樓市沒泡沫有買趁早東尼

白表購二手居屋有買冇賣林本利

2012-7-19 NM

運輸及房屋局局長張炳良上任後，隨即表示現時樓價與市民收入脫節，有需要在居屋之上增建資助出售房屋，以重建置業階級。為了幫助年輕人置業，張炳良會積極研究梁振英政綱內提出的房屋政策，包括每年提供5,000個名額讓合資格的白表人士免補價購買二手居屋。

香港的公共房屋發展始於1954年，港英政府在石硤尾寮屋大火後成立徙置事務處，負責清拆寮屋和興建徙置屋邨。1961年，政府推出廉租屋計劃，提供單位給低收入家庭入住。1973年，政府將各個公共房屋機構合併，成立房委會。

政府早期的公共房屋政策，主要是提供出租單位給低收入家庭入住，但之後政策範圍便擴大至提供資助出售房屋給中等收入家庭認購。房委會在1978年推出居屋計劃，讓收入超出申請公屋上限但又不足以購買私人住宅的家庭認購。到上世紀九十年代，樓價飛升，房委會增建居屋以應付市民的置業需求，並且在回歸後推出租者置其屋計劃，向公屋住戶出售單位。此外，房屋協會亦推出夾屋計劃，幫助夾心階層置業。

2002年，政府為了打救私人樓市，宣布停建停售夾屋及居屋。到近年因應樓價大幅上升，前特首曾蔭權原先打算推出置安心計劃回應市民置業需求，但最終仍要宣布復建居屋。

過去30多年，房委會總共出售了32萬個居屋單位和11萬個公屋單位，但當中只有7萬多個居屋單位和千多個租置單位補價後在公開市場上出售，其餘36萬個單位絕大部分依然由一手業主持有。由此可見，政府資助出售單位流通性極低。

現在政府研究引入新制度，讓合資格的白表人士免補價購買二手居屋，希望幫助年輕及中等收入人士置業。但問題是這5,000名獲配額的白表合資格人士，他們根本難以在市場上找到足夠單位認購。現時綠表合資格人士可以免補價購買二手居屋，但今年上半年的成交量不到1,000宗。而近年居屋的總成交量（補價及免補價），每年平均亦不過數千宗。現時樓價高企，居屋業主將手上單位出售後，套現後所得款項未必足夠購買私樓。此外，早期購買居屋（及公屋）的業主，現在已接近退休年齡，每月收入未必足夠負擔私樓的按揭供款。因此，房委會若想真正活化居屋，幫助年輕人置業，便應容許居屋業主出售單位後，只要收入仍然符合白表（或綠表）資格，可以把套現所得款項用作認購其他居屋（或租置）單位。一些接近退休或者已退休的居屋（或租置）單位業主，可以選擇出售位於市區面積較大的居屋（或租置）單位給年輕夫婦，之後再認購新界面積較小的居屋（或租置）單位，以符合自己的退休生活安排。政府必須明白居屋流通量極低的原因，並且採取措施提高流通量。不然，每年提供5,000個白表合資格人士名額，卻出現有買家冇賣家，或者價格被搶高的情況，結果只會令合資格的成功申請人感到沮喪。長遠而言，要方便市民在置業階梯向上爬，始終離不開增加土地供應，增建私樓和資助房屋，以防樓價脫離市民購買力。

林本利

曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌：http://lampunlee.blogspot.com

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年數	增長率	盈利	盈利總和
1	1.25	1.25	1.25
2	1.25	1.56	2.81
3	1.25	1.95	4.77
4	1.15	2.25	7.01
5	1.15	2.58	9.59
6	1.15	2.97	12.57
7	0.80	2.38	14.94
8	0.90	2.14	17.08
9	1.05	2.25	19.33
10	1.05	2.36	21.68
11	1.05	2.48	24.16
12	1.05	2.60	26.76
13	1.05	2.73	29.49
14	1.05	2.87	32.36
15	1.05	3.01	35.36
16	1.05	3.16	38.52
17	1.05	3.32	41.84

年數	增長率	盈利	盈利總和	折現盈利*	折現盈利總和*
1	1.25	1.25	1.25	1.20	1.20
2	1.25	1.56	2.81	1.44	2.65
3	1.25	1.95	4.77	1.74	4.38
4	1.15	2.25	7.01	1.92	6.30
5	1.15	2.58	9.59	2.12	8.43
6	1.15	2.97	12.57	2.35	10.77
7	0.80	2.38	14.94	1.81	12.58
8	0.90	2.14	17.08	1.56	14.14
9	1.05	2.25	19.33	1.58	15.72
10	1.05	2.36	21.68	1.59	17.31
11	1.05	2.48	24.16	1.61	18.92
12	1.05	2.60	26.76	1.62	20.54
13	1.05	2.73	29.49	1.64	22.18
14	1.05	2.87	32.36	1.66	23.84
15	1.05	3.01	35.36	1.67	25.51
16	1.05	3.16	38.52	1.69	27.20
17	1.05	3.32	41.84	1.70	28.90
18	1.05	3.48	45.33	1.72	30.62
19	1.05	3.66	48.98	1.74	32.36
20	1.05	3.84	52.82	1.75	34.11
21	1.05	4.03	56.86	1.77	35.88
22	1.05	4.23	61.09	1.79	37.67
23	1.05	4.45	65.54	1.80	39.47
24	1.05	4.67	70.21	1.82	41.29

年數	增長率	盈利	PE	價格	派息比率	股息	股息總和
1	1.25	1.25	40	40.00	50%	0.63	0.63
2	1.25	1.56	40	50.00	50%	0.78	1.41
3	1.25	1.95	40	62.50	50%	0.98	2.38
4	1.15	2.25	40	78.13	50%	1.12	3.51
5	1.15	2.58	28	62.89	50%	1.29	4.80
6	1.15	2.97	28	72.32	50%	1.49	6.28
7	0.80	2.38	28	83.17	50%	1.19	7.47
8	0.90	2.14	15	35.65	50%	1.07	8.54
9	1.05	2.25	12	25.66	50%	1.12	9.66
10	1.05	2.36	12	26.95	50%	1.18	10.84
11	1.05	2.48	12	28.30	50%	1.24	12.08
12	1.05	2.60	12	29.71	50%	1.30	13.38
13	1.05	2.73	12	31.20	50%	1.36	14.74
14	1.05	2.87	12	32.76	50%	1.43	16.18
15	1.05	3.01	12	34.39	50%	1.50	17.68

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