http://stockalchemist.blogspot.com/2010/12/blog-post_8176.html
與長江實業齊名的是新鴻基地產，新地的前身是新鴻基企業和永業有限公司，由郭得 勝、李兆基、馮景禧等三人聯手創立，商界將三人並稱為「三劍俠」。郭得勝 （1911-1990年），原藉廣東中山，早年隨父經營洋雜批發，抗戰爆發後避居澳門，開 設信發百貨商行。戰後移居香港，在香港上環開設一間「鴻昌合記」雜貸店。後來，郭 氏取得日本YKK拉鍊的獨家代理權，當時適逢香港製衣業崛起，生意滔滔不絕，其銷售 網絡擴展到東南亞各地，嬴得「洋雜大王」稱號。郭氏藉此賺取他日後在香港地產界大 展拳腳的資本。 1958年，郭得勝與馮景禧、李兆基等8人合組永業有限公司，開始向地產業發展。1963 年，郭、馮、李「三劍俠」為了擴大經營，將永業結束，各投資100萬元創辦新鴻基企 業有限公司，郭任董事會主席，馮、李分任副主席，當時員工僅10餘人，規模很小。而 「新鴻基」的命名，則分別取自馮景禧的新禧公司的「新」，郭得勝的鴻昌合記的 「鴻」及李兆基的「基」。 60年代，正值香港中小型工廠蓬勃發展之際，新鴻基成立後，郭氏等人憑藉其經營日本 拉鍊時與工業界建立的聯繫，了解到中小廠商對多層工業樓宇的殷切需求，遂將「分層 出售、分期付款」的售樓方式移植於工業樓宇，重點發展多層工業大廈，此舉受到山寨 式廠家的歡迎。這一時期，新鴻基不僅在地產業站穩了腳跟，而且雄霸多層工業大廈市 場，從1965到1972年，新鴻基售出的樓宇總價約5.6億元，換言之，平均每年的售樓營 業額高達7,000萬元。 70年代初，新鴻基企業的規模日漸擴大，郭得勝、李兆基、馮景禧三人遂於1972年7月 14日將其改組為「新鴻基（集團）有限公司」，計劃在香港上市。稍後，「三劍俠」開 始分道揚鑣，馮景禧早於1969年創辦新鴻基證券，轉而向證券業發展；李兆基則自立門 戶，成立恆基兆業有限公司；郭得勝則繼續主持新鴻基（集團）的大局。1973年3月16 日，郭為避免公司與馮景禧的新鴻基證券混淆，遂改名為新鴻基地產發展有限公司。 新鴻基地產上市後，亦極為重視利用發行新股這一犀利武器，迅速搞大公司資產和規 模。新地上市後，即利用上市集得的1億元，再加上900萬股新發行股票，以及向銀行貸 入1億多元，購入了29個地盤，共43.8萬方呎土地，此舉令新地的土地儲備一下子增加 了一倍以上。其後，新地多次開動印刷機印刷股票，透過發行新股換取其他上市公司股 票，包括以200萬新股換取大昌地產250萬股股票，以800萬股新股換取利獲家海外140萬 股股票、利獲家倫敦60萬股股票以及套取現金3,000萬元。新地再趁股市高潮將所換取 股票高價拋售，從中賺取巨額利潤以支持地產發展。1972牛8月23日新地上市時，市值 約4億元，到1981年底已增加到43.77億元，在香港股市中成為僅次於置地、長實、新世 界發展的第四大地產公司。 新鴻基地產於1972年8月23億元在香港上市，當時新地的法定股本是3億元，實收股本約 2.27億元，每股面值2元，以每股5元公開發售2,000萬股新股，集資1億元，結果獲得超 額10倍認購。當時，新地已頗具規模，擁有23個發展地盤，佔地面積達30萬方呎。上市 首年，新地的純利為5,128萬元，比預期利潤高出五成。 新地上市後，即利用所籌集資金大量購入地皮，其中，大型地盤包括薄扶林道、荃灣地 皮、界限街根德閣、福榮街及桂林街地段、龍珠島、青衣地段等。到1976/77年度，新 地擁有的地盤面積已增加到82萬方呎，可建成樓宇面積695萬方呎。新地極重視維持龐 大的土地儲備，以地產發展為主，強調貨如輪轉。它每年都購入多個可供發展地盤，每 年亦能依據既定程序完成若干發展計劃，紀錄中最少亦有6項（1973/74年度），最多有 26項（1979/80年度），即使是在1982/83和1983/84年度香港地產市道低迷期間，新地 也分別完成了9項和12項發展計劃。有人形容新地就像一家「樓宇製造工廠」，源源不 斷地將「原料」（地皮）「加工」（興建上蓋）為「成品」（各類樓宇）。正因為如 此，新地的利潤逐年穩步上升，到1980/81年度，新地純利已增加到5.54億元，相當於 上市首年度的10倍。 新地的成功很大程度上得益於其主持人郭得勝高瞻遠矚的目光及其緊扣市場循環盛衰的 投資策略。郭得勝是香港地產界有名的「大好友」，他看好香港房地產業的長遠發展前 景，因而往往能在地產危機中以低價購入大量土地，發展物業，然後在市道復甦時高價 出售，獲得厚利。其實，他這種「人棄我取」的投資策略早在新鴻基企業時代已運用自 如，1965至1967年期間，香港先後發生銀行擠提及政治騷動，觸發了資金外流利移民 潮，地產市道一落千丈。這期間，郭得勝等人趁低價購入不少土地，並建成22幢總值約 7,000萬元物業，為日後發展奠下基礎。1974年，香港經濟因中東石油危機的衝擊而陷 入低潮，地產市道再度回落，郭得勝看準香港人口膨脹，日後必然向新界新市鎮發展的 趨勢，遂運用手上資金大量購入新界土地利換地權益書。1978年香港經濟轉趨繁榮，刺 激地價樓市飆升，新地也進入收成期，所推出的樓盤都獲利豐厚。 70年代後期，新地的業務開始從地產發展擴展到地產投資。1977年，新地先後在港島灣 仔海旁和九龍尖沙咀東部購入地皮，興建新鴻基中心和帝苑酒店。新鴻基中心樓高53 層，樓面面積達86萬方呎，大廈全部鑲嵌茶色玻璃幕牆，外形巍峨壯觀，富有現代化氣 息，與置地的康樂大廈遙遙相對，在設計上則比康樂大廈高出1呎，微妙地反映新地超 越置地的意圖。新鴻基中心落成後，即成為公司的總部所在地和「招牌大廈」。1980年 底，新地以市值70.2億元躋身香港十大上市公司之列，成為香港著名的大型地產集團之 一。 與長實的「對外擴張」明顯不同，新鴻基地產側重的是「內部擴張」。70年代以後，新 地圍繞地產發展向上下游拓展業務，除收購原有的建築、管理服務公司外，還相繼開設 保安消防設備工程、設計工程（則師樓）、機械電機工程部門等，又增設財務公司、保 險公司、混凝土公司、石屎生產廠、建築機械供應公司等附屬機構。到80年代中期，新 地已擁有附屬及聯營公司超過100家，包括本身擁有的附屬公司47家、聯營公司28家， 旗下上市公司新城市（新界）地產有限公司又擁有附屬、聯營公司35家，形成從投資控 股、地產發展及投資、樓宇建築、機械、工程及混凝土生產及供應、物業管理及代理、 財務金融及保險等一條龍服務的垂直式發展集團，成為一家龐大縱式生產集團、典型的 「樓宇製造工廠」。 新地主席郭得勝，是香港地產業有名的「大好友」。80年代初，香港前途問題浮現，投 資者信心不足，但郭得勝則明確表示：毋須擔心1997。他對記者指出：「對1997年新界 租約問題，或地契年期間題，我們全不理會，也不用擔心，因為這是（中國）政府與港 府內問題，而有關政府必會為照顧我們而作出最圓滿的決定。做地產商的，只要積極去 幹，為市民提供更理想的居所，就已盡了地產商的責任。」1989年北京「六四事件」爆 發，香港地產市道低迷，郭得勝明確表示：「除了在內地投資之外，新地不會考慮將資 金調往海外。我們的方針，依然是立足香港，在這裡發展。」 由於看好香港地產業長遠前景，新地往往能在形勢不利時期，以「人棄我取」的投資策 略，緊扣地產市道循環，將每次危機視作趁低吸納土地的良機，結果在地產高潮中賺取 厚利。1982至1984年間，香港地產崩潰，新地擁有的地產物業價格亦大幅下挫三、四 成，然而，新地在此期間仍大量吸納廉價土地，到1984年6月，新地的土地儲備達到 1,140萬方呎樓面，估計每方呎樓面地價低於200元。1985年，地產業復甦，新地即動用 10億元購入8幅可建285萬方呎樓面面積土地。新地抱著「貨如輪轉」宗旨，不計較個別 地盤的成敗得失，致力於資產負債平衡，在維持龐大土地儲備的同時，又保恃大量現 金，因而往往處於進可攻、退可守的主動位置。 長期以來，新鴻基地產基本上是一家以地產發展為主要業務的公司，售樓所得收入在公 司每年總收益中所佔比重曾高達七成以上。因此，它極重視增加土地儲備，在整個80年 代，新地的土地儲備從約1,340萬方呎增加到3,250萬方呎，1999年更達到5,060萬方 呎，一直穩居香港地產公司的榜首。新地的大部分土地並非在官地拍賣場競投，亦非在 市區收購舊樓，反而多數是早期在新界區不斷購入龐大土地，如馬鞍山、深井、元朗等 地，成本不高。80年代以後，香港市區土地幾已發展殆盡，新界遂成為發展首選，其時 新界新市鎮已逐步開發，交通網絡亦日趨完善，地價因而上升。新地由於早著先機，已 持有相當理想地段，故樓宇落成後，不獨景致交通理想，售價也不太昂貴，自然深受買 家歡迎。 新地發展出售的物業，在地區上非常廣泛，遍佈港九新界各個角落，在品種上包括寫字 褸商場、住宅和廠廈，在面積上大中小互相兼顧。由於擁有龐大土地儲備、物業發展所 需的一切人才，及準確的市場調查，新地無論在任何時期都有適合市場需求的樓宇出售 和供應。不過，新地在80年代發展的主力是中小型住宅樓宇。郭得勝曾在新地1989/90 年度年報中表示：「本集團一向主力發展中小型住宅樓宇，未來的政策將繼續於各發展 中之新市鎮內進行大規模住宅計劃，提供中小型住宅，以適應不斷之需要。」這種策略 明顯是配合了港府自70年代中期起大規模發展新界新市鎮的城市發展規劃。 新地的地產發展計劃頗能迎合市民需要。踏入90年代，由於經濟繁榮、市民收入增加， 人們對居住環境及面積的要求亦提高，以往二、三百方呎的小單位已不能滿足置業老的 要求。針對這一轉變，新地逐步轉向發展高質素的大型屋村，單位面積在500至1,000方 呎之間，並設有住客俱樂部，極力塑造高質素、高品味的形象。新地還重視以另類生活 文化來包裝所推出的屋村，如雅典居、加州花園、加州豪圖等，設計風格上配合移民的 回流，結果大受歡迎。新地推出的樓宇，往往成為市場中的名牌。 80年代初，新地為配合新市鎮大型住宅屋郊的發展，開始在各新市鎮中心興建大型綜合 商場，作投資物業之用。首個大型綜合商場是矗立沙田市中心的新城市廣場。新城市廣 場第一期工程總樓面面積100萬方呎，耗資逾10億元，80年代初動工，至1984年落成， 是沙田新市鎮最龐大的商業建設，場內包括大型百貸公司、各類店舖、迷你電影院、中 西式菜館、滾軸溜冰場及各類文娛康樂設施，還有一個巨型的電腦音樂嘖泉。新城市廣 場開業後，瞬即吸引大批海外及本地旅遊人士前來遊覽購物，成為香港最受歡迎的商場 之一。 受到沙田新城市廣場成功的鼓舞，新地相繼在新界各新市鎮及大型住宅屋村中心興建大 型綜合商場，以發展集團的投資商場網絡。計有新城市廣場二、三期，新屯門中心，新 都會廣場，荃灣廣場，上水廣場，東九龍廣場等，總數逾30個。新地擁有及管理的商場 和停車場面積堪稱全港之冠，所有商場均位於港九新界各區最優越位量，極其發展潛 力。新地這種以新市鎮商場為主力的物業投資策略，與以新市鎮大型屋村為主力的地產 發展策略相配合，可謂相輔相成，相得益彰。從1992到1998年，新地一直穩居香港股市 值十大地產公司榜首，堪稱香港的「地產巨無霸」。