在“租購並舉”、“培育租賃市場的多元供應主體”成為新時代住房民生的指導方針後，反應靈敏的房地產公司立刻嗅到了其中的商機，紛紛介入住房租賃市場，躊躇滿誌跑馬圈地。但這種趨勢是否符合發展住房租賃的初心，需要慎重辨析。
租房是中低收入者在城市里的保障
上世紀90年代前後，城市居民的住房需求日益尖銳。而計劃經濟叠代了幾十年的住房欠賬，使政府承擔不起供給責任。住房商品化的產業政策就作為改革應運而生，房地產業開始蓬勃發展。又逢分稅制改革使得地方政府迫切需要開辟新的財政來源，土地財政就此形成並愈演愈烈。加之炒風漸長，幾方面因素疊加，房價出現一路走高甚至越調越漲的現象。高房價終於成為了捆綁政府財政、銀行金融、百姓錢袋的經濟堰塞湖。
這種局面的危險性不言而喻，於是租購並舉、住房租賃作為一種導向性政策適時推出。該政策從實際出發，目的在於滿足城市中低收入者的住房需求。使得買不起或當下買不起住房的人能夠以租代購、租以為居。
因此，對中低收入者而言，租房是他們立足城市的方式。而租金的多寡一定程度上決定了他們能否在城市生活下去。
房地產商介入推高房租
其實改革開放以來，進城打工及就業者租房而居早已成為常態。多元的供給主體也早就形成。尤其是大城市里的城中村已經成為了極其重要的供給者。市場供需雙方總體平穩。政府和相關方也有了一套大體成型的管理制度。租購並舉方針推出之後，展現在人們眼前的是住房租賃市場的整合，而整合的主導者往往是大房地產商。
在一線城市，一些旗艦房地產公司大舉進入城中村進行出租屋改造及營運，有的還提出了所謂的萬村計劃，已然要當社區營運商中的巨頭甚至壟斷者。以其一年數千億元的投入，改造城中村易如縛雞。從已經實施的改造來看，住房質量包括小區環境有明顯改善。但如果從租房者的實際出發，錦上添花與雪中送炭，哪個更迫切更重要？改造不容忽視的直接後果必定是房租上漲，而且幅度不會小。即使迫於社會壓力暫時不漲，日後必定會漲。加之社區營運的增值服務，房租外的收費項目還會增加不少。由於實施改造，樓里的租戶已被清走，而周邊的出租屋由於預期租金會上漲而紛紛率先提價。這種局面導致租房群體的人心浮動：城市里還有自己租得起的房嗎？自己在城市里還待得住嗎？
做一個簡單的歸結：房地產公司介入租房市場必定推高房租，致使買不起房只好租房的人很多可能連租房都租不起了。
逐利是企業的本性。尤其作為上市公司，為了業報、為了股價、為了分紅，必定要尋找新的利潤增長點，必定要促進利潤增長。但是住房租賃市場是中低收入者的民生，是公益性市場。住房租賃市場絕不能成為新的獵場。
出租房作為不動產，具有強烈的區位特征，規模經濟不明顯，天然適於分散經營。沒有必要人為培育跨地域的壟斷者。這會使租客喪失價格博弈的能力。
要保證租賃市場的公益性
目前政府關於發展住房租賃市場的政策指導提出了“保基本、促公平、可持續”的目標，並且指明了“以市場配置為主，政府提供基本保障”的方針，還特別提出要提高公租房營運保障能力，要把在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員納入公租房保障範圍。
即使地方政府把保障限於戶籍人口，其所要提供的公租房缺口依然是非常大的，不可能在三兩年內彌補。這就給房地產公司提供了機會。在此條件下，其他供給主體的跟風上漲是不可阻擋的。面對節節攀升的房租，那些只能以市場配置為主去租房的人又該如何？高房價—高房租—逐出低收入人群，這構成了一個完整的反城市化操作，其對國民經濟的負面影響將極為深重。
須知住房租賃雖然采取市場化的操作方式，但這是一個公益性市場，亦即弱商業性市場。因而不能采取一般的商業性操作。租金水平是這個市場保持公益性的關鍵。也許相關方面已經認定房租上漲是必然趨勢，那麽在房地產因為高房價逐出了大批剛需者之後，租賃市場又要變成高租金市場再逐出大批租客嗎？
在現實經濟生活中，一個地方的房價和房租是高度正相關的。但中央作為保民生重要舉措的租購並舉方針的提出，在一定意義上就是要打破這種關聯。房租要穩住不隨房價上漲是其中的要義。在控住房租方面，地方政府要設計出一套各方面都符合要求的標準並加強監管，呼籲更多社會力量介入，形成供給主體多元化，尤其是產能過剩的國營建築開發企業以及國營電力公司、給排水公司、燃氣公司、電信網絡公司等可以利用過剩產能，發揮國企作用。公益領域不正是國企馳騁的主戰場嗎？集中調集社會資源正是我們的制度優勢。只要這樣去做，穩租金的公益一定可期。
[作者系中國（深圳）綜合開發研究院資深研究員]