10月2日,合肥市政府召開緊急新聞發布會,表示將加大居住用地供應力度,並在市區範圍內開展限購,其中規定外地人購房需要交夠1年個稅、社保。

限購令的出臺,無疑再次打亂了程偉畢業之後買房結婚的計劃。

“本來在我父母的幫助下湊個首付,已經捉襟見肘,等我畢業找到工作,再滿一年時間,那時候買房更買不起,真是難上加難啊!”程偉搖搖頭,他的買房之路又增加了“考驗”。

程偉和張晗的“愛情長跑”常常引來外人的羨慕,每當此時,程偉總是在心里給自己打氣,“一定要對女朋友負責到底,一定要在合肥留下來”。

昔日合肥婚慶公司的員工,無奈回老家找對象

與張永鵬、程偉的堅守相比,姜波選擇了“逃離”。

每天奔波在合肥的各個酒店,駐足在各式婚禮的現場,姜波見證過一對對新人攜手走進婚姻殿堂。作為婚禮策劃者,他也渴望自己有朝一日成為婚禮的主角。

2014年7月,姜波從安徽電氣工程職業技術學院畢業,去江蘇太倉“漂”了半年,最終在2015年春節後回到了學習、生活了3年的城市——合肥,“誤打誤撞”進了一小型家婚慶公司,做婚慶顧問。

只要接到公司派的任務,姜波打起十二分精神去做。從尋找客戶,到接受咨詢,從婚禮策劃,到現場布置,姜波幾乎“全包”。他在朋友圈的微信運動榜上長期占據“榜首”, 手機App記錄著他每天至少兩萬步朝上的路程。

“今年中秋節,我一個人在公司宿舍里過的節,那一天正好停水停電,我心里一直在想,要在這有個家該多好。”姜波說,“前段時間網上特別流行一個詞叫‘空巢青年’,這個詞形容當時的我再合適不過了。”

可是,姜波畢業之後一直都保持單身,作為一個在大城市飄蕩的高職畢業生,他幾乎沒有勇氣去嘗試“找對象”。“不是不想找女朋友,我也挺想找個女孩談戀愛結婚的,一直沒遇到合適的女孩,就算找到了,也面臨結婚買房,我這經濟條件跟不上啊。”

“父母是農村的,催我結婚催得緊,也經常給我介紹對象,我如果在合肥這麽混下去,也不是辦法。”姜波覺得,一個月下來最多拿到4000多元工資,連自己都養活不了,還談什麽買房結婚。

“和過去的同學聊天,他們現在工資幾乎都比我高,有的都結婚生子了,有的在老家混得不錯,再想想自己,還是挺難過的。”一段時間,姜波陷入了迷茫之中。

曾經有一個同事的朋友著急用錢,想出手合肥當地的一套回遷房,價格是四十來萬元,姜波確實動心了。可是這筆錢對他來說是天文數字,他又執意不肯找家里要錢,於是錯過了這個“千載難逢”的機會。“現在看合肥房價漲這麽快,腸子都悔青了,可當初哪里掏得出這麽多錢啊。”

今年8月,姜波的工作進入了低潮期,和同事之間的一些不愉快讓他感到很不順心。與此同時,父母也一直張羅著幫他介紹對象,希望他回老家重新找個工作。他終於下定決心,離開合肥。“不過心里還是很不舍,畢竟在這里吃了一年的苦,很不甘心”。

如今,姜波已經在安慶市一家電廠幹了半個月,每天4班倒,一個月有四五千元的工資,工作和自己學的專業對上了,倒是得心應手。

今年10月,他東拼西湊在安慶買了一套婚房,首付10萬元,其余30萬元貸款。“終於有了目標,生活也就有了奔頭,工作也有了勁頭,爭取明年就在老家結婚,也了卻父母的一樁心願。”在他看來,在一座沒有高房價壓力的小城市里,自己才有底氣和信心去尋找愛情和新生活。(文中人物為化名)

二線 城市 年輕人 年輕 高薪 還是 買不起
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我很喜歡這座城市,可我買不起房

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0321/161983.shtml

我很喜歡這座城市,可我買不起房
成風說 成風說

我很喜歡這座城市,可我買不起房

人間即道場,山河為袈裟

本文系i黑馬讀者成風說(ID:shidian08)對i黑馬投稿,作者成風。

淩晨,繁華落盡。

一路顛簸,一晃七年,我與上海正在經歷著這“七年之癢”。

最近看見一篇關於北京的房價引發拷問的文章,文章里一段話讓我覺得那麽真實而又殘酷現實:“曾經的北京,還是有一些柔軟和詩意的。在這里,詩人、藝術家、搖滾青年。。。什麽人都可以待在這里,喝大酒、吹牛逼、指點江山、激揚文字。。。現在的北京,完全擺出了勢利鬼的嘴臉。有錢的就留下,沒錢的就滾蛋。去他媽的才華。”

是啊,北京四環與五環之間都要十二萬一平米,對於一個年薪十萬的工薪族,“那怕房價不漲”,不吃不喝工作一百年都買不起一套北京一百平的房子。

身在上海,我何嘗不也是被關在魔都這個大囚籠里面。

在上海這七年時間里,我想最深刻的記憶就是搬家吧。前前後後一共換了八個住所。我不知道用了多少時間去熟悉這八個地方的附近環境與路線,我也記不得用了多久去了解這八個地方周圍的陌生人,我更記不清到底是如何去摸清這八個地方周圍飯店小吃的。唯一記得很清楚的是每一次搬家的時候,內心都會感到很累,很累。

我知道我在流浪,流浪於這座本不屬於我的城市之間。還好在其中並沒有淚點,只有情緒上的顛沛流離和身體上疲憊不堪。我想我們每一個在外流浪的人,其實只想有一個家,一個不用一遍又一遍地去適應新環境的家,一個真正屬於自己的安穩的家。可你我都知道,北上廣深這些地方不會有我們所想要的家,我們終究會離開,就好像這一刻永遠會在下一秒就會發生一樣,時刻的提醒著我們終究要告別這座我們愛著的城市。

曾經有一個中大研究生畢業在深圳工作的朋友說過這樣一句話:“我很喜歡這座城市,可我買不起房子。”聽著是不是覺得特無能為力,是啊,喜歡又能怎樣?

說好的房價要跌呢?我們都相信十年了,可是你是否有想過,每個人都那麽急需那麽渴望的東西,會貶值麽?

有的人說:自從買了房,買衣服先看看價格,如果真是喜歡就去試衣間拍下品牌去某寶買代購仿品,明明想去外面吃點好的,晃一圈後還是回家煮個面吃。

想想都是那麽心酸,他們真實的存在於你我之間,不是嘛?

網上有個感人的奮鬥故事:三十年前,一個北京人,賣了鼓樓大街一個四合院房子,湊了30萬到意大利淘金,風餐雨宿,大雨都在外面送外賣,在平民窟被搶七次,辛苦節儉,如今已兩鬢蒼蒼,30年了,終於攢下一百萬歐元打算回國養老享受,一回北京,發現當年賣掉的四合院現在中介掛牌八千萬。

是啊,我們努力地工作想著存錢買房,擁有一個屬於自己的家之後有個安穩的生活,可絕大數人加工資的速度永遠跟不上房價上漲速度的十分之一。

你是否有過這樣的經歷,常常在晚上加班回家的時候,看著路邊的萬家燈火,想著什麽時候有個光亮是真真正正屬於我的。我還這麽年輕,卻仿佛看到了為了一個可以睡覺的地方而馬不停蹄到常常忽略自己的一輩子。

你是否也有過這樣的想法,幾年前有一個買房的機會擺在我的面前,我沒有珍惜,直到現在我後悔莫及,如果上天再給我一次機會,我一定抽死當年的自己。

我們一面喝著雄雞血一樣努力著工作,一面淚流滿面的微笑著生活。

我們仿佛生活在這樣的世界里,一面燈紅酒綠,一面斷壁殘垣。

很多父母對子女期望值很高,常說待在小城市沒出息,希望子女去大城市發展。可他們是否想過我們就是喜歡小城市的安逸和簡單。在北上廣深月薪過萬卻買不起房子,在小城市月薪三四千就可以買想買的衣服,吃想吃的東西,雖然不是特別有錢,但最起碼我們還有個家。不是我們沒有追求,是事實就是這樣,人活著一輩子,如果不能成為人中龍鳳,那就保證衣食住行無憂,有愛有家也是一種簡單的幸福吧。

年輕人,你是否也還在流浪?如果你還沒有選擇逃離大城市的話,姑且把逃離計劃先隱藏起來、緩一緩,然後去再喝一碗雞血讓自己繼續努力下去,等到你覺得時機成熟的時候離開或許是個不錯的選擇。請在離開之前計劃好自己要走的路和將要面對的最壞打算,願你我都能成為自己眼中的那個人。

人間即道場,山河為袈裟。如果將此生此世的一遭經歷,都看作是一場修煉的話,那我們此生都在劫難逃。這樣想來,面對人生的一些困境,便會生出些許坦然。

北上廣深這些城市確實很美好,可是這歸屬感,太貴了。

北京 學區房 歸屬感 上海
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我很 喜歡 這座 城市 可我 買不起
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買不起學區房就拼民辦校?擇校熱轉向民辦小學

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-06-04/1113414.html

近日,在一些大城市,“幼升小”的戰場硝煙彌漫。某民辦校的面試不僅考邏輯推理、登記外祖父母的職務、學歷,還要考核家長身材,理由是如果身材過胖說明家長缺乏自我管理能力。這場“面試風波”以當地教育部門的處罰而結束,但也讓家有孩童的家長倒吸了一口涼氣。“馬上就要面試了,真擔心自己給孩子拖後腿。”作為一名準讀書郎的母親,本來已在“公辦還是民辦學校”中難以抉擇的劉女士,變得更加焦慮了。

《工人日報》記者在走訪中發現,在廣州像劉女士一樣奔波忙碌在“幼升小”問題上的家長不在少數。不少家庭沒有學區房,又不想上一般的公辦小學,也看中優質民辦小學的教育水平,民辦學校因此“火”了,“幼升小”擇校熱正在向民辦小學傾斜。

“進口”決定“出口”?

下午3點半左右,廣州市天河區體育東路附近的一家幼兒園馬上就要放學了,劉女士一邊等候一邊和其他家長交流“幼升小”的信息。

早在3年前,劉女士就斥資400多萬元買了天河某“省一級”小學的學區房,讓小孩可以入讀對口的小學。“學校口碑好,還能直升一所重點中學,”劉女士說,“我們原來住的地區教育很一般,為了孩子升學就舉家搬過來了。”在她看來,學區房附帶的是周遭優秀的讀書環境,“古代孟母三遷也是這個意思吧。”

然而,到了今年3月,各校招生信息陸續發布後,劉女士發現對口的小學又擴招了。“差不多招500個學生。”她的丈夫提出換一所知名的民辦校就讀,劉女士也擔心對口小學的師資力量被攤薄,遂決定“棄公轉民”。

鎖定一所民辦小學後,劉女士又擔心孩子過不了面談。與公辦小學的簡單面談不同,民辦小學面談帶有選拔性質,熱門民辦小學動輒50%的淘汰率,讓劉女士不敢掉以輕心。為了進入心儀的民辦校,劉女士為孩子報讀一個幼小銜接班。

“3月才報班已經晚了,找了一圈人,才把孩子塞了進去。”她告訴記者,幼小銜接班每天上2小時課,主要是教認字、加減法,還有看圖說話、記憶力、邏輯思維能力的訓練等。一次課200元,劉女士粗略算了一下花費已超過1萬元。5月13日上午,劉女士一家陪著孩子參加面談,當天晚上就收到了錄取的電話通知,一家人才松了一口氣。

本以為終於確定下來了,但劉女士和一些“過來人”家長閑聊發現,寄宿學校孩子的家庭背景一般較好,容易互相攀比;家長無法準確體察孩子的內心變化,家庭互動教育會嚴重缺失。“本來過兩天就要交學費了,聽到這些話,又動搖了。”劉女士嘆了口氣說。

“對口小學面談表現好的話,能調到重點班,就不擔心師資攤薄問題了。”劉女士打算做兩手準備,讓孩子繼續上幼小銜接班,爭取面談拿到好成績。劉女士戲稱“幼升小”是孩子的第一場高考,“就是‘進口’決定‘出口’。”劉女士對此深信不疑。說完,就帶著剛滿6歲的女兒快步走向幼小銜接班,繼續為接下來的學校面談培訓“加碼”。

“好學校不如好家庭”

和劉女士奔波於學校、培訓班中不同,張帆顯得有些淡定。

張帆的小兒子今年9月也要上小學了,對口小學是“區一級”。“學校普通,但進入以後就會發現,學校雖然有差別,但教育差異不大,良好的家庭教育指導才更重要。”作為一名六年級學生的家長,張帆對於“幼升小”有自己的看法。

大兒子晨晨“幼升小”的時候,張帆也曾緊張了一段時間。在晨晨入學的前年,張帆剛買了新房子,兩套房子對應不同的學校,到底選擇哪一所學校,讓張帆糾結了很久。“因為我當時正在懷孕,如果要去那邊上學的話,就要馬上裝修、馬上入住。”張帆說,新房子由於離老人家比較遠,接送也成為一個大難題。

綜合考慮後,張帆最終選擇了老房子對口的學校。“晨晨一年級的時候,比起去了‘省一級’的小朋友,成績屬於中等。”張帆說,“男孩子調皮,家長要引導好”。為此,張帆給晨晨報了圍棋班,同時要求他每天自己登記作業、收拾書包。因為學習壓力不大,晨晨心態開朗,加上張帆不斷的鼓勵,晨晨漸漸養成了認真聽講、做作業的習慣,考試成績也一次比一次高。

看到大兒子晨晨的成長,張帆更加堅定地不用為小兒子的“幼升小”太糾結。“什麽是好學校?適合孩子的才是好的學校。好學校也不是萬能的,還要靠家庭。開開心心地讓孩子上家門口的普通學校,配合良好的家庭教育指導,效果不會差。”張帆說,“家庭,作為一所被遺忘的學校,往往起著極其重要而不容忽視的作用。”

這麽拼,值不值?

陳文講起自己為兒子“幼升小”的事,依然十分迷茫。由於自己學歷較低,一直以來,陳文希望能帶給兒子更好的教育條件,“沒有學歷都不好找工作。”作為一名貨運司機,陳文的月收入是8000元左右,妻子是一名超市收銀員,月收入5000多元。“幾百萬元的學區房根本不敢想,”陳文說,盡管深知學區房能進好的學校,有利於孩子的教育,但對於一般的工薪家庭來說,這不是“咬咬牙”就能解決的問題。

學區房這條路走不了,如果想上名校,還可以考取民辦校。陳文給記者算了一筆賬,一線民辦校的學費在每年4萬元到7萬元左右,面談過了才能讀,淘汰率高也不好進。“還有各種補習班、研學班等課外支出,6年讀下來,費用不少於40萬元。”陳文說,這雖然是“咬咬牙”能拿下的事,但確實會十分吃力。

參觀了解了幾所名校後,陳文的思緒更迷茫了。“好學校意味著什麽?好老師跟好學生,能帶著孩子一起變得優秀。”陳文說。不過,他也認為這些學校的學生非富即貴,擔心自己的孩子不適應。“花了那麽多錢,要是不適合孩子,那就太鬧心了。”陳文皺著眉頭說。

對於是否會選擇目前對口的公辦小學,陳文表示,那是村里面的小學,環境和教學質量都很一般。“不過現在課外補習那麽多,也不是不可以的吧?”陳文反問記者。

據記者了解,劃片、免試、禁止擇生……在公辦小學被“嚴管”的同時,曾經發生在公辦小學身上的預錄取、考試選生源等等違規行為,正在民辦學校蔓延。民辦學校可以打各種擦邊球,自然牽動當地家長的神經。

21世紀教育研究院副院長熊丙奇認為,地方政府教育部門不能滿足於公辦學校就近免試入學,對民辦學校擇校熱卻視而不見。緩解民辦學校擇校熱,規範民辦學校招生及辦學,應成為下一步推進義務教育均衡、依法治教的重點。

(來源:工人日報,記者:葉小鐘)

買不起 學區 房就 就拼 拼民 辦校 擇校熱 擇校 轉向 民辦 小學
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為什麽月收入6.8萬,在香港都買不起房?

過去一年,香港走勢最穩的資產價格是什麽?中原城市指數告訴你,房價房價是房價,一路向北就是它!

 

即使特首的施政報告也沒有拉一點點後腿,講完之後三個星期,港島的樓價就UP了6%。

 

放在股市,這就應該叫做利空出盡,“底部”放量啊。你們看哦,市政報告公布後的一個月,香港的新盤成交量1300個,金額超過195億港幣,數量雖然少了13%,但是總成交額增加了18%。


因為關於房屋政策的章節,明顯看到現任政府沒有再壓制需求端,反複強調供給端,希望幫助廣大市民置業。

 

為了幫助大家置業,特首去年推出了一個新措施——港人首置上車盤。

 

簡單來說就是,從沒買過樓的香港永久性居民,個人月收入不到3.4萬或家庭月收入不到6.8萬,就有資格申請首置盤。

 

讓我吐槽下:家庭月收入4萬以上的,已經是香港前32.8%的人群了。想到月收入6.8萬,都得靠政府幫忙才能買得了房,這魔幻的現實也是令人驚呆了!

 

不要小看買首置盤,這可是百里挑一。根據美聯地產的估計,第一批首置單位約1000個,現在香港大概有20萬家庭符合條件(占香港家庭總數的8%),假設其中已經有一半的家庭有物業了,而剩下10萬家庭又全部都來申請首置盤的話。那不就是100戶爭一戶了!

 

地基還沒開始打,供給關系已經如此嚴峻,簡直不敢想象蓋完之後,首置盤會賣到多貴。因為前任特首梁振英先生,也弄過個叫做港人港地的政策,希望通過禁止非香港永居買賣的方式,扼制樓價。政府在2013年拿出了兩塊啟德的地皮招標,吸引了16家發展商、29份標書。

 

最終中海外以市場預期上限的45.4億港幣拿下面粉,樓面價分別為5428港元/尺及4913港元/尺。港人港地樓盤最終起名“啟德一號”,在2017年第4季度落成。

 

2016年8月首批110個新盤預售的時候,你猜中海外將5428港元的面粉尺價賣到了多少給香港市民?

 

14471港元/尺。

 

不知道時任特首聽到中海外下面這番解釋時候,心里有沒有mmp:“當年特首推出港人港地,只考慮讓港人先買樓,並無要求以合理價錢售於港人。”

 

2017年1月,啟德一號第二期4913港元的面粉尺價,中海外賣的時候就漲到了17589港元/尺。

 

整個啟德一號預計整體套現300億港元。Good for 中海外(688.HK),Bad for港人港地政策(因為再也沒有然後了)。

 

細看一眼啟德一號的成交記錄,似乎也是明白了為什麽新任特區政府要搞首置房,因為按照這個價位,家庭月收入6.8萬,真的還買不起房啊!

 

以895萬買584尺房子來舉例。如果你不找開發商貸款,那首先你要拿出來358萬的首付,接著還要給政府交33.56萬港幣的印花稅。

 

申請按揭,按照2%的審批利率,貸款30年,月供19849元,不能超過你的入息50%,即你每月固定收入至少要39698元;按照5.15%的壓力測試利率,月供就升至29322元,不能超過你的入息60%,所以每月固定收入至少要48870元。

 

這說明首置房的關懷對象,申請並且還房貸是沒太大問題的。但如果算下怎麽湊首付,那問題就來了。

 

假設你家庭月收入6.8萬,一年可以將一半的收入,即40.8萬港幣存下來,那麽這個家庭需要堅持儲蓄9.6年,才能攢到首付和印花稅的錢。如果,十年之後,房價還是原地踏步的話。

 

倒是理解了這一番苦心。但想想如果這個社會中前30%中都有這麽多人買房困難了,那麽剩下人的日子怎麽過呢?

 

前特首董建華的團結香港基金就認為土地與房屋問題是香港現在面臨最大的挑戰,市民生活質素不升反降,香港作為國際商業中心的競爭力也在不斷下降。並且這問題非常難搞:市民住的面積越來越小,土地供應又少,而政府對未來的房屋需求還沒有足夠的估計。

 

盡管團結香港基金認為,2018年至2022年的私人住宅年均落成量可以達到20800個單位,比過去十年平均落成量高78%;但是,因為過去十年已經欠下63000個單位的短缺,供不應求已經推高了過去的房價;這肯定就會讓未來的新房越來越貴。

 

所以未來的新屋肩負兩個重任:一是彌補過去的供應量;二是趕上未來的價格。

 

讓香港市民怎麽買呢?那就加價不加量,多建小單位,達到短期內的“皆大歡喜”。數字上看,2018年至2022年落成的私人住宅平均面積為681平方尺,比前10年的833平方尺小了18%。

 

如果假設未來十年的落成面積跟前十年一樣,那麽2018年至2022年經調整後的私人住宅落成量每年只有16900個單位,達不到政府每年18000個單位的目標。(所以想要住的大,操作起來,比較困難)

 

要知道,香港人民的居住面積,真的已經被壓縮到不能再壓縮了,人均居住面積只有170平方尺。但是很遺憾的是,為了讓更多的香港市民可以在高房價的環境下上車,開發商們也只能建越來越多的小單位。

 

這個情況誇張到什麽程度呢?這幾年,實用面積小於215平方尺的納米樓落成量出現了明顯放量,從2014年的64個單位,增加到2019年的1066個單位,增幅約17倍。

 

要在一個長4.08米,寬5.11米的房間里,設計出廚房、衛生間、睡房,我想說香港的開發商和設計公司也是真的,很拼。這屋子大概就比一臺標準四門私家車大一點點。心酸啊。

 

香港的人均GDP是孟買的8倍,但我們的人口密度不相上下啊!如果跟經濟差不多的地區如新加坡相比,香港的人口密度是新加坡的3倍!

 

看看人均居住面積,就知道深圳是從GDP、到房子,全面趕超香港啊。

 

除了私人樓宇,公屋、甲級寫字樓、醫院、酒店及零售、回收及制造業、會議及展覽業的需求(只要跟用地相關的),都沒有被準確估算啊。假設要改善香港市民的生活水平,團結香港基金估算香港還要再增加超過9000公頃的土地。

 

如果可以達到這個目標,香港市民的人口密度將和紐約市民看齊,雖然仍然比新加坡高兩倍(我發誓,這不是新加坡旅遊局的廣告)!

 

但更加難搞的問題在於,香港有62%的土地,是不能開發的!

 

老實說,改法律不知道會多久。所以,能看到的end game就是造大這個餅,在維港外重啟大型填海運動。


 

2000年至今,填海而來的地,成為大多數私人住宅的土地來源。

 

並且從1997年至2016年的政府拍賣住宅地就能分析出來,填海的地皮比其他方式而來的地皮,開發完成後,平均地盤面積大兩成多,平均地積比率高出近六成。這樣住宅也能得到更全面完善的規劃。

 

荃灣、元朗、粉嶺、上水、屯門、沙田、大浦、天水圍、將軍澳、東湧,都是這麽來的。只是填海運動在2000年後,就幾乎銷聲匿跡了。

 

留給政府還能賣的填海地,也是用一塊,少一塊。

 

反正跟澳門、新加坡相比,香港填海的面積占總面積,還是太少。

 

再拿鄰居深圳出來說,人家過去十年里填海超過5000公頃,是香港整整10倍!

 

而都是亞洲四小龍的新加坡,從1965年至今,堅持填海14000公頃。濱海灣就是填出來的,2011年落成後,給新加坡帶來了巨大的旅遊商機;2013年落成的濱海灣金融中心,也成為了新加坡的金融樞紐。值得我們好好學習。

 

關於填海這一點,林鄭特首在2017年的施政報告中就已經宣布會進行策略性研究,探討中部水域南邊包括長洲南填海的初步可能性。(如果覺得去朝鮮買房子太遙遠,要不要考慮去長洲買上一條街?)

 

最後只想說,希望無論月收入6.8萬,還是2.8萬,都能看到輕松在香港買房的這一天。

 

蝸牛妹還寫過下面幾篇文章,如果你想再了解下香港房地產市場的來龍去脈的話。

 

香港樓市二十年

好奇 | 中環頂層寫字樓都有誰

有房有高潮?是時候說說香港樓市了

在香港,失去房產,夢想再多我們也將無家可歸

 

 

 



為什麼 收入 6.8 香港 買不起
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為什麽月收入6.8萬,在香港都買不起房?

過去一年,香港走勢最穩的資產價格是什麽?中原城市指數告訴你,房價房價是房價,一路向北就是它!

 

即使特首的施政報告也沒有拉一點點後腿,講完之後三個星期,港島的樓價就UP了6%。

 

放在股市,這就應該叫做利空出盡,“底部”放量啊。你們看哦,市政報告公布後的一個月,香港的新盤成交量1300個,金額超過195億港幣,數量雖然少了13%,但是總成交額增加了18%。


因為關於房屋政策的章節,明顯看到現任政府沒有再壓制需求端,反複強調供給端,希望幫助廣大市民置業。

 

為了幫助大家置業,特首去年推出了一個新措施——港人首置上車盤。

 

簡單來說就是,從沒買過樓的香港永久性居民,個人月收入不到3.4萬或家庭月收入不到6.8萬,就有資格申請首置盤。

 

讓我吐槽下:家庭月收入4萬以上的,已經是香港前32.8%的人群了。想到月收入6.8萬,都得靠政府幫忙才能買得了房,這魔幻的現實也是令人驚呆了!

 

不要小看買首置盤,這可是百里挑一。根據美聯地產的估計,第一批首置單位約1000個,現在香港大概有20萬家庭符合條件(占香港家庭總數的8%),假設其中已經有一半的家庭有物業了,而剩下10萬家庭又全部都來申請首置盤的話。那不就是100戶爭一戶了!

 

地基還沒開始打,供給關系已經如此嚴峻,簡直不敢想象蓋完之後,首置盤會賣到多貴。因為前任特首梁振英先生,也弄過個叫做港人港地的政策,希望通過禁止非香港永居買賣的方式,扼制樓價。政府在2013年拿出了兩塊啟德的地皮招標,吸引了16家發展商、29份標書。

 

最終中海外以市場預期上限的45.4億港幣拿下面粉,樓面價分別為5428港元/尺及4913港元/尺。港人港地樓盤最終起名“啟德一號”,在2017年第4季度落成。

 

2016年8月首批110個新盤預售的時候,你猜中海外將5428港元的面粉尺價賣到了多少給香港市民?

 

14471港元/尺。

 

不知道時任特首聽到中海外下面這番解釋時候,心里有沒有mmp:“當年特首推出港人港地,只考慮讓港人先買樓,並無要求以合理價錢售於港人。”

 

2017年1月,啟德一號第二期4913港元的面粉尺價,中海外賣的時候就漲到了17589港元/尺。

 

整個啟德一號預計整體套現300億港元。Good for 中海外(688.HK),Bad for港人港地政策(因為再也沒有然後了)。

 

細看一眼啟德一號的成交記錄,似乎也是明白了為什麽新任特區政府要搞首置房,因為按照這個價位,家庭月收入6.8萬,真的還買不起房啊!

 

以895萬買584尺房子來舉例。如果你不找開發商貸款,那首先你要拿出來358萬的首付,接著還要給政府交33.56萬港幣的印花稅。

 

申請按揭,按照2%的審批利率,貸款30年,月供19849元,不能超過你的入息50%,即你每月固定收入至少要39698元;按照5.15%的壓力測試利率,月供就升至29322元,不能超過你的入息60%,所以每月固定收入至少要48870元。

 

這說明首置房的關懷對象,申請並且還房貸是沒太大問題的。但如果算下怎麽湊首付,那問題就來了。

 

假設你家庭月收入6.8萬,一年可以將一半的收入,即40.8萬港幣存下來,那麽這個家庭需要堅持儲蓄9.6年,才能攢到首付和印花稅的錢。如果,十年之後,房價還是原地踏步的話。

 

倒是理解了這一番苦心。但想想如果這個社會中前30%中都有這麽多人買房困難了,那麽剩下人的日子怎麽過呢?

 

前特首董建華的團結香港基金就認為土地與房屋問題是香港現在面臨最大的挑戰,市民生活質素不升反降,香港作為國際商業中心的競爭力也在不斷下降。並且這問題非常難搞:市民住的面積越來越小,土地供應又少,而政府對未來的房屋需求還沒有足夠的估計。

 

盡管團結香港基金認為,2018年至2022年的私人住宅年均落成量可以達到20800個單位,比過去十年平均落成量高78%;但是,因為過去十年已經欠下63000個單位的短缺,供不應求已經推高了過去的房價;這肯定就會讓未來的新房越來越貴。

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為什麼 收入 6.8 香港 買不起
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樓價高成選戰關鍵「儲到70歲也買不起」

1 : GS(14)@2015-03-18 02:11:23





內坦亞胡在今次選戰一如以往大打「國安牌」,但似乎不奏效,因為他未能把握社會脈搏,當前以色列人最關心的議題,其實跟香港人一樣,那就是「樓價高、上車難」。他二○○九年上任以來一直擺出不與巴人妥協、不讓伊朗獲得核武的姿態,但卻忽視民生,以致樓價和物價飆升,尤其是樓價在二○○八至二○一三年間因低息而飆升55%,去年又再升5%,令很多年輕人無法置業。選民埃利澤身兼四職,妻子在大學任研究助理,但一家四口只能在耶路撒冷近郊租房子。他慨嘆說:「就算每月儲到七百五十到一千美元,也不夠付房子首期。沒父母幫忙肯定買不到房子。」妻子悲觀地說:「儲錢儲到七十歲也買不起樓。」以色列人平均月薪是二千二百七十美元(逾一萬七千港元),不吃不喝也至少要一百四十八個月工資才能買得起樓,比英美法國要儲六十四至七十六個月工資才能置業還要長。以色列樓價各地不同,一個四房單位最平是海法市,要賣三十五萬美元(二百七十三萬港元)。法新社





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20150317/19079048
樓價 高成 選戰 關鍵 儲到 70 歲也 買不起
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房價年升52% 代理:17年最火爆深圳居民月薪1.8萬買不起樓

1 : GS(14)@2016-03-11 00:49:40

■龍華的「龍光.玖龍璽」日前加推單位,吸引150多名準買家參加攪珠。



【深圳樓市二之一】深圳樓價、全國最癲。國家統計局早前公佈,深圳1月新建商品房價格指數按年飆升52%,升幅冠居全國;今年1月深圳、上海、北京及廣州四個一線城市樓價按年平均升幅約20%,主要是深圳帶動。影響所及,就算是月薪1.8萬元的中產人士,也坦言「住唔起」。樓市泡沫惹來財金官員關注,並部署出招壓抑炒風。《蘋果》記者


根據搜房網數據,首兩個月深圳樓價上升11%,全市住宅均價已達每平方米4.6萬元(人民幣.下同)(每平方呎約5,100港元),比1月再升5.4%,拋離排第2位上海的3.7萬元。



地產交易中心人頭湧湧

記者上周五前往深圳採訪,當日直擊深圳房地產交易登記中心,現場人頭湧湧,各大廳擠滿登記過戶人流,場面墟冚。中原地產代理深圳三級市場住宅部總經理王楚坤向記者表示,目前深圳樓市火爆程度,為他99年調任深圳後首次遇到。深圳樓市去年異軍突起,王楚坤認為政治因素是主要原因,「香港發生佔中後,中央一定要扶持深圳」。去年3月,馬興瑞空降擔任深圳市委書記,是首次有中央委員級別的官員出任,意味深圳政治地位提升,甚至有機會提升為直轄市,是樓市熾熱主因。



■攪珠現場有表演及小食供應。

■深圳房地產交易中心大廳擠滿登記過戶人流。




「升至不合理有危險」

去年11月有發展商租用深圳體育中心銷售新盤,當時萬人到場爭相買樓,場面震撼。王楚坤形容深圳樓價「現在已升至不合理水準,好貴,有危險」。他指目前深圳樓市租金回報率只約2%,連內地銀行貸款利率4.9%的一半都不到,意味租金收入比按揭利息支出還低,預計有回調壓力。深圳樓市令內地「無殼蝸牛」面臨重大壓力,來自四川成都、現居住深圳的唐先生,在花旗銀行工作,月薪15,000元(約1.8萬港元),本來過年前打算在深圳買房,正尋找150萬至200萬元單位,但樓價漲得太快,要供樓根本不現實。他說,當地樓價一直在漲,在無力置業下,打算再過1、2年離開深圳。「樓價炒高確實對90後的人,家庭又沒有多少支持的話,靠自己努力奮鬥,感覺買房有點遙不可及」。先後在羅湖及鹽田置業的彭女士,鹽田單位均價由2010年的1.8萬元升至目前3萬元。她坦言,深圳樓價越來越高,樓市都是被人炒起來,工資的漲幅都沒樓價的漲幅高。深圳市內,升幅最勁的為深圳西南部的南山區,是高新技術產業基地,由於雲集騰訊、華為、中興等多家科企,樓價在深圳屬於最高。據中原地產數據,2月份南山區住宅均價為建築面積每平方米7萬元(每平方呎7,762港元)。



中央部署出招遏炒風

福田區是行政及金融中心,住宅均價每平方米6.47萬元人民幣(每平方呎7,174港元),至於香港人慣常出沒的羅湖區近年在深圳地位已下降,2月份住宅均價每平方米4.61萬元(每平方呎5,113港元)。中央官員亦注視到房價炒風問題,國土資源部部長姜大明表示,將適當增加房價快速上漲城市的土地供應,政府措施將穩定主要城市的房價。姜大明稱,要堅持和完善土地招標、拍賣及掛牌的制度,防止異常交易推高房價,而國土部會全力支持北京、上海、深圳等地出台的調控舉措,相信通過地方政府因城施策的努力,房價一定會穩住。人行副行長潘功勝表示,人行正與住建部等醞釀房地產治理新策。人行正與住建部、銀監會等部門商量,準備開始對一些房地產市場、企業及中介機構,參與金融業務進行治理。



【各界對深圳樓市看法】


■高小姐

無懼政府降溫

香港炒家高小姐:「去年深圳樓價大升,是意料之內的。現在時間敏感,政府可能會出手降溫,但我也一點不怕,還會一直升。」


■唐先生

未能負擔樓價

現居深圳唐先生:「如果能買得起,肯定願意在深圳買房,畢竟這個地方比較適合工作、創業,現靠自己買房是遙不可及。」


■王楚坤

歸咎政治因素

深圳中原王楚坤:「樓價升,政治因素是主要原因,香港發生佔中後,中央一定要扶持深圳,提升為直轄市機會大增。」





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160310/19523313
房價 年升 52% 代理 17 年最 火爆 深圳 居民 月薪 1.8 買不起
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財經評論:買不起的Young Home

1 : GS(14)@2016-08-18 06:01:14

前陣子在公司資料庫找文件,望着前輩儲下來海量樓盤傳單、新聞稿,不其然隨意翻看舊聞舊資料。其中一疊2003年的資料,同業筆下的上車樓盤主打兩房單位、建築面積大約500至600方呎。以新地(016)元朗Yoho Town為例,大部份屬於兩房戶,建築面積由525至599方呎,被傳媒形容為「元朗上車盤王」。
Yoho意指「Young Home」,時任新地副主席郭炳江那時明言樓盤意在吸納年輕一代,及後與MSN合作推出住戶通訊網、送餐上門「Yoho小廚」及家居服務「Yoho好姐」都明顯針對甚少開火煮食、熱愛新科技的年輕一族。當年7月Yoho Town內購單日沽800伙,代理稱有35%買家不足25歲,個別更只有19歲,上車盤當之無愧。事隔13年,「年輕人市鎮」系列第三個樓盤Grand Yoho,標準兩房戶實用面積由498方呎到592方呎,佔樓盤標準戶伙數七成,規劃與Yoho Town相似。不過宣傳主調完全變了一回事,左一句「王者」、右一句「王牌」,Grand Yoho樓盤宣傳品主角一律是離地洋妞,口號是「新引力引領世界」,記憶中無提過年輕人或者上車。讓數據說話,以金管局的離地準則,將600萬元以下單位稱之為上車盤,Grand Yoho首批以即供折實529萬元起跳,粗略一數,折實6球內單位大約25個,佔首張價單總數226伙只有約一成,相信當下大部份25歲港人應該難進駐這個仍然叫作「年輕人市鎮」的樓盤。回頭再看當年Yoho Town那本以「Welcome愛回家」為題的推廣雜誌封面,主角不過是幾個衣着平凡的年輕人,兩份宣傳品併至一起,百般滋味在心頭。記者:陳東陽




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160818/19740610
財經 評論 買不起 Young Home
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