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揭半山舊樓收購內幕 「釘王」持貨廿載不相讓

1 : GS(14)@2016-01-20 23:46:12

2016-01-13 EW

近期樓市確立轉勢下,部份高齡舊樓依然有運行,變身搶手貨。

港島半山羅便臣道豪宅地段,近日有個單位高價易手,樓齡六十二年,毗鄰高廈屹立,缺乏重建價值,仍然不愁買家,成交價創同廈新高。原來,當中大有內幕,該單位所位處物業,相當有來頭,早年已被發展商恒基斥資購入一伙,為收購揭開序幕,業界俗稱「儲樓」,投資者更聞風而至,紛在此「落釘」,博取日後高價收購。

不過,基於「釘王」不相讓,加上當年須集齊百分百業權,才能拆樓重建,遠較現時困難得多,收樓最後功虧一簣。但持貨逾廿載仍未離場,舊樓至今仍受追捧。同樣例子,亦見於九龍旺角彌敦道核心段,一幢「迷你舊樓」,恒基曾着手收購,眼明手快的投資者,更如火如荼進駐,但最後收購不成,恒基在毗鄰發展全幢寫字樓,放棄這個迷你地盤,並意興欄柵蝕讓所購入的單位。雖然如此,該舊樓現時已變身「樓上舖」,收租可觀,買賣亦有價有市。

港島半山羅便臣道四十九B一個低層唐樓單位,近期透過黃開基拍賣行推出,物業於一九五三年落成,實用約一千一百零一呎,開價一千五百八十萬元,雖然多次拍賣,皆未到業主意向價,拍賣場上賣不成,惟準買家極具誠意,私下透過代理與業主協商,最終單位減價一百萬元成交,作價一千四百八十萬元,成交價及呎價皆創下同廈歷史新高。

名人業主星光熠熠

現場所見,羅便臣道四十九B舊樓,與四十九C共用同一條樓梯,樓高四層,共有八伙。舊樓保養得宜,體面地在這豪宅區屹立着,盡管毗鄰高樓林立,旁邊慧豪閣樓高廿九層,不過,基於附近植有樹木,由該易手的舊樓單位外望,窗外一片綠,環境清幽。

該舊樓高價沽出,吸引區內代理注意力。有代理透露,買家並非收購財團,而是對舊樓情有獨鍾的用家。

過往,該幢舊樓曾被財團吼準,發展商恒基曾於一九八八年購入四十九C低層單位,作價三百三十萬。區內代理透露,是次收購價屬無溢價交易,以市價吸納,現已持貨逾廿年。

「當年,恒基希望將四十九B、C連同後面的華麗閣(干德道二十六至二十八號)捆綁式收購,合併羅便臣道四十三號至四十七號(現址慧豪閣)發展,擴大地盤,但因為收唔齊,最終被迫放棄。」

「住得起該地段,非富則貴,大多數專業人士,包括資深投資者及測量師,他們計算重建地積比,知道發展商獲利幾多,開價時爭取最大利益,大家傾唔掂數。」區內地膽說。收樓未竟全功,恒基於是將羅便臣道四十三至四十七號地盤自行發展,所落成的慧豪閣,一及二座,分別均高二十九層,於一九九四年入伙,涉三百三十六伙。

慧豪閣最新成交為二座高層E室,實用六百九十八方呎,去年十月以一千五百四十八萬元成交,呎價逾二萬二千元。「呢度係半山,越高景觀越靚,自然越值錢。慧豪閣設有兩個入口,一個羅便臣道,另一個干德道,由於後者較高,項目落址干德道,馬上升值不少。因此,慧豪閣登記地址為干德道二十二號。」

於區內重建慧豪閣後,恒基再沒有繼續收購毗鄰的羅便臣道「舊樓遺孤」,惟所持有的四十九C一個低層單位,至今仍未脫手。區內代理表示:「呢度舊樓單位間隔實用,樓底高逾十一呎,一向好好租,只要執得企企理理,月租可收四萬元。但租客很長情,住開唔捨得搬,起碼四、五年沒有盤源放租。」

由於租賃市場暢旺,資深投資者關秩安於二○○八年以公司名義購入四十九C高層單位,成交價七百萬元。關氏活躍於樓市,不但是投資者,還晉身物業發展,更於一二年參與汀九金臻十三幢洋房發展。

該幢舊樓亦吸引名人,歌星李玟(本名李美林) ,皆同姐姐李思林等人,於二○一一年以聯名方式,購入羅便臣道四十九號B單位,作價一千三百九十八萬元。李氏姐妺八五年由港移居美國,當年李玟才九歲,二千年她因為演唱《臥虎藏龍》主題曲,成為首位在「奧斯卡金像獎」頒獎典禮獻唱的華語歌手。區內代理表示:「外藉人士特別鍾情半山唐樓,李氏姐妹洋化,當然不例外。」

旺角舊樓「釘王」落戶

旺角彌敦道區內商廈林立,旺段地鋪更聚集珠寶店,包括周大福於該地段有三分店,舖址很接近,分別是彌敦道五百八十號、五百九十四號及六百○一號,六福及周生生亦有分店,還有近日才開張、來自上海過江龍老鳳祥。在此黃金地段卻有碩果僅存的舊樓,分別為位處彌敦道五百八十一、五八一A至五百八十三號,三小幢「迷你舊樓」樓高各五層,沒有電梯。

記者現場所見,彌敦道五八一號地舖,由中興表行承租,樓上住宅都變「樓上舖」,租戶包括眼鏡店、潮流服飾店,健身室、食品公司及紋身店等。區內代理說:「該地段地舖動輒月租數十萬元,小商戶都上樓去,該舊樓單位每個約一千呎,月租兩至三萬之間,容易負擔。」至於彌敦道五百八十三號地舖,面積一千呎,連七百呎閣樓,現時交吉,以三十萬招租。

恒基罕見蝕讓離場

該兩幢舊樓共有十六個單位,根據土地註冊署紀錄,當中十五個,於一九七七年來陸續由個人名義,改為由公司持有,「落釘」意味濃厚。買家皆是地產界的「明星」,代理對他們啷啷上口:「楊渭生除了好買舖,更專吼舊樓,有時『落釘』,有時則大手購入,然後高價賣予發展商;還有盧華,專收舊樓,幾乎舊樓都見他的踪跡,去年還申請強拍石硤尾舊樓。還有何伯陶來頭勁,他曾是周大福董事,亦頻頻買舊樓。」

消息人士續說,恒基亦早於八十年代吼準彌敦道五八一至五八五號舊樓,佔地約七千呎,由於舊樓「釘王」聚集,最後只成功併購其中的五八三A及五八五號,佔地約四千方呎,於一九九六年落成商廈富時中心。

在富時中心落成前,恒基曾於一九九○年三月,購入五八三號二樓單位,惟持貨十六年,最終於二○○六年,以一百四十六萬蝕讓,買家豐協發展有限公司,董事為何伯陶及家人。

雖然恒基早已退出收購,根據土地註冊處及公司註冊署資料顯示,近年,五八一至五八三號舊樓已「貨源歸邊」,由何伯陶及家人持有的四間公司,包括銘才發展及彩霸發展,自從一九八九年,直至最近的二○一三年,多番收購舊樓,目前持有十個單位,佔業權逾六成。當中亦不乏高價購入。二○一三年八月及九月,一口氣以二千萬元,購入五十三號兩個單位,「該舊樓每個市值約六百萬元,成交價遠高於市價。」區內代理說。原業主則為楊渭生,於二○○八年以約七百萬元購入兩單位。

羅便臣道49B及49C資料

建成年份 1953年 單位數量 8個 單位面積 約1101方呎

落釘投機者成本倍增 強拍下調門檻至八成

自從一○年四月,政府降低強拍門檻,將樓齡逾五十年的舊樓,強拍門檻由逾九成降至逾八成,令財團收樓難度大為減少。

雖然如此,以目前的狀況,半山羅便臣道及旺角彌敦道舊樓,依然不符合強拍要求。羅便臣道四十九B及C,八個單位業權各佔八分一業權,假如要達致強拍門檻,財團需購入任何七個單位,不過,現時該舊樓業權分散,分別由八名業主持有。

旺角彌敦道五百八十三號,地舖佔比七分之二,其餘單位各佔七分之一,現時何伯陶等人已持有四個樓上單位,即近六成半權,即使再購入一個樓上單位,亦未到達強拍門檻,必須購入地舖,方可成事。

至於彌敦道五百八十一號地舖,業權比例重,該地舖由宏安集團有關人士持有,佔全幢五成業權,樓上十個單位各佔二十分之一。消息人士透露,地舖業主與何伯陶關係好,不排除合作發展,何氏現時持有全幢三成半業權,不排除日後繼續收購,日後或有統一業權的時候。

撰文?地產組 攝影?地產組設計?林彥博
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