周慕冰：推进信贷资产证券化盘活存量资金

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来源：网易财经

 中国银监会副主席周慕冰今日在2015陆家嘴论坛上发表主题演讲时表示，在大局稳定、总体向好的背景下，银行业也面临不少风险和挑战，需要积极主动做好应对。

一是国内外经济形势发展变化对银行业发展战略的挑战。从国际上看，世界经济仍处于危机后的深度调整期，缺乏新的增长动力；国内经济也面临下行压力，不同地区、不同行业、不同领域出现差异性变化，需要银行根据自身竞争优势和业务定位找准发展方向。

二是全面深化改革对银行业应变能力的挑战。随着利率市场化加快推进、存款保险制度正式推出等改革不断深化，银行业经营的制度环境正在发生深刻变化，做大规模吃利差的发展模式变得越来越难以持续，需要银行顺应改革潮流稳妥推进转型。

三是产业结构调整对银行业风控能力的挑战。产业结构调整是我国经济转型升级的必由之路，从长远来看，有助于银行业防范和化解风险、培育新的业务增长点和利润源，但短期内可能引发局部不良贷款上升，加大风险防控压力，需要银行正确把握发展重点提高风险管理水平。

四是金融业态演变对银行业创新能力的挑战。一方面，传统金融创新步伐加快，跨市场产品、民间借贷、影子银行等比较活跃，融资渠道多元化趋势进一步显现；另一方面，P2P贷款、众筹融资、第三方支付等互联网金融新业态迅速崛起，需要银行立足于提升服务水平不断开拓创新。

周慕冰表示，这些风险和挑战对银行业的影响已经开始显现，近期银行业风险暴露持续增多，利润增速快速放缓。商业银行不良贷款余额已经连续14个季度上升；净利润同比增速已从去年的10.5%进一步降至4%以下。

他指出，下一步，要坚持用好增量与盘活存量并重。目 前中国经济体系中的资金存量非常巨大，但资金供需中仍然存在结构性问题，一些资金的使用效率偏低，导致资金面“总量多、流量少”。要改变这一局面，既要用 好增量，优化新增贷款投向，又要大力提高存量资金使用效率。要进一步推进信贷资产证券化和信贷资产流转业务；积极采用市场化手段，多渠道、批量化处置不良 资产，加大不良资产处置力度，为新增贷款腾出空间；在加强风险防控的前提下，通过回收再贷、贷款重组，以及发放并购贷款等推动低效企业兼并重组等方式，充 分盘活沉淀在低效领域的信贷资源。

周慕冰还表示，银行业还将加快推进重点领域改革，进一步释放活力与效率。一是继续推动扩 大民间资本进入银行业。推进民营银行、消费金融公司、村镇银行设立实现常态化，成熟一家，设立一家，支持和鼓励民间资本投资农村中小金融机构，不断完善多 层次、广覆盖、差异化的银行业机构体系。二是继续推进银行开展事业部制、子公司制、专营部门制等改革，推动管理模式、商业模式、服务模式和绩效考核模式的 深度转型，提高运营效率和管理水平。三是继续推进简政放权，优化监管服务，为银行业服务实体经济创造更为宽松的政策环境，激发市场活力。

发言实录：

尊敬的杨雄市长，肖钢主席，项俊波主席，各位领导，各位来宾，各位朋友大家上午好，很高兴有机会在这里和大家探讨关于中国银行业改革、发展和服务实体经济 的一些看法。银行业与实体经济是相互依存、同生共荣的关系，支持和服务实体经济是银行业的天然职责。当前，银行业按照党中央和国务院部署，坚持主动适应经 济发展新常态，统筹谋划推进改革开放，多策并举服务实体经济，促进经济金融持续健康发展。

一，银行业改革开放取得积极进展，服务实体经济能力不断增强。

二是银行业务治理体系改革成效明显。近年来，银行业金融机构“三会一层”的公司治理结构持续完善，决策科学性和制衡有效性进一步提升；在巩固信贷风险管控 机制的基础上，进一步推进覆盖非信贷和表外资产的全面风险管理体系建设；各主要商业银行均已建立同业业务专营部门和理财业务事业部，业务治理的针对性和规 范性进一步增强；信托业保障基金和小额贷款公司协会等行业组织正式设立，行业自律和自我救助能力进一步强化。

三是政策性银行改革取得新进展。目前，三家政策性银行改革实施总体方案均获得国务院批复同意，开发性金融、政策性金融将在增加公共产品供给中发挥更加有效 的作用。开发银行组建住宅金融事业部，进一步加大了对棚户区改造的支持力度；进出口银行继续发挥在支持外贸发展、实施“走出去”战略中的特殊功能和作用； 农业发展银行积极服务“三农”，特别是支持粮棉油收储、农业开发和农业农村基础设施建设，并为地方开展水利建设提供了资金支持。

四是银行业对外开放进一步扩大。去年9月，银监会修订出台了新的外资银行行政许可事项实施办法，遵循中外一致原则，调整了外资银行准入条件；以准入前国民 待遇加负面清单方式，进一步扩大对港澳银行业的开放。全面探索上海自贸区银行业改革开放新举措，截至2015年5月末，扩区后的上海自贸区共设有41家法 人机构，营业性网点超过300家。此外，积极推进广东、天津、福建三个新设自贸区银行业金融机构发展。

随着改革开放进程的不断推进，银行业服务实体经济能力不断提升，取得了明显成效。一是信贷增长保持合理水平，有效促进了国民经济平稳发展。年初以来，银行 业贷款持续较快增长，今年1-5月，在社会融资规模同比少增1万亿元的背景下，银行业金融机构人民币各项贷款余额同比增长14.0%，比年初提高0.3个 百分点；人民币贷款比年初增加5.29万亿元，同比多增7830亿元。与此同时，存量贷款也在不断优化。银行业通过加快不良资产核销处置、信贷资产转让、 资产证券化等多种方式，盘活沉淀的信贷资源，有效提高了资金周转速度。

二是大力保障重点工程和项目的合理资金需求。银行业积极支持“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带三大战略实施，制定了支持重点建设项目的信贷综合服 务方案；进一步加大对铁路、公路、重大水利工程等基础设施建设项目的信贷投放力度。有条件的银行业金融机构还根据战略定位和业务特征，着力为企业“走出 去”提供差异化、特色化服务。

三是积极推动产业结构调整和升级。一方面，有效化解过剩产能，大力发展绿色信贷。加大对产能过剩行业兼并重组、转型转产、技术改造等环节的信贷支持和服 务；严格落实《绿色信贷指引》，积极构建绿色信贷监测统计、考核评价体系等长效机制，有效促进了节能环保行业发展。2014年末，21家主要银行绿色信贷 余额约6万亿元，同比增长15.7%，贷款所支持的项目预计年节约标准煤1.7亿吨，形成二氧化碳减排约4亿吨。另一方面，积极支持科技创新和战略性新兴 产业。创新科技创业企业金融服务模式，鼓励银行业金融机构试点设立科技信贷专营事业部、科技支行和与外部创业投资机构合作，研究实施符合我国国情的投贷联 动金融服务模式，支持科技创新企业发展。

四是积极支持房地产市场平稳运行。2014年9月和2015年3月，银监会联合人民银行、住建部根据市场发展态势，两次调整房地产金融服务政策，支持居民 家庭购买首套和改善型自住房的贷款需求。目前，房地产贷款保持较快增长，一季度末，个人购房贷款余额同比增长17.6%，比各项贷款增速高3.6个百分 点，其中首套房贷款比重约九成。

五是大力发展普惠金融。进一步提升金融服务的覆盖面、可得性和便利度，推动信贷资源向小微企业、“三农”倾斜。将银行业小微企业金融服务的工作目标由以往 侧重贷款增速和增量的“两个不低于”调整为“三个不低于”，从增速、户数、申贷获得率三个维度，引导金融资源惠及更多小微企业。推进“三农”金融服务长效 机制建设，不断改善农村金融服务，加快构建县、乡、村三级金融服务网络体系，努力打通金融服务“最后一公里”。截至2015年5月末，银行业小微企业贷款 实现“三个不低于”：用于小微企业贷款余额21.7万亿元，同比增长15.8%；贷款户数与申贷获得率均高于上年同期。涉农贷款余额24.8万亿元，同比 增长11.9%。目前，全国58.9万个行政村实现基础金融服务覆盖，占比达92%。

二，银行业保持稳健运行，但也面临风险与挑战。

在着力服务实体经济的同时，银行业始终坚持防范风险不松动，切实做到“强服务、防风险两手抓，两手都要硬”。目前，银行业经营发展保持稳健态势，银行业各 项经营管理和风险监管指标稳步向好，资产负债平稳增长、资产质量保持稳定、损失吸收和风险抵御能力不断增强。截至5月底，银行业总资产达到180万亿元， 同比增长13.0%；本外币各项存款余额133万亿元，增长10.8%。一季度末，商业银行不良贷款率1.39%，保持在较低水平。资本回报率和资产回报 率分别达到17.8%和1.29%；成本收入比为26.7%，比年初下降4.9个百分点。拨备覆盖率保持在212%的较高水平；资本净额达11.8万亿 元，资本充足率为13.13%，同比增加1个百分点。银行业监管有效性持续增强。在完善分类监管、加强并表监管的基础上，进一步丰富监管工具箱，出台了商 业银行监管评级内部指引等一系列既切合实际又符合国际惯例的监管规则。批准六家银行实施资本计量高级方法，优先股等新型资本补充工具顺利推出。有针对性组 织开展负债业务、表外业务、信托业务、信息安全等一系列现场检查，提升检查精确度，及时发现和堵住了一批漏洞。加大行政处罚力度，坚决打击非法集资行为， 果断取缔了部分非法金融组织，监管的有效性持续增强。

但是，我们也要清醒地认识到，在大局稳定、总体向好的背景下，银行业也面临不少风险和挑战，需要积极主动做好应对。一是国内外经济形势发展变化对银行业发 展战略的挑战。从国际上看，世界经济仍处于危机后的深度调整期，缺乏新的增长动力；国内经济也面临下行压力，不同地区、不同行业、不同领域出现差异性变 化，需要银行根据自身竞争优势和业务定位找准发展方向。二是全面深化改革对银行业应变能力的挑战。随着利率市场化加快推进、存款保险制度正式推出等改革不 断深化，银行业经营的制度环境正在发生深刻变化，做大规模吃利差的发展模式变得越来越难以持续，需要银行顺应改革潮流稳妥推进转型。三是产业结构调整对银 行业风控能力的挑战。产业结构调整是我国经济转型升级的必由之路，从长远来看，有助于银行业防范和化解风险、培育新的业务增长点和利润源，但短期内可能引 发局部不良贷款上升，加大风险防控压力，需要银行正确把握发展重点提高风险管理水平。四是金融业态演变对银行业创新能力的挑战。一方面，传统金融创新步伐 加快，跨市场产品、民间借贷、影子银行等比较活跃，融资渠道多元化趋势进一步显现；另一方面，P2P贷款、众筹融资、第三方支付等互联网金融新业态迅速崛 起，需要银行立足于提升服务水平不断开拓创新。

这些风险和挑战对银行业的影响已经开始显现，近期银行业风险暴露持续增多，利润增速快速放缓。商业银行不良贷款余额已经连续14个季度上升；净利润同比增速已从去年的10.5%进一步降至4%以下。

三，主动适应新常态，促进金融与经济良性互动。下一阶段，银行业将继续贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，坚决把稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项政策落实到位，加大金融支持实体经济力度，积极促进金融与经济的良性互动。主要抓好五个并重：

一是坚持稳增长与调结构并重。立足于实体经济的有效需求，在继续保持合理贷款增速的同时，进一步优化信贷结构，推动化解过剩产能和落后产能，大力推行绿色 信贷，积极支持符合国家产业政策和行业标准的能效项目。加快业务模式、机制、流程和产品创新，提供更多适应战略性新兴产业和新兴业态发展需求、更多与“互 联网+”时代特征相契合的金融产品和金融服务。

二是坚持支持重点领域与支持薄弱环节并重。一方面，积极服务经济社会重点建设领域，主要包括：支持“三大战略”等重大国家战略实施；支持民生、交通、农 业、网络、能源、节能环保等领域重大工程项目建设；支持养老家政健康消费、信息消费、旅游休闲消费、绿色消费、住房消费、教育文化体育消费等重点消费领域 建设；支持企业“走出去”，推进国际产能务实合作。继续大力发展普惠金融，加大对小微企业、“三农”等领域的支持力度，大力发展民生金融业务，促进金融与 互联网融合创新，为大众创业、万众创新提供多元化金融服务。

三是坚持用好增量与盘活存量并重。目前我国经济体系中的资金存量非常巨大，但资金供需中仍然存在结构性问题，一些资金的使用效率偏低，导致资金面“总量 多、流量少”。要改变这一局面，既要用好增量，优化新增贷款投向，又要大力提高存量资金使用效率。要进一步推进信贷资产证券化和信贷资产流转业务；积极采 用市场化手段，多渠道、批量化处置不良资产，加大不良资产处置力度，为新增贷款腾出空间；在加强风险防控的前提下，通过回收再贷、贷款重组，以及发放并购 贷款等推动低效企业兼并重组等方式，充分盘活沉淀在低效领域的信贷资源。

四是坚持解决融资难与融资贵并重。针对企业反映突出的融资难融资贵问题，去年国务院专门出台了关于缓解企业融资成本高问题的十条指导意见及实施方案，银监 会就改善续贷管理、清理规范收费等提出了相关监管要求。目前，社会整体融资利率略有降低，但相对于企业的经营和财务状况仍然偏高，银行业将继续抓好既有政 策的落地实施，协调推进融资难和融资贵两个问题的解决。一是继续落实好解决倒贷问题的有关政策措施，根据企业生产经营特点，合理设定贷款期限和还款方式， 科学运用循环贷款、年审制贷款等业务品种，有效解决企业借助外部高成本搭桥资金续借贷款问题。二是加强存贷款定价管理，合理确定利率水平，准确反映每笔贷 款的管理成本、资金成本和风险成本。继续严格落实不准以贷转存、不准存贷挂钩等“七不准”、“四公开”要求。三是进一步清理规范收费。对于不服务只收费 的，坚决取消并查处；对于能在利差中补偿的，不再另外收费；对于必须保留的补偿成本性收费，严格控制收费水平；对于巧立名目，变相收费增加企业负担的，一 律取消。银行业正在对支持小微企业金融服务政策落实情况开展全面自查和严格督查，深入查摆问题，边查边纠。对银行业支持实体经济的良好实践，加强总结、宣 传和推广普及。

五是坚持支持实体经济与防控金融风险并重。银行业要高度关注经济新常态和金融市场化改革中金融风险变化的规律和特征，将风险管理关口前移到业务拓展阶段， 切实加强各类风险防控，努力做到防范信用风险与防范流动性风险相结合、防范表内风险与防范表外风险相结合、防范自身风险与防范传染性风险相结合、防范单体 机构风险与防范整体风险相结合，坚决守住不发生系统性区域性风险底线，积极为经济社会发展提供更有质效的金融服务。

在服务实体经济的同时，银行业还将加快推进重点领域改革，进一步释放活力与效率。一是继续推动扩大民间资本进入银行业。推进民营银行、消费金融公司、村镇 银行设立实现常态化，成熟一家，设立一家，支持和鼓励民间资本投资农村中小金融机构，不断完善多层次、广覆盖、差异化的银行业机构体系。二是继续推进银行 开展事业部制、子公司制、专营部门制等改革，推动管理模式、商业模式、服务模式和绩效考核模式的深度转型，提高运营效率和管理水平。三是继续推进简政放 权，优化监管服务，为银行业服务实体经济创造更为宽松的政策环境，激发市场活力。

在经济新常态和深化金融改革的背景下，银行业挑战和机遇并存，相信只要我们把握好服务实体经济这个根本，守好不发生系统性区域性风险这个底线，与时俱进地推进改革创新，就一定能为实体经济的可持续发展做出更大的贡献！谢谢大家！

上海國際集團剝離14家公司 盤活資產超300億

上海國際集團剝離14家公司 盤活資產超300億

一財網 方向明 2015-08-27 22:39:00

浦發銀行與上海信托“1+2”的整合工作已經上報國務院並獲得原則同意，預計年底將得到批複。“1+2”中的“2”是指上海信托代上海國際集團持有的上投摩根基金管理有限公司和國利貨幣經紀有限公司兩家子公司。重組完成後，浦發銀行將成為國內第四家持有信托牌照的商業銀行。

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財政存量資金盤活暴露三大問題

財政存量資金盤活暴露三大問題

一財網 陳益刊 2015-10-09 11:16:00

由於地方財政存量資金清理範圍未包括財政專戶，因此一些地方將國庫資金轉移到財政專戶的做法，也導致存量財政資金難以被盤活。

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【觀察】“光明系”地產上市 巨量土地待盤活

【觀察】“光明系”地產上市 巨量土地待盤活

第一財經日報 羅韜 2015-11-16 22:24:00

據悉，光明地產不僅是農工商房地產的資產置入，未來還將扮演光明食品集團資源整合者的角色，逐步參與開發、整合和建設集團旗下的相關房地產資源。

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新能源車產業園“大躍進” 地方政府借機盤活僵屍產能

日前，貴州省貴陽市貴安新區管委會與五龍集團簽訂項目合作協議。根據協議，雙方將在當地打造一個集純電動汽車整車及核心零部件協同發展的新能源汽車生態產業園。產業園預計總投資50億元，將於2017年年底建成，建成後年產新能源車將有望達到15萬輛。按照官方消息，在項目達產後，整車企業年產值300億元以上，加上帶動的汽車相關配套產業，將形成千億級的汽車產業生態園區。

在政策綠燈和千億補貼的助推下，地方新能源汽車投資熱情不斷高漲。和君咨詢汽車分析師張海濱對第一財經記者表示，近兩年來，各地政府興建汽車產業園的熱情高漲，在傳統制造業不景氣的背景之下，被國家助推的新興產業比如新能源汽車產業成為各地政府鼓勵投資的重要方向。第一財經記者粗略統計，僅2014年下半年的時間，全國各地建立的新能源汽車產業園就已經達到十數個，這些產業園項目投資數額都非常驚人，動輒達到十幾億甚至是幾十上百億。

這不禁讓業內人士擔憂，遍地開花的新能源汽車產業園項目，其最終能走向市場化的有多少?在目前新能源汽車依然需要政府補貼和政策刺激的大背景下，我們真的需要那麽多新能源汽車產業園嗎?這樣的觀點，北京理工大學副校長、電動車輛國家工程實驗室主任孫逢春就曾通過媒體對外表示過，他認為：目前國內的新能源生產企業呈現出“散、小、低”的特點，我們並不需要那麽多的新能源生產企業，自然也不需要那麽多的汽車產業園。

借新能源盤活現有“僵屍”產能

“有不少政府之所以願意去推新能源，其實是為了把當地原有的汽車產能和資源給盤活。”一位不願透露姓名的業內人士告訴記者。在此之前，我國有各類車輛生產企業1300多家，在這1000多家企業中，有一批企業多年來處於停產或半停產狀態，產量極少甚至沒有產量。為淘汰落後產能，加快行業的兼並重組，2012年7月工信部下發《關於建立汽車行業退出機制的通知》(下稱《通知》)，表示將對上述企業進行整頓，如果整頓後依然無法達到考核標準，將暫停其《車輛生產企業及產品公告》，將其勸退。

《通知》發布後不久，工信部下發了《特別公示車輛生產企業(第1批)》的公告，有48家企業被“黃牌”警告。這其中主要是客車以及專用車和改裝車生產企業，其中就包括杭州長江客車廠、雲南美的客車制造有限公司以及貴州客車制造廠。

第一財經記者了解到，在被工信部“黃牌”警示後，從自2014年10月起，貴州貴安新區就開始在全國範圍內積極尋找合作夥伴，多次往返諸如北京、武漢、重慶、上海等國內汽車發達城市進行考察調研，希望盤活現有資源，而最終選擇與五龍集團牽手，在本次項目合作中，新區開發投資公司與五龍集團簽署了《貴州客車制造廠有限公司增資擴股協議》。貴安新區負責這一項目的內部人士告訴記者，與五龍的合作是當地希望引入五龍的核心技術，作為貴州發展汽車產業的基礎。在他看來，發展新能源是企業在被“公示”之後，積極自救的一個表現。不過，協議雙方拒絕進一步透露雙方增資和股權占比的具體情況。

在與整車企業合作敲定後，為便於配套，地方政府必然要拉紅線，帶動零部件企業的落戶，因此，產業園區的規劃和建設也在情理之中。

這樣的案例並不止貴州一地，在此之前，五龍集團曾經牽手雲南美的客車制造廠打造了五龍在雲南的新能源生產基地，隨後又兼並重組了同樣瀕於被勸退的杭州長江客車廠，成立了長江汽車，主要生產新能源商、乘用車型，由此帶動當地對新能源產業鏈的大規模投入。

補貼要導致產能過剩隱憂？

“現在很多地方都在搞產業園，特別是一些城市的高新區。‘十三五’規劃中，新能源都是重點發展的方向。”張海濱告訴記者。第一財經記者粗略統計，僅2014年下半年，全國各地建立的新能源汽車產業園就已經達到十數個，這些產業園項目投資數額都非常驚人，動輒達到十幾億甚至是幾十上百億。而在2015年，這一勢頭進一步加速，新能源產業園出現遍地開花的情況。

“政策鼓勵，地方政府都認為新能源是未來的趨勢，再加上政府本身就有產業支持資金，與其鼓勵傳統產業，當然不如鼓勵新興行業。”張海濱認為。

而造成各地都熱衷新能源產業投入的背後還有一大重要原因在於，按照目前國家政策，進入新能源試點應用和推廣的城市，都有一定的考核要求，達不到會有一定的懲罰措施。而按照此前國家公布的截止到2015年8月份全國39個城市新能源汽車推廣的情況，有16個城市和地區達標率不足20%。隨後，國家調整了考核的方式，2016年國家公布的考核計劃中采取獎懲並行的方式，在規定政府和公共用車中新能源的替換比例之外，每增加多少輛車獎勵多少金額，最高獎勵達到2億元。這在很大程度上推動了地方政府鼓勵當地新能源投資的熱情。

“因為新能源推廣補貼中，地方補貼的部分是需要地方財政出資，而在此背景下，地方政府當然更願意補貼本地企業。”比亞迪汽車的一名內部人士曾經對第一財經記者抱怨道，在此之前，比亞迪的新能源汽車試圖進入別的市場，很多地方政府就要求其必須在本地建廠，因為這樣不僅可以帶動就業，也能拉動當地產業鏈的體系配套。

在胡蘿蔔+大棒的雙重政策下，不難理解為何各地都在大躍進般地進行投入，但其中的產能過剩隱憂也在發酵。川財證券的一位分析師認為：在目前的情況下，新能源汽車根本無法實現市場化，而各地的投入和產出，最終的消費流向更多的依然是公交、物流以及專用車領域，基本上都屬於當地投入、當地消化。

而這種“內循環”的方式其實已經暴露出一定的問題，比如之前被媒體曝光的新能源騙補問題，以及各種質量問題等。在此背景下，如何用一種更加理性和市場化的態度對新能源產業進行投資，也成為企業和各地需要慎重考慮的問題。

連造七處地王，意在盤活不良信達地產下了一盤“圍魏救趙”的大棋

2015年下半年至今，一二線城市“地王”頻現，買家多是不差錢的國企、央企。（東方IC/圖）

短短一年時間，此前默默無聞的信達地產斥資300億拿下全國7宗“地王”，背後是其母公司中國信達的全力支持。“地王”是個整體策略，單個項目賺不賺錢並不重要，重要的是盤活不良資產。

地產與金融聯姻，用夾層基金的操作模式，做大信達地產自有資金的規模，形式上降低了信達地產資產負債率，使其可以以小博大，加大杠桿率。

“沒恨，全是羨慕。”

當信達地產（600657.SH）在短短一年時間，斥資300億拿下全國7宗“地王”後，一家資產管理公司人士向南方周末記者發出上述感慨。

實際上，2009年信達地產一經借殼登陸A股，就立即被市場追捧為“未來的一線央企地產股”，因為它的母公司是中國四大資產管理公司（簡稱AMC）中，最早赴港上市的中國信達資產管理股份有限公司（簡稱中國信達），而中國信達又是隸屬於財政部的央企。

這一預言下得過早，信達地產上市的前兩年，幾乎連地都懶得拿，以致股價不溫不火，有券商甚至揶揄道，“新的房地產研究員不會去覆蓋這只股票，老的房地產研究員對這只股票的印象也不是很好。”

這家幾乎被市場遺忘的公司，今年卻突然變身為一臺“地王收割機”。

與地產綁定

中國信達的觸角伸向各地房企，為它們源源不斷地輸送貸款，以此獲取高額回報。

上世紀末，國有銀行剝離巨額壞賬，四大AMC（華融、長城、東方、信達）應運而生，分別對口承接了工、農、中、建四大國有銀行共計1.4萬億元的歷史不良資產。但完成歷史使命後的四大AMC並沒有就此消失，而是從2009年開始陸續轉型，成為集銀行、信托、證券、保險、租賃等各類金融牌照於一身的金融控股集團。

信達地產也是在中國信達商業化的關口，被註入了中國信達子公司持有的全國11家房地產開發企業的全部股權以及資產，成為中國信達旗下唯一地產平臺。值得一提的是，這些房地產公司及持有項目並非不良資產，他們原本屬於建設銀行下屬的三產企業，在2002年左右被行政劃歸中國信達子公司。

2009年，開始備戰赴港上市的中國信達急需說服全球投資者，除了不良資產處置的主業，中國信達能夠持續盈利。彼時恰逢中國4萬億信貸擴張，銀行正忙著放貸，並沒有什麽不良資產。

李國強是活躍在江蘇、山東、河南不良資產二級市場的服務商，他向南方周末記者回憶，從2008年到2012年江浙率先爆發不良貸款問題之前，銀行幾乎沒有不良資產打包出售，“很多在山東做不良資產的人，2008年之後就退出市場了”。

但很快，中國信達就挖掘到了新的利潤增長點。2010年6月，中國信達成為四大AMC中唯一獲銀監會批準，可以經營非金融類不良資產業務的AMC。開展非金融類不良資產業務，意味著中國信達不僅可以從銀行接收不良資產，還可以接收實體企業的不良資產，其大多為企業間應收賬款。

獲得牌照後，非金融類不良資產迅速成為中國信達商業化轉型最重要的產品之一。中國信達的年報顯示，2010年，中國信達非金不良的賬面資產為4.28億，金融不良76億，非金不良僅占所有不良債權資產的5.3%；而在短短3年之後，非金不良就已超過金融不良。最新數據顯示，2015年末，非金不良已增長至1364.6億元，占所有不良債權資產的55%。

而在非金不良中，房地產又占了大頭。今年1月7日，在銀行業例行新聞發布會上，中國信達資產綜合計劃部總經理梁強介紹，非金融不良業務從行業分布來看，以房地產為龍頭的建築、建材、基礎設施建設等約占到一半，其他行業包括各類制造業，分布比例大體均衡。

“其實大部分都不是真不良。”一位AMC業內人士告訴南方周末記者，趕著2009年4萬億帶來的房地產熱，四大AMC做了很多房地產商業化項目，其實是為房地產提供類信貸服務。

Wind數據統計，從2009年至今，中國信達與25家上市公司開展過“債權轉讓”等非金業務。中國信達收購的債權超過140億，是四大AMC中最多的一家，債權大部分來自地方中小房企。

與打折收購銀行不良資產不同，“債權轉讓”幾乎以原價執行。中國信達會讓上市公司提供抵押和擔保，然後雙方約定資金占用利率以及債權回購時間。

例如，中國信達最大的一筆“債權轉讓”是在2014年，上市公司華夏幸福（600340.SH）下屬子公司大廠華夏幸福基業房地產開發有限公司將其持有的18.85億元債權轉讓給信達河北分公司，然後，從信達河北分公司獲取轉讓款15億元。該筆轉讓期限為3年，屆時融資方將還給信達18.85億元，年利率接近9%。同時，債務人的房地產和商貿公司100%股權質押給信達河北分公司。

上述AMC人士透露，在金融不良債權業務中，銀行也曾被AMC作為放貸通道。在今年銀監會連續下發56號文和82號文叫停之前，如有企業想找AMC融資，AMC可以委托銀行給企業放一筆貸款，並與銀行約定收購時間，隨後以不良資產的名義將企業在銀行的貸款收走，接著再與企業約定本息還款。

一家位於長三角的小型房地產商向南方周末記者證實，2012年，他為一個房地產項目向其中一家AMC融到了一筆錢，以房地產作為抵押，年利20%，“吃差價一點不比小貸公司含糊”。

中國信達八爪魚般的觸角伸向各地房企，為它們源源不斷地輸送貸款，以此獲取高額回報。與此同時，中國信達也將自己和房地產業牢牢地綁在了一起。

“地王”效應

單個項目賺不賺錢並不重要，“地王”是個整體策略，有助於盤活不良資產，“拿了‘地王’再和政府談判土地規劃等事項，獲得的籌碼就多了”。

2015年，AMC的類信貸業務開始走下坡路，其中有監管收緊的原因，也有實體經濟不景氣，企業融資需求萎縮的原因。“現在，假不良正在變成真不良。”上述AMC人士對南方周末記者說。

這種局勢下，中國信達手中握有的不良資產正在變沈。

從利潤增長來看，自2011年以來，中國信達的利潤首度出現增速放緩。2011年，中國信達利潤增長率還是個位數，隨後一路狂飆，在2014年達到歷史高峰，同比增長31.8%；2015年，中國信達利潤為140.3億元，增速降為17.9%。

在此背景下，幾乎被市場遺忘的信達地產被激活，開始通過一級市場招拍掛的方式大幅增加土地儲備。2014年，信達地產緊緊圍繞長三角拿地，8塊土地中有2塊買在上海，僅上半年新增的土地就超過了2013年全年新增土地。而當時正值國務院要求房地產行業“去庫存”。

接下來，信達地產更加瘋狂地吃下了7個“地王”：2015年6月，廣州天河地王；7月，合肥濱湖地王；11月，上海新江灣城地王；12月，深圳坪山地王；2016年1月，杭州南星地王；5月，杭州濱江地王；6月，上海寶山地王。其中，溢價率最高的是最新競得的上海寶山地王，高達303%。

“‘地王’的作用，是拉高其所在區域所有儲備資產的估值，從而間接提升公司信用，便於融資。”華泰證券投資顧問王澤崇在其微博寫道，從這個角度看，當下的地產公司已經非傳統意義上的地產公司，更類似於一個金融控股平臺。

而中國信達本身就是金控平臺。

信達地產切入珠三角，是因為不良資產業務。2012年，廣東湛江最大民企嘉粵集團申請破產。兩年後，信達地產成立全資子公司廣州信達置業投資有限公司，以22.57億元承債式收購嘉粵集團下屬5家房地產公司100%的股權，獲得上述公司擁有的6宗土地資產，其中4宗在湛江、2宗在廣州。

不過，在廣州的兩塊土地開發進展緩慢。廣東中原地產項目部總經理黃韜告訴南方周末記者，據其了解，因為是不良資產，情況十分複雜，牽扯多方利益，比如政府可能想要改變規劃。

廣州信達地產相關負責人此前也對媒體表示，位於廣州白雲區的東平路地塊，因涉及“三舊改造”而進度緩慢。位於花都的炭步地塊進度稍快，但也未有實質進展。他還表示，廣州信達作為區域公司要形成一定體量，不能只在不良資產上運作，“第一要有項目落地，第二要有良性運轉”。

廣州天河地王隨即誕生。信達地產聯合上海立瓴（信達地產+夾層基金）擊敗了綠地、保利、華發三家房企形成的聯合體，最終以44.2億元勝出，據網易報道，該價格距其心理價位還差4.2億元。競拍現場，一位信達地產內部人士對媒體稱：“基本不用思考，只要綠地舉牌，信達就舉。”

廣州一位房地產分析師對南方周末記者說，單個項目賺不賺錢並不重要，“地王”是個整體策略。比如信達地產在廣州沒有項目，就必須在廣州落一個棋子，“有助於盤活不良資產，拿了‘地王’再和政府談判土地規劃等事項，獲得的籌碼就多了。”

超級杠桿

資金以股權形式進入夾層基金，相當於做大了信達地產自有資金的規模，形式上降低了信達地產的資產負債率，“報表好看了，貸款就容易了，也就容易再加杠桿了”。

信達地產的“地王”策略，得到了母公司中國信達的全力支持。

從2015年開始，針對開發難度較大的“地王”項目，信達地產開始采用“區域公司＋夾層基金”聯合體的模式拿地。其運作思路是，借助中國信達及關聯方在資金方面的優勢，打造金融地產模式。

夾層基金，是由普通合夥人（GP）作為基金的管理者，並依據一定的規則為基金的有限合夥人（LP）提供優先、中間、劣後等三級回報。一般而言，LP是出資人，優先級大多“明股實債”，在有回報時最先分配、有虧損時最後承擔，但是收益較為固定；而劣後級有可能是真實的股權投資人，必須首先承擔項目虧損的風險，同時也有可能獲得高額回報。

“以小博大，高杠桿。”一位不願具名的房地產公司CFO向南方周末記者介紹何為夾層基金時說。

信達地產奪得的上海新江灣“地王”和廣州天河“地王”，就采用了夾層基金的運作手法。

以廣州天河“地王”為例，其由信達地產的全資子公司廣州信達和上海立瓴聯合拿下。上海立瓴的股東則是廣州信達和夾層基金“寧波匯融沁宜”。“寧波匯融沁宜”又來自中國信達子公司和其他資金。根據信達地產的公告，直接和間接，信達地產其最終擁有該項目19%的權益。

盡管投資比例很小，但資本回報率卻有可能非常高。上述房地產公司CFO給南方周末記者算了一筆賬，如果一個項目的總投資是10億，總銷售15億，利潤5億，需要的資本金只要5億。假設，信達地產投資了1億，中國信達投資了4億，而中國信達作為LP，回報率是相對固定的，以10%年化收益、基金期限3年計算，中國信達最終獲益1.2億，而剩余3.8億的利潤全部屬於信達地產，資本收益率高達380%。

此外，夾層基金的模式，還有利於信達地產未來融資。上述CFO說，因為資金以股權形式進入地產項目，相當於做大了項目自有資金的規模，形式上降低了信達地產的資產負債率，“報表好看了，貸款就容易了，也就容易再加杠桿了”。

事實也證明，信達地產的高資產負債率並不影響其融資能力。

在瘋狂拿地的同時，信達地產的資產負債率已經突破非工業國企不得高於80%的監管紅線。據其2016年一季報，截止到2016年3月末，信達地產負債總額為450億元，資產負債率為83.96%，凈負債率更是高達315%。

但在2016年，信達地產已經連續發行了兩期公開債券、一期非公開債券，總融資額度60億元。其中，兩期公開債券的票面利率分別為3.8%和3.5%，非公開債券票面利率為5.56%。綜合來看，接近銀行基準利率。

據公告披露，為進一步發展“金融地產”業務，從2015年12月至2016年3月，在不到4個月的時間里，信達地產兩次申請董事會增加基金投資額度授權，目前已從40億元的授權增加到了200億元。信達地產目前只用了44.93億元。

此外，截至2015年末，信達地產獲得的銀行授信總額約為359.47億元，其中未使用的授信額度為131.96億元。

粗略估計，信達地產手上還有350億元現金未用。

“沒有金融行業的去產能和去杠桿，房地產遊戲鏈條就很難斬斷。”上述華泰證券投資顧問寫道。

連造七處地王，意在盤活不良信達地產下了一盤“圍魏救趙”的大棋

2015年下半年至今，一二線城市“地王”頻現，買家多是不差錢的國企、央企。（東方IC/圖）

短短一年時間，此前默默無聞的信達地產斥資300億拿下全國7宗“地王”，背後是其母公司中國信達的全力支持。“地王”是個整體策略，單個項目賺不賺錢並不重要，重要的是盤活不良資產。

地產與金融聯姻，用夾層基金的操作模式，做大信達地產自有資金的規模，形式上降低了信達地產資產負債率，使其可以以小博大，加大杠桿率。

“沒恨，全是羨慕。”

當信達地產（600657.SH）在短短一年時間，斥資300億拿下全國7宗“地王”後，一家資產管理公司人士向南方周末記者發出上述感慨。

實際上，2009年信達地產一經借殼登陸A股，就立即被市場追捧為“未來的一線央企地產股”，因為它的母公司是中國四大資產管理公司（簡稱AMC）中，最早赴港上市的中國信達資產管理股份有限公司（簡稱中國信達），而中國信達又是隸屬於財政部的央企。

這一預言下得過早，信達地產上市的前兩年，幾乎連地都懶得拿，以致股價不溫不火，有券商甚至揶揄道，“新的房地產研究員不會去覆蓋這只股票，老的房地產研究員對這只股票的印象也不是很好。”

這家幾乎被市場遺忘的公司，今年卻突然變身為一臺“地王收割機”。

與地產綁定

中國信達的觸角伸向各地房企，為它們源源不斷地輸送貸款，以此獲取高額回報。

上世紀末，國有銀行剝離巨額壞賬，四大AMC（華融、長城、東方、信達）應運而生，分別對口承接了工、農、中、建四大國有銀行共計1.4萬億元的歷史不良資產。但完成歷史使命後的四大AMC並沒有就此消失，而是從2009年開始陸續轉型，成為集銀行、信托、證券、保險、租賃等各類金融牌照於一身的金融控股集團。

信達地產也是在中國信達商業化的關口，被註入了中國信達子公司持有的全國11家房地產開發企業的全部股權以及資產，成為中國信達旗下唯一地產平臺。值得一提的是，這些房地產公司及持有項目並非不良資產，他們原本屬於建設銀行下屬的三產企業，在2002年左右被行政劃歸中國信達子公司。

2009年，開始備戰赴港上市的中國信達急需說服全球投資者，除了不良資產處置的主業，中國信達能夠持續盈利。彼時恰逢中國4萬億信貸擴張，銀行正忙著放貸，並沒有什麽不良資產。

李國強是活躍在江蘇、山東、河南不良資產二級市場的服務商，他向南方周末記者回憶，從2008年到2012年江浙率先爆發不良貸款問題之前，銀行幾乎沒有不良資產打包出售，“很多在山東做不良資產的人，2008年之後就退出市場了”。

但很快，中國信達就挖掘到了新的利潤增長點。2010年6月，中國信達成為四大AMC中唯一獲銀監會批準，可以經營非金融類不良資產業務的AMC。開展非金融類不良資產業務，意味著中國信達不僅可以從銀行接收不良資產，還可以接收實體企業的不良資產，其大多為企業間應收賬款。

獲得牌照後，非金融類不良資產迅速成為中國信達商業化轉型最重要的產品之一。中國信達的年報顯示，2010年，中國信達非金不良的賬面資產為4.28億，金融不良76億，非金不良僅占所有不良債權資產的5.3%；而在短短3年之後，非金不良就已超過金融不良。最新數據顯示，2015年末，非金不良已增長至1364.6億元，占所有不良債權資產的55%。

而在非金不良中，房地產又占了大頭。今年1月7日，在銀行業例行新聞發布會上，中國信達資產綜合計劃部總經理梁強介紹，非金融不良業務從行業分布來看，以房地產為龍頭的建築、建材、基礎設施建設等約占到一半，其他行業包括各類制造業，分布比例大體均衡。

“其實大部分都不是真不良。”一位AMC業內人士告訴南方周末記者，趕著2009年4萬億帶來的房地產熱，四大AMC做了很多房地產商業化項目，其實是為房地產提供類信貸服務。

Wind數據統計，從2009年至今，中國信達與25家上市公司開展過“債權轉讓”等非金業務。中國信達收購的債權超過140億，是四大AMC中最多的一家，債權大部分來自地方中小房企。

與打折收購銀行不良資產不同，“債權轉讓”幾乎以原價執行。中國信達會讓上市公司提供抵押和擔保，然後雙方約定資金占用利率以及債權回購時間。

例如，中國信達最大的一筆“債權轉讓”是在2014年，上市公司華夏幸福（600340.SH）下屬子公司大廠華夏幸福基業房地產開發有限公司將其持有的18.85億元債權轉讓給信達河北分公司，然後，從信達河北分公司獲取轉讓款15億元。該筆轉讓期限為3年，屆時融資方將還給信達18.85億元，年利率接近9%。同時，債務人的房地產和商貿公司100%股權質押給信達河北分公司。

上述AMC人士透露，在金融不良債權業務中，銀行也曾被AMC作為放貸通道。在今年銀監會連續下發56號文和82號文叫停之前，如有企業想找AMC融資，AMC可以委托銀行給企業放一筆貸款，並與銀行約定收購時間，隨後以不良資產的名義將企業在銀行的貸款收走，接著再與企業約定本息還款。

一家位於長三角的小型房地產商向南方周末記者證實，2012年，他為一個房地產項目向其中一家AMC融到了一筆錢，以房地產作為抵押，年利20%，“吃差價一點不比小貸公司含糊”。

中國信達八爪魚般的觸角伸向各地房企，為它們源源不斷地輸送貸款，以此獲取高額回報。與此同時，中國信達也將自己和房地產業牢牢地綁在了一起。

“地王”效應

單個項目賺不賺錢並不重要，“地王”是個整體策略，有助於盤活不良資產，“拿了‘地王’再和政府談判土地規劃等事項，獲得的籌碼就多了”。

2015年，AMC的類信貸業務開始走下坡路，其中有監管收緊的原因，也有實體經濟不景氣，企業融資需求萎縮的原因。“現在，假不良正在變成真不良。”上述AMC人士對南方周末記者說。

這種局勢下，中國信達手中握有的不良資產正在變沈。

從利潤增長來看，自2011年以來，中國信達的利潤首度出現增速放緩。2011年，中國信達利潤增長率還是個位數，隨後一路狂飆，在2014年達到歷史高峰，同比增長31.8%；2015年，中國信達利潤為140.3億元，增速降為17.9%。

在此背景下，幾乎被市場遺忘的信達地產被激活，開始通過一級市場招拍掛的方式大幅增加土地儲備。2014年，信達地產緊緊圍繞長三角拿地，8塊土地中有2塊買在上海，僅上半年新增的土地就超過了2013年全年新增土地。而當時正值國務院要求房地產行業“去庫存”。

接下來，信達地產更加瘋狂地吃下了7個“地王”：2015年6月，廣州天河地王；7月，合肥濱湖地王；11月，上海新江灣城地王；12月，深圳坪山地王；2016年1月，杭州南星地王；5月，杭州濱江地王；6月，上海寶山地王。其中，溢價率最高的是最新競得的上海寶山地王，高達303%。

“‘地王’的作用，是拉高其所在區域所有儲備資產的估值，從而間接提升公司信用，便於融資。”華泰證券投資顧問王澤崇在其微博寫道，從這個角度看，當下的地產公司已經非傳統意義上的地產公司，更類似於一個金融控股平臺。

而中國信達本身就是金控平臺。

信達地產切入珠三角，是因為不良資產業務。2012年，廣東湛江最大民企嘉粵集團申請破產。兩年後，信達地產成立全資子公司廣州信達置業投資有限公司，以22.57億元承債式收購嘉粵集團下屬5家房地產公司100%的股權，獲得上述公司擁有的6宗土地資產，其中4宗在湛江、2宗在廣州。

不過，在廣州的兩塊土地開發進展緩慢。廣東中原地產項目部總經理黃韜告訴南方周末記者，據其了解，因為是不良資產，情況十分複雜，牽扯多方利益，比如政府可能想要改變規劃。

廣州信達地產相關負責人此前也對媒體表示，位於廣州白雲區的東平路地塊，因涉及“三舊改造”而進度緩慢。位於花都的炭步地塊進度稍快，但也未有實質進展。他還表示，廣州信達作為區域公司要形成一定體量，不能只在不良資產上運作，“第一要有項目落地，第二要有良性運轉”。

廣州天河地王隨即誕生。信達地產聯合上海立瓴（信達地產+夾層基金）擊敗了綠地、保利、華發三家房企形成的聯合體，最終以44.2億元勝出，據網易報道，該價格距其心理價位還差4.2億元。競拍現場，一位信達地產內部人士對媒體稱：“基本不用思考，只要綠地舉牌，信達就舉。”

廣州一位房地產分析師對南方周末記者說，單個項目賺不賺錢並不重要，“地王”是個整體策略。比如信達地產在廣州沒有項目，就必須在廣州落一個棋子，“有助於盤活不良資產，拿了‘地王’再和政府談判土地規劃等事項，獲得的籌碼就多了。”

超級杠桿

資金以股權形式進入夾層基金，相當於做大了信達地產自有資金的規模，形式上降低了信達地產的資產負債率，“報表好看了，貸款就容易了，也就容易再加杠桿了”。

信達地產的“地王”策略，得到了母公司中國信達的全力支持。

從2015年開始，針對開發難度較大的“地王”項目，信達地產開始采用“區域公司＋夾層基金”聯合體的模式拿地。其運作思路是，借助中國信達及關聯方在資金方面的優勢，打造金融地產模式。

夾層基金，是由普通合夥人（GP）作為基金的管理者，並依據一定的規則為基金的有限合夥人（LP）提供優先、中間、劣後等三級回報。一般而言，LP是出資人，優先級大多“明股實債”，在有回報時最先分配、有虧損時最後承擔，但是收益較為固定；而劣後級有可能是真實的股權投資人，必須首先承擔項目虧損的風險，同時也有可能獲得高額回報。

“以小博大，高杠桿。”一位不願具名的房地產公司CFO向南方周末記者介紹何為夾層基金時說。

信達地產奪得的上海新江灣“地王”和廣州天河“地王”，就采用了夾層基金的運作手法。

以廣州天河“地王”為例，其由信達地產的全資子公司廣州信達和上海立瓴聯合拿下。上海立瓴的股東則是廣州信達和夾層基金“寧波匯融沁宜”。“寧波匯融沁宜”又來自中國信達子公司和其他資金。根據信達地產的公告，直接和間接，信達地產其最終擁有該項目19%的權益。

盡管投資比例很小，但資本回報率卻有可能非常高。上述房地產公司CFO給南方周末記者算了一筆賬，如果一個項目的總投資是10億，總銷售15億，利潤5億，需要的資本金只要5億。假設，信達地產投資了1億，中國信達投資了4億，而中國信達作為LP，回報率是相對固定的，以10%年化收益、基金期限3年計算，中國信達最終獲益1.2億，而剩余3.8億的利潤全部屬於信達地產，資本收益率高達380%。

此外，夾層基金的模式，還有利於信達地產未來融資。上述CFO說，因為資金以股權形式進入地產項目，相當於做大了項目自有資金的規模，形式上降低了信達地產的資產負債率，“報表好看了，貸款就容易了，也就容易再加杠桿了”。

事實也證明，信達地產的高資產負債率並不影響其融資能力。

在瘋狂拿地的同時，信達地產的資產負債率已經突破非工業國企不得高於80%的監管紅線。據其2016年一季報，截止到2016年3月末，信達地產負債總額為450億元，資產負債率為83.96%，凈負債率更是高達315%。

但在2016年，信達地產已經連續發行了兩期公開債券、一期非公開債券，總融資額度60億元。其中，兩期公開債券的票面利率分別為3.8%和3.5%，非公開債券票面利率為5.56%。綜合來看，接近銀行基準利率。

據公告披露，為進一步發展“金融地產”業務，從2015年12月至2016年3月，在不到4個月的時間里，信達地產兩次申請董事會增加基金投資額度授權，目前已從40億元的授權增加到了200億元。信達地產目前只用了44.93億元。

此外，截至2015年末，信達地產獲得的銀行授信總額約為359.47億元，其中未使用的授信額度為131.96億元。

粗略估計，信達地產手上還有350億元現金未用。

“沒有金融行業的去產能和去杠桿，房地產遊戲鏈條就很難斬斷。”上述華泰證券投資顧問寫道。

住建部：地方保證金多達24種 國務院做清理將盤活萬億資金

在17日的國務院政策例行吹風會上，住房城鄉建設部副部長易軍說，根據對企業的調查，全國各類保證金總額占到企業年營業收入的10%。通過對近兩年大概估算，全國加起來，每年的保證金都能超過上萬億。

日前，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，從工程建設領域入手，清理和規範各方面過多過繁的保證金。易軍說，目前工程建設領域，除了依法依規設立的履約保證金、投標保證金、工程質量保證金及農民工工資保證金之外，各地設立的保證金多達24種。

他說，從前一段時間對部分省市調查的情況，以及對七家央企調查情況來看，全國的平均情況是，各類保證金的總額占到企業年營業收入的10%。通過對七家央企的了解和統計，他們繳納的各類保證金，僅2015年度就高達3116億元，占了他們營業收入的11.3%。

易軍補充說，這對企業的負擔是很重的，而且這些保證金大多還是以現金方式繳納。同時，很多業主，包括政府業主也包括其他業主，沒有及時按約定的時間返還給企業，給建築業企業造成了很大的負擔。

為此，國務院常務會議部署清理規範工程建設領域保證金，降低企業成本、營造公平競爭環境。

易軍說，這樣做的積極一面是盤活了近萬億的資金，大大減輕了企業負擔，同時也激發了市場活力，有利於發展信用經濟，資信越好的企業，開銀行保函的基礎越牢，相對也越便利;同樣也有利於建立統一的建築市場，促進公平競爭，能把全國各地的門檻都統一起來，把不利於競爭的因素都去掉。同樣，也有利於促進企業加大對工程質量的保障、人員培訓、技術研發等方面的一些資金的投入，真正促進這個行業的轉型升級。

針對保證金取消後，將對企業如何進行約束，易軍說，將推行銀行保函制度來替代現金方式繳納保證金，這也是一種國際慣例。引進了第三方金融機構，對企業雙方，不管是業主也好、施工企業也好，都是一種約束，是一種擔保，促進了信用的管理。

砍掉多項保證金 建築業盤活萬億資金

國務院再出降成本重拳，這次直接受益的將是建築業。國務院初步估算，新措施將盤活建築業企業近萬億元資金。

6月15日，李克強總理召開國務院常務會議，要求砍掉種類繁多的工程建築保證金，只保留4項，並堵死新設保證金灰色通道，推薦低成本的銀行保函方式來替代現金繳納，規範保證金管理。

對這一新政，接受《第一財經日報》記者采訪的多位建築業人士表示公司將直接受益，降低被占用的企業資金，但也對這一舉措能否真正落地表示擔憂。工程建築領域的國企和大型民企能通過低成本的銀行保函方式來繳納保證金，但普通企業卻難以享受。

建築業保證金種類繁多約1.6萬億

工程領域保證金種類繁雜，負擔沈重到令人驚訝。

去年9月18日，李克強主持召開的深化國有企業改革和發展座談會上，中國鐵建股份有限公司董事長孟鳳朝向總理訴苦水：“總理，我們現在一個項目要交多少保證金，我給您念念。有投標保證金、履約保證金、信用保證金、質量保證金、安全保證金、入市保證金、考核保證金、文明施工保證金、審計預留保證金、複墾保證金、施工進度保證金、農民工工資保證金……確實承受不起啊!”

當場，李克強向有關部門負責人布置道：“建築市場當然首先要確保安全，但不能打著保證安全的幌子，亂收一些不相幹的費用!”

今年3月30日，住建部聯合財政部發出《關於開展工程建設領域各類保證金清查工作的通知》，要求各地摸清目前建築業企業所需繳納的各類保證金現狀，提出分類處理意見。結果於5月31日前上報兩部委。

清查顯示，建築業企業保證金總額約占營業收入的10%，且多以現金方式繳納。2014年全國建築業企業營收16.57萬億元，按此比例估算，當年全行業繳納保證金約1.6萬億元。

一位央企分公司總經理告訴《第一財經日報》記者，保證金負擔沈重，公司一年繳納各類保證金高達幾千萬，一些地方上有時要求企業繳納誠意保證金、信譽保證金等各種名目的保證金，占用了公司大量現金。

大嶽咨詢總經理金永祥對本報稱，一些強勢的招標方，甚至會收取報名保證金，比如你只有10億以上才能報名，這完全是不規範不合理的做法，甚至借此來阻止一些競標企業。

只保留4項保證金

基於工程建設領域保證金繁亂，15日的國務院常務會議首先從工程建設領域入手，清理和規範各方面過多過繁的保證金。

上述會議決定，清理建築業企業在工程建設中需繳納的各類保證金。除保留依法依規設立的農民工工資、投標、履約、工程質量4項保證金外，其他保證金一律取消。已收取的要於今年底前退還。

本報記者了解到，農民工工資保證金意在治理和預防拖欠、克扣農民工工資行為，各地保證金標準不一。比如海南規定施工企業、建設單位按施工合同總價款的2.5%作為農民工工資保證金。

投標保證金主要是為了防止投標人在遞交投標文件後撤銷投標文件，中標後無正當理由不與招標人訂立合同等行為，法律規定投標保證金不得超過招標項目估算價的2%，而履約保證金不得超過中標合同金額的10%。此次會議則規定，工程質量保證金的預留比例上限不得高於工程價款結算總額的5%。

為了杜絕保證金層出不窮，上述會議明確，未經國務院批準，各地區、各部門不得在工程建設領域新設保證金項目。推進保證金信息公開，建立舉報查處機制。

此外，上述會議規範保證金管理，在工程項目竣工前已繳納履約保證金的，建設單位不得同時預留工程質量保證金。對農民工工資保證金實行差異化繳存辦法，一定時期內未發生工資拖欠的企業可予減免，對拖欠工資的企業要提高繳存比例。

推廣銀行保函

此次國務院常務會議提出，轉變保證金繳納方式。對保留的保證金，建築業企業可以銀行保函方式繳納。收取單位要嚴格按規定按時返還。

銀行保函是指銀行應申請人的請求，向受益人開立的一種書面信用擔保憑證，保證在申請人未能按雙方協議履行其責任或義務時，由擔保人代其履行一定金額、一定時限範圍內的某種支付或經濟賠償責任。

金永祥告訴《第一財經日報》記者，建築企業通過銀行保函來繳納保證金是國際慣例，它只占用你的信用，基本不占用企業的資金，一般銀行只收取保函金額千分之一的手續費，這比企業從銀行貸款利率要低得多。

上述央企分公司總經理對本報稱，應該提倡低成本的銀行保函方式來繳納保證金，因為現在社會公開透明，企業若因保函違約，將付出更高的成本。

不過一位上海民營建築企業人士則表示，目前銀行願意給國企和大型上市公司開具保函，但對普通民營企業開具保函並不容易。

 “比如說我們這家民營企業若要開具1000萬的銀行保函，就必須存入銀行1000萬，這樣其實還是占用公司資金。國企和民企待遇不一樣。”該人士稱。

金永祥認為，目前保證金采用現金模式會給企業帶來較大負擔，應該推廣保函形式，與國際接軌。

房企赴境外發行REITs 助力盤活商業地產高庫存？

在我國商業地產存量高企疊加互聯網電商沖擊實體商業的背景下，盤活存量優質商業資產、拓寬融資渠道、優化資本結構，已成為商業地產開發及運營企業當前共同面臨的急切需求。

戴德梁行估價及顧問服務中國區資本市場總經理陳家輝在“2016中國商業地產資產證券化合作發展峰會”上接受第一財經記者采訪表示，商業地產開發企業由重資產開發商向輕資產運營管理服務商的轉型發展勢在必行，但是受限於國內REITs發行的種種限制，內地房企赴境外發行REITs呈現越來越熱的趨勢，尤其集中在商業地產領域。

事實上對於開發商來說，境外發行REITs能夠帶來穩定的外部資金來源，加速商業項目變現，真正實現房地產企業輕資產轉型。

今年3月，綠地控股(600606.SH)與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協議，設立酒店業房地產投資信托並擬在新加坡證交所主板上市。該酒店業投資信托計劃向綠地收購19家位於中國境內的酒店物業，總計價值約為人民幣210億元。

這是迄今為止中國房地產企業發行的最大規模REITs，對此，綠地控股董事長張玉良曾表示，中國房地產的金融化是大勢所趨，特別是在商業地產和產業地產領域，不僅影響企業的融資方式，更重要的是對房地產行業包括銷售模式、盈利模式、運作模式在內的商業模式產生了重大影響。

資料圖

綠地近年來一直將"輕資產化"作為戰略方向，在中期發展規劃中即明確，將大力探索和推進房地產金融化，借鑒國際通行做法，加大力度引入金融力量和金融手段進行房地產開發，加強與金融機構的合作，探索資產證券化、基金管理、融資租賃等形式多樣的大宗資產定制和大宗資產變現。

不只是綠地，從早期宜必思酒店REIT新加坡上市，到開元酒店REIT香港上市，再到新近成功新加坡上市的北京華聯BHG REIT，均已經實現境外發行。

陳家輝指出，房企早期境外發行REITs往往采用境外公司直接收購內地物業的方式實現物業跨境轉移。這種方式結構簡單，稅務負擔也較小，如2005年越秀REIT香港上市。但由於2006年外資準入限制法規(即171號文)的出臺，境外公司直接收購內地物業的途徑被堵死。

因此，先由境內公司持有內地物業，再由境外公司持有境內公司的方式，成為內地物業境外發行REITs的必由之路。

記者多方采訪獲悉，目前國內商業地產資產證券化路徑有三條: 一是輕資產的證券化，主要通過質押物業租金收益進行的融資目的資產證券化，如2014年海印股份和本月剛發行的中航信托紅星美凱龍的資產證券化嘗試。二是重資產的資產證券化，主要通過保留回購權的物業真實出售實現證券化，如最早的中信啟航到後來的蘇寧雲商前後三期類REITs。三是境外發行REITs，如北京華聯新加坡上市等。

陳家輝認為，重資產的資產證券化和境外發行REITs可實現重資產的表外持有運營，不足之處是會產生較大的房地產交易稅費。對於國有企業而言，輕資產的資產證券化路徑由於不涉及物業權屬的轉移，可以避免國有資產權屬轉移審批限制，且能盤活存量資產進行融資，相比而言是目前國有企業嘗試資產證券化時最易實現突破的可行路徑。