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萬科21億搶地 廈門再出區域地王

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-06-06/1010636.html

每經網首頁

高房價時豪搶地胃口大開 如今周邊項目清倉大甩賣

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-05-26/1110759.html

每經記者 杜冉樂 唐潔

今年1月，由胡潤研究院與萬國置地聯合發布的全球房價指數顯示，合肥房價由於漲幅超過40%，位居2016年全球房價漲幅第一。

但去年下半年以來，合肥樓市開始從嚴調控，政策不斷加碼，該市房地產市場因此又陷入沈寂。

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

彼時被卷入這股火熱洪流的那些一擲千金拿下高價地的房企們，比如安徽本土唯一上市房企合肥城建，目前就面臨著較為嚴峻的高價地困局。不久前，該公司對外發布的一季報除了披露當期業績下滑之外，一處不易被外界覺察的表述更是讓人吃驚：

公司預計上半年凈利下滑50%至100%！

上半年或觸及盈虧臨界點

此前，合肥城建給外界一種“小打小鬧”的地方國資房企印象，但隨著去年首單高價地落袋，其一舉成為業內矚目的焦點。該房企一位高層彼時告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者：“手上已經沒現貨了。”

按公司公告，上述地塊的土地款由合肥城建自籌解決。值得一提的是，去年市場上資金成本較為便宜，促使上市房企加杠桿拿地，一時間地王頻出。記者梳理發現，2016年合肥城建先後拿下3個高價地，拿地金額約61億元，數量與金額均創下歷史之最，年初至今卻暫未拿地。

公開資料顯示，2016年4月，合肥城建以1490萬元/畝的價格拍得肥西［2016］6號地塊，樓面價10159.19元/平方米，總價27.15億元，溢價率292.11%。

時隔兩個月後，合肥城建又以1665萬元/畝的價格競得瑤海區E-1606號地塊，樓面價9990.10元/平方米，總價20.19億元，溢價率261.96%。

不過，合肥城建對搶高價地的沖動並未因為當地從嚴調控而有所減弱。2016年11月，合肥城建以1625萬元/畝的價格競得蜀山區W1607號地塊。總價14.05億元，溢價率212.3%。其中A地塊住宅樓面價11072.73元/平方米，B地塊住宅樓面價9744.0元/平方米。

而在去年8月與12月，合肥城建分別向渤海銀行、興業信托借款6億元、12億元，年化利率5.8%、5.3%，期限均為2年。去年5月、6月與11月份，合肥城建向華夏銀行、建設銀行貸款融資總額3.23億元。截至去年年底，合肥城建授信額度50億元，融資余額30.38億元，融資成本區間為5.3%~5.8%。

記者註意到，合肥城建因今年一季度融資增加而導致財務成本劇增5210.9萬元，同比增幅897.4%，今年一季度實現凈利4285.8萬元，同比下滑接近40%。

面對即將到來的半年報，合肥城建表述說，其凈利潤預計同比去年的7010.4萬元下滑50%~100%，這意味著該房企如果遭遇盈利能力最壞情況的話，可能會觸及盈虧臨界點。

合肥城建對外解釋說，與上年同期相比，營業收入規模變化不大，由於銀行借款增加較多，財務費用上升，導致2017年1~6月利潤下降較多。

未入市樓盤周圍已有開發商虧本拋售

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者近日實地調查發現，合肥城建去年拿下的三個高價地項目，目前已經被圍擋圍了起來，但並未確認項目具體入市時間：

瑤海區項目地段位於瑤海區半塔路以西、襄水路以北，記者在項目現場並未看到有工人施工。

蜀山區項目盡管已挖好地基，也未見有工人施工。

肥西項目從拿地到目前為止，已經有超過一年的時間，現在工地正在建售樓處。

巨額的融資成本與當前周圍均價直逼拿地樓面價的現狀，成為目前合肥成城建所面臨的現實問題。以合肥城建去年拿下的瑤海區項目為例，該地塊擬定項目名稱為城建琥珀東華府。據悉，瑤海區是合肥市的四大老城區之一，目前在進行舊城改造。

記者了解到，合肥當地的購房者更傾向於環境較好的濱湖新區，瑤海區的地緣客戶主要來自於瑤海區和肥東縣兩個區域。以前，這兩個區域的客戶足以消化瑤海樓市的供應，但去年限購以後，肥東縣部分居民因沒有購房資格而被擋在了瑤海區外面。整體而言，限購使得瑤海失去了肥東的一大批客源。

在琥珀東華府周圍，距離最近的在售樓盤為同屬安徽本土房企的文一地產旗下“文一錦門學府里”項目。記者查閱資料發現，該項目在合肥市物價局的備案價為12000元/平方米，而此項目拿地樓面價就已經高達10050元/平方米，溢價率264.13%。

文一錦門學府里項目售樓處的一位客戶經理宋早楊告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者，公司為解決目前資金鏈緊張的問題，在虧本銷售。該項目有包括合富輝煌在內的兩家代理公司以及文一自身的銷售團隊一起進行銷售。宋早楊表示，後面該項目還會繼續加推新樓盤。

與合肥城建同在困局中的“難兄難弟”，還包括新城和安徽建設兩家。比如，新城控股旗下的新城桃李郡對著城建琥珀東華府，當時其拿地樓面價9001元/平方米，溢價率185.76%，目前處於待售；安徽建設的項目目前還未定名，拿地樓面價為12179.72元/平方米，溢價率286.7%。

“股神”巴菲特有一句經典的話：“只有在退潮之際才能知道誰在裸泳”，如今再次品讀，引人深思。

每經編輯 李凈翰

高房價時豪搶地胃口大開 如今周邊項目清倉大甩賣

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-05-26/1110759.html

每經記者 杜冉樂 唐潔

今年1月，由胡潤研究院與萬國置地聯合發布的全球房價指數顯示，合肥房價由於漲幅超過40%，位居2016年全球房價漲幅第一。

但去年下半年以來，合肥樓市開始從嚴調控，政策不斷加碼，該市房地產市場因此又陷入沈寂。

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

彼時被卷入這股火熱洪流的那些一擲千金拿下高價地的房企們，比如安徽本土唯一上市房企合肥城建，目前就面臨著較為嚴峻的高價地困局。不久前，該公司對外發布的一季報除了披露當期業績下滑之外，一處不易被外界覺察的表述更是讓人吃驚：

公司預計上半年凈利下滑50%至100%！

上半年或觸及盈虧臨界點

此前，合肥城建給外界一種“小打小鬧”的地方國資房企印象，但隨著去年首單高價地落袋，其一舉成為業內矚目的焦點。該房企一位高層彼時告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者：“手上已經沒現貨了。”

按公司公告，上述地塊的土地款由合肥城建自籌解決。值得一提的是，去年市場上資金成本較為便宜，促使上市房企加杠桿拿地，一時間地王頻出。記者梳理發現，2016年合肥城建先後拿下3個高價地，拿地金額約61億元，數量與金額均創下歷史之最，年初至今卻暫未拿地。

公開資料顯示，2016年4月，合肥城建以1490萬元/畝的價格拍得肥西［2016］6號地塊，樓面價10159.19元/平方米，總價27.15億元，溢價率292.11%。

時隔兩個月後，合肥城建又以1665萬元/畝的價格競得瑤海區E-1606號地塊，樓面價9990.10元/平方米，總價20.19億元，溢價率261.96%。

不過，合肥城建對搶高價地的沖動並未因為當地從嚴調控而有所減弱。2016年11月，合肥城建以1625萬元/畝的價格競得蜀山區W1607號地塊。總價14.05億元，溢價率212.3%。其中A地塊住宅樓面價11072.73元/平方米，B地塊住宅樓面價9744.0元/平方米。

而在去年8月與12月，合肥城建分別向渤海銀行、興業信托借款6億元、12億元，年化利率5.8%、5.3%，期限均為2年。去年5月、6月與11月份，合肥城建向華夏銀行、建設銀行貸款融資總額3.23億元。截至去年年底，合肥城建授信額度50億元，融資余額30.38億元，融資成本區間為5.3%~5.8%。

記者註意到，合肥城建因今年一季度融資增加而導致財務成本劇增5210.9萬元，同比增幅897.4%，今年一季度實現凈利4285.8萬元，同比下滑接近40%。

面對即將到來的半年報，合肥城建表述說，其凈利潤預計同比去年的7010.4萬元下滑50%~100%，這意味著該房企如果遭遇盈利能力最壞情況的話，可能會觸及盈虧臨界點。

合肥城建對外解釋說，與上年同期相比，營業收入規模變化不大，由於銀行借款增加較多，財務費用上升，導致2017年1~6月利潤下降較多。

未入市樓盤周圍已有開發商虧本拋售

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者近日實地調查發現，合肥城建去年拿下的三個高價地項目，目前已經被圍擋圍了起來，但並未確認項目具體入市時間：

瑤海區項目地段位於瑤海區半塔路以西、襄水路以北，記者在項目現場並未看到有工人施工。

蜀山區項目盡管已挖好地基，也未見有工人施工。

肥西項目從拿地到目前為止，已經有超過一年的時間，現在工地正在建售樓處。

巨額的融資成本與當前周圍均價直逼拿地樓面價的現狀，成為目前合肥成城建所面臨的現實問題。以合肥城建去年拿下的瑤海區項目為例，該地塊擬定項目名稱為城建琥珀東華府。據悉，瑤海區是合肥市的四大老城區之一，目前在進行舊城改造。

記者了解到，合肥當地的購房者更傾向於環境較好的濱湖新區，瑤海區的地緣客戶主要來自於瑤海區和肥東縣兩個區域。以前，這兩個區域的客戶足以消化瑤海樓市的供應，但去年限購以後，肥東縣部分居民因沒有購房資格而被擋在了瑤海區外面。整體而言，限購使得瑤海失去了肥東的一大批客源。

在琥珀東華府周圍，距離最近的在售樓盤為同屬安徽本土房企的文一地產旗下“文一錦門學府里”項目。記者查閱資料發現，該項目在合肥市物價局的備案價為12000元/平方米，而此項目拿地樓面價就已經高達10050元/平方米，溢價率264.13%。

文一錦門學府里項目售樓處的一位客戶經理宋早楊告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者，公司為解決目前資金鏈緊張的問題，在虧本銷售。該項目有包括合富輝煌在內的兩家代理公司以及文一自身的銷售團隊一起進行銷售。宋早楊表示，後面該項目還會繼續加推新樓盤。

與合肥城建同在困局中的“難兄難弟”，還包括新城和安徽建設兩家。比如，新城控股旗下的新城桃李郡對著城建琥珀東華府，當時其拿地樓面價9001元/平方米，溢價率185.76%，目前處於待售；安徽建設的項目目前還未定名，拿地樓面價為12179.72元/平方米，溢價率286.7%。

“股神”巴菲特有一句經典的話：“只有在退潮之際才能知道誰在裸泳”，如今再次品讀，引人深思。

每經編輯 李凈翰

買地兇猛：地價全面更新 房企上半年爭相搶地

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-09-01/1144290.html

每經實習記者 程成 每經編輯 盧祥勇

三四線城市成交搶眼

值得註意的是，在一線和部分熱點二線城市的限購，以及三四線城市的去庫存政策影響下，三四線城市的土地市場上半年表現搶眼。

克而瑞發布的數據顯示，上半年全國成交土地總規劃建築面積17534萬平方米。分城市能級來看的話，一二三線城市的土地成交面積對比鮮明。一線城市成交土地總規劃建築面積為1214萬平方米，同比增長15%，環比卻下滑30%；二線城市成交土地規劃建築面積11376萬平方米，同比下滑3%，環比下滑35%。而三四線城市成交土地規劃建築面積4944萬平方，同比為增長16%，環比增長高達29%。

而在成交金額方面，上半年一線城市總成交金額同比增長37%、環比下降25%；二線城市同比增長1%、環比下降36%；三四線城市則同比增長達117%、環比增長32%。

無論是土地成交總規劃建築面積，還是土地成交金額，三四線城市的表現都算一枝獨秀了。

為何有此不同表現？“上半年土地市場成交來看，一線城市供地緊張、地價高企的同時，環京、環滬、環廣深三大城市群周邊的三四線城市土地市場異常火熱。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》分析稱，這些城市的外來人口導入速度快，加速了這些城市房地產的去化，也增強了房企在這些城市拿地的信心。

比如今年5月22日，425家房企齊聚浙江嘉興，為爭搶8宗宅地鏖戰近8小時，最後通過抽簽方式才確定了競得者。如此壯觀的場面，可見一線城市周邊的三四線城市土地市場的火爆。

盡管如此，二線城市仍是土地投資的重點。上述克而瑞數據顯示，在成交土地總規劃建築面積方面，二線城市占比達到52%，三四線城市為41%。

二線房企加速規模擴張

在上半年房企購地大潮中，一些更加渴望做大規模的二線房企正在奮起直追。

中國指數研究院上半年全國房企土地成交金額TOP50數據顯示，碧桂園以828億元的土地支出領跑拿地榜單，萬科、恒大等傳統龍頭房企拿地支出也位列前位。此外，首開股份、新城控股、中梁地產、旭輝、中南置地等傳統二線房企也在加速規模擴張。

上述數據顯示，上半年首開股份以491億元的拿地支出位列榜單第7位，新城控股以259億元的拿地支出位列第11位，中糧、旭輝、中南置地分別以201億、181億、178億位列14、17和18位。

早前，中糧、旭輝分別提出未來5年要實現3000億元銷售目標，中南置地更是喊出2020年躋身行業前10。

中房數據研究院院長陳晟在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，未來市場將出現3家萬億規模、20家千億規模的房企，且前30家房企的市占率將達到50%。

一個值得註意的現象是，在地價高企、拿地門檻越來越高的背景下，通過收並購等方式間接獲得土地資源逐漸受到房企的青睞。

比如素愛“買買買”的融創，上半年在收並購市場支出超過550億元，新增土儲超過5000萬平方米。而萬科、碧桂園、恒大等房企上半年在收並購市場也動作頻頻。

青島銳理機構總經理馬光明告訴《每日經濟新聞》記者，一級市場獲取土地的難度很大，部分房企在二級市場通過收並購也是其擴張規模的正常方式。

溢價率回調 土地市場進入下半場

《每日經濟新聞》記者註意到，4月6日住建部和國土部聯合發文，要求堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況後，一些城市土地出讓溢價率明顯回調。

如青島，其就通過在土拍時設置較高的門檻，來引導地價回歸理性，此前公開出讓的多宗地塊以零溢價成交。如4月17日，海信以3.96億元的底價摘得6宗420畝土地；5月11日，海爾以8.46億元的底價摘得5宗340畝土地。兩次土拍均對競買人設置了較高的門檻，如須位列“2016中國電子信息百強企業”名單前30位、世界品牌500強等。

除了設置較高競買門檻，一些城市還通過完善競買規則給土地市場“降溫”。

如上海在4月11日就通過調整土地出讓規則，根據通過資格審查的有效申請人數確定出讓方式，在3人以下的采取掛牌方式；3人以上的采取招標方式。從目前采取該方式出讓土地成交情況看，溢價率明顯下降。如中海、中建、保利在5月26日競得的3宗宅地平均溢價率僅為24%，而萬科在8月28日更是僅通過一輪報價，以0.3%的溢價率摘得寶山區一宗宅地。

“在土地出讓時設置了較高的準入門檻，目的很明確，就是要防止出現地王，嚴防高價地擾亂市場預期。”馬光明告訴記者。

進入下半年後，近期各地密集出臺有關文件，鼓勵和支持租賃住房市場發展。如住建部等9部委7月22日下發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取了廣州等12個城市作為首批開展住房租賃試點城市，目前已有11個城市先後出臺相關政策。

8月28日，國土部、住建部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，並計劃到2021年底，在選取的13個試點城市成功運營一批集體租賃住房項目。

“這些信號都傳遞了國家發展租賃住房市場的決心，租賃住房市場一定會在未來的房地產市場中占據重要位置。”中房數據研究院院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者。

隨之而來的，是房企在住房租賃市場頻頻布局。萬科計劃今後3年將長租公寓擴張到45萬間；龍湖計劃今年開業公寓1.5萬間，並希望2019年實現10億元收入。而碧桂園、旭輝等一大波房企也已擠上了布局長租公寓的賽道。

政府搶地　擬收回天星停車場起樓

1 : GS(14)@2013-05-08 00:12:31

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130506/18250844


欲改建商廈及住宅

                本報獲悉，政府內部決定收回三個停車場，其中48年歷史的天星碼頭停車場是配合中環填海發展計劃，會與中區郵政總局一起拆卸，合併發展為中層高度的甲級商廈，據現有計劃大綱圖，該處的發展高度限制在16至50米。林士街停車場亦會改劃為商業用途，提供商廈和寫字樓。荃灣運輸綜合大樓停車場則會改為住宅用地。
天星和林士街兩幅地皮位處商業中心地帶，又有全海景，荃灣運輸綜合大樓停車場毗連西鐵站，預計可帶來逾百億元賣地收益。大會堂停車場雖然使用率最低，但要兼顧大會堂活動需要，政府暫無考慮改變用途。
運輸署指，政府最初在不同地區興建多層停車場，是提供足夠泊位滿足當時需求，使用率大跌是因政府修訂規劃標準，要求新建樓宇或商場必須提供足夠車位。署方一直與相關部門協調，按地區的長遠規劃，安排個別停車場交相關部門作其他用途或發展。其中荃灣運輸大樓停車場於今年2月停止營運以配合地區發展，中間道及美利道停車場已公佈轉為商業用地。使用率只得25%的油麻地停車場，亦因興建中九龍幹線要讓路將會拆卸。



議員質疑數據呃人

                不過，立法會議員毛孟靜質疑運輸署的數據「擺明呃人」。她近期看過政府文件，知道運輸署提交數據指部份政府停車場使用率偏低，發展局想把上述三個政府停車場更改用途，「運輸署計24小時，但中上環係商業區，夜晚邊有車泊啫？運輸署擘大眼講大話，配合發展局造假，要計就計返工繁忙時間，使用率絕對唔低」。她說中上環在辦公時間泊位難求，「如果呢兩個停車場冇埋，等於逼人犯法，會有更多老細車喺街上兜圈，變相加重污染同交通擠塞」。                                                        

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中小型發展商　頻出擊搶地

1 : GS(14)@2015-01-11 20:06:03





【異軍突起】政府聲稱要全方位增加住宅供應，結果一次又一次狂推蚊型地起牙籤樓交數，地皮質素參差，地價銀碼細，加上選擇多元化之下，令大孖沙出手漸見保守，造就不少中小型發展商可以成功異軍突起。本財年剛踏入最後一季，可能沒有人可以估到，在官地市場出擊成功次數最多的發展商，除了老牌大孖沙新地（016）外，另一間發展商竟是本財年開始沾手官地的宏安（1222），兩者暫時同樣是於本財年奪得三幅官地。雖說新地所奪得的三幅官地比宏安所奪得的規模大得多，但有關數據已足以反映中小型發展商近年「偷雞」成功的比例明顯增加。除了宏安連掃三地外，近年主力工商買賣的億京，亦是本財年住宅地皮市場的主角。公司在去年8月，以近40億元買入焦點官地荃灣楊屋道商住混合項目，樓面呎價僅3,693元，擊退新地及長實（001）在內的10組財團，令市場人士跌眼鏡。兩個月之後，億京再以25.4億元成功擊退信置（083）等同區地主在內的14家發展商，奪得曾流標重推的大埔白石角住宅地，三個月內斥逾64億元鯨吞兩幅官地，比不少「大孖沙」更勇。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150108/18995044

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梁特又騷演技！又借「香港人」過橋搶地？

1 : GS(14)@2016-09-28 04:51:34

有傳媒引述消息指特首梁振英繼被踢爆介入橫洲發展項目後，在高層會議又建議提高香港興業旗下的愉景灣項目地積比率。梁振英昨早出席行政會議前，被問到有關報道，他未有正面回應，只說香港樓價貴租金高問題積壓多年，很多香港人尤其是青年人付不起首期，而經常有市民向他說不夠地導致租金及樓價高，而周圍都是土地，譬如大嶼山，為何不發展，梁指政府不論在大嶼山或其他香港地方未發展都有檢視怎樣發展，已發展的則研究可否提高發展密度，強調是正常做法，為減輕香港人買樓負擔，又指很多人營營役役、勞勞碌碌一世人都是為供樓，情況並不正常，但他未有回應有否插手在愉景灣項目。對於行政會議成員「梁粉」張志剛踢爆，梁振英在發展棕地問題上，曾親自「拍門」。問到橫洲第二、三期何時才能落實，梁振英表示，解決棕地問題後會盡快進行第三期橫洲計劃，重申並無放棄萬三個單位。有橫洲村民指很後期才知會被收村，政府會否再就計劃重新作公開諮詢時，梁振英同樣拒正面回應，只稱:「橫洲呢件事，尤其第一期4000個公屋單位的計劃，大家睇返2014年的報紙，都好多報道架嘞」。梁振英曾說過最快9月會宣佈是否連任特首，問到現時是否已有決定，梁僅重申有決定會盡快公布。至於有傳中聯辦在立法會選舉配票，亦有建制派議員承認中聯辦有向他們就立法會主席人選「摸底」，被問到有否違反基本法，梁振英拒作正面回應，僅說立法會選舉是完全根據制度及法例進行。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160928/19784560

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發展商高價搶地 樓市升不停？ 3大新趨勢

1 : GS(14)@2016-10-30 17:46:53

2016-10-15 iM
大孖沙高價搶地暗藏三大新趨勢！隨着樓市反彈，地價同步升溫，不足一周，本港分別誕生出兩大新地王——黃竹坑商貿地、筆架山龍翔道豪宅地。最受市場關注的，是過去三個月推出的住宅官地，均成本港發展商的囊中物。更甚的是，地皮成交價均遠高於市場預期，就連久未有涉足官地市場的長實地產（01113），也加入搶地戰團。

發展商高價搶地，意味着甚麼？一、豪宅交投將捲土重來。二、本地大孖沙不再被動，主動出擊，地王將頻現。三、縱使細單位廣受上車人士歡迎，但極細單位因為面積實在太細，不為港人接受。在豪宅市場再度活躍、地王頻生及發展商將放棄超細則三大新趨勢下，本港樓市可望再展升勢？

【市況篇】大孖沙搶地全實錄

樓市於過去3個月極速翻身，地價也同步反彈，最近新地王再現。黃竹坑商貿地剛於周三（12日）以25.28億元由信置（00083）及帝國集團奪得，每呎樓面地價8,872元，較市場預計高約一成，更創出港島區歷年商用地皮呎價新高。嘉里建設（00683）亦於上周四（6日）以約72.68億元奪得九龍筆架山龍翔道豪宅地皮，樓面呎價達約2.1萬元，創下九龍區政府招標住宅地皮呎價新高。

憂人幣貶 內資急謀出路

事實上，2014年至今年上半年，本港官地招標的中標者多為中資發展商及本港中小型發展商。中資方面，由於內地「資產荒」下，內地資金急謀出路，吸引不少內地發展商來港買入官地。同時本港發展商多嘆地價太高，出價傾向保守，令大部分港府推出招標的官地成內地資金的囊中物。另一方面，政府近年也推出不少面積較細的地皮，也不合大孖沙的心水，令其出手漸見保守，造就不少中小型發展商異軍突起。因此，過去兩年大批中小型地產商、內房企加入搶地，將一眾「大孖沙」比下去。

近年長實（01113）買地意欲大減，過去兩年只有購入港鐵（00066）及市建局推出的項目，如於去年10月奪得將軍澳日出康城8期發展權，項目每方呎樓面地價約2,830元，補地價金額約29.55億元；另於2014年底投得市建局深水埗海壇街、桂林街及北河街項目。事實上，作為本港龍頭發展商的長實，曾於2011年至2012年間積極投地，自2013年開始於買地方面變得極低調，於香港買入的地皮少之有少。新地（00016）方面，其買地的步伐相對長實當然較積極，惟該集團去年購入的地皮亦不算太多，多集中於新界區，或發展規模不大，出手也未見太積極。

高價搶地 成樓市轉捩點

自8月初以來，地價有明顯回升趨勢，是次嘉里建設以每呎地價2.1萬元購入龍翔道地皮，地價較同區部分二手屋苑呎價還要高，如帝景峰的二手呎價約1.6萬至2萬元，畢架山花園的呎價約1.2至1.3萬元，可見是次龍翔道地皮成交價已是「麵粉貴過麵包」。最值得留意的地方，是這一輪地價回升，多得本港大孖沙推波助瀾，重投市場以高價搶地，情況為近年少見，也可視為樓市重大轉捩點。先是新地於8月8日時，以23.64億元投得沙田多石地皮，呎價逾5,400元，較市場估值高出近四成。

一個月後，長實於9月14日以約19.5億元奪得沙田九肚麗坪路住宅地，成功擊敗17個對手，每呎樓面地價約8,001元，較市場估值上限高出逾30%。長實闊別官地市場已近4年，其對上一次投得官地已是2012年11月，當時以29.01億元投得馬鞍山白石彩沙街地皮，每呎樓面地價達5,160元。

新地前主席郭炳湘最近也動作頻頻，其自立門戶成立的帝國集團，最近在地產市場連番出擊，今年已先後夥拍發展商投得三個地產項目，除於日前聯同信置以高價投得黃竹坑商貿地外，他於8月初時也夥拍香港小輪（00050），以27億元高價投得青山公路地皮，地價較市場預期高逾20%。

競投激烈 地價升勢再現

追溯上一次大孖沙大舉高價搶地，是發生於2010年至2011年期間，當時港府仍以公開拍賣形式賣地，兩年間推出的地皮，每次都獲大型發展商激烈競投。如2010年6月時，新地以高出開價60%，以109億元奪得何文田佛光街地皮，超出市場預期上限，該地皮成當時九龍區新地王，每平方呎樓面地價12,540元，較當時同區二手平均呎價約1.1萬元為高，出現「麵粉貴過麵包」的情況。

2011年5月時，港府一口氣推出三幅地皮，全以高價成交，其中新地以44.9億元勇奪東半山司徒拔道地皮，每呎樓面地價達24,891元。長實以6.62億元投得，每呎樓面地價6,548元，超出市場預期，中國海外（00688）則以每呎樓面地價15,742元奪得又一村海棠路地皮。大孖沙積極搶地，港府雖連番推出辣招壓樓市，樓價曾一度於2011年第四季至2012年第二季回調，惟於2012年5月開始持續攀升，升勢持續至2015年9月。

此刻地價再現升勢，隨着大孖沙高價買地，意味「麵粉貴過麵包」的情況可能再出現。如以2010年至2011年間，大孖沙大舉買地後樓價狂升的情況推論，是次地價上升，對樓價必具支持作用。

大孖沙突然轉向高價搶地，究竟有何玄機？以下將逐一分析。

【剖析篇】拆解發展商搶地5大玄機

1. 睇好樓市見底回升

自英國脫歐後，本港樓市氣氛於7月初開始轉趨暢旺，新盤大賣，二手交投也回勇，同一時間，本港大型發展商於8月開始以高價買地。券商麥格理發表研究報告指，嘉里以近72.7億元奪得筆架山豪宅地皮，長實亦以高於市場預期三成的價格奪得九肚豪宅地皮，反映發展商看好豪宅市場前景。

事實上，於樓市基本因素未有太大改變的情況下（即樓市辣招持續、經濟前景不樂觀、供樓負擔水平仍高等），新盤市場卻能回勇，反映市場購買力強勁，是樓市見底的重要訊號。當中以新地旗下元朗Grand YOHO的銷情最暢旺、加價幅度也最為進取，該盤至今已累售逾1,000伙，佔可推售單位逾95%以上。Grand YOHO旺丁旺財，相信成新地願意以高價買地的重要推動力之一。

2. 未來供應量未及預期

美聯物業首席分析師劉嘉輝指2016年迄今，已獲批預售樓花同意書的新盤涉及13,096個單位，超越去年全年11,540伙，並創自2004年後的12年新高；另方面，今年首9個月申請預售的一手住宅單位亦達到1.58萬伙，逼近去年全年1.64萬伙，料全年可達1.8萬伙，創近14年高位，數據反映中短期內的單位供應充足。

惟從中長綫看，政府能否成功確保住宅供應，仍有不少未知之數。以元朗洪水橋新發展區為例，這發展區將是未來最大的新盤供應庫之一，政府於該地留約87公頃房屋用地，將提供約6萬個住宅單位，當中佔約2.93萬伙為私營房屋。

不過，洪水橋新發展區有超過60%土地由私人擁有，遠較新界東北新發展區的比例高，政府所面對的收地阻力更大，上述預計可提供的6萬伙住宅供應較難全數達標，相信收地過程也要用極長的時間，因此在發展商的角度，未來住宅供應，特別是位於市區的供應有限，故願意以高價搶地。

3. 盡吸內地湧港資金

隨着人民幣持續貶值，「資金南下」的趨勢似乎愈來愈強，同時內地樓價持續攀升，加上不少內地一綫城市已實施樓市限購令，在不少內地買家的角度，港樓樓價相對吸引，反彈潛力也比內地住宅大。內地買家購買本港一手物業所佔的金額比率由20.8%攀升至24.5%，創自2012年第四季後的3年半高位。

據稅務局公布最新數據顯示，9月份共有250宗買賣涉及買家印花稅，屬去年6月後最高的月份，反映非本地買家（估計以內地客為主）重投本港市場。的確，最近新盤的內地買家比例持續上升，如中國海外旗下鴨脷洲南區?左岸，項目於上周沽出30伙，當中有40%為內地客。人民幣貶值勢頭未減，相信本港新盤市場，特別是豪宅級新盤仍是內地買家追捧的對象，故發展商甚為看好這市場。

4. 中資來港搶地

內地樓價愈升愈高，地價也持續破頂，中原地產研究中心的統計數據顯示，8月份以來，全國主要城市再現多宗地王，今年內有22幅地皮的成交價較底價高出1倍。內地「麵粉貴過麵包」成為常態下，不少內房商寧願將資金轉到香港分散風險，事實上這些內地發展商座擁龐大資金，加上希望對冲人民幣持續貶值的壓力，故近年積極於香港買地。面對來自內地資金的威脅，本港發展商於買地上出價自然要更高。

5. 新盤貨尾創一年新低

據美聯物業的數據，過去一季推盤步伐顯著加快，多個新盤相繼推售，新盤及貨尾盤於上季共售出約7,300伙，為2013年4月底一手新例實施以來的季度新高。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，在「出多過入」之下，積存的貨尾單位按季大減。若選取220個新盤項目計算，第三季累積貨尾錄約6,100多伙，相比起第二季約207個新盤項目近8,200個貨尾，累積減少約25%，創一年新低。本港大孖沙近年未有積極買地，如今新盤貨尾量創低位，故急起直追補貨。

揭大孖沙高價搶地之謎

發展商：港樓後市可看高一綫

縱橫地產界多年、前新地主席郭炳湘對後市投以信心一票，事實上他2010年離開新地自立門戶後，迄今已投得5幅地皮。他指「除咗美國之外，現時全球各國主要推行量寬措施，延續低息口環境，對實體物業保持着很大需求。香港作為中國唯一真正國際化城市，就像美國紐約，擁有最良好體制、法治及稅制，放眼全中國仍然無一個城市能相提並論，內地現正積極向外投資，本港亦會受到正面帶動。」

「目前本港不論樓價或股價，都較之前高峰期有一定折讓，故前景值得看好。」郭炳湘更以實際行動表態，日前夥拍信置以25.28億元高價，成功擊退23家財團對手，奪得本港賣地史上入標反應最熱烈的商貿項目黃竹坑地皮，涉及規模28.5萬平方呎，每呎樓面地價高達8,871元，拋離市場估值上限約11%，帝國與信置將各佔50%權益。

「公司已投放70億元於房地產（未計黃竹坑地皮），佔整體投資組合半數，另一半集中於金融投資，包括股票、債券及私募基金。持有地產項目多為合資，因為『一人計短、二人計長』，和拍檔可以互補不足，現時與信置也有富麗敦海洋公園酒店攜手發展。」有機會和新地合作？「要視乎項目是否合適，合作冇問題，獨資亦可以，至於上市計劃，公司現階段就無時間表。」

新樓二手交投齊上升

新盤定價策略複雜，他以將軍澳屋苑天晉為例，指其無海景單位的近月二手呎價也達到1.5萬元，故旗下將軍澳新盤藍塘傲首批均價1.32萬元算「好抵」，希望短時間內吸納買家。另外與長實合作的馬頭角豪宅盤君柏，早前推出12年超長成交期吸客，郭炳湘表示「條橋唔係我諗出嚟，他們好多專家，我都係學嘢。」

恒基營業二部總經理韓家輝亦指出，樓市已經擺脫最艱難時間，因為不單一手市場銷售理想，連帶二手交投亦明顯上升，「九龍站凱旋門剛造出10萬元呎價的新高成交，還有太古城、黃埔花園等大型屋苑破頂，反映出市況回暖，購買力遠遠未見底，因為大部分供滿樓家庭的父母，都樂意協助子女盡早置業，近年例子多不勝數。作為發展商推出細單位，主要也是配合市場需要而作考量，因應樓價問題，要協助年輕人上車、新家庭置業，基於他們的負擔能力，興建中小型單位屬於大趨勢。」

兩原因撑起香港樓市

他認為撑起樓市因素有二，「首先是剛性需求，其次是息口因素，我相信低息環境還會持續一段時間，聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）講得幾清楚，加息步伐會慢，每次加息亦不多。12月加不加息，其實現在也無人知，市場錯估加息屢見不鮮，但總的來說現時利率基數低，香港和美國加息決定之間有滯後期，故即使12月真的加息，對樓市也不會帶來太大衝擊。」

太古地產（01972）早前開售的西半山殷然及西半山西摩道瀚然，市場反應相當好，被問及集團積極投地及會否趁樓市上升時再推新盤，太古地產董事，住宅業務杜偉業表示：「集團不時物色地皮，遇有合適的都會參與競投。」他亦同意內地發展商出價相當進取，但卻無礙集團繼續尋找機會。」至於會否加快推售大嶼山Whitesands洋房？他表示，目前項目以放租為主，集團並不急於出售物業。

專家：揸港樓防守力強

對於大孖沙投地轉趨積極，劉嘉輝指：「發展商做投地決定，通常睇得較長遠。觸發他們再次高價攞地，因為今年以來豪宅交投表現非常不錯，尤其涉資逾1億元以上的超級豪宅市場，更加價量齊升。其中海外買家比例增加，顯示脫歐及人民幣弱勢等事件，促使國際上的資金流向，愈來愈多把港樓納入資產配置之一，因為揸港樓就好似美元一樣具防守力。」

「本地用家剛需以外，海外對港樓投資需求復甦，令發展商對3至4年後市況重拾信心，所以才捨得買地補充土儲。」貨尾盤沽售加快，亦有一定啟示作用，「現時新盤開售，銷售率普遍達8、9成，認購競爭甚大，相反今年3、4月份樓市偏淡時推出的單位，若發展商無再加價，基本上都存在不小折讓，值得準買家考慮。」劉嘉輝相信發展商年底前繼續力推新盤，包括保利置業（00119）啟德大型項目，料今年全年一手住宅吸納量約1.7萬伙，與政府賣地目標1.8萬伙相比，供求大致平衡。

中資盲搶地＝樓市或見頂

Bricks and Mortar主席兼總裁王震宇認為，近日發展商狂買地未必與她們看好後市有關，主要是個別發展商有必要增加土地儲備。他說：「本港樓市第一季極度超賣，第二至第三季是技術性反彈。第四季有機會反彈繼續上，但相信很快見頂。快則今季慢則明年一、二季。他說，見頂的速度要看兩大因素，第一、美國加息速度加快，雖然市場均預期，美國在12月才開始加息，之後加息步伐相當緩慢，但我認為，一旦開始加息，速度可能加快，這一點不得不防。第二、歐元區出現黑天鵝，歐洲多國大選不能忽視，歐元區發生問題對中國以至香港經濟一定有影響。」

至於內地發展商來港盲搶地，他說這現象可能是藍燈籠，是見頂的先兆。他發現，內房企業在競投土地之時很進取，以至成交價比市場預期高出甚多。主因是，2009年至2015年間，本港樓市跑贏內地（約16%），兼逢2012年被譽為「史上最嚴厲調控年」的緊縮政策，都驅使內房商挾資來港，造成內房買地比例上升。他認為，每當內房商蜂擁進場時，就是本港樓價見頂之日，例如：在1997至1998年，內房商投地佔比達到頂峰之後，本港樓市就隨之步入熊市，2015至2016年亦有類似的格局，故內房來港搶地，並不是一件好事。

【預測篇】未來樓市3大趨勢

1. 豪宅交投捲土重來

過去數年，本港新盤成交多以中小型單位為主導，發展商也傾向推出此類單位。隨着更多內地豪客來港買樓，他們多偏愛銀碼較大的新盤，相信未來豪宅交投必轉旺。

香港置業行政總裁李志成表示，據土地註冊處最新資料顯示，9月整體二手登記共錄4,558宗，較8月的4,457宗升約2.3%。而9月逾千萬元二手住宅註冊共錄435宗，比8月的389宗按月升約12%，升幅跑贏大市。

恒地韓家輝預計，中高價物業明年有機會追落後。「豪宅客對經濟和市況波幅，所受影響較小，不管明年個市變好變差，始終豪宅供應可見將來依然好少，只要是優質物業，就吸引到買家追逐『心頭好』，因為辣招費用或按揭成數限制，根本不是他們的憂慮之一，所以豪宅成交表現有力穩步上揚。」

2. 競爭激烈促地王湧現

面對來自本地及內地發展商的競爭，本港發展商若要成功買地，其出價必然要更高，才能成功吸納土儲。過去數月本港發展商頻以高價買地，足證他們於投地態度變得更進取，出價也有別於以往般保守，相信未來有優質的市區地皮推出招標，將有更多新地王誕生。

3. 細單位仍有價有市

劉嘉輝則認為迷你單位在3至4年內，仍然是樓市主調，「政府早年賣地引入限量、限呎條款，這批地快將轉化為實際單位供應，尤其不少發展商極度配合，有例子是地皮最少限建1,000多伙，最終財團造出的圖則是超過2,000伙以上，試問細單位哪有理由不多？當然劏房盤需求也不小，因為現今買家多數是小家庭、甚至單身人士，但要注意他們對經濟狀況較敏感，一旦失業率攀升，他們對劏房新盤的購買意欲，就會打了很大折扣。」

但值得留意的，極細劏房單位似乎未受港人完全接受，如恒地旗下何文田加多利軒，單位面積僅190方呎的開放式單位，浴室面積僅有13方呎，該盤於本月初開售68伙，首天只售出約33伙，銷情不算理想。

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增土儲缺渠道 唯有高價搶地

1 : GS(14)@2016-11-10 07:43:42

【明報專訊】今次以高價投得大埔露輝路地皮的希慎（0014）及香港興業（0480），分別是銅鑼灣及愉景灣的大地主，今次走出「主場」聯手奪地，有業界人士分析，現時收購舊樓及補地價困難，發展商要增加發展，便需擴闊地域限制競投官地。

希慎近年罕有涉足住宅

資料顯示，希慎今次是近年首次投得官地，過往主要持有的地皮，以銅鑼灣一帶為主，大部分均為商業及豪宅收購物業，且主要來自舊樓收購。不過，第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，該區現時可發展的項目有限，加上在政府辣稅下，發展商從私人併購途徑取得土地的成本高，發展商或許會考慮購買官地作發展，節省高昂的辣稅。

另方面，香港興業過去亦主要集中在愉景灣發展，不過，部分期數與政府洽談補地價多年仍未有結果，陳超國指，近年政府在補地價方面態度進取，令發展商在補地價有一定困難，且未必有利可圖，故發展商投地變得更積極。資料顯示，香港興業於2013年以5.51億元投得的屯門湖安街與湖康街交界地皮，已發展成寓，上月推售便錄理想銷情，已售出單位平均實呎高達1.35萬元。

香港興業洽補地價多年未果

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚則認為，地皮在辣招前截標，當時市況向好，加上大批內地發展商湧港投地，或會令部分過往鮮有投地的公司都看好後市而參與投地，故出現有發展商爆冷奪標的結果。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2695&issue=20161110

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中資高價搶地起樓6大地產商市佔料跌至六成

1 : GS(14)@2016-11-16 05:08:16

【本報訊】啟德地皮早前由中資海航集團以天價88億元奪得，震撼市場之餘，更揭示本地地產界正醞釀洗牌。有分析員指，港資大型地產商如長實（1113）、新地（016）等，近年地皮招標時出價審慎，反而中資地產商卻因規避人民幣貶值，頻在港搶地，相信有關趨勢會持續，而高價搶地更可能損害本港樓市。


人幣貶值觸發走資

市場早有共識，人民幣貶值將加速中資企業到海外收購，重新分配資產，香港是首選地之一。星展唯高達研究部董事吳淑燕表示，假設人民幣未來每年貶值2%至3%，中資今天來港所購入的資產，三年後單計外滙損益而升值近10%，故此人民幣貶值成為他們搶貴地的主要理由，若將來樓盤建成，售價較成本升30%至40%，賬面上已可達到收支平衡。據本報統計過去數年住宅地皮的投標結果（見表一），中資2011年在港只投得一幅地皮，但今年截至上周止已投得六幅，比例增至30%。而近年中資出價明顯進取，他們投地金額佔比，更由2011年時的1.7%，升至目前的43%。而據團結香港基金研究顯示（見表二），估算2016年至2019年間，六大本港地產商所佔落成單位數目，將由79.8%降至62.1%。中資則由3.2%升至8.3%。但上述數據只反映過去三、四年間中資來港投地情况，過去他們較少涉足香港地產，但未來勢成本地一股新興力量。






「對樓市唔係好事」

有中資發展商前財務總監坦言，香港樓價會繼續「癲癲地」，中資明知樓市後市不明，但人民幣近月貶值加快，促使更多中資湧入本港收購資產，較易獲內地當局放行，變相滙出資金。「不止住宅地，商廈、工廠有啱嘅會成幢咁買，個泡沫越來越大」。吳淑燕表示，中資地產商不算了解香港市場，「可能計錯數都唔出奇」，但一旦地產商高價投地後，將來所推售樓盤亦相應調高售價，樓價居高不下，「對香港樓市唔係好事」。有美資行分析員稱，中資高價搶地，本港大地產商「一係不理風險跟追」，否則市佔率會一直跌。他估計本港6大地產商，以落成單位數量計算，將會由今年約70%，跌至2019年時近60%，中資佔比仍只約5%，其餘由中小型地產商奪得。記者：岑梽豪　方楚茵




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161114/19832935

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