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香港樓市熊出沒:長實新鴻基降價賣房 最高降40% O_Livia

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隨著香港特區政府推出「雙辣招」調控,以及美國量化寬鬆政策的逐步退出,香港部分大型地產商開始大手筆降價出貨。《每日經濟新聞》記者注意到,繼李嘉誠掌舵的長江實業在香港推出的首個新盤降價25%開售後,另一大巨頭新鴻基2月10日推出位於元朗的住宅項目售價直降40%開賣。

針對龍頭地產商的輪番降價出貨,有分析認為,香港樓市漸顯熊態。匯豐證券指出,流動性、失業率、房屋供應及負擔能力4個因素,在今年內都會對香港樓價產生不利影響,預計今年樓價會下跌15%,而利率走勢更令2015年香港樓市存在下跌風險。

對於香港特區政府會否撤銷「雙辣招」,法國巴黎銀行董事總經理李偉烈此前在接受媒體採訪時表示,由於政策退出會引發龐大市場需求推高樓價,「雙辣招」在今年內退出的可能性接近於零。

龍頭地產商降價出貨

2月10日,新鴻基位於香港元朗的住宅項目爾巒推出156個新單位,平均售價約為8526港元/平方英呎(約合71679元人民幣/平方米),較去年推售時降幅達35%,較周邊二手樓價也低10%至15%。以1座2樓A室的單位為例,去年售價為1880.2萬港元 (約合1468.4萬元人民幣),如今已經大幅降至1227.6萬港元(約合958.8萬元人民幣),降幅達35%。

除此之外,新鴻基還額外提供價值不菲的優惠折扣,新地會員可獲得樓價3%的優惠,同時對提前成交者額外提供最高樓價5%的折扣,兩者加起來折扣已達8%;另外,為了吸引內地買家入市,針對香港樓市調控雙倍印花稅和買家印花稅的「狠招」,新鴻基地產提供「交易完成後回贈稅費總額70%」的優惠。以此計算,項目的最高降價幅度超過40%。

新鴻基地產副董事總經理雷霆表示,集團推出的首批單位一向有較高優惠,此次爾巒首批單位售價已低於同區二手房市場,價格極具吸引力,預計隨後加推單位將有頗大的加價空間。他表示,目前香港市場換樓需求仍然較大,年內將有更多新盤推售,樓市將平穩發展,成交較去年熱鬧。

瑞銀預計,隨著新地大幅減價售樓,將會導致未來其他開發商推盤亦會跟隨減價,短期內對二手樓價將帶來下調壓力。實際上,選擇大手筆降價出貨的還有長江實業,公司於今年初推出的香港新年首個新盤「DIVA」,折後平均售價為16886港元/平方英呎(約合141960元人民幣/平方米),優惠幅度達到25%,售價處於同區域最低水平。

預計香港樓價有新調整

《每日經濟新聞》記者瞭解到,為了平抑過熱的樓市,2012年10月26日,香港特區政府宣佈,非香港永久居民、本地和非本地註冊公司在香港購房,向其額外徵收15%的買家印花稅,並上調額外印花稅稅率5%。4個月之後,特區政府再次宣佈全面提升印花稅,針對二套房的買家,新政策規定200萬港元以下住宅按成交價1.5%繳納印花稅,200萬港元以上則按成交價的8.5%繳納印花稅,較之前的4.25%翻了一番。

在「雙辣招」出台後,去年十月,香港豪宅市場出現首波降價潮。當月,新鴻基位於香港九龍區的豪宅項目天璽推出181套尾貨,由原價2.9萬港元/平方英呎(約合24萬元人民幣/平方米)降至2.5萬港元/平方英呎 (約合21萬元人民幣/平方米),加上「買樓回贈70%印花稅」優惠,天璽項目推盤優惠幅度接近3成。由會德豐、新世界發展和港鐵聯手推出位於尖沙咀柯士甸站的新盤 「TheAustin」推出類似印花稅回贈、現金回贈等多種優惠手法,折扣率最多達到19%,兩個項目在開售當日立即售罄。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,今年香港地產商將加快推新盤的速度,對比去年只有9000多個新盤供應,今年預期將有15000個,地產商降價促銷回籠資金的壓力加大,加上特區政府調控樓市措施等因素,預計香港樓價將有新一輪調整。

香港樓市牛熊轉折?

香港房地產市場素來以大幅波動聞名。從1997年末至2003年中,香港樓價最高下跌了76%,但從2004年起的十年時間內,香港房價開啟了一波十年牛市。監測香港樓價的中原城市領先指數(CCL)顯示,該指數從2003年末的約30點大幅上漲至120點,上漲了3倍。

受到「雙辣招」調控的影響,2013年香港樓市成交出現明顯回落,根據香港土地註冊處公佈的數據顯示,去年香港所有種類樓宇買賣合約較2012年下跌39%。樓市成交降溫對部分大型地產商銷售業績產生影響,以長江實業為例,公司去年在香港僅實現了不足50億港元的銷售額,與全年300億港元的預期相差甚遠,為過去13年來的最低。

而在盛富資本與協眾國際總裁黃立沖看來,香港樓市的牛熊轉折點在於美國量化寬鬆政策退出。「由於香港實行聯繫匯率制度,港元匯率與美元掛鉤,在超低息環境支撐下,大量熱錢湧入香港推高樓價。但由於香港購房者的按揭利率僅為2.2%,租金回報率超過3%,因此購房者可以借助於高槓桿支撐如此高的房價水平」,黃立沖表示,隨著美國縮減買債規模,量化寬鬆政策的退出漸行漸近,市場利率上漲將大幅提高購房者負擔,加上熱錢將撤離香港,香港樓市未來前景不容樂觀。

美銀美林認為,香港的租金回報率與10年期美國國債收益率緊密相關,目前二者均為2.8%。隨著10年期美國國債收益率將升至4%,假設租金保持不變,香港房價需要至少下跌24%才能讓租金回報率與美國國債收益率保持一致。此外,與1997年香港樓市見頂時相比,當時香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率,但現在貸款利率僅略高於2.2%,因此利率的上升對所有房屋按揭買家造成衝擊。

「一旦量化寬鬆政策正式退出,也標誌著香港樓市正式進入熊市,但香港房價下跌的幅度取決於退市的速度,如果貸款利率快速爬升到5%以上,未來有可能出現新一波斷供潮。」黃立沖認為。
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