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樓市沒泡沫有買趁早 東尼


2010-02-18  NM





金融市場最多人關心的謎題在於樓市,而非股市:到底樓價是否太貴?畢竟,買樓投資的人多,買股票投資的人少。那些將股市當成賭場,將抽新股當成擲毫的人,就算買入大量股票,也算不上是投資。

過去三十年,香港人累積了不少財富,有條件自置物業。但已買斷物業的人,只屬少數,大部分業主仍然要供樓。至於已選擇了租樓的香港人,十之八九亦打算在不久的將來置業,因此總是盯緊樓市。

官商說法矛盾

最近市場響起了警號,指樓市已出現泡沬。行政長官曾蔭權及金管局總裁陳德霖亦曾出言警告。但另一邊廂,一眾地產發展商,包括李嘉誠及李兆基等卻認為樓價合理,理由是供應不足。當然,他們可能為了自己的利益說話,但某程度上也有道理。

今年之內,利息可能會上升。如果按息由四釐半升至五釐半,置業人士未必有太大反應。但若按息一口氣增加三釐,即加至八釐,他們肯定有所猶豫。然而,我認為美國政府不會讓利息大幅上升,直至失業率下降至百分之六以下。

由 於新樓供應甚少,樓價短期內上升,我並不驚訝。但我認為刻下樓價偏貴,如果本港經濟出現問題,便會應聲下跌。去年樓價上升三成,是非常罕見的,今年大概不 會重演。然而即使今年樓價下跌,亦不會跌得太多,皆因有用家支持。再者,樓市的炒風不算嚴重,因此我看不見有任何大型泡沫正在醞釀。

買樓自住勝過投資

現時出租物業,每年大概可收取百分之三的回報,不算太多,若回報率升至百分之五或以上,便有點反常。我認為買樓若為投資,存有不少風險。

但 如果你現在想買樓,我也不會有異議,皆因愈早上車,便愈早上岸,對樓價升跌亦可看得較開。樓宇物業從來都是奢侈品,對大部分人來說,買樓是一生人中付出最 多金錢的投資。但有一天上了車,你便會感到釋懷。當你已經身處樓市之中,你會較願意去換樓,例如你想搬去更大的單位居住,只要賣出舊屋,便可取得大筆資 金,用來支付新樓的首期。

自置物業,即使每月仍要掏錢包供樓,但不用交租,已是財務穩健的象徵。香港是全球最富有的地方之一,皆因大部分人都買樓,而買樓基本上是必勝的。

東尼Tony Measor

在證券界有五十年經驗,八七年股災及八八年股市冒升時,他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前,他在嘉洛證券工作,管理客戶二億五千萬元資金。



樓市 泡沫 有買 趁早 東尼
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有買貴無買錯,高增長企業理所當然擁有高PE?? 精工窮人

http://hk.myblog.yahoo.com/Seiko-Investor/article?mid=586

事情做得七七八八,今日終於可以放一天假~

友人最近常向我推介一眾熱炒內需股。劣才一向怕人多,又膽小如鼠,是以我對那些掛著內需名義而有三四十倍PE的股一直存有介心,敬以遠之。

投資的目的是為賺取回報,但賺取回報的前提是必須回本(保本)。不回本的投資就是虧蝕,那來回報?劣才自問低手,對股市短期走勢理解力一向有限,是 以在選股時通常以投資一盤生意的角度去思考衡量。當然,投資生意及股票在執行時是存在分別的。但理智告訴我,若然投資有足夠的回本/保本能力,這個投資亦 理應不會太差,只少有守的本錢。

空口講白話或者不太可靠,還是動動腦筋,計計數吧~假使我們間面前有一盤號稱必賺而且盈利每年也能有25%增長的生意,目前老闆以上年盈利的40倍價錢 轉讓給我們,那我們的回本期要多少年呢??

假使我們買了那間公司,而生意又真的合乎預期按年增長25%,那麼我們未來將會是 (設A = 上年盈利):

A*1.25 + A*1.25^2 + A*1.25^3 + ......

先不理通漲影響,不計較折現因素。若要投資生利,我們必先要回本,那麼:

A*1.25 + A*1.25^2 + ...+A*1.25^N => A * 40

N就是我們最後所需回本的年數,而左面的算式其實是一個簡單的等比數列總和。最後可以得出N=9.85,那就是說投資要差不多10年才能回本,而且還必須求神佛保佑10年間風調雨順、國泰民安,生意不要出現差錯,一直保持高增長水平。

可惜,商業世界並不是永恆不變的,高增長行業必會引來其他企業眼紅,競爭者蜂擁而致,到最後企業盈利定必受損,慢慢由高增長變成低增長。而事實上, 這樣的情況亦累見不鮮。即使強如老麥及可樂亦未必能交出盈利每年增長25%的成績,何況是等閒之輩? 就算假設企業擁有無敵護城河,其他企業進入不能,市場又何是大到可以把企業的瘋狂擴張消化得一乾二淨呢?

做生意要有危機意識,投資股票亦然。用回上面的例子,假設第一年盈利為1,在三年後生意增長率回落至15%,三年後又碰到金融危機或行業調整,盈利出現倒退,最後回歸平淡,每年只有5%增長,那麼回本期如下:

 

年數 增長率 盈利 盈利總和
1 1.25 1.25 1.25
2 1.25 1.56 2.81
3 1.25 1.95 4.77
4 1.15 2.25 7.01
5 1.15 2.58 9.59
6 1.15 2.97 12.57
7 0.80 2.38 14.94
8 0.90 2.14 17.08
9 1.05 2.25 19.33
10 1.05 2.36 21.68
11 1.05 2.48 24.16
12 1.05 2.60 26.76
13 1.05 2.73 29.49
14 1.05 2.87 32.36
15 1.05 3.01 35.36
16 1.05 3.16 38.52
17 1.05 3.32 41.84

回本期將大副延至17年!!! 如果再考慮埋折現因素,設折現率為4%:

 

年數 增長率 盈利 盈利總和 折現盈利* 折現盈利總和*
1 1.25 1.25 1.25 1.20 1.20
2 1.25 1.56 2.81 1.44 2.65
3 1.25 1.95 4.77 1.74 4.38
4 1.15 2.25 7.01 1.92 6.30
5 1.15 2.58 9.59 2.12 8.43
6 1.15 2.97 12.57 2.35 10.77
7 0.80 2.38 14.94 1.81 12.58
8 0.90 2.14 17.08 1.56 14.14
9 1.05 2.25 19.33 1.58 15.72
10 1.05 2.36 21.68 1.59 17.31
11 1.05 2.48 24.16 1.61 18.92
12 1.05 2.60 26.76 1.62 20.54
13 1.05 2.73 29.49 1.64 22.18
14 1.05 2.87 32.36 1.66 23.84
15 1.05 3.01 35.36 1.67 25.51
16 1.05 3.16 38.52 1.69 27.20
17 1.05 3.32 41.84 1.70 28.90
18 1.05 3.48 45.33 1.72 30.62
19 1.05 3.66 48.98 1.74 32.36
20 1.05 3.84 52.82 1.75 34.11
21 1.05 4.03 56.86 1.77 35.88
22 1.05 4.23 61.09 1.79 37.67
23 1.05 4.45 65.54 1.80 39.47
24 1.05 4.67 70.21 1.82 41.29

那麼回本期將達到24年!!!我們又有沒有等待投資24年回本的決心呢? 玩埋PE定價同股息:

 

年數 增長率 盈利 PE 價格 派息比率 股息 股息總和
1 1.25 1.25 40 40.00 50% 0.63 0.63
2 1.25 1.56 40 50.00 50% 0.78 1.41
3 1.25 1.95 40 62.50 50% 0.98 2.38
4 1.15 2.25 40 78.13 50% 1.12 3.51
5 1.15 2.58 28 62.89 50% 1.29 4.80
6 1.15 2.97 28 72.32 50% 1.49 6.28
7 0.80 2.38 28 83.17 50% 1.19 7.47
8 0.90 2.14 15 35.65 50% 1.07 8.54
9 1.05 2.25 12 25.66 50% 1.12 9.66
10 1.05 2.36 12 26.95 50% 1.18 10.84
11 1.05 2.48 12 28.30 50% 1.24 12.08
12 1.05 2.60 12 29.71 50% 1.30 13.38
13 1.05 2.73 12 31.20 50% 1.36 14.74
14 1.05 2.87 12 32.76 50% 1.43 16.18
15 1.05 3.01 12 34.39 50% 1.50 17.68

頭威頭勢升左幾年,之後一直都未返到家鄉。雖然以上的PE定價只是靠估,盈利走勢亦係老作。重點是想透過數字指出於今天以40倍PE買入所謂的高增 長股其實等同先駛未來錢。現今商業環境變化多端,縱然係企業老闆本身亦未必能預計企業日後發展,今日的高增長明星企業是將來的千里馬還是跛腳馬還是未知之 素。貿然以太高的溢價購入只會增加自己所面對的風險,把自己放在一個不利的位置,到頭來可能得不償失。而本質亦與賭博無異。

以極端的說法來理解,也可以說投資本來就是一埸企業前途的賭博。那麼作為一個聰明的賭徒,我們更理所當然地應該把注碼下在嬴面更高的一方。下下賭圍 骰,輸死都未天光。所以,劣才從不理解以40倍買入151及60倍PE買入1099作投資的理念。而就我看來很多高增長股的高價 = 市場為高增長慨念付出的溢價 + 爭相購入的心理溢價

當然,我並不是說所有高增長股是垃圾,無一會成才。只是下次如果有人跟你說 "以高PE買入高增長股是有買貴無買錯。"時,請小心想清楚,好好的審視當中涉及的風險、潛在市場的增長量度、企業的定位及護城河、增長放緩的可能性以及 企業的財務狀況,不要被高增長的假象所蒙蔽而一口咬定高增長,多人買的就是好投資。

劣才自問學藝未精,不慬準確分辨千里馬及跛腳馬。除非有特別原因及有充分理據支持,個人對於PE高於20倍股的一向避之則吉。投資機會時時有,沒理由一開始就把自己放在一個不安全的地方。

當然,以上只是個人偏見。自出娘胎劣才已怕輸怕死,若閣下自問膽色個人,技術超群,喜歡挑戰難度,劣才只好衷心祝福閣下好運。

 

PS: 說起娘親,今天是劣才娘親的大壽,在此祝她長命百歲,身體健康!!

有買 買貴 貴無 無買 買錯 增長 企業 理所 當然 有高 PE 精工 窮人
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白表購二手居屋有買冇賣 林本利

2012-7-19  NM




運輸及房屋局局長張炳良上任後,隨即表示現時樓價與市民收入脫節,有需要在居屋之上增建資助出售房屋,以重建置業階級。為了幫助年輕人置業,張炳良會積極研究梁振英政綱內提出的房屋政策,包括每年提供5,000個名額讓合資格的白表人士免補價購買二手居屋。

香港的公共房屋發展始於1954年,港英政府在石硤尾寮屋大火後成立徙置事務處,負責清拆寮屋和興建徙置屋邨。1961年,政府推出廉租屋計劃,提供單位給低收入家庭入住。1973年,政府將各個公共房屋機構合併,成立房委會。

政府早期的公共房屋政策,主要是提供出租單位給低收入家庭入住,但之後政策範圍便擴大至提供資助出售房屋給中等收入家庭認購。房委會在1978年推出居屋 計劃,讓收入超出申請公屋上限但又不足以購買私人住宅的家庭認購。到上世紀九十年代,樓價飛升,房委會增建居屋以應付市民的置業需求,並且在回歸後推出租 者置其屋計劃,向公屋住戶出售單位。此外,房屋協會亦推出夾屋計劃,幫助夾心階層置業。

2002年,政府為了打救私人樓市,宣布停建停售夾屋及居屋。到近年因應樓價大幅上升,前特首曾蔭權原先打算推出置安心計劃回應市民置業需求,但最終仍要宣布復建居屋。

過去30多年,房委會總共出售了32萬個居屋單位和11萬個公屋單位,但當中只有7萬多個居屋單位和千多個租置單位補價後在公開市場上出售,其餘36萬個單位絕大部分依然由一手業主持有。由此可見,政府資助出售單位流通性極低。

現在政府研究引入新制度,讓合資格的白表人士免補價購買二手居屋,希望幫助年輕及中等收入人士置業。但問題是這5,000名獲配額的白表合資格人士,他們 根本難以在市場上找到足夠單位認購。現時綠表合資格人士可以免補價購買二手居屋,但今年上半年的成交量不到1,000宗。而近年居屋的總成交量(補價及免 補價),每年平均亦不過數千宗。現時樓價高企,居屋業主將手上單位出售後,套現後所得款項未必足夠購買私樓。此外,早期購買居屋(及公屋)的業主,現在已 接近退休年齡,每月收入未必足夠負擔私樓的按揭供款。因此,房委會若想真正活化居屋,幫助年輕人置業,便應容許居屋業主出售單位後,只要收入仍然符合白表 (或綠表)資格,可以把套現所得款項用作認購其他居屋(或租置)單位。一些接近退休或者已退休的居屋(或租置)單位業主,可以選擇出售位於市區面積較大的 居屋(或租置)單位給年輕夫婦,之後再認購新界面積較小的居屋(或租置)單位,以符合自己的退休生活安排。政府必須明白居屋流通量極低的原因,並且採取措 施提高流通量。不然,每年提供5,000個白表合資格人士名額,卻出現有買家冇賣家,或者價格被搶高的情況,結果只會令合資格的成功申請人感到沮喪。長遠 而言,要方便市民在置業階梯向上爬,始終離不開增加土地供應,增建私樓和資助房屋,以防樓價脫離市民購買力。

林本利

曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌:http://lampunlee.blogspot.com

白表 表購 二手 居屋 有買 買冇 冇賣 本利
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邊個有買壹仔? 想要唱衰思捷那篇

1 : GS(14)@2011-10-12 20:48:36

現在網上還沒有,但公司澄清了
2 : 普通會員(10409)@2011-10-13 00:05:46

JPG~ 黑白~

http://members.zkiz.com/storage/10409/0ef7壹仔.rar

將地址复制貼上网址列才能下~
3 : 拔刺者(4132)@2011-10-13 00:08:59

1樓提及
現在網上還沒有,但公司澄清了
話佢店舖數目不符那篇?我有一朋友看了後,買了近5000股330
4 : GS(14)@2011-10-13 21:10:11

3樓提及
1樓提及
現在網上還沒有,但公司澄清了
話佢店舖數目不符那篇?我有一朋友看了後,買了近5000股330


好適合,但是中了1068同682,今次一箭三雕...
5 : 拔刺者(4132)@2011-10-13 22:02:19

4樓提及
3樓提及
1樓提及
現在網上還沒有,但公司澄清了
話佢店舖數目不符那篇?我有一朋友看了後,買了近5000股330


好適合,但是中了1068同682,今次一箭三雕...
思捷可靠過d農林水產啦!那些是明知的;這次有d湯財式囉
6 : greatsoup38(830)@2011-10-13 22:49:57

[realblog]http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/28307[/realblog]
邊個 個有 有買 買壹 壹仔 想要 唱衰 衰思 思捷 捷那 那篇
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遇泡沫市 一係唔買 有買要趁早 黃國英

1 : GS(14)@2015-04-22 17:36:40

http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=42116
中、港股市猛升至今,如要用一句說話形容多數人的心態,說是「又要驚又想玩」。其實不用那麼糾結,大可參考史瓦格《新世紀金融怪傑》一書中,康姆歐熙的訪問。歐熙是對沖基金經理,曾在索羅斯麾下操作,經歷科網、次按兩大泡沫,仍能全身而退。

據歐熙所講,泡沫第一要點,是它們往往維持一段長時間,其實不難賺到錢。應市竅門有二:一是完全不參加,就像巴菲特講明不買科網股,歐熙也深表佩服,當巴郡(BRK.A)因而被視作不合時宜,跌了一半後買入。巴菲特亦沒食言,笑到最後。相反,一旦決定參加派對,歐熙的經驗,最緊要信得夠早。最受傷是初期懶理性,硬頸不玩,到人家散場才急急瞓身的人。

港股大時代來臨,銀行門外出現買股的人龍,散戶若決定參與,應要盡早入市。

派對途中,很多人賺到錢但激死。此種慘況,信報專欄作家阿梅的形容最為生動:「……不是因為手上沒貨而感到不快,而是因為手上的股份今天『只』漲了五個巴仙而感到沮喪。當你見到身旁的『他他他』今天都賺了廿個巴仙,真是激到人都癲。回想不久之前市況淡靜,賺五個巴仙差點想劏雞還神了。今天呢?羞愧得要搵窿捐。」歐熙認定,心理上要作出調節。洪流中,表現必然跑輸牛軍主力,因為跑贏者當時一定是真心相信,勇悍不可企及。他則將目標定為賺得合理回報,但轉勢後不能嘔凸。他不介意「與眾同樂」,齊齊湧埋一份,卻堅持只投入即使泡沫爆破,仍能維持極高流通性的工具。這要靠研究而非觀察:泡沫面前,沒甚麼投資會缺乏流通性;最多人受創的原因,就是只憑眼下的流通性去選擇項目,一旦出事,連認輸的機會也沒有。

另一方面,歐熙告誡絕不能單純認為某項資產昂貴,便貿然沽空。先不論觀點(最終)對錯,要出現趨勢或轉勢,首要條件是有人理。無人care,則不成勢。他以一九九九年納指為例,4,000點時你認為不值,但升浪中無人care,立即先見5,000。大浪之中,誰能估頂?就算叻到識飛,都只能在確認見頂,轉勢下跌後才出手。他自言毋須獨具慧眼,分析的原始材料,全可在《金融時報》中找到,只是要等有人care罷了。

那如何判斷泡沫告終?歐熙自言很難一概而論,但有兩個方法:一是用商品交易顧問(CTA)常用的趨勢跟蹤系統,以固定的技術分析原則決定去留;一是自行觀察價格的表現,價格愈是幾何級數般飆升,便愈接近玩完。

就算確認爆煲,歐熙也不會直沽股市。他憶述二○○○年中,納指敗象畢呈,由5,000點跌至3,100點以下。但兩個月間,竟出現四成升幅的熊彈,重回4,300點。盲目追沽,傷亡隨時甚於過早造淡。早又死遲又死,爆煲後歐熙如何搵食?在此例中,他的選擇是買美國長債,因為泡沫爆煲倒過來影響經濟,定息工具受捧,升勢也比股市跌浪順滑得多。
泡沫 一係 係唔 唔買 有買 買要 趁早 國英
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=289798

黃國英﹕指數佔比降 騰訊有買趁手

1 : GS(14)@2017-11-26 14:26:21

【明報專訊】股王騰訊(0700)公布業績,再次令市場驚喜,破紀錄的增幅又再次出現。不過,恒生指數的騰訊比例成分將會有所縮減,因而在此時此刻就算業績如何理想,沽盤也會出現,只是股價在上周五也終於升破了400元的水平。雖然騰訊的動向會左右大市,但好消息卻夾雜着壞因素出現對冲,自然令恒指出現了較中性的反應。結果就是應升不升、應跌不跌。如果了解內情,就自然不會驚訝;如果不了解內情,就會惶恐不安,這就是市場資訊對投資者的個別影響。

騰訊現在的表現,其實已是遠超預期。之前因指數佔比變動而出現的沽盤,供應期有限的話,就絕對不應恐慌,反而是趁機入市的機會!兩個星期之後,這個例行的沽盤就會消失,市場又會重新回復常態。應升的升、應強的強是市場中自然的規律,是沒有可以值得爭議的地方。在這樣強勢的沽盤下,騰訊的股價仍然是百折不撓,可想而知其背後的動力實在是非同小可,在這段期間正是「有買趁手」,投資者不要期待騰訊還會有大幅的回調,否則機會一過,就會「蘇州過後冇艇搭」!

大市調整有限 堅守優質資產

當然,騰訊以外,也可發掘一下會否有其他的動力火車頭出現把恒指拉升較為實際,但目標將會是什麼卻只有到時才會知道!投資者唯有不懈地在市場中眉精眼企、一眼關七,才有可能找到絕佳的機會。友邦(1229)、平保(2318)、港交所(0388)輪番爆升,現在絕對沒有人會告訴你下一隻會是何方神聖,但只有努力的投資者才會享有豐盛的收穫,這是放諸四海而皆準的市場邏輯,懶惰的代價自然就是沒有收成,相信每個投資者對此都沒有異議。

其實最近市場中真正上升的股份並非太多,投資者能夠捕捉到最佳的機會和目標是十分困難。因此投資的成績要追近恒指的升幅相信不易。出現困難並非個別的例子,但投資者無必要氣餒,因為希望始終在明天,烏雲散盡後艷陽必將重臨。如果心目中沒有這個信念,則在市場中就將會炒無可炒了。投資者其實不應該期待大市會下挫很多,而應該把手上優良的資產堅守不出,靜待時機,才有可能以最理想的環境去迎接下一個升浪。沒有立場的迎風擺柳只會自招損失。

新股上市促成了很多熱潮,但其實新股中籤率不高,結果通常都只不過是賺一餐茶而已。如果是高位追貨甚至極可能還要「坐艇」,所以情况也並不是一面倒,而是有人快活有人愁。市場的規律正是不會所有的人都會贏,也沒有可能所有的人都會輸,市場只是一部汰弱留強的機器,投資者只能去適應而不應該去抱怨,這樣才會有進步的機會。

淡風正旺 衍生工具博轉勢

市場中現在熱中於炒內地的數據變差,日本和歐洲都是「快牛」之下的急調整,就對全世界的投資者都在吹淡風。但一面倒的淡風就會造成投資者有機會逆潮流而動,找一些衍生工具來博弈一下,只要注碼控制得宜,輸少贏多又並不是遙遠的夢。只要美國突然出現一個突發的消息,就有可能把整個市場的看法扭轉,投資者沒有必要猜測是什麼東西,僅在這一刻相信這是一個機會就夠了,不入虎穴又焉得虎子?火中取栗從來都需要過人的勇氣,沒有堅強的信念又焉能削平群雄、獨佔鰲頭?如何取捨就要看投資者自己的做法和修為了。

基金考察團興趣大增 保證資金流

按區域來說,香港現階段是比較有利的,資金流正在戀棧不去,現在的基金投資實地考察團人數比以往大幅躍升,側面說明投資界對港股的興趣大增。很多時這些業務考察並不需要真的去看那間公司是如何有所作為,但是如果看到資金的代表群起發生興趣,這樣就保證了資金流的起碼條件,就可以斷言這間公司後市將會表現理想,甚至可以帶動除了這間公司之外其他的公司也將會受惠。明燈已經燃點了起來,已經照清了路向,投資者就看自己的抉擇了。

(本欄內容乃獲授權輯錄自香港電台普通話台財經節目《e線金融網》)

豐盛金融資產管理董事

[黃國英 財經新視野]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8226&issue=20171120
國英 指數 比降 騰訊 有買 趁手
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