ZKIZ Archives


新鸿基上海建最贵楼盘:最高售价每平米20万


From

http://finance.sina.com.cn/roll/20090120/09532638025.shtml


早报记者 刘秀浩

汤臣一品创下的上海最贵楼盘记录即将被打破。早报记者从新鸿基地产集团高层获悉,新鸿基在上海浦东的潍坊项目已通过规划审批,将在农历新年后正式启动。新鸿基方面表示,未来其别墅销售价格将达到15—20万/平方米,从而刷新上海单价最高楼盘的纪录。

临江别墅价值过亿元

新鸿基地产代理有限公司执行董事,被称为“香港楼王”的雷霆向记者透露,潍坊项目规划已在去年年底通过审批,计划将在农历年后正式动工,项目中的一线临江顶级别墅将在2011年开售,届时单栋销售目标将在1亿元之上。

2005年6月,新鸿基旗下的显锐投资有限公司以31.85亿元的价格,投得张杨路以南、浦明路以西、滨江公园以东、占地6万多平方米潍坊新村 地块,亩价为3457万元,折合楼板价高达20178元/平方米。当时即创下了上海土地实施公开招、拍、挂出让方式以来的单宗地块交易的最高总价,一举成 为“地王”。

新鸿基发展(中国)有限公司华东区总经理邓维聪告诉记者,潍坊项目从拿地至今搁置多年,主要原因在于其规划审批上延续时间较长,一直到2008 年下半年,项目规划才获得通过。雷霆表示,项目内规划的独栋别墅都是一线江景,“届时售价肯定在1亿元/栋以上。”据介绍,潍坊项目包括住宅和商场,住宅 部分包括一线江景高层公寓和临江别墅。其中,公寓的售价将在8万元/平方米之上,而别墅的单价则将达到15万—20万元/平方米。

定位内地版“凯旋门”

这一项目一旦对外销售,就将取代汤臣一品长久以来的房价纪录,成为上海新的价格标杆。

从新鸿基高层的预测来看,目前潍坊新村的报价低于此前业内预期。投得潍坊新村地块后,新鸿基内部将这一项目定位为滨江凯旋门,有意打造成内地豪 宅极品。香港凯旋门位于香港九龙地铁站上盖,是新鸿基在港的豪宅样板。去年7月,新鸿基地产向一家乌兹别克斯坦的能源和矿产公司出售了凯旋门的一间豪宅, 成交价超过40万元/平方米。

因此潍坊新村规划之初,一度有人预测项目公寓售价就将超于汤臣一品。汤臣一品2005年10月正式开盘,当时报出均价11万元/平方米,成为国内最贵楼盘。

目前香港凯旋门的价格纪录已经被新鸿基即将开盘的另一项目打破。新鸿基在香港九龙站的另一个住宅项目天玺将在近期开盘,春节过后天玺将推出 200套建筑面积在167—195平方米的房源,其中社区园景房的叫价在16万元/平方米,海景房则为22万元/平方米。其中一套位于天玺顶层91—83 楼的至尊三层复式特大房型,被定名为“至高无上”,其意向价高达54万元/平方米,将再创香港楼价新高。

据悉,经济不景气情况下,目前已经有众多富豪买家订购天玺,除了香港本地买家之外,内地买家将占三成或以上。
新鴻基 上海 建最 最貴 樓盤 最高 售價 平米 20
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=5314

  李嘉诚30亿真如A3-6搅醒沪上地产 新鸿基追资


From


http://finance.sina.com.cn/roll/20090309/05285947341.shtml





  亚洲首富李嘉诚这个“风向标”转向多方,鼓舞市场上更多的资金将筹码压向沪上商业地产

  理财周报记者 赵心砚/文

  香港地产大鳄李嘉诚在接连抛售数栋位于上海黄金宝地的商业物业之后,于近日决意逆市启动内地最大的商业地产项目——上海真如城市副中心项目。

  2009年,内地楼市多空博弈的关键年份,李嘉诚这个“风向标”转向多方,无疑鼓舞了市场上更多的资金将筹码压在沪上商业地产身上。无论是最早 进入市场至今得以坐享租酬的恒隆地产(00101.HK),还是近两年为押宝内地而不惜大规模举债的新鸿基地产(00016.HK),港资开发商在上海商 业物业的争夺战中已是先行一步。

  与此同时,内地房企却拖累于居高不下的负债率和存量资产,在抢滩沪上商业地产的战役中显得有心无力。李嘉诚看多沪上物业,这无疑刺激了他们加速布局商业地产的欲望。但无论是有意与带头大哥分一杯羹的本土最强开发商绿地,还是已经进入商业地产注资最后冲刺阶段的世茂股份(8.69,-0.55,-5.95%)(600823.SH),如何迅速消化存量房并回笼资金成为摆在他们面前的一道共同难题。

  内地最大项目即将破土

  李嘉诚看多沪上商业物业

  在2009年的头两个月,李嘉诚沽空上海地产的论断一时甚嚣尘上:1.5亿起价拍卖沪上豪宅玉翠豪庭的40余家商铺,将浦东御翠园200多幢出 租10余年的商业别墅“转租为售”。这位以地产发家的香港富豪接连抛售上海项目的一系列举动,曾被业内看作是境外资本沽空上海商业地产的标识。

  3月初始,李嘉诚旗下企业长江实业在内地最大的项目——上海真如城市副中心即将动土却传遍坊巷。上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理 何智奇在近日对媒体表示,收到长实副主席李泽钜的亲笔信,希望政府协助确保开工,目前长实已经做好所有准备,具体开工日期有望定在3、4月。公开资料表 明,该公司是普陀区政府在2007年为服务真如项目招商引资而专门设立的国有全资子公司。

  消息公布之后,投行瑞银将长江实业(0001.HK)的评级升至“买入”,并将其目标价锁定在75.9港元。

  对于长实真如项目即将开工的消息,真如城市副中心开发建设投资有限公司市场部负责人向理财周报记者表示,长实确实已经拿到部分施工许可证,真如项目即将于3、4月动工。该人士同时还否认了上海本土最大房产商绿地集团将参与真如项目。

  长江实业企业事务部的黄丽婷也对记者表示,“真如城市副中心项目正按长实的内部规划落实,但具体进度目前不便公开。”

  “作为香港的龙头地产商,长实此举证明了李嘉诚对投资大陆仍抱有信心,对于内地,尤其是一线城市商业地产的开发具有风向标的意义。”香港大福证券研究部主管麦德光认为。

  不过麦德光认为,该项目对长江实业的短期股价不会有很大提振作用,因为商业地产初期租金的收益率不会很高,大约在10%-15%左右,至少需要10年时间来精耕细作。另外,房地产的业务盈利只占长江集团盈利比重的10%到20%。

  根据上海市规土局的公开资料,长江实业于2006年12月以底价22亿元竞得该真如副中心A3-6地块。该项目的楼面价将近每平方米3056 元,总建筑面积近100万平方米,其中近八成被规划为大型商业物业项目。何智奇认为,按照每平米售价2万的保守估计,该大型商业物业综合体至少能为长实带 来200亿元的收入。

  另据2007年政府出台的《上海市真如城市副中心规划方案》,真如城市副中心被规划为上海市第四个也是最后一个城市副中心,前三个副中心分别是徐家汇、五角场和花木。真如将成为上海及长三角的服务中心,而长实开发的真如A3-6地块正位于该中心的核心位置。

  带头大哥一呼百应

  港资开发商布局沪上商业物业

  “真如项目的动工预期很可能会引起港资开发商投资内地商业地产的一波热潮。”麦德光这样预计。

  无独有偶,瑞银也在2月末发布的研究报告中表明,长实真如项目的破土或显示了现金充裕的香港地产商,能在国内房地产周期接近谷底时买入平价土地的趋势。

  麦德光表示,长实在内地大部分的盈利都来自与和记黄埔合作开发的住宅地产项目,商业物业还没有开始贡献盈利。然而长实出手内地超大型商业项目, 相比起内地和香港的竞争者,有着资金实力和开发经验的独特优势。长实目前的资产负债率在10%以下,相比起内地房企动辄50%的资产负债率,长实现金流充 裕,无需过度举债,这对于讲求“永续经营”的商业地产来说尤为重要。从长期来讲,长实的商业物业将为企业带来稳定的租金回报,发挥商业地产“熨平经济周期 ”的功能。

  除了长实以外,其他香港开发商布局上海商业地产的步伐也从来没有间断过。即使是在被认作“内地房市调整年”的2008年,与长实并列“香港地产五虎”的新鸿基地产仍表示将增加投资300多亿元。

  在新鸿基扩展其内地房产版图的这三年中,其投资额比例由现在的17%提升至30%,投资额从现在的400多亿元升至700多亿元。

  新鸿基2007/2008年报显示,截至2008年9月止,公司在内地的土地储备(总楼面面积)已经超过620万平方米,建成的10%土地均用 作高档商用物业,其中16%的土地存量位于上海。而在新鸿基吃进的沪上土地中,近80%将用于建设包括写字楼、商场和酒店在内的商业物业。这就意味着自今 年起新鸿基将有超过70万商用物业投向市场。其中,新鸿基位于上海陆家嘴(19.38,-0.44,-2.22%)核心的上海国金中心已于2008年11月封顶,看来公司将于今年觅良机将该项目推向市场。

  但新鸿基也因其对内地物业投资的放量而担负着沉重的资金压力。尽管港资开发商的现金流状况普遍优于内地房企,但根据WIND统计,截至2009年3月4日,新鸿基地产的经营现金流达-246.06倍,而长实的这一数据为78.09倍。

  而最早布局上海商业物业的恒隆集团在2008年已经尝到先行一步的甜头。至2008年来自内地的商业租赁收入已超过港币10亿元(合人民币1024百万元),超过租赁总收入的50%。目前内地的租金收益全部来自恒隆位于上海的恒隆广场与港汇广场。

  广州合富辉煌集团董事副总经理黎振伟近日表示,政府已经在力推安居房,宏观调控的大方向导致内地的住宅房价不可能再继续提得很高。而商业地产不 涉及民生,又是近几年才新兴起的投资领域,可提升运作的空间很大,所以外资机构眼下更热衷追捧零售商业。“目前,内地住宅地产的投资回报率大概为3%~5 %,而商业地产的回报率则有6%~8%。”

  受困高企存量住宅

  内地房企商业物业转向有心无力

  李嘉诚的逆市出手也刺激了内地房产商的胃口,越来越多的内地房企选择将投资比例倾向于商业地产。

  “发展商业地产是绿地的长期规划。”绿地集团办公室主任助理王晓东对理财周报记者表示,“绿地目前在上海的商业项目体量在50%左右,高于全国约30%的比例。”

  王晓东透露,绿地有意加入真如项目的开发,目前仍与有关部门进行初步接触。

  另外,具备“A+H”股优势的世茂股份的商业地产注资进程已过大半。世茂股份2008年报显示,国内已有9家地产公司完成了股东变更的工商登记手续,还剩2家物业资产尚未过户。

  记者联系世茂股份的董秘葛红卫,他表示“注资进程正在进行中,期间的具体进展不便透露”。

  不过,假如注资方案如期完成,世茂最终将获得总建筑面积超过400万平方米的商业土地储备,总量将超越陆家嘴(600663.SH)、浦东金桥(600648.SH)等一线地产上市公司,成为名副其实的商业地产龙头。

  然而,内地开发商在商业地产的征途亦困难重重。

  首先,高库存的商品住宅房难以在短时间内消化,开发商的商业地产资金来源成为难题。官方数据显示,2008年前11个月商品房销售面积为4.9 亿平方米,同比减少18.3%;空置面积达1.36亿平方米,同比增加了15.3%。房市需求萎缩,供给放量,内地开发商库存越压越高,手头也越来越紧。 截至2009年底,易居CRIC系统预期市场上的商品住宅房存量将至少达到2000万平方米。

  另外,国家力推保障性房源,在建的项目也要求小户型达到一定比例,这大大压缩了内地房企商品住宅开发的收益率,也挑战了内地开发商依赖资金快速 滚动的住宅开发模式。日前,国务院总理温家宝更在两会上表示,中央政府在2009年将投资总额9080亿元用于保障性住房等经济社会发展的薄弱环节。

  并且,由于前两年的激进拿地策略,国内房企的资金链都异常紧绷,这令他们的商业地产扩张之路阻碍重重。以世茂股份为例,公司在2008年实现营 业收入4.77亿元,与上年同期相比减少7.64亿元,减少幅度为61.55%;实现营业利润1.23亿元,与上年同期相比减少1.24亿元,减少幅度为 50.14%。

  而同为世茂集团旗下的姐妹公司世贸房地产情况似乎更为糟糕,根据标准普尔在3月发布的中国房地产报告,世茂房地产被评为“负面”。由于世茂房地产的举债将陆续于2010年到期,以现有的现金流计算,届时世茂将不得不面对近50亿资金缺口。

  连续两年营业收入、营业利润缩减,世茂股份仍在年报中预估2009年的利润将达5.2亿元,利润超过4亿元。面对结果未知的注资进程,以及在几 年内无法产生现金流的待建商业项目,葛红卫向记者解释,“还是会来自老项目的销售”。根据公开资料,世茂2008年的主营销售项目包括两个分别位于南京和 福州的住宅项目。

  然而自2月始,上海商品住宅的量升价跌令越来越多的开发商参与到存量房销售的价格战中。对此,大福证券研究部人士表示,世茂如果不降价恐怕很难 实现其预期销售收入。根据易居CRIC系统,上海2月商品住宅销售总成交量环比增长33.6%,同比增幅50.5%。同时,成交均价达1.2万元/平方 米,环比下跌10.9%。

  业内资深人士认为,旗下商业地产业务的拆分反而可能为其发展带来一系列困难:首先,世茂在大本营香港从未接手过酒店业务之外的商业地产,开发经 验不足;另外,世茂的竞争对手很多,包括内地的本土开发商和香港的大开发商;最后,注资过程牵扯到控股权和资产划分的问题,如何在不影响大股东利益的基础 上分得合理,是世茂股份成功转型商业地产龙头的关键。
李嘉誠 李嘉 30 億真 真如 A3 攪醒 滬上 地產 新鴻基 追資
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=6378

新鸿基地产109亿港元夺香港新地王


http://www.yicai.com/news/2010/06/360883.html

香港特区政府4月22日推出针对房地产市场的“九招十二式”后,市场出现成交量放缓、价格微降以及两幅土地拍卖 冷清情况。但市场变化之快总是超出想象,香港第二幅百亿港元地王8日拍出,该地块位于九龙区何文田,开价68亿港元,最终由新鸿基地产以109亿港元夺 得,溢价60.3%。
该幅地皮成交价仅次于1997年3月由信和置业牵头财团创下的118.2亿港元卖地纪录,并成为香港回归以来最贵的地王。市场人士认为,市场或已基 本消化香港特区政府调控措施。

新地王可建楼面面积约为9万平方米,楼面地价约为每平方米12.1 万港元,已高于同区二手楼售价,“面粉贵过面包”现象重现。

此次拍卖结果令市场颇感意外。

事实上,自内地推出史上最严土地政策后,香港特区政府也在今年4月推出俗称为“九招十二式”的调控措施,并于6月1日正式生效。

香港财政司司长曾俊华宣布“九招”主要内容是:发展商所有未建成及建成楼宇要遵守售楼指引;现楼要提供实地单位参观;发展商要公布5日内的成交资料 和涉及董事会成员及直系亲属交易;示范单位要符合要求,交楼单位要与示范单位标准一致;首张楼价单内,小型单位要提供30%单位价格,大型发展单位提供最 少50%单位价格;开售前24小时提供售楼书的要求提高至开售前7日;发展商于3日前公布价单;楼盘宣传品必须清晰列明楼盘地址和资料;发展商须在网页内 同步上载说明书及价单。

随后,香港运输及房屋局局长郑汝桦细化新盘规管的十二点指引,并形容前述新措施为“九招十二式”。

政策出台后,买家对后市观望态度增强。美联物业首席分析师刘嘉辉向《第一财经日报》表示,措施公布的一周内,二手楼的成交量迅速放缓,35个大型热 门屋苑的成交量回落14%。

随后,两幅位于香港新界的地皮拍卖场面冷清,险遭流拍,市场普遍认为“九招十二式”已初见成效,发展商对后市持谨慎态度。而新地王本周二却突然诞 生,刘嘉辉认为主要是该幅地皮属于市区罕有的优质地皮。

国际物业顾问公司DTZ戴德梁行昨日发布数据显示,5月住宅成交量为13575宗,比 4月的14576宗下跌约6%。中等级别二手楼指标太古城的平均售价5月比4月下跌3.7%,从每平方米约8.1万港元下降至每平方米约7.8万港元。刘 嘉辉昨日向记者透露,5月的二手楼成交平均价格仅比4月下跌约2%。

戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示:“‘九招十二式’主要是对一手市场开发和销售的规管,并非政府要真正打压房价。”他认为,听来颇有气 势的“九招十二式”,只是令市场更健康和规范,长远来看对市场是正面的影响。

陶汝鸿认为,市场近期确实受到政策因素的影响,但过去香港楼市的发展规律显示,经济基调的影响更为重要,而政策影响一般只会持续3 至6个月。

“市场已在消化政策,近两周市场气氛已经好转,短期一个月内仍有压力,但如果香港特区政府没有新措施,基本面没有太大变化,楼市将会回稳。”他认为 大众市场楼价下半年有望止跌回升5%,豪宅市场受“九招十二式”影响更小,下半年豪宅楼价可上升5%至10%。

戴德梁行中国投资部联席主管叶国平认为,内地宏观调控的打压力度可能还会不断加大,在投资气氛和成交量下跌的情况下,也影响到内地资金到港投资。但 他相信,在投资者作出调整后,今年底明年初资金将会再度赴港。




新鴻基 地產 109 港元 香港 地王
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=16001

新鸿基地产2010财年营业利润增12%

http://www.yicai.com/news/2010/09/413643.html

据新浪网消息,新鸿基地产集团(SUHJY)20日晚间公布了2010财年全年财报。报告显示,新鸿基地产集团全年营业利润增长12%,主要是由于来自旗下办公楼和购物商厦的租金收入增长。

按市值计算的全球最大地产开发商新鸿基地产集团在20日向香港证交所提交的报告中称,在截至6月30日的这一财年,该集团不计入物业重估的净利润为 139亿港币(约合18亿美元),比去年同期的124亿港币(约合16亿美元)增长12%,但不及分析师此前预期。彭博社调查显示,接受调查的17名分析 师平均预期新鸿基地产集团2010财年营业利润为141亿港币(约合18亿美元)。

新鸿基地产集团2010财年租金利润为83.1亿港币(约合11亿美元),比去年同期的72.7亿港币(约合9亿美元)增长14%,原因是“租赁需 求一直都在上升”。新鸿基地产集团2010财年来自于公寓销售的利润为66.2亿港币(约合8.5亿美元),主要来自于香港Yoho Midtown和Greenview以及新加坡Orchard Residence等楼盘项目。

据高力国际(Colliers International)公布的数据显示,过去一年时间里,香港优质办公楼价格已经大幅增长了16%,原因是在经济复苏的形势下,金融机公司重新开始拓展业务。

法国巴黎银行(BNP Paribas)(BNP)驻香港的分析师Trevor Cheung在财报公布以前称,新鸿基地产集团的租赁产品组合“应该会降低利润波动性以及为公司提供承担更多风险的资本”。

今年截至目前为止,新鸿基地产集团股价已经上涨了5%,与恒生地产分类指数(Hang Seng Property Index)的同期涨幅持平。在香港证券交易所今天的交易中,新鸿基地产集团股价上涨1.4%,报收于122.10港币(约合15.73美元)。

据中原地产代理有限公司公布的数据显示,新鸿基地产集团在今年上半年总共售出了大约3200幢住房,总价值接近300亿港币(约合38.64亿美元),在香港各大房屋开发商中排名最高。同期,住房价格大幅上涨13%,主要由于抵押贷款利率创下历史最低水平。

新鸿基地产集团旗下房地产代理部门的执行董事Victor Lui称,该集团在本财年中计划出售价值260亿港币(约合33.49亿美元)的房产;在过去两个月时间里,该集团已经售出了价值80亿港币(约合10.30亿美元)的房产。


新鴻基 地產 2010 財年 營業 利潤 12%
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=18160

兩題會計問題(1)-新鴻基公司(0086)

因為太忙,一個星期沒寫過文章,真對不起,現在補補回答兩題問題。

1. 上星期有位網友Cryus Ho問小弟關於一條新鴻基(86)重組的問題。

在2010年4月19日,為使公司專注於金融及證券業務,以讓梁先生認購新股及可換股債,公司出售手上的天安(0028)的573,589,096股(佔股本38.06%)予母公司聯合地產(56,前新昌企業、新昌地產),而聯合地產以約4股聯合地產換1股天安的代價,發行約2,293,561,833股支付,以4月19日及完成的6月27日計算,股份總價約3,807,312,643港元,然後,新鴻基則分派手上因收購得到的聯合地產新股予全體股東。

那問題就來了。他問:

1. 在在出售天安的公函中,頁20(pdf p.22)稱,「董事會估計,於完成後,本集團將於出售時確認盈利約34,100,000港元」。

2. 但在2010年中期報告中,頁71(pdf p.73),「集團於出售所確認之虧損為159.3百萬港元。」

其中的差異在哪兒?

其實,釐定這收購盈虧的,除了發行的予新鴻基公司的聯合地產股票和完成日的股價外,因新鴻基公司持有公司38.06%股權,故以聯營公司權益入帳,該入帳是以帳面值入帳,故應考慮天安在完成日期的資產淨值。

根據公函中所述,盈虧是基於此四項因素:

加項:                                                                                                                                                                 

(1)按聯合地產股份於二零一零年四月十六日之收市價計算之代價價值3,807,300,000港元

(2)加建議分派之二零零九年末期股息40,100,000港元與

減項:

(3)天安權益(經扣除應佔天安之儲備後)於2009年12月31日之賬面值3,804,200,000港元加

(4)估計開支(包括但不限於印花稅、相關文件及簽立交易事項之專業顧問費用)9,100,000港元之差額。

現時我們來看看這四項因素:

(1)根據中期報告稱,於2010年6月28日,該公司才完成出售。根據網上股價資料,該價格和當日巧合地是一樣的,所以這。

(2)因股息固定,這項應是沒有變化。

(3)因為我們沒法取得6月28日的財務資料及扣除的儲備金額,故暫以6月30日中期報告的資料及其兩間公司報表的資料估計代替,該公司在2010年6月30日的淨值為113.13869億元,當日股數是1,506,769,491股,每股淨值為7.50元,即其持股價值43.07億港元,值較2009年12月31日的報表中的淨值108.84316億元所算出的每股淨值7.22元,這兩者的差額達1.635億元,故由於公司資產增值,導致本來有賺的資產,變成虧錢,就是這個原因。。

(4) 總金額相差不遠,所以應對盈虧不具重大影響。

總的來說,由於天安賺錢,導致其所佔股東權益增加,但作價一樣,所以就導致虧損了。

兩題 會計 問題 新鴻基 公司 0086
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=18775

新鸿基冲刺上海25亿租金大关

http://www.21cbh.com/HTML/2010-11-18/wOMDAwMDIwNjYwOQ.html

新鸿基地产一直是内地重点地块出让方求之不得的买家,但今年新鸿基在多幅焦点地块中均未成为最终竞得方,尤其是在京沪两地。

“新 鸿基看中某地块,不会不计风险硬拿。尤其是在近两年,京沪等地的土地价格,有点过高了。”新鸿基发展(中国)有限公司董事邓维聪近日在接受本报记者专访时 坦言,“新鸿基目前在上海的土地储备确实还不足以支撑未来五年发展所需。并不是在上海没拿地机会、也不是资金紧张,主要原因是意向地块的地价太高,从公司 控制风险的角度,这样的价格不能拿。”

“在新鸿基内地的发展策略中,与内地优秀企业合作开发项目的模式,将会是新鸿基今后内地发展的一个重要策略。”邓维聪透露。不久前,华润置地以4.75亿元向新鸿基地产出售卓联全部股权,相当于杭州润鸿置业40%股权,余下60%股权仍由华润置地拥有。

据 了解,新鸿基地产将在内地进一步发挥高端地产项目的优势,具体包括两条线路,一是加大高档城市综合体的发展,另一个则是高档住宅项目的打造。据公开资料, 新鸿基在上海的两大商业地产项目Shanghai IFC和Shanghai ICC,正是新鸿基近几年在上海市场的业务核心,目前进展顺利,这两大项目将成为新鸿基新的稳定盈利来源。据预测,公司旗下上海租赁型物业届时的年度租金 收益有望达到约25亿元。

“不过,商业地产同样需要预防过热。商业地产和住宅地产对于政府税收来说,商业地产远远比住宅地产贡献大,商业地产可以带给地方政府各种税收,所以现在已经看到出现一些盲目的投资现象,并不理性。”邓维聪指出。


新鴻基 沖刺 上海 25 租金 大關
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=19340

調控風聲中 九龍倉、新鴻基等內地頻頻拿地

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110309/2221175.shtml


每經記者 朱玲 發自廣州
當萬科、保利這些內地大型開發商紛紛聲稱要少拿地的同時,其他資金 「逢低吸納」的熱情沒有減退。港資開發商九龍倉(00004,HK)3月7日公告稱,以7.87億元的價格拿下杭州餘杭地塊。除九龍倉外,其他港資、海外地產商也紛紛出手內地樓市,趁機抄底。
調控嚴厲正是抄底時機?
3月7日,九龍倉發公告表示,以7.87億元價格拿下杭州餘杭地塊,折合樓麵價格3578元/平方米。這也成為該公司進入2011年後,出手內地樓市的第三單,截至1月底,該公司在內地土地儲備為125萬平方米。
《每日經濟新聞》記者注意到,九龍倉拿下的杭州餘杭地塊,有公開數據顯示,該區域在2009年~2010年間,最貴的樓面地價高達1.2萬元/平方米,相比九龍倉此次3500多元的樓面地價,已經跌去了2/3。
廣州地產專家謝逸楓認為,內地樓市調控最嚴厲時,正是「抄底」好時機。一方面內地房企今年2月份開始銷售業績嚴重下滑,銷售成交大量下降。而貨幣、信貸政策的緊縮及融資渠道遭遇前所未有的困境,導致內地部分房企資金鏈面臨緊張趨勢。
該人士指出,部分大房企由於擔心擴張過大而資金鏈斷裂,也開始謹慎拿地或者是停止拿地步伐,目的是控制資金流動。內地樓市價格一直保持上漲的趨勢,土地價格相對便宜加上資金上的保障,非內地開發商必然逢低吸納,擴大土地儲備。
業內稱此時仍有風險
記者注意到,除九龍倉外,新鴻基地產(00016,HK)、新加坡的嘉德置地以及愛爾蘭房產商財富控股紛紛出手內地樓市,趁機抄底。
在九龍倉之前,新鴻基地產也對內地樓市動作頻頻。3月3日,該公司聯合世茂以44.72億元的價格拿下南京河西地塊,樓麵價約4752元/平方米,由於多家企業聯合拍賣,其成本又將進一步攤平降低。
新鴻基地產昨日也透露,其位於廣州的項目為規避調控風險,預計年中推出洋房房源,同時該公司也抄底商業地產,積極推廣別墅盤的私家會所、高爾夫球場等商業項目體。
據記者粗略統計,今年1月至今,新加坡的嘉德置地、愛爾蘭最大房地產公司財富控股,以及嘉裡集團等已公佈涉足內地房地產項目投資超100億元。
謝逸楓指出,港資和海外開發商抄底內地樓市也具有一定風險性。首先目前內地樓市處於深度調控期,一旦政策調控繼續加碼和市場陷入一年以上的觀望期,這些企業將承擔政策調控帶來的資金壓力。
「內地市場目前的狀況產生變化,尤其是購房者已經開始產生觀望的心理,政府開始對土地空置和炒地現象進行打擊,拿地的門檻提高都將提高抄底風險。」謝逸楓表示,一旦內地樓市轉向下行通道,抄底資金有被「套死」的可能性。

調控 風聲 九龍 倉、 新鴻基 內地 頻頻 拿地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=23089

二、新鴻基地產

http://stockalchemist.blogspot.com/2010/12/blog-post_8176.html

與長江實業齊名的是新鴻基地產,新地的前身是新鴻基企業和永業有限公司,由郭得 勝、李兆基、馮景禧等三人聯手創立,商界將三人並稱為「三劍俠」。郭得勝 (1911-1990年),原藉廣東中山,早年隨父經營洋雜批發,抗戰爆發後避居澳門,開 設信發百貨商行。戰後移居香港,在香港上環開設一間「鴻昌合記」雜貸店。後來,郭 氏取得日本YKK拉鍊的獨家代理權,當時適逢香港製衣業崛起,生意滔滔不絕,其銷售 網絡擴展到東南亞各地,嬴得「洋雜大王」稱號。郭氏藉此賺取他日後在香港地產界大 展拳腳的資本。 1958年,郭得勝與馮景禧、李兆基等8人合組永業有限公司,開始向地產業發展。1963 年,郭、馮、李「三劍俠」為了擴大經營,將永業結束,各投資100萬元創辦新鴻基企 業有限公司,郭任董事會主席,馮、李分任副主席,當時員工僅10餘人,規模很小。而 「新鴻基」的命名,則分別取自馮景禧的新禧公司的「新」,郭得勝的鴻昌合記的 「鴻」及李兆基的「基」。 60年代,正值香港中小型工廠蓬勃發展之際,新鴻基成立後,郭氏等人憑藉其經營日本 拉鍊時與工業界建立的聯繫,了解到中小廠商對多層工業樓宇的殷切需求,遂將「分層 出售、分期付款」的售樓方式移植於工業樓宇,重點發展多層工業大廈,此舉受到山寨 式廠家的歡迎。這一時期,新鴻基不僅在地產業站穩了腳跟,而且雄霸多層工業大廈市 場,從1965到1972年,新鴻基售出的樓宇總價約5.6億元,換言之,平均每年的售樓營 業額高達7,000萬元。 70年代初,新鴻基企業的規模日漸擴大,郭得勝、李兆基、馮景禧三人遂於1972年7月 14日將其改組為「新鴻基(集團)有限公司」,計劃在香港上市。稍後,「三劍俠」開 始分道揚鑣,馮景禧早於1969年創辦新鴻基證券,轉而向證券業發展;李兆基則自立門 戶,成立恆基兆業有限公司;郭得勝則繼續主持新鴻基(集團)的大局。1973年3月16 日,郭為避免公司與馮景禧的新鴻基證券混淆,遂改名為新鴻基地產發展有限公司。 新鴻基地產上市後,亦極為重視利用發行新股這一犀利武器,迅速搞大公司資產和規 模。新地上市後,即利用上市集得的1億元,再加上900萬股新發行股票,以及向銀行貸 入1億多元,購入了29個地盤,共43.8萬方呎土地,此舉令新地的土地儲備一下子增加 了一倍以上。其後,新地多次開動印刷機印刷股票,透過發行新股換取其他上市公司股 票,包括以200萬新股換取大昌地產250萬股股票,以800萬股新股換取利獲家海外140萬 股股票、利獲家倫敦60萬股股票以及套取現金3,000萬元。新地再趁股市高潮將所換取 股票高價拋售,從中賺取巨額利潤以支持地產發展。1972牛8月23日新地上市時,市值 約4億元,到1981年底已增加到43.77億元,在香港股市中成為僅次於置地、長實、新世 界發展的第四大地產公司。 新鴻基地產於1972年8月23億元在香港上市,當時新地的法定股本是3億元,實收股本約 2.27億元,每股面值2元,以每股5元公開發售2,000萬股新股,集資1億元,結果獲得超 額10倍認購。當時,新地已頗具規模,擁有23個發展地盤,佔地面積達30萬方呎。上市 首年,新地的純利為5,128萬元,比預期利潤高出五成。 新地上市後,即利用所籌集資金大量購入地皮,其中,大型地盤包括薄扶林道、荃灣地 皮、界限街根德閣、福榮街及桂林街地段、龍珠島、青衣地段等。到1976/77年度,新 地擁有的地盤面積已增加到82萬方呎,可建成樓宇面積695萬方呎。新地極重視維持龐 大的土地儲備,以地產發展為主,強調貨如輪轉。它每年都購入多個可供發展地盤,每 年亦能依據既定程序完成若干發展計劃,紀錄中最少亦有6項(1973/74年度),最多有 26項(1979/80年度),即使是在1982/83和1983/84年度香港地產市道低迷期間,新地 也分別完成了9項和12項發展計劃。有人形容新地就像一家「樓宇製造工廠」,源源不 斷地將「原料」(地皮)「加工」(興建上蓋)為「成品」(各類樓宇)。正因為如 此,新地的利潤逐年穩步上升,到1980/81年度,新地純利已增加到5.54億元,相當於 上市首年度的10倍。 新地的成功很大程度上得益於其主持人郭得勝高瞻遠矚的目光及其緊扣市場循環盛衰的 投資策略。郭得勝是香港地產界有名的「大好友」,他看好香港房地產業的長遠發展前 景,因而往往能在地產危機中以低價購入大量土地,發展物業,然後在市道復甦時高價 出售,獲得厚利。其實,他這種「人棄我取」的投資策略早在新鴻基企業時代已運用自 如,1965至1967年期間,香港先後發生銀行擠提及政治騷動,觸發了資金外流利移民 潮,地產市道一落千丈。這期間,郭得勝等人趁低價購入不少土地,並建成22幢總值約 7,000萬元物業,為日後發展奠下基礎。1974年,香港經濟因中東石油危機的衝擊而陷 入低潮,地產市道再度回落,郭得勝看準香港人口膨脹,日後必然向新界新市鎮發展的 趨勢,遂運用手上資金大量購入新界土地利換地權益書。1978年香港經濟轉趨繁榮,刺 激地價樓市飆升,新地也進入收成期,所推出的樓盤都獲利豐厚。 70年代後期,新地的業務開始從地產發展擴展到地產投資。1977年,新地先後在港島灣 仔海旁和九龍尖沙咀東部購入地皮,興建新鴻基中心和帝苑酒店。新鴻基中心樓高53 層,樓面面積達86萬方呎,大廈全部鑲嵌茶色玻璃幕牆,外形巍峨壯觀,富有現代化氣 息,與置地的康樂大廈遙遙相對,在設計上則比康樂大廈高出1呎,微妙地反映新地超 越置地的意圖。新鴻基中心落成後,即成為公司的總部所在地和「招牌大廈」。1980年 底,新地以市值70.2億元躋身香港十大上市公司之列,成為香港著名的大型地產集團之 一。 與長實的「對外擴張」明顯不同,新鴻基地產側重的是「內部擴張」。70年代以後,新 地圍繞地產發展向上下游拓展業務,除收購原有的建築、管理服務公司外,還相繼開設 保安消防設備工程、設計工程(則師樓)、機械電機工程部門等,又增設財務公司、保 險公司、混凝土公司、石屎生產廠、建築機械供應公司等附屬機構。到80年代中期,新 地已擁有附屬及聯營公司超過100家,包括本身擁有的附屬公司47家、聯營公司28家, 旗下上市公司新城市(新界)地產有限公司又擁有附屬、聯營公司35家,形成從投資控 股、地產發展及投資、樓宇建築、機械、工程及混凝土生產及供應、物業管理及代理、 財務金融及保險等一條龍服務的垂直式發展集團,成為一家龐大縱式生產集團、典型的 「樓宇製造工廠」。 新地主席郭得勝,是香港地產業有名的「大好友」。80年代初,香港前途問題浮現,投 資者信心不足,但郭得勝則明確表示:毋須擔心1997。他對記者指出:「對1997年新界 租約問題,或地契年期間題,我們全不理會,也不用擔心,因為這是(中國)政府與港 府內問題,而有關政府必會為照顧我們而作出最圓滿的決定。做地產商的,只要積極去 幹,為市民提供更理想的居所,就已盡了地產商的責任。」1989年北京「六四事件」爆 發,香港地產市道低迷,郭得勝明確表示:「除了在內地投資之外,新地不會考慮將資 金調往海外。我們的方針,依然是立足香港,在這裡發展。」 由於看好香港地產業長遠前景,新地往往能在形勢不利時期,以「人棄我取」的投資策 略,緊扣地產市道循環,將每次危機視作趁低吸納土地的良機,結果在地產高潮中賺取 厚利。1982至1984年間,香港地產崩潰,新地擁有的地產物業價格亦大幅下挫三、四 成,然而,新地在此期間仍大量吸納廉價土地,到1984年6月,新地的土地儲備達到 1,140萬方呎樓面,估計每方呎樓面地價低於200元。1985年,地產業復甦,新地即動用 10億元購入8幅可建285萬方呎樓面面積土地。新地抱著「貨如輪轉」宗旨,不計較個別 地盤的成敗得失,致力於資產負債平衡,在維持龐大土地儲備的同時,又保恃大量現 金,因而往往處於進可攻、退可守的主動位置。 長期以來,新鴻基地產基本上是一家以地產發展為主要業務的公司,售樓所得收入在公 司每年總收益中所佔比重曾高達七成以上。因此,它極重視增加土地儲備,在整個80年 代,新地的土地儲備從約1,340萬方呎增加到3,250萬方呎,1999年更達到5,060萬方 呎,一直穩居香港地產公司的榜首。新地的大部分土地並非在官地拍賣場競投,亦非在 市區收購舊樓,反而多數是早期在新界區不斷購入龐大土地,如馬鞍山、深井、元朗等 地,成本不高。80年代以後,香港市區土地幾已發展殆盡,新界遂成為發展首選,其時 新界新市鎮已逐步開發,交通網絡亦日趨完善,地價因而上升。新地由於早著先機,已 持有相當理想地段,故樓宇落成後,不獨景致交通理想,售價也不太昂貴,自然深受買 家歡迎。 新地發展出售的物業,在地區上非常廣泛,遍佈港九新界各個角落,在品種上包括寫字 褸商場、住宅和廠廈,在面積上大中小互相兼顧。由於擁有龐大土地儲備、物業發展所 需的一切人才,及準確的市場調查,新地無論在任何時期都有適合市場需求的樓宇出售 和供應。不過,新地在80年代發展的主力是中小型住宅樓宇。郭得勝曾在新地1989/90 年度年報中表示:「本集團一向主力發展中小型住宅樓宇,未來的政策將繼續於各發展 中之新市鎮內進行大規模住宅計劃,提供中小型住宅,以適應不斷之需要。」這種策略 明顯是配合了港府自70年代中期起大規模發展新界新市鎮的城市發展規劃。 新地的地產發展計劃頗能迎合市民需要。踏入90年代,由於經濟繁榮、市民收入增加, 人們對居住環境及面積的要求亦提高,以往二、三百方呎的小單位已不能滿足置業老的 要求。針對這一轉變,新地逐步轉向發展高質素的大型屋村,單位面積在500至1,000方 呎之間,並設有住客俱樂部,極力塑造高質素、高品味的形象。新地還重視以另類生活 文化來包裝所推出的屋村,如雅典居、加州花園、加州豪圖等,設計風格上配合移民的 回流,結果大受歡迎。新地推出的樓宇,往往成為市場中的名牌。 80年代初,新地為配合新市鎮大型住宅屋郊的發展,開始在各新市鎮中心興建大型綜合 商場,作投資物業之用。首個大型綜合商場是矗立沙田市中心的新城市廣場。新城市廣 場第一期工程總樓面面積100萬方呎,耗資逾10億元,80年代初動工,至1984年落成, 是沙田新市鎮最龐大的商業建設,場內包括大型百貸公司、各類店舖、迷你電影院、中 西式菜館、滾軸溜冰場及各類文娛康樂設施,還有一個巨型的電腦音樂嘖泉。新城市廣 場開業後,瞬即吸引大批海外及本地旅遊人士前來遊覽購物,成為香港最受歡迎的商場 之一。 受到沙田新城市廣場成功的鼓舞,新地相繼在新界各新市鎮及大型住宅屋村中心興建大 型綜合商場,以發展集團的投資商場網絡。計有新城市廣場二、三期,新屯門中心,新 都會廣場,荃灣廣場,上水廣場,東九龍廣場等,總數逾30個。新地擁有及管理的商場 和停車場面積堪稱全港之冠,所有商場均位於港九新界各區最優越位量,極其發展潛 力。新地這種以新市鎮商場為主力的物業投資策略,與以新市鎮大型屋村為主力的地產 發展策略相配合,可謂相輔相成,相得益彰。從1992到1998年,新地一直穩居香港股市 值十大地產公司榜首,堪稱香港的「地產巨無霸」。


二、 新鴻基 地產
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=27922

香港反腐地震 新鴻基掌門人涉案

http://www.yicai.com/news/2012/03/1579205.html
港爆發反腐大地震。全球第二大華人富豪新鴻基掌門人郭炳江、郭炳聯兄弟及香港特區政府前高官許仕仁昨日被捕,後獲保釋。

香港廉政公署(下稱「廉署」)昨日以涉嫌貪腐為由,拘捕新鴻基地產發展有限公司(00016.HK,下稱「新鴻基」)掌門人郭炳江、郭炳聯兄弟及香 港特區政府前政務司司長許仕仁。這是香港特區成立以來最高級別前官員被拘捕;而新鴻基七名執行董事中,十日之間三人被捕,一人去世,高層人事或現大變局。

或涉官商勾結

昨日上午9時51分,新鴻基及同繫上市公司數碼通(00315.HK)和新意網(08008.HK)同時停牌,隨後傳出新鴻基掌門人被廉署請去「喝咖啡」的消息。

據瞭解,新鴻基郭氏三兄弟中的二哥郭炳江和許仕仁上午遭廉署首先拘捕,中午時分三弟郭炳聯被香港媒體拍到乘車進入廉署北角總部。下午約4時資深大律師駱應淦到達廉署並於傍晚獨自離開,他自稱代表郭炳江並向其提供法律意見。

據香港媒體報導,許仕仁擔任司長期間,他個人成立的顧問公司曾擔任新鴻基顧問,同時他在任職期間住於新鴻基豪宅禮頓山的高層相連單位,其中一個單位屬於新鴻基尚未賣出房,而這些種種行為均涉及利益衝突。報導還稱,許仕仁涉及洩露政府機密資料,此案或牽涉官商勾結。

昨日晚間11時20分左右,三人均獲保釋。

新鴻基總市值高達3000億港元,涉及房地產、金融、電訊資訊科技及運輸物流等業務。郭氏兄弟是新鴻基聯席主席兼董事總經理,在福布斯財富榜上排名中國第二、全球第27位,淨資產達183億美元。

廉署昨日發表聲明稱,已拘捕一家香港上市公司的兩名高層人員及一名香港特區政府前主要官員,懷疑他們涉嫌貪污。廉署稱,被捕人士涉嫌觸犯《防止賄賂條例》及公職人員行為失當罪行。

廉署還指出,該上市公司另一名高層人員以及其他四名人士,也因涉嫌與這宗案件有關,較早前被廉署拘捕。由於調查仍在進行中,廉署現階段不會再作進一步評論。

根據新鴻基早前公告,另一名高層人員即是3月19日遭拘捕的新鴻基執行董事陳鉅源,主要負責收地事宜。陳鉅源曾一度被釋,新鴻基並發聲明稱其已返工作崗位,公司也會繼續支持他。

有香港媒體報導稱,陳鉅源被捕源於新界大圍香粉寮項目的土地購買,該塊土地業主原有意直接賣給將地新地,陳鉅源卻表示不感興趣,此後再通過第三方公司以高價買入。但也有評論認為,這是大地產商慣常做法,必須通過第三方進行收購。

新鴻基昨晚公告確認,郭氏兄弟已遭廉署拘留。根據廉署發出的公司寫字樓搜查令,新鴻基被要求向廉署提供若干有關指控的資料。

在陳鉅源被拘捕後,新鴻基成立了由一名執董及兩名非執董組成的特別委員會,以處理調查相關事宜。據瞭解,郭氏兄弟之一本是特別委員會成員,但如今也身陷調查中,該特別委員會昨日緊急重組,由另一名執董黃值榮頂上。

至於被廉署拘捕的前政務司司長許仕仁,是大紫荊勳銜獲得者,曾擔任香港財政司司長,是處理1998年亞洲金融風暴的「功臣」。具有諷刺意味的是,他還一度於上世紀70年代被借調至廉署。

許仕仁是特區政府成立以來被拘捕的最高級別前政府官員。香港律政司昨晚發表聲明稱,由於該案涉及一名特區政府前任主要官員,為免可能產生偏頗和不當影響的印象,律政司司長已授權刑事檢控專員薛偉成處理此事,並在有必要時考慮是否作出檢控。

豪門變局?

郭氏兄弟及前高官被捕令香港震驚,而新鴻基的前途也打上了問號。

香港首富李嘉誠昨日在業績會上就此事表示,雖然同為地產商有競爭關係,但他希望郭氏兄弟最終能無事。

有不願透露姓名的美資律師事務所律師向《第一財經日報》表示,如此高級別和高姿態的拘捕相當「罕見」。

他指出,若廉署最終落案起訴且定罪,最高刑罰「當然是坐牢」。但他提醒,由於廉署是否已正式落案起訴仍未獲證實,目前討論刑罰嚴重程度仍言之尚早。 該律師指出,雖然郭氏兄弟被指涉嫌貪污,但在香港《防止賄賂條例》中,貪污涵蓋收受利益、行賄和受賄等罪行,案情細節仍有待進一步披露。

該律師指出,如果廉署48小時不落案起訴,郭氏兄弟將獲釋。若起訴,對方可申請保釋,但若證據充足,可能會立即提堂審理,「有很多可能性」。

據他介紹,如郭氏兄弟遭起訴留下案底,是否仍能擔任上市公司董事將成疑,而公司的運營肯定會受到影響。

新鴻基則宣稱,此次拘留不會影響集團正常業務及運作,昨日在郭氏兄弟兩名執行董事缺席的情況下召開董事局會議,董事局一致決議郭氏兄弟繼續擔任現職務符合公司最佳利益。

新鴻基還指出,執行委員會將繼續負責公司日常管理及運作,上市公司將於今日9時起恢復交易。

新鴻基股價今日將面臨嚴重下行壓力。此前陳鉅源被捕後,新鴻基股價下挫2%,但市場反應仍相對冷靜,標普等評級機構也未立即調低新鴻基評級,但指出陳鉅源的被捕為公司董事局和高級管理層帶來了不確定性。標普稱,調查擴大至其他管理層或項目後將重新審視影響。

目前,擺在新鴻基面前的形勢並不樂觀。新鴻基現有七名執董中,三人遭調查,另一名執董陳啟銘於3月28日去世。而郭氏兄弟大哥郭炳湘,於2008年 5月被其餘兩兄弟及母親郭鄺肖卿免去主席之位,至今仍擔任新鴻基非執董。一場大家族內鬥和官商利益糾葛的大戲或許剛剛拉開帷幕。

 

新鴻基董事局

執行董事:

郭炳江 (主席兼董事總經理,被拘捕)

郭炳聯 (主席兼董事總經理,被拘捕)

陳啟銘 (3月28日去世)

陳鉅源 (負責收購土地及工程策劃,被拘捕)

鄺准 (郭炳湘、郭炳江、郭炳聯之舅)

黃植榮 (統籌工程策劃事務)

陳國威 (首席財務總監)

非執行董事:

李兆基 (副主席、恆基兆業地產主席兼總經理)

郭炳湘 (郭炳江、郭炳聯之兄,新鴻基地產

前主席及行政總裁,全國政協常委)

胡寶星 (胡家驃律師事務所顧問)

關卓然 (胡關李羅律師行首席合夥人)

黃奕鑑 (香港青年旅舍協會主席)

胡家驃 (胡寶星之替代董事)

獨立非執行董事:

葉迪奇 (交通銀行副行長)

王於漸 (香港大學經濟學講座教授)

李家祥 (李湯陳會計師事務所首席合夥人)

馮國綸 (利豐有限公司執行副主席)

 

附表 新鴻基業務一覽

香港:

土地儲備: 約434萬平方米

擁有農地(可更改用途): 約242萬平方米

標誌性物業: 國際金融中心、環球貿易廣場

酒店: 香港四季酒店、帝苑酒店、帝京酒店、帝都酒店、

帝景酒店、香港麗思卡爾頓酒店、香港W酒店

內地:

土地儲備: 約792萬平方米

地產項目: 廣州天鑾、廣州玖瓏湖、無錫太湖國際社區、

成都悅城、蘇州湖濱四季、上海濱江凱旋門

標誌性物業: 上海國金中心、上海環貿廣場、北京APM

酒店: 上海浦東麗思卡爾頓酒店

電訊: 數碼通電訊集團有限公司

網絡: 新意網集團有限公司

資料來源:新鴻基地產


香港 反腐 地震 新鴻基 掌門人 掌門 涉案
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=32312

香港樓市熊出沒:長實新鴻基降價賣房 最高降40% O_Livia

http://xueqiu.com/5199849053/27582507

隨著香港特區政府推出「雙辣招」調控,以及美國量化寬鬆政策的逐步退出,香港部分大型地產商開始大手筆降價出貨。《每日經濟新聞》記者注意到,繼李嘉誠掌舵的長江實業在香港推出的首個新盤降價25%開售後,另一大巨頭新鴻基2月10日推出位於元朗的住宅項目售價直降40%開賣。

針對龍頭地產商的輪番降價出貨,有分析認為,香港樓市漸顯熊態。匯豐證券指出,流動性、失業率、房屋供應及負擔能力4個因素,在今年內都會對香港樓價產生不利影響,預計今年樓價會下跌15%,而利率走勢更令2015年香港樓市存在下跌風險。

對於香港特區政府會否撤銷「雙辣招」,法國巴黎銀行董事總經理李偉烈此前在接受媒體採訪時表示,由於政策退出會引發龐大市場需求推高樓價,「雙辣招」在今年內退出的可能性接近於零。

龍頭地產商降價出貨

2月10日,新鴻基位於香港元朗的住宅項目爾巒推出156個新單位,平均售價約為8526港元/平方英呎(約合71679元人民幣/平方米),較去年推售時降幅達35%,較周邊二手樓價也低10%至15%。以1座2樓A室的單位為例,去年售價為1880.2萬港元 (約合1468.4萬元人民幣),如今已經大幅降至1227.6萬港元(約合958.8萬元人民幣),降幅達35%。

除此之外,新鴻基還額外提供價值不菲的優惠折扣,新地會員可獲得樓價3%的優惠,同時對提前成交者額外提供最高樓價5%的折扣,兩者加起來折扣已達8%;另外,為了吸引內地買家入市,針對香港樓市調控雙倍印花稅和買家印花稅的「狠招」,新鴻基地產提供「交易完成後回贈稅費總額70%」的優惠。以此計算,項目的最高降價幅度超過40%。

新鴻基地產副董事總經理雷霆表示,集團推出的首批單位一向有較高優惠,此次爾巒首批單位售價已低於同區二手房市場,價格極具吸引力,預計隨後加推單位將有頗大的加價空間。他表示,目前香港市場換樓需求仍然較大,年內將有更多新盤推售,樓市將平穩發展,成交較去年熱鬧。

瑞銀預計,隨著新地大幅減價售樓,將會導致未來其他開發商推盤亦會跟隨減價,短期內對二手樓價將帶來下調壓力。實際上,選擇大手筆降價出貨的還有長江實業,公司於今年初推出的香港新年首個新盤「DIVA」,折後平均售價為16886港元/平方英呎(約合141960元人民幣/平方米),優惠幅度達到25%,售價處於同區域最低水平。

預計香港樓價有新調整

《每日經濟新聞》記者瞭解到,為了平抑過熱的樓市,2012年10月26日,香港特區政府宣佈,非香港永久居民、本地和非本地註冊公司在香港購房,向其額外徵收15%的買家印花稅,並上調額外印花稅稅率5%。4個月之後,特區政府再次宣佈全面提升印花稅,針對二套房的買家,新政策規定200萬港元以下住宅按成交價1.5%繳納印花稅,200萬港元以上則按成交價的8.5%繳納印花稅,較之前的4.25%翻了一番。

在「雙辣招」出台後,去年十月,香港豪宅市場出現首波降價潮。當月,新鴻基位於香港九龍區的豪宅項目天璽推出181套尾貨,由原價2.9萬港元/平方英呎(約合24萬元人民幣/平方米)降至2.5萬港元/平方英呎 (約合21萬元人民幣/平方米),加上「買樓回贈70%印花稅」優惠,天璽項目推盤優惠幅度接近3成。由會德豐、新世界發展和港鐵聯手推出位於尖沙咀柯士甸站的新盤 「TheAustin」推出類似印花稅回贈、現金回贈等多種優惠手法,折扣率最多達到19%,兩個項目在開售當日立即售罄。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,今年香港地產商將加快推新盤的速度,對比去年只有9000多個新盤供應,今年預期將有15000個,地產商降價促銷回籠資金的壓力加大,加上特區政府調控樓市措施等因素,預計香港樓價將有新一輪調整。

香港樓市牛熊轉折?

香港房地產市場素來以大幅波動聞名。從1997年末至2003年中,香港樓價最高下跌了76%,但從2004年起的十年時間內,香港房價開啟了一波十年牛市。監測香港樓價的中原城市領先指數(CCL)顯示,該指數從2003年末的約30點大幅上漲至120點,上漲了3倍。

受到「雙辣招」調控的影響,2013年香港樓市成交出現明顯回落,根據香港土地註冊處公佈的數據顯示,去年香港所有種類樓宇買賣合約較2012年下跌39%。樓市成交降溫對部分大型地產商銷售業績產生影響,以長江實業為例,公司去年在香港僅實現了不足50億港元的銷售額,與全年300億港元的預期相差甚遠,為過去13年來的最低。

而在盛富資本與協眾國際總裁黃立沖看來,香港樓市的牛熊轉折點在於美國量化寬鬆政策退出。「由於香港實行聯繫匯率制度,港元匯率與美元掛鉤,在超低息環境支撐下,大量熱錢湧入香港推高樓價。但由於香港購房者的按揭利率僅為2.2%,租金回報率超過3%,因此購房者可以借助於高槓桿支撐如此高的房價水平」,黃立沖表示,隨著美國縮減買債規模,量化寬鬆政策的退出漸行漸近,市場利率上漲將大幅提高購房者負擔,加上熱錢將撤離香港,香港樓市未來前景不容樂觀。

美銀美林認為,香港的租金回報率與10年期美國國債收益率緊密相關,目前二者均為2.8%。隨著10年期美國國債收益率將升至4%,假設租金保持不變,香港房價需要至少下跌24%才能讓租金回報率與美國國債收益率保持一致。此外,與1997年香港樓市見頂時相比,當時香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率,但現在貸款利率僅略高於2.2%,因此利率的上升對所有房屋按揭買家造成衝擊。

「一旦量化寬鬆政策正式退出,也標誌著香港樓市正式進入熊市,但香港房價下跌的幅度取決於退市的速度,如果貸款利率快速爬升到5%以上,未來有可能出現新一波斷供潮。」黃立沖認為。
香港 樓市 出沒 長實 新鴻基 降價 賣房 最高 40% O_Livia
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=90981

速評新鴻基地產一六認股權證 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2014/04/blog-post_24.html
2014年4月24日,新鴻基地產(00016:HK)的認股權證(01441:HK)正式上市。根據當天新鴻基地產(00016:HK)收市資料及其『上市文件』披露其條款如下:

  • 認購價:港幣98.60元(可予調整)
  • 收市價:港幣97.50元
  • 股息:港幣3.35元(3.44%)
  • 發行股數:225,378,231股
  • 流通股數:906.07百萬股
  • 到期日:2016年4月22日 
  • 每股資產浄值:港幣148.831元
  • 收市價/資產浄值:65.51%
  • 主要持有人:HSBC Trustee (C.I.) Limited (31.52%)及Credit Suisse Trust Limited (7.40%)共38.92%

倘若在到期日前新鴻基地產一六認股權證(01441:HK)成為價內兼被全數認購,則發行股數佔擴大後總流通股數19.92%,比例甚高。根據當天十二個月Hibor收報0.86%(根據中銀香港(02388:HK)所報2016年12月6日到期香港外匯基金息率亦只是0.77%),筆者以自己的期權計算機推算其引伸波幅(Implied Volatility)約為15.85%。以2014年4月23日港交所(00388HK),新鴻基地產(00016:HK)期權綜合引伸波幅為20.00%,而最遠期的2015年3月認購價港幣97.50元的期權引伸波幅為14.00%。以引伸波幅為14.00%和20.00%推算,新鴻基地產一六認股權證(01441:HK)合理值分別界乎港幣4.83元和港幣7.87元。
值得留意的是近日引伸波幅或VHSI均處歷史低位,以2014年4月24日計VHSI收報14.14。倘若未來新鴻基地產(00016:HK)股價和相關期權引伸波幅同步上升,新鴻基地產一六認股權證(01441:HK)應有不俗回報。另外新鴻基地產一六認股權證(01441:HK)是可以認購新鴻基地產(00016:HK)正股的認股權證,一旦升穿認購價港幣98.60元則每股資產浄值會攤薄至港幣118.52元。因此若新鴻基地產(00016:HK)股價升穿認購價港幣98.60元(如接近港幣118.52元),持有正股者有極大動機沽新鴻基地產(00016:HK)正股轉為持有新鴻基地產一六認股權證(01441:HK),這令新鴻基地產(00016:HK)未來兩年股價更添不明朗因素!
速評 新鴻基 地產 一六 認股權 朱泙 泙漫 屠龍
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=96968

香港打老虎:許仕仁涉貪判7年半 新鴻基前主席郭炳江獲罪5年

來源: http://wallstreetcn.com/node/212348

1220-00405-001b1
新鴻基地產前聯席主席郭炳江

新浪財經訊——香港回歸以來最高職位官員涉貪案今天宣判,前政務司長許仕仁五項控罪成立被判囚7.5年,賠款1118.2萬港元。新鴻基地產前聯席主席郭炳江則有一項串謀公職人員不作不當行為罪名成立獲罪5年,罰款50萬港元,5年內不得出任董事。前新鴻基地產高層陳鉅源以及港交所前高級副總裁關雄生分別被判刑6年及5年。

前政務司司長許仕仁及新鴻基地產聯席主席郭氏兄弟與高層共五人涉貪案,經過131日的聆訊和4日3夜的陪審團退庭商議,經過五日商議,被控8項罪的許仕仁,當中5項控罪包括公職人員行為失當等,上周獲陪審團大多數裁定成立。今天高院最終宣判,5項罪名並未分別單獨判刑,而是一共判囚7.5年,並下令許仕仁向政府歸還涉案的1118.2萬港元。

高院法官麥機智今天表示,判刑是本次案件最困難的工作,既要平衡嚴重罪行,也要考慮被告求情的因素。許仕仁獲前香港特首曾蔭權為他寫求情信,信中懇請法官考慮許仕仁任政務司長時以及對抗亞洲金融危機時的貢獻。麥機智指出,案件參考了英國類似案例,不過兩地法例對於案件判刑的指示不同。此外,麥機智表示判刑也考慮了年齡因素,也考慮了許仕仁的功績以及品格。

新鴻基地產前聯席主席郭炳江串謀公職人員作不當行為一項罪名成立,陪審團認定他曾向許仕仁行賄。另外兩項控罪不成立,由於他的罪名比較簡單,今天第一個宣判,被判5年及罰款50萬港元,5年內不得出任公司董事。法官宣判時還感性表示,與其他人相比,郭炳江“更能明白黑夜之中的痛楚”,但“迎接未來時將有喜樂”,郭炳江點頭表示認同。

郭炳江長子郭基輝、女兒以及女婿,還有上周被判無罪釋放的新鴻基聯席主席郭炳聯今早均到庭。郭基輝聽到宣判後皺眉,神色凝重。

第四丶第五被告新地執行董事陳巨源及港交所前高級副總裁關雄生,各被控串謀藉公職人員作不當行為罪,及串謀向公職人員提供利益罪,均被裁定罪成。陳巨源被判入獄6年,罰款50萬港元,6年內不得出任公司董事。關雄生則因與新鴻基地產人士串謀先後向許仕仁提供850萬及1118.2萬港元“優待新鴻基地產”報酬,獲罪5年。

案件被揭發至今逾兩年半,多數分析人士認為案件的裁決外界已有預期,因此對未來的股價走勢影響不大。

新鴻基地產今日截至發稿前報117.3港元,升1.2港元或1%。

QQ圖片20141223141533
新鴻基地產6年來股價走勢圖

(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

香港 老虎 許仕仁 涉貪 貪判 年半 新鴻基 主席 郭炳江 獲罪
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=124712

新鴻基涉貪案落錘:估值回升之路重啟?

來源: http://www.guuzhang.com/portal.php?mod=view&aid=988

新鴻基涉貪案落錘:估值回升之路重啟?

作者:格隆匯 馬驍

今日香港最受關註的就是被稱為“世紀貪案”的新鴻基涉貪案宣判。而因為飽受兄弟爭產及卷入貪案的新鴻基地產,比起同類地產股,估值一直處於折價狀態,顯示市場對公司看法更為悲觀,隨著法槌落下,籠罩在新鴻基上方的陰雲散去,公司會走出一波估值修複的行情嗎?本期港股那點事分享來自格隆匯會員馬驍對新鴻基地產的一些看法,供大家參考。

今日香港特區前政務司司長許仕仁、新鴻基地產聯席主席郭炳江等5人涉貪案在香港高等法院宣判,5項罪名成立的許仕仁被判入獄7年半,並要歸還涉案的1118.2萬港元賄款。郭炳江被判入獄5年,罰款50萬港元,5年不得出任公司董事。隨著香港世紀貪腐案的結案,新鴻基迅速調整董事會人員,郭炳聯仍為新鴻基的董事會主席, 郭炳江的兒子郭基輝被任命為執行董事。

那麽新鴻基地產的不確定因素也可以基本消除,該進去的進去了,該出來的出來,這樣公司基本有了一個穩定的董事會。自2008年爆出郭氏三兄弟不和開始,市場對新鴻基的估值水平相對其他龍頭地產商就開始慢慢有所下降。
從上圖可以看出,新鴻基的估值水平(PB與PE)從2008年之後基本上慢慢往下走。



從圖二至圖五中可以看到,在2012年貪腐案爆發後,新鴻基對比恒基地產,新世界發展和信和置業的估值溢價在不斷縮小。對比長江實業的估值也又溢價變為折價。說明長期以來,市場對新鴻基相對其他相關地產商要顯的略為悲觀一點。

但實際上,公司業務與業績並沒有受到貪腐案的影響,而且在審判期間,公司仍舊可以像往常那樣拿地。


這邊選取的香港地產龍頭有:00001.HK 長江實業;0004.HK        九龍倉集團 ;0012.HK        恒基地產 ;0101.HK        恒隆地產 ;0017.HK        新世界發展 ;0083.HK        信和置業 。
所以無論是從哪種角度去看新鴻基地產,它的基本面都符合整個市場的走勢。在貪腐案落下帷幕之後,個人認為可以重點關註新鴻基,說不定就會有一波估值向上修複至之前有一定溢價的過程。

從2004-2007年,6家相關地產龍頭的平均PB為1.1,新鴻基為1.26。如今6家香港地產龍頭的PB為0.65,而新鴻基為0.66。如果能修複到2008年之前的水平,那麽PB應為0.75左右,那麽對應的股價應有13%的上漲空間,對應的價格則為131元。

(文章觀點代表作者個人看法,僅供參考)
新鴻基 涉貪 貪案 案落 落錘 估值 回升 之路 重啟
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=124952

新鴻基地產估值偏低(三)

網誌分類:股票經 |
網誌日期:2015-09-15

過去20年(1995至2015),香港住宅房價大幅攀升了超過160%,平均每年上升4.9%,但是新鴻基地產(16.HK)的股價只是上升了65%(從1995年9月份61港元,上升到今天收市價100.4港元),平均每年上升只有2.5%!



由於新地股價長期跑輸房價,令其股價相對於賬面資產凈值156.8港元(截至2015年6月底止)出現了36%的折讓!現時0.64倍的市賬率(price / book)遠遠低於過去20年平均的1.21倍,僅次於1998年亞洲金融風暴時的0.45倍、2003年沙士的0.63倍和2008年全球金融風暴時的0.59倍。




不要忘記賬面資產凈值還未計算發展中物業和酒店的重估價值,分析員估計新地重估后的資產凈值(Revalued NAV)大約每股190至200港元,即現時股價相對於RNAV折讓47%至50%!

再看看每年的投資物業重估是否有「水份」,今年租金收入160億港元,相對於投資物業賬面值3092億港元,租金回報率5.2%,非常合理!

財務方面,凈負債506億港元,相對於股東資金4510億港元,凈負債比率只有11%,非常健康!

由於未來3年公司落成的物業將會大增(每年300萬平方尺,3倍於今年的落成量),未來盈利前景不俗,預測明年的市盈率大約11倍!

股息方面,新地已經連續5年派息每股3.35港元,股息率3.3%。

總的來說,我認為新地現時的估值偏低,建議投資者繼續持有她的股票。


新鴻基 地產 估值 偏低
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=177036

香港新鴻基的內地戰略是神馬?投資守住高端住宅和一線城市!

來源: http://www.yicai.com/news/5008789.html

在香港,坊間流行著這麽一種說法,“不擁有一套新鴻基的物業,都算不上是香港的富豪”。

自1972年在香港上市以來,新鴻基地產(00016.HK,下稱“新鴻基”)在業內是許多公司的榜樣。也曾吸引了萬科創始人王石的註意,萬科第一個跟隨的目標就是這家香港房地產公司。王石曾說:“萬科曾跟隨新鴻基,定期參觀它的樓盤,比如我們的物業管理好,有一個品牌叫萬科匯,就是跟新鴻基學的。”在2000年萬科管理層重新選擇大股東時,王石甚至一度在華潤與新鴻基地產之間徘徊。

新鴻基在一定程度上不被圈外人熟知,但其所呈現出來的作品大家一定見過。目前香港第一高的ICC和第二高的IFC就是由新鴻基打造,而在上海東方明珠旁的地鐵上蓋物業IFC也是它的作品,作為上海最高端的商場,它擁有超過240間國際頂級品牌店及餐廳,包括Louis Vuitton、Chanel、Prada、MiuMiu、Hermes、Gucci等。此外,緊靠IFC旁的高端住宅-國金匯,則是高端商務人士居家首選。

上海IFC國際金融中心

“未來將繼續以高端發展為主,”新鴻基發展(中國)有限公司華東區域副總經理張永順在接受第一財經記者采訪時表示,因為公司在項目拿地、提供的物業配套服務等方面的成本很高。

據新鴻基中期業績財報顯示,截至2015年12月31日止6個月,新鴻基實現歸屬於上市公司股東凈利潤為92.98億港元,同比上升9.9%。物業銷售方面,銷售收入為94.94億港元,毛利潤達24.74億港元,按所占權益計算,期內的合約銷售總額約144億港元。而租金收入方面,連同合作項目租金計算,總租金收入同比增長7%至103.51億港元;凈租金收入同比增長7%至79.43億港元。

新鴻基表示,今年香港物業銷售目標為320億港元,而內地銷售目標則為50億港元。截至2015年12月底,新鴻基在內地的土地儲備為654萬平方米,已落成投資物業占108.7萬平方米,其中約80%位於上海、北京、廣州等一線城市。

“我們不會貿然進入二三線城市,地產項目的建設及後期的物業管理等都需要人才儲備。”張永順說道。對於內地投資,新鴻基地產認為目前土地儲備足以配合未來發展需求,將繼續采取選擇性策略,在一線城市物色投資機會。

新鴻基發展(中國)有限公司華東區域副總經理張永順(左四)

近年來,新鴻基的財務狀況較好,2012年~2015年資產負債率分別為23.86%、24.66%、24.41%,相比萬科、萬達商業等內地房企70%以上的資產負債率要低很多;由於新鴻基定位高端,盈利自然不差,在銷售毛利率方面,近年來一直維持在40%左右。

而持續不斷的去庫存和降準降息,導致近兩年來內地樓市市場整體開始出現分化複蘇。一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快,環比漲幅明顯高於其他城市;其余二線城市環比較為平穩。

內地投資物業的發展,將成為新鴻基地產2016年在內地的重點。截至2015年12月31日止6個月,連同合作發展項目帶來的收益,新鴻基內地投資物業組合的總租金收入上升11%至人民幣14.4億元。

新鴻基地產全資擁有的上海徐家匯中心項目正在施工。此項目華山路一號地塊寫字樓提供1.67萬平方米樓面,預計租戶可在2017上半年進入,而3.06萬平方米的商場將於2018年開業,項目逐步落成後預計將為集團帶來可觀的租金收入。

位於上海浦江東岸的濱江凱旋門推出的服務式公寓產品“凱旋匯”

短期而言,新鴻基廣州新項目的貢獻將最為明顯。據介紹,其占50%權益的廣州天環商場已於今年3月進行試營業,新鴻基持有33.3%權益的廣州天匯廣場項目的IGC商場亦將於今年下半年開業。

物業銷售方面,新鴻基期內業績已經達成全年(財務核算期間為2015年7月至2016年6月)銷售目標50億港元的一半。按所占權益計算,新鴻基期內內地合約銷售額約人民幣25億元,主要銷售貢獻來自上海濱江凱旋門、天璽、中山奕翠園、廣州花都禦華園以及廣州珠江新城天匯廣場第二幢寫字樓。

近日,位於上海浦江東岸的濱江凱旋門推出服務式公寓產品“凱旋匯”。據張永順介紹,此次推出的服務式公寓共170多套,面積在65平方米~127平方米,戶型為1房及2房,主要是為了滿足高收入人群的租賃、投資需求。

不過,對比內地半年50%的業績達標率,新鴻基在香港的物業銷售達標情況則較為遜色。截至2015年12月31日止6個月,其香港物業合約銷售額為113億港元,距離全年320億元港元目標仍有一段距離。

除此之外,新鴻基的一項人事任命引發外界關註。4月26日,新鴻基地產主席兼董事總經理郭炳聯之子郭基泓出任執行董事,是繼郭基輝後,第二位正式成為執行董事的郭氏第三代。有分析認為,郭基泓的委任與新鴻基部署逐步交接有關。

香港 新鴻基 內地 戰略 神馬 投資 守住 高端 住宅 一線 城市
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=194265

03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績

早前筆者經過元朗 YOHO MidTown 附近,看到正在建造大型行人天橋,接通元朗MTR站和今年下半年開售的 Grand YOHO。 又 YOHO Town,又 YOHO MidTown,又 Grand YOHO,元朗站幾乎變成「YOHO 站」。

元朗 Yoho Station ,YOHO Town,YOHO MidTown

新地(0016)2015年投得西鐵元朗站上蓋項目,項目預計於2022年落成。 由於項目基座設商場部份,將來亦連貫新元朗中心、多個YOHO項目的大型商場,這些住宅項目均由新地發展,將包圍元朗站,勢可發揮協同效應。 新元朗中心周圍完全變了樣,難怪新地(0016)被視為新界西北大地主!



本港地產股數量不少,但是企業管治質素良莠不齊,投資者入市,宜選大股東背景雄厚且派息慷慨者。 四大地產商中,恒基地產(0012)近年像中華煤氣每年10股送1股,新鴻基地產(0016)派息有上升趨勢,新世界發展(0017)每3、4年供股一次,長實地產(1113)在去年資產重組完成。

根據最近的業績,新地(0016)物業租賃業績佔淨收益的6成。 四大地產發展商之中,新地(0016)租賃業務佔淨收益比重最高,表示理論上每年的盈利比較平穩。

#     企業     市值業務佔淨收益比例 (最近業績)
1 九龍倉(0004) 1,312億元--    
2 恒基地產(0012)1,603億元物業銷售佔淨收益2成半,
物業租賃佔4成
酒店、百貨佔1成,
公用事業及能源佔2成半
3 新鴻基地產(0016)2,682億元物業銷售佔淨收益2成,
物業租賃佔6成
酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4 新世界發展(0017) 701億元物業銷售佔淨收益7成
物業租賃佔1成,
服務、百貨佔1成,
基建佔1成
5 信和置業(0083) 744億元--    
6 恒隆地產(0101) 677億元--    
7 長實地產(1113) 1,896億元物業銷售佔淨收益7成
物業租賃佔1成半,
酒店佔1成,
房地產投資信託權益佔半成
8 太古地產(1972) 1,240億元--    

新鴻基地產(0016)   新地會

本網誌內容版權為「藍冰」所有,未經授權不得轉載。


新鴻基地產(0016)

新鴻基地產(0016) 的核心業務為發展物業供銷售和投資,亦經營多項地產相關業務,包括酒店、物業管理、建築、保險及按揭服務。 另外,集團亦有投資電訊、資訊科技、基建及其他業務。 集團亦持有多間上市公司之股份權益,如數碼通電訊(0315)、載通(0062)、新意網(8008)及永泰地產(0369)等。

集團是香港擁有最多土地儲備的公司之一,截至2015年12月,所佔總樓面面積達5,220萬平方呎,包括發展中物業2,340萬平方呎,已落成投資物業2,880萬平方呎,新界農地逾3,000萬平方呎(以地盤面積計),主要位於鐵路沿線,其中大部分現正處於更改土地用途的不同階段。

郭炳湘2014年辭任非執行董事,郭炳江因許仕仁貪案案被判監5年,郭炳聯為主席兼董事總經理。 郭氏三兄弟共有八名子女,四子四女。 郭氏第三代四位男孫均在新地工作,的郭基煇(郭炳江兒子)和郭基泓(郭炳聯兒子)現為執行董事。

新鴻基地產(0016) 郭炳江 郭炳聯 郭炳湘 新地


公司簡介新鴻基地產(0016)從事發展及投資地產物業以供出售及租賃之用、經營酒店、電訊、運輸、基建及物流。
目前市值 (港元)2,682.18億元
現時股價 (港元)92.70元 (2016-06-03 收市價)
市盈率 8.36倍
每股盈利 (港元)11.09元
市帳率 0.59倍
每股帳面淨值 (港元)156.82元
新鴻基地產(0016)   新地



新鴻基地產(0016) 中期業績

新鴻基地產(00016) 2月公布截至2015年12月底止中期業績,撇除投資物業公平值變動的影響後,可撥歸公司股東基礎溢利為92.98億元,按年升9.9%。

按淨債項相對公司股東資金比例來計算,負債比率由去年6月底的11.2%升至12月底的12.4%。

集團表示,期內按計劃推售新項目,合約銷售額約113億元,主要來自何文田豪宅項目天鑄第一期的新批次,以及新開售的東涌東環II、港島西明德山及元朗峻巒第一期A。集團預計,在本財政年度下半年,落成的樓面將顯著增加至約280萬平方呎,其中約270萬平方呎為用作出售的住宅物業。

投資物業方面,總樓面面積達2,880萬平方呎,上半年度本港的收租物業整體出租率維持在約95%,連同合作發展項目帶來的收益,總租金收入按年升8%至82.76億元,主要受續租及新租租金上升帶動。

內地業務方面,12月底,集團的土地儲備(按所佔樓面面積計算)為7,040萬平方呎,已落成投資物業佔1,170平方呎,其中約80%位於一線城市。另有5,870萬平方呎發展中物業,其中逾60%用作興建高級住宅或服務式公寓,其餘將發展高級商場、優質寫字樓和酒店。

新鴻基地產(0016) 2015-16 中期業績  新地


發展 及 2016年目標

新地(0016)2015-16財政年度(2015年7月至2016年6月底)的賣樓收入目標原定為320億元,惟今年初市況欠佳,新地副董事總經理雷霆在2月的中期業績會上表示,年度銷售目標或要下調約10%至20%。

新地(0016)今年賣樓態度異常進取,單是年初至今約5個月,已售出逾千夥,套現逾150億元。 雷霆近日指出,由於海天晉和天鑄2期等不同地區的樓盤銷情理想,市場氣氛改善,預計全年度賣樓收入有機會貼近原定目標,重新調高至年初時訂定的320億元。新地年內仍會推出6至8個樓盤,其中元朗「PARK YOHO Venezia」和屯門良德街項目等,有機會同期推出。

新地今年的兩個大型新盤都尚未登場,分別為Grand YOHO首期、南昌站項目1A期,現時仍等待地政總署批出預售樓花同意書。

新鴻基地產(0016) 2015-16年 下半年度售樓

土地儲備

集團在香港的土地儲備所佔總樓面面積達5220萬平方呎,包括1900萬平方呎發展中住宅物業、合共440萬平方呎的發展中商場、寫字樓、酒店和工廈樓面,以及2880平方呎已落成投資物業。 此外,按地盤面積計算,集團在新界持有超過3000萬平方呎農地,這批農地處於更改土地用途的不同階段,大部分位於現有或計劃興建的鐵路沿線。

按所佔樓面面積計算,集團在內地的土地儲備為7040平方呎,已落成投資物業佔1170萬平方呎,其中約80%位於一線城市如上海、北京和廣州。 此外,集團持有5870萬平方呎發展中物業,其中逾60%用作興建高級住宅或服務式公寓,其餘將發展商場、寫字樓和酒店。


財務管理

於2015年6月30日的負債比率(按淨債項相對公司股東資金比例來計算)為11.2% (2014年6月30日為15.7%)。

新鴻基地產(0016) 沙田新城市廣場  新地



短評

本港樓價偏高是一個事實,地產股受累於美國加息,但是樓價的下跌未必一定引致地產股的業績有很大的影響。 過度悲觀的情緒影響新地(0016)的股價表現,為投資者提供低價買入的機會,而忽略了新地(0016)的物業銷售其實只佔集團淨收益2成。 新地(0016)一向財政管理政策保守,負債比率偏低,即使集團全無發展物業盈利,其他業務的盈利仍然可以支撐其每股派息。 10多年來,即使經歷沙士及金融海嘯,新地派息均逐步增加。 新地(0016)持有的香港、上海及北京IFC、ICC,以及香港沙田新城市廣場、觀塘APM、Yoho Mall等優質物業,租金收入穩定。 集團今個財政年度的股息將會增加,將會對公司的股價帶來正面的影響。

地產發展商不怕樓價跌,最怕成交低迷。 地產商做生意要注重企業的現金流,面粉便宜麵包就賣平d,貴買貴賣,平買平賣。 反而,如果積壓的存貨賣不出去,無法套現,反而會令公司捱利息,影響公司的盈利和現金流。 這個或可以解釋李兆基今年3月預計樓價至明年底,會跌多一成半;李嘉誠今年3月估計,今年經濟20年最差,料賣樓差過沙士。 唱淡樓市後,地產商可以用更低價向政府補地價,財力雄厚的地產商能於樓市低潮時低價填補土地儲備,更有利企業的利益。

新鴻基地產(0016) IFC ICC 新地

策略方面,新地(0016)早年於香港發跡初期的屯地策略,可以說是農村包圍城市,在新九龍及新界吸納工廈、農地或競投政府拍賣具交通樞紐功能的發展項目,待時機成熟的時候,便將有關項目發展成大型物業發展項目。近年最成功的例子則是元朗的Yoho Town,以及官塘創紀之城寫字樓及APM商場項目。 另一方面,集團購買優質地段的物業,作為長線收租用途,例子包括香港站IFC、九龍站ICC以及上海及北京IFC項目等。 新地(0016)在國內的投資,可以說是穩陣派,在國內投地相當揀擇,主要物業投資集中於上海、北京和廣州一線城市。

新地(0016)的估值高低,筆者嘗試不跟足正統的估值方法,用一用「自己的方式」看一看。 由於筆者手上未有其他大型地產股的財務數字,如果用錯了新世界發展 (巿賬率看來較低,息率看來較高,但新世界每3至4年抽水一次,然後「慷慨地」派回小部份給回股東) 作比較,反而糟糕,所以暫時都是不做比較了。

新鴻基地產(0016) 旺角新世紀廣場   MOKO 新地

淨收益分報

新地(0016)租賃業務佔淨收益比重佔6成,不包括公平價值的增加或減少,理論上每年的盈利比較平穩。

新地(00016) 2015-16年度上半年物業銷售佔淨收益2成,物業租賃佔6成,酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成。 不包括投資物業之公平價值增加,上半年淨收益為133.19億元,減去行政費用、財務支出、利得稅等,基本溢利為92.98億元,比較去年同期上升9.9%。

#分部綜合業績 (港元)淨收益比例
1a   物業銷售 24.74億元18%
1b   物業租賃 79.43億元60%
1c   酒店經營、電訊、運輸基建及物流29.02億元22%
1    淨收益133.19億元100%
2 行政費用(6.10億元)--
3 財務支出(12.02億元)--
4 稅項(27.64億元)--
5 基本溢利92.98億元--

新鴻基地產(0016) 創紀之城 新地

每股資產淨值,每股溢利,派息

如果不包括投資物業之公平價值變動,只看基礎溢利,新地(0016)近年每年平均盈利為8元左右。

包括投資物業之公平價值的增加,新地(00016) 近年的每股股東權益每年平均增加9元左右(8元至11元左右,取決於多少年做平均),加上派息3.35元,股東每股收益每年平均12元以上。 用現價相除,7倍左右。 減去部份水份(如果有),8倍左右。 換句話說,93元買入,7至8年左右回本。 新地(0016)現價市盈率8.4倍,8.4倍這個數字亦反映了近年的「平均市盈率」。 純粹看這個「平均市盈率」,未計算逐步的增長,現價看來估值已經頗吸引。

在新地的業績內提到:「如無不可預測情况,預期集團今個財政年度的業績將令人鼓舞,而股息亦將會增加。」 今年上半年派息上升10.5%至1.05元,2015-16年度全年派息估計為3.6元左右。

年度每股資產淨值 (港元)派息 (上半年)派息 (全年)
2007-08年 86.69元0.85元2.50元
2008-09年 95.36元0.85元2.50元
2009-10年 102.42元0.85元2.70元
2010-11年 119.44元0.95元3.35元
2011-12年 132.49元0.95元3.35元
2012-13年 144.48元0.95元3.35元
2013-14年 151.21元0.95元3.35元
2014-15年 156.82元0.95元3.35元
2015-16年 157.52元 (上半年)1.05元--

新鴻基地產(0016) 每股股東權益  新地


巿賬率

新地(0016)2015年12月底的每股資產淨值為157.52元,現價市帳率0.59倍。 估計2015-16年每股淨值上升至160元,現價預期市帳率0.58倍。 借用麥格理的歷史數字,現價遠低於平均數的0.9倍,亦偏離市帳率0.65倍至1.15倍這個 1 x Standard Deviation 的範圍。 除非認為未來數年新地(0016)的資產淨值會下跌至100元以下,現價的估值明顯偏低。

新鴻基地產(0016)  股價 Vs 巿賬率  新地


地產商變大贏家 政府明益誇啦啦




市帳率,息率

新地(0016)現價92.7元,市帳率0.59倍,息率3.6厘。

2015-16年度全年派息估計為3.6元左右,預期息率3.9厘。

新鴻基地產(0016) APM商場 新地



股價走勢

1年圖:

股價 1年圖   新鴻基地產(0016)  2016年6月股價


3年圖:

股價 3年圖   新鴻基地產(0016)  2016年6月股價



權益披露: 於本文章發佈之時, 筆者持有地產股。


參考:

1. 新鴻基地產 16 業績
http://www.shkp.com.hk/html/results_announcement/interim2016/presentation.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0323/LTN20160323230_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0323/LTN20160323228_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0226/LTN20160226211_C.pdf
http://www.shkp.com.hk/html/results_announcement/annual2015/presentation.pdf

2. 新鴻基地產 16
http://www.shkp.com/zh-HK

3. 長勝之道: 新鴻基地產估值偏低 股壇老兵鍾記
http://bennychungwai.blogspot.hk/2013/10/blog-post_620.html
http://bennychungwai.blogspot.hk/2015/09/blog-post_15.html

4. 首5個月套逾150億 擱置降賣樓目標 新地料全年售樓320億
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/first/20160527/19629474

5. 新地超高價奪元朗地王
http://paper.wenweipo.com/2015/08/07/FI1508070001.htm

6. 商場生力軍YOHO MALL 活化西北零售 塑造元朗消費新重鎮
http://ps.hket.com/content/676378

7. 恒地 長實 新世界 東北發展大贏家 逾四成土地座落私人發展區
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130826/18394803

8. 林少陽:地產商賣花不讚花香
http://www.e123.hk/ElderlyPro/details/469027/77/

9. 上半年核心多賺一成 下半年推盤料放緩 新地全年售樓目標擬削15%
http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20160227/s00004/1456509585527

10. 洞北、粉嶺北新發展區
http://ktnfln-ndas.gov.hk/tc/2-1-about_project.php

11. 林少陽: 新地投得北角地王


本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!
03 Jun 16 新鴻基 地產 0016 中期 業績
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=198765

傑青間新鴻基係乜東東? 文若

來源: http://hkcitizensmedia.com/2016/10/13/%e5%82%91%e9%9d%92%e9%96%93%e6%96%b0%e9%b4%bb%e5%9f%ba%e4%bf%82%e4%b9%9c%e6%9d%b1%e6%9d%b1%ef%bc%9f/

近日的熱門話題,莫過於2年內供斷樓的女傑青。這位傑青目前為新鴻基資產管理董事,在這裡就很多人不自覺地將新鴻基公司(86)與新鴻基地產(16)拉上關係,以為女傑青本身都在地產商工作,因此才供斷她那層樓。

新鴻基公司與新鴻基地產確實有點遠親關係,但已經講到上一代的分家了。如果認識香港的企業史,就知道新鴻基地產本身由馮景禧、郭得勝、李兆基「三劍俠」創辦,而在1969年後,三人就各自分家,分道揚鑣。郭得勝繼續經營新鴻基地產,李兆基就創辦恆基兆業,而馮景禧則成立新鴻基財務,經營金融相關的業務。新鴻基金融,其實與新鴻基地產完全無關。

新鴻基公司後來由馮氏後人賣盤,售予聯合系的李明治家族。去年,李明治家族出售新鴻基金融的70%股權予光大證券,成為中資在港的旗艦。新鴻基公司當中,主要業務只剩下新鴻基金融的30%股權和UA亞洲財務的大部分股權。

講完公司歷史和發展後,都要睇睇公司的近年表現。新鴻基公司半年業績大幅倒退,主要是因為去年出售新鴻基金融所產生的利潤入帳所致。現時主要業務,其中一項就為UA亞洲財務。UA亞洲財務的中期業績比去年同期倒退六成,但比上年度的下半年表現有所改善,集團指主因為中國業務壞帳改善所致。

然而,中國的債務問題仍然未見起色,而美國即將進入加息周期,預料對借貸業務構成負面影響。雖然目前股價的市帳率僅0.6倍,在眾多中小型金融股當中為低,但行業前景不明朗,對股價將會構成中長線的壓力。股價由2015年的5月高位8蚊樓上,大跌至4蚊的水平。現時預測息率為5厘左右,屬於頗高的水平。可是中長線來說,新鴻基公司未能看得太樂觀,在5蚊樓上可以開始考慮離場。

文若

傑青 青間 新鴻基 係乜 乜東 東東 文若
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=218932

用DDM評估新鴻基地產的內在價值(四)

網誌分類:股票經
網誌日期:2017-01-02

由於新鴻基地產(16)過去的派息穩定增長,我嘗試用「股利折現模型」(DDM)評估它的內在價值。

我假設新地未來股息增長率(g)= 4.3%及必要報酬率(r)= 7.7%,得出其內在價值(P0)118.8港元。現價98港元,較內在價值低18%,估值偏低,下跌風險有限,我會繼續持有它的股票。

DDM計算公式:P0 = D1 / (r – g)

D0 = 現在的股息
D1 = 第一年的股息 = D0 *(1+g)
g = 股息增長率
r = 必要報酬率
= 無風險回報 + 股票啤打系數(beta) * (市場回報 - 無風險回報)

代入新地的數據,計算過程如下:

(1)首先要找出g。

第一個方法:g = ROE * (1-派息比例)

(六月年結): 2016 2015 2014 2013 2012

淨利潤 (百萬港元) 32,666 31,082 33,520 40,329 43,080
核心淨利潤 (百萬港元) 24,170 19,825 21,415 18,619 21,678
股東資金 (百萬港元) 468,707 451,026 414,783 385,912 346,559
ROE (%) 7.0% 6.9% 8.1% 10.5% 12.4%
核心ROE (%) 5.2% 4.4% 5.2% 4.8% 6.3%

五年平均核心ROE (%) = 5.2%

EPS (港元) 11.31 11.09 12.45 15.28 16.63
核心EPS (港元) 8.37 7.07 7.95 7.05 8.37
DPS (港元) 3.85 3.35 3.35 3.35 3.35
派息比例 (%) 34.0% 30.2% 26.9% 21.9% 20.1%
核心派息比例 (%) 46.0% 47.4% 42.1% 47.5% 40.0%

五年平均核心派息比例 (%) = 44.6%

g = ROE * (1-派息比例)
= 5.2% *(1-44.6%)
= 2.86%

第二個方法:參考公司過去的派息增長率

新地過去的派息記錄:

年度 股息(港元)增長
2006 2.20 0.0%
2007 2.30 4.5%
2008 2.50 8.7%
2009 2.50 0.0%
2010 2.70 8.0%
2011 3.35 24.1%
2012 3.35 0.0%
2013 3.35 0.0%
2014 3.35 0.0%
2015 3.35 0.0%
2016 3.85 14.9%

過去10年平均每年股息增長率 (2006-2016) = 5.76%

我把以上兩個方法取平均值,得出:

g =(2.86% + 5.76%)/ 2
= 4.31%

(2)第二步要找出r。

r = 無風險回報 + Beta * (市場回報 - 無風險回報)

無風險回報 = 金管局10年期債券孳息率 = 1.82%
新地Beta值 = 1.10
市場回報 = 7.16% (恒生指數過去21年平均每年的回報率,包括股息在內)
r = 1.82% + 1.10 *(7.16% - 1.82%) = 7.69%

(3)第三步計算P0。

D0 = 2016年的派息 = 3.85港元
D1 = 3.85 *(1+4.3%)= 4.02港元

P0 = D1 /(r - g)
= 4.02 / (7.69% - 4.31%)
=4.02 / 3.38%
= 118.8港元
DDM 評估 新鴻基 地產 內在 價值
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=230373

1986年2月20日: 新鴻基地產(16)主席郭德勝稱去年業績大增

要點如下:
1. 1985年各地產公司有業績增長,新地估計有3%上升,主要因為(1) 樓價上升、(2)建築費用平穩、(3) 地價升幅不大、(4)利率低,所以大型地產公司或負債不重的公司,盈利會增加。
2. 購入Letter B,不是為了發展新界,主要因為市區發展土地有限,Letter B因貨少價值上升,造成有價無貨。
3. 地盤增加,住宅最多,工業只有小部分。
4. 新界土地較市區更受歡迎,主要因為該地大型屋村發展完善。沙田及大埔還有可供發展土地。如果新界還有合適土地,會再按新城市中心形式發展。
5. 過去由於地產商有虧損情況,銀行借貸較謹慎,故銀行貸款較少,但後來地產公司改以票據集資,主要因為利率較低,他們也發行票據,集資10億,用途不作透露,但部分資金未運用,會留作新發展。
6. 1985年租金收益約2億,主要來自戲院及沙田新城市中心,未來他們看好租金市場,不會拆售商場。
7. 未來而言,他看好樓價平穩,小型物業向好,高價物業發展減慢。
8. 1986年會推出6萬個居屋,稱未感覺有影響,但如果政府推更多單位,會造成影響,但政府已表示減緩單位數量。他指出政府推出的單位,部分不適合市場需要,置業者反向私人發展商買樓,加上政府銷售地點多偏向新界,相信將來市區樓價和新界樓價無太分別。
9. 至於新地之發展計劃,已向政府入了兩幅圖則。發展沙田新城市廣場地盤發展兩座酒店及一座寫字樓,中國投資除中國大酒店及花園酒店外,暫時未有新投資。尖沙咀文華中心短期會拍賣出售。

在很多點來看,郭德勝很有前瞻性的眼光,兒子執行力頗強,使租金收入及賣樓收入健康增長。

1986 20 新鴻基 地產 16 主席 德勝 去年 業績 大增
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=235930

28 Feb 17 - 新鴻基地產(0016) 中期業績

新地(0016)2015年投得西鐵元朗站上蓋項目,項目預計於2022年落成。 由於項目基座設商場部份,將來亦連貫新元朗中心、多個YOHO項目的大型商場,這些住宅項目均由新地發展,將包圍元朗站,勢可發揮協同效應。 新元朗中心周圍完全變了樣,難怪新地(0016)被視為新界西北大地主!

新鴻基地產(0016)   Yoho Mall

本港地產股數量不少,但是企業管治質素良莠不齊,投資者入市,宜選大股東背景雄厚且派息慷慨者。 四大地產商中,恒基地產(0012)近年像中華煤氣每年10股送1股,新鴻基地產(0016)派息有上升趨勢,新世界發展(0017)每3、4年供股一次,長實地產(1113)在去年資產重組完成。

■  11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績
■  03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績
■  22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績

地產股企業
發展商恒基(0012)、 新地(0016)、 新世界(0017)、 長實(1113)、
信置(0083)、 嘉華(0173)、 嘉里(0683) 等
收租股恒隆(0101)、 九倉(0004)、 希慎(0014)、 鷹君(0041)、
合和(0054)、 太古(1972) 等

根據近年的業績,新地(0016)物業租賃業績佔淨收益的6成。 四大地產發展商之中,新地(0016)租賃業務佔淨收益比重最高,表示理論上每年的盈利比較平穩。

#     企業     市值業務佔淨收益比例 (最近業績)
1 九龍倉(0004) 1,866億元物業銷售佔淨收益1成,
物業租賃佔7成半,
酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成
2 恒基地產(0012)1,640億元物業銷售佔淨收益2成半,
物業租賃佔4成,
酒店、百貨佔1成,
公用事業及能源佔2成半
3 新鴻基地產(0016)3,286億元物業銷售佔淨收益2成,
物業租賃佔6成
酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4 新世界發展(0017) 984億元物業銷售佔淨收益7成,
物業租賃佔1成,
服務、百貨佔1成,
基建佔1成
5 信和置業(0083) 846億元物業銷售佔淨收益4成半,
物業租賃佔4成,
酒店經營、物業管理佔1成半
6 恒隆地產(0101) 881億元物業銷售佔淨收益1成半,
物業租賃佔8成半
7 長實地產(1113) 2,006億元物業銷售佔淨收益7成,
物業租賃佔1成半,
酒店佔1成,
房地產投資信託權益佔半成
8 太古地產(1972) 1,366億元物業銷售佔淨收益1成半,
物業租賃佔8成半

新鴻基地產(0016)   新地會

本網誌內容版權為「藍冰」所有,未經授權不得轉載。


新鴻基地產(0016)

新鴻基地產(0016) 的核心業務為發展物業供銷售和投資,亦經營多項地產相關業務,包括酒店、物業管理、建築、保險及按揭服務。 另外,集團亦有投資電訊、資訊科技、基建及其他業務。 集團亦持有多間上市公司之股份權益,如數碼通電訊(0315)、載通(0062)、新意網(8008)及永泰地產(0369)等。

集團是香港擁有最多土地儲備的公司之一,截至2015年12月,所佔總樓面面積達5,220萬平方呎,包括發展中物業2,340萬平方呎,已落成投資物業2,880萬平方呎,新界農地逾3,000萬平方呎(以地盤面積計),主要位於鐵路沿線,其中大部分現正處於更改土地用途的不同階段。

郭炳湘2014年辭任非執行董事,郭炳江因許仕仁貪案案被判監5年,郭炳聯為主席兼董事總經理。 郭氏三兄弟共有八名子女,四子四女。 郭氏第三代四位男孫均在新地工作,郭基煇(郭炳江兒子)和郭基泓(郭炳聯兒子)現為執行董事。

新鴻基地產(0016) 郭炳江 郭炳聯 郭炳湘 新地


公司簡介新鴻基地產(0016)從事發展及投資地產物業以供出售及租賃之用、經營酒店、電訊、運輸、基建及物流。
目前市值 (港元)3,286億元
現時股價 (港元)113.50元 (2017-02-28 收市價)
市盈率 10.04倍
每股盈利 (港元)11.31元
市帳率 0.70倍
每股帳面淨值 (港元)156.82元
新鴻基地產(0016)   新地



新鴻基地產(0016) 中期業績

新鴻基地產(00016) 2月公布截至2016年12月底止中期業績,撇除投資物業公平值變動的影響後,可撥歸公司股東基礎溢利為146.08億元,按年升57.1%,每股基礎盈利為5.05元。

純利206.59億元,按年升40.3%;每股盈利7.14元;派中期息1.1元,按年增4.8%。

期內,營業額463.43億元,按年升32.78%;毛利200.97億元,按年升48.1%。 期內,物業銷售收益為261.47億元,來自物業銷售的溢利為83.45億元,按年大增2.4倍。

合約銷售總額達286億元,較去年同期的62.44億元大增逾3倍,主要來自元朗「Grand YOHO」第一期和「Park YOHO」第一期、筲箕灣形薈及將軍澳南的海天晉。至於內地錄得的合約銷售額逾50億元人民幣。

總租金收入按年上升4%,至108.03億元;淨租金收入亦升4%至82.7億元。

截至12月底,集團在香港的土地儲備總樓面面積為4,930萬平方呎,其中2,940萬平方呎是是已落成投資物業,1,990萬平方呎是發展中物業。此外,按地盤面積計算,集團持有逾3,000萬平方呎農地,大部分位於新界現有或計劃興建的鐵路沿線,並處於更改土地用途的不同階段。

北角「海璇」  新地


發展 及 2017年目標

新地(0016)表示,未來10個月在香港推出的主要住宅項目將包括港鐵南昌站「匯璽」、北角「海璇」、屯門「珀御」、元朗「Park YOHO」系列的第2A期、半山區巴丙頓山、馬鞍山優質住宅項目、九肚山雲端,以及將軍澳日出康城第四期發展項目中的第一期。

內地方面,主要推售項目包括上海陸家嘴濱江凱旋門第二期的高級住宅和格調尊貴的洋房,以及東莞瓏匯及成都環貿廣場住宅單位的新期數。

集團擁有充足的發展中土地儲備,在未來數年,每年在香港落成的可供出售住宅樓面將超過300萬平方呎。集團亦正物色增添土地的機會,特別是香港的地皮,並透過不同方式包括更改農地用途添置土地。此舉有助集團在中長期維持住宅落成量在高水平,令物業銷售這項核心業務持續增長。

另外,集團在香港和內地多個主要的新投資物業預計於未來五至六年落成,所佔總樓面面積約1500萬平方呎,以樓面面積計算,大概相當於集團現有投資物業組合的35%。

元朗「形點」商場的擴展部分預計在今年稍後開業,而北角海旁的「北角匯」及港鐵南昌站的優質商場計劃明年起相繼開幕。

內地方面,上海大型綜合項目徐家匯國貿中心預計在2023年底前分階段完工,而南京國金中心亦會分期落成,預期集團在這段期間落成的項目將顯著提高其市場領導地位和整體租金收入。

南昌站「匯璽」 新地

土地儲備

集團在香港的土地儲備所佔總樓面面積達4930萬平方呎,包括1990萬平方呎發展中住宅物業,以及2940平方呎已落成投資物業。 此外,按地盤面積計算,集團在新界持有超過3000萬平方呎農地,這批農地處於更改土地用途的不同階段,大部分位於現有或計劃興建的鐵路沿線。

按所佔樓面面積計算,集團在內地的土地儲備為6560平方呎,已落成投資物業佔1240萬平方呎,其中約80%位於一線城市如上海、北京和廣州。 此外,集團持有5320萬平方呎發展中物業,其中逾60%用作興建高級住宅或服務式公寓,其餘將發展商場、寫字樓和酒店。

財務管理

於2016年12月31日的負債比率(按淨債項相對公司股東資金比例來計算)為8.8% (2016年6月30日為10.8%)。

新鴻基地產(0016) 沙田新城市廣場  新地


短評

新地(0016)一向財政管理政策保守,負債比率偏低,即使集團全無發展物業盈利,其他業務的盈利仍然可以支撐其每股派息。 10多年來,即使經歷沙士及金融海嘯,新地派息均逐步增加。 新地(0016)持有的香港、上海及北京IFC、ICC,以及香港沙田新城市廣場、觀塘APM、Yoho Mall等優質物業,租金收入穩定。 集團今個財政年度的股息將會增加,將會對公司的股價帶來正面的影響。

策略方面,新地(0016)早年於香港發跡初期的屯地策略,可以說是農村包圍城市,在九龍及新界吸納工廈、農地或競投政府拍賣具交通樞紐功能的發展項目,待時機成熟的時候,便將有關項目發展成大型物業發展項目。近年最成功的例子則是元朗的Yoho Town,以及官塘創紀之城寫字樓及APM商場項目。 另一方面,集團購買優質地段的物業,作為長線收租用途,例子包括香港站IFC、九龍站ICC以及上海及北京IFC項目等。 新地(0016)在國內的投資,可以說是穩陣派,在國內投地相當揀擇,主要物業投資集中於上海、北京和廣州一線城市。

■  03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績

新鴻基地產(0016) IFC ICC 新地


每股資產淨值,每股溢利,派息

如果不包括投資物業之公平價值變動,只看基礎溢利,新地(0016)近年每年平均盈利為8元左右。

包括投資物業之公平價值的增加,新地(00016) 近年的每股股東權益每年平均增加9元左右(8元至11元左右,取決於多少年做平均),加上派息3.85元,股東每股收益每年平均12元以上。 用現價相除,9.5倍左右。 減去部份水份(如果有),10.5倍左右。 換句話說,113.5元買入,10至11年左右回本。 新地(0016)現價市盈率10.0倍,10.0倍這個數字亦反映了近年的「平均市盈率」。

純粹看這個「平均市盈率」,未計算逐步的增長,估值已經頗吸引 (現價當然沒有筆者去年6月出文時,8.4倍那麼吸引,但是仍然吸引呀! ) 如果看市帳率,現價0.70倍,預期市帳率0.68倍,現價仍然遠低於平均數。


年度每股資產淨值 (港元)派息 (上半年)派息 (全年)
2007-08年 86.69元0.85元2.50元
2008-09年 95.36元0.85元2.50元
2009-10年 102.42元0.85元2.70元
2010-11年 119.44元0.95元3.35元
2011-12年 132.49元0.95元3.35元
2012-13年 144.48元0.95元3.35元
2013-14年 151.21元0.95元3.35元
2014-15年 156.82元0.95元3.35元
2015-16年 161.90元1.05元3.85元
2016-17年 164.70元 (上半年)1.10元--

新鴻基地產(0016) 每股股東權益  新地




市帳率,息率

新地(0016)現價113.50元,市帳率0.70倍,息率3.4厘。

2016-17年度全年派息估計為4.0元左右,預期市帳率0.68倍,預期息率3.5厘。

新鴻基地產(0016) 創紀之城 新地



股價走勢

1年圖:

股價 1年圖   新鴻基地產(0016)  2017年2月股價

3年圖:

股價 3年圖   新鴻基地產(0016)  2017年2月股價


權益披露: 於本文章發佈之時, 筆者持有地產股。



參考:

1. 新鴻基地產 16 業績

http://www.shkp.com/html/results_announcement/interim2017/presentation.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0228/LTN20170228289_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/1005/LTN20161005471_C.pdf
http://www.shkp.com.hk/html/results_announcement/interim2016/presentation.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0323/LTN20160323230_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0323/LTN20160323228_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0226/LTN20160226211_C.pdf
http://www.shkp.com.hk/html/results_announcement/annual2015/presentation.pdf

2. 新鴻基地產 16
http://www.shkp.com/zh-HK

3. 股壇老兵鍾記 用DDM評估新鴻基地產的內在價值(四)
http://bennychungwai.blogspot.com/2017/01/ddm.html

4. 股壇老兵鍾記 新鴻基地產估值偏低(三)
http://bennychungwai.blogspot.com/2015/09/blog-post_15.html


本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!
28 Feb 17 新鴻基 地產 0016 中期 業績
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=237361

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019