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日前，德國柏林市郊區的貨櫃村實驗計畫開放入住登記，七十多個名額在半小時內搶購一空，還有幾百個名字等在候補名單上。 貨櫃村，顧名思義就是重新粉刷整理廢棄的貨櫃箱，充當成臨時住宅。不過，這已經是過時的想法，在建築開發商杜斯克（Jörg Duske）的眼中，貨櫃村的意義是：未來低價屋的代表。 杜斯克接收原東德政府大樓舊址，再從港口買來四百一十個貨櫃箱，然後仿效全球最大的學生貨櫃屋宿舍奇萬尼（Keetwonen）做法，在去年舉辦一場設計競賽，邀集建築師事務所把這些廢料改裝成學生宿舍。 得獎團體是霍澤凱伯勒建築師事務所（Holzer Kobler Architekturen），將一組貨櫃箱設計成超大立方體套房，內裝集客廳、臥室、廚房和淋浴室為一體，外觀則是混搭彩色鐵皮與玻璃落地窗的牆面，各立方體之間由空中通道、樓梯和小橋相連。每間約九坪，月租二百二十歐元（約合新台幣八千五百元），設計概念才推出就供不應求。 高機能貨櫃社區建構未來都市景觀 雖然鐵皮屋有難耐夏熱冬冷的先天缺陷，不過，從參與抽籤的學生人數超乎供應來看，這一點顯然不是重大障礙。低價僅是誘因之一，霍澤凱伯勒的核心構想是「貨真價實的學生社區」，因此住宅區內也規畫好烤肉區、網球場、 洗衣間、公用廚房和舉辦各類慶祝活動的大廣場，照顧到學生的夜生活需求。 杜斯克說：「想在柏林找到一間價格適中的公寓實在太難了。在我看來，造貨櫃村既比造房快上五○％，又照顧到市場需求，這是一種另類的建築思維。」 他更指出，此做法實現了廣告合作夥伴普拉頓（Platoon）的前瞻研究，移動性是未來建築理念的趨勢，在都市景觀高速變化的柏林，這一點尤其重要。普拉頓自己就帶著一組綠色金屬立方體在柏林搬了三次家。 類似概念的貨櫃村在歐洲不少國家都看得到，不過用途可就大不相同。在荷蘭，阿姆斯特丹政府將反社會暴力分子集中送到貨櫃改裝的「人渣村」，這些臨時租客將在醫生、社工和假釋人員的陪伴下，住上三個月到半年，以確保不會「舊病復發」。 在英國，南部的布萊頓、霍夫等地是藝術家和學生聚集的創意區，近年來房價連連飆漲，導致市區湧出一波無家可歸潮。去年，布萊頓房屋基金會和開發商聯手進口幾十間貨櫃成屋，不僅配備廚房、浴廁設施，甚至還有綠能屋頂，用以解決臨時屋舍的緊急需求。 | ||||||
砸億元墊高資金門檻、打造氣派風格，拉長產品蜜月期，用大坪數、奢華設備，水舞用小錢住豪宅的超值感抓住消費者。 台中單元二重劃區，荒煙蔓草間矗立起一棟汽車旅館，二十多位工人忙進忙出，趕在十二月底開幕，這是水舞事業機構（簡稱水舞）的新旅館。占地一千多坪，花費四億元，僅有四十二間房間，平均一間房間造價九百五十二萬，是台灣最貴氣的汽車旅館（Motel，以下簡稱摩鐵）。 設備媲美五星飯店游泳池、蒸氣房應有盡有 浴室裝有義大利進口、十八萬元的水槽，房間裡是西班牙吊燈，樓中樓、游泳池、蒸氣房，極盡奢華，九十坪房間平日住宿一晚八千七百元，比同等級的五星級飯店便宜。水舞執行董事游道生說，不用花億元買豪宅，也可以有豪宅的享受。 水舞背後有四位股東，事業版圖遍及汽車旅館、餐廳、健身房、足底按摩會館，其中，摩鐵事業讓水舞聲名大譟，每一次出手都讓同業競相模仿。 首創Villa度假風，讓摩鐵不只是男歡女愛的場所，也成為家庭度假首選。它也是第一個敢花「億」元投資摩鐵的集團，讓摩鐵與太陽餅、夜市成為台中三大名產，甚至香港首富之子李澤楷、大陸富豪團都曾入住旗下旅館。 就連競爭對手、印月集團董事長張崇勤也盛讚，水舞是這業界的領頭羊。 游道生說，台中是摩鐵的「修道場」，由於土地成本低、取得容易，業者隨時可投入，競爭極為激烈，他舉例，二○○五年沐蘭在台中七期重劃區開幕以來，前後已經被十多家旅館包夾，但是反觀台北大直區（沐蘭旅館）成立六年都沒有新鄰居。 在這樣的環境下，台中摩鐵的蜜月期不超過半年，游道生說，他們很早體認到，產品必須很特殊，大幅的創新領先同業，才能延長蜜月期，這體晤來自一九九七年水舞旗下的摩鐵，開幕初期確實爆滿.但一年後業績掉一半。 風格仿造露天Villa浴室變湯屋，比臥室還大 從水舞跨入汽車旅館以來，已經演變出六代的產品，每一代的產品都比前一代升級。最成功的關鍵就是善用豪宅的元素，打造消費者渴望的需求。 什麼是豪宅？九成以上的人連豪宅都沒見過，這形成市場上很大的缺口。股東之一、建商世家出身的林鍚銘是打造新風格的好手。張崇勤說，他很有眼光，最早把SPA、游泳 池引入摩鐵。 過去摩鐵給人陰暗印象，林錫銘深諳，陽光其實是豪宅最奢侈的元素。在設計「湖水岸」時，以峇里島風格為參考，室內放上植栽，設計半露天的浴場。第二次變革更是撼動業界，二○○五年開幕的沐蘭時尚精品旅館，花費二億五千萬元，金額是一般汽車旅館的十倍，沐蘭的基地面積一般約可設計九十間房間，但是水舞團隊卻決定砍半，只規畫四十五間，最大坪數達八十坪，設計元素融合峇里島與豪宅風。 浴室坪數大於臥房，大片落地窗引入光線。模仿頂級飯店涵碧樓，打造露天Villa，房間有三○％空間擺設植栽，讓旅客猶如在都市綠洲，家具燈飾都有獨家貨源，增加與同業的差異化。 今年十二月將開幕的水舞行館是第三次變革，加入豪宅公設元素，水舞經理柳宏學說，豪宅最能顯露氣派的就是公設，新旅館房間每個都有小豪宅概念，設計出「三進」格局，依序為客廳、造景、臥房，客廳、浴室則延續豪宅風，放上最新設計的法式座椅與動物造型家具。臥房反倒訴求安全、包覆感，讓人可安心休息。 游道生說，大，才有機會玩出不同，與其打造一個容易被超越的產品，不如下重金，讓同業難以超越。背後的盤算是，一間房間很好模仿，但坪數變大，風格模仿不易，同時拉高產業的資金門檻。 加大空間，水舞的房價僅比同業多一成，顧客買不起豪宅，卻能享受花小錢住豪宅的超值感。 如此下重金，難道不怕回收不回來？游道生說，一來因為他們價格沒有比同業貴太多，二來，摩鐵蜜月期比同業長，不怕賺不了錢。 三、五年改裝一次開幕五年住房率仍達八成 為了延長蜜月期，水舞突破業界的門檻，創造出「三年一小改，五年一大改」範例。每一次開幕新旅館會同時翻新舊館，取新館的元素，融入舊館，延長老產品的生命週期。 為了降低改裝成本，新一代的旅館的家具淘汰修整過後，換到前一代的旅館，跟水舞合作十三年的花藝老師魏銘辰估算房間裡約有三成的物品都可以重複利用。 台中沐蘭開幕十年，歷經兩次小改、一次大改，一般摩鐵到第五年住房率僅能維持高峰期的六成，但改裝後沐蘭的住房率依舊有高峰期的八成。 張崇勤指出，汽車旅館投入資金高，土地取得困難，回收週期由過去（二十年前）的一年回本延長到六年，房間單價一直卻拉不上來，此行業的暴利期已過。 游道生卻認為，正因為回收久，所以更要精雕細琢打造每個房間，延長蜜月期到十年，等於增加五倍的時間。旅館的淨利率仍有二〇％，依舊是集團裡最賺錢的金雞母。 水舞拉高摩鐵的投資門檻，讓投資回收期變長，猶如自砍賺錢的手臂，但是如果固守現狀，或許可賺得一時快錢，產業門檻低，競爭者四起，未來只能等著被別人追上，與其如此，倒不如，不斷以破壞創新，才能保有領頭羊的地位。 | ||||