日前，海博股份(600708.SH)重大資產重組終於收官，並順利更名“光明地產”。這意味著自2014年6月海博股份公布重組方案起，歷時近一年半的資產重組工作落下帷幕。更名之後，新的上市平臺光明地產將以房地產開發經營、冷鏈物流、養老健康為主業。

據悉，光明地產不僅是農工商房地產(下稱“農房”)的資產置入，未來還將扮演光明食品集團資源整合者的角色，逐步參與開發、整合和建設集團旗下的相關房地產資源。這意味著上海本地又一家大型國企光明集團手中百億的地產資產終於找到了資本市場的出海口。

光明地產本次重組將發展空間不大的出租車業務及不銹鋼制造業務置出上市公司以後，註入的房地產開發等業務將成為新上市公司多元業務的核心一環。光明地產希望利用自身在上海的優勢，逐步躍出房地產一次性消費的框架，提升整體的盈利水平。

巨量土地的價值

“農房更大的價值將在上市之後體現，如果晚一年上市，農房的估值可以超過100億。”農房董事長張智剛在一年前曾對外公開表示，當時外界正在質疑其估值80億水分過多。

農房作為上海本地開發商，近年來的銷售表現並不甚理想。根據克而瑞發布的房企年度銷售TOP100排行榜，農房2014年全年銷售額76.4億元，排名90位;2015年上半年累計銷售42億元，排名全國88位。不過隨著重組完成，資本市場將成為農房與光明集團對接的最好紐帶，借助光明集團手中的資源，農房可獲取大量廉價土地。

農房方面表示，完成上市之後，光明集團在上海擁有的物流用地、工業廠房以及農業經營性用地，將從戰略上以“退二進三”(將低效利用工業用地和淘汰落後產能工業用地改造優化，進行土地變性用於發展第三產業)的模式成為農房擴充土地儲備的重要“糧倉”，通過工業用地二次開發、城市更新等資源方式來進一步支持光明地產的未來發展。

此前有媒體披露，光明食品集團所屬農場經營和管理的土地場域總面積約99.4萬畝，分布於上海市郊的崇明、奉賢、浦東新區(原南匯區域內)和江蘇省大豐市、安徽省黃山市。

張智剛也曾透露，農房上市之後，光明集團會發揮自身的資源優勢幫助農房在土地市場獲取資源。

通過梳理不難發現，農房早在幾年前就已經在土地市場進行儲備布局。根據公開資料，2013年2月至2014年2月間，農房累計增加項目25個。這一土地儲備數據與公司再往前三年的土地儲備總和相同。在這些土地儲備中，上海占13.8%，江蘇占23.4%，浙江占27.8%。然而，到了2015年，農房開始快速地收縮拿地速度。海博股份三季報顯示，2015年1~9月，農房新增儲備面積64.23萬平方米，上年同期為123.86萬平方米，同比下滑48.14%；1~9月，農房新開工面積為 127.7 萬平方米，上年同期為 134.7 萬平方米，同比下降 5.20%。

“2013年~2014年，全國重要城市的土地價格還未快速上漲，農房在這個時間點“囤貨”，在拿地價格上占得了先機。農房宣布借殼上市之後，這些存量土地成為了公司做大資產和估值的重要籌碼。在登陸資本市場之後，光明集團的土地資源註入得到了最高效的渠道，這也不難理解2015年農房收縮拿地。”上海鏈家市場研究部總監陸騎麟分析稱。

多元化

除了擴大其土地儲備，農房的多元化也將依托光明系的產業鏈優勢展開。

光明地產上市後提出“一體兩翼雙驅動”的新戰略規劃。“一體”指以房地產開發經營平臺為主體，“兩翼”指養老健康產業平臺及冷鏈物流平臺，養老地產業務成為未來農房的新盈利點。

今年7月，農房集團與長江總公司合作開發位於崇明的養生莊園項目，正式進入養老地產領域，該項目規劃用地2000畝。這個位於崇明的養老項目，可以說是光明集團借農房盤活土地資產的重要體現。資料顯示，長江總公司系光明集團旗下企業，其在上海崇明有大量土地儲備，多為閑置工業廠房。因此業內判斷，這部分資產成為農房未來獲取土地資源的重要來源。

光明食品集團副總裁莊國蔚曾對外表示，在上海近幾年的產業結構調整和升級中，集團留下了30多塊待開發土地，土地面積達萬畝，結合存量資源，光明食品集團有意將養老產業和地產資源相結合，嘗試養老商業模式。

對於產業和地產資源的結合，無疑是光明集團聯動自己其他的產業優勢，在銷售養老地產過後給業主提供更多的後續消費服務。這一點也是目前主流的開發商探索的趨勢，包括綠地、萬科、綠城等開發商都在探索養老和地產產業的結合。綠城物業集團總經理楊掌法認為，打通醫院、物業等多方位資源，不只是從銷售房地產獲取利潤才是未來養老地產的發展模式。

雖然如此，也不得不看到國內尚無成體系的養老產品，企業退出機制不完善。這個行業尚處於客戶的培育初期，有消費觀念和能力的主流客戶群還沒到合適的年齡。“目前更多的企業還在嘗試，基本沒有出現盈利，但是未來必然有這個趨勢。”楊掌法提到。