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換左樓,舊樓租出定賣走好? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=4941
Hi 諗sir你好, 我月入3萬, 供緊+住緊一層~200萬九龍灣樓 (月供~5000, 按7成, 2011年頭買, 現時升左~40萬), 最近同男友聯名按7成買左一層400萬樓, 打算之後搬去住, 諗sir你覺得之前果層200萬樓過左ssd之後應該放租定賣好? 如果租好d, 係唔係要還返幾十萬俾銀行等個貸款額低過五成先得? thx~

 

 

係決定賣出定係放租之前,最緊要睇下繼續keep層樓會唔會影響你跌市再買樓既能力(或稱子彈)。讀者月入三萬,假設佢男友一樣都係搵三萬蚊個月,即家庭收入六萬。佢地新買4.0mil上會借七成,假設分25年還每月要月供12000蚊。其實佢地月入六萬即放每月三萬蚊係供樓銀行都批到(暫不理金管最近係買二間樓收緊借貸比率至四成入息),而三萬蚊月供借盡應可達2.65mil(借設2.15%年息,分30年還),咁即金額為2.65mil*3=7.95mil。

 

係借盡7.95mil,而現時手頭兩件貨合共4.0mil+2.4mil=6.4mil,已達借盡八成,跌市一跌會令讀者坐貨,沒再買樓機會。除非男友收入不只三萬,如達6.0萬元或以上,咁現時所耗借貸能力會降至一半,係跌市時會多一個入貨機會。

 

當然讀者會諗而家舊樓租出去成萬蚊,供按揭只五千,收完租還埋按揭仲有成四千蚊補貼我而家要供成12000蚊既新樓。建議讀者可以咁諗: 現時舊樓收番黎既租還按揭可清本金約$3000,淨低$4000就可自用,即舊樓減去利息支出係有$7000一個月落袋。如果佢睇呢兩年樓市係升或打和,佢至少賺$7000*24=$168,000落袋,但係如果間樓跌一成,其實佢呢十幾萬即刻化為烏有。

 

故建議舊樓賺左先,除非男友用入可穩達五萬水平,為家庭提供較強現金流,否則放棄hold住舊樓賺多幾十萬既可能,而釋放借貸力去博下一轉樓市跌「玩鋪勁」既更為上算。最後一個問題係要唔要降低貸款額至五成,其實唔降租出去係偷雞,不少人都咁做,比銀行發現就可以會即時加息,或眼白白姑息你。但降低有一個好處,係可名正言順用張租張當入息證明係下次借錢當入息證明。如真的決定保留舊居,都係keep住多個現金唔補錢好。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=38060

換左樓,舊樓租出定賣走好?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5656

係決定賣出定係放租之前,最緊要睇下繼續keep層樓會唔會影響你跌市再買樓既能力(或稱子彈)。讀者月入三萬,假設佢男友一樣都係搵三萬蚊個月,即家庭收入六萬。佢地新買4.0mil上會借七成,假設分25年還每月要月供12000蚊。其實佢地月入六萬即放每月三萬蚊係供樓銀行都批到(暫不理金管最近係買二間樓收緊借貸比率至四成入息),而三萬蚊月供借盡應可達2.65mil(借設2.15%年息,分30年還),咁即金額為2.65mil*3=7.95mil。

 

係借盡7.95mil,而現時手頭兩件貨合共4.0mil+2.4mil=6.4mil,已達借盡八成,跌市一跌會令讀者坐貨,沒再買樓機會。除非男友收入不只三萬,如達6.0萬元或以上,咁現時所耗借貸能力會降至一半,係跌市時會多一個入貨機會。

 

當然讀者會諗而家舊樓租出去成萬蚊,供按揭只五千,收完租還埋按揭仲有成四千蚊補貼我而家要供成12000蚊既新樓。建議讀者可以咁諗: 現時舊樓收番黎既租還按揭可清本金約$3000,淨低$4000就可自用,即舊樓減去利息支出係有$7000一個月落袋。如果佢睇呢兩年樓市係升或打和,佢至少賺$7000*24=$168,000落袋,但係如果間樓跌一成,其實佢呢十幾萬即刻化為烏有。

 

故建議舊樓賺左先,除非男友用入可穩達五萬水平,為家庭提供較強現金流,否則放棄hold住舊樓賺多幾十萬既可能,而釋放借貸力去博下一轉樓市跌「玩鋪勁」既更為上算。最後一個問題係要唔要降低貸款額至五成,其實唔降租出去係偷雞,不少人都咁做,比銀行發現就可以會即時加息,或眼白白姑息你。但降低有一個好處,係可名正言順用張租張當入息證明係下次借錢當入息證明。如真的決定保留舊居,都係keep住多個現金唔補錢好。

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湯文亮﹕賣走未補地價公屋如自殺

1 : GS(14)@2017-04-25 23:45:49

【明報專訊】大約在兩個月前,我應邀出席一個質素非常高的晚餐講座,參與的人大多數是響噹噹的人物,主持人同我講,當晚博士學位多過參與的人數,老實說,演講不難,但在答問題的時候就要有真功夫,在坐的人一定會問很多想也想不到的問題,而且,他們早已掌握答案。

自願放棄政府福利

有一個經常參與社會工作的律師問我,香港經濟環境不俗,點解露宿街頭的人會與日俱增?我反問有沒有了解過他們,只要問他們一個簡單的問題:在露宿街頭之前,他們是否是公屋業主,見樓價不錯,將未補地價公屋賣走?曾經有記者問那些將未補地價公屋出售的業主,在售出之後有何打算,有業主答,他有很多親戚朋友,可以隨時住在他們家裏。這是當人白癡的答案,那些業主將公屋賣走之後,最初是可以租樓住,但最終都要流落街頭,而那些沒有以低價買公屋的租戶,至今仍然可以住公屋,所以,我認為那些將未補地價公屋售出的業主,他們的行為好似自殺一樣,那名律師同意我的說法。

那些未補地價公屋業主,其實是享受政府的福利,當日他們可以以非常低價買入自住公屋,而且免費享用未補地價的那部分,如果他們賣走公屋,即是放棄他們的權益,如非必要,任何公屋業主都唔應該做出這種行為。

以為賺幾百萬是投資有道

不過,如果勸喻他們千祈唔好賣走自住公屋,就會發覺那些業主非常驕傲,當日以不足10萬元買入自住公屋,今日能夠以四五百萬賣走,他們認為自己投資有道,揸住幾百萬,好快變幾千萬,正是有糊唔食,罪大惡極。我從來都不與那些人講道理,他們根本唔知道政府將公屋賣給他們,是莫大福利,唔懂得守着那間公屋,最後吃虧的都是他們,老實說,他們要自殺,我都無謂講咁多。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1706&issue=20170425
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