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買地兇猛:地價全面更新 房企上半年爭相搶地

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-09-01/1144290.html

每經實習記者 程成 每經編輯 盧祥勇

三四線城市成交搶眼

值得註意的是,在一線和部分熱點二線城市的限購,以及三四線城市的去庫存政策影響下,三四線城市的土地市場上半年表現搶眼。

克而瑞發布的數據顯示,上半年全國成交土地總規劃建築面積17534萬平方米。分城市能級來看的話,一二三線城市的土地成交面積對比鮮明。一線城市成交土地總規劃建築面積為1214萬平方米,同比增長15%,環比卻下滑30%;二線城市成交土地規劃建築面積11376萬平方米,同比下滑3%,環比下滑35%。而三四線城市成交土地規劃建築面積4944萬平方,同比為增長16%,環比增長高達29%。

而在成交金額方面,上半年一線城市總成交金額同比增長37%、環比下降25%;二線城市同比增長1%、環比下降36%;三四線城市則同比增長達117%、環比增長32%。

無論是土地成交總規劃建築面積,還是土地成交金額,三四線城市的表現都算一枝獨秀了。

為何有此不同表現?“上半年土地市場成交來看,一線城市供地緊張、地價高企的同時,環京、環滬、環廣深三大城市群周邊的三四線城市土地市場異常火熱。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》分析稱,這些城市的外來人口導入速度快,加速了這些城市房地產的去化,也增強了房企在這些城市拿地的信心。

比如今年5月22日,425家房企齊聚浙江嘉興,為爭搶8宗宅地鏖戰近8小時,最後通過抽簽方式才確定了競得者。如此壯觀的場面,可見一線城市周邊的三四線城市土地市場的火爆。

盡管如此,二線城市仍是土地投資的重點。上述克而瑞數據顯示,在成交土地總規劃建築面積方面,二線城市占比達到52%,三四線城市為41%。

二線房企加速規模擴張

在上半年房企購地大潮中,一些更加渴望做大規模的二線房企正在奮起直追。

中國指數研究院上半年全國房企土地成交金額TOP50數據顯示,碧桂園以828億元的土地支出領跑拿地榜單,萬科、恒大等傳統龍頭房企拿地支出也位列前位。此外,首開股份、新城控股、中梁地產、旭輝、中南置地等傳統二線房企也在加速規模擴張。

上述數據顯示,上半年首開股份以491億元的拿地支出位列榜單第7位,新城控股以259億元的拿地支出位列第11位,中糧、旭輝、中南置地分別以201億、181億、178億位列14、17和18位。

早前,中糧、旭輝分別提出未來5年要實現3000億元銷售目標,中南置地更是喊出2020年躋身行業前10。

中房數據研究院院長陳晟在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,未來市場將出現3家萬億規模、20家千億規模的房企,且前30家房企的市占率將達到50%。

一個值得註意的現象是,在地價高企、拿地門檻越來越高的背景下,通過收並購等方式間接獲得土地資源逐漸受到房企的青睞。

比如素愛“買買買”的融創,上半年在收並購市場支出超過550億元,新增土儲超過5000萬平方米。而萬科、碧桂園、恒大等房企上半年在收並購市場也動作頻頻。

青島銳理機構總經理馬光明告訴《每日經濟新聞》記者,一級市場獲取土地的難度很大,部分房企在二級市場通過收並購也是其擴張規模的正常方式。

溢價率回調 土地市場進入下半場

《每日經濟新聞》記者註意到,4月6日住建部和國土部聯合發文,要求堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況後,一些城市土地出讓溢價率明顯回調。

如青島,其就通過在土拍時設置較高的門檻,來引導地價回歸理性,此前公開出讓的多宗地塊以零溢價成交。如4月17日,海信以3.96億元的底價摘得6宗420畝土地;5月11日,海爾以8.46億元的底價摘得5宗340畝土地。兩次土拍均對競買人設置了較高的門檻,如須位列“2016中國電子信息百強企業”名單前30位、世界品牌500強等。

除了設置較高競買門檻,一些城市還通過完善競買規則給土地市場“降溫”。

如上海在4月11日就通過調整土地出讓規則,根據通過資格審查的有效申請人數確定出讓方式,在3人以下的采取掛牌方式;3人以上的采取招標方式。從目前采取該方式出讓土地成交情況看,溢價率明顯下降。如中海、中建、保利在5月26日競得的3宗宅地平均溢價率僅為24%,而萬科在8月28日更是僅通過一輪報價,以0.3%的溢價率摘得寶山區一宗宅地。

“在土地出讓時設置了較高的準入門檻,目的很明確,就是要防止出現地王,嚴防高價地擾亂市場預期。”馬光明告訴記者。

進入下半年後,近期各地密集出臺有關文件,鼓勵和支持租賃住房市場發展。如住建部等9部委7月22日下發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,選取了廣州等12個城市作為首批開展住房租賃試點城市,目前已有11個城市先後出臺相關政策。

8月28日,國土部、住建部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,並計劃到2021年底,在選取的13個試點城市成功運營一批集體租賃住房項目。

“這些信號都傳遞了國家發展租賃住房市場的決心,租賃住房市場一定會在未來的房地產市場中占據重要位置。”中房數據研究院院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者。

隨之而來的,是房企在住房租賃市場頻頻布局。萬科計劃今後3年將長租公寓擴張到45萬間;龍湖計劃今年開業公寓1.5萬間,並希望2019年實現10億元收入。而碧桂園、旭輝等一大波房企也已擠上了布局長租公寓的賽道。

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