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自金融海嘯以後，亞洲飽受資產泡沫化之苦，唯有韓國政府從稅制下手，短期內，打房也許很痛苦，但長期來看，未必不是件好事。

撰文‧劉育菁

與歐美日等國家相比較，韓國不動產的開放相當「晚熟」，主因是一九五三年韓戰結束後，韓國百廢待舉，很長一段時間，政府採取計畫性經濟，並控制房地產的發展，包括限制土地供給、租賃制度及商品房限價政策等，都由政府一手主導。

直到九七年亞洲金融風暴侵襲韓國，發展四十三年的漢江奇蹟，一夕之間財富縮水一半；為了挽救經濟，政府逐漸鬆綁不動產政策，造就韓國不動產自二○○○年至○八年的九年榮景。

房價飛漲 一波波政策只能維持穩定「二○○○年是韓國房價的分水嶺。」法意資產管理房市地產研究部羅克軒指出，九七年，韓國對外接受國際貨幣基金組織（ＩＭＦ）的金援，對內進行經濟改革與結構調整。政府在不動產政策上採取全面性的開放，包括減免交易及持有稅、取消限價政策、提供低利貸款，甚至開放外國人購屋並給予公民待遇等。一連串利多實施下，韓國房價自二○○○年開始起漲，而且一飛沖天。

九七年亞洲金融風暴初始，韓國首爾房價並未迅速下跌，直到企業倒閉、失業率提高後，才大幅崩落。「當時在江南松坡區蠶室洞，土地約七十二坪、建築約一三○坪的透天厝，風暴前市價約一千萬新台幣，過了一年價格幾乎腰斬，最後我用五五○萬新台幣的『跳樓價』購入。」在台韓兩地從事紡織貿易的欣麗貿易負責人吳潛淑，在九八年危機入市，搭上這一波韓國房地產的大榮景。

二○○○年至○三年，首爾房價飛漲，韓國政府自○三年後，每隔一、二年就踩煞車，祭出抑制措施，讓房價不致失控。「雖然政策一波接一波，但整體來看，政策只達到穩定，卻無法讓房價下跌。」羅克軒強調。○三年初始，政府雙管齊下採取「打房與護房並進」的政策，一方面提高資本利得稅，最高達六○％；另一方面，同時進行「十年廣建百萬戶平價住宅」的租屋政策。

因房價上漲並未如預期下跌，○五年至○七年，韓國政府加重打房力道。○五年時，韓國政府從健全稅制著手，把原先土地與房屋分開課稅的持有稅，改為合併課徵，並更名為「綜合不動產稅」。

因為綜合不動產稅制屬於持有稅，除了原先政府核定的一％單一稅率外，對於高價的土地及房屋，如三億韓元（約八三七萬新台幣）土地或六億韓元（約一六七三萬新台幣）房屋，再「額外」採取課徵一％至三％不等的累進稅率。這項政策對高價屋來說，大大增加房地產的持有成本。

但羅克軒表示，房價上漲的速度遠高於增加稅負，房地產投機行為仍然存在。即使綜合所得稅實施的第一年，房價出現七年來首次下跌；但從韓國全國房價指數，只微幅小跌不到三％，對江南一帶的大坪數豪宅，根本一點影響都沒有。

加強力道 富人加稅、自住則減稅因此，○七年政府更進一步採取房地產交易所得稅的「實價課稅」。事實上，韓國很早就實施房地產交易所得稅，只是原本計算的稅基是由公告價格而定，○七年後才改由「市價」課徵；更重要的是，為了減少不動產的投機行為，政府對「多屋族」課徵重稅。

比如，對「一戶多屋」者，針對持有期間、持有戶數及高總價房屋，提高交易所得稅稅負（類似台灣奢侈稅），稅率最高達六○％；但另一方面，為減少衝擊，對長期且自住的屋主，給予出售時按實際交易價格扣除四五％後，再課徵交易所得稅的特別減稅措施。

研究韓國不動產、目前在韓國西江大學語學堂學習韓文的徐俊平說，○七年的打房是朝著「富人加稅、自住減稅」方向，因此並未感受到很大的民怨；但從韓國全國或首爾房價指數來看，並未迅速下跌，「真正壓垮韓國房價是○八年的金融海嘯」。

羅克軒表示，韓國房地產已上漲九年，來到歷史高點，金融海嘯只是讓房地產順勢進入修正的循環。

這也是○八年後，李明博、朴槿惠兩任韓國總統對不動產釋放利多的主因。李明博○八年上任後，調降綜合不動產稅，並提高富人的課稅門檻到九億韓元；朴槿惠今年四月公布「住宅市場正常化綜合對策」，從供給、稅收、金融等三管齊下，被喻為史上「最大膽」的住宅刺激政策。

嚴審房貸 有助抑制炒房以台灣與韓國不動產的金融政策與市場相較，有兩點明顯差異。

第一是房價所得比。據營建署住宅需求動向調查資料，全台平均房價所得比八．四倍，但台北市則高達十二．四倍；但根據韓國國民銀行資料，首爾房價所得比也不過七至八倍，主要是韓國銀行實施嚴格的貸款審核制度。

第二是韓國特有的「傳貰（音同世）」租屋制度，房客在簽約入住前，要交給房東巨額押金（傳貰金），通常是房價的六成至七成，租期為二年，但租屋期間房客則不需要再向房東繳交任何房租；二年期滿後，房東須將傳貰金全數返還給房客，雖然相當於白住，但巨額押金也是很大的經濟負擔。

多數房東拿到傳貰金後，會放在定存賺取利息，積極一點會把這筆資金做投資，或是再買房地產。因此，若韓國房地產不景氣時，租屋需求增加，傳貰金會上漲（不再以房價的六成至七成計算）；若房地產大好時，傳貰金會下跌。

旅居韓國八年、曾經在韓國弘毅大學擔任中文教職的鄭匡宇，在韓國租屋五年，當時首爾房價仍在高檔，他在首爾大學入口地鐵站旁租了一間僅僅六坪的套房，就要付給房東押金五千萬韓元（約一四○萬新台幣）。由於房客要提供高額的押金，在韓國當房東負擔並不重，於是鄭匡宇在一○年首爾房價不再上漲時，就從房客變房東，當起包租公。

鄭匡宇分析，韓國人沒有一宅一生的想法，甚至從就學、工作時就喜歡到處搬家，過去房價上漲時，很多新婚夫妻會想盡辦法貸款買屋；如今，擔心房價下跌，買了之後會被套牢，所以寧可貸款來支付租屋的巨額押金。

徐俊平表示，韓國政府針對富人祭出重稅後，距離首爾一小時車程的郊區如京畿道，有些大坪數高總價住宅，已回到○八年高點。從韓國首爾房價指數來看，○八年至今年第二季，指數下跌五％，郊區屋主若想脫手就得賠售。

從韓國打房政策來看，房市在面對海嘯後順勢回檔修正，配合稅率改革與富人課稅，打房也許很痛，但長期來看，對整體國家經濟未必不是好事。

首爾房價高點已過 !

開徵綜合不動產稅 把土地與房屋合併課稅，對土地３億韓元以上，房屋６億韓元者，採累進稅率１～３％。

2005 提高自備款比率 自備款由４成提高至６成。

特定地區提高交易稅 首都控制區內設立本店或事務所，稅率加重３倍；對別墅、球場及高級住宅等，加重５倍。

2007 實價課稅 按照交易價格課徵所得稅，也就是實價課稅。

調整資本利得稅率 一戶一屋且持有15年以上，稅率降至５％，其他調高到50％，但一戶三屋以上者調高為60％。

2008 調降綜合不動產稅率 降到0.5～１％，並把課徵對象提高至９億韓元。

2013 住宅市場正常化綜合對策 今年內購屋的自住客５年內可免除資本利得稅，但高價屋除外；針對首次購屋者，放寬貸款審核條件。