ZKIZ Archives


現金太多去炒樓、買物業-香港通訊國際(248)

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080327/LTN20080327425_C.pdf
公司前兩日以以720萬購買長實的樓盤,看來要炒樓。

公司在2002年上市,主要在香港及新加坡從事銷售電話門市的業務。

其炒樓及收購史:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20041206/LTN20041206032_C.pdf

公司於2004年出售一物業,套現1.78億元,錄得7,000萬利潤。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20050316/LTN20050316031_C.pdf
2005年,把利潤所得約6,500萬,又另一物業。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20050411/LTN20050411138_C.pdf
另外,公司也派了4仙股息。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20070123/LTN20070123128_C.pdf
公司又以6,800萬出售在二零零五年的物業。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20071024/LTN20071024384_C.pdf
公司用350萬坡元,約1,800萬港元購入Wavex70%股權,以245萬坡元(1260萬港元)以現金支付,其餘版股票支付,其中105萬坡元(540萬港元)是可調節代價。

但公司這兩年的盈利只得約200萬港元,並錄得大量商譽,可能致虧損,看來確是貴貨之舉。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20071220/LTN20071220328_C.pdf

公司今年上半年盈利上升約30%,至780萬,不計應付帳的現金共9,400萬(折合0.203元,計及則有6,200萬元(折合每股0.134元),然後再計及該兩次收購所花的現金則剩4,200萬(折合每股約0.091元),相當於股價的33%左右。

但公司市值細少,約值1.32億,現金也有4,000萬,街貨總值也只有此數,派息也有每年一仙,以其盈利每年約500萬來說及(折合每股1仙多),及總股數4.62億股,看來也能維持,版股價0.275元來算,股息率也有3.6厘,確實符合炒殼者的胃口,但這類股只能博幾年一次的瘋潮,但現在已過,若不怕悶等幾年者,不妨持有。
現金 太多 多去 去炒 炒樓 樓、 、買 物業 香港 通訊 國際 248
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=3901

潘石屹无缘前门改造项目 17.7亿收购商业物业


From


http://bj.house.sina.com.cn/company/2009-05-18/0559312142.html


  新浪房产讯 潘石屹(潘石屹博客)终于破解了前门项目的僵局,在历经2年多的持久战之后,他最终还是选择了退出前门改造项目,转而收购这个区域的商业物业。

    昨日,SOHO中国(企业专区,旗下楼盘) (hk.0410)发布公告,表示将放弃收购前门项目公司北京天街置业发展有限公司(下称北京天街)49%的股权,转而以总计约17.7亿元的价格,收购 该项目5.47万平米的商业物业,折合楼面价格达3.23万元/平米。在5.47万平米的物业中,2.28万平米位于前门大街,并已经全部完工,其余 3.19万平米位于前门大街东侧显著位置,大部分待建。

  新的协议与2007年签订的原协议相比有了很大的改变,原协议规定SOHO中国有权收购北京天街49%的股权,但由于前门地块涉及文物保护等相 关问题,该方案始终没有获得政府批准。而在新的协议中,SOHO中国将通过潘石屹控股的北京丹石公司获得收购前门项目最好地段物业的权利。该协议有待独立 股东的批准。

  尽管如此,潘石屹还是作出了乐观的表示:“我们认为前门重组方案对SOHO中国而言,是一个最好的结果,因为它使得我们用每平米32,328元的价格购买了这个项目中最好位置的物业,这个价格相对它的地段来说非常便宜。”

    据悉,这份协议同时还保留了SOHO中国对前门项目余下部分的优先合作权。

  百亿押宝前门项目

  前门项目,是指位于北京市崇文区前门大街一带的拆迁改造及房地产开发项目。2007年3月19日,丹石公司注资1.441亿元购入北京天街49%的股份,并已拥有其中33块土地100%权益,其余11块地块则需要通过招拍挂公开取得。

    但当时就有业内人士认为,潘石屹在前门项目上的“发言权”很少,另外两个股东——崇文区国资委和崇远投资不仅对项目的古都风貌保护、文物保护有“决定权”,对项目的商业定位也拥有充分的话语权,这将使SOHO中国面临艰难挑战。

  据了解,前门项目共有44块土地,其中33幅土地、规划总建筑面积16.5万平方米,由北京崇文区所属的北京天街置业发展有限公司(简称天街公司)负责开发建设,另外11幅土地、规划总建筑面积19.5万平方米,由天街公司进行土地一级开发。

  对于潘石屹来说,另一个尴尬则在于SOHO中国在其上市招股说明书中就承诺,前门项目是其募集资金的主要投向,同时,由于很多投资者非常看好这个项目,这一项目被视作是SOHO中国在香港成功上市的筹码。

  2007年10月8日,SOHO中国成功挂牌,募资128.6亿港元。潘石屹公开表示,上市所融得的资金将主要用于购买前门项目的地块以及进行开发。

  去年1月28日,北京市土地整理储备中心网站上挂出了包括前门地区商业用地在内的土地招标信息。前门11幅土地中的8幅土地,被分成三个组团对 外出让,规划总建筑面积为15.3万平方米。1月31日,这三个组团的土地招标信息被从土地整理储备中心网站撤下。SOHO中国前门项目因此“受阻 ”。(吕洲科(吕洲科博客)/文)
潘石 石屹 無緣 前門 改造 項目 17.7 收購 商業 物業
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=8026

四叔:恒指兩萬點會減持 憂通脹重臨轉投物業、商品

2009-05-15  AppleDaily





【本報訊】熱錢湧入,帶動港股連升個半月,恒基地產(012)主席李兆基(四叔)表示,若恒指升至20000點時,他會減持。但他指出,要密切留意推高港股的熱錢何時離港,惟現時未見熱錢流入樓市,他自己會陸續購入物業及商品類投資,以提防不知何時重臨的通貨膨脹。

記者:陳健文

身兼中華煤氣(003)主席的李兆基昨於煤氣股東會後,詳述其對港股的見解。

熱錢若撤走恐拖累港股

他 說:「年初時我曾經講過,入市要睇銀行的情況,情況差的時候,12000點可以入市;好一些的時候,13000至14000點可以入市;當好到七至八成, 於14000至15000點時可以入市。」李兆基昨日手持早已準備好的「貓紙」繼續說:「由於有熱錢流入,令恒指升至目前約17000點水平,有人話升得 急,但以現況來說屬合理及正常水平……若果到下半年所有銀行都沒有問題,屆時市況一定好過上半年,恒指有可能升到20000點或以上。」不過,他指出,很 擔心若熱錢一旦流走,將會影響恒指表現,故他計劃當恒指升至20000點時,會減持部份股票。他強調,減持不代表看淡股市,只是想將套現所得資金,轉投地 產及商品市場,買入一些「實在」的東西,以期於通脹重臨時保住資金。李兆基說,他「成個倉」於13000至15000點水平均有購入股票,若升到 20000點減持將會「有得賺」,他不會「揸到尾」。他更舉例說,如金屬、石油及煤,又或者與其相關的股份,都算是「實在」的東西。他又覺得,近期已有投 資者開始買樓防通脹。對於今年樓市表現,他指目前樓市表現「牛牛皮皮」,若下半年開始出現通脹,表現有可能會理想一些,他個人認為,現時是買樓良機。

 

有信心中國可保八

對於中國今年保八,李兆基指出,中國是發展中國家中經濟力量最強盛的一個,在多項救市措施下,相信中國內地今年經濟能保持8%增長。

散戶心聲

《蘇先生短期反覆》「四叔係咪股海明燈,市場自有分曉,但我同意佢話美國係咁印銀紙,會帶動資源股上升,港股仍有條件闖2萬點,但短期相當反覆。」

 

《劉先生接近見頂》「恒指或已接近見頂,最多僅略高於萬八點,但正如四叔所說,大量熱錢湧港,估計萬六點守得住,只要美國冇銀行破產就可以。」



看錯走勢 投資中信泰富蝕逾億




 

恒基地產(012)主席李兆基昨除了發表投資心得,亦表達對中信泰富(267)前主席榮智健的看法。他認為,榮智健率先投資資源豐富的澳洲,顯示具有一定眼光,但不幸看錯澳元走勢。他更以杜甫《蜀相》中的名句「出師未捷」來形容榮氏。

指榮智健「出師未捷」

李 兆基說:「佢(榮智健)投資澳洲嘅決定雖然正確,但同時睇好澳元,所以當澳元舊年不停下跌,就要日日補倉,由8算跌到6算,最後頂唔順,咁咪死囉!」他表 示,基於中信泰富與澳元掛鈎的投資額太大,導致無力補倉而須止蝕,完全「無仇報」。李兆基預料,若澳元再「升少少」,其簽訂的合約應不再有虧損;若明年再 大升,榮智健「心裏會很慘」。中信泰富去年簽定外滙Accumulator(累計認購期權),原意是鎖定澳洲業務利潤,惟因金融海嘯令澳元大跌,結果勁蝕 逾155億元,榮智健最終亦要下台。李兆基不諱言,中信泰富是他投資組合內表現最「衰」的股份,他不肯透露持有多少及於中信泰富身上錄得的虧損額,只表示 虧損金額是以億元計,但暫無意沽出。
 

煤氣港售氣量跌2.7%




 

【本報訊】恒基系的中華煤氣(003)常務董事陳永堅昨於股東會後表示,集團今年已準備為內地項目投入40至50億元(人民幣.下同),遠多於去年的25億元,亦較早前表示的26億元為多。他又透露,集團本港業務首季售氣量雖錄得2.7%倒退,惟仍較集團預期理想。

擬斥40億投資內地

陳 永堅指出,煤氣現時在內地15個省擁有及經營90個燃氣項目,去年總售氣量約58億立方米,料每年可取得5至8個新項目。他說,首季度內地業務售氣量持續 錄得增長,現時盈利中約20%來自內地,預料每年內地業務盈利將續以雙位數字增長。對於新能源業務,他表示,煤氣仍會繼續在內地發展煤化工及煤層氣業務, 特別是煤化工項目,基於集團預期未來2至3年,國際油價將回升至每桶70至80美元,加上現時生產成本較早前下降了不少,認為目前是發展良機。

瑞銀降評級至沽出

負 責香港業務的煤氣執行董事兼營運總裁關育材表示,今年香港業務投資額約6至7億港元。陳永堅則強調,有足夠內部資源支付今年的資本開支,再者,目前借貸成 本便宜,就算把有可能進行的股份回購支出計算在內,集團亦有足夠財力應付。瑞銀昨就煤氣發表報告,將投資評級由「買入」下調至「沽出」,目標價由13.8 港元上調至14.3港元;調低評級是因3月中給予煤氣「買入」評級後,其股價於兩個月內已上升約37%,令投資吸引力大減,惟仍認為煤氣是防守性股份。
 



四叔 兩萬 點會 減持 通脹 重臨 臨轉 轉投 物業 商品
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=8038

霍英东集团建游艇会带动10亿地产物业


From


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20091014/20091014031417902.html


每经记者  卢肖红  发自广州

        霍英东集团2.5亿元广州投建南沙游艇会,计划2010年广州亚运会期间投入使用。据了 解,霍英东集团依托游艇会,铸造高端滨海休闲度假房地产复合项目,该游艇会涉及的地产等物业预计投资约10亿元。同时,霍英东集团参与投资的大型低密度休 闲滨海社区——南沙湾·东苑也开始动工,总投资近18亿元。

        南沙游艇会位于南沙东部的虎门水道旁,与东莞遥遥相对,距南 沙客运港约800米。该游艇会占地面积500亩,是一个将游艇会和大型商业与高端地产物业相融合的大型组合性项目。其中,游艇会计划总投资2.5亿元,首 期开发建设约80个水上泊位,计划在2010年广州举办第16届亚运会期间建成使用。此外,地产等物业预计投资约10亿元。

        正在动工的南沙湾·东苑项目由霍英东集团和当地政府组建的合资公司负责开发建设,总投资近18亿元,其中一期投资约3.7亿元。项目首期开发约120亩,计划于2010年配合广州市第16届亚运会同步建成销售。

        今 年初,《游艇安全管理规定》正式生效,该规定简化了游艇检验与登记的程序,拓宽了游艇航行水域及游艇驾照适用范围。随后,我国沿海城市兴起对游艇基地或码 头的建设。深圳、青岛都计划发展游艇产业,厦门也正在建设国内最大的海上游艇基地和在亚洲排名前列的游艇俱乐部。

        除游艇 码头的建设外,游艇在国内的销售也走俏。据了解,主要做国内市场的千岛湖阳光游艇制造有限公司今年的销量不减反增。同时,9月下旬在千岛湖举行的第五届千 岛湖国际游艇展,现场成交25艘,成交额5106万元;接待客商近6000人,意向购买游艇100余艘,协议资金1.6亿元。

霍英東 霍英 集團 遊艇 帶動 10 地產 物業
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=11866

平買公司物業曾裕再添是非

2009-12-24  NM





由近年不斷惹是非的曾裕打骰、早前曾發出盈警的上市公司現代美容,上週五公布中期業績。一如所料盈轉虧,半年虧損四千多萬元,公司去年同期賺四千多萬,業績「走晒樣」。

這間曾由已故影星梅艷芳擔任代言人的纖體美容公司,最近接二連三發生不尋常事件:先是突然撤換核數師,繼而三個月內有四名非執董先後請辭;上週二董事局更罷免了曾裕好友、共事十六年的執董袁少萍。這種集體跳船的跡象,正好是一間公司「唔掂」的先兆。

事實上,現時美容業生意難撈,部分上市公司正部署賣殼甩身。在此形勢下,曾裕近月不斷以折扣價購入公司物業再租回公司,每年可收租一千五百萬元,備受外界非議,正好為她的「是非簿」添多一頁。

對於公司近來種種是非,創辦人曾裕在上週四的董事會後向本刊記者指:「去年已經辭去主席一職」,拒絕回答多條問題。而代替其擔任主席的丈夫李守義,一見記者又急急腳走開。曾裕後來還是在律師陪同下坐低接受記者訪問,其間她騎呢地拿出手機,向記者展示一名員工Keith傳給她的短訊,內容是:「多謝公司照顧」。她說:「你睇吓條短訊,係話多謝公司對佢好,我同公司所有人關係都好!走咗嘅非執董,全部都係因為私事繁忙!」

美容業競爭愈來愈大,生意又難撈。現代美容業績出現虧損,卻仍然大肆擴張,本港現有三十六間分店。(廖健昌攝)

購入再租回

曾裕經營的現代美容,一向以手法進取見稱,本刊年內接獲不少有關該公司的投訴。客戶馬小姐光顧現代美容近六年,上月發現部分療程被人無故扣去,「佢哋一次過唔會扣好多,今次我發現喺spa扣咗四次,facial扣咗三次,我有幾百次療程,如果唔係啱啱喺第二間分店買咗療程攞report睇一睇,根本唔會察覺。」

其實只要細心翻閱年報,就會看出公司賬 目一樣令人「迷惘」。現代美容去年的營業額有六億多元,但盈利只有一千七百萬元(○七年營業額七億,盈利二億)。增加了的成本中四成來自工資,因聘請了百 多人擴充營業,另外三成就是租金。年初金融海嘯餘波未了,但現代美容卻繼續擴張,香港分店由三十二間增至三十六間。如現代美容本來租用荃灣英皇中心,月租 少於五十萬,但曾裕卻要求搬往其持有的沙咀道鋪頭,月租八十萬。

○七年,現代美容租用曾裕私人持有的多個物業作分店,租金只是每年二百多萬元,至○八年初這方面成本就大幅增至七百多萬,但年報卻無交代牽涉物業數目,問曾裕她只重複回應:「我無做主席。」據現代美容管理層透露:「佢要公司租番佢自己嘅鋪無問題呀,當係互惠互利,只要董事局批就得;不過佢有時真係好過分,好似我哋原本喺荃灣間分店係同英皇租嘅,租約都未完,佢就將分店搬去佢自己喺荃灣嘅另一個鋪位,但又唔賠番錢俾英皇,搞到前幾日有人來公司上門收數。」

貴價貨「唧」入公司

今年十月,曾裕斥資一點九億元,買入現代美容持有的七個物業,但這些物業估值市價應為一點九六億元,交易後現代美容將只剩一個物業揸手。為何曾裕可以「折讓價」向公司買入物業?通告只以按近期市值釐定作交代。是次交易曾裕只須付現金七千萬元,另外的一點二億,卻是抵銷貸款。原來現代美容於○八年六月,購入了尖沙咀棉登徑、樓高十二層的商廈義莎中心,現代美容一番鴻圖大計,指會把上址改建成一幢水療浸浴別墅,但一名管理層卻爆料:「公司根本無做過任何嘢,曾裕嗰時自己買來投資,但又覺得喺高位接咗貨,於是就同董事會講幫公司買並俾咗五百萬訂金,仲借埋過渡性貸款俾公司,董事們於是應承買咗佢。」記者到過上址,整棟商廈完全荒廢,而據代理透露,現代美容買入上址後,便隨即在市場上以一點六億放售,一直至今。

這次曾裕購入現代美容物業的合約亦列明,現代美容必須繼續向曾裕租用物業,每年要向曾裕額外繳付接近九百萬元的租金,加上一直收取的七百多萬元租金,來年現代美容須向曾裕繳交一千六百多萬的租金,剛好符合上市規則所規定,關連交易涉及金額不超過有關百分比,即百分之二點五的上限。

對 於現代美容這個「親生仔」,曾裕未有給予任何租金優惠,出租的物業全部收足五釐回報。其中三個物業更是以蝕讓價出售予曾裕,如青衣工業中心單位,現代美容 於○八年一月以一千八百多萬元買入,在政府提出活化工廈,工廈呎價被炒起下,曾裕仍可以一千三百多萬筍價接收單位,而據萊斯物業資料顯示,該工廈市價約為 一千六百多萬元。負責擔任是次交易的獨立董事委員會的三名非執董,都於本月的一星期內相繼辭任。

殼價值二億

若果現代美容成功出售尖沙咀義莎中心,公司便只剩下美容業務及二億多現金,有金融界人士指:「基本上大部分公司想賣殼,事前都係轉移晒啲值錢嘅資產,成為一間主要持有現金嘅公司。」有專做殼買賣的公司老 闆亦表示:「有人同我食過飯,問現代美容值幾多錢。不過我聽人講曾裕個人比較霸道,同佢合作好煩,我寧願賺少啲。」而另一殼王詹培忠則坦言有興趣接收現代 美容的殼:「如果佢搵我,我都會考慮o架,呢啲係合法合理。計埋premium(溢價)值二億啦,佢有六成股份,咪俾一億三囉。」

事實上,美容業較以往難撈,與現代美容同期的競爭對手修身堂及變靚D,亦相繼賣殼及轉型,有行家指出:「除咗周秀娜代言嗰間詩琳叫有錢賺,而家無美容公司賺錢喇,因為太多競爭,代言人又貴、廣告費又貴,變靚D嚟緊都準備轉型。」而曾是美容界一哥的修身堂,今年的虧損亦達三千多萬元,去年老闆張玉珊已把修身堂百分之三十的股權,以接近三千萬轉讓給投資者,並打算注入內地業務。

醉心宗教嚇怕同事

曾裕兩年前開始信奉基督教,打理本業之餘,亦醉心宗教。有員工透露她還會威逼員工跟她一齊信主,但行為卻十分極端:「每日返工前要祈禱,如果唔跟就要扣減獎金。」該公司員工說。她不但要求員工早、午、晚要祈禱一次,在祈禱後還要大笑十八聲;而她曾在一個會議上向大家講有關葡萄園的故事,「佢講完個故事就話:我知有人做啲嘢對公司不利,不過我哋唔使驚,因為神會趕佢入豬欄。」員工指已嚇怕了很多同事,令近月前線員工流失了幾百人之多!

近年投資accumulator失利,並正入稟渣打銀行追討買入雷曼損失的曾裕,於去年十二月因病辭去主席一職,但患什麼病就沒有公布。巧合地,在新加坡有開設公司的她被當地政府控告逃稅,要出庭作證,不過她卻因病留醫而缺席聆訊。「嗰時新加坡政府話佢逃稅,佢就話病,咁佢真係有醫生紙喎。不過作為同事唔覺得佢有咩病,佢向外宣布完因病辭職,第二日仲精神奕奕出現喺公司,基本上公司所有嘢佢都管。」一名公司管理層「暗有所指」。主席一位隨即讓予細她十三年、今年三十四歲的丈夫李守義,曾裕每年千萬的董事酬金就由老公代收。不過李守義只有「象徵式」百分之零點二的公司股權,曾裕自己則持有近六成五股權,話事權牢牢在握。

姊妹決裂掀罵戰

服務現代美容16年的元老級人馬袁少萍,上週二(15/12)突然遭公司罷免首席營運總監兼執行董事職務,雙方更就薪酬問題興訟,既報警處理又鬧上平機會。兩名昔日拖手打江山的好姊妹,反目後各執一詞,力控對方講大話。



平買 公司 物業 曾裕 裕再 再添 是非
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=13600

花样年:增大持有物业 低价储地


http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-14/161972.html


1月6日,花样年控股集团有限公司(1777.HK)参与竞拍上海一幅80多轮的较量,最后放弃。

“2010 年在业务高速发展的过程中,我们对于土地的投资一定是审慎的。”花样年执行董事冯辉明表示。2009年11月在香港上市后,花样年手中已经“不太差钱”。 但审慎的投资,快速应对的销售,聚焦于以健康、低风险为首要目标的现金流管理,适应业务高速发展的组织平台建设,是花样年今年最为关注的管理要点。

审慎面对“中性偏紧”

“2010年对政策的预期,市场上最乐观的也就是看到‘中性’,更多的是‘中性偏紧’。如果房价不再特别快速增长,政府应该不会继续出台特别利空的政策。”冯辉明分析。

但是,受市场预期的影响,市场已出现走软的迹象,敏感的二手市场开始价格出现松动,散户业主显然没有开发商坚定,降温开始蔓延。

冯辉明认为,市场调整预期也是明朗的,“第一,房价确实在高位运行,大家会变得比较谨慎;第二,从现在的总体预期显示,政府要有比较大的动作了,所以也会抑制需求。还有,现在到年关了,传统淡季。”

花 样年也制定了短期的业务策略。投资管理遵循非常审慎的态度。放弃上海的土地竞争即是证明。同时,加快销售。目前花样年在售的项目大概有12个,冯辉明表 示,“对于这些项目都会加快销售节奏,不会去博取高的价格。目前市场虽然还没有听到降价的声音,但是如果市场降价趋势一旦形成,花样年也会毫不迟疑地跟 随。

“房地产公司最重要的是现金流的管理。”冯辉明表示,目前公司对项目的要求是,“项目自我的现金流能够平衡,或者项目所在区域内部能够 实现现金流平衡。这个平衡有两种:第一是通过快速销售实现,那是一种最佳状况;还有一种是还没有进入销售的情况下能够判断可以合理地获得银行的融资。”

“将来的土地储备投资也是基于现金流规划,”他表示,公司在过去账户会保有最低的现金持有量为5000万元,保证公司在最极端的情况下可以支付公司员工3-5个月的薪酬,但在上市以后这一现金持有量再提高到一个更安全的程度”。

逐步增大商业比例

审慎态度之下,花样年同样在不断投入商业的开发。

“未 来3-5年我们要建10座酒店,这是公司聚焦于城市综合体和精品高档住宅的产品模式所带来的,是我们面向未来的持续战略”。冯辉明反思了单一住宅的开发模 式,认为这种模式可能并没有很好地实现对土地资源价值的利用,未来20年后当中国的城市化进程进入尾声后,单一住宅开发模式也将随中国城市化的完成而终 结。花样年正在建立专业酒店的管理团队。“未来持有资产的比例会提高到30%以内。将来会成立一个商业地产公司,一个酒店管理公司。”

土地价格升幅加大,住宅开发成本 上升,政策也在针对住宅市场调整,而商业地产和酒店由于可以为地方政府带来持续的税收和就业,可以获得当地政府的支持,不一定要到拍卖市场上去抢地。同 时,银行对商业地产非常感兴趣,贷款政策波动不大。他举例说,在深圳旅游区大梅沙的一个五星级酒店,开发商总投入约8亿元,银行放贷款12亿元,商业地产 占压资金的局面不复存在。花样年仍保持着大比例的住宅开发量,但也在逐步增加持有面积,每个项目酒店面积不会超过20%,做社区配套型的商业,同时,对一 些具有突出区位优势项目,则会打造成度假型酒店。

加速低价土地储备

“我们很少去拍卖,大部分是挂牌转让的土地,土地成本较低。”冯辉明表示。

2009年12月10日,花样年收购深业鹏基(集团)有限公司名为鹏基时代创业园项目,规划建筑面积约为9万平方米,此前,深业鹏基还向花样年出售一座位于创业园内的3号厂房,约1.2万平米,在未来将被改造做配套酒店。

截至目前,花样年在全国各地拥有30个处于不同开发阶段的项目,土地储备总面积约为1000多万平方米,其中已获得土地使用权总规划建筑面积约520万平方米,尚未获得土地使用权或业权总规划建筑面积约559万平方米。

“未 来5年,基本上还是围绕着四大区域:聚焦在长三角、珠三角、成渝经济区或者叫大西南地区,再就是京津都市圈,这四个方向,按照城市群的方式去推进。冯辉明 表示,最近几年花样年会保持高速的发展,在2010年在公司上市获得资本支持后公司业务规模会有巨大的提升,2010年以后基本上是按照30%-50%的 速度增长;5年之后,花样年的销售收入会达到200亿~500亿之间。



花樣 增大 持有 物業 低價 儲地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=13795

恒盛未來添物業收租

AD





 

【本報訊】恒盛地產(845)總裁程立雄表示,公司目前以開發住宅為主,但已制訂長期策略,逐步增加物業投資,因資金回流大。他透露,新增土地15%的面積計劃投資商業物業,包括商務辦公、酒店、車位、社區配套設施等,預計5至10年完成目標。

15%新增土地建商廈酒店

1 月份為冬季淡季,公司有2個樓盤正銷售,已套現13億元(人民幣.下同)。其中北京西四環的歐洲公館在去年10月推出的第一棟樓已售罄,均價每方米2.8 萬元,今年首月推出的第二棟樓也已售出50套,均價3.2萬元,共套現9億元;合肥的恒盛豪庭則以逾5000元的均價共套現4億元。

恒盛全國土地儲備740萬平方米,其中天津310萬方米,北京150萬方米,而上海則有280萬方米,佔上海總量的17%。公司在購地方面較謹慎,多以收購為主,目前土地儲備足夠未來5至7年發展。今年公司銷售目標將超100億元。

公 司自去年10月2日上市以來,共耗資100億元購買逾300多萬方米土地,土地款項一年內分期支付。截至去年7月底,公司尚有44億元未用貸款,9月及 12月又分別獲建行(939)及中行(3988)授信60億及80億元,加上上市集資的82.5億港元及今年預售款回流,資金流充足。今年若有合適機會, 也會考慮買地。

去年底,恒盛在上海徐家匯地區以20億元取得2幅地皮,總面積達14萬方米,其中一幅將發展為集商務辦公、住宅、零售於一體的生活社區,另一幅除住宅、零售外,還將加入酒店業務,並交由凱賓斯基進行管理。兩個項目將於今年下半年動工,明年料可推出預售,竣工或需時2年。



未來 物業 收租
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=13868

尋找物業的故事-威利國際(273),馬斯葛(136)、福方集團(885)


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100324/LTN20100324506_C.pdf

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100324/LTN20100324490_C.pdf


有空就寫。



尋找 物業 故事 威利 國際 273 馬斯 136 、福 福方 集團 885
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14804

奥园地产借高端物业平衡调控


http://www.21cbh.com/HTML/2010-4-22/xMMDAwMDE3MzkxMg.html


4月20日,中国奥园地产集团(3883.HK)(下称“奥园地产”)发布的2009年业绩报告显示,奥园去年收入23.6亿 元人民币,较上一年增长281.4%。

奥园地产靠快速周转、规模销售取胜的策略,终有所获。2009年奥园地产毛利4.4亿元,纯利润 3.26亿元人民币。总销售面积为58.91万平方米,合同销售金额为人民币28.8亿元,较去年上升111.2%。

此前多年,中国奥园一 直秉持着开发普通住宅市场的理念。而近来的种种迹象则表明,奥园地产已将力量逐步转向高端物业。

根据年报,奥园地产已形成以北京、广州、沈 阳等城市为中心的布局。土地储备由2008年的562万平方米增至现在的903万平方米。

奥园地产执行董事兼首席CFO林锦堂介绍,去年, 奥园完成了对北京长安8号、中山奥园广场的并购,沈阳奥园·国际新城项目落地。特别是北京长安8号,是奥园挺进高端物业的里程碑。年报特别指出,北京长安 8号将对奥园未来2-3年的业绩起重要作用。据北京房地产交易管理网登记显示,截至2010年3月31日,长安8号一季度销售3个多亿。该项目位于华贸商 圈核心,建筑楼高约180米,预期计5月封顶,年底峻工。

早些时候,奥园发公告称:已与长安8号项目公司签订协议,通过银行发放2.83亿 元人民币短期贷款,用作一次性偿还原股东方首开股份(600376.SH)的所有贷款及加速项目开发。

不仅仅是奥园地产,包括合生、万科在 内的地产巨擘均有转战高端物业市场的动向。在不少业界人士看来,奥园今后加大高端物业开发以及商业地产比重的战略,能够以此提高利润率,以“更高效”的投 入,换取更大的回报。

楼市若转入调整,成交量陷入萎靡,而高端物业所带来的高利润率无疑是平衡市场周期影响的较好手段。



奧園 地產 高端 物業 平衡 調控
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15256

物業背後的故事-民豐控股(279)、威利國際(273)、萊福資本(901)


(1)


這看來是一單很平常的交易,可參看威利國際方公告,也可參看民豐國際方公告,但牽涉的東西卻是不少。


今日,威利國際(273,前怡南實業、首創、華匯控股,中聯控股、互聯控股)的附屬Apply Worth Limited,宣佈向民豐抗股(279,前東方紅、恆盛東方、內蒙發展)附屬賣方昇朗投資有限公司100%股權,作價5,200萬,其控制華匯中心21樓的業權,淨值約900萬,及股東貸款賬面值約4,430萬,每年租金收入90萬,其盈虧情況如下:





可見大部分獲利都是靠物業重估得來的。


(2)


買方何時買回來的?我翻查了幾年的年報,發覺應是在2006年間購來的,翻查2007年報附註:


財務報表附註15:




明天續。




物業 背後 故事 民豐 控股 279 威利 國際 273 、萊 萊福 資本 901
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15597

物業背後的故事(2)-民豐控股(279)、威利國際(273)、萊福資本(901)


再續昨晚的話題。


從上面的年報一頁中,可以留意到這就在2006年年報附註31(a)的一段東西,內中寫明:


(a) 收購附屬公司
於2006年5月4日,本集團收購Startech Business Limited(其主要業務為持有物業)之全部權益,現金代價為港幣3,882,000元。


但是該公司在2006年5月並無公告說明這項收購,可能是因為按上市規則第14章提及的標準,金額不夠高,所以不用披露,比率與披露的定義詳如下圖,至於比率的定義,請參閱以下文章











在這項交易中,買回來的租金回報率還不足2%,以北角區的標準,可能真的較低,真要誇誇那估值師。


(2)


但是買方威利國際持有55.27%的公司,在公告中它稱是間接控制買方Apply Worth Limited,而直接控制的公司就是由歌德豪宅有限公司。


這家歌德豪宅公司,其實就是華匯系物業投資的精華所在組合而成,其物業組合及資產如公函所 述。在2009年10月,有一位獨立第三方羅小姐(這位羅小姐資料請詳閱該訪問)向 該公司以每股60仙認購公司7.5億股,作價4.5億港元,據年報所述 (p.14),資金將分3個月支持,交易在12月完成,持股降至55.27%,在3月,公司稱羅小姐已付1.5億,其餘3億尚未付。


明日續。

物業 背後 故事 民豐 控股 279 威利 國際 273 、萊 萊福 資本 901
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15602

物業背後的故事(3)-民豐控股 (279)、威利國際(273)、萊福資本(901)


在繼續談之前,買方民豐控股在昨天出了澄清公告:


公司稱原本物業是由民豐附屬Wise Sky持有,其後民豐在2010年4月9日成立另一附屬Sunny Soar,然後把Wise Sky權益轉移Sunny Soar,架構則變成民豐控制Sunny Soar,Sunny Soar再持有Wise Sky,Wise Sky再持有物業。


並補充稱該物業面積為10,736平方尺,因Sunny Soar剛成立,並無報表,故其業績只是參考標的,以營業額粗略計算,每月平均租金每呎只是7塊,真是非常便宜。


可以知道,這家Sunny Soar目的是在做這次交易,並希望把物業標的儘量隱去,以使人查不出底細,方便他們做同系交易,把資產不停交換。


今晚再續。







物業 背後 故事 民豐 控股 279 威利 國際 273 、萊 萊福 資本 901
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15608

物業背後的故事(4)-民豐控股 (279)、威利國際(273)、萊福資本(901)


再續第二篇第三篇所談 的東西。


第二篇談及羅小姐在10月認購協議中,提及完成後先付1 億,餘款在3個月內分期或一筆過支付。但在 5個月後,只付了5,000萬,即合共1.5億,由此可見,其未付足款大部分款項。但是,據後來的年報及公告,股權就已經過戶了。


故個人推論,可能大家是自己人,有拖無欠吧,估計其後就動 用系內資源,向其財務公司借錢,協助付 款,其後宣稱某些人賴債,然後就把帳項一筆勾銷,這筆錢就此虧掉,從而以上市公司的錢來協助把資產私有化,但從這些資料看見,公司看來連錢也借不出來,財 務可能陷於較為危險之境地。


但可能在核數師的監察 下,為免發生問題,故此參訂補充協議, 改作由3月中起其後6個月,以一筆過付款或每次不少於5,000萬支付代價,並提供500萬的賠償,但是欠下3億11個月,如這500萬是利息的話,年複 利只是1.82%,我不知道這是不是較低呢。


(4)


另外歌德豪宅亦出售美時投資有限公司的股權予同系的福方國 際(885),可參看威利方公告福方方公告。 其作作價1億,以4億股,每股25%褔方國際新股支付。


美時投資持有的是廣東的集富大廈(前稱廣宇大樓綜合樓), 這物業最初是在2006年6月,仍未是華匯系上市公司的馬斯葛(136)向當時的大股東陳愛玲小姐購入的,作價9,200萬,詳情可看此公告


其後陳小姐賣殼予詹先生,其後詹先生把股東透過發行新股及可換股票據,暗地轉移給華匯系,然後透過礦交易把資金部分退出,取回部分成本。此方法亦類似南興(986)的做法,但不幸失敗


2008年9月,馬斯葛把這大樓售予威利國際旗下的時美投 資,作價1.12億,以當時每股14仙(經1次10合1,1次5合1調整後7元),以8億股支付(合股後則是1,600萬股,以每股29.5仙計,現值 472萬,兩年不到已剩下約4%,可見貶值之速),可參考威利方公告, 亦可參考馬斯葛方公告


其後在歌德豪宅重組後,就屬於歌德豪宅的旗下一項物業,在公函(p.21)中,該物業估值1.05億,現時售出價格是1億,已有虧損,但是那些股票可是持續貶值的,哈哈,不過不重要,物業還是自己的, 但股票卻多了,其實在全系來說是有利的。


(5)


現在談談租戶。


其實該層的租戶其中之一是他們旗下的萊福資本(901),他們地址是香港北角馬寶道28號華匯中心2101-2102室,就正在此物業的標的的層數,據稱是在2009年10月搬入

該公司的基金管理公司是富聯投資,證券經 紀為中南證券,富聯投資及中南證券為民豐抗股(279,前東方紅、恆盛東方、內蒙發展)旗下Hennabun Group的資產。


2009年報稱,其十大持股包括中策集團(235,前紅寶石)、錦興集團(275,前錦興磁訊)、民豐控股(279,前東方紅、恆盛東方、 內蒙發展)、中國科技(985)、南興集團(986)國際資源(1051,前中華發展、星光數碼動力、星光生物科技、信用卡防盜、智富能 源)、保興發展(1141,前雄豐集團、新創)、中國公共醫療(8116,前優能數碼)、中國3C集團有限公司(8153、前智庫科技、現科地農業)、麗 盛集團(1004)等,這堆股或多或少都和華匯系有關聯,除了有部分中國關係外,大部分均不可沾手。

由此可見,這投資公司包租公是他、投資經理及證券行也是他、也是他的股東之一,真是無處不和它有關係 呢!

物業 背後 故事 民豐 控股 279 威利 國際 273 、萊 萊福 資本 901
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15694

恒基兆业副主席李家杰:不会跟风增加持有型商业物业比例


http://www.21cbh.com/HTML/2010-6-18/1MMDAwMDE4MjY1Mg.html


受楼市调控政策影响,地产商展开商业地产逐利。

以国内地产大佬万科为例,过去3个月,其先后宣布了超过百亿元的持有型商业地产投资计 划。万科总经理郁亮表示,在最新战略中,万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品仍 占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业。

6月18日,恒基兆业地产有限公司位于东三环的持有型商业物业“环球金融中心”,也在国内 地产商加大商业地产开发的大环境下揭幕。全国政协委员兼经济委员会副主任、恒基兆业副主席李家杰接受本报记者专访时表示,“目前合恒基兆业的持有型物业开 发,多集中在一线城市,而二三线城市主要做住宅物业开发。我们暂时不会调高持有型商业物业和住宅物业开发的比例。”

据了解,在恒基地产总的 地产投资中,住宅物业占85%,15%为持有型商业物业。目前恒地在二三线城市共拥有29块土地储备,楼面面积达到1400万平方米,目前正在同步开发, 预计两年内将可完成500万平方米。恒基地产在北京、上海、广州三地的持有型商业物业的成本投入已达120亿元。

对于宏观调控下的楼市状 况,李家杰指出,这仍要看CPI,若CPI超过3%,宏观调控将会继续,这对一线城市影响最大,对二三线城市影响较小;反之,若中国下半年CPI低于 3%,那么政府则将不会太多干预,到时一线城市楼价将可保持稳定。

根据中国国家统计局数据显示,中国5月居民消费价格指数(CPI)同比上 涨3.1%,创19个月来新高。当时,有分析人士认为,中国物价指数将在下半年逐渐回落,全年通胀无忧。

不过,在一线城市拿地竞争激烈的状 况下,恒基地产不准备放弃任何机会。据了解,恒基兆业正准备竞购朝阳区即将推出的新地块。

对此,李家杰称,“新地块竞购成功会做持有型商业 物业,我们在竞购中主要是考虑成本。基于我们目前持有型商业物业的投资回报在13%,我们如果新拿地的投资回报超过10%,我们就会考虑拿下,而达不到我 们就会放弃。”

国内商业地产投资的升温,也使得恒基地产面临越来越多的竞争。对此,李家杰称,“我们的资产负债比例只有19.3%,而国家 政策调控的要求是地产商不能囤地,手里的土地要建设1/3,囤地越多的要面临资金的压力,面对这种情况,资产负债率低,资金链就不会断,而资金链不断生意 就可以做下去;而国内很多地产商状况却相反。
基兆 業副 主席 李家傑 李家 不會 跟風 增加 持有 商業 物業 比例
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=16146

物業投資 ckm001


http://hk.myblog.yahoo.com/jw!G9qPswuRGxoAjkVjcnY-/article?mid=38653


自金融海嘯後,美國樓市持續下跌,但香港與內地的樓價卻升個不停,從來各地的房地產價格都與居民收入成正比,中美兩地資產價格兩極化,正是兩 地經濟此消復長的最好寫照。新聞報導話,香港近日樓市交投暢旺,各大屋苑的樓價直迫97年高峰期水平,可憐香港一般打工仔與中產人士的工資上漲似有若無, 年青一代想買樓難上加難,說算買入新界,尺價三千走不了,如果好彩有一筆首期,在現時供樓利率低至一厘的情況下,許多人尚可以供得起樓,如果是自住,買樓 是生活必須,實在無可奈何,但如果是買樓作投資用途,就要想清想楚,因為借貸買樓屬槓桿投資,上落賺蝕是以倍數計算,有人認為如果物業的租金收入能夠支持 到供款額,那應該沒大問題,但請不要忘記現在息率是歷史新低,未來利率大幅上升的風險要清楚計算。

如果投資物業是想收取穩定的租金,另一個投資工具就是地產信託基金(Real Estate Investment Trust; REIT),例子如領匯(823)、越秀房地產投資信託基金(405)等等,這類公司會把大部份租金收入以現金派發給股東,長線可以提供穩定利息收入,又 有資產升值的潛力,屬於穩健的收息股類,適合較保守的投資者。

如果要求增長,地產發展股是好選擇,上世紀90年代或以前,香港地產股是增長股,但到了2010年的現在,增長點已經轉移到國內,一眾內房股將會是 明日之星,不過地產發展投資期長,國內政策又五時花六時變,如果公司高負債,又遇上資金周轉不靈,實在好容易出事,投資內房股要細心選擇,我手上的瑞房 (272)與SOHO中國(410)都是好公司,前者主攻房地產發展,後者主攻商業樓宇,如果國內經濟持續增長,人均收入只會水漲船高,物業價格也會拾級 而上,只要長線持有,未來必定有理想回報。




物業 投資 ckm 001
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=16957

SOHO中国三进上海将增大自持物业

http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-19/wNMDAwMDE5MjkwNw.html

“截至7月底,公司完成销售额135.7亿元,超过去年130亿元的全年销售额。”SOHO中国(00410.HK)董事局主席潘石屹近日接受本报记者专访时透露,商业地产受宏观调控影响不大,年初确定的180亿元的销售目标将维持不变。

8月13日,SOHO中国宣布成功摘牌上海虹桥交通枢纽旁“临空15号地块”,摘牌价格约15.6亿元人民币。该地块位于上海虹桥临空经济园区,占地86,146.1平方米,规划地上建筑面积215,410平方米,预计建成后总建筑面积约25万平方米。

这 是SOHO中国一年内三进上海,并完成了在南京西路、外滩中心、虹桥交通枢纽的布局。2009年8月18日,SOHO中国斥资24.5亿元收购位于南京西 路中央商务区中心位置的 “SOHO东海广场”,今年6月11日,SOHO中国二次出手,以22.5亿元收购外滩204地块部分股权。

潘石屹认为,此次摘得虹桥地块意味着SOHO中国在上海进入了常态投资。他透露,虹桥地块预计在2011年下半年开工,2013年年底交付,总投资将达40亿元,整个项目的销售额或将达70亿元。

潘石屹向本报记者坦言,SOHO中国还将陆续在大虹桥区域拿地,并已在整个大虹桥区域规划方面与相关部门进行沟通。看来,潘石屹的“上海步调”已越来越紧。

“目前,SOHO中国的大量投资仍在北京,在上海的投资只占到公司总投资的20%左右,但未来公司希望这个比例能达到50%。”潘石屹坦承。

本 报记者也从相关渠道了解到, SOHO中国目前的账面资金约有150亿元。今年前7个月,仅上海SOHO东海广场就达到21.79亿元的销售额,北京银河SOHO开盘10天销售60 亿。就在虹桥地块的拿地当天,SOHO中国还与京城一家银行签订了一份20亿元人民币+3亿美元的贷款协议,该项贷款一部分或将用作望京地块的开发贷款。

记者还了解到,此前一直以销售商业地产为主的SOHO中国有意加大自持物业的比例。“上市公司业绩需要稳定,就必须从货币、土地以及物业三种资产加以平衡。”潘石屹这样认为。

目前SOHO中国的持有物业只有前门项目一期,货值约为37亿元,但潘石屹透露,在建项目中,银河SOHO约3.7万平方米、外滩项目的50%、东海广场及虹桥项目的一小部分都将由公司自持,“只有建成后才能进入财务体系的持有物业中,目前货值不好估。”


SOHO 中國 三進 上海 增大 自持 物業
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=17533

SOHO中国将调整销售物业及持有物业比重

http://www.yicai.com/news/2010/08/397577.html

SOHO中国(00410.HK)主席潘石屹8月25日在业绩发布会上表示,为了令销售收入及租金收入更加平衡,公司未来三到五年将会调整销售物业及持有物业的比重,增加持有一些独一无二的项目,包括北京前门项目、上海外滩项目也将持有一部分。

此外,北京“银河SOHO”的项目也会预留3.7万平方米作为持有物业,同时还将考虑持有该项目一幢写字楼。

他透露,SOHO中国持有物业的面积占集团旗下物业总面积的20%,但其价值占总价值大于20%,持有物业的主要用途将用于出租。

潘石屹指出,由于有关变动属于集团策略大调整,会用三至五年时间慢慢进行调节。未来,SOHO中国仍然将会把焦点放在北京及上海市场,暂时不会有开发二线城市的计划。

财务总监唐正茂同时表示,未来三年SOHO可销售物业达500亿元。项目完工交付计划今年为40.71万平方米,明年19.9万平方米,2012年及2013年计划分别为50.4万及76.9万平方米。

问及今年的销售目标,潘石屹表示,集团首七个月合约销售金额已达到135.7亿元,要达到全年180亿元目标并没有问题。7月底已经实现其中75%,未拟再调升目标销售金额。

对于收购方面,潘石屹称,SOHO集团一直在北京及上海寻找收购机会。2010年8月13日,SOHO中国在上海已经购入成功竞得“明空15号地 块”,这块地临上海虹桥交通枢纽并明空经济园区,摘牌价格为15.6亿元。财务总监唐正茂透露,该地块施工将于2011年开始,预计2013年完工。

SOHO 中國 調整 銷售 物業 持有 比重
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=17648

究竟何時發公告出售物業?-資本策略地產(0497)

(1)

公司至今日現時市值約1,836,858,842元,最近該公司聲稱已經出售部分國衛中心樓面,報紙也有報導:

(1)在11月5日,的am730報導稱「資本策略(497)公布,本周初拆售灣仔國衛中心9層樓面,全數售罄,平均呎價約1.1萬元,涉資近14億元,買家主要為用家及資深投資者。區內代理指,售出樓面分布於5至10樓、12至14樓,面積共逾13萬方呎。」

(2)在11月16日,經濟日報更說出全個故事「早年資本策略分階段購入國衞中心近9成業權,直至今年市況好,資策決定把業權暗標放售,叫價約28億元。

  上月中,一個內地財團與資策達成初部協議,購入價為26億元,原先料可在月內完成交易,但消息人士指,由於雙方最後就條件問題上難達共識,故內地財團打消念頭,而資策亦即兩手準備,拆售項目。

....

  集團上月推出大廈共9層樓面,全部獲承接,平均呎價約1.1萬元,買家以用家為主。包括上市公司亞倫國際(00684),以1.5億元購入9樓全層及3樓303及304號車位。據悉,資策暫不打算出售15樓以上樓層。」

其指的亞倫國際(0684)的交易是這個,其物業位於9樓,作價1.537億。

(3) 另外,和之有緊密關係的石庫門,其控制的高誠資本(8088,前亞科網、亞科資本)購入國衛中心5樓的502室,作價7,400萬,根據資本策略的公司的年報(pdf p.113),其原持有該物業,即證明賣方是資本策略。

(2)

根據上市第14章《須予披露交易》:

「14.11 如上市發行人為物業公司、船務公司或空運公司,而它們分別購入或出售物業、船隻或飛機,則將予購入或出售的物業、船隻或飛機(視屬何情況而定)的合計總值(以沒有產權負擔為基礎計算),會與上市發行人的資產總值作出比較。上市發行人的資產總值須根據《上市規則》第14.16、14.18及14.19條作出調整;或者,如屬適當,若有關物業、船隻或飛機(視屬何情況而定)最近期刊發的估值(以沒有產權負擔為基礎計算)是於上市發行人刊發帳目後才公布,則須根據該估值作出調整。

14.16 上市發行人須以其帳目或最近期公布的中期報告所載的資產總值(以較近期者作準)為本,並按下述項目作出調整:
(1) 上市發行人於此等帳目內建議的任何股息金額,以及上市發行人於此等帳目或中期報告發表後宣派的任何股息;及

(2) 如屬適當,上市發行人最近期刊發的資產估值(不包括業務及無形資產估值),若該等估值是於帳目刊發後才公布。

14.22 除按《上市規則》第14.06(6)(b)條所述將收購事項以合併計算方式處理外,如一連串交易全部均於12 個月內完成或屬彼此相關者,本交易所或也會要求上市發行人,將該等交易合併計算,作為一項交易處理。在這些情況下,上市發行人須遵守該項合計後的交易所屬類別之有關規定,而用以釐訂有關百分比率的數字為上市發行人帳目內或最近期公布的中期報告內(以較近期者為準)的數字;有關數字須按《上市規則》第14.16、14.18 及14.19條的條款作出調整或修訂。

14.23 本交易所決定應否將交易合併計算時,會考慮的因素包括有關交易是否:
(1) 為上市發行人與同一方所進行者,或上市發行人與互相有關連或其他聯繫的人士所進行者;
(2) 涉及收購或出售某一特定公司或集團公司的證券或權益;
(3) 涉及收購或出售一項資產的組成部分;或
(4) 共同導致上市發行人大量參與一項業務,而該業務以往並不屬於上市發行人主要業務的一部分。」

而其分類方式和創業板類似,其比率如此圖:

根據資本策略的資料,2009年其資產總值為77.90億,售出的物業應屬於「一連串交易全部均於12 個月內完成或屬彼此相關者」,套現約14億,應屬於須予披露的交易,所以應該予以披露,但規則亦稱「如屬適當,上市發行人最近期刊發的資產估值(不包括業務及無形資產估值),若該等估值是於帳目刊發後才公布」,故此該交易或會在11月26日業績公佈日同時宣佈。如他們不公佈,則屬於違反上市規則。

以下,是筆者對此股的評價,並作為總結:

總之搞財技的人和我們投資的人,兩者的取向不同。

前者是為了從股民手上取得資金投資,後者是要在股票賺大錢,前者要賺大錢可以狂印股票,壓低股價,如果沒人理才會把股價推上,沒有錢就把公司派息或賣殼,套取精華部分。

在後者來說,只要是印股票,就導致供應增加,供應增加則代表股價下跌,如果股價好低都要配股,即是隻股好乾,瘋狂打上去,然後引人上去,賺晒大家D錢,然後方便公司再次融資。

這就是此股雖然便宜,但筆者不會沾手的原因。

究竟 何時 公告 出售 物業 資本 策略 地產 0497
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=19270

買樓兩頭賺──量化寬鬆政策下物業成為理想投資(2010/11/21) 脫苦海

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=17193

量化寬鬆政策引發投資市場的變化,美元及相關資產弱勢已成為自我完成的全民共識,很多人但知所謂「買實物抗通脹」, 或因為港元與美元掛勾,便以存人民幣作為另一種出路。此處出現兩個考慮:首先,所謂實物,可以是黃金、物業,甚至有人去囤積商品甚至農產品,究竟選擇那一 種?第二是,所謂商品貨幣如澳元紐元,或甚囂塵上的人民幣投資,牌面上表現比美元強,又是否理想?

市傳國內炒賣諸如大蒜、蔬菜、肉類之類農產品,甚而有人煞有介事說因為各地冷藏設備發展起來,有利囤積居奇云云。而香港亦有一鼓收集諸如紅酒、名錶、錢鈔、茶餅作為投資標的。筆者不敢說類似的操作不能獲利,卻難以視之為投資,因為他們面對流通性及異質性的問題,導致難以大額進出,以及定價困難。相比之下,黃金及其他商品期貨就無此弊,不過相比之下物業金額大,而且高透明度的成交紀錄令定價較易,可以判斷估值水平。

此外還要考慮槓桿此一因素。黃金及其他商品期貨均可以高槓桿方式運作,而被人目為高風險投資;可是以按揭買入物業, 其實亦是槓桿,比如七成按揭是用三倍多,如按到九成則高達十倍,然則何以少人批評?說穿了,物業市場較少出現斬倉情況,即使物業市價低於按揭額,出現負資 產情況,只要按時供款,往往銀行亦不會收回物業拍賣抵償。至少在金管局網站看到負資產的統計數字,即是金管局亦默認此種現象的存在。反而其他商品,未跌到 負值,經紀行已經call margin追加保證金。因此物業投資的安全系數比其他商品高得多。

而另一被人忽略的因素是除了現金會貶值,其實債項也會貶值,美國政府深明此道,因此不惜大印銀紙製造流通量,今天的 債去到若干年後已貶去一截。借錢買物業,動輒十年、廿年甚至卌年,其間銀行欠款所代表的購買力亦隨通脹而降低。過去數十年樓價輾轉上升,債務購買力輾轉下 降,無論地產商或小業主,均是兩頭賺錢。

至於不買實物資產,改存商品貨幣或人民幣投資產品又如何?其實所謂人民幣升值,是購買力下降速度較慢的假象。美國政 府會印銀紙,難道歐洲、澳紐或中國不會做?至少中國政府亦是大量放水進入市場,而不會坐以待斃,國內物價上升已成普遍現象。據報導甚至出現國內居民回流香 港購物的現象,在流動性海量之下,各種貨幣只有爭相貶值一途,用那種貨幣只是程度上的分別。

租或供物業,往往佔家庭支出的一大部份,即使不以投資視之,能鎖定或控制居住支出已是自保。尤其在當今時勢,誰人會低價出售自住物業?樓價大跌又從何說起?

買樓 兩頭 量化 寬鬆 政策 物業 成為 理想 投資 2010 11 21 苦海
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=19321

擁億元物業月收租42萬胡仙法外逍遙

2002-11-14  NM




九七年被控誇大《虎報》銷量,卻 因梁愛詩不提起訴逃過法律制裁的前星島集團主席胡仙,自從把「家產」虎豹別墅和星島集團出售後,三年來銷聲匿迹,許多人以為她已一無所有。誰知剛相反,本 刊訪問胡仙的秘書以及相熟地產界人士,他們異口同聲指胡仙仍財力雄厚,且生活逍遙。胡仙掌管的胡文虎基金,擁資一億零五百萬,另外胡仙透過公司在 港持有近億元物業,每月淨收租四十二萬元。長居澳洲、一年回港三數次的胡仙,現時最熱衷的,是回福建家鄉捐錢出風頭。「胡仙沒有錢?不會吧,她九月回來還 坐直升機,又捐了三十萬,全村人都當她財神啊。」胡仙家鄉、福建永定縣下洋鎮中川村虎豹別墅的管理員胡秀連說。七十歲的胡仙是在九月廿一日回鄉,為當地重 修後的虎豹別墅剪綵,並捐卅萬在村內的小學設立「胡文虎獎教獎學金」。中川虎豹別墅建於四八年,佔地僅數千呎,比香港虎豹別墅規模小得多,參觀門票每張五 元,別墅內主要展覽胡文虎夫婦及胡仙的物品,包括不少胡仙小時舊照。香港虎豹別墅在九八年賣給長實重新發展後,胡仙將不少物品搬到中川虎豹別墅安放,包括 現時放在大門旁的胡文虎銅像。別墅內售賣的紀念品之一、胡文虎當年藉以起家的虎標萬金油,也是胡仙由香港整箱帶回來,一共卅瓶,每瓶賣二十元人民幣。

基 金百年花不完雖然外間一直有傳胡仙並非胡文虎親生女,而是養女,但是,對於大部分中川村村民來說,這個出手闊綽的末代女富豪的身世並不重要,他們只想在她 身上得到利益,「不理她是否親生,總之村裡個個人都說,自己跟胡仙最親。每次她回來,總是全村一起去迎接,人人都想從她手上分得一點錢。」「心水清」的胡 仙,自然不會胡亂益人。胡秀連說,胡仙自九二年第一次回鄉,至今回鄉五、六次,每次都捐錢起學校、築道路,但沒私下給過任何人一分錢。她這次回鄉也只逗留 了三小時,一步也沒有入村,連胡文虎故居慶福堂,她也不去看一眼,反而後來到廈門等地拜會政府官員,到處捐錢,她在那裡住了一星期。胡仙回鄉所捐的錢,是 來自七二年成立的胡文虎基金。根據該基金○一年財務報告,去年底結餘有一億零五百萬,就算每年捐一、二百萬,也夠用一百年。此外,胡仙九九年出售星島集團 股份時,和接手的何柱國有協議,她每年可向星島支取九百萬元顧問費,直至○五年。對比星島集團(今年九月改名上海銘源)三年來累積虧蝕達一億一千萬,她的 確逍遙自在。

夥拍尼姑擁八千萬物業除了返大陸捐錢,胡仙在港也經營非牟利安老院。這間位於沙田排頭村二九七號,外表頗舊的佛教般若安老院,住了七十個老人家,由十六名員工照顧,負責院內事務的是八十七歲副院長釋傳敏法師。持有這安老院的「般若精舍」,雖是非牟利公司,但擁有四千六百多萬元物業,其中三個單位更是在今年一至七月買入。連同另一間胡仙任董事的非牟利公司「慈航淨院」,胡仙共透過這兩間公司,持有市值八千一百萬的物業。這兩間公司董事, 除胡仙外,還包括幾位出家人釋傳法、釋法培、釋性智和釋傳敏,以及一名律師周淑嫻,周是前立法局議員王澤長遺孀。該批物業於八六年至今年間買入,種類很 「雜」,包括上海街一個鋪位出租作麻雀館、上環一整幢舊式商業大廈、彌敦道一列八個號碼的地鋪等,現時每月租金總收入達四十二萬元。

買樓好 眼光一位和胡仙相熟的地產界人士說,胡仙很少直接參與「般若精舍」和「慈航淨院」買物業,多數由出家人簽買賣合約。「她們過去廿二年只係賣過三個物業,賺 咗二千萬,其餘物業就一路用作收租,儲夠錢又再一次過俾錢買樓,從不做按揭。她們好有眼光,所買物業好易就租出,例如今年二月買個沙田廣場住宅單位,即刻 搵到租客,而家每個月收一萬一千蚊租。「仲有,你咪蝦出家人,佢哋買樓都由大集團周生生負責代理。周生生一向只做自己集團啲物業,好少做街外生意,但因為 周生生名譽董事長周君令的太太余碧蘭,都係『般若精舍』董事, 所以周生生做佢哋生意。」般若安老院是在胡仙五四年、即胡文虎逝世同一年,和政府換地取得三萬五千多呎興建。負責打理安老院的釋傳敏,每天早上十一時許在 院旁供奉骨灰龕的精舍唸經。記者問她買樓一事,她表示不願多談,但說到胡仙她就讚不絕口:「她很有心,每年一月她父親的生忌,她都會來安老院派利是給院 友,一百元一封,就算自己沒空她也會叫人來代派。」

長居外國胡仙在九八年十二月,將香港虎豹別墅以一億元賣給長實,當時長實限期她二千年三月前搬走。其後她透過公司名 義買了一個千三萬單位作新居,現值千五萬,連同「般若精舍」和「慈航淨院」的物業,她手上物業共值九千六百多萬。地產界人士說,她揀新居時挑選過多個樓 盤,「渣甸山、舊山頂、大埔鹿茵山莊都睇過,每次都帶埋風水師李丞責。」最後她選擇自己生活了大半生的虎豹別墅附近,大坑豪園一個三千多呎單位,二千年一 月購入。豪園樓齡達三十六年,不少老發彩也擇居於此。記者買了一個生果籃,登門到該單位探訪,開門的是一名中年男子,他表示胡仙不在港。對於他和胡仙的關 係、單位內尚有何人,他不露半點口風,生果籃亦不肯收下。該大廈其中一名看更則說,胡仙除了六月、九月曾回來,農曆新年期間也在港,「仲每個看更派咗一百 蚊利是。」平日則只有胡仙年屆八十歲的嫂嫂陳秀容(胡仙兄長胡好之妻,胡好於五○年駕飛機失事去世)和傭人居於上址。胡仙在港公司Asco Investment的秘書Julia Chen,形容胡仙行踪飄忽,隨時會突然出現,「她多數時間在澳洲,九月尾那次回來,我事先也不知,接到她電話時她已身在香港。」

月 花十萬養舊員工雖然派利是、捐錢等出手闊綽,胡仙自己的衣著方面卻非常「慳家」。今年六月,本刊曾攝得胡仙在北角馬寶道出現。以前坐平治房車出入的胡仙, 該次只由價值十萬元的豐田Echo Verso小房車接送。馬寶道天虹服裝店的店員說,當日胡仙到該店買了三件短袖花恤衫,花費一百元,「佢呢幾年不時嚟馬寶道買衫,買內衣褲我都見過,都係 買啲好平嘅。」儘管買衫只花百元,但胡仙在毗鄰馬寶道的渣華道,卻繼續經營無實質業務的Asco公司,每月開支約十萬元,只為養着一班舊員工。胡仙曾擁有股份或任職董事的十間公司,大部分都已結業,只剩下Asco。這公司六九年成立,約千五呎的辦公室是以每月一萬八千元租用,全公司只 有五、六名員工,都是四十來歲的女性。假設每人月薪一萬元,連租金、水電等,每月開支至少要十萬。員工之一的葉菊美,是胡仙在《星島》時的秘書,現在是胡 仙私人助理。Asco的秘書Julia說,有部分員工以前是在《星島》服務,九九年跟隨胡仙離開,胡仙把他們安置在Asco。在Asco門外當值的保安李 叔則表示,胡仙比以前「精神」了,「自從星島賣盤後,胡小姐同佢阿嫂成日都著黑色衫,冇厘神氣,不過九月返嚟著住件紅色衫,成個人精神晒。」土地註冊資料 顯示,Asco在七○年至九二年間曾多次買賣物業,但九二年至今手上再無物業。因此Asco員工十分清閒,例如胡仙九月回港那次,她們只為她安排和北角閩 僑中學校長、老師開會,胡仙是該校校監。Asco在公司註冊署更新資料的文件,也是由葉菊美簽名,有需要時才傳真文件到外地給胡仙簽署。記者到過Asco數次,均見該公司員工在下午四時五十分便下班,而且一週只工作五日,恨死打工仔。


擁億 億元 物業 月收 收租 42 萬胡 胡仙 仙法 法外 逍遙
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=22339

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019