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消化樓市庫存2.5億平方米，地方加碼棚改貨幣化安置

官方數據顯示，在樓市去庫存方面，棚改貨幣化安置發揮了不少貢獻，2016年幫助消化了2.5億平方米。這也推動庫存壓力大的地方政府紛紛提升今年的棚改貨幣化安置比例。

推動樓市去庫存

住房和城鄉建設部部長陳政高15日在全國兩會上表示，從2015年開始國家實施了棚改三年計劃，即從2015~2017年完成棚戶區改造1800萬套，其中2015年已開工601萬套，2016年開工606萬套，今年計劃開工600萬套。從今年準備情況看，項目好於往年，中央的資金支持力度也大於往年，今年更有條件全面完成棚改任務。

他表示，在整個棚改的安置過程中，這兩年大力倡導、大力推行貨幣化安置。因為貨幣化安置有許多好處，首先是提高了效率，老百姓從棚戶區搬出以後，就可以住進樓房，而建設房子至少要三年甚至四年時間，這樣一來動遷群眾就免除了周轉、過渡之苦；第二，可以自由選擇，選擇範圍包括了地段、樓層，以及新房、舊房的選擇，還有物業。

“貨幣化有這麽多好處，受到了普遍歡迎。2016年貨幣化安置比例已經達到48.5%。今年我們要在三線四線城市也包括縣城進一步推進棚改貨幣化安置。”陳政高稱。

在“十二五”中後期，棚戶區改造已成為我國保障房建設的主力類型。2014年我國改造了棚戶區470萬戶以上，2015年這一計劃上調至580萬套。

我國大力推進棚戶區改造之際，正值國內房地產市場出現分化，一二線銷售火爆的同時，三四線城市樓市庫存壓力卻逐漸增大。這種背景下，將兩者通過貨幣化安置來進行結合逐漸成為一種選擇。

國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲在接受媒體采訪時表示，有必要利用貨幣化安置打通保障房與商品房之間的通道，實現住房存量資源的優化配置。

“在高庫存城市，通過貨幣化安置方式，以商品房庫存來解決非常現實。現在很多地方樓市去庫存壓力很大，再建實物保障房，實際上是給市場加壓，不如盤活存量資源。”任興洲說。

陳政高也在2月23日國新辦發布會上表示，在房地產去庫存方面，去年棚改貨幣化安置達到了48.5%，大約去庫存2.5億平方米。棚改貨幣化安置既推動了去庫存工作，又減少了重複建設，提高了效率。

拿錢走人不買房成新問題

正是在諸多“好處”的鼓勵下，從近期一些省級政府對外發布的棚戶區改造計劃可以看出，一些地方政府不但增加了棚改的規模，還打算進一步提高貨幣化安置的比例。

今年1月召開的山東省住房城鄉建設工作會議透露，該省將繼續加大棚戶區改造力度，2017年確定棚改開工任務76.36萬套。至此，山東省棚戶區改造任務已連續3年位居全國第一。

據山東省住房和城鄉建設廳負責人介紹，2016年，山東省棚戶區改造完成投資1296億元，實際開工53.4萬套，完成年度任務的111.2%，貨幣化安置比重達到55.9%，連續7年提前超額完成國家下達的棚戶區改造任務。

河南省則在2017年計劃新開工棚戶區改造42萬套(戶)，基本建成30萬套，並明確提出，貨幣化安置率要達50%以上。

寧夏回族自治區政府近日確定了全區2017年度保障性安居工程計劃任務，計劃改造城鎮棚戶區住房5.3423萬套，將在去年實現棚改貨幣化安置50%目標基礎上達到70%，有條件的市縣區力爭達到100%；實現公共租賃累計實物配租176000套。

2016年，寧夏完成了中央、自治區下達的6.35萬套的棚改開工改造任務，累計完成投資83.23億元。全區有11個市縣100%實現了棚改貨幣化安置，有效化解庫存商品住房1.44萬套共150萬平方米。

2017年吉林省預計改造各類棚戶區11.5萬套，同時繼續提高棚改貨幣化安置比例，加快房地產去庫存。

官方數據顯示，吉林省去年棚戶區改造開工13.29萬套，其中貨幣化安置7.14萬套，占開工量的53.7%，比全國平均水平高5.2個百分點。截至2016年年底，吉林省商品住房庫存面積2930.9萬平方米，比2015年底減少724.3萬平方米，下降19.8%，其中通過棚改貨幣化安置，消化庫存商品住房5.32萬套、370萬平方米。

這也意味著，吉林去年減少的商品住房庫存面積，一半左右是通過棚改貨幣化安置實現的。

在今年1月召開的吉林省住房城鄉建設工作會議上，吉林省住房和城鄉建設廳廳長孫眾誌表示，“通過一年的摸索，各地對棚改貨幣化安置工作都有了充分的認識和了解，大家普遍認為棚改貨幣化安置仍是我省去庫存效果最明顯的手段和方法。”

孫眾誌稱，住建部明確提出“2017年商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市和縣城要基本實行貨幣化安置”，各地要按照這個工作要求，盡量不建、少建回遷房，大幅度提高貨幣化安置比例。

不過，吉林也在實際工作中發現了新問題。“貨幣化安置中拿錢走人的比例達25.5%，高於2015年8.5個百分點。貨幣化安置要盡量引導老百姓買房，不是簡單的拿錢走人，這個問題今年我們要下力氣解決好。”孫眾誌稱。

安徽：允許貨幣化安置戶購買非住宅商品房

據新華社報道，記者從安徽省住房和城鄉建設廳了解到，該省將多渠道消化非住宅商品房庫存，允許房屋被征收的個人使用“購房券”購買非住宅商品房，並鼓勵房地產開發企業將非住宅商品房轉化為自持物業。

安徽省近日印發的《關於推進非住宅商品房去庫存的若幹意見》提出，個人因房屋被征收選擇貨幣化安置的，被征收人可用其持有的“購房券”購買非住宅商品房。同時，鼓勵各銀行業金融機構在國家統一信貸政策的基礎上，加大對個人購買商業、辦公等非住宅商品房的貸款力度。

意見指出，支持房地產開發企業從銷售商品房向“售租並舉”投資模式轉變，鼓勵開發企業成立專業租賃公司，開展房屋租賃業務，運營庫存商品房，以盤活資產。

安徽省統計局的數據顯示，安徽省非住宅類商品房庫存壓力仍然較大。截至2016年末，全省非住宅類商品房待售面積為1199萬平方米，占庫存總量的49.9%，同比增長16.9%，比商品住宅高35.9個百分點。意見明確，對商業、辦公等非住宅商品房去化周期超過48個月的城市，將停止新出讓同類性質用地。

棚改貨幣化安置轉折來臨，誰會受傷丨麻辣地產

棚改，一場改變過去三年房地產行業格局尤其是三四線城市樓市格局的風，轉向在即。

7月12日，住建部召開棚戶區改造工作吹風會時指出，要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；而商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。

這被行業視為政策釋放出的明確信號。在去庫存任務基本完成的城市，棚改貨幣化比例將會降低。

在討論棚改貨幣化安置退潮可能帶來的行業影響前，需要先行討論棚改試驗的成果。

須知，棚改貨幣化安置肩負三四線去庫存的重任，在三四線城市成交冷清的背景下被提出，如今任務已接近完成。

來自恒大研究院的數據顯示，2016年~2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平方米和1.8億平方米，占銷售面積的14.8%和18%。而三四線商品住宅去化周期降至7.6個月，這個數據甚至低於多個一二線城市。

個別庫存極高的城市，如鄂爾多斯在棚改貨幣化安置的背景下，庫存得到消化，成功解套。

興證固收研究團隊指出，2015~2017年，貨幣化安置對住宅銷售的貢獻從14%上升至24%，而本輪地產銷售上行周期至14個月，下行周期或將長於前兩輪。

2016年下半年至今，昔日房企避之不及的三四線城市迎來春天，這不僅導致房企調整戰略下沈到三四線城市，更是直接推高三四線城市房價。

也正因如此，業內對棚改貨幣化安置的評價出現分化，也有所保留。相關結果或仍需付諸更多時間以驗證，但對比兩三年前，房地產行業格局已然大變，棚改政策到了調整的時候。

衣食住行，關心棚改政策調整帶來的實質改變不僅是房地產行業範疇，更是牽涉廣泛的民生性議題。

從目前情況看來，2018年全國棚改計劃新開工580萬套，其中一二線城市113萬套、三四線城市467萬套。

恒大研究院按照85平方米/套、70%的貨幣化安置商品房購買率計算，當三四線城市貨幣化安置比例維持2017年的63%時，帶動商品房銷售面積1.7億平方米，帶動2018年商品房銷售增速16%。

若分地域看，當前東北、西北和西南省份對棚改貨幣化依賴度較大。過去三年，去庫存政策也對相關城市住房需求、房價增長空間、居民購買力造成一定的透支。可以預見，這些區域的三四線城市的房地產交易銷售將受到向下拉扯的影響，並需要數年時間進行修複、調整。

但在東部沿海的三四線城市，特別是一線城市周邊的三四線城市，本身有重點城市人口、產業、購買力外溢的優勢，棚改退潮對其影響不大。

開展房地產開發、銷售的主體即房企方面，即使前期已有部分開發商調整政策，到三四線城市甚至五六線的小縣城拿地，但主流房企的重要布局和主要貨值來源仍是一二線城市。

不過，由於中小房企尤其是三四線城市本土房企，對棚改貨幣化依賴度較大，政策調整後，中小房企將面臨市場份額、銷售規模、融資渠道收緊的多重壓力。

作為影響本輪周期的重要變量，棚改對房地產業的塑造和影響仍在進行中。

責編：彭海斌